臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第409號原 告 廖芳鶯訴訟代理人 林孟毅律師
廖子婷律師被 告 張貴宏上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國114年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼台中市○○區○○路○段○○○號八樓之三房屋及同址地下一樓編號一四三號機車停車位、地下三樓編號五九號汽車停車位騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新台幣捌萬陸仟柒佰壹拾陸元，及自民國一一四年二月八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
三、被告應給付原告新台幣貳拾萬元。
四、被告應自民國一一四年一月一日起至遷讓返還第一項所示之房屋及停車位之日止，按日給付原告新台幣柒佰貳拾參元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔百分之九十七，餘由原告負擔。
七、本判決第一項至第四項於原告以新台幣參拾壹萬參仟元供擔保後，得假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告方面：
(一)被告於民國112年1月1日與原告簽立房屋租賃契約書，約定由被告向原告承租其所有門牌號碼台中市○○區○○路0段000號8樓之3房屋(下稱系爭房屋)，及同址地下1樓編號143號機車停車位、地下3樓編號59號汽車停車位(下稱系爭停車位)，租賃期間自112年1月1日起至113年12月31日止，系爭房屋每月租金新台幣(下同)20000元，應按月於每月5日前繳納，管理費(含系爭停車位租金，下同)共計3358元，應每2個月繳納乙次(即每月1679元)，保證金為40000元，應於被告依約交還房屋時無息退還等情(下稱系爭租約)。嗣被告自113年9月1日起即未依約繳納當期租金20000元及管理費3358元(113年9月及10月管理費係於同年9月1次性繳納)共計23358元，原告自113年9月18日起多次以通訊軟體LINE向被告催討欠租23358元，被告已讀受領前開催告之意思表示後，屆期仍未給付，此有兩造間LINE對話截圖可稽。原告又於113年11月15日寄發烏日郵局第416號存證信函、113年11月29日寄發烏日郵局第429號存證信函分別 限期催告被告應於期限內清償積欠之租金及管理費，被告仍未清償。原告遂委請律師於113年12月12日寄發台中公益路郵局第712號存證信函，通知被告於租賃期限屆滿後即不再續租，並請被告屆期騰空遷讓暨返還系爭房屋及其坐落土地之使用部分與系爭停車位，否則即應給付違約金200000元等語，被告於113年12月13日收受上開存證信函，故租賃期限屆滿日即113年12月31日亦為系爭租約終止日，被告若於系爭租約租期屆滿後仍繼續占有使用系爭房屋及系爭停車位，即屬無權占有。詎被告迄未依約騰空遷讓返還系爭房屋及停車位，亦未清償所積欠租金、管理費，致原告陷於無法將系爭房屋收回自住或出租予他人之窘境，嚴重損害原告之權益。
(二)原告為系爭房屋及停車位之所有權人，被告積欠自113年9月1日起至113年12月31日止共計4個月之系爭房屋租金及管理費，經原告以LINE或存證信函催告被告清償欠租均未獲置理，原告遂委託律師於113年12月12日寄發台中公益路郵局第712號存證信函，通知被告於租賃期限屆滿後即不再續租各情，有前開LINE對話紀錄與存證信函可證。是兩造間系爭租約業於113年12月31日合法終止，惟被告迄未返還系爭房屋及停車位，原告得依系爭租約第4條第5項及民法第455條前段規定請求被告負返還責任。又系爭租約亦經原告合法終止，被告欠缺占有系爭房屋及系爭停車位之合法權源，原告亦得依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋及系爭停車位。原告上開請求，乃基於選擇合併之單一聲明，請鈞院擇一為有利之判決。
(三)系爭租約約定每月租金20000元應於每月5日前給付，然被告迄今積欠113年9月至113年12月共計4個月之房屋租金與管理費，共計86716元(計算式：每月租金及管理費為21679元；21679 x 4=86716)，原告得依系爭租約第3條第1項約定及民法第439條前段規定請求被告給付前開欠租與管理費共計86,716元。
(四)被告於113年12月31日即系爭租約終止後，仍未依約交還系爭房屋及系爭停車位予原告，原告得依系爭租約第6條第2項約定請求被告給付200000元之違約金。
(五)系爭租約業已合法終止，被告無權占有系爭房屋及停車位，享有相當於租金之利益，致原告受有損害，且因系爭房屋每月租金為20000元、管理費每月1679元，而被告繼續占有使用系爭房屋及停車位，其經濟價值及所受利益，原告主張以每日723元(計算式：每月費用20000+1679=21679；21679÷30=723，元以下四捨五入，下同)作為計算相當於租金之不當得利，故原告得依民法第179條規定請求被告按日給付相當於租金之不當得利723元。
(六)並聲明：1、如主文第1、2、4項所示。2、被告應給付原告200000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。3、願供擔保請准宣告假執行。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、法院之判斷：
(一)原告主張上揭事實，已據其提出系爭租約、兩造間LINE對話紀錄截圖、烏日郵局第416、429號存證信函及台中公益路郵局第712號存證信函(均含送達回執)等各在卷為憑，核屬相符，而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀為爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視為被告自認，是原告之主張應堪信為真正。
(二)按民法第450條第1項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」，而系爭租約第4條第5項前段亦約定：「除甲方(即原告，下同)同意繼續出租外，乙方(即被告，下同)於租賃期滿即日將房屋以誠意照原狀遷還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利向甲方請求遷移費或任何費用。」，系爭租約第3條第1項及第7條第5項亦分別約定：「每月租金20000元整，雙方願定每期應繳1個月份現金應於每月5日前繳付，無論任何理由不得拖延或拒納。」、「其他特約事項：大樓或社區一切管理費、清潔費自出租日起由乙方負責繳納。」。又定有期限租賃之出租人不欲續租者，須於訂約時、期限屆滿前或屆滿後，向承租人具體、明白表示期滿後不再續租或續租應另訂租約之反對意思，使承租人有所預期，且不得任由承租人繼續為租賃物之使用收益(參見最高法院101年度台上字第1398號民事裁判意旨)。是依系爭租約之約定，被告負有按月繳納租金20000元及管理費1679元，共計21679元之義務，而被告積欠自113年9月1日起至113年12月31日止共計4個月之系爭房屋租金及管理費，經原告先後多次以LINE或烏日郵局存證信函催告被告清償欠租均未獲置理，原告再委託律師於113年12月12日寄發台中公益路郵局第712號存證信函，通知被告於租賃期限屆滿後即不再續租，該存證信函於113年12月13日合法送達被告，被告屆期仍未遷讓各情，此有前開LINE對話紀錄與存證信函可證(參見本院卷第33～47頁)。是兩造間系爭租約既於113年12月31日因租期屆滿而租賃關係消滅，被告迄未依約返還系爭房屋及停車位，原告得依系爭租約第4條第5項約定及民法第450條第1項規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋及停車位甚明。
(三)又「承租人應依約定日期，支付租金。」、「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約(第1項)。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約(第2項)。」，民法第439條前段及第440條第1、2項分別設有規定。而「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金200000元整，如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責支付。」，系爭租約第6條第2項亦有明文約定。是依前述，兩造間系爭租約既約定被告每月租金20000元應於每月5日前給付，亦應每月繳納管理費1679元(每2個月繳納3358元)，共計21679元，但被告迄今積欠113年9月至113年12月共計4個月之房屋租金與管理費，合計86716元(計算式：21679 x 4=86716)，原告得依系爭租約第3條第1項約定及民法第439條前段、第440條第1項規定請求被告給付前開積欠租金及與管理費共計86716元。另被告於租期屆滿後拒不返還系爭房屋及停車位予原告，原告亦得依系爭租約第6條第2項約定請求被告給付違約金200000元至明。
(四)另「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」，民法第179條及第181條但書分別著有明文。而不當得利制度不在於填補損害，而係返還其依權益歸屬內容不應取得之利益，亦即倘欠缺法律上原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利。且無權占有他人之物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額(參見最高法院106年度台上字第461號民事裁判意旨)。兩造間系爭租約因租期屆滿而租賃關係消滅，被告應依約騰空遷讓返還系爭房屋及停車位，如前所述，然被告仍無權占有使用系爭房屋及停車位，享有相當於租金之利益，致原告受有損害，而原告所受損害
數額，參酌系爭房屋每月租金為20000元、管理費為每個月1679元，故被告無權占有使用系爭房屋及停車位所受利益，應認為以每日723元(計算式：21679÷30=723)為適當，故原告依前揭民法第179條規定請求被告自114年1月1日起至返還系爭房屋及停車位之日止，按日給付原告723元，洵屬正當，應予准許。
(五)又民法第250條規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金(第1項)。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額(第2項)。」，而違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，如為懲罰之性質者，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，尚得依民法第233條規定，請求遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息及賠償其他之損害，此觀同法第250條第2項規定自明(參見最高法院87年度台上字第361號民事裁判意旨)。依前述，兩造間系爭租約第6條第2項前段約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金200000元整。」，此項違約金之約定既以被告於「終止租約或租賃期滿不交還房屋」時，即負有支付違約金之義務，可見上開違約金之性質，屬於債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金，依前揭民法第250條第2項規定，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生「損害之賠償總額」，參酌前揭最高法院87年度台上字第361號民事裁判意旨，債權人僅得請求支付違約金，而不得再行請求遲延利息或賠償其他損害，故原告就請求違約金部分，更請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，於法不合，不應准許。
五、綜上所述，兩造間系爭租約因租期屆滿而租賃關係於113年12月31日消滅，被告應於114年1月1日將系爭房屋及停車位騰空遷讓返還予原告，但被告迄今仍繼續無權占有使用系爭房屋及停車位，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，且積欠4個月租金及管理費共計86716元，迄未給付，原告得依系爭租約第3條第1項、第4條第5項、第6條第2項、第7條第5項約定及民法第179條、第439條前段、第450條第1項等規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋及停車位，給付積欠租金及管理費86716元，違約金200000元，並自114年1月1日起至返還系爭房屋及停車位之日止，按日給付原告723元，均為有理由。又原告就上開請求給付租金及管理費86716元部分，並請求自起訴狀繕本送達翌日即114年2月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦無不合，併准許之。至原告其餘之請求(違約金併請求遲延利息部分)，為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，核與法律規定相符，茲酌定相當擔保金額准許之。又原告其餘假執行之聲請，因訴經駁回而失其依附，併駁回之。
七、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 4 月 23 日
民事第一庭 法 官 林金灶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 23 日
書記官 張哲豪