臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第8號原 告 吳淑櫻訴訟代理人 張淳軒律師被 告 呂岳勳訴訟代理人 施驊陞律師上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國114年6月20日言詞辦論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣850,000元，及自民國113年8月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔45%，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣283,333元為被告預供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣850,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國111年8月11日訂立不動產土地租賃契約書（下稱
系爭租約），約定由原告將其所有之臺中市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地）出租予被告，租賃期間自111年8月11日起至126年8月31日止。雙方並約定111年8月不收取租金，111年9月1日起至112年2月28日每月租金為新臺幣（下同）42,500元；112年3月1日起至116年8月31日每月租金為85,000元，116年9月1日起至121年8月31日每月租金為90,000元，121年9月1日起至126年8月31日每月租金為95,000元，原告於簽立系爭租約時業已收訖111年9月份租金42,500元及押金255,000元。惟兩造訂立系爭租約後，被告僅再給付111年10月份租金42,500元即未再給付，原告於112年2月2日發函催告被告給付積欠租金，被告仍未繳清，原告再於112年4月28日發函通知被告終止系爭租約並請求被告返還系爭土地，而被告直至112年5月始以律師函通知原告取回。
㈡查系爭租約經原告於112年4月28日發函通知被告終止，而被
告尚積欠自111年11月至112年4月之租金共340,000元未給付。又被告直至112年5月始通知原告取回土地，被告仍持續無權占有系爭土地而受有相當於租金之不當得利，系爭租約約定112年5月之租金為85,000元，故被告應給付原告相當於租金之不當得利85,000元。另查，系爭租約第10條終止租約（二）明定：「乙方不得任意解約，如由非不可抗力且乙方原因而造成解約，乙方須補付甲方優惠期間租金。」，系爭租約既因被告未按時給付租金而終止，被告應補付原告111年9月至112年2月每月42,500元，共計255,000元之優惠租金。
再依系爭租約第10條終止租約（二）明定：「乙方不得任意解約，如由非不可抗力且乙方原因而造成解約，乙方得向甲方賠償因提前解約造成剩下合約期效內的合理租金損失，或為甲方找到續約租客。」，惟被告並未為原告找到續約租客，自應賠償原告未來1年之租金損失1,020,000元及原告支出之仲介費170,000元等語。
㈢為此，爰依系爭租約法律關係、民法第226條第1項、不當得
利法律關係提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應給付原告1,870,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠查系爭租約所載，兩造約定系爭土地係作為原告興建房屋後
營業使用，並約定雙方在原告取得房屋使用執照後再另為租約公證，然被告承租後始知，因系爭土地使用分區為第一種住宅區，無法供被告營業使用，則被告承租系爭土地之使用目的無法達成，原告所提供之土地顯然不合於雙方約定使用之狀態，被告承租系爭土地已無意義，被告遂於111年10月經由當時之仲介通知原告終止系爭租約，更於111年11月就終止租約事宜向本院聲請調解。
㈡又本件被告係為建築房屋而向原告承租系爭土地，然因系爭
土地無法供被告使用，被告早已經歸還土地予原告，並未就系爭土地進行利用，縱認被告受有相當於租金之不當得利，依土地法第97條規定，原告得請求之金額仍不得逾系爭土地申報地價年息10%，況原告已經沒收被告2個月之押租金，原告請求實屬過高。另就原告主張所失利益部分，系爭租約第10條第2項第11款屬於損害賠償約定，惟被告自簽訂系爭租約後從未使用系爭土地，且原告已經收取相當於2個月之租金，原告於112年4月終止系爭租約後本得再自行出租土地，原告請求系爭租約期間所受租金損失應依民法第252條規定酌減等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，原告擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於111年8月11日簽訂系爭租約，約定由原告將其所有系爭土地出租予被告，租賃期間自111年8月11日起至126年8月31日止，約定租金如下：111年9月1日起至112年2月28日每月42,500元；112年3月1日起至116年8月31日每月85,000元，116年9月1日起至121年8月31日每月90,000元，121年9月1日起至126年8月31日每月95,000元，原告於簽立系爭租約時業已收訖111年9月份租金42,500元及押金255,000元；惟兩造簽訂系爭租約後，被告僅再給付111年10月份租金42,500元即未再給付，原告於112年2月2日發函催告被告給付租金後仍未給付，原告復於112年4月28日發函通知被告終止系爭租約並請求被告返還系爭土地，而被告直至112年5月始以律師函通知原告取回等情，業據其提出系爭土地登記謄本、系爭租約影本、112年2月2日律師函影本、中華郵政掛號郵件收件回執、112年4月28日律師函影本在卷可稽（見113年度中補字第3961號卷第21至34頁，下稱補字卷），且為被告所不爭執，是此部分事實應堪認定。然原告主張其於112年4月28日向被告發函終止系爭租約，被告尚積欠自111年11月至112年4月之租金共340,000元未給付；又被告直至112年5月始通知原告取回土地，在此期間被告係無權占有系爭土地而受有相當於租金之不當得利，且系爭租約既因被告未給付租金而終止，被告應依系爭租約給付原告自111年9月至112年2月之優惠租金共255,000元、賠償原告因提前解約所受之合理租金損失1,020,000元及原告所支出之仲介費170,000元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件所應審酌者厥為：㈠被告辯稱系爭租約業經其合法終止，有無理由？㈡原告主張之各項請求有無理由？茲分述如下：
㈠被告抗辯其已終止系爭租約應無理由：
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，此為民法第423 條所明定。惟租賃物之出租人，依民法第423條規定，雖負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院84年度台上字第333號判決要旨參照）。又所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準（最高法院89年度台上字第422號判決意旨參照）。
⒉被告辯稱兩造約定系爭土地係作為原告興建房屋後營業使用
，被告承租後始知系爭土地使用分區為第一種住宅區，無法供被告營業使用，則被告承租系爭土地之使用目的無法達成，原告所提供之土地顯然不合於雙方約定使用之狀態云云。然觀諸系爭租約記載：「…土地出租予承租人興建房屋營業使用…」、第1條約定：「出租人同意為配合承租人經營營業之需求…」等語。衡情以言，向他人承租土地以為營業使用，倘若承租人之營業目的、類型為當事人簽訂租賃契約之重要事項，或出租人保證土地可以經營某一特定項目，應當詳細記載於契約中，然本件兩造就租賃系爭土地之營業用途等事項卻隻字未提，與常情實有未合，故依系爭租約文義，僅能推知原告知悉並配合被告進行興建房屋進行營業，無從認定並原告已經知悉被告要在系爭土地經營哪種行業且保證被告可以合法經營，則被告是否可在系爭土地營業，應視其所營行業是否符合法令規定。而經本院函詢臺中市政府都市發展局（下稱都發局）有關系爭土地之使用分區及是否得作為商業使用，都發局以114年2月19日中市都測字第1140034328號函覆以：「系爭土地係屬臺中市（原大坑風景區部分）都市計畫（臺灣省實施區段徵收五年計畫範圍－廍子地區）細部計畫之第一種住宅區，依其土管第四點（一）規定：第一種住宅區：專供建築獨戶或雙併住宅使用，禁止作非住宅使用，但得為幼稚園、托兒所使用。」等語（見本院卷第34頁）。由上開函覆內容可知，系爭土地之使用分區屬第一種住宅區，原則上固僅得作為住宅使用，然仍容許部分如幼稚園、托兒所等類型作為營業使用，是否如被告所稱全然不得作為營業使用，實非無疑。系爭租約既未明訂被告得在系爭土地經營何種特定行業，則被告抗辯系爭土地不符合兩造約定之使用目的，與契約文義已有未合。
⒊復佐以證人周璟臻即系爭租約仲介到庭具結證稱：「（法官
問：妳說這塊地是住一，可以營業的項目有什麼？）文的，建築師、會計師事務所都可以，那時候有問說要做什麼，他們說要做車子的鍍膜，他們要蓋一個地上物，有個空間可以放這些要鍍膜的車，他們說只是單純要放車子，沒有要洗車，或是在這裡鍍膜，如果要洗車或鍍膜行為可能要去找住三的地才可以，當時有告知如果單純倉儲，這塊地是住一應該可以，如果是要做其他商業就不行」、「（被告問：妳稱如果系爭土地要停放車子的倉儲是可以的，你的依據為何？）那區幾乎都是作為倉儲，我們有問過市政府那裡是可以做倉儲」等語（見本院卷第76至77頁）；證人邱桂鳳證稱：「（法官問：系爭土地可以做營業登記使用嗎？）如果是北屯區第一種住宅區，不能做營業登記使用，我當天有聽到仲介有告知兩造土地不能做營業登記」、「（法官問：當天你跟兩造解釋完，兩造就簽約，還是有提及什麼特別事情？）好像只有聽到承租人說他沒有要營業，要放車子，他是做汽車鍍膜」、「（原告問：在你導讀完之後，被告在簽約時有無提出契約哪裡有問題，或需要修正？）沒有」等語（見本院卷第93至94頁）。
⒋將上開證人證述內容交互以觀，兩人分別作為系爭租約之仲
介及地政士，所描述之締約過程、情節均大致相符，衡以土地使用分區乃公開資訊，任何人均可上網查閱，亦無隱瞞之必要，其等證詞應可採信。由此足徵，被告於簽訂系爭租約時，系爭土地之使用分區為第一種住宅區而辦理營業登記受有限制等情，業經證人周璟臻告知而明確知悉，被告於知悉該事實前提並確認無虞後，仍表示其承租系爭土地僅係作為停放鍍膜車輛之用，而非經營鍍膜或洗車業務，兩造遂以此為共同之主觀認知簽訂系爭租約。準此，「系爭土地可供被告為任意營業登記」既非兩造締約時之共同主觀認知，則原告將系爭土地出租供被告興建房屋之用，足認合於兩造約定之使用、收益狀態，已履行其出租人之義務，是被告辯稱因系爭土地無法為營業登記，其承租系爭土地之目的已無法達成云云，即非可採。
⒌又被告主張其終止租約之依據為系爭契約第十條㈡第5點及第9
點a項。然系爭契約第十條㈡之約定為「有下列情形之一者，出租人有權終止本契約」，且以下第1點至第4點、第6點、第7點均為欠租、經營營業項目以外業務等關於承租方違約之行為，則夾在其中之第5點約定「土地或地上物之使用或興建違反都市計畫法暨相關法規之使用限制」，應係指承租人違法使用時出租人得終止契約，並非出租人得據此終止契約，則被告以此為終止租約依據，並無理由。又系爭契約第十條㈡第9點a項約定「依本契約之約定可歸責於出租人之事由以致承租人無法繼續占有或使用租賃物或租賃物上所興建建物之全部或一部份」，然原告並未禁止被告使用系爭土地，亦無任何可歸責於原告之事由導致被告無法使用土地，至於被告所稱無法營業登記部分，與兩造約定無關，已如前述，且此種土地使用管制為法令規定，原告亦無隱瞞或欺詐被告，自不能認為是可歸責原告之事由，被告依此終止契約，亦非合法。㈡原告主張之各項金額有無理由？⒈積欠租金共340,000元：
原告主張被告給付111年10月部分租金後即未再給付，嗣經原告於114年2月2日催告後仍不給付，原告遂於114年4月28日發函向被告終止系爭租約等情，為兩造所不爭執；又被告所為終止系爭租約之意思表示並無理由，業經本院認定如前。基此，系爭租約因被告積欠租金達2個月租金數額而經原告發函終止，原告自得請求系爭租約存續期間即111年11月至112年4月間，被告尚未依約給付之租金共340,000元（計算式：111年11月租金42,500元+111年12月租金42,500元+112年1月租金42,500元+112年2月租金42,500元+112年3月租金85,000元+112年4月租金85,000元＝340,000元）。至被告雖抗辯原告請求之租金不得超過土地法第97條之規定，然本件並非租賃土地興建住宅，本不受土地法第97條之限制，被告此部分辯解，無從採取。
⒉相當於租金之不當得利85,000元⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院113年度台上字第191號判決意旨參照）。主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害（最高法院103年度台上字第2198號判決意旨參照）。
⑵原告主張其於112年4月28日通知被告終止系爭租約後，被告
直至112年5月間始通知原告取回土地，此期間被告持續無權占用系爭土地而受有相當於租金之利益云云。然被告早已於111年11月28日聲請本院調解，並同時主張欲終止系爭租約（見本院111年度中司調字第1503號卷第13頁，下稱司調卷）。且據證人周璟臻到庭具結證稱：「（被告問：後來被告有無在土地上動工？）沒有」等語（見本院卷第78頁），另無卷存證據證明被告於簽訂系爭租約後確曾占有、使用系爭土地，原告復未提出其他積極證據以佐上情，揆諸前開最高法院見解，原告依不當得利法律關係，請求被告返還無權占用系爭土地之不當得利，即屬無據。
⒊優惠租金共255,000元
按系爭租約第10條第2項第11款約定：「乙方不得任意解約，如由非不可抗力且乙方原因造成解約：a.應需保證甲方財產，若租期未滿5年，乙方須補付甲方優惠期間租金…」（見補字卷第26頁）。查被告自111年10月起至112年4月28日止，均未依約給付租金，原告並因而終止系爭租約，則依兩造上開約定內容，即屬租期未滿5年且因乙方（即被告）之事由所致，原告自得請求被告補付111年9月起至112年2月止，每月42,500元，合計255,000元之優惠租金。⒋租金損害1,020,000元及仲介費170,000元⑴按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第216條定有明文。又民法第216條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年度台上字第2895號民事裁判意旨參照）。⑵經查，兩造簽訂系爭租約，則原告已具有取得租金之客觀確
定性，因可歸責於被告之事由致原告於112年4月28日發函終止系爭租約，無法再繼續取得約定之租金，即為其所失之利益。原告固主張所失可得預期之租金為1,020,000元（即未來1年之租金損失，計算式：85,000元×12月＝1,020,000元），惟被告既於111年10月起即未再給付租金，又於111年11月28日聲請本院調解，並同時主張欲終止系爭租約，則原告於收受調解通知書後（見司調卷第37頁）知悉被告已無承租意願，自得隨即另覓其他合適之承租人，況被告自承租系爭土地後並未有實際占有、使用土地之情事，復觀諸系爭租約第10條第2項第11款約定：「乙方不得任意解約，如由非不可抗力且乙方原因造成解約：b.乙方得向甲方賠償因提前解約造成剩下合約期效內的合理租金損失…」（見補字卷第26頁），參酌兩造於系爭租約中關於終止契約之損害賠償事項，固以剩餘契約期間為損害賠償額之計算基礎，惟仍以「合理」作為其約定限度。本院審酌被告並未實際占有使用系爭土地，亦未興建建築物，原告重行出租並無任何困難，且原告業已沒收押租金255,000元，又可請求優惠租金255,000元，衡諸上開一切情狀，認本件原告請求之租金損害共1,020,000元，尚屬過高，無從適切評價原告實際所受之損害，即非合理之租金損害，本院認為應以原告發函終止系爭租約之112年4月起算3個月，每月租金85,000元，共為255,000元（計算式：85,000元×3月＝255,000元）。
⑶次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。經查，原告主張簽訂系爭租約共支出仲介費170,000元，被告對此固未爭執，堪信屬實。然本件被告所負之義務為給付租金之金錢債務，本無給付不能可言，原告依民法第226條第1項請求損害賠償，已屬無據。況此仲介費用是仲介媒介兩造簽訂系爭租約時原告支付之報酬，乃原告簽訂契約之成本，本應由原告自行支出，亦非因終止契約所生之損害，則原告請求被告支付此部分費用，並無理由。
⑷綜上，被告應給付原告850,000元（計算式：積欠之租金340,
000元＋優惠租金255,000元＋租金損害255,000元＝850,000元）。
五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付850,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即113起8月24日（見補字卷第39頁）起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，屬有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 7 月 14 日
民事第五庭 法 官 王奕勛正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 15 日
書記官