臺灣臺中地方法院民事判決115年度訴字第193號原 告 謝宗穎
陳盈豪林桂香共 同訴訟代理人 李秉哲律師被 告 兆國建設有限公司法定代理人 林家維訴訟代理人 許立功律師
李智維律師上列當事人間給付違約金事件，本院於民國115年7月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告謝宗穎新臺幣773,721元、原告陳盈豪新臺幣554,798元及原告林桂香新臺幣554,798元，及均自民國114年12月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔99%，餘由原告負擔。
本判決第1項於原告謝宗穎以新臺幣257,907元、原告陳盈豪以新臺幣184,932元、原告林桂香以新臺幣184,932元分別為被告供擔保後，各得假執行。如被告分別以新臺幣773,721元為原告謝宗穎、新臺幣554,798元為原告林桂香、新臺幣554,798元為原告陳盈豪預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告謝宗穎（下逕稱姓名）於111年6月28日與被告簽立房屋土地預定買賣契約書，購買兆國景見築（下稱系爭建案）編號B1預售屋（下稱Bl契約）、原告陳盈豪及林桂香（下逕稱姓名）於112年5月26日與被告簽立房屋土地預定買賣契約書，購買爭建案編號B2預售屋（下稱B2契約，與B1契約合稱系爭契約），約定買賣總價等詳如附表一所示。依系爭契約第12條第1項本文後段約定，被告應在民國113年3月1日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。然被告遲至113年7月9日始取得使用執照，計遲延130日，應給付自113年3月2日至113年7月9日止，按已付價金萬分之5計算之每日違約金。又被告於113年7月9日取得使用執照，最遲應於114年1月8日前通知交屋，卻遲至114年1月20日始通知陳盈豪及林桂香交屋、114年3月8日始通知謝宗穎交屋，應次依系爭契約16條1項第4款約定，給付每逾1日應按已繳房地價萬分之5單利計算遲延利息。另被告通知交屋後，因有瑕疵，謝宗穎遲至114年5月5日始完成驗屋及交屋，陳盈豪及林桂香遲至114年4月25日始驗屋完成，於114年4月30日交屋，致原告受有因被告施工品質不佳及遲延交付而無法如期使用之銀行貸款利息與租金損害，爰依民法第229條第1項及第231條第1項規定，請求被告賠償每日按已繳房地價款萬分之5計算之違約金。並聲明：
㈠被告應給付原告謝宗穎775,464元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止（起訴狀漏繕逕予更正），按年息5%計算之利息。
㈡被告應給付原告陳盈豪、林桂香555,748元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止（起訴狀漏繕逕予更正），按年息5%計算之利息。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建案工程於110年11月2日取得建造執照，於同年12月3日開工，應於核准開工日起18個月內即112年6月3日竣工。惟因新冠疫情影響施工進度，被告於112年4月26日依法向主管機關申請展延竣工期限，經核准將竣工期限展延至113年6月3日，非被告怠於施工。次依臺中市政府都市發展局中市都工字第1100104899號公告，凡於110年1月1日至110年12月31日期間領得建造執照者，其建築期限除得依建築法第53條申請展期1年外，准其自動延長建築期限2年，無須另行申請。是被告就系爭建案之合法竣工期限，依法得再延長至115年6月3日，則被告取得使用執照受疫情所致竣工期限展延影響，屬因政府法令及主管機關核准展期建築期限所生結果，非可歸責於被告。又原告簽約後，依系爭契約第13條約定，對於室內隔間及設備規格（含浴室牆面油漆、天花板油漆、地板材料及整體水電修改等多項工程）提出大量追加工程與客戶變更需求之變更設計，涉及第二次變更設計及消防變更設計，致被告必須重新繪製圖說並送交主管機關審查，必致整體竣工期限後移，被告因配合原告需求而衍生合理工期順延，非屬可歸責於被告之事由。再原告以被告實際取得使用執照之日期，逕認逾期130日，與系爭契約第12條第1項第2款約定，因政府法令更或其他非可歸責於被告之事由發生時，得順延取得使用執照期間不合。況被告已於114年4月30日完成交屋，於合法展延後期間內完成系爭契約義務，未構成任何遲延。再系爭契約約定之交屋通知義務，係以被告合法取得使用執照為履行之前提要件，倘使用執照之取得期限依法得予展延，則交屋期限自應隨同順延，被告於114年4月30日完成交屋，仍在合法竣工期限內即115年6月3日前等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡若受不利之判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、得心證之理由：㈠兩造簽立系爭契約，被告與謝宗穎於114年5月5日完成驗屋及
交屋，與陳盈豪及林桂香於114年4月30日完成交屋等情，有房屋土地預定買賣契約書在卷可按（見本院卷第19至83、195至228頁），復為兩造所不爭執（本院卷第16、119、286頁），堪信為真實。臺中市政府都市發展局於110年6月11日公告，於110年1月1日至110年12月31日期間領得建造執照者，建築期限除依建築法第53條規定得申請展期1年，並以1次為限外，准其自動延長建築期限2年，無須另行申請，且不限於應依建築法第53條第2項規定申請展期後始得適用，亦不限於已依法展期者不得適用。臺中市政府都市發展局於110年11月2日核發系爭建案建造執照，系爭建案於同年12月3日開工，於112年4月26日經備查核准展期至113年6月3日等節，亦有臺中市政府都市發展局110年6月11日中市都工字第1100104899號公告（下稱系爭公告）、110年11月2日110中都建字第02184號建造執照、110中都建字第02184號勘驗紀錄表在卷可稽（見本院卷第123、125、127、129頁），亦可採為裁判基礎事實。
㈡被告逾期取得使用執照、逾期通知進行交屋：
依Bl契約第12條開工及取得使用執照期限第1項本文約定：
「本預售屋之建築工程應在民國111年3月1日之前開工，民國113年2月28日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。」、依B2契約第12條開工及取得使用執照期限第1項本文約定：「本預售屋之建築工程應在民國111年3月1日之前開工，民國113年3月1日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。」，系爭契約第16條通知交屋期限第1項均約定：「乙方應於領得使用執照6個月內，通知甲方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各款義務：㈠乙方付清因延遲完工所應付之遲延利息於甲方。㈡乙方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。㈢甲方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。㈣乙方如未於領得使用執照6個月内通知甲方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予甲方。」（見本院卷第25、27、57、59、198至199、214至215頁），系爭建案於110年12月3日開工，於112年4月26日經備查核准展期至113年6月3日，業如前述，且系爭建案之110中都建字第02184號建造執照既於113年7月9日核發113中都使字1012號使用執照，有建築執照存根查詢系統可稽，足認被告未於113年2月28日及113年3月1日取得使用執照，即已逾兩造系爭契約第12條所約定取得使用執照期限。被告復不爭執於114年1月20日通知陳盈豪及林桂香、於114年3月8日通知謝宗穎進行交屋（見本院卷第193頁），亦均已逾系爭契約第16條所約定於領得使用執照6個月内通知進行交屋之期限，合先敘明。
㈢被告逾期取得使用執照，非屬系爭契約第12條所約定得順延期間者：
⒈依系爭契約第12條開工及取得使用執照期限約定：「本預售
屋之建築工程應在民國111年3月1日之前開工，民國（B1契約為113年2月28日，B2契約為113年3月1日）之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：㈠因天災地變等不可抗力之事，致乙方不能施工者，其停工期間。㈡因政府法令變更或其他非可歸責於乙方（即被告）之事由發生時，其影響期間。乙方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予甲方（即原告）。若逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同乙方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」等語（見本院卷第25、57、198、214頁）。
⒉而被告自認與謝宗穎於111年6月28日，與陳盈豪及林桂香於1
12年5月26日簽立系爭契約（見本院卷第193、202、207至20
9、218頁），顯均係於110年6月11日系爭公告（見本院卷第129頁）之後，被告為經營建築業之建設公司，應認於系爭契約簽訂時已考量系爭公告內容，並非兩造於簽約時無法預料之特殊情況。且系爭公告建照展期為行政管理措施，僅在延長建築執照之行政管制期限，另系爭建案建造執照固於112年4月26日經臺中市政府都市發展局准予備查將竣工期限展期至113年6月3日（見本院卷第125、127頁），惟建造執照之期限經建築主管機關准予展延部分，亦為延長建築執照之行政管制期限，以上均非限制被告施工進度，並無變更私法上權利義務之效力，亦不影響一般私法契約之締約當事人基於契約所應負之權利義務，自非系爭契約特約明定屬政府法令變更或其他非可歸責於乙方之事由，是被告辯稱系爭公告及上開准予展期之行政處分為系爭契約第12條所稱政府法令變更或其他非可歸責於乙方之事由之內容云云，不足為採。⒉被告與謝宗穎於111年6月28日，與陳盈豪及林桂香於112年5
月26日簽立系爭契約，已如前述，而新冠肺炎係於108年年底已在中國大陸爆發流行，我國衛生福利部以中華民國109年1月15日衛授疾字第1090100030號公告，新增「嚴重特殊傳染性肺炎」為第五類法定傳染病（見本院卷第185頁），中央主管機關亦於109年1月間成立中央流行疫情指揮中心，並於次年110年5月15日提升疫情警戒至第三級（臺北市、新北市），嗣經數次延長至110年7月26日，且三級警戒期間固有多項中央疫情指揮中心公布之管制措施須遵守，但並未宣布全面停工。是被告與原告簽立系爭契約當時，應已明知有新冠肺炎之疫情存在，對疫情狀況應已有所認識，應已得考量疫情對工程進度所可能造成之影響，卻仍與原告簽訂系爭契約，並明定履行契約之時程，事後自難再以新冠疫情為不可抗力之天災或人禍為由而卸責。再者系爭建案所需材料及施工人員，乃出賣人之被告於經營上所需具備資材，除受政府機關管制而無法取得（例如經主管機關於疫情期間徵用之衛生資材，列為管制品之類）外，如因市場上價格上漲或供應缺乏致缺料、缺工，乃屬籌資興建系爭建案之企業主即被告於經營上所需承擔之風險，不能轉嫁由買方即原告承擔，況被告未能舉證證明確因新冠疫情限制或政府機關管制，致系爭建案工程遲延之有利事實，誠難遽認被告辯稱有因新冠疫情之非可歸責於己事由致展延工期為可信，其上開辯稱亦不足取。
⒊被告另辯稱原告依系爭契約第13條約定變更設計致竣工期限
後移，非屬可歸責於被告之事由云云。惟系爭契約13條並無延展工期之明文，且該條約定原告請求建築設計變更之處理，需經被告之同意且在被告指定之相當期限內為之，則原告提出變更設計之請求，被告自得評估其項目及所需時程，倘因變更設計確影響工期，被告應與原告磋商予以特約展延交屋期限，若原告不願展延，被告亦得不同意原告請求，被告捨此不為，自難遽認原告變更設計即行作為被告逾期之非可歸責於被告之事由，被告上開所辯，洵無足取。
㈣原告得請求被告給付逾期取得使用執照、逾期通知進行交屋之遲延利息：
⒈被告逾期取得使用執照及逾期通知原告進行交屋，已如前述
，則原告依系爭契約第12條第2項、第16條第1項第4款約定，請求被告各給付每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5計算之遲延利息，均為有據。
⒉被告未爭執謝宗穎於113年3月1日前繳納3,315,000元、114年
1月8日前繳款3,485,000元、114年3月10日匯款8,408,155元、114年3月14日匯款4,641,845元；陳盈豪及林桂香113年3月1日前繳納380萬元、114年1月23日匯款8,617,247元、114年2月6日匯款5,632,753元（見本院卷第85、87頁），分別繳付對謝宗穎依約應於113年2月28日前，對陳盈豪及林桂香應於113年3月1日取得使用執照（見本院卷第25、57頁），惟被告遲至113年7月9日始取得使用執照，即對謝宗穎逾期132日、對陳盈豪及林桂香逾期130日，依系爭契約第12條第2項約定，得向被告請求逾期取得使用執照違約金（詳如附表二編號1、2得請求給付總額所示），是原告請求被告給付逾期取得使用執照違約金謝宗穎215,475元、陳盈豪及林桂香247,000元，均屬有據，本院應予准許如附表二編號1、2本院准許欄所示金額。
⒊被告應於領得使用執照6個月內，通知原告進行交屋，是依被
告於113年7月9日已取得使用執照，應於114年1月9日前通知原告交屋，迄至114年1月20日通知陳盈豪及林桂香、114年3月8日通知謝宗穎進行交屋（見本院卷第193頁），依系爭契約第16條第1項第4款約定，得向被告請求逾期通知交屋違約金（詳如附表編號3、4得請求給付總額所示），是原告請求如附表二編號3、4本院准許欄所示金額，亦屬有據，應予准許。逾上開金額之請求，因無所據，不應准許。
㈤被告應負修繕完成交屋之給付遲延責任：
⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。民法第229條第1項定有明文。本件依系爭契約第16條第1項第2款約定，被告就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於領得使用執照6個月內，通知原告交屋前完成修繕，已如上述，準此，被告交屋期限屆滿日應為114年1月9日，惟被告自認遲至114年5月5日與謝宗穎完成驗屋及交屋，114年4月30日與陳盈豪及林桂香完成交屋（見本院卷第286頁），依上揭說明，被告應自114年1月10日起就未完成修繕交屋予原告負遲延責任。則原告主張被告完成修繕交屋有給付遲延之情，亦為可採。
⒉再按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害
，民法第231條第1項定有明文。又按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，同法第216條第1項亦有明文。故損害賠償之範圍，應以被害人實際所受損害為衡（最高法院114年度台上字第1707號裁判參照）。查被告遲延完成修繕交屋，已如前述，致原告於該遲延期間內未能使用系爭契約之買賣標的物即編號B1、B2房屋（下合稱系爭房屋），受有相當於該期間租金之損害，應屬有據；至原告另主張繳付貸息之損害云云，因貸款付息本屬購買系爭房屋之對價，要無因被告是否給付遲延而轉嫁由出賣人負擔之理，自非屬原告因被告遲延完成修繕交屋所受損害之範疇。是原告主張依系爭契約第16條第1項第4款所約定遲延利息即每日萬分之5單利計算未能使用系爭房屋之標準，本院認為完成修繕交屋既比照第4款通知交屋而列舉明定於系爭契約第16條第1項第3款中，原告主張以同條第4款之約定通知交屋所負遲延利息之標準為據，尚屬妥適公允。是經計算後原告得請求詳如附表二編號5、6之得請求給付總額欄所示，而原告僅請求如附表二編號5、6之原告請求總額欄所示，是原告之請求均屬有據，應予准許如附表二編號5、6本院准許欄所示金額。
㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第 2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為民法第233條第1項前段、第203條所明定。本件原告對被告之上開債權，核屬無確定期限之給付，自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任。則原告請求被告應給付自起訴狀繕本送達翌日即114年12月6日（114年12月5日送達，送達證書附在本院卷第101頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，於法亦屬有據，應予准許。
四、綜上所述，原告主張依據系爭契約及給付遲延之法律關係，請求被告給付謝宗穎773,721元（計算式：附表二編號1之215,475＋附表二編號3之101,065＋附表二編號5之457,181＝773,721）、陳盈豪554,798元及林桂香554,798元計1,109,596元（計算式：附表二編號2之247,000＋附表二編號4之20,900＋附表二編號6之841,696＝1,109,596，1,109,596÷2＝554,798），及均自114年12月6日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息之範圍內為有理由，應予准許；至於原告之請求超過該數額部分則為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額就原告勝訴部分俱准許之；至於原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用之負擔：依民事訴訟法第79條、第85條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 8 月 3 日
民事第五庭 法 官 王奕勛上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 8 月 3 日
書記官 簡芳敏附表一：（新臺幣/元）房屋編號 買受人 契約總價 貸款金額 交屋款 變更工程款 繳款日期（見本院卷85、87頁） 繳款金額（見本院卷85、87頁） B1 謝宗穎 17,415,000 13,060,000 870,000 -46,885 （P295） 113/03/01 前已繳 3,315,000 114/01/08 前已繳 3,485,000 114/03/10 匯款 8,408,155 114/03/14 匯款 4,641,845 B2 陳盈豪 林桂香 19,000,000 14,250,000 950,000 51,413 （P302） 113/03/01 前繳納 3,800,000 114/01/23 匯款 8,617,247 114/02/6 匯款 5,632,753附表二：（新臺幣，元以下四捨五入）編號 類別 計算本金 起算日 終止日 計算基數 年息% 得請求 給付總額 原告請求總額 本院准許 1 B1契約逾期取得使用執照違約遲延利息 3,315,000元 113年2月29日 113年7月9日 (132/366) 18.25 218,192元 215,475元 本院卷第85頁 215,475元 2 B2契約逾期取得使用執照違約遲延利息 3,800,000元 113年3月2日 113年7月9日 (130/365) 18.25 247,000元 247,000元 本院卷第87頁 247,000元 3 B1契約逾期通知交屋違約遲延利息 3,485,000元 114年1月10日 114年3月8日 (58/365) 18.25 101,065元 102,808元 本院卷第85頁 101,065元 4 B2契約逾期通知交屋違約遲延利息 3,800,000元 114年1月10日 114年1月20日 (11/365) 18.25 20,900元 22,800元 本院卷第87頁 20,900元 5 B1契約逾期完成交屋損害賠償 16,535,000元 114年3月9日 114年5月5日 (58/365) 18.25 479,515元 114年3月9日至114年3月10日 3,485元 457,181元 114年3月11日至114年3月14日 23,786元 114年3月15日至114年5月5日 429,910元 計457,181元 本院卷第85頁 6 B2契約逾期完成交屋損害賠償 18,000,000元 114年1月21日 114年4月30日 (100/365) 18.25 902,500元 114年1月21日至114年1月23日 5,700元 841,696元 114年1月24日至114年2月6日 86,921元 114年2月7日至114年4月30日 749,075元 計841,696元 本院卷第87頁 註： ⒈被告對謝宗穎應於113年2月28日前，對陳盈豪及林桂香應於113年3月1日前取得使用執照（見本院卷第25、57頁）。 ⒉被告於113年7月9日取得使用執照。 ⒊被告應於114年1月9日前通知原告交屋。 ⒋被告於114年1月20日通知陳盈豪及林桂香、114年3月8日通知謝宗穎進行交屋（見本院卷第193頁）。 ⒌日息萬分之5單利計算即年息18.25%。 ⒍被告於114年5月5日與謝宗穎完成驗屋及交屋，於114年4月30日與陳盈豪及林桂香完成交屋（見本院卷第286頁）。 ⒎謝宗穎得請求總額798,772元（計算式：218,192元＋101,065元＋479,515元＝798,772元）。 陳盈豪及林桂香各得請求總額585,200元計1,170,400元（計算式：247,000元＋20,900元＋902,500元＝1,170,400元，1,170,400元÷2＝585,200元）。