臺灣臺中地方法院民事判決115年度簡字第3號原 告即反訴被告 李氏平訴訟代理人 陳昭全律師被 告即反訴原告 李仁鴻上列當事人間請求塗銷抵押權登記等事件，本院於民國115年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬元，及自民國一一四年九月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。本訴訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告即反訴被告李氏平（下稱李氏平）起訴聲明：被告即反訴原告李仁鴻（下稱李仁鴻）應自民國114年5月14日起至將如附表所示之抵押權（下稱系爭抵押權）塗銷之日止，按日給付李氏平新臺幣（下同）2,500元。嗣李仁鴻已將系爭抵押權塗銷，李氏平計算違約金數額並特定為如主文第1項所示（本院卷第133頁）。核屬不變更訴訟標的，僅更正事實上之陳述，與前揭規定相符，應予准許。答辯意旨以不同意李氏平訴之變更云云置辯（見本院卷第143頁），自無可採。
二、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。本件李仁鴻於本訴訴訟繫屬中，主張李氏平未依兩造於106年10月13日簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第3條所定期限內給付尾款（詳後述），依系爭契約第12條第3款約定，應給付遲延罰金97,500元及自反訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，而提起反訴（見本院卷第149頁至第153頁）。經核反訴與本訴之標的均係基於系爭契約糾紛所生，本訴與反訴間顯有相牽連之關係，且非專屬他法院管轄，與前揭規定相符，亦應准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、李氏平主張：伊於106年10月13日以總價500萬元，向李仁鴻購買坐落臺中市○○區○○段000000000地號土地（權利範圍10000分之378，下稱系爭土地），及臺中市○○區○○段000000000○號建物（建物門牌：新興路326號10樓之1，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），並簽立系爭契約。因兩造簽立系爭契約時，李仁鴻與系爭土地之原地主尚有糾紛，無法取得系爭土地所有權，故兩造合意由伊先給付200萬元取得系爭房屋所有權，並於系爭契約第14條第13款約定，餘款300萬元辦理價金抵押權設定，待將來土地過戶後，伊以系爭房地辦理抵押借款時，李仁鴻再將系爭抵押權塗銷。伊已分別於106年9月24日給付80萬元、9月25日給付110萬元、11月1日給付5萬元、12月5日給付5萬元，共200萬元予李仁鴻，充作系爭房地之買賣價金。嗣李仁鴻取得系爭土地所有權，伊則前於112年7月10日借款10萬元、114年1月9日給付10萬元、同年3月19日匯款80萬元，合計給付100萬元予李仁鴻。
兩造、代書及銀行行員於114年3月25日在代書處就餘款200萬元協議，由伊以系爭房地辦理貸款給付買賣價金，伊並簽立借據及本票予李仁鴻為擔保。惟李仁鴻於114年4月21日竟要求伊應先交付50萬元現金，僅同意以餘款150萬元辦理貸款，並拒絕先行塗銷系爭抵押權，伊迫於無奈僅得於114年5月13日以民間借貸200萬元匯款予李仁鴻。詎李仁鴻於收受尾款後，仍以伊遲延給付尾款為由，拒絕塗銷系爭抵押權，直至提起本件訴訟後之114年6月19日始同意塗銷系爭抵押權，更遲至同年8月6日始將系爭土地之所有權狀交付伊。自114年5月14日起至114年8月5日止已遲延84日，依系爭買賣契約第12條第3款約定，每日遲延罰金以總價500萬元之萬分之5即2,500元計算，李仁鴻自應給付21萬元予伊，爰依系爭契約第12條第3款約定，訴請李仁鴻依約給付等語。並聲明：
如主文第1項所示。
二、李仁鴻則以：因李氏平要求造假文件，伊拒絕配合辦理始不同意塗銷系爭抵押權登記。伊已於114年3月28日將系爭土地所有權移轉登記予李氏平，依系爭契約第3條約定，李氏平應於7日內即114年4月4日前給付尾款。詎李氏平竟遲至同年5月13日始將尾款200萬元付清，共遲延39日，依系爭契約第12條第3款約定，每日遲延罰金以總價500萬元之萬分之5即2,500元計算，李氏平應給付伊97,500元。該遲延罰金亦在系爭抵押權擔保範圍，於尚未清償前，伊拒絕配合辦理塗銷系爭抵押權。又兩造已約定待李氏平自越南返臺即114年8月6日，透過代書交付系爭土地所有權狀，且李氏平亦可自行向代書拿取土地權狀，伊自不負遲延責任等語置辯。並聲明：李氏平之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、李仁鴻主張：伊已於114年3月28日將系爭土地所有權移轉登記予李氏平，李氏平未依約於7日內即114年4月4日前給付尾款，遲至同年5月13日始將尾款200萬元付清，共遲延39日。
依系爭契約第12條第3款約定，李氏平應給付伊97,500元遲延罰金。爰依系爭契約第12條第3款約定，訴請李氏平依約給付等語。並聲明：李氏平應給付李仁鴻97,500元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、李氏平則以：兩造已合意系爭契約尾款200萬元由伊以系爭房地向銀行辦理貸款支付，然李仁鴻卻拒絕配合先辦理塗銷系爭抵押權登記，銀行因而無法辦理設定第一順位抵押權登記，伊自無法取得貸款。本件係因李仁鴻未盡協力義務，屬不可歸責於伊之事由，伊自不負遲延責任等語置辯。並聲明：李仁鴻之訴駁回。
參、本件經法官協同兩造整理不爭執事項並簡化爭點（配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，調整部分文字用語），結果如下（見本院卷第204頁至第205頁）：
一、不爭執事項㈠兩造於106年9月25日簽立房屋買賣備忘錄（見本院卷第109頁
），並於106年10月13日簽立系爭契約，約定由李氏平以總價500萬元（土地200萬元、建物300萬元）向李仁鴻購買系爭房地（見本院卷第29頁至第35頁）。
㈡李氏平於106年9月24日給付80萬元、9月25日給付110萬元、1
1月1日給付5萬元、12月5日給付5萬元，共200萬元予李仁鴻，充作系爭房地之買賣價金（見本院卷第37頁）。
㈢李仁鴻於106年12月1日將系爭房屋所有權移轉登記予李氏平
，李氏平同時以系爭房屋設定系爭抵押權予李仁鴻，擔保債權額300萬元即系爭契約尾款（見本院卷第41頁）。
㈣李氏平於112年7月10日借款10萬元（見本院卷第45頁）、114
年1月9日給付10萬元（見本院卷第37頁）、114年3月19日匯款80萬元（見本院卷第47頁），合計100萬元予李仁鴻；另於114年5月13日匯款200萬元予李仁鴻（見本院卷第59頁），給付系爭房地之全數買賣價金。
㈤兩造、代書及銀行行員於114年3月25日在代書處協議，由李
氏平以系爭房地辦理貸款給付買賣價金，李氏平並簽立借據及本票予李仁鴻（見本院卷第51頁）。
㈥李仁鴻於114年3月28日將系爭土地所有權移轉登記予李氏平
（見本院卷第49頁），於106年11月20日交付系爭房屋予李氏平（見本院卷第35頁）。
㈦李氏平於114年5月13日催告李仁鴻辦理塗銷抵押權登記並返
還本票及借據（見本院卷第55頁至第57頁）。李仁鴻於114年4月23日催告李氏平依約給付尾款（見本院卷第111頁）。
㈧李仁鴻於114年6月19日辦理塗銷系爭抵押權登記（見本院卷第117頁），並於114年8月6日交付系爭土地權狀予李氏平。
二、爭點：兩造就系爭契約之履行何方應負遲延責任？若應負遲延責任，則應給付之數額為何？
肆、得心證之理由
一、本訴部分：㈠經查，兩造於106年9月25日簽立房屋買賣備忘錄，並於106年
10月13日簽立系爭契約，約定由李氏平以總價金500萬元（土地200萬元、建物300萬元）向李仁鴻購買系爭房地。李氏平已於106年9月24日給付80萬元、9月25日給付110萬元、11月1日給付5萬元、12月5日給付5萬元，共200萬元予李仁鴻，充作系爭房地之買賣價金。李仁鴻於106年12月1日將系爭房屋所有權移轉登記予李氏平，同時李氏平以系爭房屋設定系爭抵押權予李仁鴻，擔保債權額300萬元即系爭契約未付之價金。李氏平於112年7月10日借款10萬元、114年1月9日給付10萬元、114年3月19日匯款80萬元予李仁鴻，合計100萬元，另於114年5月13日匯款200萬元予李仁鴻，給付系爭房地之買賣價金等情，此為兩造所不爭執（見不爭執事項一至四），並有系爭契約、系爭房地第一類登記謄本、借據、各該匯款單據可證（見本院卷第27頁至第37頁、第41頁至第51頁、第59頁），先予認定。
㈡觀諸系爭契約第3條付款約定之其他約定事項：「餘款叁佰萬
元正雙方同意於將來賣方負責將土地移轉買方名義後柒日內，買方一次付清餘款同時賣方將抵押權塗銷予買方」。參以系爭契約第10條第1款約定：「本約標的物除另有約定外，出賣人應於買受人給付尾款之同時，騰遷完畢點交予買受人」。對照系爭契約文末之結案聲明：本案因買方付清全部款項之同時，依約取回所有權狀，並點交房地及贈物品後完全結案（見本院卷第31頁、第33頁、第37頁）。足認兩造約定於李氏平已全數付清買賣價金，李仁鴻依約即負有塗銷系爭抵押權，並點交系爭房地及交付所有權狀義務明確。
㈢系爭契約第12條約定：「二、出賣人因可歸責於自己之事由
，致違反本契約之約定，經買受人定期催告仍不履行者，買受人除得解除契約外，亦得請求出賣人加倍返還已收之所有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其他損害，並得請求賠償。三、遲延罰金：有第一款、第二款之情形，經他方催告而於催告期間履行者並應按每日以買賣總價款萬分之五（即每日2,500元，計算式：500萬元×0.0005＝2,500元）支付遲延罰金」（見本院卷第33頁）。李氏平已於114年5月13日匯款200萬元予李仁鴻，已全數給付系爭契約買賣價金等情，已如前述（見不爭執事項四），李氏平復於同日以LINE催告李仁鴻辦理塗銷系爭抵押權登記，此為兩造所不爭執（見不爭執事項七），並有兩造間LINE對話紀錄在卷可稽（見本院卷第55頁至第57頁）。而李仁鴻於同年6月19日始將系爭抵押權塗銷，並遲至114年8月6日始將系爭土地之所有權狀交付李氏平，亦為兩造所不爭執（見不爭執事項八），自屬給付遲延。故李氏平主張自114年5月13日催告後，李仁鴻仍未依約履行，自應於114年5月14日起負遲延責任，即屬有據。是依系爭契約第12條第3款約定，每日遲延罰金以總價款500萬元之萬分之5即2,500元計算，自114年5月14日至114年8月5日止，共84日，李仁鴻共應給付21萬元遲延罰金（計算式：
84日×2,500元=210,000元）。
㈣答辯意旨以李氏平尚積欠遲延罰金97,500元，故其不塗銷系
爭抵押權並無可歸責事由云云。然查，系爭契約第4條第2款約定：「買受人預定以本買賣標的物向其他金融機構辦理貸款新臺幣300萬元整，並依第五條規定辦理貸款及代償原出賣人就本標的物之借款及塗銷抵押權」。參以系爭契約第5條第3款約定：「買賣雙方同意本件買賣標的所有權移轉登記及抵押貸款，應併案連件委由受託地政士辦理」；第4款約定：「出賣人收受該價款或貸款機構收受代償完成後，如有設定抵押權應塗銷之；且保管本票者，應將本票返還買受人」（見本院卷第31頁）。而兩造、代書及銀行行員於114年3月25日在代書處協議，由李氏平以系爭房地辦理貸款給付買賣價金，李氏平並簽立借據及本票予李仁鴻，李仁鴻因而於114年3月28日將系爭土地所有權移轉登記予李氏平等情，此為兩造所不爭執（見不爭執事項五、六），並有借據、本票及系爭土地登記第一類謄本可證（見本院卷第49頁至第51頁），堪信屬實。是兩造既約定由李氏平以系爭房地向銀行辦理貸款，為符合銀行授信實務，李仁鴻自應先移轉登記系爭土地所有權予李氏平，且應先塗銷系爭抵押權，使銀行以系爭土地設定第一順位抵押權後，方得撥款予李氏平用以清償尾款。而李仁鴻於該房地移轉登記予李氏平至銀行撥款之期間，則由李氏平簽立本票及借據以確保李仁鴻取得尾款。李仁鴻於本院審理中亦自承：「我知道正常流程，是我先將土地移轉給買家（即原告），買家再去辦理貸款，銀行設定抵押權後，再撥款給賣家（即被告），若我不塗銷抵押權，銀行無法設定抵押權，就不願意撥款」等語（見本院卷第189頁）。顯然李仁鴻亦知悉銀行授信實務之運作，於李仁鴻未配合塗銷系爭抵押權之前，銀行因私人抵押權之存在，無法正確評估該擔保品價值是否足夠清償貸款，自無可能同意李氏平逕以系爭房地辦理貸款。李仁鴻依兩造協議移轉系爭土地所有權登記予李氏平，李氏平亦已簽立借據及本票供擔保，李仁鴻卻未依約配合辦理先行塗銷系爭抵押權，已違反兩造貸款約定之協力義務，以致李氏平無法取得該貸款，此自屬不可歸責於李氏平，則李仁鴻主張李氏平應負遲延責任，已無可採。
㈤李仁鴻再提出資金支付金流表及手寫單據，以李氏平支付款
項之時間不符，其不願造假文件始拒絕配合辦理塗銷系爭抵押權云云（見本院卷第93頁、第171頁至第173頁、第177頁至第179頁）。然查，李氏平除以現金、匯款外，亦有以借款予李仁鴻供扣抵價金之給付方式，已如前述，則銀行為確認李仁鴻確有實際收受自備款項，避免衍生交易糾紛，進而影響放款是否能夠按期取回，自有確認李氏平是否已依約繳納款項。李仁鴻亦自陳：銀行以李氏平之存摺匯款金流紀錄為明細，係為確認其是否實際有收受200萬元，而其實際亦有收取200萬元，僅時間有所落差，因其未辦理塗銷抵押權，銀行不同意撥款等語（見本院卷第188頁至第189頁）。李氏平亦提出因李仁鴻不願意塗銷系爭抵押權，故銀行專員先行撤件之對話內容，此有原告與銀行專員對話紀錄可證（見本院卷第53頁）。李仁鴻既知悉銀行授信及放款業務，倘其有所疑慮，理當拒絕簽名，並向代書或李氏平反應此情況，其既無告知有何難處所在，並已於分期款收據各次金流簽名於上（見本院卷第179頁），顯然其考量之處並非實際付款時間與收據不符。況李氏平嗣已以私人借貸方式付清尾款，然李仁鴻仍以李氏平應給付遲延罰金為由拒絕塗銷抵押權，李氏平因此亦無法向銀行融資清償所借款項。則李仁鴻一方面依約先行移轉系爭土地所有權予李氏平後，一方面卻拒絕配合李氏平辦理抵押貸款，徒以收款時間差距為由，拒絕塗銷系爭抵押權，反要求李氏平給付遲延罰金，顯非事理之平，答辯意旨以其未依約塗銷系爭抵押權不具可歸責事由云云置辯，自無可信。
㈥至李仁鴻另辯稱：李氏平因赴越南，與伊約定於同年8月6日
交付系爭土地所有權狀，故代書始於當日交付權狀予李氏平，且李氏平亦可自行向代書拿取權狀云云置辯（見本院卷第195頁至第197頁）。惟此為李氏平所否認，李仁鴻就此有利於己之事實亦未舉證以實其說，況李氏平既已委任律師為訴訟代理人，此亦為李仁鴻所明知，自可逕與李氏平之訴訟代理人聯繫即可，其稱無法交付土地權狀予李氏平云云，已難認屬實。又倘無李仁鴻之允許，代書自無可能逕將土地權狀交予李氏平，其稱李氏平可自行向代書拿取權狀云云，亦無可信。
㈦綜上所述，李氏平已於114年5月13日匯款200萬元予李仁鴻，
已全數給付系爭契約買賣價金，並催告李仁鴻辦理塗銷系爭抵押權登記，李仁鴻於同年6月19日始將系爭抵押權塗銷，並遲至114年8月6日始將系爭土地之所有權狀交付李氏平，李仁鴻上開所辯既均無可採，則李氏平依系爭契約第12條第3款約定，請求李仁鴻自114年5月14日至114年8月5日止，共84日，按每日遲延罰金2,500元計算，應給付21萬元，為有理由。
二、反訴部分：㈠李仁鴻固以系爭契約第3條付款約定之其他約定事項：「餘款
叁佰萬元正雙方同意於將來賣方負責將土地移轉買方名義後柒日內，買方一次付清餘款同時賣方將抵押權塗銷予買方」（見本院卷第31頁），主張其於114年3月28日將系爭土地所有權移轉登記予李氏平，然李氏平未依約於7日內即114年4月4日前給付尾款，遲至同年5月13日始將尾款200萬元付清，共遲延39日，依系爭買賣契約第12條第3款約定，李氏平應給付伊97,500元遲延罰金云云。
㈡然查，李仁鴻依兩造協議移轉系爭土地所有權登記予李氏平
以辦理貸款，李氏平亦已簽立借據及本票供擔保，李仁鴻卻未依約配合辦理先行塗銷系爭抵押權，以致李氏平無法取得該貸款，此自屬不可歸責於李氏平，已如前述，則李仁鴻主張李氏平依此應負遲延責任，即屬無據。
伍、綜上所述，李氏平依系爭契約第12條第3款約定，請求李仁鴻給付21萬元及自民事準備書（二）狀送達翌日即114年9月26日（見本院卷第204頁、第207頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息為有理由，應予准許。李仁鴻依據系爭契約第12條第3款約定，反訴請求李氏平給付遲延罰金97,500元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，則為無理由，應予駁回。
陸、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。併依同法第392條第2項規定，職權酌定相當之擔保金額宣告之。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 3 月 26 日
民事第三庭 法 官 劉承翰以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 3 月 26 日
書記官 許宏谷附表（時間均為民國，幣別為新臺幣）：編號 不動產標示 權利範圍 抵押權登記內容 1 臺中市烏日區光日段773建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路000號10樓之1） 1分之1 登記次序：0000-000 ⒈登記日期：106年12月1日 ⒉登記字號：興里登字第008830號 ⒊權利人：李仁鴻 ⒋債務人：李氏平 ⒌債權額比例：全部 ⒍擔保債權總金額：300萬元 ⒎擔保債權種類及範圍：擔保債務人對抵押權人於106年10月13日所簽立之不動產買賣契約書未付之價金 ⒏清償日期：依照債務契約所約定之清償日期 ⒐設定義務人：李氏平