臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十七年度上字第四四二號
上 訴 人 丙○○
丁○○○子○○
丑 ○庚○○寅○○乙○○○右七人共同訴訟代理人 葉天昱律師複 代理 人 壬○○
辛○○癸○○上 訴 人 己○○○
戊○○
(現另案於臺灣臺北看守所押中)被 上訴 人 甲○○訴訟代理人 溫欽彥律師
羅秉成律師複 代理 人 詹惠芬律師右當事人間請求返還無權占有土地事件，上訴人對於中華民國八十七年六月一日臺灣苗栗地方法院第一審判決（八十六年度訴字第二六六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於不利上訴人丑○部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在原審之訴及其假執行之聲請均駁回。
上訴人丙○○、丁○○○、子○○、庚○○、寅○○、乙○○○、己○○○、戊○○之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人丙○○負擔百分之十一；上訴人丁○○○負擔百分之九；上訴人子○○負擔百分之十七；上訴人庚○○負擔百分之十七；上訴人寅○○負擔百分之九；上訴人乙○○○負擔百分之一；上訴人己○○○、戊○○連帶負擔百分之二十；餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：一聲明：求為判決：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在原審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二陳述及所用證據：除與原判決記載相同部分予以引用外，補稱：
㈠按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與
土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開，同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院四十三年台上字第六三九號、四十八年台上字第一四五七號分別著有判例。
㈡經查，苗栗縣○○鎮○○段第七九○及第三二三地號土地，為訴外人權陳桂蓮
向前土地所有權人李正雄買受而尚未過戶，並事實上充作福樂國民住宅建築基地之一部，嗣權陳桂蓮因金錢債務關係乃以擔保信託之意思將系爭土地所有權移轉登記於訴外人楊祥興名下，該項事實亦為被上訴人及其夫王經綸所明知。
雖權陳桂蓮買受系爭土地尚未辦理過戶手續，惟原土地所有權人李正雄既已讓售系爭土地予權陳桂蓮並交付占有，則應認權陳桂蓮就系爭土地已有事實上處分權。因此，權陳桂蓮在系爭土地上興建福樂國宅即非無權占用，而應認係權利之正當行使行為。
㈢依臺灣省苗栗縣政府委託集中興建勞、礦工、農、漁、鹽民住宅及專案核定興
建國民住宅工程委託書第六條第一項所示，苗栗縣政府撥付之款項為「興建資金墊款（即貸款部份需計算利息）」，性質上為墊款。再依苗栗縣政府八十三年十二月六日八三府建宅字第一三一二二六號函說明二所示，苗栗縣政府僅係名義上之起造人，於「承辦單位（東玉陶瓷股份有限公司，以下稱東玉公司）償還工程墊款本息後將房地交還其自行處理」，益證系爭國宅之實際起造人為承辦單位。且系爭國宅之實際出資人為權陳桂蓮，以致與被上訴人之夫王經綸發生諸多債權債務糾紛，並因系爭建物占用系爭土地，乃另向李正雄價購系爭土地充作建物基地使用。另依系爭建物買賣合約書所載，建物部分係由承辦單位即東玉公司簽認，而土地部分之出賣人為權陳桂蓮。足證權陳桂蓮就本件國民住宅而言，既係地主，復為實際出資人，而東玉公司為與苗栗縣政府簽署委辦合約之出名承辦單位而已，至為灼然。
㈣權陳桂蓮在自己有所有權之土地及有事實上處分權之土地上建築房屋，應認係
權利之正當行使行為，而該正當權利之行使行為復為擔保信託人楊祥興、被上訴人及其夫王經綸等所明知，且被上訴人於民國（下同）七十八年十月二十一日登記取得系爭土地所有權之前，權陳桂蓮之前揭正當權利之行使行為為已然存在之事實，亦無得由被上訴人諉為不知。依前揭最高法院判例意旨，應推斷被上訴人（即土地承買人）默許房屋所有權人或承買人繼續使用系爭土地。因此，被上訴人提起本件拆屋還地訴訟，顯無理由。原審判決就此疏未審酌即逕為判決，顯有未洽。
㈤又不動產所有權以登記為準，本件所涉房屋固為上訴人等向苗栗縣政府登記承
買之勞工住宅，惟該等房屋既係以苗栗縣政府為原始起造人，則上訴人等事實上並未取得該等房屋之所有權，以上事實復有福樂國宅建物登記簿謄本可考。
因此，上訴人等使用該等房屋，應認係苗栗縣政府履行債之關係之義務之結果，惟尚未移轉建物所有權予上訴人等。本件所涉土地被占用事實，應係指建物占用土地之意，建物所有權人既非上訴人等，則被上訴人對上訴人等提起拆屋還地訴訟，亦無理由。
㈥擔保信託者，係指債務人為擔保債務之履行而移轉不動產所有權予債權人之謂
，足徵在成立擔保信託之場合，不動產之真正所有權人仍為信託人，因此受託人仍不得違反信託人之利益而為管理行為。又受託人倘輾轉信託予第三人者，應認該第三人仍不得違反信託人之利益而為管理行為。查被上訴人實係王經綸之輾轉信託人，而王經綸與權陳桂蓮間既為擔保信託關係，則依前揭意旨，輾轉信託人即不得為違反信託人利益之管理行為。上訴人等既係權陳桂蓮興建系爭建物之繼受人，則被上訴人提起本件拆屋還地訴訟即應認係違反信託人利益之管理行為。詳如次：
⒈權陳桂蓮因與王經綸間有新台幣（下同）九百二十一萬元之債權債務關係，
乃將包括苗栗縣○○鎮○○段三二三、七九○地號之三筆土地所有權移轉予王經綸，惟據王經綸於另案（即臺灣新竹地方法院檢察署七十九年偵字第二二九二號）所為「三筆土地我不能用，不算，屬抵押性質，所以她（指權陳桂蓮）還欠我九百二十一萬元」之陳述，足證系爭土地為權陳桂蓮擔保信託登記予王經綸，被上訴人所提王經綸與權陳桂蓮於七十一年十一月十八日訂定之合約書實係擔保信託契約，並非系爭土地之買賣契約，否則王經綸如何主張權陳桂蓮仍積欠伊九百二十一萬元？⒉王經綸將系爭土地所有權移轉登記於被上訴人名下時係七十八年十月二十一
日，惟王經綸於七十九年七月二十一日前案偵查庭訊問時，仍陳稱「（如三筆土地算在內，還欠多少？）土地價值無法估算，我願土地還她（指權陳桂蓮），她還錢給我」，又證人林厥武（即苗栗縣政府承辦本件國民住宅職員）復到 鈞庭證稱「王經綸是於八十年間左右以口頭答應願配合辦理（系爭土地）田地目變更登記」，足證王經綸對系爭土地仍有支配權。另徵諸，被上訴人與王經綸為夫妻關係，且王經綸與權陳桂蓮曾就國宅用地之同段七九一之二號設定地上權，共同由被上訴人代理觀之，益證王經綸將系爭土地所有權移轉登記於被上訴人名下，係基於信託關係。
㈦按無權利人就權利標的物所處之處分，經有權利人之承認始生效力，民法第一
百十八條定有明文。又土地法第四十三條所謂登記有絕對效力之規定，並非於保護交易安全之必要限度以外剝奪真正之權利，復有司法院第一九一九號解釋可考。查系爭土地為權陳桂蓮信託登記於楊祥興名下，則楊祥興就系爭土地所為之出賣行為即非有權處分。系爭土地之所有權移轉情形，依土地登記簿謄本之記載固係先於七十八年十月四日由楊祥興移轉登記予王進乾，嗣於同年月二十一日由王進乾移轉登記予被上訴人。然楊祥興與王進乾之間，及王進乾與被上訴人之間均未有債之關係，是伊等所為之物權契約純係通謀之虛偽意思表示，依民法第八十七條規定應屬無效。
補提王經綸與權陳桂蓮六十九年十一月十一日合約書、土地及建物登記簿謄本各二份、臺灣新竹地方法院檢察署七十九年度偵字第二二九二號、七十九年度偵續一字第六六號、八十年度偵續二字第三八號、八十二年度偵字第一○三八二號不起訴處分書、苗栗縣政府建設局使用執照、臺灣新竹地方法院檢察署偵訊筆錄影本、告訴狀影本、地上權設定登記申請書、臺灣省苗栗縣政府委託集中興建勞、礦工、農、漁、鹽民住宅及專案核定興建國民住宅工程委託書、苗栗縣政府八三府建宅字第一三一二二六號函、工程合約書各一份、臺灣省集中興建預約承購住宅契約及土地契約書各四份為證，聲請訊問證人林厥武、周淑渝、鍾年鑑，向苗栗縣政府函查系爭建物是否為福樂國宅之一部？福樂國宅之起造人是否為苗栗縣政府？調閱臺灣新竹地方法院檢察署七十九年度偵字第二二九二號、七十九年度偵續一字第六六號、八十年度偵續二字第三八號、八十二年度偵字第一○三八二號偵查卷，向苗栗縣頭份地政事務所函調七十一年六月七日製作之南地所字第九八五一、九八五二號所有權狀領取資料及七十八年六月二十日以頭地所字第四六三五號收件之書狀補給申請書、七十八年十月二日以頭地所字第七四八九號、七十八年十月十八日以頭地所字第七八五六號收件之土地所有權移轉過戶申請書。
乙、被上訴人方面：一聲明：求為判決上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二陳述及所用證據：除與原判決記載相同部分予以引用外，補稱：
㈠查上訴人雖提出最高法院四十八年台上字第一四五七號判例以為有合法占有權源之主張，惟查：
⒈前開判例係以土地及房屋同屬一人及將土地及房屋分開同時或先後出賣，為
適用條件，惟系爭土地之原所有權人為李正雄，系爭房屋之原始起造人為苗栗縣政府，而上訴人等則係向東玉公司承購系爭房屋，顯均與權陳桂蓮並無相涉，權陳桂蓮或係基於其於李正雄間之內部約定得為系爭土地之使用，然其二人間債之關係，在未符合前開判例所指要件下，被上訴人並無繼受義務。
⒉查苗栗縣政府確為系爭房屋之出資起造人，委由東玉公司承攬建屋工程，此由下列事證可知：
①依臺灣省苗栗縣政府委託集中興建勞、礦工、農、漁、鹽民住宅及專案核
定興建住宅工程委託書前言載明：「苗栗縣政府依據臺灣省政府國宅會核配將福樂國宅社區勞工住宅集中興建工程委託東玉公司負責辦理興建，其有關規定事項如左：」。
②證人林厥武於八十八年九月十五日庭訊時證稱：「系爭房屋係勞工住宅，
依規定由縣政府擔任起造人，再由縣政府委託東玉公司承造：：：我們再依工程進度由國宅基金提撥工程款予東玉公司，再由其撥給承包商」等語。
③福樂國宅預約承購戶契約書雖係與東玉公司簽立，惟證人林厥武證稱「東
玉公司係受縣政府之委託而出售房屋予客戶」、「承購戶向東玉公司承購後再由東玉公司將承購戶名冊報縣政府備查」，亦即東玉公司僅係受苗栗縣政府委託出名訂約耳，東玉公司並無為任何實際出資。
④依前開委託書第六條關於工程費撥付之約定：「㈠興建資金墊款（即貸款
部分需計算利息）之撥付應依據本案工程合約之施工進度：：：當期應付工程款－當期住戶負擔之工程配合款＝當期政府應撥付之墊款。：：：㈢預約承購戶應繳納之配合款，應由乙方負責通知限期繳存或代為收繳當地土地銀行設立工程款專戶存儲，撥付承包商是項配合款時，憑甲乙雙方指定監督人員之印鑑撥付。」可知福樂國宅之興建工程款係由苗栗縣政府以「國宅基金」及「預約承購戶所繳之配合款」撥付之，承購戶除向苗栗縣政府繳交預售分期款，日後於過戶後就餘款則以貸款方式支付，亦即苗栗縣政府將原支付工程款之國宅基金（即建屋之成本支出）轉由承購戶再以貸款付息方式分期繳清，是以契約書方有興建資金墊款（即貸款部分需計算利息）之記載，證人林厥武亦稱：「（為何契約書有墊款之文字記載？）因尚未賣出，故先墊款，由東玉公司賣予承購戶，再由承購戶負責返還。」等語，要非苗栗縣政府代東玉公司墊款，是以東玉公司對苗栗縣政府以國宅基金支付之工程款並無付息義務，而係由承購戶將來為本息之支付。
⒊依上訴人等於原審提出之卷附剪報所載，系爭房屋係建蓋完成出售予上訴人
後，始發現越界建築之情，亦即系爭房屋越界興建非建商及起造人苗栗縣政府本意，更未取得原地主同意，亦即建商、苗栗縣政府及原地主在系爭房屋出售時並不知曉或同意上訴人之房屋使用系爭土地之意思，至為明顯，被上訴人亦否認取得系爭土地之初知悉或同意系爭房屋占用系爭土地之事實。
⒋依楊祥興與權陳桂蓮間於七十一年三月十二日簽立之合約書第七條約定「乙
方現已建築完成但有柒棟部分占用本移轉與甲方土地上，本案土地地目變更後，甲方同意於乙方交付一百四十萬元正與甲方後，立即辦理分割移轉登記與甲方，其所需之一切費用（包括增值稅）亦由乙方負擔。」以觀，楊祥興似於簽約時已知系爭土地遭上訴人房屋占用之情形，然王經綸僅係立於見證人地位見證契約書簽立為當事人所為，非必對契約內容予以置喙知悉，自難推認其後權陳桂蓮以系爭土地抵債時，王經綸已知悉系爭土地上有系爭房屋占用之情。
⒌縱認應予推認王經綸已為知悉，然被上訴人係經由王經綸無償贈與取得系爭
土地，並無任何對價支付，是以亦未至系爭土地為任何鑑測了解，被上訴人並不知悉或從未同意上訴人所有之系爭房屋占用系爭土地，自難予以推認被上訴人有默許上訴人使用系爭土地之意。
㈡依七十、九、四廳民一字第○六四九號函覆台高院函旨意所載，未辦保存登
記房屋之違章建築，輾轉出售後手並予點交居住，則後手已取得事實上處分權，原始興建人失其事實上處分之權利，而房屋之拆除復為一種事實上之處分行為，交還土地亦以現占有人為被告為已足，故起訴請求拆除房屋並交還土地應以該後手為被告。緣上訴人等已經由承購買賣手續而占用系爭房屋是實，亦為上訴人等所自承，縱系爭房屋部分未為保存登記辦理，然上訴人等已取得事實上處分權，揆諸前開函旨，被上訴人訴請渠等拆屋交地，洵屬正當。
㈢次查，上訴人主張系爭土地為權陳桂蓮信託登記於楊祥興名下，楊祥興無權處
分，其過戶移轉登記與王進乾，再轉予被上訴人，均屬通謀虛偽，並無真正債之關係，似以此主張被上訴人非真正系爭土地權利人，不得為本訴之提起，惟查：
⒈依楊祥興與權陳桂蓮於七十一年三月十二日簽訂合約書第一條所載：「：：
：茲因保障甲方（即楊祥興）替乙方（即權陳桂蓮）背書票據等之票額支付，而乙方願意負責將上列土地（即系爭土地）移轉登記甲方之名義：：：」可知，系爭土地登記於楊祥興名下，係為「擔保」原因，上訴人所稱信託之說，要非事實。
⒉嗣權陳桂蓮復與王經綸於七十一年十一月十八日簽立合約書，雙方於契約書
第八條約定：「如至七十三年三月十五日乙方未償清尚欠甲方之全數借款時：：：七十一年三月十二日訂立合約書移轉與楊祥興○○○鎮○○段三二三、七九○號田地：：：土地全部即歸甲方所有，抵償全部借款。雙方屆時均應即共同申辦尚未辦理移轉登記與甲方或甲方指定名義土地之移轉登記：：
：」。嗣因權陳桂蓮屆期無力還款，提供上開土地抵償，惟因王經綸未具自耕農身分，乃信託登記於王進乾名下，其後王經綸再將系爭土地贈與被上訴人，上開相關移轉均確實存在有效法律行為，被上訴人乃係取得系爭土地之真正權利人，殆無庸疑。
㈣按所謂信託行為係指信託人將財產所有權移轉登記予受託人，使其成為權利人
，以達到當事人間之一定目的之法律行為而言。受託人在法律上為所有人，其就受託財產所為之處分行為完全有效，縱令其處分，係違反信託行為之內部約定，信託人亦不過得請求賠償因違反約定所受之損害，在受託人未將受託財產移還信託人以前，不能謂該財產仍為信託人之所有（參照最高法院六十二年台上字第二九九六號、七十五年台上字第一二二六號判例）。又信託行為之性質，受託人在法律上為真正權利人，有任意處分受託財產之權限，受託人違反其義務，讓與受託財產與第三人或其他處分之行為者，其處分完全有效，縱令受讓人或其他相對人為惡意時，亦取得其權利，蓋信託行為乃本於權利移轉之真實效果意思，且有權利移轉之表示行為，應依其意思表示使生權利移轉之效力，與欠缺權利移轉真意之假裝行為迥異，是為通說。依前開實務見解可知，不論被上訴人知否權陳桂蓮與王經綸間之法律關係為何，嗣後被上訴人基於有效之所有權移轉行為，仍為法律上實質所有權人，殆無庸疑。
㈤上訴人辯稱被上訴人係為輾轉信託人，被上訴人提起本件拆屋還地訴訟，乃係
違反王經綸與權陳桂蓮間之信託契約云云，然依權陳桂蓮與王經綸簽立之契約書第八條約定，因權陳桂蓮屆期無力還款，乃提供上開土地抵償，上訴人主張被上訴人係為王經綸與權陳桂蓮間擔保信託關係中之輾轉信託人，要與事實不符。再者，退萬步以言，縱被上訴人係為上訴人所稱之輾轉信託人，然基於債之相對性，上訴人究竟基於何種權限得代位權陳桂蓮向被上訴人主張有違信託契約內部約定，進而得以拒為拆屋還地？蓋上訴人係向東玉公司承購系爭土地上之房屋，與權陳桂蓮並無任何契約關係，其立於權陳桂蓮之地位向被上訴人為信託契約違反之主張，顯屬無據。
㈥又上訴人提出權陳桂蓮將七九一之二號土地設定地上權予王經綸之契約書，其
上係由被上訴人具名為代理人以為契約書之送件，以此為佐王經綸將系爭土地過戶至被上訴人名下係屬信託關係，然依前開「契約書上委託原因」欄載：「為業務繁忙不能到場」，亦即被上訴人僅單純受王經綸委託前去送件，對其與權陳桂蓮間福樂國宅相關糾紛並不清楚，無論如何，亦誠難以被上訴人曾因另筆土地受託送件而可逕予推認被上訴人取得系爭土地係基於信託關係之事實。
㈦據上訴人提出七十九年度偵字第二二九二號不起訴處分書理由欄第二項下：「
：：：本件被告鍾年鑑具狀辯稱本案係東玉公司受苗栗縣政府委託負責興建福樂社區勞工住宅，爾後以東玉公司名義與地主權陳桂蓮合作興建國宅，迄六十九年八月間福樂社區包商張地仔因週轉不靈工事陷於停頓，後經權陳桂蓮同意，改由被告個人與張地仔投資合建，在此興建國宅當中，地主權陳桂蓮提供土地設定抵押權作為擔保向楊祥興借貸，該筆貸款屆期不能清償，告訴人已經將提供擔保之土地改為買賣方式辦理過戶抵償債務移轉登記完畢：：：被告權陳桂蓮或具狀或當庭辯稱：：：被告權陳桂蓮前曾於七十一年三月十二日與告訴人王經綸之妹夫楊祥興訂有合約書，第一條約定坐○○○鎮○○段三二三、七九○地號等二筆土地面積共計○‧四九一三公頃，為保障楊祥興替被告背書等，被告願將上列土地移轉登記予楊祥興，被告並於七十一年六月七日移轉登記完畢。又同約第三條約定被告出售土地之價格每坪不得少於六千元，因被告無法依同約第二條約定於七十二年九月十二日以前售出，現土地已為楊祥興名義，以每坪六千元計算，被告已無欠告訴人借款。」等語，益證系爭土地過戶確係為抵償債務，要非為信託之故。
㈧又上訴人尚以王經綸於偵查中表示「土地價值無法估算，我願土地還她，她錢
還我」，及證人林厥武證稱：「王經綸是於八十年間左右以口頭答應配合辦理田地目變更登記」，為被上訴人係基於信託關係取得系爭土地之事證，然王經綸無非係認系爭土地處理困難，且倘因配合地目變更以取回現金，亦當為被上訴人所樂見，乃為前開表示，要非得以此逕推被上訴人與王經綸間有信託關係。
補提王經綸、權陳桂蓮七十一年十一月十八日合約書一份、建物登記簿謄本三份為證。
丙、本院依職權訊問證人王經綸、蔡徐貴英、張尚文、陳林貴英、陳遠隆。
理 由
一、被上訴人起訴主張坐落苗栗縣○○鎮○○段第七九○、三二三號系爭土地為其所有，詎上訴人無正當權源竟在系爭二筆土地上，占用如附圖所示之土地，嗣經被上訴人催請上訴人將占用其土地上之建物除去，並將占用之土地返還被上訴人，惟上訴人均不置理，為此依民法第七百六十七條物上請求權之規定，求為命上訴人將如附圖所示之土地上地上物拆除並返還土地之判決。
二、上訴人則以系爭土地為權陳桂蓮所購買尚未辦理所有權移轉登記，則權陳桂蓮就系爭土地原即有事實上處分權，則伊於系爭土地上興建房屋即係正當權利之行使行為，殊非無正當權源之無權占用情形可得比擬，依最高法院四十八年台上字第一四五七號及四十三年台上字第六三九號判例意旨，亦應認基地所有權人應默許建物所有權人繼續使用基地。又系爭土地為權陳桂蓮因擔保信託而移轉所有權於被上訴人之夫王經綸，再由王經綸信託登記於被上訴人名下，該土地之真正所有權人仍為權陳桂蓮，系爭建物既係權陳桂蓮本於正當權利之行為而興建，則王經綸及輾轉受託人甲○○即不得違反權陳桂蓮之意思為管理行為，被上訴人提起本件拆屋還地之訴，顯已逾越其管理行為等語，資為抗辯。
三、查被上訴人係系爭二筆土地之登記名義人，系爭土地為門牌號碼苗栗縣頭份鎮福樂新村十六號房屋占用如附圖Ａ部分，福樂新村十五號房屋占用如附圖Ｂ部分，福樂新村十四號房屋占用如附圖Ｃ部分，福樂新村十三號房屋占用如附圖Ｄ部分，福樂新村十二號房屋占用如附圖Ｅ部分，福樂新村十一號房屋占用如附圖Ｆ部分，福樂新村十號房屋占用如附圖Ｇ部分，福樂新村九號房屋占用如附圖Ｈ部分等情，為兩造所不爭執之事實，並有被上訴人於原審所提出之系爭兩筆土地之登記簿謄本為證，復經原審法院囑託苗栗縣頭份地政事務所測量屬實，製有土地複丈成果圖在卷可憑，此部分之事實自屬明確。本件被上訴人係訴請上訴人丙○○拆除如附圖Ａ部分所示之福樂新村十六號房屋，上訴人丁○○○拆除如附圖Ｂ部分所示之福樂新村十五號房屋，上訴人子○○拆除如附圖Ｃ部分所示之福樂新村十四號房屋，上訴人陳煥雲（上訴後於八十七年十月二十八日死亡，由己○○○、戊○○承受訴訟）拆除如附圖Ｄ部分所示之福樂新村十三號房屋，上訴人丑○拆除如附圖Ｅ部分所示之福樂新村十二號房屋，上訴人庚○○拆除如附圖Ｆ部分所示之福樂新村十一號房屋，上訴人寅○○拆除如附圖Ｇ部分所示之福樂新村十號房屋，上訴人乙○○○拆除如附圖Ｈ部分所示之福樂新村九號房屋。就福樂新村十六、十、九號房屋而言，已辦理建物所有權第一次登記，現分別登記為丙○○、寅○○、乙○○○之名義，此有被上訴人所提出之該三間房屋之建物登記簿謄本在卷足稽（附本院卷第三宗第九十八至一○六頁），則丙○○、寅○○、乙○○○為該三間房屋之所有權人，自有拆除該三間房屋之權限，至其餘之福樂新村十五、十四、十三、十二、十一號五間房屋，均屬未辦保存登記之建物，該五間房屋皆為苗栗縣政府委由東玉公司興建，而以苗栗縣政府之名義為起造人（詳後述），該五間房屋之所有權人係原始興建之苗栗縣政府，丁○○○、子○○、陳煥雲、丑○、庚○○嗣後分別購得該五間房屋仍不能取得所有權。然房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除（參照最高法院八十七年台上字第一三八號判決），未保存登記不動產之受讓人，法律上雖未取得所有權，但仍取得事實上之處分權，受讓人自有拆屋之權能（參照最高法院八十年台上字第二五一六號判決）。因此未辦保存登記之房屋，輾轉出售後手並予點交居住，後手已取得事實上處分權，則起訴請求拆除房屋並交還土地，即應以該後手為被告。經查福樂新村十二號房屋，原承買人丑○已於八十二年九月二十四日以六十萬元出售予陳運明、黃平彰、鍾年鑑等三人，因僅陳運明具有勞工資格，故以陳運明之名義於八十二年十二月十五日與苗栗縣政府訂立所有權移轉契約書，並向稅捐機關辦理變更納稅義務人之名義為陳運明，嗣陳運明於八十六年三月二十三日死亡，該房屋由陳運明之妻陳林貴英繼承，業經證人鍾年鑑、陳林貴英及辦理前開手續之代書陳遠隆於本院履勘現場時證述屬實（見本院卷第三宗第一一四至一一六頁），並有代書陳遠隆所提供之買賣契約書、買賣所有權移轉契約書、苗栗縣稅捐稽徵處竹南分處同意變更房屋納稅人函、分割協議書等相關資料在卷可憑（附本院卷第三宗第一一九至一五四頁），顯然丑○在被上訴人八十六年十一月十八日提起本件訴訟之前，即已將福樂新村十二號房屋出售，則丑○就該房屋已無事實上之處分權，無拆除該房屋之權能，而該房屋之現占有人為羅逢光，復經本院至現場履勘屬實，製有勘驗略圖在卷足稽（附本院卷第三宗第一一八頁），是丑○亦非該房屋之現占有人，被上訴人訴請丑○拆除福樂新村十二號如附圖Ｅ部分所示之房屋並交還土地，尚有未合。至福樂新村十五、十四、十三、十一號房屋分別由丁○○○、子○○、陳煥雲、庚○○購買並居住該處，為丁○○○及其夫張尚文、子○○之妻蔡徐貴英、陳煥雲之妻己○○○、子戊○○、庚○○所承認，並有渠等購買該房屋所訂之臺灣省集中興建預約承購住宅契約附卷可證（福樂新村十五號房屋，由張尚文代理丁○○○簽約，福樂新村十四號房屋，原係張玉堂購買，後再轉售子○○，福樂新村十三號房屋由己○○○、戊○○繼承），是丁○○○、子○○、陳煥雲、庚○○分別對該四間房屋有事實上處分權，被上訴人以渠等為被告，訴請拆屋還地，並無不當。上訴人以渠等並非該房屋之所有權人，抗辯被上訴人不得對渠等提起本件訴訟，委無足採。
四、系爭兩筆土地依登記簿謄本所載，原係登記為李正雄之名義，於七十一年六月七日移轉登記至楊祥興名下，七十八年十月四日再移轉登記予王進乾，七十八年十月二十一日復移轉登記予被上訴人。而系爭兩筆土地之所以由李正雄移轉登記予楊祥興，依權陳桂蓮與楊祥興於七十一年三月十二日所訂之合約書第一條「坐○○○鎮○○段三二三、七九○等二筆土地面積共計○‧四九一五公頃，為乙方（即權陳桂蓮）向李正雄承買尚未辦理移轉登記之土地，茲因保障甲方（即楊祥興）替乙方背書票據等之票額支付，而乙方願意負責將上列土地移轉登記為甲方之名義」所載（合約書附本院卷第一宗第四五－四九頁），可見係為擔保楊祥興替權陳桂蓮票據背書所負之債務。嗣該兩筆土地之所以由楊祥興移轉登記予王進乾，依權陳桂蓮與王經綸於七十一年十一月十八日所訂之合約書第八條「如至七十三年三月十五日乙方（即權陳桂蓮）未償清尚欠甲方（即王經綸）之全數借款時：：：七十一年三月十二日訂立合約書移轉與楊祥興○○○鎮○○段三二三、七九○號田地：：：土地全部即歸甲方所有，抵償全部借款。雙方屆時均應即共同申辦尚未辦理移轉登記與甲方或甲方指定名義土地之移轉登記：：：」所載（合約書附本院卷第二宗第一九－二二頁），顯然權陳桂蓮係因積欠王經綸之債務，遂同意至七十三年三月十五日無法全數清償，將系爭兩筆土地移轉登記予王經綸或其指定之人以抵償債務，屆期權陳桂蓮無法清償積欠王經綸之債務，王經綸乃指定王進乾為登記名義人，是此部分之移轉登記係為抵償權陳桂蓮積欠王經綸之債務。且權陳桂蓮於王經綸告訴其詐欺，於臺灣新竹地方法院檢察署七十九年度偵字第二二九二號偵查中指稱「伊於六十九年間以支票為憑證，以土地做抵押向王經綸借款，此期間陸陸續續的借，陸陸續續的還，至七十一年十一月十八日止，尚欠王經綸九百二十一萬元，約定七十三年三月十五日以前還清，伊前曾於七十一年三月十二日與王經綸之妹夫楊祥興訂有合約書，第一條約定坐○○○鎮○○段三二三、七九○地號等二筆土地面積共計○‧四九一五公頃，為保障楊祥興替伊背書，伊願將上列土地移轉登記予楊祥興，伊並於七十一年六月七日移轉登記完畢。又同約第三條約定伊出售土地之價格每坪不得少於六千元，因伊無法依同約第二條約定於七十二年九月十二日以前售出，現土地已為楊祥興名義，以每坪六千元計算，伊已無欠王經綸借款」，復經本院調閱該偵查卷查明屬實，是權陳桂蓮顯有以擔保債務而移轉登記予楊祥興名下之系爭兩筆土地抵償積欠王經綸九百二十一萬元債務之意，而系爭兩筆土地既由權陳桂蓮指示李正雄登記為楊祥興名義，楊祥興即係系爭兩筆土地之登記名義人，自有權處分系爭兩筆土地，系爭兩筆土地由李正雄移轉登記至被上訴人名義之過程，手續完全合法，被上訴人取得系爭兩筆土地之所有權並無任何瑕疵。上訴人主張楊祥興就系爭土地所為之出賣行為並非有權處分，尚有可議；其再稱楊祥興與王進乾之間，及王進乾與被上訴人之間均未有債之關係，渠等所為之物權契約純係通謀之虛偽意思表示，應屬無效云云，因楊祥興、王進乾分別受權陳桂蓮、王經綸之信託而為系爭兩筆土地之登記名義人，債之關係存在於權陳桂蓮與王經綸及王經綸與被上訴人之間，楊祥興、王進乾依權陳桂蓮、王經綸之意思而辦理移轉登記予王進乾、被上訴人，自非雙方通謀虛偽意思表示，上訴人此部分之主張均無可採。
五、查上訴人之房屋均屬福樂新村之一部分，而福樂新村係苗栗縣政府委由東玉公司興建之勞工國民住宅，並以苗栗縣政府之名義為房屋之起造人，東玉公司再與權陳桂蓮合夥，由權陳桂蓮提供基地○○○鎮○○段三二三－一、七八八－三、七八八－五、七八九地號土地，因東玉公司興建時未經測量，致上訴人之房屋越界建築，占用系爭兩筆土地等情，為兩造所不爭執之事實，並有上訴人所提出之渠等預購系爭房屋所訂之臺灣省集中興建預約承購住宅契約及土地契約書載明基地坐○○○鎮○○段三二三－一、七八八－三、七八八－五、七八九等地號，及苗栗縣政府建設局核發福樂新村之使用執照載明起造人為苗栗縣政府，建築地點係上開地號可證（使用執照附本院卷第一宗第一○四頁），苗栗縣政府並以八七府建宅字第八七○○○六一八八三號函表示「附圖所示八戶建物（即系爭房屋）係屬本縣六十八年委託承辦單位興建「福樂國宅」之一部分。福樂國宅係承辦單位東玉公司以本府建設局六十八年栗建都字第一二七五八號建造執照興建，於完工後取得本府七十年四月十五日核發之七十栗建都頭字第一○二一五號使用執照。本件委託承辦單位東玉公司興建之「福樂國宅」社區係依行政院六十一年七月七日函規定為確保國宅貸款安全以本府名義為起造人申領建造執照。」（附本院卷第一宗第一○九頁）。再依苗栗縣政府委託東玉公司興建福樂新村於六十八年二月二十四日所簽訂之臺灣省苗栗縣政府委託集中興建勞、礦工、農、漁、鹽民住宅及專案核定興建國民住宅工程委託書所示（附本院卷第三宗第四二、四三頁），其前言已載明「苗栗縣政府依據臺灣省政府國宅會核配將福樂國宅社區勞工住宅集中興建工程委託東玉公司負責辦理興建」，至第六條雖有興建資金墊款、政府墊款、當期政府應撥付之墊款等用語，惟該第六條係有關苗栗縣政府工程費撥付之約定，即苗栗縣政府應支付承攬報酬予東玉公司之約定，依該條之約定，興建資金墊款即貸款部分需計算利息，工程總價為政府墊款加上住戶配戶款，當期政府應撥付之墊款為當期應付工程費減去當期住戶負擔工程配合款，因苗栗縣政府所應給付之工程款係由國宅基金支付，此部分款項於福樂新村興建完成出售予客戶後，須由客戶辦理抵押貸款先行償還國宅基金，再由客戶支付利息分期償還金融機關，因此所謂興建資金墊款並非指苗栗縣政府代東玉公司墊款予承包商，而係苗栗縣政府將國宅基金先墊給東玉公司以支付工程款，是東玉公司對苗栗縣政府以國宅基金支付之工程款並無付息義務，而係由承購戶日後以貸款方式支付利息負責償還。至苗栗縣政府八三府建宅字第一三一二二六號函謂「由承辦單位償還工程墊款本息後將房地交還其自行處理」（附本院卷第三宗第四四、四五頁），係針對福樂新村未由承購戶購買之空屋而言，於東玉公司償還工程墊款本息後將房地交還其自行處理，即係苗栗縣政府與東玉公司就該空屋另成立買賣契約，以東玉公司償還之前所受領之工程款本息為買賣價金，是福樂新村仍係苗栗縣政府委託東玉公司承攬興建，原始所有權人應為苗栗縣政府，而非負責興建之東玉公司。另證人林厥武即苗栗縣政府之承辦人員於本院證稱：「系爭房屋係勞工住宅，依規定由縣政府擔任起造人，再由縣政府委託東玉公司承造，再由東玉公司發包予下游承包商去建造，我們再依工程進度由國宅基金提撥工程款予東玉公司，再由其撥給承包商。東玉公司係以其名義發包予下游承包商，亦由東玉公司自行銷售，於縣政府與東玉公司間之委託書已載明，且所建之土地亦由東玉公司自己找的。承購戶向東玉公司承購後，再由東玉公司將承購戶名冊報縣政府備查。東玉公司係受縣政府之委託而出售房屋予客戶。」（見本院卷第三宗第八三頁背面、八四頁正面），證人鍾年鑑即東玉公司之負責人於本院證稱：「我有向縣政府貸款一千八百萬元，縣政府怕我呆帳，才會以縣政府為起造人名義，待房子賣出去，我再將貸款轉予承購戶負擔。所有工程款及工程均由東玉公司負責，故承購戶均由東玉公司負責銷售，待房屋賣出去，再由承購戶負責貸款之清償。」（見本院卷第三宗第八五頁正面），再由已辦理保存登記之福樂新村十六、十、九號三間房屋，係以苗栗縣政府名義辦理第一次建物登記，未辦理保存登記之福樂新村十二號房屋，於陳運明向丑○購買後，另與苗栗縣政府訂立所有權移轉契約，益證苗栗縣政府確係福樂新村之原始所有權人。按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開，同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，固經最高法院四十八年台上字第一四五七號判例著有明文。上訴人因此抗辯權陳桂蓮就系爭土地原即有事實上處分權，伊於系爭土地上興建房屋即係正當權利之行使行為，依前揭最高法院判例意旨，應認基地所有權人應默許建物所有權人繼續使用基地云云，惟最高法院四十八年台上字第一四五七號判例之適用前題須為房屋及其所坐落之基地同屬一人所有，而依前所述，系爭土地於福樂新村興建時之登記名義人為李正雄，於七十一年六月七日移轉登記至楊祥興名下，至系爭房屋之原始所有權人係苗栗縣政府，權陳桂蓮僅就系爭土地有事實上之處分權，對系爭房屋並無任何權利可言，自無土地及房屋同屬一人所有之情事，本件顯無最高法院四十八年台上字第一四五七號判例之適用，且縱權陳桂蓮有提供系爭土地予上訴人房屋使用之義務，但此僅係上訴人與權陳桂蓮間債之法律關係，被上訴人嗣後取得系爭土地之所有權，並不繼受上訴人與權陳桂蓮間債之法律關係，因此上訴人援引最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，抗辯本件應推斷被上訴人默許上訴人繼續使用系爭土地，要無可採。
六、上訴人再辯稱：系爭土地為權陳桂蓮因擔保信託而移轉所有權於王經綸，再由王經綸信託登記予被上訴人，該土地之真正所有權人仍為權陳桂蓮，系爭建物既係信託人權陳桂蓮本於正當權利之行使行為而興建，則受託人王經綸或輾轉受託人被上訴人即不得違反權陳桂蓮之意思為管理行為，被上訴人提起本件訴訟已逾越其管理行為云云。惟查：
⒈依前所述，權陳桂蓮係以系爭兩筆土地抵償積欠王經綸之九百二十一萬元債務
，則權陳桂蓮與王經綸間即無信託關係。雖王經綸於另案台灣新竹地方法院檢察署七十九年度偵字第二二九二號偵查中指稱：三筆土地我不能用，不算，屬抵押性質，所以她（指權陳桂蓮）還欠我九百二十一萬元等語，上訴人據予抗辯系爭土地為權陳桂蓮擔保信託登記予王經綸，兩人於七十一年十一月十八日訂立之合約書實係擔保信託契約，否則王經綸如何主張權陳桂蓮仍積欠九百二十一萬元云云。但權陳桂蓮與王經綸於七十一年十一月十八日訂立之合約書已明確載明權陳桂蓮係以系爭兩筆土地歸王經綸所有抵償借款，該契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求，自不得反捨契約文字而曲解為權陳桂蓮係以系爭兩筆土地擔保所欠王經綸之債務，且權陳桂蓮於該案偵查中亦指稱其以系爭兩筆土地抵償王經綸之債務，對王經綸已無欠款，是無從將權陳桂蓮與王經綸於七十一年十一月十八日所訂立之合約書解為擔保信託契約。王經綸之前所述系爭兩筆土地屬抵押性質，權陳桂蓮尚欠伊九百二十一萬元，與事實顯有不符，自無可採。況王經綸於該案偵查中亦指稱土地價值無法計算，伊願土地還她，她還錢予伊，該土地價值不到九百二十一萬元等語，顯然王經綸係認供權陳桂蓮抵償債務之土地，價值不到九百二十一萬元，不願以該土地抵償九百二十一萬元債務，事後反悔，乃為系爭兩筆土地屬抵押性質，權陳桂蓮尚欠伊九百二十一萬元之不實陳述，自難認權陳桂蓮就系爭兩筆土地與王經綸有信託關係。權陳桂蓮與王經綸就系爭兩筆土地既無信託關係，則不論被上訴人取得系爭兩筆土地所有權之原因係上訴人所稱之王經綸信託抑或被上訴人所稱之王經綸贈與，被上訴人均與權陳桂蓮並無輾轉信託關係。
⒉又所謂信託行為，係指信託人將財產所有權移轉與受託人，使其成為權利人，
以達到當事人間一定目的之法律行為而言，受託人在法律上為所有權人，其就受託財產所為一切處分行為，完全有效。縱令其處分違反信託之內部約定，信託人亦不過得請求賠償因違反約定所受之損害，在受託人未將受託財產移轉信託人以前，不能謂該財產仍為信託人之所有（參照最高法院六十二年台上字第二九九六號判例）。故縱如上訴人所述權陳桂蓮與王經綸間，及王經綸與被上訴人間均有信託關係，王經綸違背與權陳桂蓮間之信託契約，將系爭兩筆土地信託登記予被上訴人，被上訴人仍係系爭兩筆土地之所有權人，被上訴人係受王經綸之信託，並不繼受王經綸與權陳桂蓮間之信託契約，被上訴人行使系爭兩筆土地之所有權，自無須依權陳桂蓮之意思為之。
⒊上訴人係向苗栗縣政府購買系爭房屋及向權陳桂蓮購買坐○○○鎮○○段三二
三－一、七八八－三、七八八－五、七八九地號土地，系爭房屋越界建築占用權陳桂蓮所購買仍登記李正雄名義之系爭兩筆土地，上訴人就系爭兩筆土地不能對權陳桂蓮主張任何權利，亦無從代位權陳桂蓮對系爭兩筆土地行使權利。
上訴人自不得主張被上訴人有違權陳桂蓮與王經綸間之信託契約內部約定，進而拒絕拆屋還地。
七、綜上所述，上訴人丑○已將其房屋出售，對該房屋並無事實上處分權，並無拆除該房屋之權能，且未占有該房屋，則被上訴人對上訴人丑○訴請拆屋還地，即有未合，不應准許。至其餘上訴人對占用系爭兩筆土地之房屋有事實上之處分權，渠等就其房屋占用系爭兩筆土地並不能證明有正當之法律上權源，即屬無權占有，則被上訴人既係系爭兩筆土地之合法所有權人，依民法第七百六十七條「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之」之規定，訴請除丑○以外之上訴人拆除如附圖所示之房屋並交還土地，即有理由，應予准許。至上訴人購買系爭房屋並不知悉越界建築之事實，及被上訴人取得系爭兩筆土地所有權是否知悉該土地被占用之事實，對上訴人係屬無權占有均不生影響。原審為被上訴人勝訴判決，命所有上訴人拆除如附圖所示之房屋並交還土地，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判。就上訴人丑○部分，原判決尚有未洽，丑○之上訴為有理由，原判決此部分應予廢棄，爰由本院改判駁回被上訴人在原審之訴及其假執行之聲請。至其餘上訴人部分，原判決並無違誤，上訴為無理由，應予駁回。兩造其餘攻擊防禦方法，均不影響本判決之結果，爰不逐一論述，併予敘明。
八、據上論斷，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第二項判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 十四 日~B1民事第四庭審判長法 官 黃斐君~B2 法 官 張浴美~B3 法 官 陳蘇宗右為正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
~B 書記官 黃禎祥中 華 民 國 八十九 年 三 月 十六 日
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