臺灣臺中地方法院民事判決114年度重訴字第71號原 告 廖偉岑訴訟代理人 張博鍾律師
許慧鈴律師被 告 李玉惠上列當事人間請求給付相當於租金等事件，經本院於民國114年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。經查，原告起訴時原聲明請求：
一、核定被告就門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷0弄0號對面未辦理保存登記之無門牌號碼建物（即本判決之附件一、二所示建物，下稱系爭房屋），占用坐落臺中市○○區○○段00○00○00○00○00○00○00○00○00地號土地（以下合稱系爭土地），自民國112年5月22日起至121年4月30日止，每月租金為新臺幣（下同）173,002元。二、被告應自112年5月22日起至前項系爭土地之法定租賃關係終止之日止，按月給付原告173,002元（見本院113年度中補字第4143號卷第11頁）。嗣後，原告於114年5月13日提出「民事更正聲明暨準備（含聲請調查證據）狀」並變更聲明請求：一、核定被告就系爭房屋占用系爭土地，自112年5月22日起至121年4月30日止，每月租金為127,949元。二、被告應自112年5月22日起至前項系爭土地之法定租賃關係終止之日止，按月給付原告127,949元（見本院114年度重訴字第71號卷第85頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：（一）被告與訴外人大益鞋業股份有限公司（以下簡稱大益公司）、林銘洲於111年3月2日簽訂「房屋租賃契約」（下稱系爭租賃契約），約定被告向訴外人大益公司與林銘洲承租門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷0弄0號（含旁增建建物）及對面建物（即系爭房屋），以及門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號及坐落臺中市○○區○○段00○00地號土地上建物等4筆建物，租賃期間自111年5月1日起至121年4月30日止，每月租金80,000元（即大益公司50,000元、林銘洲30,000元），且系爭租賃契約業經本院所屬民間公證人事務所予以公證。（二）如附件一、二所示系爭房屋經本院民事執行處以111年度司執字第131948號給付票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）進行拍賣，並於112年5月4日拍定由原告得標買受，嗣本院民事執行處於同年5月22日核發不動產權利移轉證書，原告即取得系爭房屋之所有權，並依民法第425條規定，繼受系爭租賃契約。且因系爭房屋坐落基地即系爭土地並未一同併附拍賣，系爭土地之所有權人即訴外人林銘洲，依民法第425條之1第1項規定，與原告就系爭土地存有法定租賃關係，故訴外人林銘洲於112年6月21日以台中大坑口郵局存證號碼000231號存證信函要求原告給付系爭土地之租金為每年107,400元，經雙方溝通協商後，原告陸續於112年6月29日、113年9月4日各將101,913元匯款予訴外人林銘洲，用以給付112年、113年土地租金。是以，原告與訴外人林銘洲已就系爭土地之租賃關係達成合意，亦即原告定期向訴外人林銘洲給付租金，並取得系爭土地之使用收益權。（三）原告基於系爭房屋之租賃關係，於112年間訴請被告給付系爭房屋租金及遷讓返還系爭房屋，起訴範圍並未包含系爭房屋坐落基地之租金，經本院以112年度訴字第2762號判決後，原告提起上訴，由臺灣高等法院臺中分院以113年度上字第236號受理在案，嗣於113年10月30日兩造在該院調解室調解成立（案號：113年度上移調字第566號），及依該調解筆錄記載：「一、相對人李玉惠願就門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷0弄0號對面房屋（詳附件一所示，不含坐落土地）自民國112年5月22日起至113年10月31日止，按月給付聲請人廖偉岑租金新臺幣（下同）壹萬參仟元、自113年11月1日起至121年4月30日止，按月於每月5日前給付聲請人廖偉岑租金壹萬捌仟元。…。」等語（下稱前案調解筆錄），故系爭租賃契約及前案調解筆錄之租賃標的物均僅限於系爭房屋，並未包含系爭土地，且被告依系爭租賃契約之法律關係，亦僅取得系爭房屋之使用收益權，並未取得系爭土地之使用收益權。而原告多次要求被告給付土地租金，被告卻以系爭租賃契約之租賃標的物已包含系爭土地為由拒絕，原告迫於無奈，僅得依法提起本件訴訟。（四）民法尚未修訂第425條之1以前，倘遇有房屋、土地分屬不同人所有時，為調和房屋受讓人與土地所有人間財產權利關係，實務見解多認為房屋承買人得繼續使用土地，但應支付相當之代價即土地租金，嗣立法者修訂民法第425條之1以填補此類法律漏洞，卻未考量「原先房屋之承租人僅承租房屋而未及於土地」情形，以致房屋之受讓人不但須依民法第425條規定繼受原先不及於土地之租賃契約，又須依民法第425條之1規定向土地所有人支付租金，使房屋受讓人繳納土地租金卻無從使用收益土地，亦使原先房屋承租人得憑藉標的不及於土地之房屋租賃契約，毋庸繳納土地租金即得使用收益房屋坐落基地，顯非社會通念事理之平，故「原先房屋承租人僅承租房屋而未及於土地，嗣後房地分屬不同人所有」之情形屬法律漏洞，應類推適用民法第425條之1第1項規定，認為兩造就系爭土地存有法定租賃關係，且原告為出租人，被告為承租人，及被告應依該法定租賃關係，自原告取得系爭房屋所有權之日即112年5月22日起至121年4月30日止，按月給付原告系爭土地之租金127,949元。（五）退步言之，縱認未能類推適用民法第425條之1第1項規定，然被告未曾向系爭土地所有人即訴外人林銘洲或系爭土地之使用收益權人即原告承租系爭土地，卻因持續承租系爭房屋，進而獲得使用收益系爭土地之利益，致原告須向訴外人林銘洲給付系爭土地之租金，卻無從使用收益系爭土地而受有金錢上損害，核被告所為應屬非給付型之不當得利，原告自得依民法第179條規定，請求被告返還不當得利。綜上所述，原告先位主張依民法第421條第1項、第425條之1第2項規定租賃之法律關係，及備位主張依民法第179條、第181條規定不當得利之法律關係，請求被告應自112年5月22日起至系爭土地之法定租賃關係終止之日止，按月給付原告127,949元等語。並聲明：（一）核定被告就系爭房屋占用系爭土地，自112年5月22日起至121年4月30日止，每月租金為127,949元。（二）被告應自112年5月22日起至前項系爭土地之法定租賃關係終止之日止，按月給付原告127,949元。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：（一）原告於112年5月間經由系爭執行事件之拍賣程序，僅取得系爭房屋之所有權，並未包含系爭房屋坐落基地即系爭土地。而原告既非系爭土地之所有權人，自無從請求被告給付土地租金。至系爭土地之所有權人即訴外人林銘洲，依民法第425條之1第1項規定，與原告就系爭土地存有法定租賃關係，則與被告無涉。（二）系爭租賃契約之租賃範圍乃包含系爭房屋坐落基地之使用收益，嗣原告取得系爭房屋之所有權後，依民法第425條規定，繼受系爭租賃契約之一部為出租人，被告仍為承租人。且於前案調解中，已衡酌原告有土地成本，而將每月租金自13,000元調高為18,000元等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項亦有明定。復按房屋與其所坐落之基地，固屬各自獨立之不動產，各得為獨立交易之客體；惟房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用其基地，兩者結合而為一體使用，方符合當事人間之利益及社會公益（最高法院96年度台上字第177 號民事裁判意旨參照）。
（二）另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條分別定有明文。
（三）又按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文，及其立法理由記載：「一、本條新增。二、僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項二十年之限制。爰增訂第一項。三、前項情形，其租金數額本於契約自由原則，宜由當事人協議定之。如不能協議時，始得請求法院裁判之。爰增訂第二項。」等語。
（四）再按未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項。又與法律漏洞有別者，乃立法政策上之考量，縱因立法政策錯誤而未為規範係屬不當，亦屬立法論上之問題，並無類推適用之餘地（最高法院101年度台上字第923號民事裁判意旨參照）。
（五）經查：
1.原告主張：被告與訴外人大益公司、林銘洲於111年3月2日簽訂系爭租賃契約，約定被告向訴外人大益公司與林銘洲承租門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷0弄0號（含旁增建建物）及對面建物（即系爭房屋），以及門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷00號及坐落臺中市○○區○○段00○00地號土地上建物等4筆建物，租賃期間自111年5月1日起至121年4月30日止，每月租金80,000元（即大益公司50,000元、林銘洲30,000元），且系爭租賃契約業經本院所屬民間公證人事務所予以公證等情，並提出房屋租賃契約影本為證（見本院113年度中補字第4143號卷第21至29頁），且為被告所不爭執（見本院114年度重訴字第71號卷第72頁），自堪信為真實。
2.原告主張：如附件一、二所示系爭房屋經本院民事執行處以系爭執行事件進行拍賣，並於112年5月4日拍定由原告得標買受，嗣本院民事執行處於同年5月22日核發不動產權利移轉證書，原告即取得系爭房屋之所有權，並依民法第425條規定，繼受系爭租賃契約。且原告基於系爭房屋之租賃關係，於112年間訴請被告給付系爭房屋租金及遷讓返還系爭房屋，經本院以112年度訴字第2762號判決後，原告提起上訴，由臺灣高等法院臺中分院以113年度上字第236號受理在案，且兩造於113年10月30日在該院調解室調解成立（案號：113年度上移調字第566號），及依該調解筆錄記載：「一、相對人李玉惠願就門牌號碼臺中市○○區○○路0段000巷0弄0號對面房屋（詳附件一所示，不含坐落土地）自民國112年5月22日起至113年10月31日止，按月給付聲請人廖偉岑租金新臺幣（下同）壹萬參仟元、自113年11月1日起至121年4月30日止，按月於每月5日前給付聲請人廖偉岑租金壹萬捌仟元。…。」等語，並提出本院不動產權利移轉證書、臺灣高等法院臺中分院調解筆錄等影本為證（見本院113年度中補字第4143號卷第31頁、第45至49頁），且為被告所不爭執（見本院114年度重訴字第71號卷第71至72頁），及經本院依職權調閱本院112年度訴字第2762號民事卷及臺灣高等法院臺中分院113年度上字第236號、113年度上移調字第566號民事卷核閱屬實，自堪信為真實。
3.原告主張：因系爭房屋坐落基地即系爭土地並未一同併附拍賣，系爭土地之所有權人即訴外人林銘洲，依民法第425條之1第1項規定，與原告就系爭土地存有法定租賃關係，故訴外人林銘洲於112年6月21日以台中大坑口郵局存證號碼000231號存證信函要求原告給付系爭土地之租金為每年107,400元。及原告陸續於112年6月29日、113年9月4日各將101,913元匯款予訴外人林銘洲，用以給付112年、113年土地租金等情，業據其提出與所述相符之土地登記謄本正本及台中大坑口郵局存證號碼000231號存證信函、對話記錄、匯款回條聯等影本為證（見本院113年度中補字第4143號卷第39至43頁及本院114年度重訴字第71號卷第21至49頁），自堪信為真實。
4.綜上以析，原告於112年5月間經由系爭執行事件之拍賣程序取得系爭房屋之所有權後，依民法第425條規定，繼受系爭租賃契約，故兩造間就系爭房屋存有租賃關係，原告為出租人，被告為承租人。且揆諸前揭說明，系爭房屋性質上不能與其基地即系爭土地分離而存在，使用系爭房屋必須使用系爭土地，兩者結合而為一體使用，依民法第423條規定，出租人即原告應於租賃關係存續中，保持系爭房屋合於約定使用、收益之狀態，自無就系爭房屋坐落基地另行向承租人即被告收取土地租金之理，亦無類推適用民法第425條之1規定之餘地。再者，被告依系爭租賃契約之法律關係，使用系爭房屋必須使用其基地即系爭土地，兩者結合而為一體使用，被告就系爭房屋占用系爭土地，並無不當得利之情形，自無適用民法第179條、第181條規定之餘地。從而，原告主張類推適用民法第425條之1規定，請求核定被告就系爭房屋占用系爭土地，自112年5月22日起至121年4月30日止，每月租金為127,949元，以及原告主張依民法第421條第1項、第425條之1第2項規定租賃之法律關係，及依民法第179條、第181條規定不當得利之法律關係，請求被告應自112年5月22日起至前揭系爭土地之法定租賃關係終止之日止，按月給付原告127,949元，均無理由，無從准許。至原告聲請囑託估價師事務所鑑定系爭房屋占用系爭土地之每月土地租金數額，用以證明被告獲得租金數額或不當得利數額等情，已無調查之必要，附此敍明。
（六）綜上所述，原告主張類推適用民法第425條之1規定，請求核定被告就系爭房屋占用系爭土地，自112年5月22日起至121年4月30日止，每月租金為127,949元，以及原告主張依民法第421條第1項、第425條之1第2項規定租賃之法律關係，及依民法第179條、第181條規定不當得利之法律關係，請求被告應自112年5月22日起至前揭系爭土地之法定租賃關係終止之日止，按月給付原告127,949元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。
（七）本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 9 月 10 日
民事第四庭 法 官 賴秀雯以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 10 日
書記官 楊思賢