臺灣高等法院臺中分院刑事裁定114年度抗字第173號
第175號抗 告 人即自訴人 劉國棟
住○○市○區○○○路0段000號0樓之0 居彰化縣○○鄉○○路○○村○○巷0號送達代收人 鍾瑞彬自訴代理人 陳樹村律師
梁詠晴律師被 告 孫世堅選任辯護人 李淵源律師被 告 吳昭瑩選任辯護人 李淵源律師被 告 陳美芬
住彰化縣○○市○○○道○段000號0樓 居彰化縣○○鄉○○路○段000巷00號選任辯護人 李淵源律師被 告 謝文慶選任辯護人 温令行律師被 告 林純璿上列抗告人因自訴被告等背信案件，不服臺灣彰化地方法院中華民國114年2月13日裁定（113年度自字第2、9號）提起抗告，本院裁定如下：
主 文原裁定撤銷，發回臺灣彰化地方法院。
理 由
一、原裁定意旨略以：㈠自訴意旨略以：被告孫世堅為00公司及00公司之負責人，被
告吳昭瑩為00公司之業務副理，被告陳美芬為00公司之經理，被告林純璿為00公司之副店長，於民國110年5月間，先由吳昭瑩、陳美芬出面接觸遊說自訴人委託銷售自訴人所有坐落彰化縣○○鎮○○○段000地號土地（下稱甲地），自訴人詢問台南仲介後，原欲以每坪新臺幣（下同）6.5萬元價格委託吳昭瑩、陳美芬銷售甲地，其二人乃向自訴人表示其開價太高，賣不出去，並隱匿附近市場行情，要求向自訴人降低委託銷售價格，再推由謝文慶出面擔任買主，由林純璿擔任謝文慶之仲介，與自訴人方議價，自訴人因而於110年9月4日以低於行情之總價886萬元出售甲地與謝文慶，待自訴人依約於110年11月29日將甲地所有權移轉登記至謝文慶指定之第三人00公司名下，並於110年11月30日點交。謝文慶旋於110年12月21日以00公司名義委託林純璿銷售甲地，於111年1月10日以1576萬5000元之價格出售甲地與第三人00公司，並於111年4月25日將甲地所有權移轉登記至訴外人00公司名下。是孫世堅、陳美芬、吳昭瑩上開所為，係為他人處理事務，而違反不動產經濟業管理條例第19條第1項、同法第24條之2第1、3款之規定，並違背其等任務，造成自訴人受有36萬元仲介費、690萬元買賣價差損害；謝文慶、林純璿則共謀參與上開犯罪計畫，因認是孫世堅等5人上開行為，涉犯刑法第342條第1項之背信罪嫌等語。
㈡經查：⒈自訴人授權其母陳00出售甲地，陳00非首次出售不動產，曾
委託其他仲介銷售甲地，且向專業人士徵詢市場行情，其知悉中科園區即將開發之消息，始開價委託仲介銷售，因已銷售一段時間仍無法售出，經陳美芬、吳昭瑩告知有買方相看甲地，但認為甲地有前開缺點而開價過高，自訴人、陳00幾經思考後始決定降價，由此過程以觀，陳美芬、吳昭瑩僅是據實相告買方之想法，並交由自訴人、陳00決定是否降價。
又陳美芬於受託銷售甲地期間，亦曾以電腦為其查詢實價登錄資料，並翻拍螢幕照片傳予自訴人觀看，且不動產實價登錄為公開資訊，任何人皆可上網查詢，尚無從認定吳昭瑩、陳美芬所為，有所隱瞞市場行情並故意壓低價格，而構成對自訴人之背信行為。
⒉根據00公司之負責人孟00於另案證述之內容可知，00公司與
謝文慶簽約（111年1月10日）前之1至2個月即約110年11月間，才有意購買土地建築外籍移工宿舍，並尋找仲介帶看符合其要求之土地。參以自訴人與謝文慶簽署土地買賣契約書之時間為110年9月4日，彼時00公司尚未開始找尋合適之土地，自無從以00公司數月後用較高價格購入甲地，即推認謝文慶、林純璿與孫世堅等人，均有背信之犯行。又而謝文慶於甲地於110年11月30日點交前，即已聯繫建築師洽談規劃，另請太陽能廠商評估太陽能板建置方案，係因仲介林純璿於110年12月21日向其表示中科二林園區附近物件搶手，公司很缺案件，謝文慶基於人情，與林純璿簽署專任委託銷售契約，豈料於111年1月初，林純璿通知有買方欲出價1576萬5000元，因此種短期價差對其有吸引力，故決定出售，並提出其與石啟緯建築師、太陽能光電廠商華楷光電通訊股份有限公司之LINE對話紀錄截圖照片、太陽光電案場建置評估表為證，復依上開證據資料顯示，謝文慶確實於110年11月、12月間持續與建築師、光電廠商討論甲地未來使用規劃，顯見其上開所辯，並非無憑。自訴意旨僅以猜測之詞認定被告五人均為背信犯行之共同正犯，然未能其提出相關證據以實其說，尚難認定被告五人涉有何背信犯行。
⒊綜上，自訴人所舉證據未有明確且充分之說服力而達提起自
訴門檻之證據，有刑事訴訟法第252條第10款犯罪嫌疑不足之情形存在，爰依同法第326條第3項規定，逕以裁定駁回其自訴。
二、抗告意旨略以：自訴人原本要以一坪6萬5千元出售，卻因為被告等人不斷勸說降價，以銷售價格1065萬元刊登銷售廣告，契約編號：VA0000000，並簽立110年6月24日第一次仲介委託銷售契約書，然被告等人仍又不斷勸說降價，而數次變更委託銷售價格，導致自訴人於110年9月4日以886萬元出售甲地，110年11月29日移轉登記予00公司。被告林純璿於尚未完成甲地過戶前，即以上開契約編號刊登第二次之銷售廣告，此由被告林純璿於對話紀錄中自承，在尚未與謝文慶簽定仲介委託銷售契約書前，即以第一次劉國棟之仲介委託契約編號（登錄編號：VA0000000）及照片為謝文慶刊登以銷售價格1660萬元銷售甲地之廣告，足資證明謝文慶應係被告仲介找來向自訴人低買高賣之人頭買家無疑。則原審未辨明謝文慶刊登第二次銷售廣告之時間，究竟係於自訴人與謝文慶110年9月4日簽訂系爭土地買賣契約書前？抑或簽訂系爭土地買賣契約書後至110年11月29日自訴人移轉登記予00公司前？亦或移轉登記後？逕謂自訴人與謝文慶簽署系爭土地買賣契約書時，00公司尚未開始找尋合適之土地，而認定被告等人無背信犯行，原裁定應有違誤等語。
三、按抗告法院認為抗告有理由者，應以裁定將原裁定撤銷；於有必要時，並自為裁定，刑事訴訟法第413條定有明文。復按刑法第342條之背信罪，以行為人為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益，為其要件，須行為人主觀上有取得不法利益或損害本人利益之意圖，並致生損害於本人之財產或其他利益者，始足當之，屬目的犯及結果犯。就背信罪之本質，當事人間如果存在著特別信任關係，從事職務者即具有忠實誠信義務，一方破壞此信任關係，導致另一方受有財產損害，行為人即違反忠實誠信義務，刑法即有介入規範之必要。
四、經查：㈠就抗告人提出於本院之林純璿之通聯訊息（本院卷第173號卷
第19至21頁）及孟00於臺灣彰化地方法院113年度重訴字第44號損害賠償事件113年8月6日之證述（重訴字第44號卷第190頁），可知林純璿以第一次劉國棟之仲介委託契約編號（登錄編號：VA0000000）及照片，為謝文慶刊登以銷售價格1660萬元銷售甲地廣告之時間，係於110年11月間，距離抗告人簽訂系爭土地買賣契約書僅約2個月，何以該土地由同一仲介公司之銷售人員以高出原價幾達一倍之7百多萬元出售，則被告等人是否有違反忠誠義務致短期內所仲介之土地價格買賣有如此鉅大差距？。
㈡本件代理抗告人出售甲地之母陳00居住於台南，因資產配置
及管理不便等事由欲出售甲地，被告陳美芬、吳昭瑩於110年5月間，以受準買方委託，想買附近的地為由，自行寄開發信給自訴人，欲取得抗告人出售甲地之委託，陳00對於彰化二林之不動產價格行情並不瞭解，經徵詢在台南擔任仲介之友人意見後，衡諸甲地位於彰化縣二林鎮之中科四期，中科四期並已正式對外招商，可預期鄰近土地亦隨之有發展及升值之可能性，原欲以每坪6.5萬元價格委託出售，而被告陳美芬、吳昭瑩身為21世紀不動產彰化溪湖加盟店之業務主任，與中科四期有地緣關係，並具有買賣不動產之專業，卻仍於陳00詢問「麻煩妳出個意見，我要開多少？底價要多少？」時，以通訊軟體LINE傳送翻拍之實價登錄查詢資料，並告知「那附近沒有什麼成交」（參被告孫世堅、吳昭瑩、陳美芬113年8月14日提出之刑事答辯㈠狀附被證2，原審卷二第51頁），用以遊說抗告人降低價格出售，未告知甲地價格可能因中科園區開發而漲價等無法由公開揭露資訊得知之潛在因素，則被告陳美芬、吳昭瑩身為專業買賣不動產人員，是否有提供正確交易資訊給委託人，是否有違背任務行為，尚有可議之處。
㈢林純璿於甲地尚未完成過戶前，即遊說謝文慶再將甲地委託
林純璿出售，此根據謝文慶113年5月24日刑事答辯狀記載，110年12月21日時，原仲介謝文慶購買甲地之21世紀林小姐向謝文慶表示，中科二林園區附近的土地物件很搶手，因科學園區效應價格不斷翻漲，公司很缺案件等語（原審卷一第
201、202頁），顯見林純璿或其所任職之21世紀不動產彰化溪湖加盟店知悉謝文慶購買該地並非欲使用於特定用途，若能轉賣獲利亦無不可，且可預見甲地之價值，於買方負擔高額房地合一稅後轉賣仍有獲利之可能，並能為21世紀不動產彰化溪湖加盟店增加業績收入，則被告等上開行為是否違反忠實誠信義務，尚非無疑。
㈣原審未詳予研求，遽予裁定駁回本案自訴，難稱妥適，既經合法抗告，即屬無可維持，應發回原審法院為適當之處理。
五、據上論結，應依刑事訴訟法第413條，裁定如主文。中 華 民 國 114 年 8 月 11 日
刑事第十一庭 審判長法 官 張 意 聰
法 官 周 瑞 芬法 官 林 清 鈞以上正本證明與原本無異。
不得再抗告。
書記官 張 馨 慈中 華 民 國 114 年 8 月 11 日