台灣高等法院台中分院刑事判決 民國八十八年度上易字第一八六三號
上 訴 人 台灣台中地方法院檢察署檢察官上 訴 人即 被 告 丙○○選任辯護人 施瑞章右上訴人因被告竊佔等案件，不服台灣台中地方法院中華民國八十八年五月二十七日第一審判決（民國八十八年度易字第一○二八號，起訴案號：台灣台中地方法院檢察署民國八十七年度偵字第一八八六二號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決撤銷。
丙○○連續意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，處有期徒刑陸月。
事 實
一、丙○○為捷安建設股份有限公司（下稱捷安公司）之負責人，該公司自民國（下同）八十三年間開始在台中縣○○鄉○○○段第四○八〡一三、四○八〡一四地號土地上興建「天下一家」社區三排別墅型房屋，依序分別為Ａ棟、Ｂ棟、Ｃ棟，丙○○並實際主持該社區之規劃、興建；該社區與台灣省農會所有之同段第四
二一、四二二地號土地相毗鄰，詎丙○○竟：㈠基於意圖為自己不法之利益，於八十四年六、七月間，指示不知情之工地主任及技工等人，在上開省農會土地上修築水泥基座之鑄鐵欄杆圍牆、種植樹木花草等物，而竊佔如附圖所示Ａ、Ｂ部分及圍牆之土地（詳如附圖所示），面積達七百五十四平方公尺（公訴人誤為七百三十平方公尺）。㈡其並基於概括之犯意，意圖為自己不法之所有，①就該竊佔之上開七百五十四平方公尺，⑴隱瞞土地係竊佔而來之內情，⑵且進而將該圍牆設計精美、牆上設有美術燈，在該竊佔之七百五十四平方公尺土地上植栽花木，使得該部分土地、圍牆與該社區之房屋、公共設施，在視覺上融為一體，⑶更在該公司銷售房屋之廣告軟式「平面圖集」中，第二、三頁之「８○○○坪安全尊貴的國度」，第四、五頁之「丙區配置圖」，將該興建中之房屋以淺藍色標示，將該竊佔之七百五十四平方公尺土地，連同上開興建中房屋之基地即同段四○八〡一三、四○八〡一四地號土地，一體以淺土黃色標示，且在淺土黃色部分，均以樹型之圖案表示將栽植花木，致一般消費者，在現場觀看或在看過右揭軟式「平面圖集」後，均會誤以為該竊佔所得之七百五十四平方公尺係社區之一部分
，為社區之後花園，且使後排即Ｃ棟房屋有寬大之後院、而無緊迫感，增加購買上開房屋之欲望；②就上開房屋基地旁之一筆一千一百七十八坪土地，⑴於該公司之硬式廣告圖冊中第一五、一六頁，以彩色圖畫，宣稱要設立一個「國際級ＶＩＰ俱樂部」，含來賓停車場、游泳池、羽球場、活動中心（含會客室、三溫暖、乒乓球、撞球、健身房、交誼廳、餐廳、觀景大露台、兒童遊戲室、Kurhaus）、散步道、十八洞迷你高爾夫、籃球場、搥球場、戶外體能設施、水景曲道、錦鯉池、菜圃等設施，更以文字表示「天下一家」的住戶，是永久榮譽會員，免入會費，而且前三年免繳年費；⑵更於買賣契約書附件㈥備註⒌，明文約定該俱樂部之上述內容，且於部分承購戶之契約中明載「永久免年費」，惟該所謂「國際級ＶＩＰ俱樂部」，實係坐落於同段三九六〡一一地號山坡地保育區之農牧用地上，該公司係以「農舍」名義申請建造執照，根本不得作為俱樂部之用途使用，丙○○規劃之上開休閒設施中，游泳池等實係違章建築；③其進而於八十四至八十六年間，利用不知情之銷售人員，利用上開不實之情節，向一般消費者兜售房屋，致附表所示之買受人陷於錯誤，而於附表所示時間，以附表所示總價，買受附表所示房屋，而除備註欄所載有尾款者外，貸款均已付清。
二、案經子○○、壬○○、戊○○、辛○○、庚○○、己○○、癸○○、王迺輝、丁○○、乙○○訴由台灣台中地方法院檢察署檢察官偵查起訴。
理 由
一、訊據被告丙○○坦承為捷安公司負責人，以捷安公司名義，在右揭台中縣○○鄉○○○段四○八〡一三、四○八〡一四地號上，興建「天下一家」社區房屋，並於隔鄰之台灣省農會右揭同段四二一、四二二地號土地上構築附圖所示之圍牆，且於右揭軟式「平面圖集」、硬式廣告圖冊、買賣契約書上為右揭標示與記載，惟矢口否認有何犯行，辯稱：
㈠關於在台灣省農會同段四二一、四二二地號土地上，建造水泥基座之鑄鐵欄杆圍牆，被指為竊佔之部分：
①本件「天下一○○○區○○○道路為一既成道路，該既成道路因長久乏人養護
、管理至兩側蔓草叢生，且於捷安公司搭建防護牆處之上方適有斜坡彎道，並無路燈之設置，於夜間行車至該路段實危險萬狀。捷安公司於天下一家社區完工之際，因預慮日後各承購戶遷入該社區住居使用，各住戶及訪客必往來頻繁，夜行車輛行經該轉彎既成道路時，因乏路燈、防護牆恐有失控衝出道路致生意外傷害之虞，爰臨時於該既成道路旁，即臨天下一家社區基地之台灣省農會所有○○○鄉○○○段四二一、四二二地號土地，搭建設置路燈照明俾免意外，造成過往路人生命、身體健康之損失。是被告搭建之防護牆及路燈設置，實為防護天下○○○區○○道路所有使用人行車安全所必需。此外，復據被告搭建之防護牆上之若干車輛擦撞痕跡，益足資證明被告所慮甚是○○○區○○道路若無該防護牆之設置，則路人行經該路段之際極易造成人車衝出路面、翻落山坡之意外。核被告所為意在保護該路段過往行車安全，非有為自己或第三人取得財產上之不法利益之意圖，甚所彰明！②次查，被告搭建於台灣省農會所有○○○鄉○○段第四二一、四二二地號土地
上之防護牆，純係慮及往來行車安全而搭建，非為占有台灣省農會上開地土地而搭建，此由捷安公司除於既成道路旁設置圍牆，同時於「天下一家」社區土地與省農會土地經界線處搭建水泥竹籬據以區隔，使「天下一家」社區之承購戶未能進入使用省農會於既成道路下方毗鄰於「天下一家」社區之土地之事實，即足確切證明捷安公司並無將省農會之前揭土地置於被告及「天下一家」社區承購戶實力支配之意圖及事實，否則，捷安公司逕將該土地劃歸「天下一家」社區即可，何需同時斥資於土地經界線處建造水泥製之竹籬以示區隔，而使「天下一家」社區之承購戶未能使用省農會之毗鄰土地？是以被告並無為自己或第三人取得財產上之不法利益而占有台灣省農會上開土地之意圖至明。
③第查，按民法第一百七十二條明文規定，未受委任，並無義務，而為他人管理
事務者成立民法上之無因管理。本件被告基於為台灣省農會管理之意思，兼為維護公益，俾免滋生往來行車事故以維護路人之生命身體健康，乃於未受台灣省農會委任，並無義務之情形下自行出資搭建本件之防護牆，核被告所為及其主觀上之意思，顯係成立民法上之無因管理，而與台灣省農會成立民法上之債之關係，惟被告之管理是否適法？雙方之權利義務如何？尚賴雙方加以釐清，縱令被告之管理行為並非適法，亦僅構成民事不法而負有損害賠償責任。被告均不因其無因管理之行為而構成刑法上之竊佔罪法理至明。
④次查，本件捷安公司向台灣省農會洽購該部分土地除業經該農會決議同意出售
在案外，並於八十八年二月十一日進行議價，而於八十九年一月二十七日議定出售價格，現正進行辦理土地分割、移轉登記事宜，足見該農會亦認捷安公司所為搭建臨時圍牆，防護來往之人車公共安全實有其必要性！⑤再者，竊佔罪以行為人主觀上具有財產利益之不法意圖為構成要件，本件被告
雖於台灣省農會土地上之既成道路側邊興築防護圍牆，其目的在於維護行車來往之安全考量，並未對省農會之斜坡土地為任何支配管領、使用收益，而所為之花草、樹木植栽，僅係令原本雜草叢生、垃圾遍布之土地為清潔整理，加以維護公共衛生，亦未有進而管領支配、使用收益據以取得財產上利益之主觀獲利意圖，是故，被告所為興築圍牆之行為，即欠缺主觀之不法獲利意圖，而與刑事竊佔罪之構成要件不符，而無成立竊佔罪之餘地！⑥綜上所述，被告顯無竊佔他人不動產之意圖，欠缺竊佔罪之主觀構成要件，不
應以竊佔罪論處，惟原審卻徒以被告於圍牆內之土地種植花草、樹木，而認被告有不法利益之意圖，未能察及捷安公司對上開土地所為花草、樹木之種植無非僅係為令原本雜草叢生、垃圾遍佈之土地美觀整潔，並做好水土保持以防土石滑落影響承購戶之居家安全，被告實未對該土地有任何實力支配管領之事實，並未因之而獲致任何財產上之不法利益。
㈡本件告訴人等略以：被告所負責之捷安公司於八十四年十月間銷售「天下一家
」Ｃ棟社區時，蓄意將與所有座落台中縣○○鄉○○○段四○八〡一三、一四號土地毗鄰之台灣省農會所有之同地段四二一、四二二地號部分土地旁興築圍牆而成社區之內外屏障，使告訴人（Ｃ棟購買人）等於購屋當時誤以圍牆內之省農會部分土地為房屋基地之一部進而購買其房屋云云，而認被告涉嫌詐欺。
惟查：
①捷安公司於八十三年底興建大甲「天下一家」Ｃ棟社區時，即本先建後售之
宗旨，至八十四年十月間社區房屋次第興建完成，只留房屋細部修飾工程時，始推案銷售，此由告訴人等於鈞院調查時之陳述即可證明，而捷安公司於興建大甲「天下一家」社區時，即於所座落之台中縣○○鄉○○○段四○八〡一三、一四號土地與相毗之台灣省農會所有同地段四二一、四二二地號之斜坡土地地界線間興建擋土牆工程，據以防止省農會土地土方滑落，並據以區隔地界辨明所有權屬；而此擋土牆之興建，高約四、五公尺，詳言之，即省農會四二一、四二二地號之斜坡土地高於捷安公司之大甲「天下一家」社區基地達四、五公尺，經捷安公司於施工時興建擋土牆工程，二筆土地即有約四、五公尺之高度落差，大甲「天下一家」社區基地若無適度之攀越工具，殆無法越入省農會之四二一、四二二地號之斜坡土地，是故此擋土牆工程顯足為二筆土地之地界區隔。復查此擋土牆之興建係於八十四年初伊始，至同年十月完工，此有捷安公司於興建過程之「八十四年五月工務月報」（見辯護意旨㈠狀之證一）所示之施工現場照片及「八十四年十一月工務月報」所示之擋土牆完工之現場照片（見辯護意旨㈠狀之證二）可資為證，而大甲「天下一家」社區之推案銷售係於八十四年十月間，由此顯可佐證捷安公司自始即無使推案銷售後之Ｃ棟承購戶誤以台灣省農會之斜坡土地為「天下一家」社區基地之不法意圖。否則，倘捷安公司果有使Ｃ棟承購戶誤認省農會斜坡土地所有權歸屬之意圖，該擋土牆工程既足以形成地界區隔，捷安公司即不可能採取先建後售之宗旨而先行興建房屋及地界擋土牆，使二筆相鄰土
地形成明顯之地界及落差區隔，並直至擋土牆、房屋次第完工後始推案銷售！再者，倘捷安公司果有使Ｃ棟承購戶誤認之意圖，即非於地界線興建約四、五公尺高度之擋土牆後再行銷售，縱採先建後售之方式，亦應開挖台灣省農會斜坡土地之土方以減緩高度，使二筆土地無法由目視抑或現狀利用而形成地界或使用上之區隔，而非使二筆土地之區隔一望即知，且因擋土牆四、五公尺之高度而難以攀越，使Ｃ棟承購戶明顯無法使用省農會之斜坡土地！②次查，依捷安公司與Ｃ棟承購戶之房屋土地預定買賣契約書第一條之約定「
土地座落：台中縣○○鄉○○○段四○八〡一三、四○八〡一四地號土地，建照號碼為台中縣八二工建字第二七九一號」，足證捷安公司自始所出售於Ｃ棟承購戶者，即為大甲「天下一家」社區之土地，未包括省農會所有之同地段四二一、四二二地號土地，捷安公司並無出售省農會土地之不法行為！③復查，大甲「天下一家」社區房屋，捷安公司自八十五年四月底起陸續開始
辦理交屋於Ｃ棟承購戶，此有Ｃ棟全體承購戶所簽認之交屋同意書可資為證明（見辯護意旨㈠狀之證三），惟按大甲「天下一家」社區土地及省農會土地臨接地界之水泥竹籬，係於八十四年四月間施作完工，此有捷安公司大甲「天下一家」八十五年四月工務報表所示照片（見辯護意旨㈠狀之證四）及證人連建釗之證詞可資為證，而查此水泥竹籬係興建於天下一家社區基地與省農會土地地界擋土牆之正上方，高約一公尺餘，除原有擋土牆之地界區隔外，更進一步顯示二筆土地之區隔界線，Ｃ棟承購戶更難以由社區基地攀越進入省農會所有之斜坡土地，惟Ｃ棟承購戶分別自八十五年四月底（最早交屋為Ｃ１２棟五號郭美雯八十五年四月三十日）起交屋，於交屋當時，均未曾對於鄰地台灣省農會斜坡並非買賣範圍、不用點交於承購戶、承購戶無權使用亦無從使用等事實，向捷安公司提出任何異議或拒絕辦理交付屋、地手續，倘捷安公司於銷售時，果使Ｃ棟承購戶誤認省農會斜坡土地亦屬社區基地，Ｃ棟承購戶交屋當時，又豈會對此地界區隔，無法進入省農會土地等事實未有異議，而完成交付房地之一切手續？基此，亦足證捷安公司並未曾以省農會斜坡土地為社區基地之一部為銷售訴求，亦未因之而使Ｃ棟承購戶陷
於錯誤而購買社區房屋，事理至明！④末查，捷安公司興建大甲「天下一家」社區，無論所使用之建材，抑或規劃
整體建築風格均係一時之選，乃至於社區園林、花卉植栽，更極盡心思、財力，希能給承購戶創造一個安詳家園。捷安公司收取買賣價金，而移轉、交付所興建等值之房地於承購戶，係基於房地買賣對價等值之法律關係，並無任何收取不等值之不法財物之事實，縱令部分承購戶或於買賣當時，存有事實認知之落差，而對省農會土地非屬社區基地有所誤認，惟由捷安公司於天下一家興建、交屋過程之諸多事證，亦足以證明此一認知落差並非捷安公司蓄意欺罔所致，捷安公司收取買賣對價亦本於契約本旨而交付、移轉與買賣價金相當之房地於承購戶，並無以欺罔之方式使其交付顯不相當價金之情形，被告並無刑事詐欺之不法犯行！⑤再者，台灣省農會部分斜坡土地是否係捷安公司應移轉於承購戶之房地買賣
範圍縱有爭議，亦係民事上捷安公司應否負物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任之問題，捷安公司為息爭議，亦已向台灣省農會議定承購，移轉於社區承購戶（已於八十九年一月二十七日議價完成），以負責之態度以杜紛爭，縱令有物之瑕疵擔保及不完全給付責任之爭議，捷安公司亦已為除去瑕疵、補正給付之處理，又如何以民事有待審認裁判之爭議，而科被告以刑事詐欺之罪責？否則既係價金與房地給付相當，逕以雙方存有不完全給付與否之爭議，即謂出賣人有刑事不法所有之詐欺故意與不法意圖，豈非令民事買賣責任與刑事詐欺罪責毫無分野混為一談？致成「買賣標的物存有債務不履行（不完全給付、遲延）即是刑事詐欺」之悖離法理之論斷！⑥綜上足知捷安公司於台灣省農會所有之台中縣○○鄉○○○段四二一、四二
二地號部分土地旁興築圍牆並無使告訴人等於購屋當時誤以圍牆內之省農會部分土地為房屋基地之一部之意圖，且被告亦無以欺罔方式使告訴人交付顯不相當價金之情形，被告所為與詐欺罪之構成要件顯不該當，自無成立詐欺罪之餘地，告訴人所為指訴，顯與事實未符。
㈢就「國際級休閒俱樂部」廣告，被指詐欺部分：捷安公司就「國際級ＶＩＰ俱
樂部」之設施，已申請執照，並將以「農舍」名義興建，完全合法，並無詐騙消費者之情形。
㈣末查，告訴人等所指前揭被告涉嫌詐欺部分，未經檢察官起訴，原審判決亦因
非屬起訴效力所及而未裁判，雖經檢察官上訴，惟此部分既與原起訴竊佔部分之事實並無牽犯或想係競合之關係，即非屬同一案件，即屬未經起訴，原審亦無已受請求之事項未予裁判之違法，是故告訴人等於前揭事實之指訴，辜不論實體關係為何，實非上訴審審究之範圍，併此敘明。
二、經查：㈠被告非但為負責人，房屋銷售時，由其具名與客戶簽訂買賣契約書（見本院卷第
一○三〡一三四頁之契約簽名頁影本），本案案發後，亦由其具名與台灣省農會協商、洽購右揭占用台灣省農會所有同段四二一、四二二地號內右揭七百五十四平方公尺土地；且於右揭硬式廣告圖冊中，接續於第一頁之前言，攤開第二、三頁，自左側起，共三分之二的版面，放著一張大照片，照片中平坦的草地上，一粒高爾夫球靜靜地貼在綠色開球座上，右側則為被告丙○○之照片，照片邊有一段丙○○之感性告白「我不會打高爾夫，偶然一次機會，陪朋友到球場見識，當小球順桿躍起，凌空飛向青青草坪遠遠的那一方，心中突然深深感動〡小小一顆球的天地竟是如此舒展！如此寬闊！。將近四年前，首次接觸這塊，土地幾乎相同的感動再次衝擊，我差一點要叫喊出來：沒錯！這就是我要的寬闊和豁達！我決心，在這兒建一座充滿生命綠的別墅王國，它將屬於能透視人生起落、悠然自適的人，它將屬於真正熱愛生活、心胸開闊的人。這裡是我實現建築理想的新地點，所以萬般謹慎的、全心全意的投入，希望每一位住進來的人，都能感受到生活的尊嚴，天天健康、快樂！」，下方則有丙○○之簽名，更顯見其亦實際負責右揭房屋之規劃、興建，對右揭事實完全知情。
㈡附表所示之買受人，於附表所示時間，以附表所示總價，買受附表所示房屋，而
除備註欄所載有尾款者外，貸款均已付清等情，業據被告及告訴人核對無誤，並提出契約書影本為證，堪以認定。
㈢關於被告負責之捷安公司在台灣省農會同段四二一、四二二地號土地上，建造水
泥基座之鑄鐵欄杆圍牆，竊佔附圖所示七百五十四平方公尺土地，以向附表所示買受人詐欺之部分：
①右揭圍牆及圍牆內土地，係台灣省農會所有之山坡地保育區農牧用地，共計七
百五十四平方公尺等情，業據檢察官帶同台中縣大甲地政事務所派員複丈屬實，製有如附圖所示之複丈成果圖在卷可稽（見偵查卷第一二六頁），且有台中縣○○鄉○○○段四二一、四二二地號土地登記簿謄本在卷可考（見本院卷第一九二〡一九五頁）。
②證人即捷安公司施工兼監工連建釗，於本院訊問時，證述附圖所示之水泥基座
之鑄鐵欄杆圍牆係於八十四年六、七月間蓋好的（見本院卷第一五八頁），堪認被告係自該時點起佔用右揭七百五十四平方公尺土地。
③證人即台灣省農會農牧場長陳山田，於八十七年十二月二十八日檢察官偵查中
供稱「（問：何時發現捷安公司佔用你們的地？）今年一月捷安建設公司與住戶有糾紛時，住戶來告訴我們才知。」（見偵查卷第一一七頁）而台灣省農會亦確於八十七年一月二十三日，向與捷安公司合作規劃之建來成建設股份有限公司，發出台農休閒字第○一八六號函，表示「貴公司於外埔鄉水美村興建別墅，其公共設施部分佔用本會用地○○○鄉○○○段○○○○號，道路旁約二○○平方公尺），請於文到日起十日內自動拆除其圍牆，否則依法究辦，請查照。」有該函影本一件在卷可稽（見本院卷第二七二頁），顯見被告占用右揭土地時，並未得到台灣省農會之同意。
④其將右揭圍牆之水泥基座漆成乳白色，與社區房屋之上層外牆顏色相同，該水
泥基座之鑄鐵欄杆圍牆上設亦有圓形、乳白色之美術燈，且在圍入牆內之台灣省農會所有七百五十四平方公尺土地上植栽花木，使得該部分土地、圍牆與該社區之房屋、公共設施，在視覺上融為一體，此有被告及告訴人提出之照片在卷可稽（見偵查卷第二三、七六、七七、七八、九四、九五、九六頁；本院卷第一三五、一三六頁）；而在該公司銷售房屋之廣告軟式「平面圖集」中，第
二、三頁之「８○○○坪安全尊貴的國度」，第四、五頁之「丙區配置圖」，將該興建中之房屋以淺藍色標示，將該竊佔之七百五十四平方公尺土地，連同上開興建中房屋之基地即同段四○八〡一三、四○八〡一四地號土地，一體以淺土黃色標示，且在淺土黃色部分，均以樹型之圖案表示將栽植花木（見被告及告訴人提出之捷安公司軟式「平面圖集」）。以上情形，在在顯示被告有意將右揭台灣省農會所有坐落台中縣○○鄉○○○段○段四二一、四二二地號上如附圖所示七百五十四平方公尺土地，據為己用。雖其辯稱「被告同時於『天下一家』社區土地與省農會土地經界線處，搭建水泥竹籬據以區隔，使『天下一家』社區之承購戶未能進入使用省農會於既成道路下方毗鄰於『天下一家』社區之土地，即足確切證明捷安公司並無將省農會之前揭土地置於被告及『天下一家』社區之故意」云云，惟查，該地界之大部分（位於東北段）有一自然地塹，最高約有二位成人之高度，自東北方起，至西南方無地塹止，地塹長度非與地界完全一致，而該水泥矮竹籬只築在地塹所在，未將地界位置築完，致Ｃ１、Ｃ２之後院極為平坦，除有右揭照片可稽外，另有辯護人提出之四紙照片可佐（見本院卷第二八一頁），且任何住戶均得自Ｃ１房屋之西側進入該七百五十四平方公尺土地，有右揭軟式「平面圖集」可參，從而，該水泥矮竹籬除有防止人員跌落之功能外，毫無提醒「該處即為地界」之效用，被告所辯無竊佔故意云云，顯不足採信。而核諸常情，一般消費者鮮少於購買有公共設施之集合式住宅時，申請複丈土地、仔細核對基地地界，則其有意詐騙買受人，且告訴人亦堅稱於購買時不知情，亦足認附表所示買受人均誤以為該被告竊佔所得之七百五十四平方公尺係社區之一部分，為社區之後花園，Ｃ棟房屋有寬大之後院、無緊迫感，而陷於錯誤、買受附表所示房屋、並交付附表所示之價金。
㈣就上開房屋基地旁之一筆一千一百七十八坪土地，被告宣稱要設立「國際級休閒俱樂部」，向買受人詐欺之部分：
①該公司之硬式廣告圖冊中第一五、一六頁，以彩色圖畫，宣稱要設立一個「國
際級ＶＩＰ俱樂部」，含來賓停車場、游泳池、羽球場、活動中心（含會客室、三溫暖、乒乓球、撞球、健身房、交誼廳、餐廳、觀景大露台、兒童遊戲室、Kurhaus）、散步道、十八洞迷你高爾夫、籃球場、搥球場、戶外體能設施、水景曲道、錦鯉池、菜圃等設施，此有該硬式廣告圖冊可證。
②而其更以文字表示「天下一家」的住戶，是永久榮譽會員，免入會費，而且前
三年免繳年費；⑵更於買賣契約書附件㈥備註⒌，明文約定該俱樂部之上述內容，且於部分承購戶（如「陳月仙」）之契約中明載「永久免年費」，此有契約書影本一份在卷可稽（見本院卷第八九頁）。
③惟該所謂「國際級ＶＩＰ俱樂部」，據被告所供，係坐落於同段三九六〡一一
地號土地上；惟查，該土地係山坡地保育區農牧用地，此有該筆土地之登記簿謄本一件在卷可稽（見本院卷第六○頁），該公司以「農舍」名義申請建造執照，根本不得作為俱樂部之用途使用，丙○○規劃之上開休閒設施中，游泳池等實係違章建築，並經行政院公平交易委員會於八十八年二月二十三日，以公處字第○二二號處分書，勒令捷安公司「自處分書送達之次日起，應立即停止該虛偽不實及引人錯誤之表示」，有該處分書影本在卷可考（見偵查卷第一四五頁）。
㈤綜上所述，被告於八十四至八十六年間，利用不知情之銷售人員，利用上開不實
之情節，向一般消費者兜售房屋，致附表所示之買受人陷於錯誤，而於附表所示時間，以附表所示總價，買受附表所示房屋，而除備註欄所載有尾款者外，貸款均已付清等情，即均堪認定。至於右揭現場情形，已足以自告訴人、被告提出之照片看出，被告聲請本院勘驗現場，即核無必要，併此敘明。
三、㈠核被告丙○○所為，係犯刑法第三百二十條第二項之竊佔罪及同法第三百三十九條第一項之意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付罪。㈡其所犯竊佔罪，係利用不知情之員工所為，所犯詐欺罪，係利用不知情之銷售人員所為，均屬間接正犯。㈢其先後數詐欺行為，時間緊接，犯罪構成要件相同，顯係基於概括之犯意為之，為連續犯，應依刑法第五十六條之規定論以一罪。㈣其所犯竊佔罪與詐欺罪間，顯有方法結果之牽連關係，為牽連犯，應從一重依連續詐欺罪處斷。㈤本案被告所犯詐欺罪部分，雖未經檢察官提起公訴，惟該部分犯行，與起訴部分有關係，屬裁判上一罪，依審判不可分原則，本院自得併予審理，被告認為本院不得就此部分併予審理云云，有所誤會。㈥原判決對於被告論罪科刑，並予以緩刑之宣告，固非無見，被告上訴否認犯罪，亦無理由，惟原判決對右揭被告詐欺犯行未併予審理，即有可議，自屬無可維持，檢察官上訴請求就被告之詐欺犯行併予審理，為有理由，應由本院將原判決撤銷改判。㈦爰審酌被告尚無犯罪前科，有卷附被告全國前案紀錄表一件在卷可稽，素行良好，然而本案竊佔、詐欺之情節堪稱膽大妄為，顯見其輕忽人情、義理之價值，無視於法秩序之存在，嚴重影響我國資本家之形象，即便是其於案發後想要將竊佔之土地「就地合法」，亦當然不宜給予緩刑之宣告，惟其於竊佔犯罪被發覺後，與台灣省農會商請買受該竊佔之七百五十四平方公尺土地（見偵查卷第七九〡八○頁），並擬以有自耕能力之包商郭啟心名義受領登記，提供予買受人使用（見本院卷第二六○頁被告丙○○之筆錄），而台灣省農會於八十九年一月十七日亦函請郭啟心親自到台灣省農會議價（見本院卷第二八○頁），惟地政機關認因法令規定不得辦理分割移轉，致台灣省農會無法出售（見本院卷第三○七頁台灣省農會⒊⒎台農務財字第○四五二號函影本），惟已顯示被告有意彌補缺失，犯後態度尚佳，特量處主文所示較輕之刑。
四、告訴意旨另略以：①被告於八十四年十月九日出售Ｃ棟第戶予購屋戶林正信，其單價為每坪新台八萬元（見被告所提之明細表），嗣於同年月二十三日出售Ｃ棟第４戶予購屋戶顏鸞儀時，為爭取客戶之購買，意謂顏君所購之價格為Ｃ棟中之最低價，並於契約書中明文「如發現有其他更低價之情況同意比照調整」云云，實則顏鸞儀所購買價格每坪竟比林正信之價格高出二萬五千五百元之鉅，而被告為隱瞞其事，更要求林正信對外宣稱其購買價格為壹仟佰萬元（約合每坪十一萬二千百八百元），足見被告以不實之手法誘騙客戶購買房地。②被告於買賣合約書第十九條第十一款標示：「本社區附屬土地即位於社區西南方面積一千一百七十八坪之土地‧‧‧」，其所指究竟為何，由其文字及相關資料觀之，實易令人混淆。蓋依該條所指面積一千一百七十八坪，應係指座○○○鄉○○○段三九六之一一地號土地（證一），即所謂之「天下一家鄉村俱樂部」預定地而言，然則，該土地實係位於社區之東北方，而非西南方；再者，由於該社區係正對西面之台灣海峽，在視覺上，購屋戶莫不以為該條件指之：「西南方永不興建住宅土地」係指座落同段四○八〡一號土地，即社區左前方之空地而言，蓋該空地於被告銷售時，遭被告予以廣植花木、路燈等與本社區一致之造景，且該土地之面積亦約一千餘坪，加上現場銷售人員之從旁解說，使告訴人等一致認為前揭條款所指即係社區左前方之空地云云，因認被告另有上開詐欺犯行。惟查：
㈠訊據被告矢口否認此部分犯行，辯稱：
①捷安公司興建大甲「天下一家」社區，無論所使用之建材，抑或規劃整體建築
風格均係一時之選，乃至於社區園林、花卉植栽，更極盡心思、財力，希能給承購戶創造一個安詳家園。捷安公司收取買賣價金，而移轉、交付所興建等值之房地於承購戶，係基於房地買賣對價等值之法律關係，並無任何收取不等值之不法財物之事實，捷安公司收取買賣對價亦本於契約本旨而交付、移轉與買賣價金相當之房地於承購戶，並無以欺罔之方式使其交付顯不相當價金之情形。
②「天下一家鄉村俱樂部」預定地，於廣告平面圖之位置係於「天下一家」社區
土地之西南方，其面積如告訴人所自承，係為一千一百七十八坪，由捷安公司規劃園林造景、健康休憩之使用區域，由天下一家住戶使用，永不興建住宅出售，正如房地買賣契約書第十九條第十一款所載。
⑴「天下一家鄉村俱樂部」預定地，於廣告平面圖之位置係於「天下一家」社
區土地之西南方，其面積如告訴人所自承，係為一千一百七十八坪，由捷安公司規劃園林造景、健康休憩之使用區域，由天下一家住戶使用，永不興建住宅出售，正如房地買賣契約書第十九條第十一款所載。而同地段四○八〡一土地，其面積如告訴人所陳，係一千三百坪，與房地買賣契約書第十九條第十一款之約定明顯不符，足證捷安公司所指「保證該土地永不興建住宅出售」者，本係用以規劃休憩、健康活動區域之「天下一家鄉村俱樂部」，即同地段面積為一千一百七十八坪之三九六〡一一地號土地，並無使告訴人等誤認之虞，捷安公司亦無欺岡告訴人等之不法行為，事理至明。
⑵再者，告訴人稱捷安公司所保證永不興建住宅出售之土地係於天下一家社區
之西南方，所謂「西南方」應指地理位置之西南方，而非係廣告平面圖之西南方云云，惟查：如純就地理位置而言，「天下一家俱樂部」預定地即同地段三九六〡一一地號土地係位於天下一家社區土地之東北方，而告訴人等所指之同地段四○八〡一地號土地位於天下一家社區土地之西北方，此由台中縣大甲地政事務所甲圖謄字第一一八六號地籍圖謄本（如附件證物）即足資為證，是故告訴人等所稱捷安公司以「西南方」之廣告平面圖位置及地理位置之差異致告訴人等於錯誤云云，亦明顯與客觀事實不符。
㈡經查：
①被告於八十四年十月九日出售Ｃ棟第戶予購屋戶林正信，其單價為每坪八萬
元，如附表所示，為告訴人與被告所不爭執。而其於八十四年月二十三日出售Ｃ棟第４戶予購屋戶顏鸞儀時，於契約書中增列條文，明載「甲方如發現同期同棟（Ｃ棟）有其他戶價格比本戶低之情況，乙方同意比照同樣價格調整售價。」固有該契約書影本在卷可稽（見本院卷第二六九頁），惟此等銷售行為十分零碎，未如整體廣告之設計、現場之規劃，被告是否參與個別客戶之買賣洽商、訂約行為，甚有可疑，因而被告是否確知前有林正信買得之低價，是否參與顏鸞儀部分之洽商、訂約，均缺乏證據證明，從而，此部分所謂「甲方如發現同期同棟（Ｃ棟）有其他戶價格比本戶低之情況，乙方同意比照同樣價格調整售價。」依罪疑惟輕之原則，只堪認民事上之法律糾紛。
②捷安公司於買賣契約書第十九條第十一款固標示：「本社區附屬土地即位於社
區西南方面積一千一百七十八坪之土地，由乙方（即捷安公司）負責完全之規劃，保證該土地永不興建住宅出售，而係規劃為休憩、健康之活動區域。」有契約書影本在卷可稽（見本院卷第七九頁），而查：
⑴該條款未標示地號為何，易引起誤會，固不待言。而可能為一千餘坪之土地
，在立於系爭社區，面對西方台灣海峽時，正前方之同段四○八〡一地號土地四八○○平方公尺即一千四百五十二坪（見本院卷第六四頁同段四○八〡一地號土地登記簿謄本）、右前方之同段三九六〡一一地號土地三八六九平方公尺即一千一百七十坪土地，均為未經核對地籍圖謄本、土地登記簿謄本時，可能之推斷。被告堅稱所謂「西南方」之土地一千一百七十八坪，係指同段三九六〡一一地號土地云云，因同段三九六〡一一地號土地之面積一千一百七十坪確較同段四○八〡一地號土地之面積一千四百五十二坪，較為接近一千一百七十八坪，則被告所辯即有部分可信之處。
⑵再者，就地籍圖上地理位置觀之（見本院卷第二五五頁），被告所指之同段
三九六〡一一地號一千一百七十坪土地位在右揭「天下一家」社區之東北方，告訴人所指之同段四○八〡一地號一千四百五十二坪土地位在右揭「天下一家」社區之西北方，均非位於該社區之「西南方」。則告訴人指稱被告故意利用買受人面對台灣海峽時之錯覺，而以為前方面對台灣海峽之同段四○八〡一地號土地不會蓋整排房屋擋住景觀云云，固有其可能，惟本於罪疑惟輕之原則，此部分亦僅能認係契約書上「誤載」所致。
五、據上論斷，應依刑事訴訟法第三百六十九條第一項前段、第三百六十四條、第二百九十九條第一項前段，刑法第三百二十條第二項、第三百三十九條第一項、第五十六條、第五十五條，罰金罰鍰提高標準條例第一條前段，判決如主文。
本案經檢察官甲○○到庭執行職務。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十九 日
台灣高等法院台中分院刑事第八庭
審判長法 官 羅 得 村
法 官 古 金 男法 官 林 輝 煌右正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 劉 恒 宏中 華 民 國 八十九 年 三 月 三十一 日附錄：
刑法第三百二十條意圖為自己或第三人不法之所有，而竊取他人之動產者，為竊盜罪，處五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。
意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定處斷。
前二項之未遂犯罰之。
刑法第三百三十九條意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。
附表編號 買 受 人 簽約日 總坪數 總價（萬元） 備 註Ａ１ 吳瑞喜 ⒑⒉ 107.65 1240Ａ２ 陳美妃 ⒒⒐ 98.72 1100Ａ３ 乙○○ ⒒⒈ 98.72 950 尾款未付，爭執數額Ａ５ 王迺輝 ⒎⒏ 98.72 935Ａ６ 李忠家 ⒒⒈ 98.72 950Ａ７ 丁○○ ⒒⒈ 98.72 950Ａ８ 庚○○ ⒊⒙ 98.72 850Ａ 子○○ ⒈⒑ 100.02 1085Ａ 李枝璋 ⒓⒘ 100.02 1120Ａ 李木水 ⒒⒈ 98.72 950Ａ 李文輝 ⒒⒈ 98.72 950Ａ 黃 竹 ⒊ 107.65 1035Ｂ１ 賴重仁 ⒍⒑ 77.48 936Ｂ２ 陳玉葉 ⒈⒐ 68.44 720Ｂ３ 王麗華 ⒑⒈ 68.44 770Ｂ５ 陳繹元 ⒉⒎ 68.44 600Ｂ６ 李素珍 ⒒ 68.44 720Ｂ７ 楊勝吉 ⒈⒍ 68.44 700Ｂ８ 李榮華 ⒒ 68.44 718Ｂ 林秀枝 ⒒⒋ 68.44 700Ｂ 李木火 ⒓ 68.44 601Ｂ 林相君 ⒒⒘ 69.75 800 尾款二十一萬元未付Ｂ 黃明華 ⒉ 69.75 655Ｂ 呂麗香 ⒓⒐ 68.44 600Ｂ 林淑蘭 ⒒⒕ 68.44 650Ｂ 吳文夫 ⒈⒊ 77.48 620Ｃ２ 劉洪伊琳 ⒑ 97.50 900Ｃ３ 陳月仙 ⒒⒌ 88.59 920Ｃ５ 顏鸞儀 ⒑ 88.59 935Ｃ６ 孟月嬌 ⒐⒐ 88.59 825Ｃ７ 己○○ ⒎⒛ 88.59 920Ｃ８ 孟曾墩 ⒑⒈ 88.59 800Ｃ 陳淑鳳 ⒒⒋ 88.59 795 已經法院拍賣掉Ｃ 孟月娥 ⒑⒈ 88.59 800 尾款八萬元未付Ｃ 王郭美雯 ⒑⒚ 88.59 925Ｃ 陳淑如 ⒋⒊ 88.59 820Ｃ 李珮琪 ⒉ 88.59 830Ｃ 莊寶霜 ⒋⒊ 88.59 806Ｃ 紀文源 ⒑⒓ 88.59 796Ｃ 陳金燧 ⒑ 88.59 900Ｃ 林正信 ⒑⒐ 97.50 780
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