臺灣臺中地方法院民事判決115年度訴字第960號原 告 李芷蓁訴訟代理人 袁裕倫律師被 告 聯悅建設股份有限公司法定代理人 黃彥翔訴訟代理人 張智翔律師上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國115年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣121萬元，及自民國115年3月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之71，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣40萬3333元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣121萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國111年9月24日就被告興建坐落於臺中市梧棲區市鎮○段000○000○000地號土地之「聯悅馨」建案（下稱系爭建案），簽訂房屋預定買賣契約書(下稱系爭房屋契約)、土地預定買賣契約書(下稱系爭土地契約，與系爭房屋契約合稱為系爭契約)，由原告分別向被告及訴外人易秉毅、黃彥翔、李耀民、顏名伸（下稱易秉毅等人）購買A3棟5樓房屋及地下4層編號868號車位暨坐落基地，其中房屋（含車位）之買賣總價款為新臺幣（下同）496萬元，土地價款為632萬元，總價金1128萬元，並由伊委託被告向銀行辦理抵押借款，分別貸款214萬元及632萬元，共計貸款846萬元，預計貸款成數達買賣總價金之75%。伊已依系爭房屋契約之約定，給付訂金10萬元、簽約金103萬元、基礎開挖完成款29萬元及8樓底板完成款29萬元，共計171萬元，嗣被告要求伊於114年8月8日給付20樓底板完成款29萬元，然因央行於113年9月20日施行第七波選擇性信用管制，導致銀行放貸成數降低，伊一時難以籌措資金，與被告協商後仍無法繳納該筆款項，被告於115年1月6日發函向伊解除系爭契約。兩造間之系爭契約業經被告解除，則依民法第259條第1項第1、2款規定，被告自應將已受領之買賣價金171萬元並加計自受領時起之利息返還予伊。又被告解除系爭契約後，先前受領之買賣價金即欠缺法律上原因，伊依民法第179條、第182條第2項規定，請求被告返還已付之171萬元及自被告受領各筆款項時起計算之利息。又如認被告係合法解除系爭契約，得將買賣價金抵充違約金，然被告將房屋再行出售並未受有損害，伊依民法第252條規定，主張違約金過高請求酌減等語。並聲明：㈠被告應給付原告171萬元，及其中10萬元自111年9月17日起至清償日止；其餘103萬元自111年9月29日起至清償日止；其餘29萬元自112年12月8日起至清償日止；其餘29萬元自113年12月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告未依約繳納20樓底板完成款，嗣經兩造協商，伊同意原告延期付款，原告遂於114年9月18日簽立切結書（下稱系爭切結書），同意於114年12月31日繳清20樓底板完成款，若逾期仍未繳納，同意伊單方解除契約，並同意伊以違約論處等語，然上開期限屆至，原告仍未繳納，伊遂依系爭切結書之約定，視為原告違約，並於115年1月6日發函通知原告解除系爭契約，原告依系爭房屋契約第24條第4款之約定自應給付伊違約金，則原告依民法第259條第1項第1款、第2款規定，請求伊返還買賣價金及附加受領時之利息，並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張其於111年9月24日與被告訂定系爭房屋契約，以總價496萬元買受系爭建案A3棟5樓房屋及停車位，又同時與易秉毅等人訂定系爭土地契約，以總價632萬元買受房屋所坐落基地，原告已依系爭房屋契約附件之付款明細表期別，繳納訂金10萬元、簽約金103萬元、基礎開挖完成款29萬元及8樓底板完成款29萬元，共計171萬元，嗣即未依約繳付20樓底板完成款，經被告於115年1月6日發函通知解除系爭契約，業據原告提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、國內(跨行）匯款交易明細、電子發票證明聯、繳款通知、匯款申請書、被告115年1月6日115聯悅字第1150106002號函等為證（見本院卷第11-47、53-54頁)，並為被告所不爭執，原告此部分主張，堪信為真實。
（二）原告主張：被告既已解除系爭契約，則應依回復原狀及不當得利之法律關係，加計利息返還原告已給付之價金171萬元。又如認被告係合法解除系爭契約，得將買賣價金抵充違約金，主張違約金過高請求酌減等語。則為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
1.依系爭房屋契約第24條第4款約定「買方（即原告，下同）違反有關『付款條件及方式』之規定者，經賣方（即被告，下同）催告後仍不履行時，賣方得沒收本契約買賣總價款之百分之15（最高不得超過百分之15）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約有聯立關係之契約。」、第26條第3款約定「本契約房屋之基地由買方另向易秉毅、黃彥翔、顏名伸、李耀民等土地所有權人價購，且本契約同買方與易秉毅、黃彥翔、顏名伸、李耀民等土地所有權人簽訂之『聯悅馨土地預定買賣契約書』具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關聯，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部。」（見本院卷第21頁）；系爭土地契約第17條第3款亦約定：「本契約土地上之房屋由買方另向聯悅建設股份有限公司價購，且本契約同買方與聯悅建設股份有限公司簽訂之『聯悅馨房屋預定買賣契約書』具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關連，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部」（見本院卷第34、35頁），足見兩造於締約時已約定系爭房屋契約與系爭土地契約應共同履行，且對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部。
2.又被告通知原告應於114年8月8日前繳清20樓底板完成款，原告未能依約繳納，原告於114年9月18日簽立系爭切結書，同意於114年12月31日繳清，若逾期仍未繳納，同意被告單方解除契約，以違約論處，有被告提出之切結書在卷可參（見本院卷第87頁），則原告未按期給付價款，經被告定期催告仍未繳付，原告對於被告據此解除系爭房屋契約之效力既未爭執，依前開契約聯立條款之約定，系爭土地契約即應一併發生解除之效力。則於被告115年1月6日發函合法解除系爭房屋契約時，該解除效力自及於系爭土地契約。
3.關於系爭契約之付款，其中房屋部分須依系爭房屋契約附件之付款明細表分期繳付價款（見本院卷第27頁），土地部分則由金融機構之貸款給付，據此，原告已繳付至8樓底板完成款29萬元，累計金額171萬元，均屬房屋款，則原告於僅繳付前揭房屋款後，即未依系爭房屋契約之附件約定繳付，雖已有違反「付款條件及方式」情形，然因土地款部分約定之付款清償期別尚未屆至，故原告僅違反系爭房屋契約之付款條件及方式，就上開已付價金，被告僅得依系爭房屋契約第24條第4款約定沒收本契約(指房屋契約）買賣總價款之15%即74萬4000元（計算式496萬元×15%=744000元），逾此部分即屬無據。
4.至於系爭房屋契約與系爭土地契約雖係聯立契約，然按聯立契約之成立與否、無效、撤銷或解除，固應同其命運，惟其有關法律關係應分別適用各個契約之約定，是如債務不履行之損害賠償、回復原狀、給付違約金等，應依各契約之約定（最高法院110年度台上字第2765號民事判決意旨參照），原告僅違反系爭房屋契約之付款條件及方式，未有違反系爭土地契約之付款條件及方式等情，已如前述，依前揭說明，縱使系爭房屋契約與系爭土地契約係聯立契約，惟關於違約金之給付仍應依各契約之約定內容個別認定，原告既未有違反系爭土地契約之情形，且被告亦非系爭土地契約之締約當事人，自無從主張沒收原告就系爭房屋部分已付之價金，作為系爭土地契約違約之處罰。
5.按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條第2項、第252條定有明文。次按違約金有賠償總額預定性及懲罰性之分，而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。又按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額。而約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任（最高法院82年度台上字第2476號民事裁判意旨參照）。本院審酌系爭建案預計於120年2月8日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施（見本院卷第15頁），尚未完成，被告就其所受損害，並未陳報以供參考，併考量現今社會經濟狀況等一切情狀，認被告得沒收之違約金，應酌減為50萬元為適當。
6.基上，被告雖得以原告違約為由主張解除系爭契約，並自原告已繳納價款中沒收50萬元作為違約金，然就逾此部分之價金即121萬元（計算式：171萬元-50萬元＝121萬元)，則屬無法律上原因而受利益，仍應返還予原告，原告主張依民法第179條規定請求被告返還121萬元，應屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。
四、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查原告請求被告給付前開金額，並未定有給付期限，被告應自受催告而未為賠償時起，始負遲延責任，而本件民事起訴狀繕本於115年3月3日送達被告，有本院送達證書在卷可憑（見本院卷第65頁），是原告請求被告自115年3月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬有據，應予准許，逾此範圍之請求則無理由。
五、綜上所述，就原告已付房屋價款171萬元中，被告僅得沒收50萬元之價金作為違約金，已如前述，則原告依民法第179條規定，請求被告返還121萬元，及自115年3月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 6 月 30 日
民事第六庭 法 官 謝慧敏正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 30 日
書記官 張隆成