臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第94號原 告 林禾烽被 告 蕭旺平訴訟代理人 林盟仁律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國115年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時原請求：被告應將門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷00000號之建物拆除，並將坐落臺中市○○區○○段00地號土地(下稱系爭土地)騰空返還予原告。嗣審理中變更為：被告應將系爭土地上如附圖編號A、B所示(面積依序為12.57平方公尺、53.51平方公尺)之未辦保存登記建物，門牌號碼：
臺中市○○區○○路000巷00000號(下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地)拆除，並將該部分土地返還原告（見本院卷第258頁）。原告係依地政機關測繪之土地複丈成果圖更正其聲明內容，核係補充或更正其事實上之陳述，非屬訴之變更或追加，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭房地原為伊所有，嗣伊將系爭房屋之事實上處分權讓與訴外人梁秀娥，梁秀娥又於民國112年8月12日將系爭房屋出賣予被告並轉讓事實上處分權，但伊沒有同意梁秀娥將系爭房屋換名，只同意梁秀娥使用系爭房屋，被告僅取得系爭房屋而未取得系爭土地，是系爭房屋坐落於系爭土地上為無權占有，爰依民法第767條第1項前段、中段之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭土地上系爭房屋拆除，並將該部分土地返還原告。
二、被告則以：原告於86年11月16日與梁秀娥成立承攬契約，由原告出資興建系爭房屋，原告因此取得系爭房屋之所有權。嗣原告將系爭房屋之事實上處分權讓與梁秀娥，伊再於112年8月12日自梁秀娥處買受取得系爭房屋之事實上處分權，原告與梁秀娥間的不換名協議，基於債之相對性，不得對伊主張。又原告原為系爭土地、房屋之所有權人，其於88年僅讓與系爭房屋之事實上處分權，此時應有民法第425條之1之類推適用，系爭房屋對系爭土地存有推定租賃關係，伊自梁秀娥處買受系爭房屋後，依民法第425條繼受此推定租賃關係，系爭房屋係有權占有系爭土地等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第153頁)：㈠原告原為系爭房地之所有權人。
㈡原告於86年間將系爭房屋出賣予梁秀娥，梁秀娥再於112年8月12日將系爭房屋出賣予被告。
四、法院之判斷：㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段分別定有明文。其立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。此法條雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，應包括建物事實上處分權讓與之情形。是基於同一理由，土地所有人在其土地上興建房屋，雖尚未完工，倘已有相當之結構體，且為一般人所得知悉，嗣將土地及興建完成之房屋同時或先後讓與相異之人，仍宜推定房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，始符維護社會經濟及兼顧當事人合理利益之法意。又此規定在於保障社會經濟利益兼顧受讓人利益。是前手有民法第425條之1適用，俾免房屋遭受拆除損及社會經濟利益，則其後繼受房屋者，亦有利用該土地之必要，基於相同維護社會經濟需求，房屋其後繼受者亦有同受民法第425條之1之保護，該條規範目的性應為同一解釋(最高法院109年度台上字第108號判決、101年度台上字第1643號判決意旨參照)。
㈡查原告在系爭房屋出賣予梁秀娥前，為系爭房地之所有權人
，其僅將系爭房屋之事實上處分權讓與梁秀娥，梁秀娥再將系爭房屋之事實上處分權讓與被告，為兩造所不爭執。依前揭說明，原告將系爭房屋出賣予梁秀娥後，與梁秀娥間就系爭土地即推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係，而被告自梁秀娥處繼受系爭房屋，亦受此推定租賃之保護，應可認定。是以，被告既基於推定租賃關係占有系爭土地，其占有即具備法律上權源，原告復未舉證說明系爭房屋有何得使用期限屆至，推定租賃關係依法已經消滅之情形，被告自非無權占有。
㈢原告固主張和梁秀娥間有不換名協議，梁秀娥不得出賣系爭
房屋予被告，並提出切結書為證(見本院卷第39頁)。惟依債之相對性原則，該切結書不拘束被告，是原告之主張尚無足採。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭土地上系爭房屋拆除，並將該部分土地騰空返還原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 5 月 8 日
民事第一庭 審判長法 官 羅智文
法 官 簡佩珺法 官 朱浩誠正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 8 日
書記官 許千士