臺灣臺中地方法院民事判決114年度重訴字第241號原 告 祭祀公業張三世祖法定代理人 張立東訴訟代理人 盧江陽律師複 代理人 蕭志英律師被 告 張耀欽
張耀經張進陞張耀輝張伯綸張博宇張宸瑄張志帆張程凱共 同訴訟代理人 鐘為盛律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國115年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告先位、備位之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項分別定有明文。原告起訴時聲明如附表「起訴聲明」所示，嗣追加先位聲明如附表「先位聲明」所示，並於測量後依複丈成果圖將原聲明依同法第256條更正列為備位聲明（詳如附表「備位聲明」所示），被告就此無異議而為本案之言詞辯論，參諸前揭說明，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠坐落臺中市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)為原告所有
，其上如附圖即中興地政事務所複丈日期民國114年7月1日複丈成果圖編號A、B、C所示未辦理保存登建物（門牌臺中市○○區○○○道0段0巷000號，面積依序為169.81、71.99、54.48平方公尺，下分別以代號稱之，合稱系爭建物）之事實上處分權亦歸屬於原告。原告於95年6月2日與被告Ａ０５及訴外人張德國（被告Ａ０４之父）、張德儀（被告Ａ０２、Ａ０３之父）、張耀瑜（被告Ａ０６、Ａ０７、Ａ０８之父）、張耀明（被告Ａ０９、Ａ１０之父）(下合稱張德國等5人)簽訂「租賃契約書」，約定張德國等5人向原告承租系爭土地(下稱95年租約)。復於107年1月1日與張耀明、張博綸、Ａ０５、Ａ０４、Ａ０３、Ａ０２及訴外人張仿君（Ａ０５之女）簽訂「房屋租賃契約書」，將95年租約之一切權利義務以契約承擔方式概括由被告承受，約定租賃期間自107年1月1日起至108年12月31日止(下稱107年租約)，租期屆滿後又依民法第451條規定成為不定期限租約。惟被告未依107年租約第4條第5款取得原告同意，即擅自增建，違反約定方法使用房屋，依107年租約第6條原告得終止租約，原告已於訴訟中以114年9月17日言詞辯論意旨狀向被告為終止租約之意思表示。又107年租約第4條第3款約定被告於租賃期滿不續租時，應即遷讓交還，為此依107年租約第4條第5款及第6條、第4條第3款、民法第767條第1項前段、中段，擇一求為命被告遷讓返還A、B、C建物及其坐落基地即系爭土地之判決（詳如附表先位聲明所示）。
㈡縱認系爭建物之事實上處分權不屬於原告，而是屬於被告，
然系爭土地既為原告所有，且原告已合法終止兩造間之租約，被告之系爭建物及在系爭土地上所鋪設如附圖編號D所示之圍牆及水泥空地（面積153.09平方公尺），均無權占有系爭土地，為此依民法第767條第1項前段、中段，備位求為命被告將A、B、C建物、D圍牆及水泥空地拆除後，將系爭土地返還原告之判決（詳如附表備位聲明所示）。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：A建物分為鐵皮屋、磚造建物、土造建物三個部分，其中僅土造建物之事實上處分權屬於原告，其餘鐵皮屋、磚造建物及B、C建物之事實上處分權均屬於被告。又95年租約、107年租約具有租地建屋性質，107年租約於108年12月31日租期屆滿後雖未再訂立書面契約，然原告於租約屆滿後仍持續收受被告繳付之租金至112年，113年、114年之租金則因原告拒絕受領而經被告提存於法院，107年租約已轉為不定期限租地建屋契約。原告主張之終止事由不合於土地法第103條所定要件，兩造間就系爭土地仍存有租地建屋契約，是原告先位請求被告遷讓返還房地，備位請求被告拆屋還地，均屬無據，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、得心證之理由：㈠原告主張系爭土地為其所有，其上A建物其中「土造建物」事
實上處分權屬於原告，原告與張德國等5人訂立95年租約，約定張德國等5人向原告承租系爭土地，嗣再與張德國等5人之子女即被告簽訂107年租約，107年租約期滿後依民法第451條成為不定期限租約，A、B、C建物、D圍牆及水泥空地占用系爭土地面積合計449.37平方公尺，目前均為被告使用等情，業據提出土地登記謄本、現場照片、95年租約、107年租約為證(本院卷一21、23、195-197、257-263頁)，並經本院勘驗現場並囑託臺中市中興地政事務所測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽（本院卷○000-000、167頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實。
㈡先位之訴部分：
⒈原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告自系爭建物遷出，並返還系爭土地，為無理由：
⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，為民法第767條第1項前段、中段所明定。惟事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地（最高法院103年度台上字第2241號判決意旨參照）。
⑵查系爭建物未辦理保存登記，原告主張其為系爭建物之事實
上處分權人（此部分本院認定詳如後述），參諸前揭說明，事實上處分權並無民法第767條第1項規定之適用或類推適用，是原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告自系爭建物遷出，並返還系爭土地，洵屬無據，不應准許。
⒉原告依107年租約第4條第3款約定，請求被告自系爭建物遷出，並返還系爭土地，為無理由：
⑴107年租約第4條第3款約定，承租人於租賃期滿不續租時，應
即將房屋打掃清潔後遷讓交還，不得向出租人請求遷移費或任何費用（本院卷一257頁）。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，為民法第451條所明定。所謂以不定期限繼續租賃，乃租賃雙方依原來租賃條件不定期限繼續租賃。租賃契約依上開規定更新為不定期限租賃關係後，未經合法終止契約，租賃關係自仍存續（最高法院109年度台上字第109號判決要旨參照）。
⑵經查，107年租約於108年12月31日屆滿後，被告仍就租賃標
的物為使用收益，並持續繳付租金予原告至112年，113年、114年租金則因原告拒絕收取，而提存於本院提存所等情，為兩造所不爭執，原告並自認107年租約期滿後，其未收回租賃物，亦未反對承租人繼續使用租賃物，兩造間成立不定期限租約（本院卷二30-32頁）。107年租約更新為不定期限租賃關係後，依前揭說明，未經合法終止前，租賃關係仍存續，是原告以租賃期滿為由，主張依107年租約第4條第3款約定，請求被告自系爭建物遷出，並返還系爭土地，洵非有據，不應准許。
⒊原告依107年租約第4條第5款、第6條約定，請求被告自系爭建物遷出，並返還系爭土地，為無理由：
⑴按租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款事由者
，出租人不得收回基地，為同條所明定。本條所謂租地建屋，在城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約（最高法院109年度台上字第436號判決意旨參照）。又民法第450條第2項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但土地法為民法之特別法，自應優先適用土地法之相關規定，是租用建築房屋之基地，除房屋已不堪使用外，非有土地法第103條所列各款情形之一者，出租人不得收回。且土地法第103條第5款之規定，並不排除民法第438條第2項之適用。承租人縱有違反約定方法而為租賃物之使用、收益，如未經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人仍不得終止租約。
⑵本件原告起訴時已自承系爭土地之承租人承租系爭土地興建
房屋供作住宅使用（本院卷一11頁)，並於審理中多次自認A、B、C建物（除A建物其中之土造建物外）乃被告先人興建作為房屋使用，被告為事實上處分權人（本院卷一201、246、249、253、270、277頁），併參諸95年租約明確記載因承租人張德國等5人所有建物門牌號碼臺中市○○區○○路0段00號房屋（即系爭建物整編前之門牌號碼）坐落出租人所有系爭土地事件，訂立契約，租約第1條租賃標的為系爭土地全部及房屋坐落於同段225地號內之基地，第4條第1款約定房屋係供住宅之用（本院卷一195頁），足見原告明知承租人之房屋坐落系爭土地上，仍同意將系爭土地出租予承租人使用，具有租地建屋性質。而107年租約既係延續95年租約而來，自亦屬租地建屋契約，且為不定期限租地建屋契約，依前揭說明，除房屋以不堪使用，或有土地法第103條第2款至第5款情形外，出租人不得任意收回系爭土地。
⑶原告雖於本院115年1月7日審理時撤銷其先前所為之自認(本
院卷一337頁)，改稱其為系爭建物之事實上處分權人，惟自認之撤銷，依民事訴訟法第279條第3項規定，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。被告就此已表示不同意原告撤銷自認(本院卷一337頁)，原告復未提出證據證明其前揭自認內容與客觀事實不符，依法即不生撤銷自認之效力。且原告於撤銷前述自認後，又再於本院115年3月18日審理時主張A建物其中之鐵皮屋、磚造建物及B、C建物，均為承租人於租賃期間自行興建(本院卷二30頁)，原告說詞反覆前後不一，其主張其為系爭建物之事實上處分權人云云，自非可採。
⑷兩造間之租約既為不定期限租地建屋契約，參諸前揭說明，
非有土地法第103條第2款至第5款所列事由，原告不得任意收回系爭土地。且被告縱有違反約定方法而為租賃物之使用、收益，如未經原告阻止，依法仍不得終止租約。原告主張被告擅自增建一節，為被告所否認，且原告於起訴狀及審理中已多次自認承租人承租系爭土地作為房屋基地使用，已如前述，難認系爭建物之興建未經原告同意。又縱認被告確有未經同意擴建之情事，然原告未予阻止，並持續收租至112年，依前揭說明，原告亦不得終止租約，是原告以被告違反約定方法使用租賃物為由，主張依107年租約第4條第5款、第6條約定，請求被告自系爭建物遷出，並返還系爭土地，非屬有據。
⑸況契約當事人之一方有數人者，當事人依法律規定終止契約
時，其終止權之行使，應準用解除權規定，由其全體或向其全體為之，此觀民法第258條第1項、第2項、第263條規定甚明。而107年租約之承租人，尚包括Ａ０５之女兒張仿君，原告未主張並證明向張仿君為終止租約之意思表示，其所為終止之意思表示難認合法。
⒋綜上，原告先位之訴請求被告遷讓返還系爭建物，並返還系爭土地，為無理由，應予駁回。
㈢備位之訴部分：
⒈按拆除房屋，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處
分權之人，方有拆除之權限。本件A建物其中之土造建物，事實上處分權屬於原告，為兩造所不爭執（本院卷二29頁）。被告既非該土造建物之事實上處分權人，則原告請求被告拆除該土造建物，自屬無據。
⒉被告固為A建物其中鐵皮屋、磚造建物、B、C建物、D圍牆及
水泥空地之事實上處分權人，有拆除權限。然被告就上開建物、地上物，與原告存有不定期限租地建屋契約，未經合法終止，已如前述。從而，原告備位之訴依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆屋還地，亦非有據，不應准許。
四、綜上所述，兩造間就系爭土地有不定期限租地建屋契約存在，被告非屬無權占有，是原告先位請求遷讓返還房地，備位請求拆屋還地，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併駁回之。
五、本件事證已臻明確，原告雖聲請原告公業前管理人張清珍之子張恆祥、派下員張坤昱為證，欲證明原告確有阻止被告擴建，惟兩造間之不定期限租約屬租地建屋契約，迄未經原告依土地法第103條規定向全體承租人為終止之意思表示，不生終止之效力，業經本院認定如前，此部分核無再行調查之必要，爰不予調查。兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 115 年 5 月 8 日
民事第一庭 法 官 羅智文以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 11 日
書記官 孫立文附表編號 聲明 聲明內容 請求權基礎 1 起訴聲明 被告應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地如起訴狀附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ拆除（拆除位置及面積以地政機關實測為主）後，將土地面積759.09平方公尺（含未拆除部分）交還原告。 民法第767條第1項前段、中段。 (本院卷一90頁) 2 （追加） 先位聲明 被告應自坐落臺中市○○區○○段000地號土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示之房屋遷出，將上開土地面積759.09平方公尺及上開房屋交還原告。 ①107年租約第4條第5款及第6條。 ②107年租約第4條第3款。 ③民法第767條第1項前段、中段。 以上擇一求為有利判決。 (本院卷二28頁) 3 （更正） 備位聲明 被告應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地上如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示之地上物拆除，並將上開土地面積759.09平方公尺交還原告。 民法第767條第1項前段、中段。 (本院卷二29頁)