臺灣臺中地方法院民事裁定115年度抗字第176號抗 告 人 洪偉訴訟代理人 洪誌謙律師相 對 人 賴國豪
蕭明珠林淑貞陳淑馨賴國豪潛成善
薛淑敏張慕平蔡金龍
凃文傑李家蕙陳姿君蘇暉閔李進宗李信諭
張惠妮羅鈺庭
張錦池上列當事人間聲請變更共有物管理事件，抗告人對本院臺中簡易庭民國115年4月8日115年度聲字第133號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用新臺幣1500元由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人聲請及抗告意旨略以：兩造均為門牌號碼臺中市○區○○路0段00號、49號夢大樓社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，臺中市○區○○○○○段0000○號建物（重測前為臺中市北區賴厝廍段8716建號建物，下稱系爭建物）為夢社區大廈地下層停車空間，同屬兩造共有，全體18位共有人應有部分各為18分之1。系爭建物為社區地下停車空間，現況劃設18個停車位，系爭建物多數共有人長期各自占用任一停車位，長期默許管理委員會任意管理車位，以致出現「非系爭建物共有人之社區住戶停放車輛於系爭建物」、「管理委員會擅自將系爭建物停車位出租予社區以外之人」等亂象，令抗告人徒有建物應有部分卻無停車位可供停放車輛。系爭建物長期以來車位編號與專有部分隸屬不明，各區權人對於自己所屬建物車位編號無明確依據與劃分，管理委員會長期不作為，未召集18位共有人決議分配車位編號，18位共有人長期默示容忍現狀，形成所謂之默示分管契約。上開默示分管契約應屬民法第820條第1項所稱之共有物管理，又系爭建物多數共有人對於系爭建物之管理方式於聲請人顯失公平，且自系爭建物起建迄今已逾30年，多數區分所有權人歷經更迭，應有情勢變更原則之適用，爰依民法第820條第2項、第3項之規定，聲請變更系爭建物管理辦法，由全體共有人各取得地下停車位乙位之專有使用權（其中B1編號9部分由抗告人取得，其餘17個車位待相對人表示意見），其餘部分則由兩造共同依其使用目的進行管理。
二、經查：㈠按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之；前2項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之，98年1月23日修正後民法第820條第1項、第2項、第3項分別定有明文。是共有物之管理方式，有分管約定、分管決定、分管裁定，所謂分管約定乃共有人全體之共同約定，即民法第820條第1項前段所謂「契約另有約定」，例如分管契約；分管決定則為該條項所定之共有人多數決定；分管裁定則為該條第2項所定情形。共有人間依契約所為管理共有物之約定、依民法第820條第1項規定所為之決定及法院依同條第2、3項所為之裁定，對於為約定、決定及裁定時之全體共有人均有效力。於分管決定，無論同意、未表示意見、甚或反對之共有人，僅須其為決定時之共有人即須受該決定之拘束，蓋此為團體法法理之多數決原則所必然。惟此際仍應符合財產權保障之憲法要求，故共有人為分管決定有顯失公平情事者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之（最高法院110年度台上字第1623號判決參照）。是聲請變更共有物管理之程序，僅適用於共有人依民法第820條第1項規定為管理決定之情形。
㈡次按分管契約之成立，應由共有人全體以協議訂立，明示或
默示均可，亦不以訂立書面為必要；新法修正施行後，共有人對於共有物之管理，除得經共有人全體同意以契約約定外，亦得以多數決決定，甚至由法院裁定變更之，惟倘經全體共有人訂立未定期限之分管契約，約定各自占有共有物之特定部分而為管理者，則該分管契約之終止，須經全體共有人同意始得為之，此即第820條第1項所稱「除契約另有約定外」之情形，共有人尚不得逕以多數決方式終止分管契約，變更共有物管理方法。惟倘因情事變更難以繼續時，依第3項規定，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之（最高法院111年度台上字第898號、110年度台上字第2476號判決參照）。
㈢依抗告人主張系爭建物現況劃設18個停車位，系爭建物多數
共有人長期各自占用任一停車位，長期默許管理委員會任意管理車位，車位編號與專有部分隸屬不明，各區權人對於自己所屬建物車位編號無明確依據與劃分，管理委員會長期不作為，未召集18位共有人決議分配車位編號，18位共有人長期默示容忍現狀，形成所謂之默示分管契約，已難認兩造對於系爭建物之使用目的及所劃設系爭車位之專有使用權，係經民法第820條第1項規定以多數決方式達成分管決定，依前揭說明，抗告人自無從依同法第2項規定，聲請法院裁定變更系爭建物之管理方法。
㈣抗告人主張系爭建物為兩造共有，應有部分各為18分之1，固
有抗告人提出建物登記第一類謄本在卷可稽（見原審卷第67至115頁），惟公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決意旨參照），則系爭建物若經建商劃設停車位，並出售供購買停車位者停車使用，即應認為系爭建物之共有人全體就系爭建物之停車空間應有分管契約之約定。至於抗告人主張系爭建物之使用現況，由多數共有人占有使用任一停車位，車位編號與專有部分隸屬關係不明，各區分所有權人對於各自所屬車位編號無明確劃分，管理委員會未召集共有人共同決議分配車位，全體共有人長期默許管理委員會任意管理停車位及容忍現狀等情，並非一內容明確的分管契約，充其量僅為系爭建物之使用現狀，此與相對人蘇暉閔主張向建設公司購買房屋時，於買賣契約已附有車位編號，基於買賣契約取得特定位置之使用權等情，亦不相符。換言之，系爭建物之共有人使用系爭建物所劃設停車位之現況，難謂係基於抗告人所稱默示分管契約之約定。本件既不能認為全體共有人已就系爭建物達成抗告人所稱默示分管契約之意思表示合致，更難認此默示分管契約之約定，究有何因情事變更而難以繼續可言，抗告人以兩造間就系爭建物有默示分管契約，系爭建物起造迄今已逾30年，區分所有權人歷經更迭，進而遽謂系爭建物之管理方法，有因情事變更而難以繼續之情事，依民法第820條第3項之規定，聲請法院裁定變更系爭建物之管理方法，亦非可採。
三、綜上所述，抗告人依民法第820條第2項、第3項規定，聲請裁定變更系爭建物之管理方式，即有未合，無從准許。原裁定駁回抗告人之聲請，於法並無違誤，抗告意旨指摘原裁定不當，求為廢棄，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，依非訟事件法第46條、第21條第2項，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。中 華 民 國 115 年 6 月 17 日
民事第六庭 審判長法 官 巫淑芳
法 官 莊毓宸法 官 孫藝娜正本係照原本作成本裁定僅得以適用法規顯有錯誤為理由提起再抗告。如提起再抗告，應於裁定送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀，並繳納再抗告費新臺幣1,500元。
中 華 民 國 115 年 6 月 17 日
書記官 資念婷