臺灣臺中地方法院民事判決115年度簡字第11號原 告 賈治萱訴訟代理人 李昭儒律師
鄭仲昕律師被 告 林正宗
林汶宗共 同訴訟代理人 王銘助律師當事人間損害賠償等事件，本院於民國115年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告林正宗應給付原告新台幣（下同）5萬2641元，及自113年10月19日起，至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告林汶宗應給付原告10萬5281元，及自113年10月19日起，至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用（減縮部分除外）由被告林正宗負擔30%，被告林汶宗負擔60%，原告負擔10%。
五、本判決第一、二項原告勝訴部分得假執行。但被告林正宗如以5萬2641元，被告林汶宗如以10萬5281元，為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明為：㈠被告應連帶給付原告857,498元，及其中83萬3500元自113年10月19日起，其中2萬3998源自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
嗣減縮聲明為如後述原告聲明欄所示（見本院卷279至280頁）。核與上開規定相符，應予准許。
二、通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理，同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項規定甚明。本件原告變更聲明後標的金額在50萬元以下，依民事訴訟法第427條第1項規定，應適用簡易程序，本件爰改用簡易程序。
貳、兩造聲明及陳述：
一、原告主張：㈠原告於112年4月8日與被告等簽立門牌號碼臺中市○區○○路○段
00巷0弄0號房屋（下稱系爭房屋）及土地（下合稱系爭房地）之不動產買賣契約（下稱系爭契約），並於同年5月27日辦理交屋。就系爭房地被告林正宗原持分為4分1、被告林汶宗為2分之1。詎原告於113年8月6日收受台中市政府函文載明系爭房屋有「外牆變更、立面變更」（2樓及3樓部分）等違規情事，要求原告恢復原狀。原告以存證信函要求被告應於113年10月18日給付損害賠償。被告明知系爭房屋有上開瑕疵，卻未告知原告，致原告受有損害，依民法第359條、第360條規定，擇一請求被告賠償，且依被告之應有部分（被告林正宗4分之1、被告林汶宗2分之1）計算其數額。㈡並聲明：1.被告林正宗應給付原告5萬8641元，及其中5萬26
41元自113年10月19日起，其中6000元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。2.被告林汶宗應給付原告11萬7280元，及其中10萬5281元自113年10月19日起，其中1萬1999元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告抗辯：㈠對兩造有簽立系爭契約、台中市政府之函文及原告之存證信
函均不爭執。系爭房屋於71年3月間興建完成，被告就系爭房地係繼承取得，已辦理分割登記而與他人共有，持分為被告林正宗4分之1、被告林汶宗2分1，應就持有部分分別負責。本件係因被告交付系爭房屋後，被告逕自拆除外牆並加蓋頂樓遭市政府函查，而非因系爭房屋之交付現狀所致。如認被告要負責，依鑑定報告所示，本件回復原狀之費用為21萬0562元不爭執，但應依被告持分比例負擔。又本件係因原告自己將系爭房屋整棟大修，故租金部分與被告無涉，原告不得請求。
㈡並聲明：原告之訴駁回；願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、本院判斷：
一、就系爭房地被告林正宗原持分為4分1、被告林汶宗為2分之1，兩造就系爭房地，於112年4月8日簽立系爭契約（約定總價1450萬元，並於同年5月27日辦理交屋，原告進行翻修，原告於113年8月6日收受台中市政府函文後，發現系爭房屋2樓及3樓有「外牆變更、立面變更」等違規情事，要求原告恢復原狀，原告以存證信函要求被告應於113年10月18日給付損害賠償等情，已為兩造所不爭執，並有系爭契約書、存證信函及回執（本院卷19至30頁、31至34頁、35至39頁）、系爭房地移轉契約書（即物權契約書，本院卷123至124頁）、臺中市政府114年4月15日府授都管字第1140094959號函所附該局於113年7月23日會勘系爭房屋紀錄表及現場照片（本院卷135至145頁）、臺中市政府113年8月6日府授都管字第1130201080號函及所附系爭房屋有「外牆變更、立面變更」涉違反建築法規之陳述意見書（本院卷31至34頁）可憑；復經證人即於113年7月23日履勘系爭房屋之臺中市政府都發局承辦人員郭季廷到庭證述：會勘時發現2、3樓立面與竣工圖不符，都有立面變更及裡面落地窗被拆除，4樓有加蓋部分，不在勘查範圍，立面變更是屬於擅自變更使用，不是違章建築，而是後來與原本核准竣工圖立面不符，市政府會要求回復原狀，若沒有回復，會連續處罰等語明確（本院卷184至187頁）。故上開事實，確屬真實，應足採憑。
二、查民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院102年度台上字第2161號判決意旨參照）。本件被告所交付之系爭房屋2樓及3樓既有「立面變更」之問題，且該問題屬違反建築法規，政府機關會連續處罰，則該「立面變更」之問題，當可認為系爭房屋已存在缺點，使得系爭房屋之價值及效用有所欠缺，當屬瑕疵。則本件原告主張依民法第359條規定請求減少價金，當屬適法。
三、就原告得請求減少價金之數額，兩造均同意以回復原狀之費用計算，且其數額交由臺中市建築師公會鑑定，而本件經臺中市建築師公會鑑定後，就系爭房屋2樓及3樓立面回復與建築執照相符所需費用為21萬0562元乙節，有該公會115年4月2日中市建師鑑字第1150900132號函所附鑑定報告可憑，兩造對之均無爭執（見本院卷263、283頁），自足採憑。另兩造均不爭執以被告就系爭房屋原應有部分計算數額，故本件被告林正宗應負擔之數額5萬6241元（210562x1/4=52641元，小數點以下4捨5入），被告林汶宗應負擔之數額為10萬5281元（210562x1/2=105281元）。
四、原告另請求系爭房屋裝修工程施作期間不能使用所造成之損害，並請求被告林正宗給付6000元，被告林汶宗給付1萬1999元乙節，則為被告則否認之。經查，原告受領取得系爭房屋後，係自行增設2樓及3樓之窗戶及增建4樓，此有上開臺中市政府114年4月15日府授都管字第1140094959號函所附該局於113年7月23日會勘系爭房屋所拍現場照片（本院卷145頁）可憑，故系爭房屋整修主因顯係原告個人增建行為所導致，則原告向被告請求整修增建期間之租金費用，逾法上屬無據，不應准許。
五、原告已以存證信函對被告主張民法債務不履行及瑕疵擔保責任，請求被告於113年10月18日前給付賠償金及利息，被告並未給付，此為被告所不爭執（本院卷116頁），則被告自113年18日之翌日起自應負遲延責任。
六、綜上所述，原告依民法第359條、第360條規定，請求被告林正宗給付原告5萬2641元，及自113年10月19日起，至清償日止，按年息5%計算之利息；並請求被告林汶宗給付原告10萬5281元，及自113年10月19日起，至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，爰判決如主文第一、二項所示。原告逾上開部分之請求，即屬無據，應予駁回。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，並依被告聲請准被告預供擔保後得免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘提出之攻擊防禦方法及證據，經審酌後核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 6 月 3 日
民事第二庭 法 官 李悌愷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 3 日
書記官 施玉卿