臺灣臺中地方法院民事判決115年度訴字第1109號原 告 賴煥枝被 告 劉昀晴
劉喜墉上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國115年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告劉昀晴、劉喜墉應將門牌號碼臺中市○區○○路000號1樓之房屋遷讓返還予原告。
被告劉昀晴、劉喜墉應連帶給付原告新臺幣261,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告劉昀晴、劉喜墉連帶負擔百分之85，其餘原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣310,500元供擔保後，得假執行。但被告劉昀晴、劉喜墉如以新臺幣931,500元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告劉昀晴、劉喜墉如以新臺幣261,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告劉昀晴、劉喜墉均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告劉昀晴邀被告劉喜墉為連帶保證人，向原告承租門牌號碼臺中市○區○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋）供營業使用，雙方於民國114年4月18日簽訂「房屋租賃契約書（下稱系爭租約）」並經公證，約定租賃期間自114年5月10日起至116年5月9日止，每月租金新臺幣（下同）45,000元，應於每月10日匯款支付，交付保證金18萬元。詎被告劉昀晴自114年10月10日起即未再繳納租金，經原告先後於114年10月13日、114年11月27日、114年12月8日以LINE通知及於114年12月8日寄發存證信函催繳未果後，遂於115年1月9日以LINE通知被告劉昀晴於115年2月9日終止租約並請求返還系爭房屋，迄今仍未獲被告劉昀晴回應。爰依系爭租約第8條第2項、第3項、第5項、第11條、特約第1項之約定，請求：⑴被告劉昀晴、劉喜墉應將系爭房屋遷讓返還原告；⑵被告劉昀晴、劉喜墉應連帶給付原告自114年10月10日起至115年2月9日止共4個月之租金18萬元、未即時遷出返還系爭房屋共58日按每日租金3倍計算之違約金261,000元、參考網路行情價預估系爭房屋回復原狀所需費用235,000元，合計676,000元；⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告劉昀晴、劉喜墉均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、本院所為之判斷：
（一）原告主張被告劉昀晴邀被告劉喜墉為連帶保證人，向原告承租系爭房屋供營業使用，租賃期間自114年5月10日起至116年5月9日止，每月租金45,000元，應於每月10日匯款支付，交付保證金18萬元；被告劉昀晴自114年10月10日起即未再繳納租金，經原告先後於114年10月13日、114年11月27日、114年12月8日以LINE通知及寄發存證信函催繳未果，遂於115年1月9日以LINE通知被告劉昀晴於115年2月9日終止租約並請求返還系爭房屋，迄今仍未獲回應，亦未將系爭房屋遷讓返還等情，業據提出臺中市政府地方稅務局114年期房屋稅繳款書（見本院卷第19頁）、公證書（見本院卷第21頁）、房屋租賃契約書（見本院卷第25至39頁）、原告與被告劉昀晴間之LINE對話紀錄（見本院卷第41至57頁）、原告寄發予被告之存證信函（見本院卷第63、69頁）為證。而被告劉昀晴、劉喜墉已於相當時期受合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項前段規定，視同自認，是原告主張之事實，自堪信為真正。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。又系爭租約第8條第5項亦有約定：「乙方（即被告）積欠租金達兩個月租額以上，…甲方（即原告）得終止租約，收回租賃物。」（見本院卷第29頁），且系爭租約第4條並約定：「保證金新臺幣18萬元，本保證金於租賃期滿承租人結清應付之款項、履行本租賃契約所規定之事項並交還租賃物後無息返還，乙方不得主張保證金抵扣租金之用。」（見本院卷第25頁）。查：
1、按城市地方供營業用之房屋，原非土地法住宅政策規劃之範疇，且承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，亦非一般住宅用之房屋可比，就其所約定之租金與擔保金，自無以土地法第99條強制規定加以限制之必要。職是，供營業用之房屋租賃，承租人應依雙方之約定交付擔保金，縱其金額超過二個月房屋租金之總額，承租人亦不得主張以超過部分抵付房租（最高法院95年度台上字第1907號民事判決意旨參照）。系爭房屋既係供營業使用之店面，自不受土地法第99條第1項「擔保金額不得超過2個月房屋租金之總額」，及第2項「已交付之擔保金，超過前項額度者，承租人得以超過之部分抵付房租」之強制規定的限制，故系爭租約約定之保證金18萬元，縱已逾2個月之租金額度，亦不得將超過部分抵付積欠之租金額度，合先敘明。
2、被告劉昀晴自114年10月10日起即未按期給付租金，迄至115年2月9日原告為終止系爭租約意思表示之日止，合計積欠4個月之租金總額18萬元【計算式：月租45,000元×4個月＝180,000元】，已逾2個月之租額，經原告多次催告仍未給付，依民法第440條第2項之規定及系爭租約第8條第5項之約定，原告自得以被告劉昀晴積欠租金總額已逾2個月以上為由，合法終止系爭租約之租賃關係。故系爭租約已因被告劉昀晴積欠租金總額已逾2個月以上而經原告合法終止，應堪認定。
（三）次按承租人應依約定日期，支付租金；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第455條前段分別定有明文。查：
1、系爭租約在原告合法終止前，被告劉昀晴為承租人，負有按期給付租金之義務，而被告劉喜墉為連帶保證人，依約負有連帶清償之則，則原告請求被告劉昀晴、劉喜墉連帶給付系爭租約存續期間（即自114年10月10日起至115年2月9日止）所積欠每月45,000元共4個月之租金18萬元，即屬有據，應予准許。
2、系爭租約既經原告於115年2月9日合法終止，被告劉昀晴、劉喜墉即負有返還系爭房屋之責，則原告依民法第455條前段之規定及系爭租約第5條第4項、第8條第5項之約定，請求被告劉昀晴、劉喜墉應將系爭房屋遷讓返還予原告，亦屬有據，應予准許。
3、而依系爭租約第11條約定：「租賃契約屆滿或終止時，乙方應即將房屋返還甲方，不應藉詞推諉或主張任何權利。若乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得自租賃期滿或終止翌日起，向乙方請求按照每日租金三倍計算違約金至遷讓完竣，乙方不得異議。」（見本院卷第33頁），則原告依前開約定，請求被告劉昀晴、劉喜墉應連帶給付自115年2月10日起至115年4月9日止共58日之期間，按每日租金1,500元【計算式：45,000元/月÷30日/月＝1,500元】3倍計算之違約金261,000元，亦屬有據，應予准許。
4、另依系爭租約第8條第2項：「乙方遷出時，如遺留器具設備、傢俱、廢棄物…等物品不搬者，乙方同意放棄所有權任由甲方處理，由乙方負擔清潔及搬移費用或補貼與甲方。」（見本院卷第31頁）、特約第1項：「乙方承接前手房屋改裝並同意於點交房屋時自費恢復原狀（如附件所示）並重新牆面油漆，乙方絕無異議，並返還店門遙控器3個。」（見本院卷第33頁）之約定，原告固得請求店內裝潢拆除、廢棄物清運、牆面粉刷之費用，然因原告尚未取回系爭房屋，在無法進入之情況下，並無從估算回復原狀所需之具體項目及實際費用，尚難僅憑原告參考網路查詢而得之行情價235,000元（見本院卷第79至89頁）遽予認定，故原告此部分請求，洵屬無據，要難准許。
5、從而，本件原告得請求被告劉昀晴、劉喜墉連帶給付租金18萬元、違約金261,000元，合計441,000元，業如前述；而依系爭租約第4條約定，被告於結清應付款項並交還系爭房屋後，原告應將保證金18萬元無息返還，則經扣除後，原告尚得請求被告劉昀晴、劉喜墉連帶給付261,000元。
（四）綜上所述，原告依民法第439條前段、第440條第1、2項、第455條前段之規定及系爭租約第8條第2、3、5項、第11條、特約第1項之約定，請求被告劉昀晴、劉喜墉應將系爭房屋遷讓返還予原告，及連帶給付原告261,000元，為有理由，應予准許。至於，原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本判決第1項，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，本院經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依職權宣告被告如供擔保得免為假執行；本判決第2項所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應由本院依職權宣告假執行，並依職權宣告被告如供擔保得免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 5 月 19 日
民事第六庭 法 官 巫淑芳正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 19 日
書記官 施玉卿