臺灣臺中地方法院民事判決115年度訴字第1456號原 告 王秀珠訴訟代理人 趙常皓律師被 告 楊文喬訴訟代理人 吳中和律師
彭冠寧律師吳佳穎律師上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國115年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺中市○○區○○街0000號地下室（原編號2-31號，現為2-32號）之停車位騰空返還予原告。
被告應自民國115年4月6日起至騰空返還前開停車位之日止，按月給付原告新臺幣3,000元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣27萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣808,482元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項所命各期給付已到期部分，得假執行。但被告如以每期新臺幣3,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第
1、2、3款、第256條分別定有明文。查：本件原告原起訴聲明第1、2項：「被告應將系爭停車位騰空返還予原告。」、「被告應自起訴日起迄騰空返還系爭停車位之日止，按月給付原告新臺幣（下同）3,000元。」（見本院卷第11頁），嗣於本院民國115年6月2日言詞辯論期日將前開聲明變更為「被告應將坐落臺中市○○區○○街0000號地下室之停車位騰空返還予原告。」、「被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭停車位之日止，按月給付原告3,000元。」（見本院卷第165至166頁）。原告就前開聲明第1項僅係補充或更正事實上之陳述，非為訴之變更；而就前開聲明第2項係減縮應受判決事項，其請求之基礎事實同一，且經被告同意（見本院卷第167頁），應予准許。
二、原告主張：
（一）原告於99年12月間以400萬元之價格，向被告之父楊國民購買臺中市○○區○○街0000號1樓房屋（下稱系爭房屋）及地下室（原編號2-31號，現為2-32號）之停車位（下稱系爭停車位）；原告自99年12月17日購買並取得系爭房屋所有權登記後，並未居住於該處，而係自100年2月起至103年9月止將系爭停車位以每月租金300元出租予訴外人紀朝元使用，及自102年11月起至114年6月20日止將系爭房屋及停車位出租予訴外人采南蕾絲股份有限公司（下稱采南公司，實際負責人為蔡孟修，亦為租約連帶保證人，重疊期間由蔡孟修與紀朝元協調系爭停車位使用時間，自103年11月以後由蔡孟修使用）。自原告購屋後長達10餘年期間，從未有被告或其前手楊國民向原告或前開承租人表達反對意見或主張無權使用系爭停車位，足認系爭買賣契約確實包含系爭停車位。
（二）系爭華廈大樓因地下室停車空間不足，全體區分所有權人自興建完成時起，即達成默示分管協議，由每層樓單號門牌住戶受分配1個地下室停車位，被告所有臺中市○○區○○街0000號1樓房屋（下稱2-32號房屋）本即無獲配停車位；又系爭大樓地下室停車場自82年起即已妥適設立號碼牌，系爭停車位原標示白底紅字「2-31」之統一號碼牌，係被告於110年自楊國民處受贈2-32號房屋後，始私自拔除原標示牌而擅自更換為藍底白字「2-32一樓」之不同字體規格號碼牌。退萬步言，地下室為法定防空避難室兼停車空間，性質上屬共同部分，其共有權應隨同專有部分移轉，本案對於地下室停車位存有單號門牌獲配車位之默示分管協議，原告買受系爭房屋時自包含系爭停車位之使用收益權，原共有人楊國民不得扣留系爭停車位而單獨出售系爭房屋，且共有物分管協議對受讓人繼續存在，則被告於受贈2-32號房屋後，依法亦應受該分管協議之拘束。
（三）被告無權占用系爭停車位，原告爰依民法第767條第1項前段及分管契約之法律關係，請求法院擇一為被告應將系爭停車位騰空返還；又原告係於114年6月間發現被告無權占有系爭停車位，被告因而獲得相當於租金之利益，致原告受有無法使用系爭停車位收益之損害，爰依民法第179條規定，請求被告按月賠償相當於租金之不當得利3,000元。並聲明：⑴被告應將系爭停車位騰空返還予原告；⑵被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭停車位之日止，按月給付原告3,000元；⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告抗辯：
（一）本件系爭停車位之權利來源，係被告父親楊國民於82年間向建商上允建設有限公司（下稱上允建設）另行購買而取得，並非系爭房屋之從物或附屬權利，原告並未因購買系爭房屋而取得系爭停車位；當初建商係將房屋及停車位作為交易標的加以安排，停車位之取得係基於向建商購買之法律關係，而非嗣後由全體區分所有權人透過分管契約所創設。
（二）楊國民於98年間因顱內出血中風臥床而需龐大醫療及生活費用，而於99年間委託其弟楊國興以400萬元出售系爭房屋時，並未將系爭停車位列入買賣標的，故不動產買賣契約書及賣屋廣告均未記載系爭停車位。原告所稱全體區分所有權人間存在分管契約，並未提出任何具體證據加以證明，且原告持有地下室遙控器、曾出租系爭停車位及提出實價登錄資料，均僅屬間接事實，無法證明其取得系爭停車位之法律上權利。尤其原告以「曾出租」推論其具有停車位權利，與被告自110年至今持續將系爭停車位借予訴外人陳秀雯使用，其採取之論證標準並無一貫性。是被告取得2-32號房屋後，基於楊國民原有之權利基礎而繼續管理使用系爭停車位，並非無權占有。
（三）從而，原告既未能證明其對系爭停車位具有合法且優先於被告之使用權，即無從據此請求被告返還系爭停車位，故本件原告之請求欠缺權利基礎及事實依據，為無理由等語。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵若受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院所為之判斷：
（一）本件原告於99年12月2日與被告之父楊國民簽訂「不動產買賣契約書」，約定以400萬元之價格，向其購買系爭房屋及坐落土地，並於99年12月17日以買賣為登記原因，辦理系爭房屋所有權移轉登記，楊國民將系爭房屋買賣相關事宜均委託其弟楊國興處理；而楊國民另於110年4月26日將其所有門牌臺中市○○區○○街0000號房屋（下稱2-32號房屋）及坐落土地贈與被告，並於110年5月19日以贈與為登記原因辦理所有權移轉登記等情，業據提出不動產買賣契約書（見本院卷第19至24頁）、付款支票（見本院卷第25至26頁）、土地登記申請書暨土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書、買賣雙方身分證正反面影本、印鑑證明、土地及建物所有權狀（見本院卷第27至40頁）、建物登記第一類謄本（見本院卷第45頁）、土地登記第一類謄本（見本院卷第46至47、119至150頁）、建物登記第三類謄本（見本院卷第49頁）在卷可稽，兩造對此亦不爭執，合先敘明。
（二）原告主張其因前開不動產買賣契約關係而於99年12月17日辦理系爭房屋所有權移轉登記後即取得系爭停車位之使用權，被告無權占用系爭停車位，依物上請求權、分管契約及不當得利之法律關係，請求被告返還系爭停車位並給付相當於租金之不當得利等情；被告則否認係無權占有，並抗辯：其父楊國民與原告間之不動產買賣契約標的並未包括系爭停車位，系爭停車位係由楊國民於110年間贈與而取得等語。茲就原告是否取得系爭停車位之使用權、被告是否為無權占用系爭停車位等主要爭執事項，析述如下：
1、按數人區分一建築物，就其專有部分，在構造上及使用上具有獨立性，於該專有部分固成立區分所有權，但就專有部分以外之建築物部分，即共同部分，其與區分所有部分，在使用目的上有密不可分之關係，不得與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體，依民法第799條前段規定，推定其為各區分所有人所共有。地下室如依建築藍圖及使用執照之記載，倘係供全體區分所有人防空避難或停車之用，為區分所有建築物公共設施之一，於構造上及使用上又無獨立性，自屬共同使用部分，該地下室在性質上即不得單獨為所有權之客體，應屬全體區分所有人共有，縱各區分建築物於辦理第一次所有權登記時，未辦理地下室為公共設施之登記，自無礙其附屬於區分建築物所有人共有之性質（最高法院88年度台上字第1553號判決要旨參照）。查：依原告提出之建築執照存根查詢系統（見本院卷第185至187頁）、土地登記申請書（見本院卷第189至191頁）、臺中縣政府工務局使用執照（見本院卷第193頁）之記載，臺中市○○區○○街0000○0000○0000號1至5樓共15戶建物（下稱系爭建物），其原始起造人為上允建設，觀諸主管機關所核發之使用執照上，並無地下室及防空避難設備之記載，而該地下室之用途係供住戶停車使用，故系爭建物之地下室停車場雖未辦理登記為公共設施，仍應認係附屬於區分建物而為區分所有人所共有之性質。
2、又按公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分，公寓大廈管理條例第3條第5款定有明文。公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶定明停車位之使用權人及其範圍者，應認共有人間已合意成立分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情形外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，應受分管契約之拘束（最高法院108年度台上字第2189號判決意旨參照）。查：
⑴原告主張系爭大樓因地下室停車空間不足，自興建完成時
起，即由每層樓單號門牌住戶受分配一個地下室，被告所有2-32號房屋本即無獲配停車位等情，業據提出原始起造人即上允建設法定代理人葉玉系於115年6月16日所出具之聲明書（見本院卷第195頁）、2-33號2樓住戶林冬樹於115年8月2日出具之聲明書（見本院卷第231頁）為證。
⑵觀諸原告所提出之社區停車位標示牌照片（見本院卷第77
至81頁），除被告更換之「2~32一樓」車位標示牌（見本院卷第77、83頁）外，其餘車位標示牌均為「2F31」、「2~33」、「2F33」、「3F31」、「3F33」、「4F31」、「4F33」、「5F31」、「5F33」，確與葉玉系於前開聲明書所述「因停車位不足，因此以單數門牌號碼分配於停車位號一致便於管理出售」之情（見本院卷第195頁），及系爭大樓住戶林冬樹於前開聲明書所述「其於82年間購買2-33號2樓房屋後即居住於此，當初系爭大樓1至5樓之2-31號、2-33號住戶確實皆分配有地下室停車位，且購買房屋價格也比沒車位之房屋貴」等情（見本院卷第231頁）互核相符，故系爭停車位係因楊國民購買之系爭房屋而受分配取得約定專用權，即堪認定。
⑶從而，系爭大樓既經上允建設與原始承購戶約明地下室停
車場之分配規則，即應認該大樓全體住戶間已合意成立地下室停車場由單號門牌住戶使用按其門牌號標示停車位之分管契約，並具有拘束各該分管契約當事人之效力。
3、本件原告應為系爭停車位之約定專用權人：⑴依據證人即被告之叔父楊國興於本院審理中證稱：系爭房
屋原本是登記於楊國民名下，伊是仲介，介紹原告向楊國民購買系爭房屋，當初伊有建議楊國民要購買1個車位，因為該大樓地下室停車位不多，因為楊國民做廚具生意，有1台貨車、1台轎車，需要2個車位，店面有停車位，還需要再購買1個車位等語（見本院卷第248至249頁）。而由卷附之GOOGLE街景照片（見本院卷第221至223頁）可知，楊國民原有之系爭房屋及2-32號房屋，其中系爭房屋係出租予補習班（即魔法數學學院），騎樓空間若停放車輛可能會影響店面出入，而2-32號房屋則供其經營「揚格歐化廚具」使用，前面騎樓有足夠空間可供停放1至2部車輛，則原告主張楊國興以仲介身分帶看屋時表示楊國興有兩個車位，騎樓1個，還有1個就是系爭停車位等情，即屬合理可信。至於證人楊國興證稱當初廣告單就講好現況點交，沒有提及有地下停車位等語，即有可議。⑵又依證人楊國興證稱：楊國民於98年小中風，沒辦法工作
，於99年委託伊出售系爭房屋等語（見本院卷第249至254頁）可知，系爭房屋出售時，楊國民正處於需錢應急之際，以其身體狀況應無可能再繼續經營廚具店，亦無刻意保留系爭停車位以供廚具店使用之理，則為求迅速售出以求換現應急，楊國民理當會將系爭房屋連同系爭停車位一併出售，提升購買誘因。佐以，系爭大樓2-32號2樓房屋於101年12月1日交易之實價登錄價格為230萬元（見本院卷第225頁）、2-31號3樓房屋（含車位）於110年7月1日交易之實價登錄價格為398萬元（見本院卷第263頁），則系爭房屋於99年12月2日出售時，若未附系爭停車位，僅憑證人楊國興所稱1樓店面之單一條件（見本院卷第250頁），原告應無可能會接受400萬元之價格應允買受。
⑶再就原告主張系爭房屋交屋時仲介楊國興有交付系爭地下
室停車場之遙控器等情，雖經證人楊國興否認並證稱：原告提出之鑰匙串不是伊16年前所交付等語（見本院卷第25
0、252頁），然系爭房屋於出售予原告前，係出租給補習班乙節，此有GOOGLE街景照片（見本院卷第221至223頁）在卷為憑，證人楊國興亦不否認（見本院卷第252頁），而原告提出之鑰匙串，除有大門遙控器與店面鑰匙外，並有地下室停車場遙控器及附有記載「補習班店面、沙鹿區新生街2-31號」之透明塑膠片（見本院卷第217頁之照片），若非證人楊國興於仲介帶看系爭房屋時告知系爭停車位之所在，並於系爭房屋交屋時一併交付地下室停車場之遙控器，原告應無可能查悉系爭停車位之存在，亦無管道可以自行拷貝地下室停車場遙控器，故證人楊國興前開證述之真實性，亦屬可議。
⑷況且，原告於購入系爭房屋後並未實際入住，亦未曾使用
過系爭停車位，僅係將系爭停車位先後出租予訴外人紀朝元（使用期間自100年2月至103年10月止）及采南公司實際負責人蔡孟修使用（使用期間自103年11月起至114年6月20日止），此有原告沙鹿郵局帳戶存摺內紀朝元按月匯款支付租金之交易明細（見本院卷第53至70頁）、原告與采南公司間之房屋租賃契約書（見本院卷第71至73頁）、蔡孟修於115年7月8日出具之聲明書（見本院卷第201頁）在卷為憑，則證人楊國興若未告知系爭停車位所在位置及交付地下停車場之遙控器，原告當無可能會以系爭停車位專用權人之身分將其出租予紀朝元及蔡孟修接續使用多年。甚且，在紀朝元與蔡孟修承租使用系爭停車位期間，均未見楊國民或被告出面制止或要求返還，則被告所辯楊國民並未將系爭停車位隨同系爭房屋併同移轉予原告，而係於110年間隨同2-32號房屋之贈與交付被告使用等情，既與前開事證有違，而被告亦無法提出相關事證以佐其說，尚難遽以採信。
⑸而被告雖辯稱：系爭停車位於110年受贈時即未貼車位標示
號牌，為明確停車位至及排除他人占用，才自製藍底白字「2~32一樓」貼於牆壁上等語。惟依采南公司負責人蔡孟修於115年7月8日所出具之聲明書所載：采南公司於102年11月21日向原告承租系爭房屋時，系爭停車位之標示牌即記載「2~31」，其自103年11月開始使用系爭停車位，後因貨車停放不便，使用次數極少，直至114年6月退租時才發現系爭停車位之標示牌被更改為「2~32」等情（見本院卷第201頁），及系爭大樓住戶林冬樹於115年8月2日所出具之聲明書所載：系爭建物自82年間地下室停車位即有號碼牌，當初並無「2~32一樓」之車位標示牌，亦不知係何時增設等情（見本院卷第231頁），則被告前開所辯，既無法相關佐證，要難遽以採信。
⑹至於，原告所提出之3份廣告文宣（見本院卷第41至43頁）
，其中第1份記載「沙鹿葫蘆店面」、「（邊間）朝南、66坪」、「6房2衛2車位（店面＋住家）」、「急租18000元」（見本院卷第41頁），因其所載房屋坪數及出租等訊息均與本案不同，難認與本案有何證據關連性；至於，第2、3份分別記載「沙鹿稀有葫蘆店面」、「急售498萬」（見本院卷第42頁），及「沙鹿吃市店面」、「好停車」、「急售498萬」（見本院卷第43頁），雖經證人楊國興於本院審理中證稱：前開廣告單是要賣系爭房屋，原本要賣498萬元，最後以400萬元成交等語（見本院卷第250頁），然因前開店面出售廣告並未提及售價含地下室停車位之情，尚難資為有利於本件原告主張之具體事證。
⑺從而，證人楊國興關於原告與楊國民間之不動產買賣契約
並未包含系爭停車位之相關證述，既有前開可議之處，尚難遽以採信。綜觀前開事證，本件尚難僅憑系爭不動產買賣契約書及店面出售廣告均未記載地下室停車位之情，即謂楊國民僅係單純出售系爭房屋予原告，而應綜觀前開相關事證，參諸經驗法則及論理法則，認原告向楊國民購買系爭房屋時，其等間之買賣契約標的應包含系爭房屋按分管契約所受分配之系爭停車位使用權在內等情，較為合理有據。故本件原告為系爭停車位之約定專用權人乙節，應堪認定。
4、按所有人對於無權占有或侵權其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院95年度台上字第1124號判決意旨可資參照）。查：本件原告具有系爭停車位之約定專用權，業如前述，而被告自承其於110年間4月26日受贈取得2-32號房屋後，即將系爭停車位借予陳秀雯使用等情（見本院卷第176頁），堪認被告於前開期間即以排除他人干涉之狀態繼續支配管領系爭停車位，而屬無權占有使用系爭停車位。則原告基於前開分管契約及民法第767條第1項前段之規定，請求被告遷讓返還系爭停車位，核屬有據，應予准許。
5、次按民法第179條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。是否該當上述不當得利之成立要件，應以「權益歸屬」為判斷標準，亦即倘欠缺法律上原因，而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利（最高法院106年度台上字第187號判決意旨參照）。查：本件原告為系爭停車位之約定專用權人，則系爭停車位之占有利益，自應歸屬於原告；被告未經原告同意而自110年4月26日起占有系爭停車位，受有占有之利益，致原告受有不能使用系爭停車位之損害，則原告依民法第179條前段規定，請求被告返還不當得利，即屬有據。參酌原告所提出周邊地區收費停車場之收費標準（見本院卷第315至319頁），系爭大樓鄰近收費停車場每日最高收費上限為120元、150元或180元不等，依此計算每月停車費分別為3,600元、4,500元或5,400元，原告僅請求以每月3,000元為計算基準，並未悖於當地市場行情，核屬適當。則原告依不當得利之法律關係，請求被告應自起訴狀繕本送達之翌日即115年4月6日（見本院卷第105至107頁）起至騰空返還系爭停車位之日止，按月給付相當於租金之不當得利3,000元，核屬有據，應予准許。
（三）綜上所述，原告依分管契約之約定及民法第767條第1項前段、第179條之規定，請求被告應將系爭停車位騰空返還予原告，並自115年4月6日起至騰空返還系爭停車位之日止，按月給付原告3,000元，為有理由，應予准許。
五、本判決主文第1項，兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，本院經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；本判決主文第2項所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應由本院依職權宣告假執行，並依聲請宣告被告如供擔保得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，與判決結果不生影響，爰不逐一審酌，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 10 月 6 日
民事第七庭 法 官 巫淑芳正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 6 日
書記官 施玉卿