臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第70號原 告 游芳國訴訟代理人 吳念恒律師被 告 游健財
游政程梁麗霞共 同訴訟代理人 洪宇謙律師
黃思華律師王呈律師上列當事人間分割共有物事件，本院於民國115年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落臺中市○○區○○○段000地號土地（面積為32.64平方公尺），應分割如附圖所示即111部分土地分歸原告取得，111⑴部分土地分歸被告游健財、游政程共同取得，並按應有部分各二分之一比例維持共有。
二、兩造共有坐落臺中市○○區○○○段000地號土地（面積為32.37平方公尺），應分割如附圖所示即115部分土地分歸原告取得，115⑴部分土地分歸被告游健財、游政程共同取得，並按應有部分各二分之一比例維持共有。
三、兩造共有坐落臺中市○○區○○○段000地號土地（面積為267.18平方公尺），應分割如附圖所示即118⑴部分土地分歸原告取得，118部分土地分歸被告游健財、游政程共同取得，並按應有部分各二分之一比例維持共有。
四、兩造共有坐落臺中市○○區○○○段000地號土地（面積為738.98平方公尺），應分割如附圖所示即123部分土地分歸原告取得，123⑴部分土地分歸被告游健財、游政程、梁麗霞共同取得，並依序按應有部分四分之一、四分之一、二分之一比例維持共有。
五、如附表二所示之「應補償人」應各按附表二所示補償金額補償「應受補償人」。
六、訴訟費用由被告游健財負擔16%、被告游政程負擔16%、被告梁麗霞負擔18%，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第256條分別定有明文。原告起訴時聲明：（一）臺中市○○區○○○段000○000地號土地合併分割，起訴狀附圖㈠編號A部分土地歸原告單獨取得、編號B部分土地歸被告游健財、游政程共同取得，並按應有部分比例繼續維持共有。（二）上開同段118地號土地准予分割，起訴狀附圖㈡編號C分歸原告單獨取得，編號D土地歸被告游健財、游政程共同取得，並按應有部分比例繼續維持共有。（三）上開同段123地號土地准予分割，起訴狀附圖㈢編號E分歸原告單獨取得，編號F土地歸被告游健財、游政程、梁麗霞共同取得，並按應有部分比例繼續維持共有。嗣變更聲明如下原告主張所示，經核原告所為乃分割方法之變更，係屬更正法律上之陳述，訴訟標的仍為共有物之分割，不涉及訴之變更，附此敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：臺中市○○區○○○段000○000○000○000地號土地（下逕稱111、115、118、123土地，合稱系爭土地）兩造共有，應有部分比例如附表一所示。系爭土地依其使用之目的並非不能分割，且兩造亦無以契約定有不分割之期限，惟兩造就分割方法未達成協議，爰依民法第823條規定，訴請分割系爭土地等語。聲明：㈠請求將兩造共有之系爭土地分割如附圖所示，即就111、115土地，編號111、115部分土地分歸原告單獨取得，編號111⑴、115⑴部分分歸被告游健財、游政程共同取得，並按應有部分比例繼續維持共有；就118土地，編號(B)、118⑴部分土地分歸原告單獨取得，編號(A)、118部分分歸被告游健財、游政程共同取得，並按應有部分比例繼續維持共有；就123土地，編號123部分土地分歸原告單獨取得，編號123⑴分歸被告游健財、游政程、梁麗霞共同取得，並按應有部分比例繼續維持共有。㈡被告應依附表二所示金額補償原告。
二、被告則以：就系爭土地之分割同意原告所提出之分割方案，且123土地，經分割二部分後，均沒有對外連接道路，被告所分得的土地，形狀更不利於利用，故系爭土地分割後均無價差補償問題等語，資為抗辯。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。原告主張系爭土地為兩造共有，應有部分比例如附表一所示，且系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情形，兩造就系爭土地亦無不得分割之約定，惟兩造無法就系爭土地之分割方法達成協議等情，業據其提出地籍圖謄本、系爭土地登記第三類謄本為證（見卷第23-39頁），復為被告所不爭執，堪信原告之主張為真實。則原告訴請裁判分割，於法即無不合。㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1項、第2項、第4項分別定有明文。又定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。又法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當；法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效益，各共有人之意願、利害關係，共有人分得各部分之經濟效益與其應有部分之比值是否相當，俾兼顧共有人之利益及實質公平，始為適當公平（最高法院90年度台上字第1607號、109年度台上字第926號判決意旨參照）。
㈢經查，118土地鄰近臺中市神岡區大豐路五段，其上有同段70
巷道路，內有一條溝渠；111、115土地，位於大豐路五段70巷上之道路；123土地上有建物，為兩棟一樓磚造瓦房，其一建物上編有門牌號碼，現為被告三人居住使用中，該土地上有連接至大豐路五段71巷之通道等情，業經本院分別於民國114年4月16日、114年11月5日會同兩造及地政人員勘驗現場明確，並製有勘驗筆錄、現場照片（見卷第75-87、162-168頁），以及臺中市豐原地政事務所出具之複丈日期114年4月28日土地複丈成果圖（見卷第91、93頁）及複丈日期114年11月5日土地複丈成果圖即附圖（見卷第172、174頁）等在卷可憑，應堪認定。原告乃依上開使用現狀具狀提出分割方案（見卷第105-109、194-198頁），即就111、115、118土地，以附圖所示111、115、118⑴部分土地分歸原告單獨取得，附圖所示111⑴、115⑴、118部分則分歸被告游健財、游政程共同取得，並按應有部分比例繼續維持共有；就123土地，附圖所示123部分土地分歸原告單獨取得，附圖所示123⑴部分土地則分歸被告游健財、游政程、梁麗霞共同取得，並按應有部分比例繼續維持共有。本院審酌系爭土地中之11
1、115、118土地上僅為溝渠、道路、空地，分別按原告與被告游健財、游政程應有部分比例即以原物一半分配並無困難，而123土地上有被告三人居住之建物及通道，依附圖所示方法分割，係將123土地上建物即編號C、D、G坐落土地之大部分分歸該建物之居住者即被告三人共同取得，應可保留建物之經濟價值、維護建物使用人之安居生活，至分割線雖可能衍生附圖編號(E)(F)(H)位置上建物部分遭拆除，但該部分非建物主要結構，拆除尚屬可行，又此部分建物乃未保存登記，占有系爭土地復已有相當時間，隨著時間經過，建物價值將因折舊而逐年遞減，經比較衡量後，拆除該等部分建物所受損失，與統籌規劃、完整利用系爭土地所得之利益相較，並無顯然失衡情事，且被告亦同意附圖所示方法分割，足認原告所主張如附圖所示之分割方案，對於各共有人並無明顯不當或違背公平之處。是附圖所示之分割方案，應屬適宜，堪予採取。
㈣又按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其
應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。又按共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判決意旨參照）。故共有物之分割，如依原物之數量按應有部分比例分配，價值不相當，而須以金錢補償者，應依原物之總價值，按各共有人應有部分比例算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額（最高法院90年度台上1245號判決意旨參照）。經查：
①111、115、118土地，其上僅為溝渠、道路、空地，依原告所
提出如附圖所示之分割方案，兩造所分配或維持共有之土地面積與其等應有部分之比例相等，堪認所分配之土地與原應有部分之價值應屬相當，且兩造亦表示無價差補償問題，是上開土地，採原告主張之方案加以分割，不再論價差補償，尚屬公平、合理。
②就123土地，依原告所提出之分割方案，分割如附圖所示123
及123⑴二部分土地，原告原先表示沒有價金補償問題，後又稱有價差，被告則認為應價金補償，嗣又稱沒有對外連接道路，被告所分得的土地，形狀更不利於利用，無價差補償問題，兩造互有歧異。本院認123土地依附圖所示方案分割後，各宗土地條件及價值並非相同，而有共有人分得價值不相當之情形，依前揭說明，當以金錢補償之，而有鑑價之必要。經本院囑託環宇不動產估價師事務所就附圖方案鑑價，經鑑定完畢檢送案號000000000號不動產估價報告書到院（下稱系爭估價報告書），其上載明本次估價作業係利用不動產估價技術規則所定之鑑價方法「比較法」、「土地開發分析法」，於「比較法」估算過程中，依勘估標的臨路條件、面積規模等因素，選取與其具相關性、替代效果佳之案例，透過篩選與標的性質及開發效益之比較實例；於「土地開發分析法」價格評估中，經實地訪查同一供需圈內之住宅建案，計算其總銷售額，扣除直接費用、間接費用、資本利息及利潤後，求得勘估標的之土地成本價格。是本次係蒐集市場尚可信賴之地價資訊，透過一般之經驗法則，遵循一般估價原則，依市場供需情形、最有效使用、競爭、替代、均衡及適合等，綜合考量各項情況及市場接受性，檢討本次評估過程中所選擇運用之資料，影響價格因素之分析調整均遵循不動產估價技術規則，勘估標的價值及分割後其各共有人相互找補決定結果，有估價報告書在卷可稽。核與系爭土地之通常利用方法及主管機關依不動產估價師法第19條第1項規定之不動產估價技術規則並無違背。且該估價人員領有不動產估價師證照，具不動產鑑價之專業，與兩造無利害關係，其鑑定方法已屬客觀公正，且就影響價格因素之擇定及加權調整幅度，亦無違反經驗法則或顯然錯誤之情事，應認環宇不動產估價師事務所出具之系爭估價報告，當屬可採。是本院斟酌市場繁榮程度之變化狀況，123土地之現況及鑑定結果，認被告應按附表二所示補償金額補償原告，應屬公允。
四、綜上所述，系爭土地依其情形並非不能分割，共有人間亦無不分割之特約，惟未能達成分割協議，原告訴請裁判分割，自屬有據。經本院綜觀共有人之應有部分、使用現況、各共有人對於土地之生活、情感依附關係，並斟酌系爭土地之地形、使用地類別及使用分區、將來實際使用暨市場交易之可能性與價值、道路聯絡情形、分割前後之土地格局方整性、各共有人間利益平衡，及共有物之經濟效用得於分割後達效益最大化等節，認系爭土地按附圖所示方法分割，並按附表二所示金額互為找補，較為公平合理，爰判決如主文第一項至第五項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，縱令兩造互易其地位，裁判結果仍無不同，故由被告負擔全部費用，顯有失公平，認本件訴訟費用應由兩造按附表一所示系爭土地面積及兩造之應有部分比例負擔，較為公允，爰諭知如主文第六項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書。
中 華 民 國 115 年 5 月 5 日
民事第四庭 法 官 王怡菁正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 5 日
書記官 游語涵附表一編號 系爭土地 （面積） 共有人 應有部分 1 111土地 （32.64㎡） 游芳國 2分之1 游健財 4分之1 游政程 4分之1 2 115土地 （32.37㎡） 游芳國 2分之1 游健財 4分之1 游政程 4分之1 3 118土地 （267.18㎡） 游芳國 2分之1 游健財 4分之1 游政程 4分之1 4 123土地 （738.98㎡） 游芳國 2分之1 游健財 8分之1 游政程 8分之1 梁麗霞 8分之2附表二土地分配坵塊 分割後 附圖所示123土地 分割後 附圖所示123⑴土地 所有權人 應受補償人 應補償人 游芳國 梁麗霞 游健財 游政程 找補狀況 應受補償金額 應補償金額 應補償金額 應補償金額 金額 435,904元 217,952元 108,976元 108,976元