台灣高等法院台中分院刑事判決 九十年度上易字第二四四一號
上 訴 人即 自訴人 甲○○自訴代理人 乙○○被 告 丙○○右上訴人因被告詐欺等案件，不服臺灣苗栗地方法院八十九年度自字第二十七號中華民國九十年九月三日第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決撤銷。
丙○○意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，處有期徒刑肆月，如易科罰金，以參佰元折算壹日。
事 實
一、丙○○原係彪馬建設有限公司（下稱彪馬公司）負責人，於民國八十一年間在坐落苗栗縣苗栗市○○段二七四七─一二四至二七四七─一三０、二七四七─一三四等地號土地上鳩工興建地上八層，地下一層合計八十戶之集合式住宅，並於八十二年五月二十六日完工取得使用執照。竟意圖為自己不法之所有，於八十三年四月間，明知坐落苗栗縣苗栗市○○段二七四七之一二四地號上，門牌號碼苗栗市○○里○○街○○○號隔間地下一樓（地下一樓全部建號為一七０八號，其主要用途為防空避難室及停車場）之地板上有該大樓公共使用之化糞池出口蓋，竟為隱匿上情，將該出口蓋以磁磚覆蓋，未告知甲○○，致林女陷於錯誤，連同上開門牌號碼一、二樓建物以總價新台幣（下同）七百八十萬元購入（其中一部分價金係以土地交換），嗣因化糞池內機件故障，糞水四溢，甲○○始悉上情。
二、案經甲○○提起自訴。
理 由
一、訊據被告丙○○矢口否認有詐欺、竊佔等犯行，辯稱：Ⅰ本案係自訴人甲○○以其所有座落苗栗縣○○鄉○○○段土地賣給予被告，被告以龍觀天下房屋賣給自訴人，雙方交換，差額另行支付對方，房屋係成屋且係現況交屋。Ⅱ地下室部分建號一七０八號係法定防空避難室，係全體住戶所有，一七八二建號部分則為被告公司所有，經建管單位發照，地政單位測量登記，被告按持分比例分予自訴人所有並使用，並無不法竊占或詐欺之違法行為。Ⅲ該棟大樓化糞係設計在該地中心點地下室底下，經建管單位核准，洽為自訴人地下室住屋之下方。Ⅳ該化糞池於八十八年間故障，被告代為清理付款，此次又故障，自訴人理應與其他住戶共同分擔，因溝通不良反而再度向被告需索，無法接受云云。
二、本院查：㈠苗栗市○○段一七六四建號房屋（包括地上一、二樓及騎樓部分，不含自訴人所
使用之地下室部分）係於八十二年四月二十五日完成建築。而該棟大樓之地下室建號一七０八部分，總面積一七九０．八三平方公尺（含目前自訴人佔用部分），主要用途為防空避難室兼停車場，於八十二年六月二十二日第一次登記，自始即為區分所有建物建號一六九三至一七七０所共同等情，有建物登記謄本附原審卷可查。自訴人及其配偶乙○○於八十三年四月二十一日與彪馬公司（被告為代表人）訂立買賣契約，約定由自訴人及乙○○共同提供坐落苗栗縣造橋鄉土地（價值六百萬元）與彪馬公司建造之上開房地（包括門牌號碼苗栗市○○里○○街○○○號地上一、二層及自地下一層建號一七０八號隔成部分）互易（價格七百八十萬元），不足差額一百八十萬元由自訴人補足後，一七六四建號房屋及坐落土地之應有部分於八十三年五月十七日移轉為自訴人所有等情，亦有買賣契約書影本及上開建物登記簿謄本附卷可查，參酌上開房屋移轉登記時間及被告、自訴人於本院調查時均陳稱係房屋建築後始買賣等情觀之，本件係成屋現狀買賣應無疑義。
㈡原審於八十九年九月二十二日會同地政事務所人員勘驗結果：Ⅰ上開自訴人所購
地下室部分滿地污水，瀰漫惡臭。Ⅱ該地下室下方確為該棟大樓化糞池公共設施所在。Ⅲ平面圖上之停車場位置四邊有牆壁相隔，無法與其他地下室空間相連等情，有勘驗筆錄及實測圖及現場相片幀附原審卷可查。參酌：①原審卷附苗栗縣政府建設局八十九年七月十七日八九建管字第八九Ｅ0000000號函示：公寓大廈公共化糞池位置所在處所，應為共用部分不得獨立使用供做專有部分等語。②自訴人指訴彪馬公司將上開化糞池出口鋪設磁磚，因糞水溢出，始發現其地下室下方設有化糞池等語，被告於本院調查時對化糞池上原係鋪設磁磚一節未予爭執，且有現場相片可佐。③本件房地以七百八十萬元出售，價值非低，就常情而論，難以想像在明知公共化糞池開口在其室內之情形下，同意支出鉅額代價購買上開房地。本院認就本件買賣言，公共化糞池之出口設在自訴人購買之房屋內應係契約內容之重大事項，彪馬公司應有事前告知義務，其代表人隱諱上情未予告知，應認與積極施用詐術同，且因而致自訴人陷於錯誤而購買上開房地。
㈢另被告抗辯，公司出售自訴人地下室部分係屬一七八二建號部分，該部分為彪馬
公司所有云云，然查：Ⅰ本大樓地下室建號為一七０八，其主要用途為防空避難室兼停車場，於八十二年六月二十二日第一次登記後，自始即為區分所有建物建號一六九三至一七七０所共同等情，已見前述。Ⅱ依原審卷附苗栗縣地政事務所八十九年七月十四日八九苗所一字第四二０四號函，並無勝利段一七八二建號記載。且苗栗縣政府建設局八十九年七月十七日八九建管字第八九Ｅ0000000號函檢送之八二栗建管苗字第一六九號使用執照之地下室竣工平面圖所示：地下室全部係防空避難室兼停車位及其他水箱、機房等並無住宅處所等情。Ⅲ至被告於原審提出之苗栗縣苗栗地政事務所建物測量成果圖所示，地政事務所依據彪馬公司八十二年七月七日之申請，於八十八年三月間，將本件大樓地下室一七０八建號分割出一七八二建號（包括出售自訴人之地下室部分）部分，依證人即苗栗地政事務所上開測量成果圖製作測量員林瑞泰於原審九十年一月八日調查時證稱：本件係依據彪馬公司申請前往測量，根據測量結果當時伊即自行編上一七八二建號，其後因不合登記規則無法登記，依規定相關登記人員應會知測量人員將該成果圖及編定之建號作廢不再留存，但因疏忽致當事人取得該應作廢之成果圖等語，是無論彪馬公司或被告就地下室部分並無專有所有權甚明。Ⅳ至被告主張其就地下室面積八一四平方公尺部分（包括出售自訴人部分）有使用權一節，並提出與其他住戶之買賣契約書第四條為證，然查依買賣契約書第四條地下室屬權部分約定：本房屋地下室共一層七四五平方公尺為共同使用部分之面積，依各戶私有面積比例持分，隨同房屋為甲方所共有，作為公共設施。其餘非屬於共同使用部分為：地下室汽車停車場面積約八一四平方公尺，其使用權按既定編號專屬另購買車位之各住戶所有及使用等語，是就八一四平方公尺部分，契約文字上顯未約定由彪馬公司使用此其一，復次，約定該部分之用途係汽車停車場，其使用權按既定編號專屬另購買車位之各住戶甚明，是被告此部分之抗辯亦無足採。
三、核被告所為係犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺罪。查九十年一月四日修正，同年月十日經總統公布施行之刑法第四十一條第一項規定：「犯最重本刑為五年以下有期徒刑以下之刑之罪，而受六個月以下有期徒刑或拘役之宣告，因身體、教育、職業、家庭之關係或其他正當事由，執行顯有困難者，得以一元以上三元以下折算一日，易科罰金。但確因不執行所宣告之刑，難收矯正之效，或難以維持法秩序者，不在此限」，亦即修正前刑法第四十一條原規定所犯最重本刑為三年以下有期徒刑之罪，而受六個月以下有期徒刑或拘役之宣告，因身體、教育、職業或家庭之關係，執行顯有困難者得為易科罰金，已修正為同條第一項前段為所犯最重本刑為五年以下有期徒刑之刑之罪，而受六個月以下有期徒刑或拘役之宣告，因身體、教育、職業、家庭之關係或其他正當事由，執行顯有困難，得為易科罰金，並於同年0月00日生效，比較新舊法以新法較有利於行為人，應予適用。原審不察，遽予無罪之諭知，自有未洽，自訴人上訴意旨，指摘原判決不當，非無理由，自應予撤銷改判，爰審酌被告犯罪之動機、目的、手段、生活狀況、智識程度、犯罪所生之損害及犯罪後態度等一切情狀，量處如主文第二項所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。
四、自訴意旨另認：Ⅰ本件被告交付之房屋權狀部分合計僅三十七坪，與契約書所載
六十．四八坪不符，認被告另涉有詐欺罪嫌。Ⅱ被告出售之地下室部分係全體住戶所共有，非被告經營之彪馬公司所有亦未約定使用權，此部分應犯竊佔罪嫌云云。經查：
⑴本件係現屋買賣已見前述，亦即自訴人係於建物完成後，實際參觀過現有建物而
買受，是被告如何就面積不足之房屋施用詐術使自訴人陷於錯誤而買受即有可疑。
⑵本件建物買賣係於八十三年四、五月間訂約及移轉登記，迄本件訴訟提起之八十
九年五月十七日已有六年之久，且參酌自訴內容，本案顯係以自訴人發覺大樓化糞池設於自訴人所購地下室內無法處理為起因，由自訴人於交屋後六年間就坪數不足問題未為爭執觀之，被告就此部分是否有施用亦有疑問。
⑶依被告於原審提出之面積計算資料，自訴人購買建物一樓、二樓、騎樓、陽台分
別為二十七．七四、四十七．八三、十九．五六、五．二五平方公尺，地下室實際佔用面積為七十七．一０平方公尺，而分擔之大小公共設施分別為十四．十四、八．三三平方公尺，就一樓、二樓、騎樓、陽台部分核與登記謄本相符，而自訴意旨就買受面積之計算，不但刻意忽略應分擔之公共設施且就地下室部分依共有之比例計算，而非以其實際佔用之面積計算。綜合上述，難謂被告就此部分有何詐欺可言。
⑷至竊佔罪嫌部分，被告所經營之彪馬公司就地下室部分並無單有所有權，至使用
權部分，就被告所提出之買賣契約書亦未載明已見前述，然使用權之約定非必以書面約定始生效力，本院參酌：Ⅰ彪馬公司當初係將部分地下一樓隔成四間分別與地下一、二樓出售等情，業據兩造一致陳明卷。Ⅱ就隔間產權及使用權部分，除本案訴訟外，自訴人並未提出其他住戶就此有何爭訟存在之證據或指明其調查途徑。Ⅲ本案訴訟係起因於化糞池外溢之處理亦見前述。Ⅳ自訴人在取得系爭房地所有權移轉及交付六年間就地下室僅有使用權，其產權係分別共有之事實並未提出訴訟等情綜合觀之，就彪馬公司擁有地下一樓四戶隔間使用權部分至少經分別共有人默示同意應何認定，是被告尚難謂有竊佔之故意甚明。
⑸自訴人就上開部分既與前揭有罪部分依牽連犯裁判上一罪起訴，本院不另為無罪諭知。
五、據上論結，應依刑事訴訟法第三百六十九條第一項前段、第三百六十四條、第二百九十九條第一項前段，刑法第二條第一項前段、刑法第三百三十九條第一項、第四十一條第一項，罰金罰鍰提高標準條例第一條前段、第二條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 一 月 二十三 日
臺灣高等法院臺中分院刑事第四庭
審判長法 官 洪 耀 宗
法 官 江 德 千法 官 劉 登 俊右正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 鄧 智 惠中 華 民 國 九十一 年 一 月 二十四 日
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