臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十六年度上字第五九八號
上 訴 人 台中縣烏日鄉公所法定代理人 癸○○訴訟代理人 甘龍強 律師複代理人 楊盤江 律師被上訴人 蔡呂
己○○戊○○庚○○丙○○辛○○壬○○
甲 ○
乙 ○丁○○右十人共同訴訟代理人 洪錫欽 律師右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十六年七月二十二日臺灣臺中地方法院八十六年度訴字第一○八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人右開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判，均廢棄。
確認上訴人與被上訴人壬○○間就坐落台中縣○○鎮○○○段三七○–一地號土地內承租面積○‧七七六公頃之租賃關係不存在，被上訴人壬○○應將如附圖所示編號２、８、－３號（面積共計○‧七四三公頃）土地返還上訴人，並自民國八十四年八月一日起至返還上開土地之日止，按年給付上訴人新台幣貳仟肆佰元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人壬○○負擔十分之一，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人與被上訴人蔡呂 間就坐落台中縣○○鎮○○○段三七○–一地號土地（以下稱系爭土地）內如民國（以下同）八十七年八月二十三日準備書狀附圖（以下稱書狀附圖）所示編號㈠所示面積○‧五六二六公頃土地之租賃關係不存在，並應將該土地返還上訴人，且自八十四年八月一日起至返還上開土地之日止，按年給付上訴人新台幣（下同）一千七百四十元。㈢確認上訴人與被上訴人壬○○間就系爭土地內如書狀附圖編號㈡㈤所示面積○‧七七六公頃土地之租賃關係不存在，並應將上開土地返還上訴人，且自八十四年八月一日起至返還上開土地之日止，按年給付上訴人二千四百元。㈣確認上訴人與被上訴人戊○○間就系爭土地內如書狀附圖編號㈢所示面積○‧五五六五公頃土地之租賃關係不存在，並應將上開土地返還上訴人，且自八十四年八月一日起至返還上開土地之日止，按年給付上訴人一千七百六十二元。㈤確認上訴人與被上訴人庚○○、丙○○間就系爭土地內如書狀附圖編號㈣所示面積○‧四五六五公頃土地之租賃關係不存在，並應將上開土地返還上訴人，且自八十四年八月一日起至返還上開土地之日止，按年給付上訴人六百八十元。㈥確認上訴人與被上訴人己○○間就系爭土地內如書狀附圖編號㈥所示面積○‧三五八九公頃土地之租賃關係不存在，並應將上開土地返還上訴人，且自八十四年八月一日起至返還上開土地之日止，按年給付上訴人一千一百十二元。㈦確認上訴人與被上訴人辛○○間就系爭土地內如書狀附圖編號㈦所示面積○‧五三三五公頃土地之租賃關係不存在，並應將上開土地返還上訴人，且自八十四年八月一日起至返還上開土地之日止，按年給付上訴人一千六百五十二元。㈧確認上訴人與被上訴人甲○、乙○、丁○○間就系爭土地內如書狀附圖編號㈧所示面積○‧五三三五公頃土地之租賃關係不存在，並應將上開土地返還上訴人，且自八十四年八月一日起至返還上開土地之日止，按年給付上訴人一千六百五十二元。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：㈠本件被上訴人向上訴人承租系爭土地，被上訴人在其土地上分別建造自己祖先之
墳墓，或供他人建造墳墓，而建造墳墓既屬非耕作之用，則依耕地三七五減租條例第十六條規定，兩造間就系爭耕地之租約歸於無效，上訴人自得請求返還耕地，而租約無效後，被上訴人仍繼續占有使用系爭土地，上訴人自得依不當得利或侵權行為法律關係，請求被上訴人返還相當於租金之不當得利或賠償該金額之損害。
㈡依上訴人所提出之照片，可明瞭系爭土地上之墳墓確有晚近建造者。按被上訴人
共同訴訟代理人於原審經陳明：「我們以為是葬在自己土地上，故沒有去聲請（指聲請墓地使用許可及埋葬許可）」等語，足認被上訴人確有在承租之耕地上建造墳墓之事實。
㈢被上訴人壬○○就其承租之系爭土地，出售予他人建造墓地，已據證人林欽龍，
林政義到庭證述明確。承租人間相鄰界限並非不明，被上訴人壬○○與辛○○承租之土地間，尚有己○○承租地置於其中，渠二人承租地並非相鄰，縱被上訴人辛○○擴大其開墾範圍，依常情判斷，其擴大開墾範圍應鄰近於其承租土地以求便利，自不可能跨越己○○承租之土地而遠至壬○○承租之土地。又被上訴人壬○○承租之土地原由其父蔡綉承租，蔡綉於六十二年十二月十六日死亡，六十三年二月由壬○○書具申請書以蔡綉之繼承人而申請繼承承租，而被上訴人辛○○承租之土地，原由其父蔡苗承租，蔡苗於七十五年三月十四日死亡，嗣由辛○○繼承承租。被上訴人壬○○承租之土地上有編號６－１８號之墳墓，其造墓日期為六十六年至八十一年間，辛○○係七十五年始承租系爭土地，自不可能於承租前即擅自開墾壬○○承租之土地並出售他人以造墓，而壬○○自六十三年起即承租系爭土地，此與其承租地上自六十六年起陸續造墓之時間相符。㈣耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承
租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因，最高法院著有七十年台上字第四六三七號判例足資參照，本件被上訴人壬○○於六十六年間，將其祖母葬於其承租土地如台中縣清水地政事務所八十七年四月二十七日所繪墳墓位置圖（以下稱墳墓位置圖）編號號土地上，於七十五年間，同意上訴人辛○○之父蔡苗葬於該處，並陸續將上開土地部分出售他人作為墓地；另於六十九年間，將其父蔡綉葬於其承租土地內如墳墓位置圖編號３之土地上，其就承租土地或建造祖先之墳墓，或供他人建造墳墓，而建造墳墓既屬非耕作之用，依前揭判例意旨，兩造原訂租約無效。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：上訴駁回。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：㈠證人蔡傳欉、蔡良、李朝棟、白文林到庭供稱渠等祖先之墳墓葬於系爭土地，未經他人同意，亦未向他人購買等語明確。
㈡雖證人林欽龍、林政義於本院初訊時之供詞不利於壬○○，惟於第二次庭訊時
，被上訴人辛○○、壬○○均有到庭供其指認，即明確指認係向被上訴人辛○○購買，並無誤認之虞，至渠等於本院初訊時，證人並未見到被上訴人辛○○、壬○○，如稍加誘導，證人極易誤認既係被上訴人壬○○現承租係爭土地，即指名道姓稱向被上訴人壬○○購買，迨第二次到庭訊時因已見到壬○○、辛○○，觀其形態、模樣，再予確認，則第二次之陳述當然較為正確無誤。
㈢證人蔡永源於第一次到庭證稱：「蔡楊金是我母親我向地主買一．五坪，地主的
姓名我們不知道，買一．五坪花了四千元。經烏日公所通知我已遷走了，但這次測量仍占用到。」，嗣於第二次到庭時則稱：「誰賣的我記不得了（指作墳墓之地），該人當時約四、五十歲。」辛○○係000年0月0日出生，壬○○係於四十七年四月廿三日出生，於六十四年間，辛○○年約四十歲，壬○○約十七、八歲，因此不可能由壬○○出售，且壬○○之父蔡綉亦於六十二年十二月十六日死亡，故亦不可能係壬○○之父蔡綉出售墳墓用地；又壬○○之祖母蔡曾員，生於民前四十年，死於四十二年四月一日，而下葬如墳墓位置圖編號８、編號十四號之土地上，嗣於六十六年翻修墳墓，上揭墳墓年代久遠，於建造之初，被上訴人尚未出生，焉係壬○○所為？是以應係被上訴人辛○○出售較為可能，再以證人蔡傳叢、蔡良、李朝棟、白文林所為証述，系爭土地鄰近沙鹿鎮公所公墓附近鎮公所公墓附近，確實係雜草叢生，未經開墾企需用地，則自行開墾以為墓之用，嗣辛○○稍加開墾，土為墓地出售，亦係情理所常，但此均係系爭租地未經指界，墾植界址不詳所致。
㈣系爭土地供作墳墓使用之面積甚少，大部分之土地仍由被上訴人做為耕作之用，
顯見被上訴人在主觀上並無違反租約之意。客觀上，自放租之始，即耕作至今。
理 由
一、本件上訴人法定代理人烏日鄉公所原係林榮樺，嗣於上訴人提起上訴後任期屆滿，改選由癸○○擔任鄉長，是則上訴人具狀聲明由現任法定代理人癸○○承受訴訟，於法即無不合，應予准許。
二、上訴人主張：系爭土地為伊所有，前曾分為小單位，分別租放於蔡貽松（其後死亡，由被上訴人蔡呂 繼承）、蔡四來（其後死亡，由被上訴人己○○繼承）、被上訴人戊○○、蔡金水（其後死亡，由被上訴人庚○○、丙○○繼承）、被上訴人辛○○、壬○○、蔡情（其後死亡，由被上訴人甲○、乙○、丁○○繼承），並分別訂有公有耕地租賃契約，約明租賃期間係自七十八年八月起迄八十四年七月止共六年，然於八十一年間，伊發現被上訴人違反土地使用目的，而將所承租之耕地部分借予親友或自行設置墳墓約達六十多座，伊先後於八十四年三月七日及同年八月四日函被上訴人收回，系爭土地被上訴人在租約存續期間內違反耕作目的將土地之一部供設置墳墓之用，依耕地三七五減租條例第十六條第二項原定租約無待終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅。又本件兩造間之租賃契約既已於八十四年七月底屆滿，伊不同意續租，伊自得請求被上訴人返還土地。又兩造間之租賃關係既已消滅，被上訴人仍無權占用系爭土地，致使伊受有相當於租金之損害，並依侵權行為及不當得利之法律關係等情，求為確認兩造間就系爭土地租賃關係不存在，及如聲明所示之判決。
三、被上訴人則以：伊願意且事實上仍繼續耕作系爭土地，是以如上訴人無法定事實得以收回，則兩造間之租佃關係繼續存在。又伊承租系爭土地耕作歷有年矣，於承租之初因無明確地界，乃以耕作現狀為界，於承租後伊即按現狀耕作，並無違反租約情事，惟系爭土地與沙鹿鎮第六公墓相鄰，既無明確鑑界，耕作面積與公墓用地互有逾越，嗣於八十二年鑑界時，始知其事，伊逾越而耕作到沙鹿鎮有土地，已經歸由沙鹿鎮公所管業，並新植墳墓，而原誤為公墓用地之處（即上訴人起訴主張遭人作為墳墓之處）則因遷葬事宜煩瑣，未能即時為之，惟此等事於上訴人放租之時即已存在，非被上訴人得以知悉界址所在，即上訴人亦不知悉界址，其咎既不在被上訴人，被上訴人不得執此作為不續約之理由。又伊承租系爭土地，均自任耕作，並無公有耕地放租辦法施行細則第十一條所稱轉讓、頂替、包攬情事，亦無不為耕作，將耕地一部或全部轉租於他人之情形，是以兩造間之租賃關係繼續存在等語，資為抗辯。
四、上訴人主張被上訴人向伊承租系爭土地，並訂有租賃契約，期間至八十四年六月或七月止，現系爭土地由被上訴人占用中等事實，有土地登記簿謄本、所有權狀、土地複丈成果圖、租賃契約在卷可證（見原審卷一八至二四頁、一一八、一一九頁），並經本院受命法官會同台中縣清水地政事務所人員至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可憑（見本院卷㈠五九、六○、六一、八一頁），自堪信為真實。
五、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定甚明。所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用在內（最高法院五十六年台上字第一五○號判例參照）。又所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，係指全部租約無效而言（最高法院四十六年台上字第五七號判例參照）。而承租人此項不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效。本件上訴人主張以被上訴人將部分承租土地供作墳墓，而有不自任耕作之情形乙節，惟被上訴人所否認，辯稱均係承租前該墳墓已存在，渠等並無不自任耕作之情形等語。查，被上訴人壬○○，與除壬○○以外之其餘被上訴人，是否有將部分承租土地出售他人供墳墓使用而有不自任耕種之情形，情況不同，自應分別審究，玆分項敘述如后：
㈠被上訴人壬○○部分：
１被上訴人壬○○承租如附圖編號８、－３號土內，有林王柿、林黃玉霞之墳墓
，有墳墓位置圖在卷可稽（見本院卷㈠八六頁），而據證人林欽龍證稱「林王柿是我太太，墓地是向壬○○買的，每坪八千元，買了十多坪，花了十多萬元」；林政義證稱「他（指林黃玉霞）是我母親，他的墓地是向壬○○買的，一坪八千元，一共十五坪十二萬元，買時蔡先生說是他父母遺留給他的」（見本院卷㈠一一七頁）。足認林欽龍、林政義確向被上訴人壬○○購買系爭土地作墳墓之用甚明。
２雖證人林欽龍、林政義於本院第二次庭訊時改稱：係向辛○○購買云云（見本院
卷㈠一一八頁）。惟查，渠等於初訊時已明確供證係向被上訴人壬○○購買，已如前述，既能指名道姓說出係向被上訴人壬○○購買，其誤認之可能性甚低。次查，被上訴人壬○○承租之土地原由其父蔡綉承租，蔡綉於六十二年十二月十六日死亡，六十三年二月由被上訴人壬○○以蔡綉之繼承人而申請繼承承租，有甲請書、函稿在卷可稽（見原審卷一七四至一七六頁），而被上訴人辛○○承租之土地，原由其父蔡苗承租，蔡苗於七十五年三月十四日死亡，嗣由辛○○繼承承租，有公有耕地租約在卷可憑（見原審卷一二五頁）。依卷附之墳墓位置圖所示（見本院卷㈠八六頁），被上訴人壬○○承租之編號８所示土地，有編號６至18號之墳墓，其造墓日期為六十六年至八十一年間，而壬○○自六十三年起即承租系爭土地，此與其承租土地內自六十六年起陸續造墓之時間相符。而被上訴人辛○○係七十五年始承租系爭土地，自不可能於承租前即擅自開墾壬○○承租之土地並出售他人以造墓。再者，被上訴人承租系爭土地相鄰界限明確，被上訴人壬○○與辛○○承租之土地間，尚有被上訴人己○○承租地置於其中，此有台中縣清水地政事務所複丈成果圖附卷足稽（見本院卷㈠六八頁）。被上訴人辛○○與壬○○承租地並非相鄰，被上訴人辛○○擴大其開墾範圍，依常情判斷，其擴大開墾範圍應鄰近於其承租土地以求便利，自不可能跨越被上訴人己○○承租之土地而遠至被上訴人壬○○承租之土地。足認被上訴人壬○○確實將承租之土地出售他人以作墓地甚明。證人林欽龍、林政義嗣後改稱係向被上訴人辛○○承租云云，顯非實在，不足採取。又證人蔡水源之母親係六十四年過世下葬，當時被上訴人辛○○尚未承系爭土地，自不可能越界開墾壬○○之土地而出售他人，是證人蔡水源所稱買地之對象當時約四、五十歲，當非指辛○○甚明。３被上訴人壬○○於六十六年間，將其祖母葬於其承租如測量成果圖編號８之土地
，於七十五年間，同意上訴人辛○○之父蔡苗葬於該處，並陸續將上開土地部分出售他人作為墓地；另於六十九年間，將其父蔡繡葬於其承租編號２之土地，其就承租土地或建造祖先之墳墓，或供他人建造墳墓，而建造墳墓既屬非耕作之用，依前揭判例意旨，兩造原訂租約無效。上訴人與被上訴人壬○○之耕地租約無效，則被上訴人請求確認上訴人與被上訴人壬○○間就系爭土地內承租、面積○‧七七六公頃土地之租賃關係不存在，並無不合。
４被上訴人壬○○租用系爭土地之面積固為○‧七七六公頃，惟系爭土地之自被上
訴人之祖父輩即已開始承租，且未經指界，此據上訴人所供明（見原審卷一二０頁），且為被上訴人所不爭執。而被上訴人壬○○承租系爭土地之範圍僅如附圖所示２ ８、－３號（面積共計○‧七四三公頃），其餘部分並未在承租範圍內，則上訴人請求被上訴人壬○○交還土地，亦僅在該範圍內請求，始有理由，應予以准許，逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。至蔡繡在編號３之墳墓，係台中縣沙鹿鎮公所申請使用，有墓地使用使可證可稽（見原審卷二四二頁），而該蔡綉墳墓係屬蔡綉之繼承人所占用使用，而蔡綉之繼承人除被上訴人壬○○外，尚有蔡林尾，此有戶籍謄本在卷可憑（見原審卷五六頁），自難僅對被上訴人壬○○一人請求交還。
５上訴人請求確認上訴人與被上訴人壬○○間之租賃關係不存在，及交還如附圖所
示２ ８、－３號（面積共計○‧七四三公頃）之土地，及自八十四年八月一日起無權占有該土地，致其因此受有利益，而使上訴人受有損害，上訴人依不當得利及侵權行為之法律關係，請求上訴人壬○○自八十四年八月一日起至返還上開土地之日止，按年給付上訴人二千四百元之相當於租金之損害（原租約折算後之租金為二千四百元，見原審卷一五四頁），核無不合，上訴論旨，指摘原判決該部分為不當，求予廢棄，為有理由。其餘逾上開範圍請求被上訴人壬○○交還土地部分，為無理由，原審就該部分為上訴人敗訴之判決，理由雖不盡相同，惟結果並無不同，仍應予以維持，上訴論旨，指摘原判決該部分為不當，求予廢棄，為無理由。
㈡除壬○○之其餘被上訴人（以下簡稱其餘被上訴人）部分：
１按租賃物交付後，出租人於租賃關係存續中，應保持其合於約定使用、收益之狀
態，此觀民法第四百二十三條規定自明。故租賃物於交付後遭第三人不法占有，致承租人之使用、收益租賃物受有妨害，出租人即負有除去妨害之義務，應向第三人行使其返還請求權，以交付承租人。上訴人與其被上訴人就系爭土地既訂有公有耕地租賃契約，依法即有交付該土地供被上訴人耕作之義務。經查，其餘被上訴人承租系爭土地，與台中縣沙鹿鎮第六公墓，此經本院受命法官會同台中縣清水地政事務所人員至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可憑（見本院卷㈠六一、八一頁），其上墳墓，建造時間有嘉、道光、昭和年間，有墳墓位置圖在卷可稽（見本院卷㈠八六頁），足認系爭土地部分墓地造墓時間久遠，於其餘被上訴人承租前部分墓地即已存在，顯見上訴人與其餘被上訴人訂立租賃契約時，均不知系爭土地已遭第三人無權占有，又系爭土地上部分墓地，係第三人擅自使用，並未經其餘被上訴人同意，亦據證人蔡傳欉、蔡良、李朝棟、白文林到庭供證明確在卷（見本院卷㈠一五八、一五九、一九０頁）。則上訴人與其餘被上訴人訂立耕地租約後，並未履行其出租人應交付租賃物之義務，因此，上訴人未履行出租人交付租賃物之義務，致其餘被上訴人無法在系爭土地上耕作，自非其餘被上訴人主觀上放棄耕作，或因其他事由故意未為耕作，核與耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂「不自任耕作」情況尚有不同。至被上訴人壬○○部分，應係自己將系爭土地轉讓與其他人供墓地使用，已如前述，其不自任耕作甚明，與坪其餘被上訴人尚有不同。縱承租人之其餘被上訴人未自行本於占有人之地位請求返還，或請求出租人排除侵害交付耕地，亦不能認係上開條項所稱不自任耕作之情形。
２再依卷附之租賃契約之相關資料，復未發現其餘被上訴人有其他得由上訴人終止
租約之情事，上訴人亦未為舉證。自難認上訴人可終止租約。次查，耕地三七五滅租條例第二十條規定：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續定租約。」，又按「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第二十條定有明文，故租期屆滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。」。顯見被上訴人迄未放棄占有耕作系爭土地之意思，彰然明甚，上訴人徒指被上訴人已放棄耕作，自無足取。復依耕地三七五減租條例第二十條規定：耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非於租期屆滿，而當然消滅，而被上訴人於原審已明確陳稱願意繼續耕作系爭土地，且事實上仍繼續耕作系爭土地。上訴人與除壬○○以外之被上訴人間之耕地租約，應視為繼續。上訴人與除壬○○以外之被上訴人間租期雖已屆滿，然依前述，上訴人並無法定事實得以收回，則渠等公有耕地租賃關係均應繼續存在，即無可疑，３上訴人訴請確認與其餘被上訴人就系爭土地之租賃關係不存在，即無理由，應予
駁回。又其餘被上訴人於承租系爭土地期間內既無上訴人所云違反耕作目的將土地之一部供設置墳墓之用情事，即無當然終止之事由，則上訴人與其餘被上訴人間之租賃關係並未因而歸於消滅，其餘被上訴人耕作系爭土地仍屬有權占有，上訴人訴請除壬○○以外之其餘被上訴人將所承租部分之系爭土地返還上訴人，另依不當得利及侵權行為之法律關係請求給付如聲明所示相當於租金之損害額，即無理由，原審就該部分駁回上訴人之訴，核無不合。上訴意旨，指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為無理由。
據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十六 日~B1民事第二庭審判長法 官 童有德~B2 法 官 翁芳靜~B3 法 官 饒鴻鵬右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 陳三軫中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十六 日
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