臺灣臺中地方法院民事判決115年度重訴字第100號原 告 黃源龍訴訟代理人 李易璋律師被 告 劉庭佑訴訟代理人 廖偉真律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國115年6月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國111年2月21日簽訂「土地買賣契約書（下稱系爭契約書）」及「特別約定」，由被告向原告購買坐落臺中市○○區○○段000地號土地（權利範圍2分之1，下稱系爭土地），雙方議定總價金新臺幣（下同）7,460萬元。
嗣經兩造於113年5月2日另行簽訂「協議書」，實質變更原契約之付款與過戶時程變更，而原告已於113年8月30日依約將系爭土地所有權持分完整移轉登記予被告完畢，現由被告實際占有、收益及開發使用中。詎料，被告取得產權後，迄今仍扣留尾款974萬元拒不給付，原告迭經催告均未獲置理。爰依民法第367條之規定及系爭契約書第3條之約定，請求：⑴被告應給付974萬元予原告，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息；⑵原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）系爭土地為特定農業區，面積4,110.58平方公尺，約0.41006公頃，為原告及其弟黃源裕二人共有，且其上有未辦保存登記建物4棟，門牌號碼分別為臺中市○○區○○路0段00巷000○000○000○000號（下稱系爭建物），依農業發展條例第18條第4項、第16條第1項本文之規定，系爭土地現況無法逕自分割及使被告單獨取得所有權，而被告向原告購地，係為申辦特定工廠納管，並將使用地類別變更以取得單獨所有權（非共同持有）。因此，兩造於系爭契約書第3條約定，用印款、完稅款應同時履行之條件為「農地特定工廠核准後（3月內）」、「使用地類別變更完畢（3月內）」，足徵賣方即原告最重要之義務為協助配合申請農地特定工廠核准及使用地類別變更，而非僅係所有權之變更登記。惟因原告以需要資金為由不斷催促被告付款，被告遂提早於上開進度尚未完成前，先行付款予原告，是被告早已給付超過約定應給付之款項。
（二）原告應配合辦理農地特定工廠登記、使用地類別變更、分割或後續單獨所有權等事項。依系爭契約書第3條約定，可知兩造確實有約定每次付款均有一定條件，復依系爭契約書第11條及111年2月21日之特別約定第4項買賣特別約定事項第5點之約定，可證雙方買賣價金之交付，須待約定之程序完成，始需付款，由於無法確定流程與時間，故以此方式保障買方即被告；若只需移轉登記即給付買賣價金，似無須於契約約定分次給付之付款條件，或特別辦理預告登記或設定抵押權予買方，由此可證關於給付買賣價金之方式，須按照一定流程，並非原告主張由被告自行辦理，而與原告無涉。故本件條件尚未成就，被告自可行使同時履行抗辯，拒絕給付尾款等語。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院所為之判斷：
（一）本件兩造不爭執之事項：
1、坐落臺中市○○區○○段000地號土地（重測前為潭子鄉聚興段191地號，下稱系爭土地），面積4,110.58元平方公尺，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，原係原告與其弟黃源裕所共有（見本院卷第33至34、177至179頁），系爭土地上並有黃源裕申請興建之農舍即門牌號碼臺中市○○區○○路0段00巷000○000○000○000號未辦保存登記建物4棟（下稱系爭建物，見本院卷第33、179頁）。
2、兩造於111年2月21日簽訂「土地買賣契約書」（下稱系爭契約書，見本院卷第17至24頁）及「協議書」（見本院卷第29頁），由被告向原告購買系爭土地權利範圍1/2，總價金為7,460萬元，約定分期給付：簽約款2,486萬元、用印款2,486萬元、完稅款1,488萬元、尾款1,000萬元（見本院卷第20頁）。
3、系爭契約書第3條關於付款期別、應同時履行之條件及另外約定事項：⑴簽約款2,486萬元：簽訂本約，賣方交付所有權狀之同時，買方一次付清（本款項包含定金）；納管完畢給付給賣方（3月內），簽約同時先開立10％支票交由地政士保管、⑵用印款2,486萬元：雙方備齊移轉登記所需文件及用印之同時，買方一次付清；農地特定工廠核准後（3月內）、⑶完稅款1,488萬元：雙方於稅單核下後完納稅款及查無欠稅和依本約交付擔保本票之同時，買方一次付清；使用地類別變更完畢（3月內）、⑷尾款1,000萬元：所有權移轉完竣後，賣方依約第9條規定點交標的物予買方之同時，買方以現金、即期票據或依本約第4條規定履行給付之（見本院卷第20頁）。
4、系爭契約書第12條其他特約事項第8款：「本宗買賣含地上未保存建物共3戶門牌為豐興路2段42巷1-1、1-3、1-5號，並於納管完畢後先移轉稅籍予買方。」、第11款：「為保障買方權利，賣方收取簽約款時應將標的提供給買方抵押設定、預告登記等，上開設定、塗銷之規費由買方負擔。」（見本院卷第23頁）。
5、111年2月21日簽訂之「特別約定」第四項買賣特別約定事項：「⒈本案賣方同意以買方之名義聲請暨配合辦理農廠特登等及土地特定變更等事項。…⒎賣方履行前開約定之內容，本件買賣契約才能正式成立與生效，賣方並同意給付價金1/3款項。」，及第五項其他補充約定：「⒈本買賣因土地法限制，致賣方暫時不能移轉持分給買方，於違章農廠特登畢經過土地變更地目為建地，始能移轉買方。但若因過程當中法規許可或其他因素可移轉，則賣方應立即配合處理移轉登記，不得故意遲延或要求加價等情事，否則，即視同違約。…⒍賣方單純以潭子區興龍段991地號持分1/2賣給買方，以後買方去辦理農特登記及變更地目是否能完成則與賣方無關，相關費用均由買方自付，所有餘款買方亦應依約付清款項，不得藉此拒付款項。⒎賣方僅賣土地給買方，並用買方名義去申請農特登記及地目變更登記，完成之後即應立即配合移轉本件買賣房地所有權給買方。」（見本院卷第29頁）。
6、被告於111年2月21日簽約當日，交付發票人為巨倫機械股份有限公司、發票日為111年3月5日、付款人為臺灣中小企業銀行太平分行、面額500萬元之平行線支票予原告收受，用以給付簽約款（見本院卷第27、31頁）。
7、系爭土地於111年10月20日以雅普登字第062580號設定最高限額抵押權，權利人為被告，債務人為原告，擔保債權總金額1,026萬元（見本院卷第33、177頁）。
8、原告、被告與訴外人黃源裕於113年5月2日簽訂「協議書」，約定：「標的坐落：臺中市○○區○○段000地號上的建築物、臺中市○○區○○路0段00巷000號上面的稅籍編號移轉事項（移轉權利1/2）。協議事項：⑴黃源裕提供辦理稅籍資料給代書辦理移轉給Ａ０３同時Ａ０４給付新臺幣2,000萬元整（土地價款）給Ａ０３並交由黃源裕質押。⑵Ａ０３將土地及稅籍移轉給Ａ０４登記完畢，Ａ０４再給付新臺幣2,000萬元土地價款給Ａ０３。⑶土地變更分割畢Ａ０４把稅籍移轉給黃源裕畢，黃源裕無條件無息返還新臺幣2,000萬元給Ａ０３。」（見本院卷第97至98頁）。
9、被告於113年5月2日交付臺灣中小企業銀行太平分行為發票人及付款人、發票日為113年4月26日、受款人為被告、面額2,000萬元之支票1紙予原告及黃源裕收受（見本院卷第99頁）。
10、原告已於113年8月30日將系爭土地權利範圍1/2以買賣為登記原因，辦理所有權移轉登記予被告（見本院卷第33、177頁）。
11、兩造於113年12月6日簽訂「切結書」，約定：「立切結書人Ａ０４向Ａ０３購買臺中市○○區○○段000地號土地持分1/2（含地上物未保存建物），今業已完成所有權移轉登記，尚有尾款974萬元整未給付，立切結書人承諾完成契約約定事項後即將尾款給賣方。」（見本院卷第35頁）。
12、被告與黃源裕於114年2月7日簽訂「土地分管契約」，約定雙方同意將共有土地按各人持分之面積分管，分管位置如附件分管位置圖所示，日後就共有土地分割時，依分管所定位置予以分割並應協同辦理分割物權登記，被告同意於116年2月28日前無條件將臺中市○○區○○路0段00巷0○0號建物持分1/2之房屋稅籍移轉登記予黃源裕（見本院卷第173至175頁），並於同日經本院所屬民間公證人林貞秀事務所做成公證書（見本院卷第171至172頁）。
（二）原告主張依113年5月2日協議書之約定，原告已於113年8月30日將系爭土地以買賣為登記原因，辦理所有權移轉登記予被告取得權利範圍1/2，被告即應依系爭契約書第3條之約定，給付剩餘之尾款974萬元等情，被告對於尚有尾款974萬元未為給付乙節固不否認，惟抗辯：本件付款條件尚未成就，被告自可行使同時履行抗辯，拒絕給付尾款等語置辯。經查：
1、依據系爭契約書第3條之約定，兩造就系爭土地買賣總價金7,460萬元之給付，原係約定：⑴簽約款2,486萬元，於簽訂本約，賣方交付所有權狀之同時，買方一次付清，另外約定納管完畢給付給賣方（3月內），簽約同時先開立10％支票交由地政士保管；⑵用印款2,486元，於雙方備齊移轉登記所需文件及用印之同時，買方一次付清，另外約定農地特定工廠核准後（3月內）；⑶完稅款1,488萬元，雙方於稅單核下後完納稅款及查無欠稅和依本約交付擔保本票之同時，買方一次付清，另外約定使用地類別變更完畢（3月內）；⑷尾款1,000萬元，所有權移轉完竣後，賣方依約第9條規定點交標的物予買方之同時，買方以現金、即期票據或依本約第4條規定履行給付之（見本院卷第20頁）。亦即尾款應係待至系爭土地「農地特定工廠核准後」及「使用地類別變更完畢」後，於辦理所有權移轉登記及點交之同時給付。
2、惟原告、被告與訴外人黃源裕於113年5月2日另行簽訂「協議書」，約定由被告於113年5月2日先行給付2,000萬元予黃源裕質押，黃源裕則提供系爭土地上之建物、門牌號碼臺中市○○區○○路0段00巷0○0號之房屋稅籍資料予代書，辦理移轉持分1/2予原告，原告再將系爭土地及前開稅籍辦理移轉登記予被告後，被告再給付2,000萬元予原告，待日後系爭土地變更分割完畢，被告將稅籍移轉給黃源裕後，黃源裕即無條件無息返還前開2,000萬元予原告；其後，原告於113年8月30日將系爭土地權利範圍1/2以買賣為登記原因，辦理所有權移轉登記予被告，被告再行給付2,000萬元，確認尚有尾款974萬元未為給付等情，此有兩造與黃源裕簽訂之協議書（見本院卷第97至98頁）、被告於113年5月2日交付之面額2,000萬元支票影本（見本院卷第99頁）、土地第二類謄本（見本院卷第33頁）、土地登記第一類謄本（見本院卷第177頁）、被告於113年12月6日簽立之切結書（見本院卷第35頁）在卷可稽。
3、至於，兩造變更前開付款時程之原因，依據證人即原告仲介Ａ０１於本院審理中證稱：依據特別約定第5項第7點約定，就4,000萬元部分，是要等「農地特定工廠核准後」及「使用地類別變更完畢」後3個月，被告才需給付，但因原告急需用錢，想要一筆錢幫助小孩買房，要求被告先行給付4,000萬元，雙方才會於113年5月2日做此協議書，其中借名登記部分，是後來再行協議的，當時確實是原告方要求的等語（見本院卷第121頁），及證人即被告仲介Ａ０２於本院審理中證稱：中途賣方說急需用錢買房子，以分配其三個兒子，且賣方有說罹癌、來日不久，希望早點拿到買賣價金，賣方就想辦法過戶；原本是無法過戶，因為上面有黃源裕所有之農舍，農發條例規定農地要過戶，其上農舍要隨同移轉，所以原告就請黃源裕先過戶農舍移轉持分1/2給原告，原告再移轉其持分給被告，就可以將系爭土地1/2移轉給買方等語（見本院卷第127頁）可知，係因原告以其個人需求為由，要求被告先行給付4,000萬元。
4、而就尾款之給付時程，依據證人Ａ０１於本院審理中證稱：被告事後於113年12月6日另行書立切結書一事伊也有參與，因伊是賣方經記人，已經解決4,000萬元，賣方就尾款要求要出具切結書，雙方真意是等農地特定工廠登記核准、地目變更後才給付尾款；當時買方知道賣方沒有農舍所有權，所以才過戶1/2農舍稅籍給買方，而尾款部分，就是照合約走；依伊參與本件買賣之認知，原本就是要照合約走，4,000萬元是另外之協議，並沒有取代原本之協議，才會要求被告要出具切結書等語（見本院卷第122、124、125頁），及證人Ａ０２於本院審理中證稱：那時雙方就有講好，暫時先給原告4,000萬元，尾款1,000萬元，要等全部程序完成，就是農特登、地目變更完畢後，才給付給賣方，被告的用意是為免後續原告不配合辦理相關手續；伊也有參與113年12月6日切結書之書立，當時會簽立切結書，是登記完畢剩下尾款1,000萬元，扣除被告代為給付款項，剩下974萬元，因原本就講好過戶只是暫時先給4,000萬元，尾款就要回歸原本契約之約定，等全部手續辦好後才給付；該切結書是代書擬的，目的是確認尾款974萬元，要等手續全部辦完後，被告有給付該尾款之義務等語（見本院卷第127、128頁）可知，當時兩造間之真意，仍係回歸系爭契約書之約定，即須待系爭土地經「農地特定工廠核准」及「使用地類別變更完畢」後，始行給付。
5、佐以，被告於113年12月6日簽立之「切結書」，業經載明「立切結書人承諾完成契約約定事項後即將尾款給賣方」之旨（見本院卷第35頁），確與證人Ａ０１及Ａ０２前開證述內容互核相符，則系爭契約書所約定之「農地特定工廠核准後」及「使用地類別變更完畢」等事項既未完成，原告遽以請求被告給付尾款974萬元，即屬無據，要難准許。況且，依證人Ａ０１及Ａ０２於本院審理中之證述內容（見本院卷第119至125、126至131頁）可知，被告向原告購買系爭土地，係為辦理農地特定工廠核准登記及將使用地類別由「特定農業區農牧用地」變更「工業用地」，以辦理共有物分割以取得單獨所有權。則被告當無可能願意捨棄系爭契約書及特別約定中能確保其後續權益之各項條款，而同意在原告藉由輾轉移轉黃源裕所有之農舍稅籍，以將系爭土地權利範圍1/2辦理所有權移轉登記予被告後，即將全部價金給付完畢，徒增日後原告及農舍所有人黃源裕不願配合辦理「農地特定工廠核准後」及「使用地類別變更完畢」之風險。
6、從而，被告抗辯本件系爭土地之買賣，就尾款之付款條件尚未成就，行使同時履行抗辯，拒絕給付尾款等語，核屬有據，應堪採信。
（三）綜上所述，原告依系爭契約書第3條之約定及民法第367條之規定，請求被告給付尾款974萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 7 月 21 日
民事第六庭 法 官 巫淑芳正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 21 日
書記官 施玉卿