臺灣臺中地方法院民事判決114年度重訴字第136號原 告 熊秉聲訴訟代理人 林文淵律師
林世民律師複代理人 賴靜瑜律師
張簡依萱律師(民國114年6月26日解除委任)被 告 陳美玉訴訟代理人 高馨航律師上列當事人間請求返還房地等事件，本院於民國114年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：原告前於民國89年8月30日以總價新臺幣（下同）491萬元（土地322萬元、房屋169萬元）向慶橋建設股份有限公司（下稱慶橋公司）購買坐落臺中市○區○○○段000○00地號（重測後為：新賴厝廍二段1078地號）土地及其上同段14509建號（重測後為：新賴厝廍二段2265建號）、門牌號碼為臺中市○區○○○路○段00巷00號7樓之5之房屋（下稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭房地)，並於89年9月16日登記為所有權人。因原告長期居住大陸地區，由其母羅藝珊居住使用系爭房地，後因羅藝珊年事漸高，搬遷至臺北與子女同住，不料羅藝珊於112年間欲返回系爭房地拿取私人物品，遭系爭房地社區管理員制止，原告方於112年4月25日委託代書至臺北市大安地政事務所申請系爭房屋建物登記第二類謄本，再於112年4月27日至臺中市中正地政事務所（下稱中正地政）申請系爭土地建物異動清冊，發現系爭房地所有權人已於93年4月23日以買賣為由，變更登記為被告（下稱系爭登記），並於108年8月6日向陽信商業銀行股份有限公司（下稱陽信銀行）設定如附表所示之最高限額抵押權（下稱陽信抵押權）辦理貸款（下稱陽信貸款）。兩造間素昧平生，未曾就系爭房地成立移轉所有權登記之債權行為及物權行為，被告擅自將系爭房地移轉登記為自己名下並設定陽信抵押權予陽信銀行，自屬對原告就系爭房地之所有權有所妨害及侵奪，爰依民法第767條第1項前段、中段，請求被告塗銷其對系爭房地之所有權移轉登記及陽信抵押權登記，並聲明：㈠被告就系爭房地於93年4月23日以買賣為原因所為之系爭登記應予塗銷，回復登記為原告所有。㈡被告就系爭房地於108年8月6日所為之陽信抵押權登記應予塗銷。
二、被告抗辯：被告之夫蘇武崇與羅藝珊是好友，羅藝珊於93年間，向蘇武崇表示因對外欠錢急需用錢，系爭房地因此被拍賣，原告原就系爭房地向玉山商業銀行股份有限公司（下稱玉山銀行）大里分行設定抵押權辦理貸款（下稱玉山貸款），羅藝珊希望用系爭房地為買賣，價金就是將玉山貸款清償完畢，蘇武崇即代理被告與羅藝珊於93年3月11日就系爭房地簽訂買賣契約（下稱系爭契約），並委託代書陳美月辦理過戶登記，被告尚於93年4月27日向日盛國際商業銀行（已與台北富邦商業銀行合併而消滅，下稱日盛銀行）前金分行設定最高限額抵押權（最高限額為402萬元，下稱日盛抵押權）辦理貸款（下稱日盛貸款），以清償原告之玉山貸款，被告已履行系爭契約義務，自取得系爭房地之所有權。羅藝珊當時係蘇武崇之好友，並提供原告之印鑑章及系爭房地所有權狀，縱認羅藝珊未取得原告之授權，亦應該成立表見代理。況原告主張被告於93年4月間將系爭房地過戶，距原告於113年12月間提起本件訴訟，已罹於民法第125條規定之15年時效。原告提起本訴顯無理由，應予駁回。爰聲明如主文所示。
三、原告對被告抗辯之主張：被告提出之系爭房地土地買賣所有權移轉契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書所載立約日期為93年3月11日，臺中市稽捐稽徵處93年度契稅繳款書、土地增值稅免稅證明書之日期為93年3月12日，原告當時均未在國內，且系爭房地土地買賣所有權移轉契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書及玉山銀行擔保物抵押權塗銷申請書、擔保物領回收據、領回憑條其上之原告簽名、印文，均非原告所有之印章用印或親簽，且原告於89年間購買系爭房地前，於85年間曾購買門牌號碼臺中市○○區○○路000號14樓之7房地（下稱北屯房地），原告因工作關係長期住在大陸地區，故將身分證、印鑑章、系爭房地所有權狀放在系爭房屋，每月並給羅藝珊3萬元，由羅藝珊處理玉山貸款、系爭房屋稅費，原告亦曾於94年間住在系爭房地，95年間才住臺北住處，原告前於93年3月間回國，羅藝珊告知其女友朱碧蘭之男友范瑋中從事房屋仲介，請原告將北屯房地交由范瑋中出售，原告即於93年3月間至臺中○○○○○○○○請領印鑑證明，並將之交給朱碧蘭轉交范瑋中仲介出售北屯房地，於93年10月間由范瑋中仲介售出，至於其他次申請印鑑證明，並非原告所為。系爭房地雖被查封過，但未曾被拍賣，且依系爭房地之土地買賣所有權移轉契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書所載「他項權利情形」，均由買受人承受，故被告除應代為清償玉山貸款外，尚應給付買賣價金，但被告卻無法提出給付價金之證明。另原告於112年始發現系爭房地遭被告過戶，並於113年底提出本件訴訟，本件請求權時效之起算應以原告知悉權利被侵害，可以行使權利狀態起算，故原告請求並未罹於時效。
四、本院於114年8月7日言詞辯論庭與兩造整理爭執與不爭執事項，經兩造具狀同意如下：（見本院卷第279、280、283至287頁）㈠不爭執事項：
⒈原告於89年8月30日以總價491萬元（房屋169萬元、土地322
萬元）向慶橋公司購買系爭房地，並於89年9月16日登記為所有權人。
⒉被告委請代書陳美月以系爭房地所有權移轉契約書（其上所
載日期為93年3月11日）於93年3月12日向中正地政辦理所有權變更登記，並於93年4月23日完成登記。
⒊陳美月代理被告於93年4月27日向日盛銀行前金分行設定日盛抵押權辦理貸款。
⒋陳美月於93年5月7日代領玉山銀行抵押權塗銷同意書（所載
日期為93年5月5日）、設定契約書、他項權利證明書、保單，並於同日以清償為原因關係塗銷玉山銀行大里分行最高限額抵押權。
⒌原告於92年4月23日離境，至93年3月17日入境，再於93年3月23日出境，至93年10月2日入境。
㈡爭執事項：
⒈原告依民法第767條第1項前段、中段，請求被告塗銷系爭房
地所有權登記並回復登記原告為系爭房地所有權人，並塗銷陽信抵押權，是否有理由？⒉原告依民法第767條第1項前段、中段，請求被告塗銷系爭房
地所有權登記並回復登記原告為系爭房地所有權人，並塗銷陽信抵押權，其物上請求權是否已罹於時效？
五、得心證之理由：㈠原告於89年8月30日以總價491萬元（房屋169萬元、土地322
萬元）向慶橋公司購買系爭房地，並於89年9月16日登記為所有權人。嗣後被告委請代書陳美月以系爭房地所有權移轉契約書（其上所載日期為93年3月11日）於93年3月12日向中正地政辦理所有權變更登記，並於93年4月23日完成登記。
陳美月並代理被告於93年4月27日向日盛銀行前金分行設定日盛抵押權辦理貸款等事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項⒈、⒉、⒊），堪信為真實。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。上開但書之規定為舉證責任減輕之規範依據。待證事實發生之時間距離爭訟時，如因年代長久，證據保存不易，依一般社會通念難以期待其提出者，非不得依本條規定為舉證責任之減輕（最高法院111年度台上字第1068號判決意旨參照）。次按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。民法第759條之1第1項定有明文。此項登記之推定力，觀其立法意旨，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。該直接前手之真正權利人以外之人，須依法定程序塗銷登記名義人之登記，始得推翻其登記之推定力（最高法院113年台上字第2298號判決意旨參照）。又土地登記簿乃公務員所製作之文書，屬於公文書，其登記內容自有相當之證據力，如無與土地登記簿登載內容相反之事實存在，就其所登載之事項應有證據力（最高法院94年度台上字第834號民事判決意旨參照）。而法院得依已明瞭之事實，推定應證事實之真偽，民事訴訟法第282條定有明文。足見不動產物權經登記者，該不動產登記之直接前手，主張登記有無效或得撤銷之原因時，在第三人未取得該不動產權利前，固得對登記名義人起塗銷登記之訴，惟以買賣為原因關係而為不動產物權移轉登記時，主張該買賣契約關係之存在者，雖不能證明其契約締結之事實，但依契約履行之事實，足以推定其契約關係之存在時，自不容契約當事人無端否認（最高法院21年上字第3046號民事判決意旨參照）。
㈢經查，兩造就系爭房地為前後手關係之所有權人，已如前述
，且兩造間辦理系爭房地所有權移轉之登記原因為買賣，被告現仍為系爭房地所有權人，未移轉予其他第三人，被告並有於108年8月6日向陽信銀行大里分行就系爭房地設定陽信銀行抵押權辦理貸款之事實，亦有系爭房地之土地登記公務用謄本、建物登記公務用謄本在卷可稽（見本院卷第59至67頁）。參諸上開最高法院判決意旨，原告固得對被告提起塗銷登記之訴，惟被告於本件中既已提出系爭房地之土地買賣所有權移轉契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、台中市稅捐稽徵處93年度契稅繳款書、土地增值稅免稅證明書及日盛銀行抵押權塗銷同意書（見本院卷第103至111頁）為據，客觀上兩造確有履行系爭契約之行為，證人陳美月於114年6月5日、同年10月2日具結證稱：賣方非屋主本人來交易，而是委任一名中年女性到場，買方的蘇武崇有到場，被告本人有無到場已無印象，到場交易的雙方互稱是朋友；本件買賣當時不太盛行履約保證，伊只知道原屋主就房地有貸款的抵押權，依據建物異動索引，客觀上來看是向玉山銀行設定擔保，而買方有跟日盛銀行貸款，如果房地本來有貸款，買方借款還舊債，通常會讓買方貸款銀行塗銷原來的貸款抵押權，再設定為第一順位抵押權；又買賣房地時賣方需要提供印鑑證明、印鑑章及所有權狀正本，依常理而言，可以拿到印鑑及權狀正本，一定有當事人的授權，本件的權狀跟印鑑章確實是當時的賣家提供給伊等語（見本院卷第180至188頁、第327至329頁），證人蘇武崇具結證稱：系爭房地是伊向羅藝珊買的，之前其在外租屋，有天羅藝珊打給伊，問伊租金多少，說系爭房地很便宜，可以去住，裡面東西都給伊，要伊幫忙清償貸款，貸款跟租金差不多，簽立系爭契約時，只有伊、羅藝珊、陳美月在場，伊不知道系爭房地是登記在原告名下，伊一直以為是羅藝珊的，系爭房地之所有權狀、原告印鑑章是羅藝珊當場拿出來給陳美月去辦的等語（見本院卷第326頁），又原告於89年8月4日，以系爭房地向玉山銀行大里分行設定最高限額抵押權（最高限額為432萬元）辦理貸款，貸款金額為360萬元（一筆160萬元，一筆200萬元）。其中160萬元自89年10月起每月19日自原告玉山銀行帳戶扣繳本息之事實，有玉山銀行消費者貸款申請暨徵信（批覆）表、系爭房屋不動產買賣契約書、系爭土地不動產買賣契約書、系爭土地借款契約、系爭房屋借款契約、中正地政他項權利證明書附卷可稽（見本院卷第207至229頁），而陳美月亦有於93年5月7日代領玉山銀行抵押權塗銷同意書（所載日期為93年5月5日）、設定契約書、他項權利證明書、保單，並於同日以清償為原因關係塗銷玉山銀行大里分行最高限額抵押權，為兩造所不爭執（見不爭執事項⒋），均核與被告所辯之系爭契約簽立及履約過程相符一致，審酌系爭房地係於93年4月23日完成移轉登記，原告遲於113年12月30日向本院提起本件訴訟，有原告民事起訴狀其上本院法警室之收文戮章在卷可考（見本院卷第11頁），相隔已有20年之遙，陳美月證稱其已無保存當時辦理系爭房地過戶資料等語（見本院卷第181頁），臺中○○○○○○○○亦函覆本院：原告辦理之印鑑證明申請書及其附件已依保存年限規定銷燬（見本院卷第155頁），中正地政亦函覆本院：系爭登記資料因逾保存年限已依規銷燬無法提供（見本院卷第57頁），自難苛求被告仍能完整保存系爭契約完整交易資料，是依上開證據，尚堪採信被告所辯為真實。故系爭房地既早於93年4月23日即已本於系爭契約完成移轉登記，被告並已以清償玉山貸款作為價金之交付等履行事實觀之，揆諸上開最高法院判決意旨，自應由原告就系爭契約不存在之事實負舉證責任。㈣原告雖以前述主張作為兩造間之系爭契約不存在之證明，證
人羅藝珊固證稱：伊僅有出借系爭房地供其友人朱碧蘭、蘇武崇居住，對系爭契約及系爭房地移轉登記於被告名下均不知情等語（見本院卷第323至327頁）。惟查：原告雖主張其於94年間返臺後曾有居住及設籍系爭房地等語，證人羅藝珊亦證稱：伊於系爭房地完成系爭登記後，尚有返回系爭房地等語（見本院卷第324頁），惟原告未曾有設籍系爭房地門牌號碼，有原告之個人戶籍資料在卷可考（見本院第169頁），且原告復未能提出曾於94年間居住系爭房地及證人羅藝珊曾於系爭房地完成系爭登記後曾返回系爭房地之證明，尚難認原告此部分主張可採。又原告雖主張系爭房地土地買賣所有權移轉契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書及玉山銀行擔保物抵押權塗銷申請書、擔保物領回收據、領回憑條其上之原告簽名、印文，均非原告所有之印章用印或親簽等語，證人羅藝珊亦證稱：伊未曾幫原告去賣系爭房地，也不曾見過被告等語（見本院卷第326頁），惟原告既自承因長期居住大陸地區，故將身分證、印鑑章、系爭房地所有權狀放在系爭房地，而依陳美月、蘇武崇之證述內容，辦理系爭房地過戶時，原告之身分證、印鑑章、系爭房地所有權狀均係由羅藝珊提供，羅藝珊亦自承曾將原告之印鑑章、北屯房地之所有權狀，交由朱碧蘭轉交其男友范瑋中出售，足見羅藝珊確能取得原告之身分證、印鑑章及系爭房地所有權狀之事實。而系爭房地於93年4月23日辦理登記前，原告曾於91年4月2日辦理印鑑登記及印鑑證明，於93年3月18日辦理印鑑變更及印鑑證明，於93年9月14日辦理印鑑證明等紀錄，惟因印鑑證明申請書及其附件已依保存年限規定辦理銷燬而無法提供，有臺中○○○○○○○○於114年5月7日以中市北戶字第1140002466號發函函文在卷可佐（見本院卷第155頁），基此，既無法排除羅藝珊持原告之身分證、印鑑章辦理上開印鑑證明之可能，自無從判定系爭房地土地買賣所有權移轉契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書及玉山銀行擔保物抵押權塗銷申請書、擔保物領回收據、領回憑條其上原告簽名、印文之真偽。又兩造固素昧平生，原告於系爭房地辦理系爭登記時固不在國內，為兩造所不爭執（見不爭執事項⒌），惟被告之配偶蘇武崇與原告之母羅藝珊確係熟識之友人，業據羅藝珊證述甚詳，且原告為系爭房地登記所有權人期間，確有向玉山銀行辦理玉山貸款，並被查封一節，有系爭房地地籍異動索引在卷可按（見本院卷第73頁），而羅藝珊亦為玉山貸款之連帶保證人（見本院卷第207、225、227頁），核與證人蘇武崇證述羅藝珊於出售系爭房地前告知之出售動機內容相符一致，原告及羅藝珊實有因資力不足支付玉山貸款而由羅藝珊代原告轉賣系爭房地給被告之動機。更毋論原告於系爭房地登記為所有權人期間，尚有玉山貸款、地價稅、房屋稅等稅負費用、社區管理費、系爭房屋水費、電費、瓦斯費等例行支出費用，原告雖主張每月有給付羅藝珊以支付上開貸款費用，惟羅藝珊證稱：上開費用之支出均係由朱碧蘭支付以作為借住系爭房地之對價等語，關於上開費用負擔之支付來源，已與原告主張相互扞格，且羅藝珊亦自承朱碧蘭已死亡，亦未能提供范瑋中之真實姓名、年籍資料供本院通知到庭為證（見本院卷第326、351頁），實無從採信其證詞為真。況果如原告主張及羅藝珊之證述內容，2人對系爭房地於93年間已移轉登記予被告所有一節毫無所悉，2人主觀上仍應認定原告為系爭房地之所有權人，卻於20年間對系爭房地之貸款、費用繳納與否及使用現況漠不關心，未再聞問，實與常情相違，原告主張之上開情事，既無法證明系爭買賣契約不存在之事實，自無從作為原告主張有利認定之依據。
㈤末按不動產真正所有人之所有權．不因基於無效原因所為之移
轉登記，而失其存在，且已登記不動產所有人之除去妨害請求權，雖不在司法院大法官會議字第107號解釋範圍之內，但依其性質亦無民法第125條消滅時效規定之適用，所謂已登記不動產所有人，乃指原已依土地法辦理登記之不動產真正所有人而言，本件系爭土地，原登記為蔡俊德所有，嗣雖因通謀虛偽意思表示，移轉登記予張水德名義，張水德亡故後，並由上訴人為繼承登記，但其登記既有無效之原因，土地所有權自仍屬蔡俊德所有，被上訴人繼承蔡俊德土地所有權，對上訴人行使除去妨害請求權，即請求上訴人分別塗銷所有權移轉登記及繼承登記，依上說明，自無民法第125條消滅時效規定之適用（最高法院69年度台上字第2170號判決意旨參照）。查被告主張原告於93年4月間將系爭房地過戶，距原告於113年12月30日向本院提起本件訴訟，已罹於民法第125條規定之15年時效，固有原告民事起訴狀其上之本院法警室之收文戮章在卷可考，惟參諸上開最高法院判決意旨，原已依土地法辦理登記之不動產真正所有人其物上請求權並無民法第125條消滅時效規定之適用，準此，被告抗辯原告依民法第767條第1項前段、中段提起本訴已罹於民法第125條之15年時效，容有誤會，自不足採。
㈥從而，本件原告基於民法第767條第1項前段、中段之物上請
求權，雖未罹於時效，惟卷內既缺乏直接證據證明兩造之間系爭契約之法律關係不存在，此項不利益應歸於負舉證責任之原告承擔，自難採信原告之主張為真，被告所辯，既非全然無憑，自應採信為真實。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求塗銷系爭登記及陽信抵押權，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 11 月 27 日
民事第一庭 法 官 廖聖民正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 28 日
書記官 陳鉉岱附表：收件年期、字號 民國108年平正登字第8350號 民國108年平正登字第8360號 權利種類 最高限額抵押權（第一順位） 最高限額抵押權（第二順位） 登記日期 民國108年8月6日 登記原因 設定 權利人 陽信商業銀行股份有限公司 債權額比例 全部 擔保債權總金額 新臺幣105萬6000元 新臺幣494萬4000元 擔保債權種類及範圍 擔保債務人對抵押權人現在（包括過去所負現在現在尚未清償）及將來在本抵押權設定契約書約定最高限額內所負之債務，包括借款、信用卡、票據、墊款、透支、保證及其衍生之債務 擔保債權確定期日 民國138年8月1日 清償日期 依照各個契約約定 利息（率） 依照各個契約約定 遲延利息（率） 依照各個契約約定 違約金 依照各個契約約定 其他擔保範圍約定 ⒈取得執行名義之費用，⒉保全抵押物之費用，⒊因債務不履行而發生之損害賠償，⒋因辦理債務人與抵押權人約定之擔保債權種類及範圍所生之手續費用，⒌抵押權人墊付抵押物之保險費 債務人及債務額比例 陳美玉，債務額比例1分之1 權利標的 所有權 設定權利範圍 新賴厝廍二段1078地號：100000分之553 新賴厝廍二段2265建號：全部 證明書字號 108中正他字第9691號 108中正他字第9692號 設定義務人 陳美玉 共同擔保地號 新賴厝廍二段1078 共同擔保建號 新賴厝廍二段2206、2265