臺灣臺中地方法院民事判決114年度重訴字第808號原 告 曾培霖被 告 高錦清訴訟代理人 宋立文律師被 告 劉貞訴訟代理人 蕭淳方律師
許喬茹律師上列當事人間請求確認契約無效等事件，本院於民國115年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第256條分別定有明文。本件原告原以高錦清、劉又誠、劉貞為共同被告提起訴訟，並聲明：㈠確認民國105年5月4日之臺中市○○區○○街000○0號9樓（下稱系爭房屋）買賣契約無效。㈡撤銷105年5月4日被告高錦清與劉貞之所有權移轉登記。㈢命被告劉貞返還不當得利，將系爭房地所有權回復原狀。㈣命被告共同賠償原告精神損害新臺幣（下同）30萬元本息（見本院卷第13頁）。嗣以115年2月9日民事準備狀追加依民法第179條請求被告高錦清返還不當得利52萬元（見本院卷第225頁）；於115年2月12日本院言詞辯論期日當庭撤回對劉又誠之訴訟，並變更聲明為先位聲明：㈠確認被告高錦清與劉貞於105年5月4日就系爭房屋之買賣契約（下稱系爭買賣契約）無效。㈡撤銷被告高錦清與劉貞於105年6月3日辦理系爭房屋所有權移轉登記。備位聲明：被告高錦清應給付原告52萬元及自105年5月4日起至清償日止按年利率5%計算之利息（見本院卷第187至188頁）；再於115年4月27日變更備位請求被告高錦清給付之金額為32萬元本息（見本院卷第353頁）。原告追加對被告高錦清之請求權基礎部分，與原訴均係基於有關系爭房屋交易糾紛所衍生之權利義務關係為請求，其請求之基礎事實同一，又變更請求之金額部分，則屬減縮應受判決事項之聲明，核與前揭法律規定相符，應予准許。至原告就其聲明區分為先、備位請求，及更正聲明內容部分，則僅係補充或更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加。
二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。原告於115年2月12日當庭撤回對劉又誠之訴訟，業經劉又誠同意（見本院卷第189頁），已生合法撤回之效力。至原告於115年4月27日又當庭追加劉又誠為備位被告（見本院卷第353至354頁），及原告於本件言詞辯論終結後另於115年5月8日具狀「補充暨更正訴之聲明」，而為訴之追加部分，均於法不合，另由本院以裁定駁回。
貳、實體方面
一、原告主張：伊為系爭房屋之所有權人，因房貸借款問題將系爭房屋借名登記於被告高錦清名下，雙方訂立協議書，約定借名登記期間為兩年，約定期間屆滿後，伊即開始出售系爭房屋。伊於104年9月20日與信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）簽立買賣仲介委託書，並提供借名登記協議書及委託書，以確認伊為實際所有權人。於105年1月26日，因被告高錦清之親戚劉又誠為信義房屋經紀人，伊同意改由劉又誠辦理續約，與信義房屋重新訂立委託銷售契約，約定銷售價格為1,050萬元。於105年1月29日，伊與被告高錦清簽立委託書，明確約定若更改價格或收受訂金，應通知伊，並須於簽約、過戶及交屋時通知伊到場。委託銷售契約於105年4月20日到期，信義房屋及劉又誠已無權繼續銷售，然劉又誠於105年5月4日，擅自以低於委託價格出售系爭房屋，伊於105年5月19日得知系爭房屋遭低價售出，乃電話連絡劉又誠，並傳真委託書協議書等相關文件至信義房屋精誠店，但信義房屋仍強行過戶，交易時，被告高錦清因住院開刀，並未親自出席簽約，亦無正式授權，交易過程嚴重違法，被告高錦清與劉又誠、信義房屋均違反誠信原則。伊為系爭房屋實際所有權人，被告高錦清未經授權擅自出售系爭房屋，為無權代理，且105年間系爭房屋合理市價約1200萬元，然實際成交僅886萬元，係以顯不相當之低價處分，被告高錦清對多年好友詐欺、背信，伊並未授權降價，該契約對伊不生效力，且伊認為被告高錦清與劉貞間之買賣契約為通謀虛偽意思表示，契約與金流不一致，依民法第71條、第72條、第87條、第92條、第148條、第170條、第179條規定，被告高錦清與劉貞間於105年5月4日就系爭房屋之買賣契約（下稱系爭買賣契約）自始無效，後續移轉登記欠缺法律上原因，應予撤銷。本件同時具備價金顯失相當、資金結構異常、交易程序違常、契約文件不一致等重大異常情形，被告劉貞未查實際居住人、未查借名登記、未確認處分權，構成重大過失，並非善意第三人，不可主張善意取得。伊合理懷疑被告劉貞極可能為被告高錦清胞弟之前妻，為高度關聯人，非一般第三人。伊於去年才知簽約之金額為938萬元，但被告高錦清告知伊為886萬元，被告高錦清將差額52萬元中之20萬元給劉又誠，自己有32萬元，被告高錦清詐欺伊，伊依民法第184條侵權行為或民法第179條不當得利之法律關係，備位請求被告高錦清損害賠償或返還不當得利。伊與被告高錦清有調解成立，但調解僅協商方案，未審理契約效力、背信、無權代理、不當得利，與本件訴訟標的不同，且當年調解時伊不知被告高錦清於105年4月26日改價格為938萬元，亦無被告高錦清與劉又誠之財務結算單、時價登錄1200萬元資料、被告劉貞疑似被告高錦清胞弟之前妻等關鍵證據，故本件不構成一事不再理，應為實體審理。爰先位依民法第71條、第72條、第87條、第92條、第148條、第170條、第179條規定，備位依民法第184條侵權行為或民法第179條不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：
㈠先位聲明：
⒈確認系爭買賣契約無效。
⒉撤銷被告高錦清與劉貞於105年6月3日辦理系爭房屋所有權移轉登記。
㈡備位聲明：
被告高錦清應給付原告32萬元，及自105年5月4日起至清償日止按年利率5%計算之利息。
二、被告則以：㈠高錦清以：原告與伊就出售系爭房屋一事已於臺北市○○區○○○
○○○000○○○○○○000號侵權行為事件中成立調解（下稱系爭調解事件），並經臺灣臺北地方法院新店簡易庭以105年店核字第1334號核定，與確定判決有同一效力，調解條件第2條亦已約明「兩造均願拋棄本事件民事其餘請求權」，原告對於曾經調解成立之法律關係更行提起本件訴訟，乃就已有既判力之同一訴訟標的更行起訴，有違一事不再理，應依民事訴訟法第249條第1項第7款規定駁回其請求。伊就原告之主張全部否認，原告應負舉證責任；因事隔久遠，伊對於原告所提證據爭執形式真正等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡劉貞以：原告所述事實均為揣測。伊購買系爭房屋時，被告
高錦清確實為所有權人，伊信賴所有權登記而與被告高錦清簽訂系爭買賣契約，當屬合法有效。原告未舉證系爭買賣契約有通謀虛偽之情事，且伊並非被告高錦清胞弟之前妻，伊與被告高錦清乃真實磋商買賣價格。原告並非系爭買賣契約之當事人，不得援引民法第92條規定撤銷伊或被告高錦清之意思表示，且伊與被告高錦清均係出於自由意志簽約，買賣契約成立合法有效。被告高錦清即為系爭房屋之登記名義人，系爭買賣契約亦係以賣方本人「高錦清」名義簽訂，並無代理之情形，原告辯稱本件有無權代理規定之適用，係誤解法律要件。伊為透過信義房屋仲介，依一般交易流程合法購買系爭房屋之善意第三人，並未違反誠信原則，伊於遭原告無端起訴後，曾寄發存證號碼信函向信義房屋瞭解事情原委，信義房屋於114年6月2日回函表示承辦業務人員均不知悉原告與被告高錦清內部爭議，且原告就此事提起之刑事告訴經不起訴處分，並認定信義房屋人員確實不知悉，更足證伊為善意第三人，依債之相對性，原告與被告高錦清之內部爭議，不影響被告高錦清與伊簽訂系爭買賣契約之效力。故原告主張系爭買賣契約無效之事由均無理由。縱原告與被告高錦清間具有借名登記關係，惟出名人（即被告高錦清）將系爭房屋移轉登記予第三人（即被告劉貞）屬於有權處分，故伊登記為系爭房屋所有權人屬合法有效。退步言之，若認被告高錦清將系爭房屋移轉登記予伊為無權處分，惟伊為善意第三人，得依民法第759條之1第2項規定善意取得系爭房屋之所有權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：㈠原告先位請求部分：
⒈按借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依
其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該財產之所有權人，則在借名關係存續中，其將該財產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分，初不因第三人為善意或惡意而有異，出名人縱未經借名人同意，處分該不動產，仍屬有權處分（最高法院107年度台上字第2096號、111年度台上字第146號判決意旨參照）。
⒉查被告高錦清於102年1月31日登記為系爭房屋之所有權人，
嗣被告高錦清與劉貞於105年5月4日就系爭房屋簽訂不動產買賣契約書，由被告高錦清出售系爭房屋（臺中市○○區○○段0000○號建物）、臺中市○○區○○段0000○號建物權利範圍238分之1及同段29地號土地權利範圍90000分之304予被告劉貞，買賣總價款為886萬元，被告高錦清並於105年6月3日將上開房地之所有權移轉登記予被告劉貞等情，有上開房地之登記第一類謄本、系爭房屋地籍異動索引、不動產買賣契約書、所有權屬一覽表、不動產說明書在卷可稽（見本院卷第99至115、141至160頁）；原告亦自陳系爭房屋係伊借名登記於被告高錦清名下等語明確（見本院卷第9、222頁），足認被告高錦清出售系爭房屋予被告劉貞時，確係登記為系爭房屋之所有權人，揆諸前揭說明，被告高錦清與劉貞訂立買賣契約，將系爭房屋所有權移轉登記予被告劉貞，縱未經原告之同意或授權，仍屬有權處分，難認系爭買賣契約有何違反強制或禁止規定、或有背於公共秩序或善良風俗，或違反誠信原則之情。且被告高錦清係以自己名義與被告劉貞簽訂系爭買賣契約，出售系爭房屋予被告劉貞，並非代理原告為之，是原告主張伊並未授權予被告高錦清，被告高錦清係無權代理，系爭買賣契約對伊不生效力云云，亦屬無據；而原告既非系爭買賣契約之當事人，自亦無從以受詐欺為由，撤銷系爭買賣契約之意思表示。又被告劉貞係依系爭買賣契約取得系爭房屋所有權，非無法律上之原因，且被告劉貞乃經系爭房屋之登記所有權人即被告高錦清之有權處分，而取得系爭房屋之所有權，並不因其為善意或惡意而受影響，是原告以被告劉貞未查證，有重大過失，非善意第三人為由，主張被告劉貞不可善意取得系爭房屋所有權云云，亦無理由。故原告請求調閱被告高錦清、劉貞、劉又誠與訴外人劉明昇之戶籍謄本，以查明被告劉貞是否為善意第三人，自無調查之必要，爰不予調查。綜上，原告依民法第71條、第72條、第92條、第148條、第170條、第179條規定，主張系爭買賣契約無效，並請求撤銷系爭房屋之所有權移轉登記，均屬無據。
⒊按所謂通謀虛偽意思表示，指表意人與相對人均明知其互為
表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，因通謀虛偽意思表示為權利障礙要件，且屬變態之事實，應由第三人負舉證責任（最高法院101年度台上字第1722號、110年度台上字第385號判決意旨參照）。原告雖以系爭買賣契約係「偽稱合法授權」，又價格、契約與金流均不一致，無從認定存在真實合意云云（見本院卷第225、338頁），主張系爭買賣契約為通謀虛偽意思表示而無效。惟被告高錦清於出售系爭房屋予被告劉貞時，係登記為系爭房屋之所有權人，其將系爭房屋所有權移轉登記予被告劉貞，係屬有權處分，業如前述，是系爭買賣契約自無所謂「偽稱合法授權」而為虛偽意思之情形。且委託仲介出售房屋時，依銷售情況調整委託價格，又經買賣雙方議價後，最終成交價格低於原委託價格（開價），均為不動產交易之常態，另於買賣契約之簽訂及履行階段分段給付買賣價金，亦屬正常之交易過程，原告主張系爭買賣契約之價格、契約、金流不一致云云，並未舉證以實其說，是原告主觀臆測系爭買賣契約並無真實合意云云，要屬無據。此外，原告並未提出其他證據足資證明系爭買賣契約為通謀虛偽意思表示，是原告依民法第87條規定，主張系爭買賣契約無效，並請求撤銷系爭房屋之所有權移轉登記，亦屬無據。
㈡原告備位請求部分：
⒈按鄉鎮市調解委員會之民事調解，屬當事人互相讓步而自主
解決民事紛爭之機制，一經成立及法院核定，在實體法上有使當事人所拋棄權利消滅及取得調解書所訂明權利之效力，在程序法上具有與民事確定判決同一之效力，觀諸鄉鎮市調解條例第27條規定即明。此乃為確保法之安定性，並基於當事人實體法及程序法之處分權，避免紛爭再燃，不利於當事人程序利益之保障及有限司法資源之有效利用使然。當事人於鄉鎮市調解委員會成立調解並經法院核定後，如認該調解有無效之原因，唯有依同條例第29條第1項規定，向原核定法院提起宣告調解無效之訴，始得救濟。於得有勝訴之確定判決前，難謂該調解無與確定判決同一之效力，當事人自仍應受其拘束（最高法院104年度台上字第222號判決意旨參照）。次按既判力之客觀範圍，依民事訴訟法第400條第1項規定，不僅及於既判力基準時點前所提出之攻擊防禦方法，亦及於其當時得提出而未提出之攻擊防禦方法。又調解中互相讓步所成立之和解契約，雖屬實體法上權利之拋棄或免除，然因既判力之遮斷效，當事人不得再為與該調解成立之客觀範圍及兩造之合意意旨相反之主張（最高法院112年度台上字第2584號判決意旨參照）。所謂訴訟標的，係指定私權所主張或不認之法律關係，欲法院對之加以裁判者而言。所謂法律關係，乃法律所定為權利主體之人，對於人或物所生之權利義務關係。復按民事訴訟法第244條第1項第2款規定「訴訟標的及其原因事實」，規範意旨在於：訴訟標的之涵義，必須與原因事實相結合，俾使訴狀所表明請求法院審判之範圍更加明確。是判斷同法第400條第1項之既判力客觀範圍，應依原告起訴主張之原因事實特定之訴訟標的法律關係為據，凡屬確定判決於言詞辯論終結時點，經當事人已提出或得提出而未提出之其他攻擊防禦方法之同一原因事實所涵攝之法律關係，均應受其既判力之拘束。
⒉查原告前於105年9月6日就被告高錦清未經伊同意擅自出售伊
之房產，並以886萬元售出等事由，向臺北市文山區調解委員會聲請調解，業於105年9月23日以105年民調字第580號調解成立，觀其調解書內容，調解事由為：「民國102年2月1日兩造簽立協議書，由對造人（按：被告高錦清）及案外人陳登讚借款新臺幣200萬元整予聲請人（按：原告），而聲請人將坐落於臺中市○○區○○街000○0號9樓之房屋（含共有部分持分）及坐落基地持分（臺中市○○區○○段0000地號，持分為304/90000）移轉登記至對造人名下，並約定簽約2年後由聲請人負責出售上開房屋。聲請人主張對造人未經其同意即私下將上開房屋以低價出售，聲請人為此聲請調解」、調解成立條件為：「一、對造人願於民國105年9月11日給付聲請人新臺幣壹拾貳萬元整。二、兩造均願拋棄本事件民事其餘請求權，且不追究有關本事件之刑事責任（臺灣臺北地方法院檢察署105年度他字第6613等案件）」，該調解書復經臺灣臺北地方法院新店簡易庭法官以105年店核字第1334號予以核定，已據本院調取系爭調解事件卷宗確認無訛（見本院卷第259至289頁），是依鄉鎮市調解條例第27條規定，系爭調解事件成立之調解具有與民事確定判決同一之效力。
⒊觀諸系爭調解事件卷宗所附調解書、刑事告訴狀、聲請調解
書及筆錄所示（見本院卷第264、271至277、288至289頁），原告於系爭調解事件及本件訴訟就被告高錦清主張之基礎原因事實，均係關於伊為系爭房屋之實際所有權人，因債務問題曾將系爭房屋登記於被告高錦清名下，惟被告高錦清擅自與信義房屋一同賤賣系爭房屋，致其受有財產上損害，應負侵權行為損害賠償責任等事實，可知兩者皆係為解決原告與被告高錦清間就系爭房屋之紛爭而為，各該當事人、訴訟標的之原因事實，均屬同一，原告與被告高錦清就上開紛爭既經調解成立，原告於調解成立條件已拋棄就該事件之民事其餘請求權，原告對於曾經調解成立之法律關係更行提起本件訴訟，自係就已有既判力之同一訴訟標的更行起訴。至原告雖主張系爭調解事件未審理契約效力、背信、無權代理、不當得利，與本件訴訟標的不同，且當年調解時伊不知被告高錦清於105年4月26日改價格為938萬元，亦無被告高錦清與劉又誠之財務結算單、時價登錄1200萬元資料、被告劉貞疑似被告高錦清胞弟之前妻等關鍵證據云云，惟上開證據均屬原告與被告高錦清於105年9月23日調解成立前得提出之攻擊防禦方法，且依系爭調解事件調解書之調解條件第2條既已約明「兩造均願拋棄本事件民事其餘請求權」，原告自應受系爭調解事件成立調解之既判力拘束，不得再就系爭房屋之紛爭事件依民法侵權行為或不當得利等法律關係再行起訴。
⒋綜上，本件原告與被告高錦清就系爭房屋之紛爭事件，業經
系爭調解事件調解成立，該調解具有與民事確定判決同一之效力，是原告備位依民法第184條侵權行為或民法第179條不當得利之法律關係，請求被告高錦清給付原告32萬元，及自105年5月4日起至清償日止按年利率5%計算之利息，於法不合，應依民事訴訟法第249條第1項第7款規定予以駁回。
四、綜上所述，原告先位主張依民法第71條、第72條、第87條、第92條、第148條、第170條、第179條規定，請求確認系爭買賣契約無效，及撤銷被告高錦清與劉貞於105年6月3日辦理系爭房屋所有權移轉登記，為無理由，應予駁回。又原告備位主張依民法第184條侵權行為或民法第179條不當得利之法律關係，請求被告高錦清應給付原告32萬元，及自105年5月4日起至清償日止按年利率5%計算之利息，則於法不合，亦應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論駁，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 6 月 12 日
民事第二庭 法 官 李宜娟正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 12 日
書記官 陳亭卉