臺灣臺中地方法院民事判決114年度重訴字第340號原 告 楊興中訴訟代理人 洪錫欽律師被 告 張水旺
張慧如張月女張榮淇張凱勛共 同訴訟代理人 吳承祐律師上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國114年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠伊與訴外人張何有於民國101年9月10日簽訂土地租賃契約書
（下稱系爭土地租約），向張何有承租其所有坐落臺中市○○區○○段0地號土地（下稱系爭土地），約定由伊出資興建建物，建物起造人及所有權人需登記為張何有或其指定之第三人，系爭土地租約到期後，伊應拆除原建物，將土地交由張何有執管，又約定於建物興建完成並領取使用執照時，應終止系爭土地租約，另行辦理建物租賃契約。嗣伊以張何有名義取得建築執照後，自行出資興建坐落系爭土地之臺中市○○區○○段00○號建物（門牌號碼臺中市○○區○○路○段00號，下稱系爭房屋），於104年5月15日建築完成，同年9月22日為第一次登記，以張何有為登記名義人。伊與張何有再依系爭土地租約第9條於104年8月18日就系爭房屋另簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭房屋租約），租期自104年9月1日起至114年6月30日止，租金為每月新臺幣（下同）10萬元，契約第10條第1項並約定：「本租期屆滿甲方（即出租人，下同）如欲出租時，乙方（即承租人，下同）有依同樣條件優先承租權」。張何有於111年3月16日死亡，其繼承人為被告5人，由被告繼承系爭土地及系爭房屋之所有權，及系爭房屋租約之權利義務關係。嗣被告5人由被告張水旺代表，於113年12月9日以郵局存證信函通知伊：系爭房屋租約於114年6月30日屆滿，原告享有同樣條件下的優先承租權，租金為每月23萬8,703元，租期從114年7月1日至124年6月30日止，請於收到本通知後於7日內以書面告知，逾期視同放棄等語（下稱系爭存證信函），然租金數額甚鉅，其所訂7日期間短促，不能謂為「相當期間」。且伊因故尚未收受系爭存證信函時，被告張慧如於113年12月20日以手機簡訊再次通知伊，並傳送系爭存證信函之翻拍照片予伊，伊收受上開訊息後，即於113年12月23日以臺中向上郵局存證號碼000840號存證信函通知被告張水旺，願以前揭價格優先承租等語，回應時間未逾3日，距系爭存證信函寄出亦未逾2週，可認在相當期間內回覆，已合法行使優先承租權，應與被告達成租賃合意，兩造間確有租賃關係存在。又系爭房屋租約並未詳細約定優先承租權之行使程序及方式，應解為被告欲出租後，實際出租前，原告均得行使優先承租權；且被告以系爭存證信函通知伊行使優先承租權之承租條件是否與被告實際出租系爭房屋之條件相符無法確認。爰先位請求確認兩造間就系爭房屋自114年7月1日起至124年6月30日止之租賃關係存在。
㈡倘認兩造間租賃關係不存在，因系爭房屋為伊出資興建，由
伊原始取得系爭房屋所有權，僅因契約約定方登記所有人為張何有，惟張何有及被告均未曾占有系爭房屋，且雙方亦未約定由張何有自行決定保有建物，而系爭房屋租約第10條第3項約定：「租期屆滿乙方應將建築物拆除將土地交由甲方執管，營繕工程費用並應分年按月攤提作為租金之一部分」，原告應依契約約定將自己所有之建物拆除，將建物坐落土地交還被告，因建物拆除需由登記名義人請領拆除執照，上開約定隱含出租人有協助原告請領拆除執照之附隨義務，況系爭房屋主要建材為鋼骨造，建造費用逾千萬元，拆除後之鋼構材料本屬原告所有，原告可作其他用途。爰依系爭房屋租約第10條第3項約定，備位請求被告應向臺中市政府請領系爭房屋之拆除執照等語。
㈢並聲明：
⒈先位訴之聲明：確認兩造間就系爭房屋自114年7月1日起至124年6月30日止之租賃關係存在。
⒉備位訴之聲明：被告應向臺中市政府請領拆除系爭房屋之拆除執照。
二、被告則以：㈠伊於113年12月9日交寄系爭存證信函至公證書所載原告地址
臺中市○○區○○路○段000號，經郵局依址投遞後，因「查無此人」經退回，依系爭房屋租約第12條約定，應以第一次附郵送達通知之日期為準，而縣市間互寄掛號函件最晚於交寄起算第3日投遞，至遲於000年00月00日生送達效力，原告應於7日內即113年12月18日前回覆被告，然原告遲至113年12月23日始寄發存證信函表示有意願行使優先承租權，伊於113年12月24日方收到，已逾系爭存證信函所定時間。且原告於實際協商時，又要求伊另支付500萬元作為訂約條件，不符行使優先承租權之條件，兩造自未成立租賃關係。至被告張慧如傳手機訊息予原告，僅係要提醒原告有寄存證信函，並非再行通知原告行使優先承租權。
㈡張何有為系爭房屋之登記所有權人，依法推定為適法之所有
權人。張何有以低於行情之每月10萬元租金出租系爭房屋予原告，實際上已間接支出系爭房屋之營繕費用，系爭房屋租約第10條第3項約定係指原告不再就房屋營繕工程費用對張何有及其繼承人等作任何主張，兩造於系爭房屋租賃期間亦未曾就系爭房屋營繕工程費用之找補發生爭議。原告轉租系爭房屋予全聯實業股份有限公司（下稱全聯公司）每月可享有10萬元以上租金收入及其他看板廣告收入，10年間獲利1200萬元以上，原告顯已考慮收入扣除建屋成本後仍有相當獲利，始同意將系爭房屋登記為張何有所有。且系爭房屋租約約定諸多課予原告之使用限制及義務，皆屬坊間常見房東要求房客負擔之義務，可證張何有確為系爭房屋之實際所有權人，系爭房屋即便拆除，建築材料仍屬伊所有，且系爭房屋租約未載明原告拆除後可將材料取走。依系爭房屋租約第10條第3項、第7條文義解釋，伊為得要求原告拆除之權利人，而是否行使權利，或要暫緩行使權利而保留系爭房屋，係由伊全權決定，原告無置喙餘地，原告要求伊配合請領拆除執照係本末倒置，應予駁回等語，資為抗辯。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第152至154頁）：㈠訴外人張何有與原告於101年9月10日簽訂系爭土地租約，將
其所有坐落系爭土地出租予原告，租賃期間為自101年9月10日起至111年2月29日止，約定由原告出資興建建物，建物起造人及所有權人需登記為張何有或其指定之第三人，建物興建完成後，於租賃期間由原告合法使用。契約第四條第三項後段約定：「本契約到期後乙方（即承租人）應拆除原建物，將土地交由甲方（即出租人）執管」，又建物興建完成並領取使用執照時，應辦理終止本件土地租賃契約，再另行辦理建物租賃契約，系爭土地租約業經公證（見本院卷第27至32頁系爭土地租約暨公證書）。
㈡坐落系爭土地之臺中市○○區○○段00○號建物（門牌號碼臺中市
○○區○○路○段00號，即系爭房屋）係由原告實際支出金錢僱工興建，於104年5月15日建築完成，於同年9月22日為第一次登記，登記所有權人為張何有（見本院卷第81至82頁建物登記謄本）。
㈢張何有與原告於104年8月18日簽訂系爭房屋租約，將系爭房
屋出租予原告，租賃期限自104年9月1日起至114年6月30日止，租金為每月10萬元，契約第10條第1、3項約定：「本租期屆滿甲方（即出租人，下同）如欲出租時，乙方（即承租人，下同）有依同樣條件優先承租權」，「租期屆滿乙方應將建築物拆除將土地交由甲方執管，營繕工程費用並應分年按月攤提作為租金之一部分」；第12條約定：「本租賃契約所為任何意思表示之送達均悉以公證書所載之地址為準，一方如有遷移或改變者，應以書面郵寄通知他方，否則如有拒收或無法送達之情形而致退回者，悉按第一次附郵寄送達通知之日期，視為合法送達」，系爭房屋租約業經公證，公證書所載原告地址為臺中市○○區○○路○段000號（見本院卷第33至38頁系爭房屋租約暨公證書）㈣張何有於111年3月16日死亡，其繼承人為被告5人，由被告繼
承系爭土地及系爭房屋之所有權，及系爭房屋租約之權利義務關係（見本院卷第41至42、81至82頁土地、建物登記謄本）。
㈤被告5人於113年12月9日以被告張水旺名義以台中淡溝郵局存
證號碼000734號存證信函通知原告：系爭房屋租約於114年6月30日屆滿，原告享有同樣條件下的優先承租權，租金為每月23萬8,703元，租期從114年7月1日至124年6月30日止，請於收到本通知後於7日內以書面告知，逾期視同放棄等語（即系爭存證信函），系爭存證信函於同日由被告委託郵局掛號寄送原告，收件人地址為臺中市○○區○○路○段000號，嗣經郵局依址投遞後，因「查無此人」經退回（見本院卷第93至96頁郵局存證信函、寄件信封、掛號郵件收件回執）。
㈥被告張慧如於113年12月20日以手機簡訊通知原告已將存證9
信函寄至「文心路二段568」，請原告查收，並傳送系爭存證信函之翻拍照片予原告（見本院卷第43至45頁簡訊截圖、翻拍照片）。
㈦原告於113年12月23日以臺中向上郵局存證號碼000840號存證
信函通知被告張水旺，願以前揭價格優先承租等語（見本院卷第47頁郵局存證信函）。
四、法院之判斷：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告主張兩造間就系爭房屋自114年7月1日起至124年6月30日止有租賃關係存在，為原告所否認，是兩造間就系爭房屋之租賃關係存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而該危險可藉由對於被告之確認判決除去之，是原告提起本件確認訴訟，自有即受確認判決之法律上利益。㈡原告主張伊業於113年12月23日以臺中向上郵局存證信函向被
告行使優先承租權，先位請求確認兩造就系爭房屋自114年7月1日起至124年6月30日止之租賃關係存在，為無理由：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。倘當事人雙方就租金、租賃標的等租賃契約必要之點，有意思表示之合致，則租賃契約即已成立（最高法院112年度台上字第1008號判決意旨參照）。次按所謂優先承租權，乃指約定標的物出租時，權利人有依同樣條件優先承租之權而言，所謂同樣條件，則係與第三人訂立租約時之條件，租金為租賃契約之重要條件，出租人固有將此條件通知優先承租權人之義務，如優先承租權人未表示依此條件承租時，出租人尚不負與優先承租權人訂立租約之義務，雙方間之租賃關係，尤無從認已合法成立（最高法院56年台上字第672號判決意旨參照）。
⒉原告雖主張伊已合法行使系爭房屋之優先承租權，惟查，被
告5人係於113年12月9日以被告張水旺名義以系爭存證信函通知原告：系爭房屋租約於114年6月30日屆滿，原告享有同樣條件下的優先承租權，租金為每月23萬8,703元，租期從114年7月1日至124年6月30日止，請於收到本通知後於7日內以書面告知，逾期視同放棄等語，該存證信函於同日由被告委託郵局掛號寄送原告，收件人地址為「臺中市○○區○○路○段000號」，嗣經郵局依址投遞後，因「查無此人」經退回等情，為兩造所不爭執，並有系爭存證信函、寄件信封、掛號郵件收件回執為憑（見本院卷第93至96頁）。而依系爭房屋租約第12條約定：「本租賃契約所為任何意思表示之送達均悉以公證書所載之地址為準，一方如有遷移或改變者，應以書面郵寄通知他方，否則如有拒收或無法送達之情形而致退回者，悉按第一次附郵寄送達通知之日期，視為合法送達」，且系爭房屋租約業經公證，公證書所載原告地址為「臺中市○○區○○路○段000號」，有經公證之系爭房屋租約可稽（見本院卷第33至38頁）。是被告業以系爭存 證信函將系爭房屋之租金及租賃期間等必要之租賃條件以書面寄送至公證書所載原告地址，以此通知有優先承租權之原告，使其表示意願，系爭存證信函雖因無法送達而致退回，惟依系爭房屋租約第12條約定，應按其附郵寄送達通知之日期，視為合法送達，而原告乃於113年12月9日付郵寄送系爭存證信函，依兩造約定，於該日即已視為合法送達，已發生通知行使優先承租權之效力，原告迨至113年12月23日始以臺中向上郵局存證號碼000840號存證信函通知被告張水旺，願以前揭價格優先承租等語，顯已逾被告所定7日之期限，自難認原告已依約行使優先承租權，被告自不負與原告訂立租約之義務。⒊原告雖質疑被告以系爭存證信函通知伊行使優先承租權之承
租條件是否與被告實際出租系爭房屋之條件相符。惟依被告提出之不動產租賃契約書節本暨當庭提出之原本所示（見本院卷第167、174頁），被告與全聯公司係於114年8月4日簽訂契約，將系爭房屋及土地全部出租予全聯公司，租賃期間自114年7月1日起至124年6月30日止，約定租金自114年7月1日起至119年6月30日止為每月24萬元、自119年7月1日至124年6月30日止為每月25萬元，該實際租賃條件經核與系爭存證信函所載租賃期間相同，租金則略高於通知原告行使優先承租權之租金，可見被告通知原告行使優先承租權之租賃條件，甚至較被告實際出租予第三人之租賃條件更為有利，被告並無惡意以不實租賃條件通知原告，使原告無從行使優先承租權之情形，自已發生通知行使優先承租權之效力。至原告雖稱被告與全聯公司上開租約所載建物面積約75坪，與原告已公證之租約面積約175坪不符，被告是否出租系爭房屋全部有疑問云云。惟依被告與全聯公司之租約所載，租賃標的係系爭房屋「全部建物」，「建物室內面積一樓約75坪」（見本院卷第167頁），而系爭房屋總面積為255.19平方公尺，有建物登記謄本可參（見本院卷第81頁），經換算約為77,19坪（計算式：255.19×0.3025=77.19，小數點後第二位以下四捨五入），與上開租約所載面積尚屬相當，堪認被告確實係將系爭房屋全部出租予全聯公司。是原告主張被告以系爭存證信函通知伊行使優先承租權之租賃條件與被告實際出租之條件不符云云，要無足採。
⒋原告雖主張被告張慧如於113年12月20日以手機簡訊再次通知
伊，並傳送系爭存證信函之翻拍照片予伊，伊收受上開訊息後，即於113年12月23日以存證信函行使優先承租權等語。
惟被告否認被告張慧如所傳送之手機簡訊有再次通知原告行使優先承租權之意，且觀諸該手機簡訊內容為「存證信函已寄文心路二段568號，請查收」，再傳送系爭存證信函之翻拍照片予原告（見本院卷第43頁），顯然僅係提醒原告其等已寄送存證信函至公證書所載原告地址，並未再次詢問原告是否行使優先承租權，被告顯無重新起算原告得行使優先承租權之期限之意。至原告雖另主張被告所訂7日期間短促，不能謂為「相當期間」，應解為被告欲出租後，實際出租前，原告均得行使優先承租權云云，惟審諸該優先承租之約定，乃對出租人契約（締約對象）自由之限制，若當事人間無明確約定，自宜採限縮解釋，以避免租賃關係久懸未決，過度侵害出租人關於財產權之自由利用及收益；且參以原告於接獲被告張慧如之手機簡訊提醒後3日，即以存證信函表示願意承租，被告所定7日之期限，顯然已足使原告考慮決定是否依該租賃條件繼續承租，被告既已提供原告行使優先承租權之合理機會，上訴人逾期行使，自不生行使優先承租權之效力，是原告此部分主張，亦無足採。⒌綜上，被告已依約通知原告行使優先承租權，原告並未於系
爭存證信函所定期限內行使優先承租權，不生行使優先承租權之效力，被告自無與原告訂立租賃契約之義務。從而，原告主張伊已合法行使優先承租權，而與被告達成租賃合意，兩造就系爭房屋自114年7月1日起至124年6月30日止有租賃關係存在，核屬無據，為無理由。
㈢原告備位主張依系爭房屋租約第10條第3項約定，被告應向臺中市政府請領拆除系爭房屋之拆除執照，為無理由：
⒈按建築物原始所有權，屬於原始建築人；申請建築執照之起
造人，通常並係原始建築人。且第一次所有權登記 (即保存登記) 亦係登記為起造人所有。以此，雖非不得推定申請建築執照之起造人，即為原始建築人，亦即原始所有權人。然如申請建築執照之起造人，實際並非原始建築人，不過由於其與原始建築人有以土地與房屋所有權互為移轉之約定，故使用其名義申請建築執照，雖不得因而變更原始建築人原始取得所有權之事實，惟建物所有權之受讓人苟經讓與人同意，以起造人名義申請發給使用執照，以受讓人名義逕行辦理保存登記，即因登記而發生所有權移轉效力（最高法院74年度台上字第376號、107年度台上字第1787號判決意旨參照）。
⒉原告主張系爭房屋係由伊實際支出金錢僱工興建，於104年5
月15日建築完成之情，為兩造所不爭執，固堪認原告為系爭房屋之原始建築人，而為系爭房屋之原始所有權人。惟依原告與張何有於101年9月10日簽訂之系爭土地租約約定，張何有同意出租系爭土地予原告，並同意原告在基地上建築房屋，惟須由原告負責出資興建建物，建物起造人及所有權人則需登記為張何有或其指定之第三人（見本院卷第29至30頁），且原告確實業以張何有為系爭房屋之起造人，並於104年9月22日第一次登記時，登記所有權人為張何有，其後張何有與原告再於104年8月18日簽訂系爭房屋租約，由張何有將系爭房屋出租予原告，並約定「營繕工程費用並應分年按月攤提作為租金之一部分」等情，為兩造所不爭執，足認原告與張何有係約定由原告將其建築完成之系爭房屋所有權讓與張何有，張何有則以系爭土地之部分使用權（即攤提為租金之一部）作為取得系爭房屋之對價，原告因而得以較為低廉之租金使用系爭土地，且於原告以張何有之名義逕行辦理保存登記時，即因登記而發生所有權移轉之效力，由張何有取得系爭房屋之所有權。是原告主張伊為系爭房屋之所有權人，而得於拆除系爭房屋後，取回鋼構材料再利用云云，要屬無據。
⒊按所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財
產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知等義務，以輔助實現債權人之給付利益（最高法院110年度台上字第2728號判決意旨參照），是附隨義務應係為輔助實現債權人之利益，而非要求債權人負擔契約所未約定之義務。系爭房屋租約第10條第3項前段雖約定：「租期屆滿乙方應將建築物拆除將土地交由甲方執管」（見本院卷第37頁），惟被告為系爭房屋之所有權人，業如前述，被告為系爭房屋之處分權人，得享有系爭房屋之利益，自得自行決定是否拆除系爭房屋，是解釋上開約定之意旨，應係就租期屆滿後，如被告不欲繼續享有系爭房屋所有權而欲拆除時，約由原告負回復原狀之責，由上開約定僅明示原告應負回復原狀之責，並無原告可保有系爭房屋任何權限之特約而論，是否行使該條要求原告拆除建築物、回復原狀權利者，顯然取決於被告一方之意，並無使被告負有需配合原告拆除系爭房屋之附隨義務。是原告備位主張依系爭房屋租約第10條第3項約定，請求被告向臺中市政府請領拆除系爭房屋之拆除執照，自屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告先位請求確認兩造間就系爭房屋自114年7月1日起至124年6月30日止之租賃關係存在，及備位主張依系爭房屋租約第10條第3項約定，請求被告應向臺中市政府請領拆除系爭房屋之拆除執照，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 1 月 19 日
民事第二庭 法 官 李宜娟正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 19 日
書記官 陳亭卉