臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十五年度上字第一二八號
上 訴 人 卯○○
甲○○林蓬萊辛○○壬○○子○○癸○○丑○○寅○○陳彥良被 上訴 人 辰○○右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十四年十二月二十七日臺灣南投地方法院第一審判決（八十四年度訴字第一三一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於㈠不利上訴人許阿枝部分㈡命上訴人卯○○、甲○○、林蓬萊拆除地上物交還土地予被上訴人，於超過附圖所示Ｈ部分面積○‧○一六二公頃及Ｍ部分面積○‧○一七二公頃（卯○○應拆除部分），Ｋ部分面積○‧○○三七公頃（甲○○應拆除部分），Ｎ部分面積○‧○○二一公頃（林蓬萊應拆除部分）㈢命上訴人卯○○、甲○○、林蓬萊給付按年計算之損害金於分別超過新臺幣叁仟壹佰玖拾柒元、叁佰伍拾伍元、貳佰零貳元部分㈣命上訴人卯○○給付新臺幣貳拾伍萬陸仟柒佰伍拾元部分；及上開㈠、㈡、㈢、㈣部分之假執行宣告；暨除確定部分外之訴訟費用裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，由上訴人卯○○負擔百分之四十，上訴人甲○○負擔百分之四，上訴人林蓬萊、辛○○各負擔百分之二，上訴人壬○○、子○○、癸○○、丑○○、寅○○連帶負擔百分之二，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：原判決不利於上訴人等部份廢棄。
右廢棄部份，被上訴人第一審之訴及假執行聲請均駁回。
第一審廢棄部分、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分予以引用外，上訴人卯○○補稱：原審判決中指上訴人無端向臺灣臺中地方法院聲請假處分將系爭土地查封，為「故意侵權」行為，判決上訴人應賠償被上訴人之損失。惟查：
㈠憲法第十五條規定「人民之生存權、工作權及財產權應予保障。」系爭房地原
為訴外人王立興所有，嗣後賣給上訴人，因上訴人本身不具自耕能力，乃信託登記訴外人陳進成名下，後來陳進成為遂其不法利益，導致系爭土地被拍賣，其犯罪過程，有本院判決書可證。由此可見上訴人乃基於保障一家人之生存權及財產權，才將系爭土地聲請假處分查封，賴以保全，雖未能如願，惟非故意侵權行為。
㈡被上訴人所拍定之農地蓋滿建物，依據當時之法令，廢耕之農地不得核發自耕
能力證明書，由於南投縣埔里鎮公所農業課黃明源蓄意放水，為此經上訴人向南投地檢署舉發，黃明源遭本院判刑一年六月。
㈢被上訴人購買系爭土地之款項，資金全為其姊謝明雲提供。被上訴人實為炒作
農地之人頭。被上訴人買賣土地應自行籌資給付價金予出賣人，其為買地而向人借貸所應支出之利息，不能對無權占有人請求。
上訴人所有坐○○里鎮○○路一三三之七號房屋，與許阿枝、甲○○二人坐○○
里鎮○○路一三三之八號○○里鎮○○路一三三之九號房屋，同為王福燕於民國（下同）六十九年間起造之連棟建築，由此可證上訴人之土地及房屋同屬一人。其餘上訴人補稱：
一、按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基。故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承賣人默許房屋承買人繼續使用土地。」又「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額．如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用。其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及最高法院七十三年五月八日第五次民事庭會議決議分別著有明文。故本件上訴人等是否有權使用系爭土地，關鍵在於本件土地及建物是否曾經同屬一人所有，倘曾同屬一人所有，則依上開判例及決議，被上訴人自不得請求上訴人等拆屋還地。
二、按「主管機關核發建照執照所載之起造人，僅為聲請主管機關核發建照執照之人而已，非謂建照執照所載之起造人必為興建建物而原始取得其所有權之人。」又「以所有之意思興建房屋，即為原始建築人而取得該房屋之所有權，其取得所有權非以登記為要件，至究以何人名義請領建照執照，在所不問。」最高法院七十年度台上字第九七六號判決及同院七十年度台上字第一九七○號判決分別著有明文。故系爭建物究為何人所有，自應以何人出資興建為斷。
三、查系爭七六五之八號土地於六十九年五月間為王福燕所有，及如原判決附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ、Ｆ等建物確為王福燕於六十九年二月間所出資興建，有以下事實足證：
㈠系爭七六五之八土地，原係訴外人林文達所有（於六十一年二月一日取得所有權
），嗣於六十九年二月間出售予王福燕，並於同年五月間登記完畢等事實，有土地登記簿謄本在卷可證。
㈡系爭土地係農地，依法只能蓋建該土地面積百分之五之農舍，為求能多蓋，林文
達乃將其父林火秋所有之農地一起併入計算，並以林火秋之名義申請建照執照等事實，除經林文達於本院審理時供證明確外，另由建照執照內所載基地面積為六七二三平方公尺亦可為證。
㈢按王福燕係於六十九年二月二十六日將如附圖所示編號Ａ（含房後圍牆）之房地
出售予陳啟彰，有買賣契約書在卷可稽；嗣陳啟彰再將前開房地出售予甲○○，亦有買賣契約書可考，足證甲○○之使用系爭房地，確係合法繼受自陳啟彰。至附卷之公契部分（即土地、建物買賣所有權移轉契約書，即物權契約），之所以由陳啟彰之媳婦顏素銀列名為出賣人，乃因陳啟彰向王福燕購得系爭房地後，係以其媳婦顏素銀為建物之納稅名義人，為使納稅名義人能變更為甲○○，故於公契部分，乃由顏素銀列名為出賣人。
㈣按林文達原係欲自地自建，故於六十九年一月三十日以己名義與許阿枝簽訂土地
房屋交換買賣契約書，嗣林文達因與王福燕在同年二月間談妥出售系爭土地事宜，乃改變主意不再自建，交由新地主王福燕自地自建。而其與許阿枝之買賣契約，則在許阿枝之要求保障下，於同年七月一日由王福燕再與許阿枝簽訂買賣契約，此有各該買賣契約在卷可證。至關於「買賣價金」部分，許阿枝始終係以己有之土地作為交換。嗣許阿枝與王福燕簽約時，之所以記載為「價金新台幣（下同）六十萬元，價款全部付清」，乃因以許阿枝所有之前開土地作價六十萬元之故，亦即在實質上並無不同。
㈤王福燕於七十年十一月二十五日將如原判決附圖編號Ｄ之房地出售予林蓬萊之事
實，亦有買賣契約可證。倘前開土地非王福燕所有及前開房屋非王福燕所出資興建，其何能出售？㈥又如原判決附圖編號Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ、Ｆ等建物確為王福燕所出資興建之事實，
亦據王福燕於本院審理時供明。（其中Ｅ為七六六－八號土地上建物為一部分，Ｆ則為七六六－七號土地上建物之一部分，而上開建物亦為王福燕所出資興建）。
四、系爭土地及建物（含圍牆部分），於六十九年五月間確同屬王福燕一人所有，則依最高法院四十八年台上第一四五七號判例及同院七十三年五月八日第五次民事庭會議決議意旨，上訴人等自係本於租賃關係，而有權使用系爭土地，從而被上訴人請求上訴人等拆屋還地及給付不當得利之損害金，（兩造間有租賃關係存在，自非不當得利），自無所據。
五、按「本院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三第五次民事庭會議決議闡釋『土地及房屋同屬一人』，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷『土地承買人』默許『房屋承買人』有繼續使用該土地之租賃關係存在：：，並將所稱之『房屋承買人』擴及於承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人：：」最高法院八十九年度台上字第二八四號判決著有明文。查系爭土地及房屋確曾同屬王福燕一人所有，則上訴人等縱因系爭建物未經辦理建物所有權第一次登記而未取得所有權，然亦已因買賣受讓取得系爭建物之事實上處分權，則揆諸前揭判決之意旨，上訴人等既為最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議所稱之『房屋承買人』，從而，依該判例及決議所示，『土地承買人』即被上訴人自應默許『房屋承買人』即上訴人等有繼續使用系爭土地之租賃關係存在，上訴人等使用系爭土地即屬有權使用至明。
六、由卷附上訴人等所提之土地、房屋買賣契約書可知，上訴人等均係連同土地及房屋一起購買，且於該契約內，均明載「土地於法令變更能夠分割時，應無條件分割移轉於買方」，並非僅購買房屋。況南投縣政府七五、一、二十投府地籍字第六五五三函，亦非合法。查該函雖內載：「：：農舍所有權之移轉，除應與基地一併移轉外，並應注意農業發展條例第二十二條（即修正前同條例第三十條）有關現有每宗農地不得分割之規定：：」，惟查：
㈠依民法第七百六十五條規定之意旨，農舍所有權人本得於法令限制之範圍內自由
處分其所有之農舍，而遍觀修正前之土地法第三十條、農業發展條例第三十條，及土地登記規則第一百一十三條等規定，均無農舍不得單獨移轉之限制。申言之，依現行法令，農舍自得單獨移轉。而前開函文，竟擅為農舍不得單獨移轉之解釋，顯與前揭法文有違，而無足採。
㈡此外，依現行建築管理法令，亦允許農舍基地所有權人以外之人為起造人。同理
，農舍建造完成後，亦得移轉於農舍基地所有權人以外之人甚明，益徵前開函文確有違誤。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：上訴人上訴駁回。
訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分予以引用之外，補稱：依據最高法院四十八年台上第一四五七號判例、最高法院七十三年五月八日第五
次民事庭會議決議之旨，如應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，至少須具備下列二要件後始可，亦即⒈土地與房屋之所有權原係同屬一人所有；⒉原所有權人將土地與房屋分開同時或先後出賣予二人以上。是除土地與房屋原係同屬一人外，尚須土地與房屋係「分開」「出售」予二人以上，始有前揭判例及民事庭會議決議之適用。否則，如房屋非基於買賣關係取得，或自始土地及房屋未曾為同一人所有，當無依據上開最高法院判例，而認房屋所有權人有權使用所在基地之餘地。
依附圖所示，系爭土地之建物Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｍ等部分係上
訴人所自行增建，業經證人王福燕指證，且亦為上訴人卯○○所自認無誤。是此等增建部分之建物，既非基於買賣關係而來，反係由他人所增建，則就說該等由上訴人自行增建之部分，因非房屋之原所有人所有，除不符前揭「出售」之要件外，亦非曾為土地所有權人所有，故並無前開最高法院判例及民事庭會議決議之適用，殆無疑義。職故，上訴人等就此等增建之建物所占用之基地，既然無法舉證證明其有何權源得占有使用系爭土地，當係無權占有，是被上訴人本諸所有權人之地位訴請拆除，自屬有理由。
而就附圖中之Ａ、Ｂ、Ｃ建物部分，雖非由上訴人所自行增建，惟亦非由土地所
有權人所建造，蓋於六十九年間，依卷內之建築執照所載，乃林火秋所自行興建之農舍，而此建築執照又為公文書，如無明確之反證經證明前，自難認其內所載與事實不符，是此部分之建物當為林火秋所建造無疑。又依民法第七百五十八條：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力」之規定，上訴人雖主張系爭房屋係由王福燕興建，惟原始建築人係登記為林火秋，有埔里鎮公所核發之使用執照可稽，而建造完成當時之土地所有權人為王福燕，顯見建物及土地未曾屬於同一人所有，當不符前揭「土地與房屋同屬一人」之要件，已無適用前開判例之可能。
退萬步言，縱認上訴人等所諉稱林火秋非實際之建物所有權人此節為真實。然查
，系爭土地為農地，為兩造所不爭，是依據內政部依建築法第一百條訂定發布之「實施都市計畫以外地區建築物管理辦法」第三條規定：「實施都市計畫以外地區，一至八等則田地目土地，除土地所有權人興建自用農舍外，一律不准建築；九至廿六等則田地目土地及依土地法編為農業使用之土地，除興建自用農舍、發展交通、設立學校、建築工廠及興辦其他公共設施之建築外，一律不准建築。」附圖之Ａ、Ｂ、Ｃ部分之建物既已登記為農舍，依據前揭條文意旨，該農舍應僅供自用而不得為交易之標的，農舍所有人如擬出賣農舍，自應與基地之所有權一併移轉，不得單獨移轉，是上訴人承買該部分農舍之買賣契約依據民法第七十一條、第二百四十六條等規定因已違反法律強制規定，自應無效，而其買賣契約既然為無效，自屬當然、自始無效，顯見依法並不能認上訴人等與土地所有權人間存有買賣關係。該等部分既未出賣予上訴人，亦不符合前揭判例及民事庭會議決議中關於買賣、出售之要件，上訴人自亦無法以之主張為渠等占有系爭土地之權限。
另附圖中之Ｄ部分雖係王福燕所興建，惟七六六之九地號土地僅占該建物不足四
分之一之地基，而越界建於七六五之八地號土地有四分之三以上面積，又非以農舍之名義所增建之違章建物，更無法於該農地上再以興建農舍之名義續建，故該部分迄今並未辦理所有權登記，則於林蓬萊承購系爭房屋之際自無辦理所有權移轉登記之可能。職故，系爭房屋縱得為交易標的，惟因無法辦理移轉登記，林蓬萊無法取得所有權，系爭房屋自仍屬原始建築人即王福燕所有。系爭房屋之所有權既未移轉予他人，自無前揭判例及民事庭會議決議之適用。
證人林文達之證言不能採信：查證人林文達曾就房屋起造人雖登記為林火秋，實
際上係證人王福燕所蓋等情到庭結證。惟伊與許阿枝間於六十九年一月三十日訂立房屋交換買賣契約書後，又於同年七月一日再訂立土地房屋買賣契約書，約定買賣價金為六十萬元。故證人與許阿枝間具有輾轉買賣關係，其證言自難採信，遑論其他。況此等情事已年代久遠，何以證人之記憶仍如此清楚，亦與常理有違，足見其證詞不可採。
甲○○主張王福燕於六十九年二月二十六日將系爭房地（即原判決附圖編號Ａ所
示部分）出售予陳啟彰，嗣陳啟彰再將系爭房地出售予甲○○，均有買賣契約書可稽云云。然查前開系爭房地係○○里鎮○○段○○○○○○號土地內之一部分，該筆土地依據土地登記簿謄本所載王福燕係於六十九年五月五日始與林文達成立買賣契約關係，而於同月二十九日以「買賣」為原因取得所有權，再參諸上訴人提出系爭房屋建築執照所載系爭房屋係二層樓農舍三棟乙戶，其起造人為林火秋，而規定之竣工之期限為六十九年八月二十二日。易言之，王福燕係於六十九年五月二十九日始取得系爭土地之所有權，須有點交之事實，才能取得占有管業之處分權，於同年二月二十六日既未取得系爭土地所有權及處分權，且始終未取得系爭房屋之所有權或事實上處分權，既非自己所有之土地與房屋，豈能以土地及房屋所有權人自居而與陳啟彰簽訂買賣契約？則其所簽訂之土地與房屋買賣契約，亦屬無效。抑有進者，就因上開土地與房屋買賣契約無效，致承買人陳啟彰始終無法取得所有權移轉登記。準此，上訴人所指嗣陳啟彰簽立買賣契約書，再將系爭房地出售予甲○○，並以其媳婦顏素銀之名義簽立所有權移轉契約書（公契部分）云云，姑不論出賣人陳啟彰並未合法買受系爭房地，始終未取得系爭房地之所有權及處分權，則該買賣契約亦為無效。又其私立契約與公定契約之出賣人為不同一人，何能遽認其間之買賣關系合法存在？從而，甲○○主張其使用系爭房地，確係合法繼受自陳啟彰云云，即非可採。又許阿枝主張林文達原欲自地自建，於六十九年一月三十日與許阿枝簽立土地房屋交換買賣契約書，嗣林文達因與王福燕在同年二月間談妥出售系爭土地事宜，乃交由新地主王福燕自地自建，始由王福燕於同年七月一日再與許阿枝簽訂買賣契約書云云，姑不論甲○○與許阿枝部分就伊等輾轉買賣關係，僅提真實與否未定之買賣契約為據外，迄未提出任何其他佐証証明有各該買賣關係之存在，則其間究有無各該買賣關係之存在，已令人存疑。退萬步言，縱使其間之買賣關係存在，然各該買賣契約之出賣人，卻均未取得系爭房地之所有權或事實上之處分權，又豈有讓售之權利？且建築執照及使用執照所載之系爭房屋起造人同為「林火秋」，均非「王福燕」，雖上訴人等曾抗辯稱系爭房屋係王福燕出資興建的云云，卻迄今未能舉證以實其說，已難認其主張與事實相符，何況苟真係王福燕出資的，何以不自為起造人，而以林火秋為起造人呢？職故，系爭房屋並非王福燕自地自建，甲○○所占有使用之Ａ部分，或許阿枝所取得之Ｂ部分，不但均非向同一人買受系爭房屋，伊等之買賣契約均同與無權利人簽立的，均為無效，足證伊倆均係無權占有系爭土地，洵足確定。
又修正前後之農業發展條例第三條第十款同為規定農業用地係供與農業經營不可
分離之農舍：：等之土地，而修正後之第十八條第四項更明定「第一項及前項農舍起造人應為農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉：：；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」此乃就農舍轉讓之明確規定。第查系爭土地於六十九年五月二十九日王福燕取得所有權登記後，於七十二年十月十五日讓售與王立興，同年十一月十五日辦理所有權移轉登記，王立興於七十四年八月五日再轉售與陳進成，於同年八月三十日辦理所有權登記，直至八十一年四月二十九日被上訴人經由法院拍賣標到，然系爭土地原所有權人王福燕之後手王立興與陳進成等二人，均無取得系爭房屋之所有權或占有使用之事實上處分權，顯已違背農業發展條例第三條第十款及修正後第十八條第四項等規定，而上訴人等人縱因買受而取得系爭房屋之占有使用之事實上處分權，也因未一併取得系爭土地之所有權而無效，顯為無權占有系爭土地，灼然至明。
上訴人等引用最高法院八十九年台上字第二八四號判決意旨略謂：「四十八年台
上字第一四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議闡釋『土地及房屋同屬一人』，而將土地及房屋分開或先後出賣，應推斷『土地承買人』默許『房屋承買人』有繼續使用該土地之租賃關係存在：：並將所稱之『房屋承買人』擴及於承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人：：」云云，此一判決姑不論未經編收為判例，無拘束下級法院判決之效力，且其所以「擴及」於承購未經建物所有權第一次登記後之房屋，且有事實上處分權之人，其先決條件亦與上開判例及民事庭會議決議所闡釋之「土地及房屋同屬一人」相符。亦即先有「房屋及土地同屬一人」之事實，始可有「擴及」之問題。而上開判決雖謂：「：：並將所稱『房屋承買人』擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人。」，其隨後亦謂：「惟必以該房屋原所有人建造時經土地其他全體共有人同意，且就承買後未經建物所有權第一次登記房屋有『全部』之事實上處分權始足稱之：：」，亦即土地共有人中之一部分人欲於土地上超過其應有部分興建房屋，須徵得全體共有人之同意，否則難認房屋與土地同屬一人所有，而將「房屋承買人」擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有全部之事實上處分權之人。稽此，堪知上開判決之事例與本件之事例可謂全然不同。
上訴人等主張伊等均係連同土地及房屋一起購買，且於契約內均明載「土地於法
令變更能夠分割時，應無條件分割移轉於買方」云云，然王福燕買取系爭七六五－八號農地後之二年又出售與王立興，再過二年，王立興又再出售與陳進成，嗣即由被上訴人向法院拍定。可見王福燕並未將系爭土地分別出售與上訴人等人，始未依農業發展條例修正前第三十條後段或修正後第十六條第二款規定履行無條件分割於買方即上訴人責任。又上訴人引用民法第七百六十五條規定主張農舍所有人本得於法令限制之範圍內自由處分其所有之農舍，及依修正前之土地法、農業發展條例及土地登記規則等規定，農舍自得單獨移轉云云，顯與最高法院七十四年台上字第一三一七號判決意旨「未辦理保存登記之建物讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，只能讓與事實上處分權。」及修正前農業發展條例第三條第十款修正後農業發展條例第十八條第四項規定農舍與其坐落用地應一併移轉之規定相悖離。是則上訴人等之上訴理由，顯要無可採。
理 由
一、本件上訴人許阿段於上訴本院後之八十六年六月二十七日死亡，其繼承人有丁○○、戊○○、己○○、丙○○○、庚○○、乙○○，則丁○○、戊○○、己○○、丙○○○、庚○○、乙○○聲明承受許阿枝之訴訟，依民事訴訟法第一百六十八條、第一百七十五條第一項、第一百七十六條之規定，自無不合，應予准許。
二、被上訴人起訴主張坐落南投縣○里鎮○○○段第七六五之八號系爭土地係伊於八十二年四月二十九日自臺灣臺中地方法院拍賣取得所有權，卯○○、許阿枝（由丁○○、戊○○、己○○、丙○○○、庚○○、乙○○繼承）、甲○○、林蓬萊、辛○○、劉家勳（由壬○○、子○○、癸○○、丑○○、寅○○繼承）、程德喜無正當權源，竟依序分別占用如原判決附圖所示Ｃ與Ｈ、Ｂ、Ａ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ之土地，是訴請渠等拆除無權占用系爭土地之地上物，並返還土地予被上訴人，暨自八十二年五月一日起至拆除地上物止，給付分別按占用面積依八十年七月份申報地價年息百分之十計算之損害金。另卯○○於八十二年六月二十一日無端向臺灣臺中地方法院聲請假處分查封系爭土地，致伊無法有效使用系爭土地，迄八十四年二月二十七日始撤銷查封，而伊以三百零八萬一千元標購系爭土地，自八十二年六月二十一日至八十四年二月二十一日計一年八個月，自得依年息百分之五計算共二十五萬六千七百五十元請求卯○○賠償等情。
三、上訴人則以系爭土地原為王福燕所有，王福燕於系爭土地上興建如原判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分之建物，再分別將該建物輾轉售予甲○○、許阿枝、卯○○、林蓬萊、辛○○、劉家勳，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例、七十三年第五次民事庭會議決議，土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開出賣，應推斷土地承買人即被上訴人默許房屋承買人即上訴人繼續使用系爭土地，其法律關係之性質，當屬租賃，上訴人對系爭土地既有租賃權，自非無權占有，被上訴人訴請拆屋還地及給付損害金，即無理由。又卯○○係因系爭土地已廢耕，不得核發自耕能力證明書，南投縣埔里鎮公所竟違法核發自耕能力證明書予被上訴人，使被上訴人得以向臺灣臺中地方法院標購系爭土地，乃訴請確認被上訴人買受系爭土地無效，並聲請假處分查封系爭土地，卯○○並非無端聲請假處分，被上訴人借款買受系爭土地所應支付之利息，不能請求卯○○賠償等語，資為抗辯（原審判決命程德喜拆除原判決附圖所示Ｇ部分之建物返還該部分之土地，及自八十二年五月一日按年給付損害金一百十五元部分；暨駁回被上訴人請求給付損害金超過按年依土地申報地價年息百分之八計算之部分，均未據程德喜與被上訴人聲明不服）。
四、查系爭土地於六十一年二月一日原係登記林文達所有，六十九年五月二十九日再移轉登記予王福燕，七十二年十一月十五日移轉登記予王文興，七十四年八月三十日移轉登記予陳進成，嗣為陳進成之債權人王榮煥聲請查封拍賣，由被上訴人向臺灣臺中地方法院以三百零八萬一千元標購，於八十二年四月二十九日取得臺灣臺中地方法院所核發之權利移轉證書，而系爭土地上分別有卯○○、許阿枝、甲○○、林蓬萊、辛○○、劉家勳之建物占用如原判決附圖所示Ｃ與Ｈ部分面積共○．○三八九公頃、Ｂ部分面積○．○○九三公頃、Ａ部分面積○．○○九三公頃、Ｄ部分面積○．○一一七公頃、Ｅ部分面積○．○○一九公頃、Ｆ部分面積○．○○一九公頃土地。卯○○並曾以系爭土地已廢耕，不得核發自耕能力證明書，南投縣埔里鎮公所竟違法核發自耕能力證明書予被上訴人，使被上訴人得以向臺灣臺中地方法院標購系爭土地，乃訴請確認被上訴人與陳進成就系爭土地之買賣關係不存在，被上訴人就系爭土地所為之所有權移轉登記應予塗銷，且就系爭土地聲請假處分，經臺灣臺中地方法院八十二年度全字第一一二八號裁准被上訴人就系爭土地不得為讓與、設定他項權利、出租及其他一切處分行為，於八十二年六月十八日就系爭土地實施查封，而卯○○所提起之確認買賣關係不存在本案訴訟經臺灣臺中地方法院八十二年度訴字第一四三四號、本院八十三年度上字第一四二號、最高法院八十三年度台上字第二八四二號以被上訴人係合法取得自耕能力證明書，其依執行程序標得系爭土地並無拍賣無效之情形為由，駁回卯○○之訴確定，卯○○乃於八十四年二月二十七日撤回假處分之執行等情，為兩造所不爭執之事實，復有被上訴人於原審所提出之土地登記簿謄本、臺灣臺中地方法院囑託查封登記函、囑託塗銷假處分查封登記函、八十二年度全字第一一二八號裁定、權利移轉證明書、八十二年度訴字第一四三四號、本院八十三年度上字第一四二號、最高法院八十三年度台上字第二八四一號判決書在卷足稽（附原審卷第十至二十四頁、二○二至二二三頁），而系爭土地為上訴人之建物占用之情形，復經原審法院履勘現場並囑託南投縣埔里地政事務所派員測量屬實，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可憑（附原審卷第四十七至四十九頁、五十二、五十三頁），此部分之事實自堪信為真實。
五、被上訴人主張卯○○於八十二年六月二十一日無端向臺灣臺中地方法院聲請假處分將系爭土地查封，迄八十四年二月二十七日因受敗訴判決確定始撤銷查封，致伊受有無法有效使用系爭土地之損害，爰請求卯○○賠償以伊標購系爭土地三百八萬一千元計算一年八個月依年息百分之五共二十五萬六千七百五十元之損害云云。惟查系爭土地為臺灣臺中地方法院查封拍賣時，拍賣公告已載明「本件土地上有第三人卯○○、許阿枝、甲○○所有之建物，土地為該第三人占用中，債務人未現實占有，拍定後不點交」等語，此有該拍賣公告在卷可按（附原審卷第一四二頁），顯然系爭土地在被上訴人標購之前，即為卯○○、許阿枝、甲○○之建物所占用，被上訴人取得系爭土地所有權後從未占有系爭土地，迄今被上訴人仍無法有效使用系爭土地。而卯○○聲請假處分查封系爭土地，依臺灣臺中地方法院八十二年度全字第一一二八號裁定所示，係禁止被上訴人為讓與、設定他項權利、出租及其他一切處分行為，亦未限制被上訴人使用系爭土地，是被上訴人無法有效使用系爭土地，係系爭土地為卯○○、、許阿枝、甲○○之建物所占用，執行法院並未點交所致，與卯○○之聲請假處分查封系爭土地無關。本件被上訴人並非請求因系系爭土地為卯○○聲請假處分，致不得讓與、設定他項權利、出租及其他一切處分所受之損害，其請求卯○○賠償因其不能有效利用系爭土地所受之損失，自屬無據。況被上訴人為標購系爭土地所支付之三百零八萬一千元，係其取得系爭土地之代價，被上訴人並未受有支付三百零八萬一千元不能取得依年息百分之五計算利息之損失，則其請求卯○○賠償三百零八萬一千元一年八個月依年息百分之五計算共二十五萬六千七百五十元之利息損失，亦無理由，被上訴人此部分之請求，不應准許。
六、被上訴人以上訴人之建物無權占有系爭土地，訴請上訴人拆屋還地。被上訴人則抗辯系爭土地原為王福燕所有，王福燕於系爭土地上興建如原判決附圖所示Ａ、
Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分之建物，再分別將該建物輾轉售予甲○○、許阿枝、卯○○、林蓬萊、辛○○、劉家勳，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例、七十三年第五次民事庭會議決議，土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開出賣，應推斷土地承買人即被上訴人默許房屋承買即上訴人繼續使用系爭土地，其法律關係之性質，當屬租賃，上訴人對系爭土地既有租賃權，自非無權占有等語。按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣。其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院四十八年台上字第一四五七號著有判例。又最高法院七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議：「土地與房屋同屬一人，而將土地與房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金之數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推繼土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」是本件上訴人是否有權使用系爭土地，關鍵在於本件土地及建物是否曾經同歸一人所有，倘曾同屬一人所有，則依上開判例及決議，被上訴人自不得請求上訴人拆屋還地。經查：
㈠系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之建物，係以土地所有人林文達之父林火
秋之名義申請蓋建二層三棟一戶之農舍，此有南投縣埔里鎮公所於六十九年二月二十一日核發之建造執照及六十九年十二月二十二日核發之使用執照，載明起造人為林火秋與建築物用途為農舍可證（建造執照、使用執照附原審卷第二三一、二二八頁）。惟「主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請主管機關核發建照執照之人而已，非謂建照執照所載之起造人必為興建建物而原始取得其所有權之人。」、「以所有之意思興建房屋，即為原始建築人而取得該房屋之所有權，其取得所有權非以登記為要件，至究以何人名義請領建照執照，在所不問」，業經最高法院七十年度台上字第九七六號判決、七十年度台上字第一九七○號判決分別著有明文。故系爭土地上之建物究為何人所有，自應以何人出資興建為準，建照執照、使用執照所載之起造人林火秋並非當然係所有權人，被上訴人僅以起造人係林火秋即主張建物為林火秋所有，自屬率斷。
㈡系爭土地係農地，依法祗能蓋建該土地面積百分之五之農舍，林文達為求能多蓋
，乃將其父林火秋所有之農地一起併入計算，並以林火秋之名義申請建造執照等情，業經林文達於本院八十五年四月十九日準備程序時證述屬實（見本院卷第一宗第七十三頁），且系爭土地之面積為一三七○平方公尺，但建照執照內所載基地面積為六七二三平方公尺，顯然申請農舍之農地除系爭土地外，尚有其他土地，林文達又於六十九年一月三十日將農舍其中如附圖所示之Ｂ部分房地，與許阿枝交○○里鎮○○○段第七六五之一、七六六之一號土地使用，此有雙方所簽定之不動產土地房屋交換買賣契約書在卷足憑（附原審卷第一五五頁），該契約並訂明林文達保證於六十九年十一月五日以前建築完成如附圖Ｂ部分所示之房屋，是系爭土地上之農舍原係林文達所欲興建，僅以其父林火秋之名義為起造人申請建造執照，自堪認定。
㈢證人王福燕於本院八十五年四月十九日、八十五年六月二十八日準備程序時分別
證稱：「房屋我蓋的，大概是六十九年二月問我向林文達買土地出錢蓋的，當時是申請農舍」、「他們申請蓋農舍准了之後才賣給我，我才蓋的」、「當時農舍面積一間二十多坪，蓋二層」、「農舍是我蓋的」等語（見本院卷第一宗第七十
二、一一七、一一八頁），另證人林文達於本院八十五年六月二十八日、九十年一月十一日準備程序時亦證稱：「六十九年二月間用我父親名義申請蓋農舍，因資金不足才賣給王福燕，我們只申請執照，農舍都是王福燕蓋的」、「申請蓋農舍後，因為我的財務困難無法蓋農舍而賣給王福燕，王福燕必須蓋農舍給許阿枝」、「實際上農舍是王福燕蓋的。因為王福燕將土地及蓋農舍的權利一併買去」等語（見本院卷第一宗第一六七頁、第二宗第八十五頁）。由王福燕及林文達前揭證言可以得知林文達以其父林火秋名義申請在系爭土地興建農舍後，因資金不足無力興建，乃於六十九年二月間將系爭土地出售予王福燕，並將在系爭土地興建農舍之權利讓給王福燕，由王福燕出資興建系爭土地上之農舍，因林文達之前已與許阿枝協議以興建完成之房地交換許阿枝之土地，王福燕即須負責興建農舍歸許阿枝。再由王福燕於系爭農舍尚未完工之前（建造執照規定竣工期限為六十九年八月二十二日，使用執照係於六十九年十二月十七日申請，實際完工應在六十九年十二月間），即於六十九年二月二十六日與陳啟彰訂立不動產買賣契約書，將附圖Ａ部分所示之房地出售予陳啟彰，及於六十九年七月一日與許阿枝訂立不動產買賣契約書，將附圖Ｂ部分所示之房地出售予許阿枝，此有該不動產買賣契約書在卷可稽（附原審卷第一六六至一六九頁、第一五六至一五八頁），益證系爭農舍確係由王福燕所興建。
㈣卯○○係於七十四年六月十五日以一百十萬元之價格向王立興購買系爭土地及門
牌號○○里鎮○○路一三三之七號二層樓房（即附圖Ｃ部分房屋），系爭土地則信託登記陳進成名義，嗣陳進成之債權人王榮煥聲請查封拍賣系爭土地及原判決附圖所示Ｃ及Ｈ部分房屋，經卯○○提起第三人異議之訴，就原判決附圖所示Ｃ及Ｈ部分房屋認非屬陳進成所有，撤銷該部分之強制執行程序，此為本院八十年度上更㈡字第五號、最高法院八十年度台上字第二二二八號判決及台灣台中地方法院八十一年度訴字第一一六號確定判決所認定之事實（判決書附原審卷第一二四至一四○頁），王福燕於本院八十五年四月十九日準備程序時亦承認有將附圖所示Ｃ部分房地賣給王立興，因此戶面積較大，屋後又有空地，乃將系爭土地登記王立興名義等情（見本院卷第一宗第七十二頁背面），並由王立興出具切結書表明其購得如附圖所示Ｃ部分房地，登記為系爭土地之所有權人，保證不干涉其他人使用系爭土地及土地於能分割時辦理移轉登記，復有該切結書在卷可按（附原審卷第一六一頁）。至如附圖所示Ａ部分房地即門牌號○○里鎮○○路一三三之九號係由王福燕於六十九年二月二十六日出售予陳啟彰，陳啟彰再於七十八年間出售予甲○○，亦有不動產買賣契約書附卷足憑（附原審卷第一六三頁至一六八頁），足證甲○○使用如附圖所示Ａ部分房地係輾轉購自王福燕。查王福燕承認該房地係其所興建再轉售他人，王福燕與陳啟彰、甲○○彼此間非親帶故，甲○○自台灣台中地方法院八十一年間查封系爭土地時即已居住○里鎮○○路一三三之九號房屋迄今，甲○○長期居住該地，該房地若非甲○○所購買，何能如此？被上訴人否認甲○○對如附圖所示Ａ部分房地有買賣關係，即無可採，而另份買賣所有權移轉契約書以陳啟彰之媳婦顏素銀名義出售予甲○○，係房屋以顏素銀為納稅義務人，為變更納稅義務人名義所致，不能因此否定甲○○與陳啟彰所定之不動產買賣契約書真正。又如附圖所示Ｂ部分房地即門牌號○○里鎮○○路一三三之八號，林文達原欲自地自建，故於六十九年一月三十日以其名義與許阿枝簽訂土地房屋交換買賣契約書，嗣林文達因與王福燕於同年二月間談妥出售系爭土地事宜，乃改變主意不再自建，交由新地主王福燕自地自建，而林文達與許阿枝之交換契約，則在許阿枝之要求保障下，於同年七月一日由王福燕、林文達再與許阿枝簽訂不動產買賣契約書。該土地房屋交換買賣契約書及不動產買賣契約書之真正均為林文達所承認，林文達於本院九十年一月十一日準備程序時證稱：「許阿枝將土地過戶給我，而我要在地上蓋一三三之八號農舍給他互相交換」、「王福燕照我原來的條件，蓋農舍給許阿枝」、「後來訂立不動產買賣契約書，實際上沒有付錢，契約上的價金是依照王福燕要賣給第三人的價錢來計算的，王福燕以農舍和許阿枝的土地互相交換」等語（見本院卷第二宗第八十五、八十六頁），可見許阿枝與王福燕所簽訂之不動產買賣契約書所載「價金六十萬元，價款全部付清」，實際上許阿枝並未付款，係以許阿枝之同段第七六五之一、七六六之一號土地作價六十萬元支付購買王福燕所興建之如附圖所示Ｂ部分房地之代價（許阿枝原有之同段第七六六之一號土地於六十九年五月二十九日分割出同段第七六六之八、七六六之九號土地，於六十九年九月八日移轉登記予王福燕，王福燕再輾轉出售予辛○○及林蓬萊，見附於本院卷第二宗第一八四至一八九頁之土地登記簿謄本）。又附圖所示Ｄ、Ｊ部分之房屋係由王福燕於七十年十一月二十五日出售予林蓬萊，此亦有卷附之不動產買賣契約書可憑（附原審卷第一八九至一九一頁），證人王福燕本院八十五年五月二十日、八十九年十一月十六日準備程序時分別證稱：「七六六之九建地只有一點點，因附近還有農地，就連附近農地即七六五之八Ｄ部分便宜賣林蓬萊」、「附圖Ｊ部分鐵皮屋是我搭的，除有屋頂外並釘有牆壁」（見本院卷第一宗第八○頁背面、第二宗第四十三、四十四頁）。由以上所述，附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｊ部分房屋均係王福燕所興建，再分別出售予陳啟彰、許阿枝、王立興、林蓬萊，甲○○、卯○○再自陳啟彰、王立興買得附圖所示Ａ、Ｃ部分房地。甲○○、許阿枝、卯○○、林蓬萊之使用如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｊ部分房地均係源自王福燕，而王福燕係六十九年五月二十九日登記為系爭土地之所有權人，迄七十二年十一月十五日移轉登記給王立興，則王福燕在上開房屋六十九、七十年間興建完成時己係系爭土地之所有權人，上開房屋及系爭土地在當時自係同歸王福燕所有，嗣後再分開出售。而王福燕在六十九年二月二十六日出售如附圖所示Ａ部分房地予陳啟彰，及六十九年七月一日出售如附圖所示Ｂ部分房地予許阿枝，該房屋仍未興建完成，六十九年二月二十六日王福燕亦非系爭土地之所有權人，但買賣契約並不限於所有權人始能訂立，房屋亦非須興建完成始能出售，王福燕已向林文達買受系爭土地，並在系爭土地上興建如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之農舍，自可預先與陳啟彰、許阿枝訂立買賣契約出售如附圖所示Ａ、Ｂ部分之房地，王福燕與陳啟彰、許阿枝間之不動產買賣契約自屬有效成立。被上訴人主張王福燕於六十九年二月二十六日尚未取得系爭土地之所有權及處分權，且始終未取得農舍之所有權或事實上處分權，與陳啟彰、許阿枝所簽訂之土地與房屋買賣契約無效云云，就王福燕未取得農舍之所有權或事實上處分權乙節，與事實不符，其否定買賣契約之效力，亦無可採。
㈤農舍依農業發展條例第三條第十款之規定，應與農業經營不可分離，農業用地僅
能供興建農舍使用，則農舍所有權之移轉，自應與基地一併移轉，修正後農業發展條例即將之明文化，於第十八條第四項規定「農舍應與其坐落用地併同移轉」，且農舍亦應如同農地，受修正前農業發展條例第三十條不得分割之限制。本件王福燕將農舍分割成如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分分別出售陳啟彰、許阿枝、王立興，以致無法辦理保存登記，移轉登記所有權予陳啟彰、許阿枝、王立興。但就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人及與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人（參照最高法院七十四年台上字第一三一七號判決），王福燕出售農舍予陳啟彰、許阿枝、王立興，該農舍未辦理保存登記，王福燕自非出售農舍之所有權，而係就農舍之事實上處分權讓與陳啟彰、許阿枝、王立興而成立買賣契約，前揭農舍應與農地一併移轉及農舍不得分割，均係移轉農舍所有權之限制，並不妨礙王福燕讓與事實上處分權之出售農舍行為。再王福燕出售如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｊ部分房地予陳啟彰、許阿枝、王立興、林蓬萊，均有在買賣契約訂明俟系爭土地能分割時再辦理移轉登記，業經王福燕證述屬實（見本院卷第一宗第七十頁背面），再觀王福燕與陳啟彰、許阿枝、林蓬萊及陳啟彰與甲○○所定之不動產買賣契約，均有明載「土地於法令變更能够分割時，應無條件分割移轉於買方」，王福燕自非僅出售房屋而未連同土地一併出賣，因此系爭土地雖因屬農業用地無法分割，不能移轉所有權登記予甲○○、許阿枝、卯○○、林蓬萊，但雙方既約定「土地於法令變更能够分割時，應無條件分割移轉於買方」，即係預期於不能之情形除去後再為給付，該買賣契約自仍為有效。被上訴人主張上訴人未連同農舍之基地購買，僅係以王福燕嗣後將系爭土地移轉登記予王立興為據，顯與事實不符，其所稱本件農舍之買賣契約，依據民法第七十一條、第二百四十六條之規定應為無效，亦無可採。
㈥如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｊ部分房屋與系爭土地原確同屬王福燕所有，王福
燕再將土地及房屋分開出賣，雖地上建物未辦理保存登記，無法為所有權移轉使甲○○、許阿枝、卯○○、林蓬萊取得該部分房屋之所有權，但未辦理保存登記之房屋僅係無法為所有權之移轉，就該房屋之事實上處分權仍得成立買賣契約，自可為交易之標的物，最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議，既未限制得為所有權移轉登記之不動產買賣始有適用，則就無法為所有權移轉登記之房屋買賣，即仍應有該判例及會議決議之適用，無加以排除之必要。此外最高法院八十九年度台上字第二八四號判決意旨亦認「本院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議闡釋『土地及房屋同屬一人』，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷『土地承買人』默許『房屋承買人』有繼續使用該土地之租賃關係存在：：並將所稱之『房屋承買人』擴及於承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人：：」。附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｊ部分之房屋雖未經建物所有權第一次登記，然甲○○、許阿枝、卯○○、林蓬萊業經承購取得該房屋之事實上處分權，自符最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議所稱之房屋承買人。被上訴人以地上建物未辦理所有權移轉登記，仍屬王福燕所有，否認有最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年度第五次民事庭會議決議之適用，委無可採。就附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｊ部分之房屋，土地承買人即被上訴人應默許房屋承買人甲○○、許阿枝、卯○○、林蓬萊有繼續使用該房屋基地之租賃關係存在，甲○○、許阿枝、卯○○、林蓬萊自非無權使用該部分之土地。
㈦卯○○、許阿枝、甲○○之建物於六十九年十二月間建築完成時，其全部建築面
積僅一六五．六平方公尺，有使用執照可查，復經原法院向南投縣埔里鎮公所調閱系爭土地上農舍起造人林火秋申請農舍使用執照所附配置圖暨建造執照、使用執照審查表等相關資料在卷可按，現其等三人所搭建房屋實際占用面積為如原判決附圖所示，即卯○○建物占用Ｃ部分面積○．○二二七公頃、Ｈ部分面積○、○一六二公頃，許阿枝建物占用Ｂ部分面積○．○○九三公頃，甲○○建物占用Ａ部分面積○．○○九四公頃，合計五七六平方公尺，顯見渠等三人現居住建物均有增建之情事。經本院依建造執照所載之建物位置及面積囑託埔里地政事務所測量，結果王福燕所興建之建物僅為如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分面積共一七○平方公尺，王福燕於本院多次到庭均證稱如附圖所示Ｋ、Ｌ、Ｍ、Ｈ、Ｎ、Ｅ、Ｆ部分之建物非其所蓋，Ｋ、Ｌ、Ｎ、Ｅ、Ｆ部分之土地原係圍牆內之空地，係現建物占有人事後所增建等語（見本院卷第一宗第八○頁、第一五六頁正面、第二宗第四十三頁），另卯○○承認如附圖所示Ｈ部分建物係其所興建，其餘上訴人亦承認如附圖所示Ｋ、Ｌ、Ｎ、Ｅ、Ｆ部分之建物係建物現占有人所增建（見本院卷第一宗第八十一、一二九、一四七、一七五頁、第二宗第四十二頁）。至就附圖所示Ｍ部分之建物，卯○○否認係其所興建，辯稱其向王立興購買時即有該部分建物，惟王立興否認有興建附圖所示Ｍ部分建物出售予卯○○之情事，王立興並證稱其出售時僅有如附圖所示Ｃ部分二層樓建物，如附圖所示Ｍ部分當時是空地等語（見本院卷第一宗第一五五頁），而卯○○所提出之交屋證明書（附本院卷第一宗第一四八頁）僅載明「王立興已於七十四年十一月三十日，○○里鎮○○里○○路一三三之七號房屋，點交予買方卯○○先生完畢：：」，於該交屋證明書見證人下簽名之胡光庭於本院八十五年十月十八日準備程序時證稱：「我祇知道王立興要將房屋點交給卯○○，至於測量圖Ｍ部分建物四週情形，我並不清楚」（見本院卷第一宗第一六三頁背面），胡光庭亦無法證明王立興於七十四年十一月三十日點交房屋之範圍，自不知如附圖所示Ｍ部分房屋是何人興建，且卯○○於本院八十九年十一月十六日準備程序時指稱：「如附圖所示Ｍ部分之建物，我買的時候王立興用幾個水泥磚圍個簡單的圍牆，後來我拆掉原有的圍牆，自己有蓋廚房、車庫」（見本院卷第二宗第四十三頁），足認如附圖所示Ｍ部分之建物，係卯○○所興建，而非購自王立興。如附圖所示Ｋ、Ｌ、Ｍ、Ｈ、Ｎ、
Ｅ、Ｆ部分之建物分別為甲○○、許阿枝、卯○○、林蓬萊、辛○○、劉家麟所興建，並非土地所有權人王福燕興建後出售上訴人，無土地及房屋同屬一人之情事，是此部分建物，上訴人援引最高法院四十八年台上字第一四五七號判例、七十三年度第五次民事庭會議決議，主張其有權使用該部分建物所坐落之基地，尚無可採。
七、許阿枝於六十九年一月三十日以其所有之同段第七六五之一、七六六之一號土地與林文達訂立土地房屋交換買賣契約書，交換林文達在系爭土地興建之農舍Ｂ棟及土地，嗣農舍由王福燕興建，林文達與許阿枝間土地房屋交換契約之權利義務由王福燕承受，雙方再訂立不動產買賣契約書，該不動產買賣契約書所載「價金六十萬元，價款全部付清」，實際上許阿枝並未付款，係以之前所約定交換之同段第七六五之一、七六六之一號土地為代價，該不動產買賣契約書實質上仍係許阿枝以同段第七六五之一、七六六之一號土地交換王福燕興建之農舍Ｂ棟及土地，雙方有以許阿枝同段第七六五之一、七六六之一號土地交換王福燕系爭土地內農舍Ｂ棟及土地使用之契約關係存在，殆無疑義。而許阿枝交換農舍Ｂ棟及土地使用之範圍，依不動產買賣契約書之附圖所示（附原審卷第一五八頁），除農舍所坐落之基地外，尚包括屋後約十坪左右之土地，而王福燕將農舍Ｂ棟之屋後如附圖所示Ｌ部分面積○．○○三六公頃土地興建圍牆交付許阿枝使用，該Ｌ部分面積折合十．八九坪土地，即係不動產買賣契約書之附圖所示屋後約十坪左右之土地，足以證明許阿枝係以同段第七六五之一、七六六之一號土地與王福燕交換如附圖所示Ｂ部分及Ｌ部分土地使用。按兩造互換土地使用，彼此有對價關係，均非無償，其性質屬互為租賃，並非無償使用借貸（參照最高法院七十五年台上字第一五九四號判決）。許阿枝仍係基於租賃關係使用如附圖所示Ｂ、Ｌ部分土地，並非無權占有。至於甲○○、卯○○、林蓬萊、辛○○、劉家勳使用附圖所示Ｋ、Ｍ、Ｈ、Ｎ、Ｅ、Ｆ部分之土地，雖有得土地所有權人王福燕、王立興之同意，但此僅成立使用借貸契約，依最高法院五十九年台上字第二四九○號判例「使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定。縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利」之意旨，並不得對抗被上訴人之所有權，甲○○、卯○○、林蓬萊、辛○○、劉家勳之使用如附圖所示Ｋ、Ｍ、Ｈ、Ｎ、Ｅ、Ｆ部分土地，無法證明有正當權源，自屬無權占有。被上訴人訴請甲○○、卯○○、林蓬萊、辛○○、劉家勳之繼承人拆除如附圖所示Ｋ、Ｍ、Ｈ、Ｎ、Ｅ、Ｆ部分之建物並返還該土地，即無不合，應予准許。
八、又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，系爭土地既為甲○○無權占有如附圖所示Ｋ部分土地面積○．○○三七公頃，卯○○無權占有如附圖所示Ｍ、Ｈ部分土地面積共○．○三三三公頃，林蓬萊無權占有如附圖所示Ｎ部分土地面積○．○○二一公頃，辛○○無權占有如附圖所示Ｅ部分土地面積○．○○一九公頃，劉家勳之繼承人無權占有如附圖所示Ｆ部分土地面積○．○○一九公頃，則被上訴人訴請渠等給付相當於租金之損害金，自無不合。而被上訴人請求依土地法第九十七條之規定，按系爭土地八十年七月份之申報地價每平方公尺一百二十元之年息百分之十，自八十二年五月一日起至拆除日止計算之損害金，但系爭土地係位於○里鎮○○路路旁，係屬郊外地區，且屬農田，不甚繁榮，業經原審法院履勘現場無訛，被上訴人所請求之按土地申報地價年息百分之十計算損害金，尚有過高，應按年息百分之八計算始為適當。則以甲○○、卯○○、林蓬萊、辛○○、劉家勳之繼承人無權占有土地之面積，計算渠等按年應給付被上訴人之損害金，詳如附表所示。從而被上訴人本於不當得利請求無權占有之上訴人自八十二年五月一日起至拆除日止，於附表所示金額範圍內按年給付損害金，為有理由，應予准許，逾附表所示之金額，被上訴人之請求，尚屬無據，不應准許。
九、被上訴人訴請上訴人拆屋還地及給付損害金，暨卯○○應賠償其假處分所受之損害。經查甲○○使用附圖所示Ａ部分土地，許阿枝使用附圖所示Ｂ、Ｌ部分土地，卯○○使用附圖所示Ｃ部分土地，林蓬萊使用附圖所示Ｄ、Ｊ部分土地，係基於租賃關係，並非無權占有，此部分被上訴人拆屋還地之請求不應准許；又甲○○使用附圖所示Ｋ部分土地，卯○○使用附圖所示Ｍ、Ｈ部分土地，林蓬萊使用附圖所示Ｎ部分土地，辛○○使用附圖所示Ｅ部分土地，劉家勳之繼承人使用附圖所示Ｆ部分土地，並無正當權源，被上訴人此部分拆屋還地之請求，應予准許。另損害金之請求，就許阿枝部分並無理由，其餘上訴人在附表所示之金額範圍內，為有理由，超過部分則不應准許。至請求卯○○賠償假處分所受之損害部分，亦不應准許。原審判決命甲○○、許阿枝、卯○○、林蓬萊、辛○○、劉家勳之繼承人分別拆除如原判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ及Ｈ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分之建物並交還該部分土地，暨自八十二年五月一日起至拆除日止，分別按年給付損害金九百零二元、八百九十三元、三千七百三十四元、一千一百二十三元，一百八十二元、一百二十三元，另卯○○應給付二十五萬六千七百五十元。上訴人就原判決不利於其部分聲明不服，指摘原判決不當，求予廢棄改判，就原判決㈠不利許阿枝部分㈡命卯○○、甲○○、林蓬萊拆除地上物交還土地予被上訴人，於超過附圖所示Ｈ、Ｍ部分（卯○○應拆除部分），Ｋ部分（甲○○應拆除部分），Ｎ部分（林蓬萊應拆除部分）㈢命卯○○、甲○○、林蓬萊給付按年計算之損害金於分別超過三千一百九十七元、三百五十五元、二百零二元部分㈣命卯○○給付二十五萬六千七百五十元部分，原判決遽予准許，尚有未洽，許阿枝、卯○○、甲○○、林蓬萊之上訴為有理由，原判決該部分應予廢棄，爰由本院改判如主文第二項所示。原判決其餘部分，並無不合，上訴人此部分之上訴為無理由，應予駁回。
十、據上論結，本件上訴為部分有理由，部分無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 九 月 二十五 日~B1民事第四庭審判長法 官 黃斐君~B2 法 官 張鑫城~B3 法 官 陳蘇宗右為正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
~B 書記官 吳麗慧中 華 民 國 九十 年 十 月 四 日
Ｌ~H;損害金計算表┌─────┬─────────┬───────┬──────────────┐│當 事 人│無權占有土地之位置│面積(平方公尺)│ 計算式及損害金額(四捨五入) │├─────┼─────────┼───────┼──────────────┤│甲 ○ ○│附圖Ｋ部分 │ ３７│ 120×37×0.08＝355 │├─────┼─────────┼───────┼──────────────┤│卯 ○ ○│附圖Ｍ、Ｈ部分 │ ３３３│ 120×333×0.08＝3197 │├─────┼─────────┼───────┼──────────────┤│林 蓬 萊│附圖Ｎ部分 │ ２１│ 120×21×0.08＝202 │├─────┼─────────┼───────┼──────────────┤│辛 ○ ○│附圖Ｅ部分 │ １９│ 120×19×0.08＝182 │├─────┼─────────┼───────┼──────────────┤│劉 家 勳│ │ │ ││之 繼承人│附圖Ｆ部分 │ １９│ 120×19×0.08＝182 │└─────┴─────────┴───────┴──────────────┘