臺灣臺中地方法院民事裁定115年度聲字第237號聲 請 人 朱震枝
朱鎮邦朱黃日菊上三人共同代 理 人 游雅鈴律師相 對 人 朱文源
朱德森朱家宏朱品圜上 一 人代 理 人 蔡瓊珠上列當事人間聲請改定分管契約事件，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理 由
一、本件聲請意旨略以：（一）坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，其應有部分比例為聲請人朱鎮邦9分之1、朱震枝12分之1、朱黃日菊12分之1，及相對人朱家宏36分之7、朱德森9分之1、朱文源3分之1、朱品圜12分之1，且系爭土地之登記面積為614.97平方公尺，兩造應有部分比例換算面積為聲請人朱鎮邦68.33平方公尺、朱震枝51.25平方公尺、朱黃日菊51.25平方公尺，及相對人朱家宏119.57平方公尺、朱德森68.33平方公尺、朱文源204.99平方公尺、朱品圜51.25平方公尺。（二）相對人朱家宏、朱德森、朱文源、朱品圜等4人，未經聲請人朱鎮邦、朱震枝、朱黃日菊等3人同意，於民國115年1月15日召開系爭土地分管會議，擅自決定如附件一所示管理方式，並向臺中市雅潭地政事務所申請登記，業經臺中市雅潭地政事務所於115年1月15日以雅普登字第003350號登記在案。（三）如附件一所示管理方式有下列顯示公平之情事，為此爰依民法第820條第2項規定，聲請廢棄如附件一所示分管協議，並改定分管如附件二所示：1.如附件一所示分管協議將道路用地分配予無房屋之共有人即相對人朱文源、朱品圜，意圖阻止聲請人進出，且相對人確實將障礙物放置於道路上，阻礙聲請人之車輛出入動線，屬於民法第148條第1項規定權利濫用甚明。2.共有人對於分管土地僅有使用權，並無所有權，使用超過持分土地之對價，性質上相當於租金，相對人自行決定以每坪新臺幣（下同）60,000元計算聲請人朱鎮邦、朱震枝應給付租金合計3,551,956元，已違反土地第97條、第105條規定租金上限等語。並聲明：（一）如附件一所示分管協議應予廢棄，及由臺中市雅潭地政事務所於115年1月15日以雅普登字第003350號辦理共有物使用管理登記應予塗銷。（二）系爭土地改定分管如附件二所示。
二、按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820條第1項、第2項分別定有明文，及其立法理由記載：「一、為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之（如瑞士民法第六百四十七條之一、第六百四十七條之二、日本民法第二百五十二條、義大利民法第一千一百零五條、第一千一百零六條、第一千一百零八條、奧國民法第八百三十三條、德國民法第七百四十五條），爰仿多數立法例，修正第一項。二、共有人依第一項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第二項。又依第一項規定之管理，係指多數決或應有部分超過三分之二所定之管理。」等語。
三、復按民法第820條第1項之目的乃為促使共有物之有效利用，增進社會經濟發展，就共有物之管理，採多數決原則，核與民法第818條旨在規定共有物使用收益權能之基本分配，尚有不同。而共有人對共有物使用收益方法之決定，屬共有物之管理範圍，自應依民法第820條第1項規定處理。是有關共有物之管理，基於私法自治原則，應優先依共有人之契約定之，如未經共有人全體協議訂立分管契約或為管理之約定，自得依民法第820條第1項規定，由共有人以多數決為之，共有人關於共有物管理之約定或依上開條項規定所為管理之決定，對於為該約定或決定時之全體共有人均有拘束力，倘該管理之決定有顯失公平者，則屬同法第820條第2項規定之問題（最高法院110年度台上字第2447號判決、第2476號民事裁判意旨參照）。又按民法第820條第1項規定所謂之管理，其方法不一，各共有人依其應有部分各占有部分特定共有物而為使用收益者，亦屬之（最高法院72年度台上字第4711號民事裁判意旨參照）。是以，民法第820條第1項規定將共有物之管理採多數決，旨在使物盡其用之原則不因物之共有而難以實現，必多數決所定管理方法有顯失公平者，始許不同意之共有人聲請法院以裁定變更之，俾免多數決之濫用，兼保障全體共有人之權益。故是否有顯失公平之情事，應由法院依非訟程序，斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。
四、另民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院89年度台上字第1968號民事裁判意旨參照）。
五、經查：
（一）兩造共有系爭土地，其應有部分比例為聲請人朱鎮邦9分之1、朱震枝12分之1、朱黃日菊12分之1，及相對人朱家宏36分之7、朱德森9分之1、朱文源3分之1、朱品圜12分之1，且系爭土地之登記面積為614.97平方公尺，兩造應有部分比例換算面積為聲請人朱鎮邦68.33平方公尺、朱震枝51.25平方公尺、朱黃日菊51.25平方公尺，及相對人朱家宏119.57平方公尺、朱德森68.33平方公尺、朱文源2
04.99平方公尺、朱品圜51.25平方公尺等情，有土地登記謄本影本在卷可稽（見本院卷第15至18頁），自堪信為真實，足見相對人之應有部分合計已逾3分之2。
（二）系爭土地由北向南依序已由聲請人朱鎮邦建造門牌號碼臺中市○○區○○路00○0號房屋，占用系爭土地面積為96.54平方公尺，及聲請人朱震枝建造門牌號碼臺中市○○區○○路00○0○00○0號房屋，占用系爭土地面積合計218.74平方公尺，及相對人朱家宏建造門牌號碼臺中市○○區○○路00○0號房屋，占用系爭土地面積為76.84平方公尺，及聲請人朱黃日菊建造門牌號碼臺中市○○區○○路00○0號房屋，占用系爭土地面積為47.72平方公尺，相對人朱德森建造門牌號碼臺中市○○區○○路00○0號房屋，占用系爭土地面積為2.49平方公尺，相對人朱文源與朱品圜則均未在系爭土地上建造房屋等情，有興成測量有限公司測繪系爭土地現況使用成果圖影本附卷可稽（見本院卷第38頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第8、61頁），自堪信為真實，足見聲請人朱鎮邦與朱震枝已有逾越其應有部分範圍而使用收益系爭土地之情形。
（三）坐落臺中市○○區○○段000地號土地於109年6月間售價為每坪130,000元，及同段275地號土地於110年4月間售價為每坪110,000元，及同段795地號土地於114年4月間售價為每坪77,000元等情，有樂屋網實價登錄網列印資料、內政部不動產交易實價查詢服務網列印資料附卷可佐（見本院卷第73至77頁），應堪信為真實。
（四）相對人朱家宏、朱德森、朱文源、朱品圜於115年1月15日召開系爭土地分管會議，同意如附件一所示管理方式，即聲請人朱鎮邦、朱震枝、朱黃日菊與相對人朱家宏、朱德森建造上址房屋占用系爭土地部分，分別由渠等負責管理，及聲請人朱鎮邦與朱震枝逾越其應有部分範圍之占用面積，以每坪60,000元計算補償金，補償聲請人朱黃日菊與相對人朱家宏、朱德森、朱文源、朱品圜等情，有系爭土地分管會議紀錄、分管圖及分管協議補償表影本在卷可稽（見本院卷第25至35頁），自堪信為真實。
（五）綜上，足認如附件一所示管理方式乃顧及共有人在系爭土地上建造房屋占用情形，及就部分共有人逾越其應有部分範圍而占用系爭土地之面積，一律以每坪60,000元計算對於其餘共有人之補償金，已低於鄰近土地之市價，尚難認有何顯失公平之情形。至聲請人主張坐落系爭土地上道路用地遭人放置障礙物，影響車輛出入，妨害通行乙節，得依民法排除侵害等相關規定，另循法律途徑救濟，以維自身權益，附此敍明。
六、綜上所述，相對人就系爭土地以多數決同意如附件一所示管理方法，對於聲請人尚非顯失公平，則聲請人依民法第820條第2項規定聲請變更系爭土地之管理方法，為無理由，應予駁回。
七、依非訟事件法第21條第2項、民事訴訟法第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 115 年 10 月 12 日
民事第四庭 法 官 賴秀雯正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。
中 華 民 國 115 年 10 月 12 日
書記官 林雅慧