臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十五年度重上字第七四號
上 訴 人 政邦建設股份有限公司法定代理人 甲○○被 上訴人 丁○○
戊○○己○○乙○○○丙○○庚○○○右當事人間請求撤銷暴利行為事件，上訴人對於中華民國八十五年五月二十二日台灣台中地方法院第一審判決（八十四年度重訴字第五六四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分廢棄。
㈡兩造於民國（下同）八十三年十二月五日所簽訂協議書約定之給付金額新台幣（以下同）一千五百萬元應減輕為三百萬元。
㈢被上訴人丁○○應給付上訴人四百萬元，被上訴人戊○○應給付上訴人二百萬元
，被上訴人己○○應給付上訴人二百萬元，被上訴人乙○○○應給付上訴人一百三十三萬三千三百三十三元，被上訴人丙○○應給付上訴人一百三十三萬三千三百三十三元，被上訴人庚○○○應給付上訴人一百三十三萬三千三百三十三元，並各自原審起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈣前項請求上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
㈤第一、二審訴訟費用由被上訴人等負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同部分予以引用外，補稱：㈠上訴人認以三百萬元之價格向被上訴人等人購買系爭二六八一之二地號土地（面
積○．○○○四公頃）價格應屬相當，故被上訴人等人向上訴人收取之金額超過三百萬元之部份（即一千二百萬元）即屬民法第七十四條所定之暴利行為，上訴人聲請依法予以減輕給付，故被上訴人等人所收取之一千二百萬元應返還上訴人。又被上訴人等人係依其土地之持分朋分上訴人所給付之一千五百萬元，故上訴人請求渠等返還之一千二百萬元亦依其土地持分之比率計算，計算之結果詳如上訴聲明第三項所示。
㈡原審判決僅以兩造就系爭土地議價之時間甚長，其間彼此價格並有相互還價之空
間，顯見原告並未陷於「急迫」之情況云云，上開認定顯然誤解民法第七十四條所謂暴利行為之涵義：
⒈按暴利行為依學者之見解為「就主觀而言，係乘他人之急迫輕率無經驗；就客
觀而言，即財產上之給付或給付之約定，依當時清形顯失公平者」、「主觀要件：須暴利行為人對於他人之急迫輕率或無經驗之利用有故意存在；客觀要件：須使相對人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者」而言（參照王澤鑑著民法總則第二五二至二五三頁及林誠二著民法總則講義下冊第二○至二一頁）。
⒉上訴人以「向陽新象」集合住宅所坐落基地向土地銀行台中分行之貸款金額分
別為九千七百萬（貸款利率為年利率九．二％）及一千三百萬（貸款利率為年利率一○％），合計一億一千萬元，業經上訴人提出且為被上訴人所不否認之土地銀行台中分行放款帳卡可稽，由此計算，上訴人每月須負擔上開貸款利息八十五萬二千元；此外上訴人未將上開房地之產權移轉予承購戶，經承購戶組成臨時之管理委員會與上訴人協商結果，在未過戶前「向陽新象」大樓須由上訴人獨立負擔每月約為十二萬元之大樓管理費，業經證人韋建輝及葉武霖到庭結證屬實。換言之，上訴人若一日未將向陽新象之產權移轉登記予承購戶，並由承購戶負擔銀行之分戶貸款，勢必每月負擔八十五萬二千元之龐大利息及十二萬元之大樓管理費，此種每月龐大之經濟壓力，對上訴人而言，難道不屬急迫？⒊上訴人所興建之向陽新象為一百一十二戶之集合式住宅，有建造執照可稽，如
兩造就越界部分之土地未為妥善之解決者，上訴人勢必無法將上開建物之產權完整地移轉登記予承購戶，衍生眾多產權糾紛之問題，故妥善解決上開越界土地對上訴人而言，係屬急迫之事，絕無疑問。再者，因上訴人無法單獨解決本件越界糾紛，台中市政府於八十三年九月二十一日即來函表示關切，略謂「為維承購戶之權益及俾免衍生紛端，請速辦理有關申貸手續」等語；另承購戶王建森等十位亦來函表示「於文到十日內儘速出面解決，辦理移轉房地所有權予吾等，逾期未見回應，定當訴請於法，訴追台端等應負之民事責任，絕不寬貸」等語。足證被上訴人方面之代理人即證人廖福彬到庭稱「向陽新象我是說還未過戶，住戶會聯合起來告政邦公司」當屬非虛。
⒋又上訴人如未妥善解決上開越界部分土地，被上訴人依民法第七百六十七條及
同法第七百九十六條之規定，將可向上訴人請求移去或變更所興建之建物；換言之，上訴人如未妥善解決上開越界部分土地，所興建之建物將有被移去或變更之虞，此種危險對上訴人而言難道不算急迫？⒌與系爭二六八一之二地號土地原屬同筆土地之二六八一之一二地號土地，被上
訴人出售予訴外人林榮鐘之價格每坪為三十三萬五千元，然系爭二六八一之二地號土地面積僅四平方公尺，而被上訴人出售予上訴人之價格竟為一千五百五十萬元（含代書及土地增值稅費用），兩者之價格相差近五十倍；換言之，系爭土地之市價每坪約為三十三萬五千元，而被上訴人竟以高於市價五十倍之價格出售予上訴人，是否顯失公平？實不待上訴人贅言。
⒍兩造之協商過程長達一年多，然被上訴人並不否認上訴人自始即願以每坪二百
萬元之價格購買越界部分土地，惟皆不為被上訴人所接受；換言之，上訴人雖願以高於市價之價格向被上訴人購買越界土地，然此一糾紛之解決並非繫之於上訴人，而是取決於被上訴人之意願，且上訴人因被上訴人遲遲不同意出售上開土地，在協商期間（自八十二年間起至八十三年底）所遭受之損失將近二千萬元，皆有事證可查；換言之，上訴人並無拖延不解決本件糾紛之理由或動機存在。反觀被上訴人何以遲遲不解決本件糾紛？因被上訴人並不因事件之遲延解決而蒙受損失，且被上訴人亦知有朝一日上訴人終必就範，接受渠等所開出之條件。
㈢至於原審所指上訴人可先就未占用鄰地之部分先行辦理保存登記，但須於土地登
記簿加註「本建物尚有部分占用鄰地未登記」等語乙節，原審所指之方法並無法全盤解決上訴人之問題：
⒈查被上訴人所舉之法令係就未占用鄰地之建物得以部分辦理保存登記所為之規
定，而「向陽新象」大樓因屬區分所有建物，每一區分所有權人其所有之建物皆占有建築基地，並非僅部分建物有占有鄰地之情形，並不適用被上訴人所舉之法令，至為明顯。
⒉另依法院審理所傳訊之「向陽新象」大樓承購戶廖福彬、韋建輝、葉武霖到庭
皆一致證稱，渠等不願接受向上訴人所購買之房地，在土地登記簿加註「本建物尚有部分占用鄰地未登記」之記載等語，亦足證上訴人如未向被上訴人購買越界之土地，仍會衍生與承購戶之間之購屋糾紛，已屬不辯自明之理。
⒊退一步言之，上訴人所興建之向陽新象為一百一十二戶之集合式住宅，依原審
之見解未占用鄰地之部分可先辦理建物保存登記，但須於土地登記簿加註「本建物尚有部方占用鄰地未登記」；如此，有占用鄰地部分之建物仍屬無法辦理保存登記；換言之，向陽新象一百一十二戶之住戶，將可部分辦理建物保存登記，其餘則無法辦理保存登記。如此，一旦購買無法辦理保存登記建物之承購戶向上訴人主張權利時，上訴人又如何因應？⒋如認向陽新象可辦理建物保存登記之建物，亦須於土地登記簿加註「本建物尚
有部份占用鄰地未登記」。在此種產權不清之情形下，銀行勢必不願將分戶貸款撥予承購戶，上訴人仍須按月負擔龐大之銀行利息及大樓管理費將近百萬元；此外，承購戶也拒絕接受此種產權不清之不動產過戶，故依原審所持之見解，仍無法解決上訴人急迫之情事，至為明顯。
⒌縱依原審所持之見解，向陽新象之建物可部分辦理建物保存登記，然被上訴人
依民法第七百六十七條規定所定有物上請求權，並不因此而喪失；換言之，被上訴人依然可對上訴人主張要求拆除越界部分之建物，至為明顯。
㈣原審判決以「交易活動中議價能力之強弱本屬商業競爭之常態，要不得僅因自身
欠缺談判協商之籌碼。而以高價獲取商品，即認價格『顯不相當』．．．被告復稱原告僅欲購買占用部份，必將因此導致其等原有之完整土地遭受切割，爾後再予出售之價格不高等語，衡情亦非無稽，尚難據此認定上述價額有何顯不相當之處」云云，亦誤認民法第七十四條所謂暴利行為之涵義，經查：
⒈系爭土地每坪之市價為三十三萬五千元，而上訴人竟以一千五百五十萬元之價
格購得，原審竟認上開價格並無顯不相當之處，實令人訝異！亦令人難以置信！⒉同段二六八一之十二地號土地面積為四一六平方公尺，系爭二六八一之二地號
土地之面積為四平方公尺（分割自同段二六八一之十二地號）；換言之，分割前之二六八一之十二地號之面積為四百二十平方公尺，系爭土地面積僅占二六八一之十二地號土地面積之○．○○九，且系爭土地所處之位置並非緊臨路面，亦未橫跨二六八一之十二地號土地，僅附著於邊陲地帶；換言之，系爭土地所占面積尚不足二六八一之十二地號土地之百分之一，所占比率極微，所處位置又僅邊陲地帶，並非精華所在，而原審竟認被上訴人出售系爭土地予上訴人，必將導致原有之完整土地遭受切割，爾後再予出售之價格不高等語，上開認定顯然昧於事實。
⒊原審認『上訴人不得僅因自身欠缺談判協商之籌碼，而以高價獲取商品，即認
價格『顯不相當』」等語；由此以觀，原審之上開認定顯然認上訴人由於欠缺談判協商之籌碼。因而以高價購買商品，本屬商業競爭之常熊，難認價格有何顯不相當之處，皆與暴利行為無涉；原審之思考模式顯然忽略上訴人之所以欠缺談判協商之籌碼，乃因本身急迫及無經驗等情事所造成，苟上訴人無上開急迫及無經驗等情，焉有可能淪為刀俎魚肉任被上訴人宰割，以一千五百萬元之高價購買一坪之土地？㈤原審判決認「原告疏於查證土地界址以致越界建築在先，復因自身過失不知法令
，方以一千五百萬元購買系爭土地，顯係出於本身嚴重過失，自不得主張撤銷本件土地買賣契約書」等語，亦屬誤認民法第七十四條所定暴利行為之涵義。原審認民法第七十四條暴利行為之適用，應類推適用民法有關錯誤之規定，即非出於自己之過失始得當之云云，經查：
⒈原審上開見解並無法律上之根據。
⒉民法第九十二條因被詐欺或脅迫而為意思表示之撤銷，法文亦未規定須本人非
出於過失，方得撤銷被詐欺或脅迫之意思表示，實務及學者見解亦無人主張民法第九十二條意思表示之撤銷，須本人非出於過失方得為之；同理，民法第七十四條與第九十二條法文皆無表意人非出於過失之規定，何以民法第七十四條之適用應類推同法第八十八條？⒊民法第七十四條所定之「急迫」、「輕率」及「無經驗」皆隱含過失之意味在
內，若非隱含「過失」之意味在內，又如何陷自己於締約之不利地位？例如「定作人利用承攬人經濟困難之急迫機會，以降低於工程價額三分之一數額與承攬人結帳（參照最高法院五十年台上字第七○七號判決）、「乘人急需用款以應付軋頭寸，而以半價收購全新汽車」、「理髮廳對於毫無經驗之外國觀光客，推薦特別昂貴之理髮項目」、「高山旅館對毫無經驗且急需房間之旅客，收取超出平常甚多的房間住宿費用」皆屬暴利行為之類型（參照黃村力著民法總則新論第二四六頁），上開所舉之例，承攬人及汽車所有人若能善加理財、外國觀光客若能貨比三家、高山旅客若能提早預約房間，暴利行為人即無機可趁，足證民法第七十四條所謂之「急迫」、「輕率」或「無經驗」皆隱含過失之意味在內，如民法第七十四條之適用須本人非出於過失方得為之者，將難有適用之日。
㈥關於原審及被上訴人以上訴人「係屬建設公司，揆諸常情，就此建築、地政登記
之法令自應較諸被告更為熟稔，是其主張係屬『無經驗』云云，未免無稽，難認有理」等語，上開認定及主張無異倒置舉證責任，亦乏根據。經查：
⒈上訴人所主張「無經驗」乙節，應屬消極事實，被上訴人既否認上訴人上開主張，即應就上訴人「有經驗」之積極事實負舉證責任。
⒉上訴人雖為建設公司，然並非建設公司即有處理越界糾紛之經驗；再者，上訴
人如有處理類似糾紛之經驗，又何須落得本身財務狀況惡化，名下資產遭法院查封之地步？⒊至於被上訴人所舉相關地政法令亦無法解決上訴人之窘境，至少大樓所坐落之
基地即無法按上開相關地政法令解決，此點上訴人並不否認；此外，上開相關地政法令亦無法解決銀行方面分戶貸款之問題。
㈦被上訴人稱「向陽新象」所坐落基地（○○○區○○○段二一二二之四號土地）
之共有人劉桂麟於八十三年二月十二日死亡，而其繼承人劉天送於八十四年二月三日始辦妥繼承登記，足見上訴人之無法辦理移轉登記予客戶，乃因繼承問題之遲遲無法解決，與逾界無涉云云，惟經查：
⒈訴外人劉桂麟係提供土地由上訴人建屋出事，與上訴人訂立者為合建分售契約
，上訴人於八十二年六月間即已完成向陽新象之興建，惟因土地越界問題一直無法與被上訴人妥善解決，而劉桂麟於八十三年二月十二日死亡，其繼承人劉天送為確保其權益，且督促上訴人積極處理土地越界乙事，乃要求上訴人須將土地越界乙事處理完畢，方願將土地移轉過戶予上訴人，此點由兩造於八十三年十二月五日簽訂協議書由上訴人向被上訴人購買越界土地後，劉天送即於八十四年一月間向地政機關申請就二一二二之四地號土地為繼承登記，並於同年二月三日辦理完畢。
⒉另證人劉天送到庭亦證稱「因政邦公司與被上訴人有糾紛，我們要求解決後才
辦理過戶．．．因土地有糾紛貸款無法准，為了保障我們權利，才要求儘快解決（越界糾紛）」等語；足證被上訴人此項抗辯與事實不符，至為明顯。
㈧被上訴人稱「上訴人自承於八十二年六、七月間即知悉逾界占用被上訴人之土地
，然卻遲至八十三年四、五月間始告知被上訴人，且於告知後亦從未『主動』與被上訴人商談或找人居間與被上訴人商談解決之事．．如此可謂為急迫嗎？」，惟經查：
⒈查上訴人於八十二年六月間取得「向陽新象」大樓之使用執照後，即向地政機
關申請辦理建物保存登記，惟於地政機關派員測量時發現越界占用被上訴人所有之同段二六八一之二地號土地四平方公尺，上訴人即將上開越界之事實通知被上訴人丁○○及己○○等人，並與渠等展開協商提出願以每坪二百萬元之價格購買越界土地，惟遭渠等拒絕。
⒉被上訴人於原審自認渠等「於八十二年間知悉此事後，即向原告表示異議」等
語，係與事實相符，然其後被上訴人改稱於八十三年四月間方知土地遭上訴人占用云云，則顯非實在。經查：
⑴按「前項自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符且係出於
錯誤而自認者，始得為之」，民事訴訟法第二百七十九條第三項定有明文，是被上訴人上開撤銷自認即屬無據，況被上訴人上開所稱亦與事實及常情不符，蓋上訴人於八十二年六、七月間即已知悉越界而無法辦理建物保存登記，衡情儘快解決越界情事，俾辦理保存登記取得客戶銀行貸款始為上策，如不向被上訴人購買越界土地者，一則需負擔龐大銀行貸款利息及管理費，另一則仍面臨廣大客戶訴求違約，又豈是上訴人所欲見？⑵被上訴人丁○○於原審到庭稱「八十二年初甲○○建造房屋，提出要向我購
買土地．．．之後就沒有消息．．．後來甲○○來找我談，之後又說無法負擔財務，後來甲○○分割．．．八十三年四、五月間又說已越界．．，之後又說與股東研究，但沒有消息」云云，由丁○○之上開陳述，可知丁○○雖有意隱瞞兩造於八十二年間就即開始越界土地展開協商之事實，然丁○○亦不否認兩造自八十二年間即有多次接觸之經過。
⑶此外，證人廖福彬亦證稱在其未介入本件糾紛之前，「己○○有委託丁○○
和政邦公司談，但沒結果，據我瞭解政邦公司當初開二個條件．．．若只購買越界部分是每坪二百萬，己○○等不接受．．。」等語；換言之，在證人廖福彬未介入本件之前，兩造己就土地越界乙事有長期之商議，惟皆因被上訴人索價過高而無法解決。
⑷末查，證人劉天送亦到庭證稱「房屋完工時我們申請執照，測量時才發現越
界四平方公尺，政邦公司找對方談，對方說二百坪全部買，每坪一百五十萬元，（政邦）公司只願以二百萬購買，對方後來找廖福彬出面談．．．」等語；足證上訴人於八十二年六、七月間發現建物越界乙事，隨即與己○○、丁○○等人展開協商，惟均因被上訴人方面索價過高而無法解決，至為明顯。
㈨關於被上訴人辯稱兩造協商過程長達一年之久，可認上訴人並未有急迫情事云云，亦與事實不符。經查：
⒈兩造締約之日為八十三年十二月五日，被上訴人既認兩造協商長達一年之久，則兩造開始協商之期間應為八十二年間，已可證明。
⒉兩造皆不否認開始協商之時，上訴人所提出之解決方案為出價二百萬元購買越
界土地，而被上訴人則開價應以五十萬元購買二六八一－十二地號全部之土地；換言之，越界糾紛並非上訴人單方面即可解決，須得土地所有人即被上訴人方面之同意始可，由事後被上訴人將二六八一－十二地號土地以每坪三十三萬五千元出售予林榮鐘乙節，即可證明兩造之所以遲遲無法達成協議，乃因被上訴人索價過高，並非上訴人無意購買越界土地。
⒊兩造開始協商之時，上訴人方面已表明越界土地只有一坪多，此點並經被上訴
人方面協商之代理人即證人廖福彬到庭證實，上訴人並於八十三年十一月七日出具承諾書予廖福彬表明願以二千萬元購買越界土地，對上開優渥條件被上訴人猶不滿足，未能達成協議。最後若非被上訴人查覺上訴人財務惡化，支付能力堪慮，焉有降價與上訴人達成協議之理？㈩被上訴人稱兩造於八十三年十二月五日簽訂協議書，然上訴人遲至八十四年四
月十日方辦妥核准基地調整，且於辦妥基地調整後又遲至八十四年十二月九日始將土地移轉登記予購屋客戶，足證上訴人無絲毫急迫可言云云，惟經查：⒈兩造於八十三年十二月五日雖簽訂協議書，惟被上訴人己○○稱為確保渠等之
權益，故有關建築基地之基地調整手續，渠等乃指定由己○○之女婿呂孟勳建築師所承辦，並經證人呂孟勳到庭結證屬實，直至八十四年四月十七日台中市政府工務局方核准基地調整，故基地調整手續縱有遲延情事，亦與上訴人無關。此外，遲延基地調整手續，上訴人又可獲得何種利益？被上訴人之上開指責顯不符事理。
⒉系爭二六八一之二地號與同段二六八一之十二地號本屬同一筆土地，故辦妥系
爭基地調整手續後，亦須辦理土地之分割，然上開二筆土地由被上訴人丁○○等人辦妥分割登記之時，已是八十四年六月二十一日，又系爭二六八一之二地號之地目原本為「水」，亦須辦理地目變更登記，辦妥地目變更登記之時已是同年十月二十日，再由上訴人將產權移轉登記予承購戶，已是同年十二月九日，上開步驟皆依法令之規定逐步辦妥，並非上訴人有意之遲延。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決除如主文所示外，如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同部分予以引用外，補稱：㈠上訴人無法將「向陽新象」所坐落土地（○○○區○○○段○○○○○○號）移
轉登記予購屋客戶，乃另有內情及原因與逾界無涉。按該土地之共有人劉桂麟於八十三年二月十二日死亡，有戶籍謄本在卷可證，則在辦妥繼承登記之前，該土地縱未逾界，亦無法辦理移轉登記予購屋客戶。查劉桂麟之繼承人之一劉天送係於一年後之八十四年二月三日始辦妥繼承登記，易言之，在此一年內，無論逾界之問題解決與否，均無法將土地辦理移轉登記予購屋客戶（此亦所以上訴人從不主動與被上訴人協商解決之原因）。足見上訴人之無法辦理移轉登記予購屋客戶，乃因繼承問題之遲遲無法解洪，與逾界無涉。故上訴人為本件主張之前提，根本不存在。而劉天送何時願將該土地移轉過戶予上訴人，與劉天送何時能就該土地辦理繼承登記，係屬兩事。上訴人卻故為張冠李戴，企圖混淆，實甚不該。
㈡再者，民法第七十四條第一項之主觀要件為：「須對於他人之急迫、輕率或無經
驗之利用有故意存在。」既如此，則其要件，應可細分為：⒈須該他人確有急迫情事。⒉行為人須明知該他人為急迫並加以利用。茲分述於左：
⒈上訴人並無何急迫情事，事證如左：
⑴上訴人自承於八十二年六、七月間即知悉逾界占用被上訴人之土地，然卻遲
至八十三年四、五月間始告知被上訴人，且於告知後亦從未「主動」與被上訴人商談或找人居間與被上訴人商談解決之事，此由上訴人至今仍未能提出任何證據以證明其曾「主動」或找人與被上訴人商談即可為證。當然更談不上有所謂「急切地」欲與被上訴人商談之情形，試問倘上訴人果真急迫，衡情可能如此嗎？反倒是因當時報章均刊載政府即將全面實施容積率（當時建商一片搶建風，即因此而起），倘實施容積率，被上訴人之土地將幾無價值，故被上訴人急於出售，惟土地部分被占用，又無法出售（在解決前無人願買），故真正急迫者反倒是被上訴人而非上訴人，此由自上訴人知悉逾界後之約一年五個月後，找人出來居間協商者，竟為被上訴人而非上訴人即可為證。又縱使上訴人曾出價願以一坪二百萬元解決（被上訴人否認之，蓋在達成協議之前上訴人並未「肯定」願以多少錢解決），然出價為被上訴人所不能接受後，即不理不睬，如此可謂為急迫嗎？上訴人顯誤解急迫之意。⑵自上訴人知悉有逾界時起，至與被上訴人協議日止，期間長達一年半，故姑
不論上訴人並未主動要求解決，亦姑不論上訴人遲延近十個月始告知被上訴人，縱依其主張，即此一年多之期間上訴人均有因被上訴人之請求而協商，則倘上訴人果真急迫，焉有可能長達一年半始達成協議。
⑶本件協商，上訴人原已同意以二千萬元解決，嗣被上訴人均同意後，上訴人
又反悔不同意：並殺價五百萬元後，始達成協議，為兩造所不爭，故倘上訴人有所謂「急迫」，有可能如此嗎？⑷另由上訴人不急於解決繼承之問題，亦足認上訴人根本無急迫可言。蓋倘上
訴人急於將土地過戶予客戶，則縱使衝破頭也要先想辦法辦妥繼承，蓋此為移轉予客戶之前提也，然上訴人卻慢條斯理地拖延一年多才辦妥，足見其一點都不急迫。
⑸上訴人以其每月須負擔銀行利息八十五萬二千元，越界情事如未解決，會與
客戶產生產權糾紛，及如未解決，被上訴人將訴請其拆屋還地為由，而主張其為急迫云云，亦顯無足採，茲分述於左：
①銀行利息係所有貸款中最輕之負擔，焉可謂為急迫。況所有之貸款上訴人
均用以投資收益賺大錢，從而焉可以須給付區區小額之利息，即可謂為急迫？②截至與被上訴人協議日止，均無任何客戶對上訴人為控告或為發存證信函
之行為，尤無為「集體」控告或發函之行為，易言之，糾紛根本尚未發生，故焉有何急迫可言？況「向陽新象」於八十二年四月間即已取得使用執照，依上訴人與客戶之契約約定，已屬「完工」（目前所有預售屋合約均以取得使用執照為完工），故客戶亦無催請其速過戶之依據（蓋完工之日期限尚未屆至，及合約上並無記載完工後何時須過戶），益顯上訴人上開所述，純係藉口。
③又依民法第七百九十六條之規定，被上訴人早已因對逾界未即提出異議，
而不得再請求拆屋還地（被上訴人更從未提及要拆屋還地）。故上訴人以此作為所謂急迫之理由，純係藉口，尤為顯然，不值一駁。
④更重要者，不論他人對上開情事是否會急迫，然對上訴人而言，其顯然毫
不急進，此由前開所述之㈠㈡㈢點即可知之，故上訴人之主張，顯無所據。
⒉被上訴人之主觀上亦不知上訴人有何急迫，事證如左：
⑴被上訴人對上訴人貸款之情形並不清楚。亦未風聞有客戶抗爭之情形，更未曾主張要上訴人拆屋還地，故實不知上訴人有何急迫。
⑵更重要者，上訴人對越界之事始終不理不睬，漠不關心，故被上訴人之主觀
上始終不知上訴人有在急。既不知上訴人有何急迫，當然更談不上「利用」之問題。
㈢又前開土地上訴人係遲至八十四年四月十日始辦妥核准基地調整，而於辦妥基地
調整後，又遲至八十四年十二月九日始將土地移轉登記予購屋客戶，由此亦足認上訴人無絲毫急迫可言。
㈣按依地籍測量實施規則第二百八十三條第三項、土地登記規則第七十條、建物所
有權第一次登記法令補充規定第十九項、台灣省政府地政處七十七年七月十九日七七地一字第四○四七號函之規定，建物辦理保存登記發現部分基地占用鄰地時，仍得就未占用鄰地部分之建物辦理保存登記，亦即對未占用鄰地部分之建物之產權完整並無影響，至於在土地登記簿上加註「本建物尚有部分占用鄰地未登記」，不過係表明尚有部分建物因所坐落基地占用鄰地而尚未登記而已，並不影響未占用鄰地之建物之產權完整。而上訴人卻故意曲解上開「加註」之含意，偽稱該加註會造成產權不清，及無法向銀行貸款云云，顯非事實。而由卷附之台中市中興地政事務所九十年七月二十日就台中市○○區○○○段○○○○○○號土地之複丈成果圖可知，上訴人所有之建物共有一二二戶，而有占用被上訴人共有之系爭土地者僅十四戶，亦即除此十四戶外，其餘一○八戶均得辦理保存登記，而上訴人卻未辦理，謂有急迫云云，其誰能信？更重要者，乃身為建築專業之上訴人（上訴人之法定代理人甲○○先生且從事代書業務一、二十年）始終未為前揭未占用鄰地部分建物之保存登記之行為或嘗試，倘有急迫，或有所謂銀貸壓力，可有可能如此？㈤本件之加害者（即逾界竊占者）為上訴人，被害者則為被上訴人，為兩造所不爭
，則依最高法院四十二年台上字第二五六號判決意旨：「民法第七十四條所定得聲請減輕其給付者，乃指法律行為係乘他人急迫輕率或無經驗而為給付之約定，依當時情形顯失公平者而言。被上訴人待字閨中，上訴人以不正當方法實施姦污後，希圖免除刑責而與被上訴人訂立和解契約，其賠償被上訴人一萬八千元純係由上訴人之自願，既非事出急迫輕率或無經驗，亦難謂有顯失公平之處。」則本件在上訴人自願賠償之情況下，應無民法第七十四條適用之餘地。
㈥林榮鐘之土地與被上訴人等共有之系爭土地毗連，且林榮鐘之土地，因被上訴人
等共有土地之存在，而造成地形之不完整，甚且有畸零地之發生，形成難以規劃及利用之情境；加以八十三年間，報章雜誌一再報導「全省全面實施容積率管制在即」，為避免「土地可建建坪之大量縮水」，故於八十三年間，林榮鐘即曾數度向被上訴人表示，欲購買被上訴人等共有之系爭土地。而被上訴人等也因容積率實施在即，倘實施容積率，被上訴人等共有之系爭土地更將嚴重縮水，當然亦急於出售，惟因該土地遭上訴人占用，產權不清，遂一直延宕而無法出售，直至兩造達成協議後，且被上訴人亦將上訴人所占用部分之土地分割過戶予上訴人後（即八十四年九月七日），林榮鐘始願購買被上訴人等之前開共有土地。並於八十四年十月二日與被上訴人等簽訂買賣契約書。被上訴人等前開共有土地雖已售出，然卻因上訴人之竊占行為，致錯失有利之出售時機，致造成重大之損失，僅以單位土地可建坪數作比較，系爭土地若於八十四年二月間出售，其售價至少應為鄰近住宅區即台中市○○區○○○段第二六八一之七、之八、之九號土地出售之單價每坪三十九萬元之一．一七倍以上，亦即每坪土地之單價應為四十五萬六千三百元以上。然系爭土地卻因上訴人之竊占，致僅以每坪三十三萬五千元售出。若以上述兩價錢作比較，則被上訴人等之損失，應在二千三百七十萬以上。
㈦本件擅自逾界侵害他人土地所有權者為上訴人，故依法應受保障者為被上訴人而
非上訴人，依法被上訴人亦無將該被強占之土地出售予上訴人之義務，而上訴人依法更無強要被上訴人出售該被強占土地之權利。而今上訴人欲達「強要」該遭其所竊占土地之目的，先虛以委蛇答應以一千五百萬元和解，然後俟其辦畢建物保存登記後，再提起本訴，將前開款項要回，以詐術迂迴地達到其強要該土地之目的。易言之，倘承認上訴人之訴有理，等於承認被害者有照加害者之意和解之義務，此種見解可謂完全破壞被害者應受法律保障及當事人意思自由之法律基本價值，其非正確，實無庸疑。
㈧關於廖福彬於本院之證詞部分：
⒈廖福彬係於八十三年十一月初始受己○○之委託出面與上訴人洽談，在此之前
，根本未介入此事，亦不知情，故其謂「在接受委託之前，己○○有委託丁○○和政邦公司談，但沒結果，據我瞭解政邦公司當初開二個條件，．．．」云云，顯非事實。
⒉關於「若上訴人不同意以二千萬元和解，廖福彬即要聯合住戶向法院對上訴人
提詐欺告訴」部分，廖福彬於原審時已否認，自以原審時之供詞為實，惟無論如何，此均屬廖福彬個人之行為，與被上訴人無關。
⒊由卷附協議書之第一條可知，直至簽訂協議書當天，仍不確知占用土地之大小，故廖福彬謂「一開始就說越界土地只有一坪多」云云，顯非事實。
⒋上訴人出具承諾書表示願以二千萬元和解時，丁○○之太太所以不敢遽為同意
，乃因見其出價很好，擔心被占用之土地可能很多，或有其他隱情，並非對價格不滿意，後來廖太太同意，惟上訴人卻反悔，此即當時沒敢遽為同意之原因。
⒌廖福彬謂其知上訴人之財務有困難，並曾告訴被上訴人之一之己○○云云，顯
係謊言，在此鄭重否認之。又依一般經驗定則，公司財務狀況乃極機密，上訴人何有可能告之廖福彬，益徵其所供為偽。
理 由
一、上訴人起訴主張上訴人於其所有坐落台中市○○區○○○段第二一二二之四號土地興建向陽新象大樓一百十二戶集合住宅，因建築逾越界址而占用被上訴人所有同段第二六八一之二號系爭土地約四平方公尺，致使上開集合住宅無法辦理建物保存登記及分戶貸款。上訴人即因未諳登記法令以致陷於此一急迫情況，必須向被上訴人購買系爭土地以便順利辦理保存登記，否則無法辦理分戶貸款，上訴人每月須負擔建築融資一億一千萬元之利息八十五萬二千元及大樓管理費十二萬元。兩造屢經議價然皆因被上訴人索價過高而未能達成協議，惟因上訴人迫於上述情況，百般無奈仍於八十三年十二月五日就系爭土地支付一千五百萬元顯不相當之高價購買所有權，並已如數付訖上述金額。被上訴人既係利用上訴人急迫、無經驗之情況而以顯不相當之高價獲取暴利（被上訴人嗣出售分割後之同段第二六八一之十二號土地之單價為每坪三十三萬五千元），爰於法定期間內依民法第七十四條之規定提起撤銷之訴，請求將買賣金額由一千五百萬元減輕為三百萬元，並就被上訴人所獲得之一千二百萬元暴利依被上訴人之應有部分之比例，由被上訴人丁○○返還四百萬元，被上訴人戊○○、己○○各返還二百萬元，被上訴人乙○○○、丙○○、庚○○○各返還一百三十三萬三千三百三十三元予上訴人等情（上訴人於原審係請求將買賣金額由一千五百萬元減輕為四十二萬元，並就被上訴人所獲得之一千四百五十八萬元暴利依被上訴人之應有部分之比例，由被上訴人丁○○返還四百八十六萬元，被上訴人戊○○、己○○各返還二百四十三萬元，被上訴人乙○○○、丙○○、庚○○○各返還一百六十二萬元予上訴人，上訴本院後，減縮請求如上述）。
二、被上訴人則以其所有之系爭土地遭上訴人越界竊占四平方公尺，致使整筆土地無法出售，因當時政府實施容積率管制在即，土地價格一直滑落，被上訴人延誤有利之出售時機，僅能以每坪三十三萬五千元於八十四年十月二日出售同段第二六八一之一二號土地予林榮鐘，被上訴人土地為上訴人竊占，損失之金額應在二千三百七十萬元以上，被上訴人係屬被害人，則上訴人以一千五百萬元向被上訴人購買系爭土地賠償伊損失，被上訴人自未獲得暴利。且上訴人於八十二年六、七月間即知悉越界占用被上訴人之土地，然卻遲至八十三年四、五月間始告知被上訴人，且於告知後，從未主動與被上訴人商談或找人居間與被上訴人商談解決之道，上訴人縱曾出價願以每坪二百萬元購買越界占用之土地，然出價為被上訴人所拒後，即不理不睬，從上訴人知悉有越界時起至與被上訴人達成協議，期間長達一年半，足證上訴人並無急迫之情事；況上訴人原已同意以二千萬元解決糾紛，嗣又反悔，並殺價五百萬元，上訴人尚有議價空間，豈有急迫之可言。而上訴人無法將向陽新象大樓所坐落之土地移轉登記予承購戶，係地主劉桂麟於八十三年二月十二日死亡，其繼承人劉天迄至八十四年二月三日始辦妥繼承登記所致，與越界與否無關。且依地籍測量實施規則第二百八十條第三項、土地登記規則第七十條、建物所有權第一次登記法令補充規定第十九項、台灣省政府地政處七十七年七月十九日七七地一字第四○四七號函等規定，建物辦理保存登記發現基地部分占用鄰地時，可於土地登記簿上加註「本建物尚有部分占用鄰地未登記」，先就未占用鄰地部分之建物辦理保存登記，上訴人公司為建設公司，就此相關法令甚為熟悉，應不符合民法第七十四條所稱之無經驗。本件上訴人侵權在先，嗣經協議價購系爭土地後，又以被上訴人暴利行為藉詞撤銷，倘准上訴人所請，猶如法律強制被上訴人低價出售系爭土地，嚴重破壞契約自由之原則等語，資為抗辯。
三、本件上訴人於坐落台中市○○區○○○段第二一二二之四號土地興建日向陽新象大樓一百十二戶集合住宅，因建築逾越界址而占用被上訴人所有同段第二六八一之二號土地，上訴人於八十三年十一月七日出具承諾書同意以二千萬元向被上訴人洽購越界之土地，後被上訴人減價五百萬元，兩造於八十三年十二月五日達成協議，由上訴人以一千五百萬元向被上訴人購買越界之土地，上訴人業已如數支付被上訴人，被上訴人亦將四平方公尺之系爭土地分割出來移轉登記予上訴人。至被上訴人原所有同段第二六八一之二號分割後所留之四一六平方公尺編為同段第二六八一之十二號地號，由被上訴人於八十四年十月二日以每坪單價三十三萬五千元出售予林榮鐘等情，為兩造所不爭執之事實，並有兩造所提出之承諾書、協議書及土地登記簿謄本、土地登記謄本在卷可稽。而上訴人所興建之向陽新象大樓占用系爭土地之建物有台中市○○區○○○段第一○五四一、一○五四八、一○五五六、一○五六四、一○五七二、一○五八○、一○五八八、一○五九六、一○六○四、一○六一二、一○六二○、一○六二八、一○六三六、一○六四四建號一至十四樓（一○六四四建號一樓建物係屬公共設施），及系爭土地為向陽新象大樓占用之情形為長六公尺，寬○．四公尺之三角形，復經本院囑託台中市中興地政事務所測量屬實，製有複丈成果圖在卷可按（附本院卷㈡第一四○頁、本院卷㈢第一二六頁），此部分之事實自堪認定。本件上訴人以一千五百萬元向被上訴人購買四平方公尺之系爭土地，上訴人主張買賣價金超過三百萬元部分之一千二百萬元係屬被上訴人之暴利，為上訴人在急迫、無經驗之情況下所為，因此請求依民法第七十四條第一項之規定減輕其給付，並就被上訴人所獲得之一千二百萬元暴利依被上訴人之應有部分比例返還。按民法第七十四條第一項規定法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為，或減輕其給付。則暴利行為之成立，就主觀而言，係暴利行為人乘他人之急迫、輕率、無經驗；就客觀而言，須使相對人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平。是本件兩造之爭執重點在於上訴人以一千五百萬元向被上訴人購買四平方公尺之系爭土地，在八十三年十二月五日當時是否有顯失公平；及被上訴人將四平方公尺之系爭土地出售予上訴人，是否有乘上訴人急迫、無經驗。
四、上訴人以一千五百萬元向被上訴人購買系爭土地有無顯失公平：㈠坐落台中市○○區○○○段第二六八一之二號土地在八十四年六月二十一日分割
之前，面積為四二○平方公尺，而系爭土地面積僅四平方公尺，即占分割前第二六八一之二號土地面積不及百分之一，再依台中市中興地政事務所地籍圖謄本所示（附本院卷㈢第五頁），系爭土地為長條之三角形，所處位置並非緊臨路面，亦未橫跨分割前之第二六八一之二號土地，而係位於邊側地帶，系爭土地所占之比例極微，又非分割前第二六八一之二號土地之精華所在，僅在邊側地帶，則分割前之第二六八一之二號土地自不因系爭土地之分割而破壞其完整性，影響土地之利用價值。此部分經本院囑託華聲企業發展鑑定顧問有限公司（下稱華聲公司）鑑定坐落台中市○○區○○○段第二六八一之二、二六八一之十二、二六八一之十三號土地（林榮鐘於八十四年十月二日購買由第二六八一之二號分割出之第二六八一之十二號土地面積四一六平方公尺，第二六八一之十二號土地再於八十五年五月十日分割出第二六八一之十三號土地），有無因分割出系爭土地四平方公尺出售他人，造成原來土地整體利用價值降低之情形？經華聲公司鑑定結果認「二六八一之二、二六八一之十二、二六八一之十三地號土地之地形地界本質皆為曲折不完整，不論其合併或分開使用，皆屬畸零地性質，依台灣省畸零地使用規則第九條規定『面積狹小之基地非經補足所缺寬度、深度，地界曲折之基地非經整理，均不得建築。』是故二六八一之二地號工地之分割出售他人並不會使二六八一之十二、二六八一之十三地號土地之可使用性及價值性增加或減少，亦即不會對原來土地之利用價值有所影響。其中二六八一之十二與二六八一之十三地形呈人狀，狀似根部，其臨路寬度約四．九公尺，平均寬度約四公尺，最寬五．三公尺，最小一公尺，狹長曲折，非與臨地如地號二一二七之五、二一二二之四二六八○之二一、、二六八○之二五、二六八○之十二等合併否則不能建築．．．」（見華聲公司之鑑定報告書第十五頁），其結論亦與本院前揭認定相符。被上訴人雖以其所有之土地，除第二六八一之二、二六一之十二、二六一之十三號土地外，尚有同段第二一二七之五號土地，該土地聯結後即非畸零地，且其部分土地為上訴人不法占用，被上訴人受有全部土地無法出售之損害，並非將部分土地分割出售予他人，對全部土地有何影響之問題，質疑華聲公司鑑定結果之正確性。但第二六八一之二、二六八一之十二、二六八一之十三號土地地形曲折不完整，呈人狀，狀似根部，則第二六八一之二、二六八一之十二、二六八一之十三號土地即便與同段第二一二七之五號土地合併使用，仍有部分係畸零地，尤其是第二六八一之十三號土地難與同段第二一二七之五號土地合併使用，因此林榮鐘於購買第二六八一之十二號土地面積四一六平方公尺後，又將第二六八一之十三號土地一五一平方公尺分割出來，交由其岳母與同段第二六八○之二五、二六八○之二六號土地合併興建房屋（見本院九十一年二月二十七日準備程序筆錄林榮鐘證詞及台中市中興地政事務所地籍圖謄本），再依系爭土地之位置及面積，原第二六八一之二號土地自不因分割出系爭土地而影響其利用價值；又被上訴人於系爭土地於八十二、八十三年間為上訴人占有期間若有急迫出售分割後之第二六八一之十二號土地，可將系爭土地先行分割，即得出售，尚不致因系爭土地為上訴人所占用，致被上訴人全部土地無法出售，被上訴人認系爭土地為上訴人不法占用，致其受有全部土地無法出售之損害，尚無可採，華聲公司之鑑定意見，並無違誤。被上訴人所辯上訴人僅欲購買伊占用之土地，必將因此導致其原有之完整土地遭受切割，爾後再予出售之價格不高云云，要屬無據。
㈡被上訴人再指稱於八十三年間政府即將實施容積率，將使土地可建建坪大量縮小
，林榮鐘即曾數度向被上訴人表示欲購買分割前之第二六八一之二號土地，因系爭土地遭上訴人占用，產權不清，遂一直延宕至兩造達成協議，被上訴人將系爭土地分割於八十四年九月七日過戶予上訴人後，林榮鐘始願購買被上訴人之土地，而於八十四年十月二日簽訂買賣契約書云云。然林榮鐘於本院九十一年二月二十七日到庭證稱：「此宗買賣約洽談半年多，對於本件買賣我並不急迫」、「雙方談的時候，四平方公尺土地已經分割出去」、「土地買賣和台中要實施容積率管制沒有關係」等語（見本院卷㈢第一四八、一四九頁），依林榮鐘之證詞，可知林榮鐘係於系爭土地八十四年六月二十一日分割出來後，始與被上訴人洽談第二六八一之十二號土地面積四一六平方公尺買賣之事宜（當時第二六八一之十三號土地尚未分割），林榮鐘之買賣該土地與上訴人占用系爭土地及台中市要實施容積率均無關，林榮鐘亦無急迫性欲購買該土地，則被上訴人所稱林榮鐘係於八十三年間因政府即將實施容積率，乃數次向被上訴人表示要購買分割前之第二六八一之二號土地，因系爭土地為上訴人占用而延宕云云，顯與事實不符。再就第二六八一之十二號土地於八十三、八十四年之地價有無波動，有無因政府即將實施容積率管制而受影響？本院囑託華聲公司鑑定，華聲公司鑑定結果認「依都市計畫法第三十九條規定『對於都市計畫各使用區及特定專用區內土地及建物之使用，基地面積或基地內應保留空地之比例、容積率、基地內前段側院之深度及寬度、停車場及建築物高度，以及有關交通、景觀或防火等事項，省（市）政府得依據地方實際情況，於本院施行細則中作必要之規定。』容積率之實施，早在七、八十年間即有所聞，各縣市亦陸續試辦，然未受到社會大眾之重視，成效不彰，直至八十八年六月間全省正式全面實施容積率之管制，其功能成效亦逐漸發揮顯著。是故於八十三、八十四年間第二六八一之二號土地之地價應未受政府即將實施容積率之影響。」（見鑑定報告書第十六頁）。被上訴人於八十四年十月二日即將分割前之第二六八一之十二號土地面積四一六平方公尺出售予林榮鐘，自不受事後於八十六年六月所實施之容積率之影響。
㈢被上訴人復辯稱其所有台中市○○區○○○段第二六八一之七、之八、之九號土
地於八十四年二月間出售時每坪之單價為三十九萬元，該三筆土地屬住宅區，位於鄰近且商業區之系爭土地，其售價應為該土地之一．一七倍以上，即每坪單價為四十五萬六千三百元以上，然因系爭土地為上訴人竊占，致僅以每坪三十三萬五千元售出，被上訴人之損失應在二千三百七十萬元以上云云。查分割前之第二六八一之二號土地面積為四二○平方公尺，折合一二七．○五坪，被上訴人稱其損失為每坪十二．一三萬元，則被上訴人所謂損失應在二千三百七十萬元以上，顯係將其所有之同段第二一二七之五號土地面積二三○平方公尺算入，以出售予林榮鐘之土地共一九五．四二坪計算。然被上訴人之土地並不因系爭土地之遭上訴人占用，而會延誤出售予林榮鐘之時間，且土地之價值應考慮其位置、地形，位置不同及地形有異之土地，其地價自會有所差異，分割前之第二六八一之二號土地即使與同段第二一二七之五號土地合併使用，地形仍不方正，會有部分之畸零地，則其地價即不能與地形方正之土地相比，被上訴人以其他土地之售價，推斷系爭土地之每坪單價為四十五萬六千三百萬元，應無可採，其所辯因系爭土地為上訴人占用，受損二千三百七十萬元，亦屬無據。又系爭土地四平方公尺為向陽新象大樓所占用對被上訴人造成之損害？經華聲公司鑑定之結果認「第二六八一之二地號目前為向陽新象大樓所占用，第二六八一之十二號土地並不因第二六八一之二地號土地遭向陽新象大樓所占用而降低其本身或與第二一二七之五等鄰近地號土地合併後之使用性，故地主之損害僅為第二六八一之二地號土地之價值。基於現況第二一二二之四地號與第二六八一之二地號土地合併使用之考量，故第二六八一之二地號之地價應從高，即第二一二二之四地號之地價，八十三年間其地價每坪約為三十八萬元，故第二六八一之二地號土地之總價為四十五萬九千八百元。」（見鑑定報告書第十六頁）。本院認分割前之第二六八一之二地號土地既不因系爭土地為上訴人占有而影響其使用價值，復未妨害被上訴人出售其餘土地，被上訴人亦未能證明其在系爭土地為上訴人占用期間有出售土地之計劃，當時地價又未波動，則鑑定意見認被上訴人所受之損害應為系爭土地之價值，自為可採。而鑑定意見謂被上訴人之損害為四十五萬九千八百元，係以系爭土地與能興建十四層之第二一二二之四號基地合併使用，故從高以第二一二二之四號土地之地價每坪三十八萬元為準，但系爭土地若與僅能興建四樓透天厝之第二一二七之五號基地合併使用，地價應以第二一二七之五號土地每坪三十萬元為準（見鑑定報告書第十七頁），而系爭土地苟未為上訴人興建之向陽新象大樓所占用，系爭土地應僅能與第二一二七之五號土地合併使用，則計算被上訴人所受之損害，系爭土地之地價即應以第二一二七之五號土地為準，鑑定意見從較高之第二一二二之四號土地之地價計算被上訴人所受之損害，應有未洽。本件被上訴人係將第二六八一之十二號土地面積四一六平方公尺連同同段第二一二七之五號土地面積二三○平方公尺一併出售予林榮鐘，其售價為每坪三十三萬五千元，與鑑定結果所認之每坪三十萬元相差不多，且據林榮鐘證稱：「我出價三十二萬元，對方出價三十五、六萬元，最後以三十三萬五千元成交」、「是照當時市價買賣，這筆土地是畸零地，面臨八米巷較多，面臨十五米巷較少，應該就是那個價值」等語，因此系爭土地於上訴人占用期間，其價值應係林榮鐘所購第二六八一之十二號土地之每坪三十三萬五千元，系爭土地面積四平方公尺折合一．二一坪，其價值應為四十萬五千三百五十元。
㈣系爭土地之價值應為四十萬五千三百五十元，上訴人以一千五百萬元購買，相差
約為三十七倍，價格顯不相當，在客觀上顯失公平，此部分兩造之陳述，自以上訴人之主張較為可採。
五、被上訴人出售系爭土地予上訴人，有無乘上訴人急迫、無經驗：㈠被上訴人之系爭土地為上訴人所興建之向陽新象大樓占用，解決之道不外乎由上
訴人向被上訴人購買越界建築之土地，或由上訴人將越界建築之建物拆除，返還土地予被上訴人，究竟如何處理，應由上訴人就兩方面之利弊得失加予評估，而擇其對自己最有利之方法，上訴人為避免建物之拆除，固應優先考慮向被上訴人價購系爭土地，若被上訴人所出之價格未遠超過上訴人拆除建物所需支付之費用，上訴人即可向被上訴人購買系爭土地，反之苟被上訴人所出之價格，遠超過上訴人拆除建物所需之費用，達到不合理之程度，上訴人即應考慮放棄向被上訴人價購系爭土地，改朝拆屋還地之方向著手；又系爭土地之買賣價格高低，取決於兩造何方較有議價能力，若上訴人定要購買系爭土地，未有拆屋還地之打算及規劃，此時議價能力係操在被上訴人之手，上訴人由於欠缺談判協商之籌碼，幾無議價之空間，將會處處受制於被上訴人，另方面，被上訴人有恃無恐，知上訴人非購買系爭土地不可，終將會以高價購買系爭土地，必出高價且不敢輕易調降，果上訴人有拆屋還地之規劃，不惜有不購買系爭土地而拆除越界建物返還土地予被上訴人之打算，上訴人就系爭土地之售價即有談判協商之籌碼，其有議價能力，自可迫使被上訴人降低售價。以上為解決越界建築糾紛之基本常識，並非須曾發生過越界建築之情事者始會處理，上訴人為建築公司，其負責人甲○○從事土地代書業務，對上開處理方式自無法諉稱不知，自不能以其未有處理越界建築糾紛之經驗，而謂不會處理。
㈡上訴人於八十三年十二月五日與被上訴人簽訂協議書，以一千五百萬元購買越界
建築之土地，但並非上訴人之問題即已全部解決，尚有基地調整、土地分割、地目變更等問題須處理，上訴人始可將越界建築之土地移轉登記予購屋客戶，至越界建築之土地移轉登記予購屋客戶，上訴人因越界建築所產生之危機始可謂處理完畢。就此方面處理，⒈向陽新象大樓之基地調整手續係委由被上訴人己○○之女婿呂孟勳建築師承辦，於八十四年一月十四日送件，至八十四年四月十七日台中市政府工務局核准，業經呂孟勳建築師到庭證述屬實（見本院卷㈠第一九二頁），並有向陽新象大樓之建築執照在卷可稽（附本院卷㈠第一三四頁）。⒉向陽新象大樓僅占用分割前之第二六八一之二號土地四二○平方公尺部分土地，被上訴人於兩造達成協議後應將上訴人所占用之土地分割出來過戶予上訴人，依協議書第四條之約定，上訴人於被上訴人辦理越界占用土地之分割完成並備齊移轉登記之相關文件予上訴人之同時支付尾款一千二百萬元。被上訴人辦理系爭土地四平方公尺之分割手續係在八十四年六月二十一日登記完成，並於八十四年九月七日移轉登記予上訴人，此有土地登記簿謄本附卷可憑（見原審卷第十、十五頁）。⒊系爭土地之地目原本為「水」，亦須辦理地目變更登記，依土地登記簿謄本所示，系爭土地之辦妥地目變更登記係在八十四年十月二十日（見原審卷第十頁）。⒋系爭土地之移轉登記予購屋客戶，依土地登記簿謄本所示，係自八十四年十二月九日以後陸續登記（見本院卷㈣第三十六至五十六頁）。由此可見，上訴人於八十三年十二月五日與被上訴人達成協議後，至八十四年十二月九日始完成系爭土地之過戶予購屋客戶手續，前後歷經約一年才處理完畢。再依上訴人所述，其在向陽新象大樓之產權於八十四年十二月九日前移轉登記予承購客戶之前，須負擔一億一千萬元建築融資貸款之利息每月八十五萬二千元及每月十二萬元之大樓管理費（詳後述），即上訴人在達成協議之後仍須負擔每月九十七萬二千元之費用一年，合計應為一千一百六十六萬四千元，此外上訴人另支付五十萬元予被上訴人補貼代書及土地增值稅之費用，是上訴人向被上訴人購買系爭土地之成本應為二千七百十六萬四千元，且須經一年始可處理完畢。反觀上訴人如拆除越界占用被上訴人土地之建物，就拆除系爭土地上之建物即門牌號碼為台中市○○區○○○街○○○號一樓至十四樓，是否會影響整棟大樓之結構安全，本院囑託台灣省建築師公會台中市辦事處鑑定，其結果認「鑑定標的物實際影響標的物結構有二根柱子及二根樑，而其中柱子之一為懸臂樑之補助小柱，尺寸為五十×五十公分，另外一根則是主結構柱，尺寸為五十×一○○公分。顯然若是地界問題而需拆除此二根柱子及二根樑時，只要在界線內（即二一二二之四地號土地）作適當補強措施，本大樓之結構亦是相當安全的。」、「如委託建築師經過適當的補強設計，並經專業營造商依圖說施工後，再進行拆除工作應不會影響整棟大樓之結構安全。」等語（見鑑定報告書第三、四頁）。本院再就向陽新象大樓，若將四平方公尺之系爭土地返還被上訴人，上訴人所受之損害，囑託華聲公司鑑定，其鑑定結果認上訴人將受有房屋拆除及修復之工程須支付二百六十三萬五千三百二十九元，及一至十四樓銷售總金額三千五百六十四萬元之工程期間六個月之利息損失一百九十二萬元，共四百五十五萬五千三百二十九元之直接損失；暨上訴人交屋遲延致遭受退屋，公共設施之拆除及修復，與上訴人之融資貸款一億一千萬元，因客戶退屋至恢復信心，重新回籠約需一年之利息負擔一千一百八十五萬元等間接損失（見鑑定報告書第十七至二十四頁）。本院就華聲公司之鑑定意見認⒈華聲公司就房屋拆除及修復費用評估為二百六十三萬五千三百二十九元，工程期間為約需六個月，係參酌上開台灣省建築師台中辦事處之鑑定結果所為，兩造對工程之費用及期間均未爭執，此部分之鑑定意見自為可採。⒉上訴人於工程期間六個月不能取得一至十四樓銷售總金額三千五百六十四萬元，損失利息一百九十二萬元，此部分在上述向被上訴人價購系爭土地，於產權移轉登記予承購客戶之前亦同樣會發生，且此部分本院係計算上訴人之一億一千萬元融資貸款應負擔之利息，此部分之利息損失自不必重複計算。⒊上訴人拆除越界之建物，交付予承購客戶之房屋面積自會縮小，此部分上訴人應補償承購客戶之損失，而以越界建物占用系爭土地為長六公尺寬○．四公尺之三角形，其面積應約為一．二平方公尺（6×0.4÷2＝1.2）折合○．三六三坪，則上訴人所應拆除之建物為每戶○．三六三坪之十四樓建物，面積共五．○八二坪（0.363×14＝5.082），再以華聲公司之鑑定意見，向陽新象大樓之售價約為每坪十二萬元計算（四樓住戶李麗華以二百五十萬元購買，十二樓住戶黃春瑛以二百六十五萬元購買，十四樓住戶官美珠以二百七十萬元購買，業經李麗華、黃春瑛、官美珠於本院九十一年七月三日準備程序時證述屬實，以每戶之面積七五．四三平方公尺折合二二．八二坪換算，每坪之單價應為十萬九千五百五十三元、十一萬六千一百二十六元、十一萬八千三百十七元），上訴人共應補償住戶六十萬九千八百四十元（000000×5.082＝609840 ）。⒋上訴人在建物拆除及修復之六個月期間，向陽新象大樓之產權尚無法移轉登記予承購客戶，仍須負擔一億一千萬元建築融資貸款之利息每月八十五萬二千元及每月十二萬元之大樓管理費，共為五百八十三萬二千元。鑑定意見另加客戶退屋至恢復信心，重新回籠之半年期間利息負擔，但此部分利息之負擔，在上訴人價購系爭土地未能依約將產權過戶予承購住戶之前，亦會發生承購住戶解約之情事，而上訴人並未主張其受有承購客戶解約之損失，同時上訴人已負擔建築融資之利息及大樓管理費，承購客戶解約之機率大減，故利息之負擔本院僅計算六個月。⒌越界建築之建物拆除及修復，僅會對門牌號碼台中市○○區○○○街○○○號一至十四樓造成影響，亦僅有該部分建物會發生遲延交屋及退屋之可能。但據十二樓住戶黃春瑛所證「我們進去住約經過一年，建物才過戶給我們」（見本院卷㈢第一八二頁），及十二樓建物上訴人係在八十四年十二月九日過戶予黃春瑛，則交屋應係在八十三年十一、十二月間，距上訴人自承係在八十二年六、七月間知悉越界占用被上訴人之土地，已有一年多，可見上訴人之拆除越界之建物，並不影響上訴人八十三年十一、十二月間之交屋，不致造成交屋之遲延。且房屋因部分拆除所減少之面積○．三六三坪，本院已計算以房屋單價每坪十二萬元補償承購住戶之損失，承購住戶即不致退屋，故鑑定意見所認有交屋遲延及退屋損失為本院所不採。⒍向陽新象大樓共有一百十二戶，共同登記第一○六四四號建號公共設施之所有權人，此部分減少○．三六三坪，平均每戶僅減少○．○○三坪，影響極為有限，承購住戶即不致為此主張房屋之瑕疵，此部分本院亦不計算上訴人之損失。由以上所述，上訴人拆除越界之建物返還土地所受之損害應為九百零七萬七千一百六十九元（0000000＋609840＋0000000＝0000000 ），需時約六個月即可解決。與向被上訴人購買系爭土地所應負擔之二千七百十六萬四千元，及需約一年之時間始可處理完畢相比，顯然拆屋還地較以一千五百萬元購買系爭土地對上訴人有利，即使不算入應負擔融資貸款之利息及大樓管理費，上訴人以三百二十四萬五千一百六十九元之費用（0000000＋609840＝0000000），即可以拆屋還地之方式解決糾紛，並不須以一千五百萬元向被上訴人購買系爭土地。
㈢上訴人於向陽新象大樓之建物產權移轉登記予承購客戶之前，須負擔以第二一二
二之四號土地向土地銀行台中分行融資貸款九千七百萬元及一千三百萬元之利息（上訴人確有此貸款，見本院卷㈢第三十八頁之土地銀行台中分行函），此部分以上訴人所主張之年息百分之九．二及十計算，上訴人每月須負擔八十五萬二千元利息；此外因產權未能移轉，大樓管理費每月約為十二萬元全由上訴人負擔，業經證人韋建輝、葉武霖到庭證述屬實（見本院卷㈠第一四三頁反面、第一四五頁），上訴人每月須負擔九十七萬二千元，自有經濟壓力；另上訴人就越界占用被上訴人之土地未為妥善解決，致向陽新象大樓之建物產權無法移轉登記予承購住戶，與承購住戶即有產權之糾紛；且被上訴人可訴請上訴人拆除越界之建物返還無權占有之土地。則上訴人在越界建築之糾紛解決之前，固有經濟壓力，及面臨承購住戶要求產權登記與被上訴人訴求拆屋還地之壓力。但並非有此壓力，即表示上訴人有以一千五百萬元於八十三年十二月五日向被上訴人購買系爭土地之急迫性。而對上訴人須支付上開銀行貸款之利息與大樓管理費之經濟壓力，與承購客戶要求產權移轉登記之壓力，依地籍測量實施規則第二百八十三條第三項、土地登記規則第七十條、建物所有權第一次登記法令補充規定第十九項、台灣省政府地政處七十七年七月十九日七七地一字第四○四七號函之規定，於建物辦理保存登記發現部分基地占用鄰地時，仍得先就未占用鄰地部分之建物辦理保存登記，而於土地登記簿上加註「本建物尚有部分占用鄰地未登記」。則就未占用鄰地部分之建物仍得先辦理保存登記，至在土地登記簿上加註「本建物尚有部分占用鄰地未登記」，係指大樓尚有其他建物因所坐落基地占用鄰地尚未登記而已，並不影響未占用鄰地建物之產權完整，上訴人指稱該加註會造成產權不清，仍無法向銀行貸款云云，要無可採，另住戶韋建輝、葉武霖、廖福彬雖到庭一致證稱：不願接受向上訴人所購買之房地，在土地登記簿加註「本建物尚有部分占用鄰地未登記」之記載等語，應係誤會土地登記簿之上開加註會對渠等有不利之影響所致。而向陽新象大樓一百十二戶住戶僅十四戶建物占用系爭土地無法辦理保存登記，則就其餘未占用系爭土地之建物先辦理保存登記，上訴人因越界建築無法辦理產權登記將僅於該越界之十四戶，上訴人所負之違約責任及未能取得承購客戶之尾款暨應代付大樓管理費，即僅有十四戶，上訴人之壓力顯會大為減輕。上訴人之負責人甲○○從事土地代書業務，上訴人又係建設公司，就所興建大樓有部分建物占用鄰地，仍得就未占用鄰地之建物之辦理保存登記之相關法令，理應知悉，其辯稱係因無經驗，致不知該法令云云，應無可採。再上訴人自承其向陽新象大樓於八十二年六月間即已完成，但卻至八十四年十二月九日始完成產權移轉登記，在上訴人遲未過戶之情況下，承購住戶當然會有催促上訴人辦理移轉登記之舉動，但向陽新象大樓之承購住戶從未對上訴人有刑事詐欺之告訴及民事所有權移轉登記之訴訟，甚且對上訴人並無解除契約請求退還買賣價金之要求，至上訴人所提承購客戶王建森等十位之存證信函催告上訴人「於文到十日內儘速出面解決，辦理移轉房地所有權予吾等，逾期未見回應，定當訴請於法，訴追台端等應負之民事責任，絕不寬貸等語」（存證信函附本院卷㈡第一○四、一○五頁），但該函係王建森等人於八十五年二月九日所發，已在兩造達成協議，向陽新象大樓自八十四年十二月九日起陸續移轉產權登記予承購客戶之後，足證上訴人之未能移轉產權登記予王建森等人，與本件越界建築之糾紛無關，上訴人之未能移轉產權登記予王建森等人，應係上訴人之債權人劉天送就向陽新象大樓尚未辦理產權移轉登記之建物於八十四年十二月二十日聲明台灣台中地方法院假扣押執行查封登記所致（見附於本院卷㈡第一○六至一一○頁之囑託查封登記函）。另被上訴人從未要求上訴人拆除越界建築之建物，且依前所述，上訴人之拆屋還地反較以一千五百萬元購買系爭土地為有利，自難認上訴人有因建物即將被拆除及面對經濟壓力與承購客戶催促移轉產權登記之壓力，而須以高價向被上訴人購買系爭土地之急迫性。
㈣上訴人於八十二年六、七月間即已知其所興建之向陽新象大樓有部分建物占用系
爭土地，雖曾出價以每坪二百萬元之價格向被上訴人購買越界占用之土地，但為被上訴人所拒，上訴人即未有進一步之措施，不僅未嘗試先就未占用鄰地之建物辦理保存登記，且亦無除越界建物之打算及規劃，拖延一年多，因負擔建築融資貸款每月八十五萬二千元之利息，支付上千萬元利息後，至八十三年十一、十二月間因感受到經濟上之壓力，亟望解決越界建築之糾紛，惟未對以高價向被上訴人購買系爭土地與拆除越界建物返還被上訴人土地之利弊得失詳加評估，乃同意以二千萬元或一千五百萬元向被上訴人購買系爭土地。上訴人若選擇以拆屋還地之方式解決越界建築之糾紛，僅須支付二百六十三萬五千三百二十九元之工程費用及補貼承購住戶六十萬九千八百四十元之損失，期間約六個月即可解決，上訴人早採此途徑，在八十三年十一、十二月間糾紛即已結束，至八十三年十一、十二月間，上訴人之拆屋還地仍較以一千五百萬元購買系爭土地為有利，上訴人苟有此評估，即不致以一千五百萬元之不合理價格購買系爭土地。又就系爭土地之買賣上訴人願意支付三百五十萬元予被上訴人（三百萬元之買賣價金加上五十萬元之補貼款），約為被上訴人出售第二六八一之十二號土地單價每坪三十三萬五千元之八．六三倍（0000000÷1.21＝0000000，0000000÷335000＝8.63)，被上訴人無加予拒絕之理，顯係上訴人祇知向被上訴人購買系爭土地，未有拆屋還地之打算，被上訴人抓準上訴人非向其購買系爭土地不可之心理，堅持以一千五百萬元之高價出售系爭土地，上訴人若能拒絕被上訴人無端索求，不惜玉石俱焚，被上訴人豈有不降價之理，以三百五十萬元為買賣價金不難達成協議。是本件上訴人之所以會以一千五百萬元之不合理價格向被上訴人購買系爭土地，應係自己疏忽未妥善研究解決之道，且未利用談判協商之籌碼，誤判情事所致，與急迫及無經驗無涉。上訴人既無急迫、無經驗之可言，則被上訴人之出售系爭土地予上訴人，即非乘上訴人急迫、無經驗，此部分兩造之攻防，應以被上訴人所辯上訴人並無急迫、無經驗之情事較為可採。
六、本件上訴人訴請依民法第七十四條第一項之規定減輕其給付，既與該規定之主觀要件不合，即不能准許，其再請求被上訴人返還一千五百萬元價金中之一千二百萬元，亦屬無據。原審為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之請求及假執行之聲請，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。兩造其餘攻擊防禦方法，均不影響本院之判決結果，爰不逐一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 八 日~B1民事第四庭審判長法 官 黃斐君~B2 法 官 張鑫城~B3 法 官 陳蘇宗右為正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份叁拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 吳麗慧中 華 民 國 九十一 年 十 月 十五 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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