臺灣臺中地方法院民事判決114年度重訴字第256號原 告 朱翠紅訴訟代理人 施瑞章律師複 代理人 謝文哲律師被 告 王定豪上列當事人間返還租賃物事件，本院於民國114年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告將門牌號碼臺中市○○區○○路○段00巷00號建物（下稱系爭
建物），以每月新臺幣（下同）25萬元（未稅）、押金50萬元、每月1日前給付租金等條件出租與被告，兩造於民國113年3月4日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），並經公證人王永元以113年度公民元字209號公證在案。
㈡惟被告於113年9月起即未繳納租金，經原告多次催繳仍未給
付，迄113年12月，被告已積欠租金100萬元【以押金50萬元全數扣抵後，被告尚積欠達2個月租金（即50萬元）】，違背系爭租約第1條第1項所定期限給付租金之義務，原告得依系爭租約第6、7條第2款及民法第440條終止系爭租約。原告於113年12月4日寄發台中大全街郵局第962號存證信函（下稱962號信函）與被告，催告被告於函到7日內給付所欠租金，並表明逾期未給付則終止系爭租約。此外，原告復於114年1月9日寄發台中大全街郵局第21號存證信函（下稱21號信函）與被告，重申原告業已依962號信函終止系爭租約之意旨，足見系爭租約業經原告合法終止，爰依系爭租約第9條第2項、民法第455條之規定，請求被告將系爭建物遷讓返還與原告，並請求擇一有利之判決等語。
㈢並聲明：1.被告應將系爭建物遷讓返還予原告；2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠伊並非不願意給付租金，伊最後一次租金繳納到113年8月；
伊承租的系爭建物，坐落的土地所有人非原告，是訴外人賴青柱，賴青柱從112年3月於伊開始就系爭建物施工時，就跟伊說土地是他的，叫伊停工，伊當下打給房屋仲介及原告，原告叫伊不用理賴青柱，後來在112年8月間賴青柱對伊提告刑事侵占，伊還有去警局、地檢署做筆錄，在今年3月間經檢察官為不起訴處分。
㈡伊在112年11月間有跟原告說因為發生上情，希望原告能夠簽
一個協議，確保伊承租房屋的權益，如此伊才會支付租金，但是原告一直不簽協議，也不跟伊協調，原告也沒有處理賴青柱爭執土地使用權的問題。
㈢伊收到原告寄發的存證信函後，都有跟原告聯繫要一同討論
處理賴青柱的問題，但是原告一直主張付租金就沒事了。希望原告不要收回系爭建物，伊也受有相當損害等語，資為抗辯。
三、本院之判斷：㈠就兩造於113年3月4日成立系爭租約，約定原告將系爭建物出
租予被告使用，租賃期間自113年3月1日起至119年2月28日止，每月租金25萬元（未稅），原告並已收取被告交付之押金50萬元，被告應於每月1日前給付租金等情，經原告提出系爭租約為證（見本院卷第15-21頁），堪認為真。
㈡原告主張被告自113年9月後即未給付租金，經其以962號信函
催告、終止系爭租約，原告自得依系爭租約第9條第2項、民法第455條之規定，請求被告遷讓返還系爭建物；被告則辯稱其自承租系爭建物後即屢遭訴外人賴青柱爭執被告無使用系爭建物坐落土地使用權之問題，導致其無法使用系爭建物，其後續才未給付租金等語。是本件自應判斷原告催告、終止系爭租約是否合法？茲說明如下。
㈢原告寄發962號信函不生催告之效力：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項及第2項定有明文。
⒉次按租賃物為房屋，而其租金約定於每期開始時支付者，非
於承租人遲付之租金總額達2個月之租額，且遲延給付逾2個月時，出租人不得終止契約，此觀民法第440條第2項規定即明。蓋於無害出租人之利益範圍內，保護承租人之利益也，自不得因當事人以契約預先排除之（最高法院106年度台上字第757號民事判決意旨參照）。
⒊又土地法第100條第3款規定：「出租人非因左列情形之一，
不得收回房屋。…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。」，上開土地法關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號裁判意旨參照）。
⒋雖系爭租約第6條、第7條第2款，均有約定倘如乙方（即被告
）違約，甲方（即原告）有權無條件終止系爭租約等語（見本院卷第19頁）。然，依上開說明，於被告遲付租金之情形，仍應先抵償押金，抵償後之遲付租金總額達2個月之租額，且遲延給付逾2個月時，始得於出租人（即原告）定相當期限催告承租人（即被告）給付租金，被告逾期未給付情況下，由出租人（即原告）終止系爭租約。
⒌查，原告主張被告自113年9月1日起即未給付租金一事，為被
告所不爭執，堪認為真。依原告主張其就被告積欠之113年9月份、10月份兩個月租金以押金50萬元抵償，並主張被告自113年11月以後之租金均未給付，其並於113年12月4日寄發962號信函催告被告限期給付，並表明屆期未付則終止系爭租約。然，被告縱使於113年11月1日、113年12月1日均屆期未給付各該月份之租金予原告，已達遲付租金總額達2個月之租額，惟於原告於113年12月4日寄發962號信函催告被告限期給付時，被告遲延給付上開租金之時間均尚未逾2個月，依前開規定及說明，原告尚不得定相當期限，催告承租人給付租金，則原告所寄發之962號信函（於113年12月5日送達被告，見卷第27頁）尚不能發生催告之效力。
⒍基上，既原告寄發962號信函不生催告之效力，則原告亦無從
以962號信函、21號信函終止系爭租約，系爭租約仍屬存在，原告依系爭租約第9條第2項、民法第455條之規定，請求被告將系爭建物遷讓返還與原告，自無理由。
四、綜上所述，原告並未合法催告被告給付遲付租金，原告終止系爭租約亦不生效力，則原告依系爭租約第9條第2項、民法第455條之規定，請求被告將系爭建物遷讓返還與原告，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
五、被告固聲請傳訊房仲人員到庭作證，然原告終止系爭租約不生效力，原告請求被告遷讓返還系爭房屋為無理由，均認定如前，則自無傳訊證人之必要。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 7 月 9 日
民事第五庭 法 官 潘怡學以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 10 日
書記官 蔡秋明