臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第551號原 告 洪淑芬訴訟代理人 楊盤江律師被 告 日新大樓管理委員會法定代理人 魏蘇台訴訟代理人 盧兆民律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議不成立及部分無效事件，本院於民國114年9月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告於民國113年10月26日召開日新大樓113年度區分所有權人會議所為如附表：壹、貳所示之5項決議不成立。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、原告主張：
一、伊為臺中市○○區○○段0000地號（下稱1156地號）土地之共有人（權利範圍：1000分之98）及坐落其上未辦保存登記之門牌號碼臺中市○○區○○街00號地下室（下稱系爭地下室）之事實上處分權人（持分比例：57分之42），被告為坐落1156地號土地之日新大樓社區（下稱系爭社區）之管理委員會。被告於民國113年10月26日召開系爭社區之區分所有權人會議（下稱系爭區權會）所為如附表壹、討論議題：議題一至四之4項決議（下稱系爭議題一、二、三 四決議，合稱系爭4項決議）及貳、臨時動議之1項決議（下稱系爭臨時決議，合稱系爭5項決議），因未達公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第31條所定3分之2住戶出席，出席住戶4分之3之同意門檻，而未成立。又系爭社區之區分所有權人（住戶）應為41人，而非40人（被告漏算臺中市○○區○○街00○0號即臺中市○○區○○段000○號【下稱348建號】建物所有權人），且於當日系爭5項決議表決時，或有委託出席投票者，未出具委託書，受委託出席者不具受託出席之資格，共有人不能代表其他共有人投票等計算同意票數錯誤，縱依系爭社區111年7月23日俢訂通過之住戶規約（下稱0000000規約）第7條第3項規定，系爭5決議亦因未達全部總戶數過半（含）以上（即21戶）參與表決之門檻，而未成立。
二、縱認如系爭議題一決議有成立，因系爭地下室雖坐落於日新大樓內，然與日新大樓各有出入口，且得為交易之標的，具有獨立之產權，並非屬日新大樓之附屬建物或共同使用部分，故系爭議題一決議關於「俢正規約第2條第3款及增定3款之1，將系爭地下室之電器室、避難室、樓電梯間走道、通道、升降機間列入日新大樓之共用部分，並授權被告受理申請約定專用、收回饋金及完成核准申請」部分（下稱系爭地下室決議），已侵害伊就系爭地下室之事實上處分權，系爭地下室決議應屬無效。爰聲明：㈠確認系爭5項決議不成立。
㈡確認系爭地下室決議無效。
貳、被告則以：
一、系爭區權會之召集及系爭5項決議係依0000000規約第7條第3項規定所為，並無公寓條例第31條所定出席及決議門檻之適用。系爭區權會當日有系爭社區之區分所有權人40人（348建號建物所有權人未通知伊已取得所有權，不應列入）中之25人出席，系爭4項決議，分有24票、20票、22票、21票同意，已達系爭0000000規約第7條第3項第3、4款所定開會及決議門檻，而系爭臨時決議則為無異議一致通過，故原告主張系爭5項決議不成立，為無理由。
二、系爭地下室係未辦保存登記建物，早年規劃時全部作為避難室使用，期間雖有將部分變更為餐廳使用，但大部分仍為避難空間，此觀系爭社區94年7月16日住戶規約（下稱940716規約）第2條第2項明定系爭地下室屬於共用部分，除經規約或區權人會議之議決外，不得約定為約定專用即明。0000000規約雖將940716規約第2條第2項部分刪除，但亦未明確將系爭地下室增列為約定專用。系爭地下室決議僅將前遭刪除之940716規約第2條第2項規定，修正加列於規約第2條第3款，並增列第3款之1，授權被告受理申請約定專用部分。況系爭地下室既屬於系爭社區之共用部分，且原告僅為事實上處分權人，其是否得依民法第820條第1項規定取得管理權限，亦有疑義。故原告主張系爭地下室決議為無效，並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執事項（見本院卷第213至217、446、447頁）：
一、日新大樓係於66年間，由訴外人范呈遠等19人為起造人申請建造執照，坐落改制前臺中縣沙鹿鎮沙鹿段沙鹿小段188-10、188-21、188-44、189-14及189-26等地號（下逕以地號稱之，嗣合併為188-10地號，重測後為1156地號）土地上，興建地上7層及地下室建物。興建完成後由主管機關發給使用執照，地上7層及地下室每層有不同之起造人。
二、系爭地下室原作為避難室使用，72年間變更為部分餐廳使用，並變更使用執照，門牌號碼為臺中市○○區○○街00號地下室，有獨立之出入口，未辦理建物所有權第一次登記。
三、原告先於90年4月4日向訴外人陳銘禧購買系爭地下室57分之39持分及188-10地號土地1000分之92應有部分；嗣於103年7月29日再經由法務部行政執行署臺中分署之行政執行拍賣取得系爭地下室之19分之1持分及同上土地之1000分之6應有部分。
四、原告目前登記為1156地號土地之共有人（權利範圍為1000分之98），並為坐落其上系爭地下室之納稅義務人（持分比例為57分之42）。
五、系爭地下室有二獨立之出入口，其一為正門，臨日新街，出入口處與通往日新大樓2樓至屋頂平台之樓梯相鄰；另一出入口為通往日新街之通道，其旁有樓梯通往2至7樓，1樓上2樓之牆壁上噴有「沙鹿飯店」等字。
肆、得心證之理由：
一、原告主張被告於113年10月26日召開系爭區權會，並作成系爭5項決議之事實，為被告所不爭執，並有會議記錄在卷可稽（見本院卷第131至153頁），此部分堪認屬實。以下茲就本件爭點逐一論述。
二、系爭5項決議是否成立，應依0000000規約第7條第3項規定判斷：㈠原告主張系爭5項決議是否成立，應依公寓條例第31條所定之
門檻判斷云云，為被告所否認，辯稱：應依0000000規約第7條第3項規定之門檻，判斷系爭5項決議是否成立等語。
㈡按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分
所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之，公寓條例第31條定有明文。準此，倘規約就區分所有權人會議之決議之出席及同意門檻，另有規定，自無公寓條例第31條所定上開門檻之適用。
㈢查0000000規約第7條第3項已就系爭社區之區分所有權人會議
之開議及決議數額，另有規定（見本院卷第273頁），則依上開說明，系爭5項決議是否成立，自應依0000000規約第7條第3項規定判斷。原告上開主張，並無可採，應以被告上開所辯為可取。
三、系爭區權會之開議及決議門檻應以系爭社區之區分所有權人41人計算：㈠原告主張系爭區權會之開議及決議門檻應以系爭社區之區分
所有權人41人計算之事實，為被告所否認，辯稱：系爭社區之區分所有權人戶數原為40戶，348建號建物係於112年1月3日始為所有權第一次登記，且該住戶一直未向其主張為系爭社區之住戶，故仍應以40戶計算系爭區權會之開議及決議門檻云云。
㈡查348建號既於112年1月3日完成所有權第一次登記，有建物
登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第475頁），則被告於113年10月26日召開系爭區權會時，自應將其計入系爭社區之區分所有權人，憑以計算系爭區權會之開議及決議門檻，與該區分所有權人有無通知被告無涉。是原告上開主張，應屬可採，被告上開所辯，並無可取。
四、系爭區權會有住戶23人出席，已達0000000規約第7條第3項第3款規定之開議門檻：㈠原告主張系爭區權會區分所有權人名冊（見本院卷第285、28
6頁）序號7、15、23、40之住戶（下逕以序號住戶稱之），會議當日並未到場，僅有住戶21人出席之事實（見本院卷第469頁），為被告所否認，辯稱：序號7、23住戶當日有出席。序號15住戶係委託其兄出席。序號40住戶係由共有人1人出席，合計有住戶25人出席云云（見本院卷第444、445頁），並提出系爭區權會區分所有權人名冊、簽到名單及委託書為證（見本院卷第285至299頁）。
㈡查原告僅泛稱：序號7、23住戶之簽到名單，係該2人事後補
簽，主張該2人當日並未出席系爭區權會云云（見本院卷第2
87、289、463頁），並未提出相關有利事證供本院審酌，自難憑採。惟序號15住戶既係委託其兄出席系爭區權會，違反0000000規約第6條第4項所定僅得委託配偶、有行為能力之1等直系血親、其他區分所有權人、本戶之承租人之規定；又序號40住戶雖由共有人1人（蔡成章）出席，惟該共有人並未經原告推舉出席（見本院卷第465頁），其出席亦違反0000000規約第6條第4項所定數人共有1專有部分者，應「推」由1代表出席之規定（見本院卷第272頁），該2人均不得計入系爭區權會之出席人數計算。準此，堪認系爭區權會有23人出席，已達0000000規約第7條第3項第3款規定之開會門檻（總戶數及總面積都過半【含】以上完成出席簽到，見本院卷第273頁）。
五、系爭5項決議因未達應由21位住戶以上參與表決之同意門檻，屬決議不成立：㈠原告主張系爭5項決議因未達0000000規定第7條第3項第4款所
定，應由21位住戶（41位住戶之1/2）以上參與表決之同意門檻（見本院卷第273頁），屬決議不成立之事實，為被告所否認，辯稱：系爭5項決議分有24票、20票、22票、21票同意、無異議一致通過，應已成立云云（見本院卷第233、2
34、301、302頁）。㈡查：
⒈系爭社區序號40、15住戶已不得計入系爭區權會之出席人
數，已如前述，則住戶蔡成章代表序號40住戶，訴外人吳俊寬代表序號15住戶，就系爭5項決議所投合計2票同意部分，不應計入（見本院卷第445、465頁）。
⒉系爭社區住戶何吉豐因有1位出席住戶提前離開，受託代表
該位住戶投票，因未取得該位住戶之委託書，其代表該位住戶就系爭4項決議所投同意票1票，不應計入（見本院卷第446、465頁）。
⒊系爭社區序號25住戶林顯州係簽名出席，並未提出委託書
委託其妻出席（見本院卷第289頁），但實際上卻委託其妻參與系爭4項決議之投票。林顯州之妻代表其所投同意票1票（見本院卷第409、411、419、423頁），不應計入（見本院卷第467頁）。
⒋系爭社區住戶蔡成福就如系爭議題二至四所示之3項決議投
票5票同意部分，因其中1票係有1位出席住戶提前離開，因其並未取得該位住戶之委託書，故蔡成福所投同意票1票，不應計入（見本院卷第446、467頁）。⒌系爭社區住戶陳秋桂因有3位住戶提前離開，受託代表該3
位住戶投票，因其並未取得該3位住戶之委託書，其代表該3位住戶就系爭議題三、四所示之2項決議所投同意票3票，不應計入（見本院卷第446、467頁）。
⒍訴外人蔡宛蓁並未提出系爭社區序號30、32、34住戶之委
託書，故其就如系爭議題三、四所示之2項決議所投同意票3票，不應計入（見本院卷第446、467頁）。⒎系爭臨時決議係於系爭區權會最後表決，而系爭臨時決議
表決時，合計已有5位住戶提前離開（1+1+3），且系爭區權會僅有住戶23人出席，已如前述。準此，縱系爭臨時決議係經無異議一致通過，然因此部分決議至多僅有住戶18人參與表決（23-5），並未達21位住戶同意之決議門檻，仍應認屬決議不成立。
⒏基上，足認系爭5項決議均因未達21位住戶參與表決同意
之門檻，應屬決議不成立。原告上開主張，核屬可取，被告上開所辯，並非可採。
六、綜上所述，系爭5項決議因未達應由系爭社區21位住戶以上參與表決之同意門檻，應屬不成立。從而，原告訴請確認系爭5項決議不成立部分，為有理由，應予准許。至其訴請確認系爭地下室決議無效部分，因系爭議題一決議業經確認屬決議不成立，則原告訴請確認該不成立決議中，關於系爭地下室決議部分為無效，自為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法及證據，經
本院斟酌後，認不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述。
伍、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 114 年 10 月 30 日
民事第三庭 法 官 唐敏寶以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 30 日
書記官 謝惠雯附表：
壹、討論議題：議題一：決議同意(修)訂住户規約部分條文之内容。
議題二：決議同意114年度財務收支預算表之内容及各戶應繳管
理費明細並採一次收取12個月管理費直接存(匯)入管委會帳戶。
議題三：決議同意要再進行修繕頂樓地板防水、採用明管排水
工程並感謝蔡副主委表達樂意先代管委會墊付廠商部分工程費，待管委員帳戶有結餘時應予償還。
議題四：決議同意授權管委會委任建築師及相關廠商執行本會報
請市政府審核本大樓部分修正工程已符合建築圖及相關法規要求，藉以保障住户安全。待管委會與廠商完成簽約，確認發包總金額後即公告各戶應分攤繳納本項專款之金額繳款方式。
貳、臨時動議：無異議一致通過授權管委會公告限期清除違停佔用及堆放在一樓公設通道走廊之車輛與雜物，及授權管委會之處理步驟與程序等。