臺灣臺中地方法院民事判決114年度重訴字第285號原 告 財政部國有財產署中區分署法定代理人 卓翠雲訴訟代理人 申惟中律師
王少輔律師複代理人 王俊椉律師
謝昀潔律師被 告 東方大鎮社區管理委員會法定代理人 張介仁訴訟代理人 陳葳菕律師複代理人 李國源律師上列當事人間請求給付土地補償金事件，本院於民國115年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣6,720,540元，及自民國114年2月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故實務上對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利（最高法院51年台上字第2680號裁判意旨參照）。查：附表編號1至17所示附表「占用土地欄」所示之福隆段、茶寮段地號土地（下稱系爭土地）登記所有權人均為中華民國，管理者均為財政部國有財產署，此有土地建物查詢資料（見本院114年度司促字第4121號卷第15至21頁）在卷可稽，而原告為系爭土地管理機關即財政部國有財產署下轄獨立之行政機關，並非其內部單位，且系爭土地係屬原告業務職掌範圍，是系爭土地確由原告管領使用，其即得代國家主張所有權人之權利甚明。據此，原告以被告無權占有系爭土地為由，訴請被告給付相當於租金之不當得利，即係以管理機關地位代表國家起訴，行使所有權人之權利，即無不合，應准許之。
二、按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護工作」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會常情，以管委會之名義為交易者要屬常態。民事訴訟法第40條第3項規定：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」；公寓大廈管理條例第38條第1項亦規定：「管理委員會有當事人能力」，已承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，並規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。且管委會之職務既包括「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」、「公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項」、「共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管」（同條例第36條第1項第2款、第3款、第11款參照），則管委會基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行，倘受有不當得利或致他人於損害，而應由區分所有權人負排除義務、給付責任時，其本身縱非返還或給付責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，依同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（最高法院98年度台上字第790號判決、臺灣高等法院113年度上字第566號民事判決意旨參照）。本件既涉及被告所屬社區共用部分之保管及維護，依同條例第36條第1項第2款、第11款規定，與被告之職務相關，被告自有代表全體住戶被訴之訴訟實施權，併予敘明。
三、再按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；另承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條及第175條第1項分別定有明文。本件訴訟繫屬中，原告之法定代理人原為趙子賢，後變更為卓翠雲，原告依法具狀聲明由卓翠雲承受訴訟，此有民國114年8月26日民事聲明承受訴訟狀在卷可按（見本院卷第49至53頁）。另被告管理委員會（下稱管委會）之法定代理人即主任委員於115年1月1日由張介文接任，且已向臺中市太平區公所送件報備，被告依法具狀聲明由張介文承受訴訟，此有被告所提115年1月14日民事承受訴訟聲明狀附卷可稽（見本院卷第105至106頁）。是兩造均聲請承受訴訟核與前開規定相符，自應准其承受訴訟。
四、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查：本件原告起訴時訴之聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）6,724,766 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」。嗣經本院會同兩造及臺中市太平地政事務所人員至現場履勘，由臺中市太平地政事務所繪製114年12月24日平土測字第105300號、115年1月19日平土測字第002900號複丈成果圖（下稱附圖，見本院卷第123頁），原告於115年5月26日以民事更正訴之聲明狀更正聲明為：「被告應給付原告6,720,540元，及自支付命令聲請狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」等語。至被告對上開訴之聲明減縮並未異議，是原告所為訴之聲明減縮，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：系爭土地屬國有土地，現由原告管理中。被告自附表「占用期間欄」所示之期間無權占有系爭土地，並作為社區柏油路、活動中心、運動場、公園、守衛室、環保處理所、汙水廠、水泥地、巷道、章地及電箱使用，使用面積如附表「占用面積欄」所示。因兩造就系爭土地並未成立租賃或其他合法使用之法律關係，被告無權占有系爭土地，爰依民法第179條規定，依系爭土地申報地價5%計算，請求被告給付使用期間之使用補償金6,720,540元等語。並聲明：被告應給付原告6,720,540元，及自支付命令聲請狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：㈠原告權利應不能大於前手：
系爭土地位於東方大鎮社區內，而東方大鎮社區原先係由址設臺中市○○區○○路00巷00弄0號之千力建設開發股份有限公司(下稱千力建設公司)自81年開始，依山坡地開發建築管理辦法、臺中縣山坡地開發許可審查方式規定，對社區基地坐落太平鄉車籠埔段（重測後為福隆段及茶寮段），土地面積共計4.2836公頃，陸續開發建設至88年，完工570戶透天別墅型及公共設施之集合社區。千力建設公司並檢附東方大鎮住宅特區申請山坡地開發許可計畫書，向99年合併前之臺中縣政府申請核發開發許可及使用執照（82年12月31日81年工建使字第7983號、83年3月10日82年工建使字第2929號、85年4月11日84年工建使字第1929號、86年11月3日85年工建使字第2431號、87年3月24日86年工建使字第1060號）。該申請山坡地開發許可計畫書第壹章背景資料第三節地籍與權屬、第肆章實質開發計畫書第三節交通系統計畫書、第四節公共設施與公用設備計畫及分區開始申請建造執照涉及社區基地之私有土地，皆須檢附土地所有權人土地使用同意書。而訴外人賴耀南、廖義雄、陳月、陳亞懿等人曾出具「土地使用同意書」予千力建設公司，其間為有償使用之約定，原告嗣因賴耀南、廖義雄、陳月、陳亞懿等人拋棄原因而登記為管理者，雖非繼受取得，亦是無償取得，其權利應不能大於前手而主張。且居民長達近30年之善意通行東方大鎮社區內外聯絡道路而居，亦未曾有被要求支付對價，已足認該土地使用同意書之效力不僅存在於出具者與開發商之間。
㈡系爭土地上社區污水廠、警衛室等公共設施為千力建設公司
所原始起造，非東方大鎮社區全體共有，東方大鎮社區並無事實上處分權存在。另系爭土地的上道路設於東方大鎮社區內，非僅專供東方大鎮社區使用，尚有臨第三級古蹟吳鸞旂墓園，依文化資產保存法、文化資產保存法保存施行細則之意旨，不得阻塞其觀覽之通道，且古蹟應開施供大眾參觀不特定第三人進入使用，大眾可自由進入東方大鎮社區，而99年臺中縣市合併前，系爭土地上道路設置後柏油補填、路燈設置維護，亦由臺中縣太平市公所為之，道路為供公眾通行必要範圍內，原告本負有容忍之義務。且經過太平地政事務所實際上測量，部分標的並未由東方大鎮社區占有、部分標的非共同占有。如同用路人使用通行公用地役道路，非當然用路人即有占有該道路之理，取得利益對象為何人，原告未舉證以實其說，僅空言東方大鎮社區全部區分所有權人共有，供社區住戶共同使用，如何計算取得利益者之所受利益價額？㈢原告無法依系爭土地所有權行使物上請求權，不僅來自於原
所有權人出具土地使用同意書申請建築建物執照，且是區域計畫法、建築法及文化資產保存法等法規限制，而無返還取回占有系爭土地，僅能為申請用途使用，因此受有損害，與東方大鎮社區之區分所有權人、社區承租人占有、經區分所有權人同意之使用人及社區外大眾使用無涉。又系爭土地目前使用之現況，係原告之前手即原所有權人同意提供系爭土地換取建築開發利益，而受相關法規限制系爭土地使用，能否謂無法律原因而受權利限制之損害？又依國有非公用不動產被占用處理要點第6條規定，請求相當租金之不當得利，而以系爭土地申報地價5%計算亦屬過高等語。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠原告主張系爭土地為中華民國所有，並為原告所管理，被告
之社區內分別有牌樓、警衛室、小公園、公用健身設施、社區汙水廠、道路等占用系爭土地等情，經本院會同兩造於115年1月14日履勘現場，及囑託臺中市太平地政事務所派員會同測量屬實，有本院勘驗筆錄及附圖所示複丈成果圖在卷可佐（見本院卷第99至104頁、第123頁），上情復為被告所不爭執，堪信原告此部分主張屬實。
㈡請求被告返還無權占有系爭土地所獲得相當於租金之利益之部分，應屬有據：
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求相對人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨參照）。經查：被告雖辯以社區警衛室、公園、汙水處理廠等社區公用設施係由千力建設公司原始取得，非東方大鎮社區區分所有權人全體共有，東方大鎮社區區分所有權人並無事實上處分權存在云云，然並未提出相關之證據以實其說。是本件被告於系爭土地上設有如附圖編號標示124、125、126、G、E、D、B、C、A部分建物而無權占用系爭土地，原告因此即受有不能使用收益與不能獲得相當於租金之利益之損害，兩者間自具有因果關係，是原告依不當得利之法律關係，請求被告返還無權占有系爭土地所獲得相當於租金之利益，即屬有據。復被告辯以：系爭土地上道路設於東方大鎮社區內，非僅專供東方大鎮社區使用，尚有臨第三級古蹟吳鸞旂墓園，依文化資產保存法、文化資產保存法保存施行細則之意旨，不得阻塞其觀覽之通道，且古蹟應開施供大眾參觀不特定第三人進入使用，大眾可自由進入東方大鎮社區，而99年臺中縣市合併前，系爭土地上道路設置後柏油補填、路燈設置維護，亦由臺中縣太平市公所為之，道路為供公眾通行云云，然參酌被告於東方大鎮社區入口處私設柵欄、停車位之情(見司促字第4121號卷第27至第30頁)，足認東方大鎮社區屬封閉型社區，其內道路屬私人所有，受益者屬住戶，係屬社區內之私設通路，並非公路法及市區道路條例所明定之道路。換言之，封閉型社區內之道路，雖亦以「道路」用語表述，但並非供公眾通行之道路，使用「道路」之用語並無「供公眾通行」之意思。是本件被告設有附圖編號標示1、122、123、364、739之道路，無權占有系爭土地，原告因此即受有不能使用收益與不能獲得相當於租金之損害，兩者間自具有因果關係，是原告依不當得利之法律關係，請求被告返還無權占有系爭土地所獲得相當於租金之利益，亦屬有據。
⒉次按「土地使用權證明書」僅有債之效力，基於債之相對性
，存在於出具者與被證明者之間，地主出具供建商申請建造執照之土地使用同意書，為債之一種，其對出具土地使用同意書者固有效力，但嗣後買受土地之第三人並不當然受拘束。土地使用權同意書乃起造人使用他人土地興建建物，於申請建造執照或雜項執照時，應備具之土地權利證明文件，不得逕憑為永久有權占有之依據。起造人使用他人土地興建建物之權源，原因多端，尚不能以土地所有人出具使用權同意書，即推認起造人於建物完成後仍得無償使用該土地（最高法院111年度台上字第1704號、99年度台上字第1759號民事判決意旨參照）。而地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無不以取得對價或利益為目的。地主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得「無償使用」土地？則應以合建契約之約定為斷。倘地主預期將於合建房屋「出售或處分」後獲得土地之對價或利益，應認其原出具交予建商之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力，該取得使用合建房屋權利之人，如未再取得使用坐落基地之合法權利，自難謂非「無法律上原因而受利益」（最高法院93年度台上字第577號民事判決要旨參照）。查：系爭土地原所有權人賴耀南、廖義雄、陳月、陳亞懿等人確有書立土地使用同意書（見本院卷第304至340頁）。然上述同意書僅具有建築管理上之行政效力，無從證明起造人於建物完成後仍得無償使用系爭土地。又觀諸土地使用同意書之內容，僅能得知賴耀南、廖義雄、陳月、陳亞懿等同意出具土地使用同意書供千力建設公司申請建築執照之用，並未提及使用系爭土地之對價，亦無建物所有人於建物完成後仍得無償使用系爭土地之相關約定，尚難據此推論建物所有人與系爭土地所有權人間有使用借貸契約存在。則被告並未舉證證明賴耀南、廖義雄、陳月、陳亞懿等出具土地使用同意書予千力建設公司等人之原因關係為何，亦未能證明原告明知或可得而知土地使用同意書之存在，而仍惡意受讓系爭土地，被告抗辯其受有占有利益具有法律上原因，要難憑採。
㈢再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息10%為限；而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言；且法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。本件原告請求被告返還無權占有系爭土地所獲得相當於租金之利益之部分，應屬有據，已如上述，是依上開說明，審酌原告於東方大鎮社區內道路、建物占用如附圖、附表所示面積，以系爭土地如附表所示年度之公告地價，併審酌系爭土地之坐落位置、經濟用途、周遭工商繁榮程度、交通便利性、生活機能完善度及現主要供作道路通行使用，無從再為建築利用等因素，認以系爭土地申報地價年息5%計算相當於租金之損害，應屬適當。依此計算，原告請求被告給付不當得利6,720,540元(計算示如附表)，為有理由。
四、綜上所述，原告依民法第179條規定提起本件訴訟，於被告應給付原告6,720,540元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起（即114年2月27日）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 6 月 26 日
民事第六庭 法 官 莊毓宸上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 29 日
書記官 陳念慈附表編號 占用土地（臺中市太平區） 公告地價（年/民國）（元/新臺幣） 占用面積 （平方公尺） 月使用補償金 （新臺幣） 占 用 期 間 （民國） 不當得利金額 （新臺幣） 1 福隆段1地號⑴ 107年1月：2,000元 109年1月：1,700元 1037.67 8,647元 7,350元 108年4月至12月（共9月） 109年1月至113年12月（共60月） 77,823元 441,000元 2 福隆段1地號⑶ 107年1月：2,000元 109年1月：1,700元 2078.41 17,320元 14,722元 108年10月至12月（共3月） 109年1月至113年12月（共60月） 51,960元 883,320元 3 福隆段122地號⑵ 107年1月：2,000元 109年1月：1,700元 88.75 739元 628元 108年10月至12月（共3月） 109年1月至113年12月（共60月） 2,217元 37,680元 4 福隆段123地號⑴ 107年1月：2,000元 109年1月：1,700元 342.39 2,853元 2,425元 108年10月至12月（共3月） 109年1月至113年12月（共60月） 8,559元 145,500元 5 福隆段124地號⑴ 109年1月：1,440元 111年1月：1,800元 0.06 1元 1元 110年4月至12月（共9月） 111年1月至113年12月（共36月） 9元 36元 6 福隆段125地號⑴ 109年1月：1,440元 111年1月：1,800元 0.28 1元 2元 110年4月至12月（共9月） 111年1月至113年12月（共36月） 9元 72元 7 福隆段126地號⑴ 109年1月：1,440元 111年1月：1,800元 7.88 47元 59元 110年4月至12月（共9月） 111年1月至113年12月（共36月） 423元 2,124元 8 福隆段251地號⑴ 107年1月：2,000元 109年1月：1,700元 175.54 1,462元 1,243元 108年4月至12月（共9月） 109年1月至113年12月（共60月） 13,158元 74,580元 9 茶寮段223地號⑴ 109年1月：1,440元 111年1月：1,800元 0.6 3元 4元 110年4月至12月（共9月） 111年1月至113年12月（共36月） 27元 144元 10 茶寮段224地號⑴ 109年1月：1,440元 111年1月：1,800元 0.08 1元 1元 110年4月至12月（共9月） 111年1月至113年12月（共36月） 9元 36元 11 茶寮段226地號⑴ 111年1月：1,800元 113年1月：1,800元 90.52 678元 678元 112年11月至12月（共2月） 113年1月至113年12月（共12月） 1,356元 8,136元 12 茶寮段364地號⑴ 107年1月：2,100元 109年1月：1,800元 4.98 43元 37元 108年4月至12月（共9月） 109年1月至113年12月（共60月） 387元 2,220元 13 茶寮段364地號⑵ 107年1月：2,100元 109年1月：1,800元 9.97 87元 74元 108年10月至12月（共3月） 109年1月至113年12月（共60月） 261元 4,440元 14 茶寮段382地號⑴ 107年1月：2,100元 109年1月：1,800元 4.63 40元 34元 108年4月至12月（共9月） 109年1月至113年12月（共60月） 360元 2,040元 15 茶寮段382地號⑶ 107年1月：2,100元 109年1月：1,800元 9.06 79元 67元 108年10月至12月（共3月） 109年1月至113年12月（共60月） 237元 4,020元 16 茶寮段739地號⑴ 107年1月：2,100元 109年1月：1,800元 3470.51 30,366元 26,028元 108年10月至12月（共3月） 109年1月至113年12月（共60月） 91,098元 1,561,680元 17 茶寮段739地號⑵ 107年1月：2,100元 109年1月：1,800元 6941.01 60,733元 52,057元 108年10月至12月（共3月） 109年1月至113年12月（共60月） 182,199元 3,123,420元 合 計 6,720,540元 月使用補償金＝公告地價×使用面積×年利率5％÷12月（小數點無條件捨去） 補償金＝月補償金×月份