臺灣高等法院臺中分院刑事裁定 民國九十二年度抗字第六四五號
抗 告 人即 自訴人 乙○○被 告 甲○○右抗告人因被告詐欺案件，不服臺灣臺中地方法院中華民國九十二年六月二日裁定（民國九十一年度自字第五三三號），提起抗告，本院裁定如左：
主 文原裁定撤銷，發回臺灣臺中地方法院。
理 由
一、抗告人即自訴人（下稱自訴人）自訴意旨略以：被告甲○○、同案被告王怡翔及第三人黃富成分別共有坐落臺中市○○段○○段二二之一地號、二二之二地號兩筆土地，每人應有部分各為三分之一。被告於民國（下同）八十九年六月九日向臺中市中山地政事務所（下稱中山地政所）申請就前開二筆土地複丈，嗣並由該所繪製複丈成果圖並函知被告：前開二二之一地號土地之實際面積為一六○平方公尺，較土地登記謄本所載面積少七平方公尺；另二二之二地號土地之實際面積為四○平方公尺，較土地登記謄本所載面積少二平方公尺。被告與同案被告王怡翔明知上情，仍向自訴人誆稱前開二筆土地之面積確如土地謄本所載，致自訴人陷於錯誤，而於同月三十日與被告及同案被告王怡翔訂立上開二筆土地之買賣契約，並分別以不實之土地登記謄本所載面積計算價金為新臺幣（下同）六百零三萬元（甲○○部分）及三百二十萬元（王怡翔部分），且已給付甲○○五百六十五萬五千元，及給付王怡翔三百二十萬元。嗣自訴人經中山地政所函知辦理土地面積更正登記，始知上情，因認被告有共同涉犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌云云。
二、原審裁定意旨略以：㈠按法院或受命法官於自訴案件第一次審判期日前訊問自訴人、被告及蒐集或調查證據結果，如認為案件有刑事訴訟法第二百五十二條至第二百五十四條之情形者，得以裁定駁回自訴，同法第三百二十六條第三項定有明文。再按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實，刑事訴訟法第一百五十四條定有明文。再按自訴被告犯罪者，除應具體說明被告犯罪事實外，尚應提出適於憑以認定犯罪之証據，以為法院調查審認之依據。又刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件，所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，最高法院四十六年台上字第二六０號判例可資參照。㈡自訴人認被告、同案被告王怡翔涉有詐欺取財罪嫌，無非以被告及同案被告隱瞞所售土地實際面積較權狀面積為小之事實，而與自訴人簽立買賣契約受領價金為據。訊據被告甲○○、同案被告王怡翔均堅決否認有詐欺犯行，被告辯稱：八十九年六月十九日複丈現場，測量人員並未告知伊測量面積較登記面積短少，伊至簽訂本件土地買賣契約時止，都不知道土地面積有短少之情，伊亦不曾收過地政事務所通知辦理面積更正的函文等語。經查：⑴八十九年六月十九日中山地政所土地測量人員就本件買賣土地辦理實地複丈測量時，測量員有告知被告鑑界土地與登記面積不符一事，固據證人即中山地政所測量員施宏昌於臺灣臺中地方法院檢察署九十一年度偵字第一○五四三號甲○○告訴余雪芬、乙○○詐欺一案偵訊中證述屬實，惟經原審向中山地政所函查求證前開面積誤差告知程序詳情，該所覆以：「本案於實地辦理鑑界之時，確曾告知申請人（即甲○○）二二之一地號超出地籍測量實施規則第二百四十三條誤差規定，並言明詳細更正面積將以書面通知，惟本案面積更正通知經簽核後因本課收發人員疏漏逕將該函稿予以歸檔，未將該函發出故並無郵局回證資料，甲○○女士未向本所申辦面積更正登記」等情，有該所九十二年四月二十一日中山所二字第○九二○○○六一九一號函及九十二年四月三十日中山地所二字第○九二○○○七一五二號函附卷可證，足徵該次土地複丈申請人甲○○雖經現場測量員告知鑑界土地面積有誤差現象，然中山地政所因疏失並未進一步具體函知甲○○詳細更正面積情形，是被告所辯：伊其並未曾收受通知辦理土地面積更正函文一節，經核屬實。復按土地登記制度具有絕對之公示、公信效力，而土地權狀或謄本為國家地政機關依嚴謹程序核發之土地權利內容證明文件，土地所有權人信賴土地權狀或謄本所載權利內容，以之為特定買賣標的之證明文件，要屬當然，雖本件測量人員於實地鑑界現場有口頭向被告提及面積不符一事，惟嗣並未正式函知詳細誤差情形，自難苛求被告嗣於簽立買賣契約時得以切確告知自訴人土地面積誤差詳細情形，即被告於簽約過程主觀上並無詐欺犯意，客觀上亦無施用詐術可言。⑵按不動產價值高昂，買方於簽約前，必詳究標的物之所在地段、使用價值、格局方位、環境品質等諸多因素綜合考量後，再行議定價格，即不動產之交易價值具有相當主觀性，本契約自由原則，任何一筆不動產之實際成交價格端視買賣雙方主觀合意而定，一筆不動產於買賣成立前，殊無絕對衡定不變價格之存在，亦無僅憑面積大小一點議定價格之事，此為一般民間基本交易常規，況依自訴人於原審調查時所陳：「鑑界之前，甲○○主動來找我跟她買本案的房地，在協調議價的過程，是以該筆房地的總價金為準，並非以甲○○或王怡翔三分之一的持分為準，因為甲○○有向我保證要將整筆房地的完整產權交給我，所以我都是以整筆房地（即二筆地號的土地及坐落其上的一棟房子）為考量來議價，價錢從一開始的一千四百五十萬元到後來以一千四百二十三萬元（即本件所有契約價金的總額）成交。我們議價並非以坪數面積為單位去計算，而是以整筆房地為考量來決定。我是住在復興路四段二○七號即本案房地的隔壁，我跟我先生從七十一年就在那邊合開診所迄今」等語，可知本件不動產買賣並非以坪數面積而係以整筆房地為價金計算標準，又自訴人為智識程度甚高之醫師，復長期緊臨本件買賣土地開設診所，對於該筆土地之合理交易價格自有定見，自難僅以本件土地登記面積有誤差現象，即謂係因受騙陷於錯誤而為本件買賣。⑶綜上所述，本件並無任何積極證據足資證明被告有詐欺故意，且無證據證明被告有施用詐術，或因之使自訴人陷於錯誤，自難僅以買賣土地實測面積與登記面積有誤差情形，即推測被告於簽立買賣契約之初，存有詐欺取財之主觀犯意。是本件顯僅係自訴人與被告間土地買賣之民事糾葛，宜另循民事爭訟途徑解決紛爭。自訴人所舉證據顯然不足以證明被告涉犯詐欺罪責，被告之犯罪嫌疑自屬不足，揆諸首開說明，本件自訴應予駁回云云。
三、抗告意旨略以：㈠於八十九年六月三十日兩造簽訂本件買賣契約時，被告明知土地謄本所登載之面積，與本件實際土地面積不符。㈡被告明知本件土地謄本所載面積與實際面積不符，仍以行使面積不實之登記謄本為詐術，使自訴人陷於相信上開土地面積如登記謄本所載之錯誤。㈢本件買賣是否以面積計價，不影響自訴人因被告詐欺犯行而陷於錯誤之事實。自訴人係認所買受標的土地之面積分別為一六七平方公尺及四二平方公尺，始同意以一千四百二十三萬元之價金買受，既本件土地面積少於一六七平方公尺及四二平方公尺者，則自訴人對於所買受之標的土地即有錯誤，此項標的土地之錯誤，與本件買賣是否以土地面積為單位之計價方式，絲豪無關，不得僅以計價之方式如何，即謂自訴人對於所買受之標的土地並無錯誤。原裁定徒以本件之計價方式，即認本件土地面積之不符，不致使自訴人陷於錯誤，而為本件買賣云云，顯有違誤。本件不動產買賣之價金計算標準，雖非以土地面積為單位，然仍須以不動產標的之正確內容為基礎，不得僅以價金非以土地面積為計算單位，即謂被告無誠實告知本件土地面積之義務，爰依法提起抗告等語。
四、按法院或受命法官於自訴案件第一次審判期日前，訊問自訴人、被告及蒐集或調查證據結果，如認為被告犯罪嫌疑不足者，得以裁定駁回自訴，固為刑事訴訟法第三百二十六條第三項、第二百五十二條第十款明定。核其立法意旨，無非為避免自訴人濫行提起自訴，浪費司法資源。惟所謂犯罪嫌疑不足，與犯罪不能證明不同，前者係依自訴意旨，顯然不能成立犯罪，後者則應經審判程序調查之。本件自訴指被告故意隱瞞土地實際面積，以少報多出售予自訴人，使自訴人陷於錯誤而支付價金買受之，因認被告有詐欺犯行，依其所訴理由，並非顯然不能成立犯罪。雖原法院行五次調查程序，依調查證據結果，認自訴人所舉證據不足以證明被告犯罪，然原法院既行五次調查程序，先後傳訊證人及向地政事務所函查並調取資料，足見行調查程序時係認其自訴非顯無理由，自應行審判程序，就調查結果為言詞辯論，再論斷被告犯罪能否證明。原法院於調查程序諭知候核辦後逕以裁定駁回自訴，無異剝奪自訴人再提出證據及行使辯論之機會，即有未當。又本件抗告人上開所指各節，與是否成立刑法詐欺罪至為相關，尚非屬嫌疑不足，原審未予詳查，遽為自訴駁回之裁定，尚有未當，自訴人執此指摘原裁定不當，為有理由，應由本院將原裁定撤銷，發回原審法院另為適法之裁判。
五、據上論斷，應依刑事訴訟法第四百十三條前段，裁定如主文。中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十一 日
臺灣高等法院臺中分院刑事第九庭
審判長法 官 陳 筱 珮
法 官 趙 春 碧法 官 吳 重 政右正本證明與原本無異。
不得再抗告。
書記官 林 育 德中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十二 日
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