臺灣高等法院臺中分院刑事判決 九十二年度上易字第一一七八號
上 訴 人 臺灣臺中地方法院檢察署檢察官被 告 庚○○右上訴人因被告背信案件，不服臺灣臺中地方法院九十一年度易字第三一九一號中華民國九十二年五月五日第一審判決（起訴案號：臺灣臺中地方法院檢察署九十一年度偵字第一三六四六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決撤銷。
庚○○為他人處理事務，意圖為自己不法之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以參佰元折算壹日。
事 實
一、庚○○執業代書，平日以替他人仲介買賣及辦理不動產所有權移轉登記為業。緣於民國（下同）九十年五月間，有乙○○、壬○○、丙○○、甲○○、及戊○○等五人，欲向台中市「三合泰建設股份有限公司」（以下簡稱為「三合泰建設公司」）購買該公司在台中縣○○鎮○○○段十塊厝小段所建築之三層樓房各一棟（含基地）。經「三合泰建設公司」之代表人辛○○委請庚○○與乙○○、壬○○、丙○○、甲○○、及戊○○等五人聯絡，介紹並洽談「三合泰建設公司」所有各如附表所示門牌號碼之房屋與基地之買賣事宜。嗣經乙○○、壬○○、丙○○、甲○○、及戊○○等五人與「三合泰建設公司」達成買賣合意，雙方乃於九十年五月三十日簽訂「不動產買賣契約書」各一份（共五份），乙○○、壬○○、丙○○、甲○○、及戊○○等五人同意以每戶（含房屋及基地）總價新臺幣（以下同）二百三十萬元之價格，向「三合泰建設公司」購買各如附表所示門牌號碼之房屋與基地，並約定乙○○等五人在契約成立同時應先給付「三合泰建設公司」定金二十三萬元，上開不動產買賣之所有權移轉登記（即俗稱之過戶）事宜，並委由庚○○辦理，房屋則預定於九十年六月三十日點交。嗣乙○○等五人除於訂約當日各交付十萬元（共計五十萬元）予庚○○之外，並於同年六月下旬，再分別交付十三萬元（共計六十五萬元）予庚○○，亦即五人共交付一百十五萬元之定金予庚○○保管。庚○○明知上開一百十五萬元係屬乙○○等五人所交付之不動產買賣定金，如「三合泰建設公司」有不能履行買賣契約之情事，依約即需返還上開定金給乙○○等五人，而其接受乙○○等五人之委託，於「三合泰建設公司」未履行契約前，亦應善盡保管定金之責，詎其為乙○○等五人處理事務，竟意圖為自己不法之利益，在「三合泰建設公司」尚未能將附表所示門牌號碼之房屋與基地之所有權狀及相關過戶所需資料交其辦妥所有權移轉登記之情況下，竟違背其任務，對乙○○等五人主張以上開一百十五萬元之定金，抵償辛○○積欠其個人之債務，即：借款八十五萬元、代繳之二萬二千一百零五元房屋稅、六萬八千元居間介紹費、十一萬七千元之代付款（其中五萬元係給付積欠聯信商業銀行之利息，另六萬七千元係給付積欠台中商業銀行台中分行之利息）、以及代付施作其中四戶房屋樓梯扶手之費用三萬五千元。其間，乙○○等五人因見庚○○並未依約辦妥不動產之所有權移轉登記，向庚○○查詢，庚○○尚稱願於九十年九月十五日以前辦理上開買賣不動產所有權移轉登記相關事宜，否則願退還定金，並簽定聲明書共五紙交予乙○○等五人收執。惟庚○○簽立上開聲明書後，亦未依約辦理過戶手續，且避不見面。經乙○○等五人向「三合泰建設公司」及銀行查詢，始知「三合泰建設公司」曾以附表所示房屋其中之三戶與另一筆土地，共同向臺中商業銀行南豐原分行貸款八百餘萬元，積欠多期利息未為給付，且辛○○因與另名代書己○○之間存有債務糾紛，附表所示房屋與基地之所有權狀亦均在己○○代書處，庚○○跟本無法辦理附表所示房屋與基地之所有權移轉登記，乙○○等五人迫於無奈，乃經由代書己○○再與「三合泰建設公司」代表人辛○○洽談附表所示房屋與基地之買賣與所有權移轉登記等事宜。後經己○○居間達成協議，乙○○等五人並依據約定將應該給付之買賣價金（每戶平均仍為二百三十萬元）代為清償「三合泰建設公司」代表人辛○○積欠己○○之代書費共計六萬元、及該公司積欠臺中商業銀行南豐原分行之附表所示房屋與土地之抵押貸款每戶二百二十五萬元、以及辦理附表所示房屋與土地所有權移轉登記所需繳納之土地增值稅、契稅、地政規費、與代書費用後，代書己○○才將附表所示房屋與基地之所有權辦理移轉登記給乙○○等五人。而庚○○雖知上情，仍違背委託意旨而不將乙○○等五人每人所繳納之二十三萬元定金返還給乙○○等五人，致使乙○○等五人受有上開財產之損害。
二、案經被害人乙○○、壬○○、丙○○、甲○○、及戊○○訴請臺灣臺中地方法院檢察署檢察官偵查起訴。
理 由
一、訊據本案被告庚○○（以下簡稱為被告）雖坦承伊確有於前開時間，居間處理上開不動產買賣事宜，亦坦承伊確有向告訴人乙○○等五人每人各收受買賣定金各二十三萬元（五人共計一百一十五萬元），且伊雖未能實際替告訴人乙○○等五人辦理前開不動產所有權移轉登記完成，但伊確仍未將上開定金返還告訴人乙○○等五人，惟被告仍堅決否認伊有何背信之犯罪情事，並辯稱：（一）辛○○曾經透過伊向伊之友人戴高明借款八十五萬元，事後伊詢問辛○○要如何還款，辛○○即告稱其在臺中縣清水鎮尚有五戶房屋尚未出售，要伊處理並詢問是否有人要買這五戶房屋，同時辛○○又告稱告訴人壬○○曾打電話表示購屋意願，伊乃找告訴人壬○○洽談，惟辛○○所定每戶售價為二百六十萬至二百八十萬元，後為集體購買以便辛○○同意降低買賣價金，乙○○、丙○○、甲○○、及戊○○等四人亦表達購屋意願，經伊協商，雙方乃以每戶二百三十萬元成交，辛○○之配偶癸○○並有出具授權書，委任伊處理出售上開五戶房屋之相關事宜，嗣至九十年五月二十一日至二十三日間，伊乃先向五位告訴人收取訂金十萬元，並約定於九十年五月三十日簽訂不動產買賣契約，迨至九十年五月三十日伊乃帶同辛○○一起至壬○○住處與五位告訴人簽約，並由伊向五位告訴人再各收取十三萬元，告訴人並未言明何時可將該筆訂金交予辛○○，又伊向五位告訴人所收取之一百一十五萬元，雖未實際交予辛○○，但告訴人在九十年五月二十一日至二十三日所支付之定金各十萬元，伊由讓癸○○簽收，且該一百一十五萬元，伊之所以未實際交予辛○○，是因辛○○同意將其中八十五萬元，用以清償辛○○所積欠之八十五萬元借款。至其餘之三十萬元，則係辛○○同意用以抵償相關費用，其中兩萬二千一百零五元用以給付上開五戶房屋之房屋稅；六萬八千元係辛○○應給付予伊之介紹費；五萬元係給付積欠聯信商業銀行之利息；六萬七千元係給付積欠臺中商業銀行臺中分行之利息；另因伊有代為僱工施作上開五戶房屋之其中四戶之樓梯扶手，並支付三萬五千元，故亦予以扣除；（二）九十年五月三十日簽約當時雖已知辛○○有以上開五戶房屋均有向臺中商業銀行南豐原分行貸款並設定抵押，但伊並不知辛○○積欠銀行款項之額度，嗣伊曾與告訴人至臺中商業銀行，表示要先由告訴人各給付二百萬元予臺中商業銀行，請該銀行塗銷抵押權，但該銀行人員不同意，且因上開五戶房屋之所有權狀，均遭己○○代書扣留，所以無法辦理過戶手續，且伊因辛○○未能解決上開積欠臺中商業銀行之貸款，亦曾請五位告訴人先不要給付九十年六月八日應給付之分期價款二十三萬元，伊係受「三合泰建設公司」方面委託處理本件買賣事宜，而非受告訴人委託，況本件買賣事宜，伊有謹慎處理，並曾多次至臺中商業銀行瞭解上開貸款要如何處理解決，也曾聯絡己○○，詢問「三合泰建設公司」須還多少錢，己○○才願意返還所有權狀，伊並無背信犯行等語。
二、然查：
（一）本案告訴人乙○○、壬○○、丙○○、甲○○、及戊○○等五人，確有在九十年五月三十日與「三合泰建設公司」簽訂不動產買賣契約，由告訴人乙○○、壬○○、丙○○、甲○○、及戊○○等五人各以二百三十萬元之價格，向「三合泰建設公司」購買各如附表所示門牌號碼之房屋與基地，此有不動產買賣契約書影本共五件在卷可稽。依據上開不動產買賣契約第九條之約定，代書費用係由買賣「雙方」共同負擔，文義甚明（另依據被告於原審所提出之「購屋訂金收據，如買賣成交，買方亦應支付成交總價百分之一給公司作為服務費，另需支付代書費）。且辦理土地與建物所有權之移轉登記，需要買方會同辦理，如非獲得委任授權，被告如何可以代理「三合泰建設公司」與告訴人乙○○、壬○○、丙○○、甲○○、及戊○○等五人辦理雙方所買賣不動產之所有權移轉登記？被告辯稱未受告訴人乙○○等五人委任（意即其係無權代理），所辯難認可採。被告承辦上開不動產所有權移轉登記之事務，縱使尚未收取代書費用，其係同受買賣雙方之委任承辦各該不動產所有權移轉登記之事務，要無疑義。徵之被告於偵查中，亦坦承告訴人乙○○等五人有委任其辦理過戶手續（見偵查卷宗第九三、一一八頁），在原審法院訊問時，亦曾坦承此情（見原審卷宗第五六頁），被告嗣再辯稱：伊僅受「三合泰建設公司」委任云云，而否認伊與告訴人乙○○、壬○○、丙○○、甲○○、及戊○○等五人之間，就附表所示不動產所有權移轉登記之事務，彼此具有委任關係，此部分所辯核與不動產買賣契約書之記載不符，尚非可採。本案被告既有受告訴人乙○○、壬○○、丙○○、甲○○、及戊○○等五人之委任承辦上開不動產所有權移轉登記之事務，被告因受此委任依約又有報酬請求權，依據民法之規定，本應善盡善良管理人之注意義務（縱無報酬約定，亦與盡與處理自己事務為同一之注意）。而定金在買賣契約履行時，固應充作買賣契約價金之一部而交付賣方，但如契約因不可歸責於買方之事由致不能履行時，定金則應返還買方（依據卷附買賣契約書第十一條之約定，在此情形賣方並須加倍返還所受領之定金），此不但為民法所規定，更經上開買賣契約書明白約定。被告執業代書，對此常識與契約所約定之事項，要無推稱不知之理。而本案被告雖接受委任辦理附表所示門牌號碼之房屋與基地所有權移轉登記之事務，但「三合泰建設公司」代表人辛○○始終無法將上開不動產之全部所有權狀交其辦理所有權移轉登記之手續，此係被告所自承之事實。另告訴人乙○○等五人因見被告始終無法依約辦理過戶手續，經向「三合泰建設公司」及銀行查詢，知悉「三合泰建設公司」曾以附表所示房屋其中之三戶與另一筆土地，共同向臺中商業銀行南豐原分行貸款八百餘萬元，積欠多期利息未為給付，且辛○○因與另名代書己○○之間存有債務糾紛，附表所示房屋與基地之所有權狀亦均在己○○代書處，被告跟本無法辦理附表所示房屋與基地之所有權移轉登記，告訴人乙○○等五人迫於無奈，乃經由代書己○○再與「三合泰建設公司」代表人辛○○洽談附表所示房屋與基地之買賣與所有權移轉登記等事宜，後經己○○居間達成協議，告訴人乙○○等五人並依據約定將應該給付之買賣價金（每戶平均仍為二百三十萬元）代為清償「三合泰建設公司」代表人辛○○積欠己○○之代書費共計六萬元、及該公司積欠臺中商業銀行南豐原分行之附表所示房屋與土地之抵押貸款每戶二百二十五萬元、以及辦理附表所示房屋與土地所有權移轉登記所需繳納之土地增值稅、契稅、地政規費、與代書費用後，代書己○○才將附表所示房屋與基地之所有權辦理移轉登記給乙○○等五人，上情除據告訴人乙○○等五人指訴甚詳外，並經證人己○○於本院訊問之時證述明確。依據上情，被告對於「三合泰建設公司」因可歸責於該公司之事由，致無法依照約定日期辦理所有權移轉登記手續與交屋，且伊亦無法依約代辦上開不動產所有權之移轉登記手續完成，顯早已知之甚明。被告於偵查中，既復供承其未將上開一百十五萬元交付辛○○（見偵查卷宗第九四、一一七、一二八頁），在此情形，其向告訴人乙○○、壬○○、丙○○、甲○○、及戊○○等五人所收受共計一百十五萬元之不動產買賣定金，本應交還告訴人乙○○等五人，而不應再交給「三合泰建設公司」處分，才符委任意旨。詎被告知悉上情，亦知「三合泰建設公司」已無資力繳納銀行貸款本息，卻主張以上開一百十五萬元之定金，抵償辛○○積欠其個人之債務，此項行為縱係有經「三合泰建設公司」之同意，亦非可認符委任意旨，且堪認被告已違背其任務而對告訴人乙○○等五人之財產產生損害。
（二）況被告雖辯稱上開抵償行為，有經過辛○○之同意，但此為告訴人乙○○等五人所否認。雖辛○○自九十一年七月二十五日因腦部受創（嚴重腦挫傷及臚內出血），現屬極重度之重器障（呼吸），已成植物人狀態，有其身心障礙手冊在卷可稽（見本院卷宗第八五頁），致無法出庭作證。惟其若有同意被告上開抵償行為，告訴人乙○○等五人何需再以支付先前買賣契約所定買賣價金（即未扣除已支付之定金）為代價，再向「三合泰建設公司」購買相同之房屋與基地。另一方面，告訴人乙○○等五人因見被告並未依約辦妥不動產之所有權移轉登記手續（契約原預定在九十年六月八日履行登記手續，並預定在同年六月三十日交屋），向被告查詢，被告尚諉稱願於九十年九月十五日以前辦理上開買賣不動產所有權移轉登記相關事宜完成，否則願退還定金，並簽定聲明書共五紙交予乙○○等五人收執，上情除據告訴人乙○○等五人指訴明確外，並有被告是認由其簽署之九十年八月二十一日聲明書影本共五紙在卷可稽。如辛○○在此之前，有同意被告所主張之上開抵償行為，被告理應據實向告訴人乙○○等五人表明，豈會反簽署上開聲明書，同意如在九十年九月十五日之前仍未辦妥所有權移轉登記，即願由「三合泰建設公司」及其本人負責退還上開定金？被告為執業代書，有相當智識程度，如有被脅迫書寫聲明書之情事，顯不可能至本院訊問才辯稱此情。且依據被告於偵查中供稱：「（簽聲明書）目的是表示若是無法如期辦理完成過戶，我要負責跟三合泰追討告訴人之定金」等語（見偵查卷宗第一二八頁），亦足見上開聲明書之出具係出於個人自由意志。被告於本院訊問時，辯稱係受脅迫，而簽署上開聲明書云云，顯悖事理，尚不足採信。依據上情，被告雖辯稱上開抵償行為，有經過辛○○之同意，但被告此部分辯解非但並無證據足以證明，更與其書寫之聲明書內容不符，自非可採。又被告就其辯稱上開一百十五萬元定金所抵償之項目有借款八十五萬元、代繳之二萬二千一百零五元房屋稅、六萬八千元居間介紹費、十一萬七千元之代付款（其中五萬元係給付積欠聯信商業銀行之利息，另六萬七千元係給付積欠台中商業銀行台中分行之利息）、以及代付施作其中四戶房屋樓梯扶手之費用三萬五千元部分，上開金額總計亦為一百零三萬零九百零五元，而非一百十五萬元。就上開部分，被告於原審法院雖提出借據影本二紙、九十一年六月一日房屋稅繳款書為證，惟上開借據影本與房屋稅繳款書縱屬真實，亦只能證明辛○○與其配偶癸○○有積欠被告借款八十五萬元，及被告有在上開日期代繳「三合泰建設公司」應該繳納之二萬二千一百零五元房屋稅等事實，尚不能憑以證明「三合泰建設公司」或辛○○有同意被告自上開一百十五萬元定金抵付。至於辛○○縱有積欠被告介紹費六萬八千元，亦無辛○○有同意被告自上開一
百十五萬元定金抵付之證據。另被告代付銀行利息十一萬七千元部分，被告亦坦承無法提出代償證明，更無證據足以證明辛○○有同意被告自上開一百十五萬元定金之中抵付。另就被告僱工施作其中四戶房屋樓梯扶手之費用三萬五千元部分，不動產買賣契約書既未另有約定，本屬房屋出賣人應該施作，縱使依約應由買受人施作，亦應由被告在代為僱工施作之後，另與上開四戶房屋之買受人依實理算，辛○○豈會同意自「三合泰建設公司」應收之定金中抵付？況此部分亦無辛○○同意抵付之證明。又就被告於原審所提出之九十年五月二十一日「購屋訂金收據」影本五紙，其中雖有一張（即甲○○繳納十萬元之購屋訂金收據）有書寫「上述訂金已收取」等字，其下署名「鐘翠鳳」（但未蓋章，見原審卷宗第八九頁），惟上開文字之意義為何？是否僅在確認告訴人甲○○已交付十萬元定金之事實？何以「鐘翠鳳」僅在一紙「購屋訂金收據」書寫上開文字？又上開文字是否確係鐘翠鳳所書寫？以上均未可知。被告復於偵查中明確供承其未將所收取之一百十五萬元交出之情。依據上情，上開甲○○繳納十萬元定金之「購屋訂金收據」，亦不能作為辛○○或「三合泰建設公司」有同意被告將此一百十五萬元抵付積欠被告債務之證明。
三、綜上所述，本案尚無確切之證據，足以證明辛○○或「三合泰建設公司」有同意被告以其所持有上開一百十五萬元定金，抵付辛○○或「三合泰建設公司」積欠被告之債務。縱有此情，被告在有委任之情形下，既知告訴人乙○○等五人交付上開定金之目的，亦知辛○○或「三合泰建設公司」連積欠其個人之債務尚無法清償，顯然已無資力，且事實上告訴人乙○○等五人與「三合泰建設公司」所簽訂之不動產買賣契約，亦因「三合泰建設公司」曾以附表所示房屋其中之三戶與另一筆土地，共同向臺中商業銀行南豐原分行貸款八百餘萬元，積欠多期利息未為給付，且辛○○又因與另名代書己○○之間存有債務糾紛，附表所示房屋與基地之所有權狀亦均在己○○代書處，被告跟本無法辦理附表所示房屋與基地之所有權移轉登記，上情亦為被告所明知，在此情形，被告應將其尚持有之一百十五萬元定金返還告訴人乙○○等五人，始符委任意旨。詎被告明知上情，卻將依照委任意旨本應交還給告訴人乙○○等五人之上開定金，主張用以抵償辛○○積欠其個人之債務，致告訴人乙○○等五人對於「三合泰建設公司」之上開定金債權無法追討，在此情形，被告有為告訴人乙○○等五人處理事務，意圖為自己不法之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於告訴人乙○○等五人財產之犯意與行為，事證甚明。被告上開犯行堪以認定。
四、核被告所為，係犯刑法第三百四十二條第一項之背信罪。被告以一背信行為同時侵害告訴人乙○○等五人之財產，係一行為觸犯五罪名之想像競合犯，應依據刑法第五十五條想像競合犯之規定，從一重仍依背信一罪論處。原審判決為被告無罪之判決尚有未合。公訴人上訴指摘原審判決被告無罪不當，其上訴為有理由，自應由本院將原審判決予以撤銷改判。爰審酌被告尚無前科，其犯罪對告訴人乙○○等五人所致財產上之損害雖有一百十五萬元且現亦未與乙○○等五人成立和解，惟其係因同受辛○○積欠債務，眛於其尚有受任人身份而犯罪等一切犯罪情狀，量處有期徒刑六月，並諭知易科罰金之折算標準。
五、據上論斷，應依刑事訴訟法第三百六十九條第一項前段、第三百六十四條、第二百九十九條第一項前段、刑法第三百四十二條第一項、第四十一條第一項、罰金罰鍰提高標準條例第一條前段、第二條，判決如主文。
本案經檢察官丁○○到庭執行職務。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十七 日
臺灣高等法院臺中分院刑事第三庭
審判長法 官 陳 朱 貴
法 官 胡 忠 文法 官 廖 柏 基右正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 詹 錫 朋中 華 民 國 九十二 年 九 月 十八 日附錄條文刑法第三百四十二條第一項：
為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。
附表：
編 號 買賣不動產門牌號碼 買受人
台中縣○○鎮○○路十五之十七號 乙○○
台中縣○○鎮○○路十五之十五號 壬○○
台中縣○○鎮○○路十五之十八號 丙○○
台中縣○○鎮○○路十五之十六號 甲○○
台中縣○○鎮○○路十五之十三號 戊○○
Ａ