臺灣臺中地方法院民事判決114年度重訴字第813號原 告 張宥云訴訟代理人 謝享穎律師被 告 黃許鏵方訴訟代理人 陳昇宏律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國115年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國113年11月30日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告以總價新臺幣（下同）1,058萬元購買被告所有臺中市○區○○○段000000○00000地號土地及其上門牌號碼精忠街18號房屋（下稱系爭房屋，與坐落基地合稱系爭不動產）。惟原告於交屋後，收到臺中市政府水利局（下稱水利局）通知因施作污水下水道接管作業，須將系爭不動產後側防火巷之增建部分(下稱系爭增建部分)拆除，致原告受有如附表所示之施工修繕費用損害。然被告於簽訂系爭買賣契約前，已接獲水利局上開通知，依系爭買賣契約第2條第2項約定應告知卻未告知原告，故原告以起訴狀繕本送達為解約意思表示，被告應返還已交付之價金1,058萬元，並給付懲罰性違約金1,058萬元。爰依系爭買賣契約第12條第3項後段之約定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告2,116萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭增建部分非位於水利局下水道工程範圍內，故不用拆除。被告亦未曾接獲通知需要拆除，並未違約，原告不得請求解約返還價金或違約金。縱認被告違反通知義務，然依系爭買賣契約第2條約定，亦僅能主張解除契約或請求損害賠償，不得依同契約第12條約定請求違約金，且本件解除契約顯失公平，違約金亦屬過高應予酌減。最後，倘認原告解約合法，其應同時移轉系爭不動產所有權登記予被告等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由㈠兩造於113年11月30日簽訂系爭買賣契約，約定原告以總價1,
058萬元購買被告所有系爭不動產。嗣兩造均已履行給付價金、移轉所有權登記及交屋(於114年2月17日點交) 之義務。系爭不動產包含增建部分，增建部分至少有部分坐落在防火巷。然兩造於簽約時未確認增建部分之坐落位置、面積。被告於簽約前，已知悉水利局就鄰近精忠街住戶將施作污水下水道接管作業。系爭增建部分於114年7月下旬拆除，由訴外人長泰營造股份有限公司於同年8月12日就系爭不動產部分施作下水道接管工程完畢等事實，為兩造所不爭執(見本院卷第331至332頁)，首堪認定為真正。
㈡原告不得依系爭買賣契約第2條第2項規定解除契約。
⒈契約乃當事人本其自主意思所為之法律行為，基於私法自治
及契約自由原則，不僅為當事人紛爭之行為規範，亦係法院於訴訟之裁判依據。倘當事人於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然應予訂定而漏未約定，致無法完滿達成契約目的，出現契約漏洞時，法院應斟酌締約過程、締約目的、契約類型、內容等關連事實，並參考相關法規範及誠信原則，以補充性解釋予以填補(最高法院112年度台上字第2416號判決意旨參照)。
⒉依系爭契約第2條約定：「本買賣標的物現況另有增建(違建)
或占用部分，依現時法令無法為合法登記，並可能因被主管機關認定為違建建築、......、衛生下水道施作工程或其他原因而有被拆除之虞，買方就前述情事均已明確知悉，並瞭解其風險，相關權利義務業經雙方約定如下：㈠增建防火巷。㈡增建(違建)或占用部分於交屋前曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，賣方應即通知買方，買方得以請求損害賠償或解約」。然損害賠償與解除契約性質實屬不同，一者係填補因債務不履行所受損害，該契約關係仍繼續存續，一者則使契約關係溯及消滅，回復至雙方未訂約之狀態。而契約既係雙方當事人透過自由意志決定之法律關係，除已不能達契約目的或類此情況外，雙方應盡可能依約履行並維持契約效力，以維護契約當事人締約所欲達成之效益，並避免解約所生相關成本。是系爭買賣契約雖約定於被告違反通知義務時，原告得請求損害賠償或解除契約，然並未明定是否應分其情形而異其效果，致使契約內容未臻完備，顯然屬於漏未訂定買賣契約適用解約情狀等應預為安排之事項，欠缺處理依據而出現契約漏洞，自應審酌民法關於買賣規範意旨，以為適用之準繩。
⒊買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契
約或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，此觀民法第359條之規定甚明。所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。若因有瑕疵而不能達契約之目的或因有瑕疵而於買受人已無利益，始可解除契約(最高法院92年度台上字第247號判決意旨參照)。考諸民法第359條規定之精神，對於買賣契約如有瑕疵情形，法律賦予買受人選擇請求減少價金或解除契約之權利，然以顯失公平與否，作為得否解除契約之衡量要件，應可填補系爭買賣契約第2條第2項約定所生契約漏洞，並權充原告得否因被告違反通知義務即為解約意思表示之判斷標準。
⒋考量被告縱於收受水利局通知要自行清理防火巷空間，而未
即時告知原告，或有違反系爭買賣契約第2條第2項所定通知義務。然衡酌原告於訂立系爭買賣契約前，已知悉系爭不動產具有增建部分，且該增建部分坐落於防火巷，是原告主觀上明知系爭不動產有違章建築部分，對於增建部分可能面臨拆除亦得預見；系爭買賣契約約定價金對應之標的，乃臺中市○區○○○段000000○00000地號土地應有部分與坐落其上之系爭房屋，原告未證明已將違章增建部分之使用利益納入雙方協商價金形成基礎；原告因污水下水道接管作業，需拆除系爭增建部分，並支出施工修繕費用61萬7,800元等節，復比照系爭買賣契約價金高達1,058萬元，上開修繕費用支用情形縱全如原告所述，所占比例亦僅不到6％；佐以兩造除系爭增建部分之汙水下水道工程外，均如期履約，以及原告購入之系爭房屋合法部分使用價值並未減損，亦無任何重大瑕疵致使契約目的無法達成等一切情狀，堪認系爭增建部分因工程作業清理導致原告所生之損害，與解除契約對於被告所生之損害，顯有失平衡，則原告主張依系爭買賣契約第2條第2項約定解除契約並返還價金，尚無可採。
㈢原告依系爭買賣契約第12條第3項約定，主張解約並請求違約金，亦無理由。
⒈解釋契約，應綜觀契約內容，探求當事人真意，不得拘泥於
所用之辭句，並考量締約目的與經濟價值、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲發生之法律效果，基於誠信原則檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否公允，始符事理(最高法院114年度台上字第2114號判決意旨參照)。
⒉依系爭買賣契約第12條第3項後段約定：如賣方毀約不賣或給
付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方除得解除本契約外，賣方應於買方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償等內容。佐諸同項前段規定給付遲延情形，買方僅得請求賣方給付違約金，未賦予買方解約之權利以觀，兼衡以誠信原則為契約解釋之內在制約，堪認買方因賣方具有其他違約情事，而得解除契約之事由，該債務不履行之程度，應與毀約不賣、給付不能等契約目的無法達成或難以達成等情狀相當。
⒊衡酌原告自陳系爭增建部分遭拆除部分之坪數為2坪，接線改
管工程支出61萬7,800元(見本院卷第21、107頁)，而系爭房屋主建物與附屬建物(未加計系爭增建部分)坪數共為71.25坪(見本院卷第27頁)，其減少使用部分之效益，難認已達影響整體契約目的；復考諸系爭買賣契約第2條第2項已就違反通知義務乙節約定法律效果，依契約體系觀之，益徵被告違反通知義務，非屬於同契約第12條第3項之規範射程。是縱被告未於收受通知後，轉知原告應將系爭增建部分拆除以保留工程施作範圍，違反系爭買賣契約第2條第2項約定，原告亦無再以同契約第12條第3項後段主張解除契約之理，故其主張，即乏所憑。原告既無從依系爭買賣契約第12條第3項後段解除契約，則其請求解約後返還價金及懲罰性違約金，亦無可採。
四、綜上所述，原告依系爭買賣契約第12條第3項後段約定，請求被告給付2,116萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 6 月 26 日
民事第二庭 法 官 鍾宇嫣以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 26 日
書記官 林錦源附表（幣別：新臺幣）：
項目 費用 改管工程 150,000元 清浪板圍籬留小門 25,000元 水電工程-馬達、電線遷移 11,000元 水電工程-防火巷內管路修改 9,000元 牆面拆除及臨時支撐工程 200,000元 冷氣移機工程 28,000元 烤漆浪板施作 71,800元 臨時防盜鐵皮圍牆浪板、不鏽鋼防盜門、發泡填縫 55,000元 拆除後細清 38,000元 工程廢棄物清除(3次) 30,000元 合計 617,800元