臺灣臺中地方法院民事判決115年度重訴字第28號原 告 豐溢開發有限公司法定代理人 林昊辰訴訟代理人 華奕超律師
彭聖倫律師被 告 陳廣益訴訟代理人 楊榮富律師複代理人 蔣志明律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於中華民國115年9月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、被告為坐落臺中市○區○○○段000000地號（於民國112年3月25日分割增加1212-5地號）、1158-1地號土地及其上同段1360建號建物（門牌號碼為臺中市○區○○○路000號）之所有權人。兩造於111年9月6日簽訂協議書（下稱系爭協議書），並於同年10月13日就上開房地（下稱系爭房地）簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭契約），依系爭契約第2條約定「1.簽約款…應同時履行之事項：於簽訂本契約同時由買方支付簽約款。賣方應同時交付土地及建物所有權狀正本交由特約地政士收執保管。2.備證款…賣方須協助買方取得鄰地1251-56地號土地持分交換及政府單位申請危老重建之核准函文」，然被告出售系爭房地後，已收取價金新臺幣（下同）1800萬元，卻未依約交付權狀、未協助土地交換及危老重建程序，經原告多次催告仍未履行，且另將買賣標的設定抵押權，違反系爭契約第7條及民法權利瑕疵擔保責任，故因被告上開違約情事，原告已合法解除買賣契約，並依系爭契約第8條第2項規定請求被告賠償違約金。原告依系爭契約第2條、第7條、第8條第2項規定及民法第349條、第353條及第259條規定，請求被告返還已受領之買賣價金共1800萬元，及一部請求被告賠償與已收價款同額之違約金即1800萬元中之900萬元作為違約金之賠償。
二、並聲明：被告應給付原告2700萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、依系爭協議書第2條第2款之約定：賣方須於簽立此協議書時配合提供土地使用同意書及危老相關文件由買方先申請辦理危老獎勵。被告依此一約定於簽約後，即將申請危老獎勵之建築物建造執照、核准建築之藍曬圖等資料，交予原告法定代理人，供辦理危老獎勵。兩造簽訂系爭契約前即已取得社團法人台灣建築發展學會（代表人陳慶利）核發之「都市危險及老舊建築物結構全性能評估－初步評估報告書」，隨即持交三份報告書正本予原告法定代理人，被告已善盡協助之能事，原告所寄送之存證信函並無隻字片語敘明被告應協助之事宜，何以能指摘被告違約？又被告於簽約時即已交付權狀予地政士，其後因辦理土地分割而取回土地所有權狀，被告亦以通知原告及徐睿甫向被告委任之吳榮昌律師領回新的土地所有權狀，已完成觀念交付。被告於111年6月13日就1212-4地號土地設定3,000萬元最高限額抵押權予莊美倫、梁哲銘，債權額比例各1/2。被告於簽訂系爭契約時已充分揭露，故於系爭契約第3條第3款約明：「本約標的原有設定之抵押權，其所擔保之未償債務第二順位（設定金額：新台幣3000萬元整，餘額：約新台幣2000萬元），賣方應於貸款撥款前，賣方塗銷第二順位後再由買方核貸銀行代償第一順位（臺中二信）塗銷抵押權」等字樣。被告已於112年2月18日將上開二胎最高限額抵押債務清償完畢，並於112年2月22日塗銷抵押權登記在案，原告主張被告應負權利瑕疵之擔保責任，且違反第7條及民法第349條規定，即無理由。綜上，被告並無違約情事，原告無從解除契約，其據此請求返還買賣價金及依系爭契約請求違約金，均無理由等語。
二、並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
參、本院之判斷：
一、被告並無違約情事：㈠交付權狀部分：
⒈按系爭契約第2條約定「1.簽約款…應同時履行之事項：於簽
訂本契約同時由買方支付簽約款。賣方應同時交付土地及建物所有權狀正本交由特約地政士收執保管。...」（本院卷第25頁）。
⒉原告於另案本院113年度訴更一字第12號返還土地所有權狀案
抗辯：「因1212-4地號土地涉2種分區，若欲向政府申請危老重建，則1212-4地號土地須於政府核定前分割完成，且應持該地號之土地所有權狀及其上建物之權狀，方得辦理分割。陳廣益因而有於112年3月15日暫時取回系爭土地權狀，豐溢公司並於同年3月間郵寄1360建號建物權狀予居間人，以便辦理1212-4地號土地分割後得順利申請危老重建。」，另案被告黃紀恩於另案抗辯：「交付系爭土地權狀及1360建號建物權狀係因受買賣雙方委託，經過買賣雙方同意始交付該部分之權狀，是建築師要申請危老重建時，申請土地分割所需要。」，有該判決書在卷可參（本院卷第391至401頁），足認被告於系爭契約簽約款交付時，確已履行將系爭房地所有權狀正本交由特約地政士收執保管，僅係因辦理土地分割事宜，而又取回權狀。據此，原告主張被告違反系爭契約第2條約定「1.簽約款...」部分，即屬無據。㈡協助買方取得鄰地1251-56地號土地持分交換及政府單位申請危老重建之核准函文部分：
⒈按系爭契約第2條約定「...2.備證款…賣方須協助買方取得鄰
地1251-56地號土地持分交換及政府單位申請危老重建之核准函文」（本院卷第25頁）。
⒉查，被告所為協助事宜，業經其抗辯如上，被告亦抗辯：被
告已善盡協助之能事，原告所寄送之存證信函並無隻字片語敘明被告應協助之事宜，何以能指摘被告違約？然原告迄本院辯論終結時仍未提出被告應配合或協助之具體行為為何，僅空泛以存證信函（本院卷第35至37頁）指摘被告未協助而違約，本院自無從以原告單方面之存證信函推論被告有何違約情事。
㈢設定抵押權部分：
⒈按系爭契約第7條約定：「賣方擔保本約買賣標的產權清楚，
並無一物數賣、被他人占用或占用他人房地，亦無出租、設定他項權利或債務糾紛等情事。如有，賣方應於二款交付前負責理清完畢。」等語（本院卷第27頁）。惟系爭契約第3條第3項約定：「本約標的原有設定之抵押權，其所擔保之未償債務第二順位（設定金額：新台幣3000萬元整，餘額：
約新台幣2000萬元），賣方應於貸款撥款前，賣方塗銷第二順位後再由買方核貸銀行代償第一順位（臺中二信）塗銷抵押權」（本院卷第25頁），是解釋上「設定他項權利」之處理時程，仍應依系爭契約第3條第3款之約定為據。
⒉查，被告已於112年2月18日將上開二胎最高限額抵押債務清
償完畢，並於112年2月22日塗銷抵押權登記在案，此有系爭土地地籍異動索引在卷可參（本院卷第319頁），則原告主張被告應負權利瑕疵之擔保責任，且違反第7條及民法第349條規定，即非有據。
二、綜上所述，被告既無原告所主張之違約情事，則原告依系爭契約第2條、第7條、第8條第2項規定及民法第349條、第353條及第259條規定，請求被告返還已受領之買賣價金共1800萬元，及一部請求被告賠償與已收價款同額之違約金即1800萬元中之900萬元作為違約金之賠償，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 10 月 15 日
民事第二庭 法 官 顏銀秋以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 15 日
書記官 賴恩慧