臺灣臺中地方法院民事判決114年度訴字第932號原 告 祭祀公業張三世祖法定代理人 張立東訴訟代理人 蕭志英律師複代理人 盧江陽律師被 告 張耀經
張耀欽共 同訴訟代理人 鐘為盛律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國115年1月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就臺中市○○區○○段000地號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
被告應將臺中市○○區○○段000地號土地，如臺中市中興地政事務所收件日期文號民國114年9月1日興土測字第106600號土地複丈成果圖所示編號A（面積132.46平方公尺）以外之部分返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣4,195,693元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序之執行標的物交付前，以新臺幣12,587,080元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段分別定有明文。兩造就本件租佃爭議，於民國113年10月24日，經臺中市西屯區公所耕地租佃委員會調解不成立，復於114年2月27日經臺中市政府耕地租佃委員會調處不成立，由臺中市政府移送本院審理，有臺中市政府114年3月7日府授地權字第1140057634號函及所附租佃爭議事件調處意見書、臺中市政府耕地租佃委員會調解程序筆錄、臺中市西屯區公所耕地租佃委員會調解程序筆錄及租佃爭議調解申請書等在卷可稽（見本院卷第9至73頁），是本件起訴程序核與上開規定相符，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、7款、民事訴訟法第256條分別定有明文。原告前聲明請求終止兩造間就臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭225地號土地）私有耕地375租約（見本院卷第185、227頁），嗣於114年8月28日以補正民事起訴狀，變更訴之聲明為：㈠確認兩造間就系爭225地號土地、臺中市○○區○○段00000地號土地、面積0.494743公頃土地之耕地三七五租賃關係不存在。
㈡被告應偕同原告就前項土地之臺中市○○區○○○○○○0000號私有耕地租約辦理註銷登記。㈢被告應將第一項土地上之建物（確定位置面積待測量後補正）拆除後將土地返還原告，並追加聲請假執行（見本院卷第301至302頁）；復於115年1月29日言詞辯論期日，變更聲明如下述（見本院卷第367頁）。核其變更及追加後之請求與起訴時之基礎事實同一，且追加假執行之聲請，與擴張應受判決事項聲明之情形相符，均無礙於被告之防禦及訴訟之終結：另原告依測量結果，就請求拆除之標的物範圍、面積為事實上之補充，非為訴之變更，揆諸前開條文所示，均無不合，應予准許。
三、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，為民事訴訟法第247條第1項本文所明定。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，此項危險得以對於被告之確認判決除去之而言（最高法院109年台上字第1779號民事判決參照）。查原告主張兩造間就系爭225地號土地之耕地三七五租賃關係不存在，為被告所否認，則兩造間就系爭225地號土地之私法上之法律地位即屬不明確，使原告在私法上地位處於不安狀態，且此種不安狀態能以確認判決除去之，是原告提起本件確認之訴，自有受確認判決之法律上利益。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告為系爭225地號土地之所有權人，兩造間就系爭225地號土地訂有私有耕地之三七五租約（租約字號：墩安字第1488號），被告於系爭225地號土地及相鄰之臺中市○○區○○段000地號土地（下稱236地號土地），興建如臺中市中興地政事務所收件日期文號114年9月1日興土測字第106600號土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A、B部分，面積各為132.46平方公尺、14.84平方公尺，合計面積147.3平方公尺之磚造房屋（下稱系爭房屋）作為住宅使用，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條第2項之規定，原訂租約無待終止，當然無效，惟被告等不服調處結果。爰依減租條例第16條第1項、第2項、民法第767條第1項前段、中段規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠確認兩造間就系爭225地號土地之耕地三七五租賃關係不存在。㈡被告應偕同原告就系爭225地號土地之臺中市○○區○○○○○○0000號私有耕地租約辦理註銷登記。㈢被告應將系爭房屋坐落系爭225地號土地如附圖所示編號A、面積132.46平方公尺部分拆除，並將系爭225地號土地、面積704.6平方公尺（含未拆除部分）返還原告。㈣前項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告主張：原告至少於79年間，已於系爭225地號土地興建鐵皮建物，並將該鐵皮建物及系爭225地號土地出租予被告之家族先祖，並收取租金迄今。嗣於105年間，因該鐵皮建物老舊，被告經原告前管理人張清珍之同意後，將原告所有之該鐵皮建物於原地改建為系爭房屋，被告實際耕作之範圍與改建前之耕作面積相當，並未減少，且系爭房屋係基於便利耕作及兼為居住之用，尚不得解為不自任耕作等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告與訴外人張德儀（即被告之父）、張德川、張德國、張
耀瑜、張耀明等人於80年間，就分割前之系爭225地號土地、臺中市○○區○○段00000地號土地，簽訂臺灣省臺中市私有耕地租約，約定租賃期間為80年1月1日至85年12月31日，共計6年，並於每6年租期屆滿時續訂租約；於95年10月16日辦理分戶分耕登記，由張德儀1人承租分割後之系爭225地號土地、面積705.6平方公尺，並於每6年租期屆滿時續訂租約，最新續訂租約之租期自110年1月1日起至115年12月31日止，並於110年6月23日變更承租人為被告張耀經、張耀欽（下稱系爭三七五租約）。
㈡系爭225地號土地於95年6月28日，以和解分割為原因，分割
增加臺中市○○區○○段00000○00000○00000地號土地（本院卷第91至93頁）；於95年10月18日以塗銷註記為原因，分割增加同段225-1、225-2、225-4地號土地（本院卷第88至90頁）；其中225-1地號土地，另分割增加同段225-3地號土地。
㈢被告於105年間，於系爭225地號土地及相鄰之臺中市○○區○○
段000地號土地（筆錄誤載為226地號土地，下稱236地號土地），興建附圖所示編號A、B部分之系爭房屋。
四、得心證之理由：㈠原告主張被告未自任耕作，系爭三七五租約依減租條例第16條第2項規定無效，為有理由：
⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文。
又承租人違反減租條例第16條第1項之規定時，原定租約無效，此乃屬法律之禁止規定，違背其規定當然無效，並不因出租人同意而使其有效（最高法院96年度台上字第1753號判決意旨參照）。且所謂無效，係當然無效，不待出租人主張。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收取租金、承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後，依同條例第6條第1項、第20條換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院111年度台上字第949號判決意旨參照）。所謂應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。該不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，全部租約仍向後歸於無效（最高法院112年度台上字第2852號判決意旨參照）。另承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院107年度台上字第2356號判決意旨參照）；且如將舊有建物翻修增、擴建及於原供耕作之田地，亦非法之所許（最高法院108年度台上字第2470號判決意旨參照）。
⒉查兩造間就系爭225地號土地訂有臺中市○○區○○○○○○0000號私
有耕地租約，原告為出租人，被告為承租人，租賃期間自110年1月1日起至115年12月31日止；及被告2人有於105年間，在系爭225地號土地及相鄰之236地號土地，興建附圖編號A、B所示之系爭房屋等情，此有系爭三七五租約、附圖在卷可稽（見本院卷第191至193、339頁），且為兩造所不爭執，應堪認定。⒊被告雖抗辯原告至少於79年間，已於系爭225地號土地興建鐵
皮建物，並出租予被告之家族先祖，系爭房屋係基於便利耕作及兼為住宅之用，經原告前代表人張清珍同意後，拆除原告所有之舊有鐵皮建物而在原地興建，並無不自任耕作之情形云云。惟查：
⑴依系爭225地號土地及周邊土地於67年3月12日、75年5月4日
、80年4月18日、89年4月18日、90年5月11日、105年10月31日之航照圖所示（見本院卷第393、395、399頁），僅分割前之系爭225地號土地南側，即現行225-4地號土地部分及相鄰之臺中市○○區○○段000地號土地（下稱226地號土地），於67年3月12日之前已有地上物存在，迄至90年5月11日之航照圖，始見系爭房屋所坐落系爭225地號土地之位置出現鐵皮建物，嗣於105年間，改建為系爭房屋，並擴大水泥地之鋪設範圍。從而，被告以租收簽章簿上記載「79年至89年的田、房地租金，確已全部按時結清……」等語為據（見本院卷第244頁），主張原告於79年間，已於系爭房屋所坐落系爭225地號土地之位置興建鐵皮建物，並出租予被告家族之先祖，被告係將該鐵皮建物原地改建為系爭房屋云云，要非可採。另張清珍雖曾以原告管理人之身分，就226地號土地全部及其上坐落整編前門牌號碼「臺中市○○區○○○路0段00號」房屋，及上開房屋所坐落分割前系爭225地號土地，於95年6月2日與訴外人張德儀、張耀輝、張德國、張耀瑜、張耀明等5人簽訂租賃契約書，並約定上開房屋係作為住宅使用；嗣於系爭房屋於105年間改建後，以原告為出租人，被告、訴外人張耀明、張伯綸、張耀輝、張仿君、張進陞等人為承租人，於107年1月1日就整編後門牌號碼「臺中市○○區○○○道0段0巷000號」房屋（基地坐落：臺中市○○區○○段000地號土地全部及系爭225地號土地內建有房屋之基地）簽訂房屋租賃契約書，並約定上開房屋係作為住宅使用，此有前揭租賃契約書、臺中市臺灣大道門牌整編新舊對照表在卷可稽（見本院卷第101至103、361至363、419至421頁）。然被告2人均主張系爭房屋為其等出資興建，而為系爭房屋之事實上處分權人（見本院卷第368頁），則原告與張德儀或被告等人間，縱有簽訂前揭租賃契約書，亦僅能推知上開租賃契約所約定坐落於226地號及系爭225地號土地之房屋，形式上係以原告為出租人，出租予張德儀或被告等人使用，無從據此認定系爭房屋於105年間改建前，即於90年間出現之舊有鐵皮建物，係由原告所興建。被告復未提出其他可認90年間出現之舊有鐵皮建物，係由原告所興建之證據，被告此部分所辯，尚無所據。
⑵經本院勘驗系爭房屋格局及使用狀況，系爭房屋現為住宅使
用，入室後為客廳空間，擺放有沙發、電視等家具用品，並設有神明廳，左轉空間為廚房，設有餐桌等家具用品，此有本院勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第325頁），足認被告興建系爭房屋明顯係為生活起居之住宅所用，已難認定係有兼作以耕作為目的或為便利耕作所建，供堆置農具、肥料或臨時休息之農舍，是被告至少於105年間改建系爭房屋時，就系爭房屋所坐落系爭225地號土地之部分，已有變更用途之非自任耕作情事，無待出租人即原告另為終止租約之意思表示，全部租約已當然向後歸於無效。又承租人違反減租條例第16條第1項之規定時，原定租約無效，此乃屬法律之禁止規定，違背其規定當然無效，並不因出租人同意而使其有效，是被告主張其改建系爭房屋作為住宅使用，係經原告前代表人張清珍之同意乙節，縱認屬實，系爭三七五租約亦不因事前經原告同意改建，而認為有效。系爭三七五租約於被告於105年間改建系爭房屋時，全部租約已向後歸於無效，且兩造嗣後就原耕地租約依減租條例第20條規定為續訂租約之情事（續訂租期自110年1月1日起至115年12月31日止），並非另行成立租賃關係，及原告繼續收取租金，亦無從使原已無效之系爭三七五租約恢復其效力。另系爭三七五租約之承租人即被告未自任耕作之土地，雖為系爭225地號租地之一部（即系爭房屋坐落系爭225地號土地、面積132.46平方公尺部分），然系爭三七五租約係以單一契約約定承租系爭225地號土地，是不論自任耕作之面積多寡，仍應認系爭三七五租約全部無效。
⒋從而，被告就系爭225地號土地之一部未自任耕作，違反減租
條例第16條第1項規定，依同條第2項規定，系爭三七五租約已屬無效，原告請求確認兩造就系爭225土地所訂之耕地三七五租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
㈡原告請求被告應將系爭225地號土地，除如附圖所示編號A部
分（面積132.46平方公尺）以外之土地返還原告，為有理由：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段業已明訂。查系爭225地號土地為原告所有，而被告就系爭225地號土地與原告所簽訂之系爭三七五租約不存在，已如前述，則被告占有使用系爭225地號土地，除系爭房屋坐落系爭225地號土地如附圖所示編號A、面積132.46平方公尺部分以外（詳後述），已無法律上合法權源。是原告依前揭法條之規定，請求被告應將系爭225地號土地，除如附圖所示編號A以外之部分返還原告，為有理由，應予准許。
㈢原告請求被告偕同原告就系爭225地號土地之臺中市○○區○○○○○○0000號私有耕地租約辦理註銷登記，並無理由：
按原告提起訴訟，就為訴訟標的之法律關係，應有請求法院判決之現實上必要性，即在法律上有受判決之現實利益，此為權利保護必要之要件，原告之權利保護要件有無欠缺，應以事實審言詞辯論終結時為準，於起訴時無欠缺，而於言詞辯論終結時有欠缺者，應認原告之訴為無理由（最高法院112年度台上字第1426號民事判決意旨參照）。按耕地三七五租約清理要點第3點規定：「耕地租約之訂立、續訂、變更、終止、註銷或更正，由出租人會同承租人申請登記，當事人一方不會同他方申請時，得由他方陳明理由，單獨申請登記。鄉 (鎮、市、區) 公所受理由當事人之一方單獨申請登記時，應通知他方於接到通知後二十日內提出書面意見，逾期未提出者，視為同意。前項登記係依確定判決、訴訟上之和解或調解成立、耕地租佃委員會之調解或調處成立而為者，免再通知他方。」。本院既已認定系爭三七五租約，因被告就系爭225地號土地之一部未自任耕作，違反減租條例第16條第1項規定，依同條第2項規定，系爭三七五租約已屬無效，則原告即得單獨向臺中市○○區○○○○○○○○000地號土地之系爭三七五租約註記，而無須被告會同辦理，故原告請求被告應協同原告就系爭225地號土地之臺中市○○區○○○○○○0000號私有耕地租約辦理註銷登記部分，並無受權利保護之必要，不應准許。㈣原告請求被告將系爭房屋坐落系爭225地號土地如附圖所示編
號A、面積132.46平方公尺部分拆除，並將該部分土地返還原告，為無理由：
⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續租約，民法第451條定有明文。又民法第451條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租賃期滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用；又所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時間內，能表示反對意思而不表示者而言（最高法院42年台上字第410號、43年台上字第367號判決意旨參照）。
⒉兩造間就系爭225地號土地之系爭三七五租約，固因被告於系
爭225地號土地興建系爭房屋作為住宅使用，違反減租條例第16條第1項規定，依同條第2項規定，系爭三七五租約已屬無效。然查：依系爭房屋於105年間改建後，原告與被告、訴外人張耀明、張伯綸、張耀輝、張仿君、張進陞等人，於107年1月1日簽訂之房屋租賃契約書第1條之約定：「房屋所在地及使用範圍：臺中市○○區○○○道0段0巷000號」（基地坐落：臺中市○○區○○段000地號土地全部及系爭225地號內建有房屋上之基地）。」（見本院卷第101至103頁），依一般常情與論理法則判斷，不論原告是否同意被告改建系爭房屋，原告於簽訂上開房屋租賃契約之前，對於系爭225地號土地上建有房屋之範圍及現狀，應有一定程度之掌握與瞭解，應無不知系爭房屋坐落系爭225地號土地之情事。又被告主張系爭房屋為其等出資興建，為系爭房屋之事實上處分權人，為兩造均不爭執（見本院卷第368頁），依此客觀情況，原告與被告等人簽訂前揭房屋租賃契約，應於系爭三七五租約之外，另以原告為系爭房屋之出租人，被告等人為承租人之形式，將包含系爭房屋在內，坐落於系爭225地號土地及226地號土地之門牌號碼「臺中市○○區○○○道0段0巷000號」等房屋出租予以被告等人，並於上開租賃契約書第4條第3項為被告等人如於租賃期滿不續租時，應將該等房屋返還原告，且不得請求遷移或其他任何費用之特別約定。再查，房屋與所坐落之土地在使用上無法分離，上開房屋租賃契約第2條，雖約定租賃期限為自107年1月1日至108年12月31日止，然被告迄今仍對系爭房屋為使用收益，原告亦未證明其曾為反對續租或終止租賃契約之表示，依前開說明，足認被告仍依上開房屋租賃契約之約定，以不定期限繼續占有使用系爭房屋，並得以此作為被告占有系爭房屋所坐落系爭225地號土地部分之占有權源，應可認定。縱認上開房屋租賃關係業已終止，被告2人無權占有使用系爭房屋，依上開房屋租賃契約第4條之約定，被告亦應將系爭房屋應交還原告，當無拆除系爭房屋之處分權能。從而，被告以系爭房屋占有使用系爭225地號土地如附圖所示編號A部分、面積132.46平方公尺，難認為無權占有。原告主張依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告將系爭房屋坐落系爭225地號土地如附圖所示編號A部分、面積132.46平方公尺部分拆除，並將系爭房屋所坐落系爭225地號土地部分返還原告，即屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告請求確認兩造間就系爭225地號土地之系爭三七五租約不存在，及依民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭225地號土地，除如附圖所示編號A部分（面積132.46平方公尺）以外之土地返還原告，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部份，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：本件屬租佃爭議事件，依減租條例第26條第1項規定免徵裁判費；然原告有預納測量土地規費，仍應為訴訟費用負擔之諭知。又各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本件原告之訴一部為有理由、一部無理由，本院審酌原告聲請請求確認兩造間就系爭225地號土地之系爭三七五租約不存在及返還土地之訴訟標的利益同一，應以系爭225地號土地之交易價額計算訴訟標的價額，且耕地三七五減租條例第26條第1項所稱因耕地租佃發生爭議，係指出租人與承租人間因耕地租佃關係所發生之一切爭議而言，出租人主張原訂耕地租約無效，依民法第767條規定請求承租人除去地上物返還耕地，屬耕地租佃爭議，應免收裁判費用（最高法院108年度台上大字第2470號裁定意旨參照）。原告請求確認系爭三七五租賃關係不存在，及被告應將系爭225地號土地，如附圖所示編號A（面積132.46平方公尺）以外之部分返還原告部分，均為本院所准許，僅係其請求被告應協同辦理塗銷租約註記部分，及被告應拆除系爭房屋坐落系爭225地號土地部分，並將該部分土地返還原告，為無理由，故認訴訟費用仍應全數由被告負擔為適當，爰判決如主文第4項所示。中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
民事第六庭 法 官 孫藝娜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
書記官 資念婷