臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十七年度上字第七七四號
上 訴 人 財團法人亞太基督教聯盟傳教會法定代理人 許國風訴訟代理人 林玲珠律師被 上訴 人 中國電器股份有限公司 設台北市○○○路○段○號法定代理人 顏甘霖訴訟代理人 潘正雄律師
高思大律師複 代理 人 李郁芬律師右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十七年十月十六日台灣台中地方法院八十七年度訴字第一八九二號判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決第一項關於命上訴人按月給付損害金新臺幣壹拾貳萬元部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠本件上訴人已於民國（下同）八十八年三月廿五日遷讓系爭房屋完畢，合先陳明。
㈡上訴人基於「租賃關係」占有系爭房屋，並非無權占有：
⒈緣上訴人於八十六年六月間經由訴外人蔡明欽先生之介紹，而與被上訴人台
中分公司黃經理洽談門牌號碼為台中市○區○○路廿三之一號房屋︵以下稱系爭房屋︶之租賃事宜，上訴人提議租賃期間自八十六年十月一日起至九十年六月卅日止，第一年每月租金新台幣︵下同︶壹拾貳萬元，第二年每月租金壹拾伍萬元，第三年每月租金壹拾陸萬元，第四年每月租金壹拾柒萬元，並獲得被上訴人承諾同意，此由被上訴人於原審提出之訴狀證據可得印證兩造間確有租賃關係存在。⒉兩造間就租賃物、租金等租賃契約之要素業已意思表示合致，租賃契約自已成立：
⑴查上訴人於原審就被上訴人主張「二造間成立租賃契約，系爭房屋當初係
因租賃關係才交付」之事實，固曾於言詞辯論時提出並沒有租賃關係之抗辯，惟此並非民事訴訟法第二百七十九條第一項規定之「自認」，而應係否認，合先敘明。⑵次查，上訴人於八十六年六月間看過系爭房屋之後，乃提議租賃期間自八
十六年十月一日起至九十年六月三十日止，第一年租金每月壹拾貳萬元，第二年壹拾伍萬元，第三年壹拾陸萬元，第四年壹拾柒萬元，嗣經被上訴人承諾，於收取押金貳拾肆萬元後，即將系爭房屋交付予上訴人使用，是以租賃契約即已成立，且由被上訴人於原審之主張及提出之各項證物，亦在在顯示被上訴人承認二造間訂有租賃契約，自不容被上訴人再予否認。
⑶又查，租賃契約成立後，被上訴人雖要求至法院公證，惟此契約公證之目
的僅係以保全契約之證據為目的，非屬契約成立之要件，此由被上訴人於八十七年八月六日委請律師發函略以：催告上訴人給付租金並會同至法院辦理公證，否則即終止租約等語可明，否則倘租約因未經公證而未成立，被上訴人又何須終止租約？是被上訴人抗辯本件租約依民法第一百六十六條之規定即不成立，亦無理由。⒊次按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關
係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四二三條定有明文，然因系爭房屋係屬久未使用早已荒廢之倉庫，須經一番整修，否則，根本無法供上訴人興辦社區學院從事教學之用。如由被上訴人整修，恐因曠日廢時而影響上訴人之招生事宜，被上訴人乃同意由上訴人自行斥資僱工整修、裝潢系爭房屋，俾供辦公、教學之用，所支出之費用則自將來上訴人應付之租金中扣抵，而於八十六年六月廿六日收受按二個月租金計算之租賃保證金貳拾肆萬元，並將系爭房屋交付上訴人進行整修，上情有證人蔡明欽在場親耳聽聞。⒋又因系爭房屋有如下之瑕疵：⑴各樓水電供應量、水電設備及水塔老舊荒廢
⑵一樓男廁早荒廢，整棟房屋僅二樓有不到三分之一坪之廁所，且無排水管道⑶各樓倉庫之鐵架深鎖牆面⑷各樓均無天花板設施⑸地下室積水高達五０公分，致上訴人斥資參佰肆拾壹萬柒千元後，系爭房屋方堪使用，此亦有估價單及照片為憑。㈢上訴人並未遲付租金，被上訴人終止租約亦無理由：
查被上訴人固以上訴人積欠租金九個月為由，於八十七年八月十九日委請律師發函表示終止租約，惟被上訴人終止租約並無理由，蓋：
⒈被上訴人公司當初負責承辦系爭房屋租賃事宜之台中分公司黃炳煌經理與上
訴人洽談租約時，確曾因系爭房屋年久失修荒廢老舊，而同意由上訴人自行整修，所支出之費用自租金中扣抵，上訴人始未自八十六年十月起按月給付租金。又退步言之，本件縱認並非全部之整修費用均可扣抵租金，則至少可扣抵水塔、廁所、地下室積水之固定設備部分之支出，此業經證人蔡明欽於鈞院證述明確。被上訴人既已同意由上訴人斥資整修房屋之費用可扣抵租金，則上訴人斥資參佰肆拾壹萬柒仟元，用來支付租金仍尚有餘，上訴人何來遲付租金？⒉上訴人為免紛擾而於八十六年十二月間曾當著介紹人蔡明欽面前將八十七年
度一年份之租金一次開出十二張支票，而託蔡明欽轉交被上訴人，嗣後蔡明欽亦曾帶著三張支票親赴台北，欲給付八十七年一月至三月之租金，然被上訴人拒絕受領，上揭事實業經證人蔡明欽證實並有卷附之支票影本為憑，自不容被上訴人空言否認，嗣上訴人雖於八十七年八月間又接獲被上證一號之律師函要求上訴人給付租金，然因上訴人認為仍尚未辦理公證，被上訴人恐又拒絕收受，始未再給付租金，絕非故意不付租金。故被上訴人主張上訴人遲付租金，完全曲解事實，從而，其主張終止租約，自無理由。㈣退步言之，縱認被上訴人於八十七年八月十九日表示終止租約有理由，被上訴
人主張自八十六年十一月起至八十八年三月廿五日止，上訴人應付相當於租金之損害金亦無理由，蓋被上訴人既主張根據不當得利、侵權行為之規定，因上訴人無權占用系爭房屋，致其受到相當租金之損害，惟查被上訴人已自承上訴人係於八十七年八月廿日受領終止租約之意思表示，則在被上訴人終止終約之前，上訴人占用系爭房屋並非無權占有，是以被上訴人得請求給付之損害金應自八十七年八月廿一日起算，而非自八十六年十一月一日起算。
㈤而本件即使認為上訴人無權占有系爭房屋致被上訴人受有相當租金之損害，亦不得按每月壹拾貳萬元計算：
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十
為限，約定房屋租金，超過前項規定者，該管市縣政府得依前項所定標準強制減定之，土地法第九十七條定有明文。⒉次按本件系爭房屋八十六年課稅之現值為貳佰零肆萬柒仟陸佰元，其基地共
四二三平方公尺，八十六年七月每平方公尺公告現值為貳萬柒仟元，有卷附之房屋稅單及土地登記簿謄本為憑，核計共價值壹仟參佰肆拾陸萬捌仟陸佰元，則依前揭法文之規定，其一年之租金不得超過壹佰參拾肆萬陸仟捌佰陸拾元，亦即每月租金不得超過壹拾壹萬貳仟貳佰參拾捌元，則原審以壹拾貳萬元作為上訴人受有相當租金損害之計算依據，於法未合。⒊末按被上訴人已自承收受押金貳拾肆萬元，然此筆款項於上訴人遷讓房屋時
，被上訴人並未退還，當應自應付之損害金中扣除，然原審並未扣除，仍命上訴人自八十六年十一月一日起按月給付損害金，洵屬無據，自應予以廢棄。
㈥被上訴人曾表示若上訴人願遷離則上訴人願放棄租金請求權，且執行筆錄上亦
載明被上訴人願放棄租金求償權，應有免除債務之意思表示。現上訴人已遷離，則被上訴人則不得再向上訴人請求相當於租金之損害。
㈦本件縱認被上訴人終止租約有理由，上訴人亦得就應付之損害金主張抵銷：
⒈按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情
事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，民法第四三一條第一項定有明文，本件上訴人為系爭房屋整修裝潢而支出之有益費用，自得請求被上訴人償還。⒉被上訴人雖又否認系爭房屋有任何損害為上訴人所整修、裝潢，亦否認當時
知悉整修、裝潢之情事，惟被上訴人之否認，並無可採，其理由如下：⑴證人蔡明欽到院證稱：「結果許老師看了後，發現地方太老舊，當時中國
電器要出租的租金是壹拾捌萬元，但許老師裝潢要花費很多錢，於是中國電器在雙方交談中，願將第一年的租金降為一個月壹拾貳萬元，所以他們就彼此談定，在許老師付了二個月押金後，中國電器就將鑰匙給他，許老師就開始裝潢，但房子的固定設備都壞了，於是願將在往後由租金扣除修理固定設備的費用補貼許老師」。 ⑵依被上證一號律師函內容所示，被上訴人已自陳「二、為配合貴會自行整
修標的物及辦理招生等相關事宜，本公司同意於八十六年七月一日將上開租賃標的物交予貴會使用，不收取七月份至九月份共三個月之租金、整修費用由貴會全額負擔。」⑶由上可知系爭房屋於整修前確有損害存在，非經一番整修無法使用，而被
上訴人亦同意由上訴人自行整修、裝潢，而經上訴人整修、裝潢後，不惟增設許多新設備，並全棟重新粉刷、重貼磁磚，並作防火隔間牆，凡此均已增加系爭房屋之價值，是以上訴人自得依民法第四百三十一條第一項之規定，請求支出之有益費用。⒊上訴人主張以被上訴人應償還之有益費用壹佰玖拾參萬陸仟參佰伍拾元、押
金貳拾肆萬元，固定設備整修費貳拾貳萬捌仟伍佰元、仲介費肆萬伍仟元，合計共貳佰肆拾肆萬玖仟捌佰伍拾元，與上訴人應給付被上訴人之損害金額相抵銷，抵銷後上訴人已不欠被上訴人任何債務：
⑴按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務與他方之債務互相抵銷，民法第三三四條定有明文，合先敘明。
⑵查上訴人固因自八十六年十一月一日起租用系爭房屋，且於八十七年八月
廿日受領終止租約意思表示後，至八十八年三月廿五日遷讓房屋，而應給付上訴人損害金，惟被上訴人對上訴人亦負有下列債務，且均屆清償期，上訴人自得主張抵銷，併以本訴狀繕本送達向被上訴人為抵銷之意思表示：
①有益費用：壹佰玖拾參萬陸仟參佰伍拾元。
按上訴人斥資數佰萬元為系爭房屋進行整修、裝潢、增加設備，除有已附卷之照片為憑外，復經 鈞院囑託財團法人中華民國企業技術鑑定委員會鑑定經整修後現存增加之價值，而該會亦已鑑定出室內設備裝潢部分增加玖拾玖萬肆仟參佰元、建物基本設備部分增加玖拾肆萬貳仟零伍拾元，總計壹佰玖拾參萬陸仟參佰伍拾元，此亦有該會之鑑定報告為憑，足堪認定上訴人為系爭房屋整修，裝潢而現存增加壹佰玖拾參萬陸仟參佰伍拾元，上訴人自得依民法第四三一條之規定，請求被上訴人償還上開費用。
②押金：貳拾肆萬元。
被上訴人於二造租約成立時，曾向上訴人收取押金貳拾肆萬元，有附卷之暫收條為憑︵見一審卷第十頁︶，此款項被上訴人本應於上訴人遷讓房屋時返還，然被上訴人並未返還，上訴人自得請求。
③固定設備之整修費：貳拾貳萬捌仟伍佰元。
按上訴人於向被上訴人承租系爭房屋之際，因系爭房屋原屬廢棄老舊之倉庫，許多固定設備年久失修，被上訴人乃應允整修費用可扣抵租金，並經證人蔡明欽於 鈞院證稱被上訴人同意水塔、廁所、地下室積水之固定設備整修之支出可扣抵租金在案，就此部分上訴人取得之收據計貳拾貳萬捌仟伍佰元，自得扣抵。
④仲介費：肆萬伍仟元。
二造間租賃契約，經證人蔡明欽居中介紹而成立，依約被上訴人應給付證人蔡明欽仲介費肆萬伍仟元，然被上訴人並未給付，乃由上訴人先行墊付予蔡明欽，上情亦經證人蔡明欽於八十八年三月廿四日證稱：「那時仲介費是雙方都要付錢給我，：：：中國電器該給我的仲介費一直沒付給我‧‧後來許老師就先代墊付給我」，是以上訴人自亦得一併請求被上訴人給付代墊之仲介費。
⒋由上可知，被上訴人應給付上訴人之債務合計達貳佰肆拾肆萬玖仟捌佰伍拾
元，已遠超過上訴人應給付被上訴人之損害金，是以上訴人主張抵銷後，對被上訴人已不負任何債務，被上訴人本件請求並無理由。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提照片六十六幀、估價單影本二紙、仲介費證明書影本二份、收款證明書影本五份及帳簿影本四紙，並聲請傳訊證人馬幸瑜、林世英、林世傑、許國明、王榮華、謝錦麟、李明憲及聲請函送財團法人中華民國企業技術鑑定委員會台中分會鑑定系爭房屋因整修而現存增加之價值。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡ 訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法
官前自認者，無庸舉證，民事訴訟法第二百七十九條第一項定有明文。又當事人自認之事實，相對人無庸立證，最高法院十九年上字第二六九四號判例著有闡釋。另當事人於訴訟上所為自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎，最高法院二十六年上字第八○五號判例足資參照。按本件被上訴人於原審起訴時係主張上訴人無權占有系爭房屋而基於物上請求權、不當得利及侵權行為法則，請求上訴人遷讓房屋及給付損害金，查上訴人業於原審法院言詞辯論時表示：「兩造間並沒有租賃關係」、「我們這份傳真資料，原告方面一直都不同意，所以並沒有成立租賃關係」、「當時只是要我們先進去看看，尚未談妥租金問題，租賃契約沒有成立」云云，此有原審法院八十七年十月九日言詞辯論筆錄附卷足稽；上訴人就兩造間並無租賃關係既已自認，則其占有、使用系爭房屋自無正當權源，原審判決上訴人應將系爭房屋交還予被上訴人並自八十六年十一月一日起至清償日止按月給付損害金，誠屬的論。又上訴人應受其自認之拘束，現竟聲稱伊係基於租賃關係占有系爭房屋云云，顯與其自認不符，實不可採甚明。㈡次查被上訴人為股票上市公司，故於洽談系爭房屋之租賃事宜時，被上訴人即
堅決要求雙方必須辦理公證，兩造並約定以此為契約成立要件，惟上訴人嗣後拒不辦理公證，且一再堅稱兩造間租金未達成合意，租賃契約並不成立，伊不須給付租金云云，此從上訴人之法定代理人於原審仍一再如此辯稱甚明。兩造間之法定方式並未達成，未達成租賃合意，依民法第一百六十六條之規定，兩造間之租賃契約即不成立。上訴人主張其係基於租賃關係占有系爭房屋云云，實不足採，至為灼然。復查被上訴人原係要求租金第一年每月為新台幣︵下同︶十二萬元，第二年每月為十五萬元，第三年每月為十六萬元，第四年每月為十七萬元，租金為按月給付，雙方並應協同至法院辦理租約公證手續，然兩造間就租金數額並未合意，此除業經上訴人於原審自承「當時只是要我們先進去看看，尚未談妥租金問題，租賃契約沒有成立」外，另據上訴人於原審提出之其法定代理人許國風於八十六年十月十三日書立予被上訴人信函中要求減少第二年租金數額等語，以及上訴人八十六年九月五日(八六)亞基字第八六○○八號函表示：「感謝 貴公司第一年優惠十二萬，本會若能續租願第二年以十三萬標準價續約，並為感謝第一年的優惠，第三年如能續租願以十四萬，第四年十五萬等續約」等語，均足證明上訴人自始即不承認租金數額，兩造就租期第二年至第四年之租金數額並未合意；兩造就租金數額既未合意，租賃契約即未成立至明，上訴人主張係基於租賃關係占有系爭房屋云云，顯不足採。
㈢退萬步言，縱認兩造間有租賃關係，然上訴人占有系爭房屋亦屬無權占有。按
上訴人於原審已自承其僅給付押金；其既未支付租金，則被上訴人合法催告並終止租約即屬正當，上訴人占有系爭房屋自屬無正當權源。另上訴人主張伊已將八十七年一月至三月份支票委請蔡明欽轉交予被上訴人而遭被上訴人拒絕受領云云，並非實在；況既經被上訴人於八十七年八月六日催告後，上訴人仍未給付租金，則被上訴人於同年八月十九日據此主張終止租約，自有理由。租約業經被上訴人合法終止，而上訴人仍拒不交還房屋，其占有系爭房屋即屬無正當權源甚明，被上訴人起訴請求上訴人交還房屋並給付損害金，自有理由。㈣另上訴人主張被上訴人同意將上訴人所支出之裝潢費用自租金中扣抵，且嗣後
被上訴人拒絕受領租金云云，被上訴人對此均否認之。按當時兩造洽談租賃事宜時，僅為單純之房屋租賃，被上訴人僅係以房屋現狀交付租賃物予上訴人，被上訴人並未同意上訴人得自租金中扣除其已支付之裝潢費用，上訴人主張被上訴人同意將其所支出之裝潢費用自租金中扣抵云云，並非實在。被上訴人堅決否認上訴人主張之任何損害及房屋裝潢、修補費用；關於上訴人主張就其支出之整修裝潢費請求被上訴人償還有益費用一節，依民法第四百三十一條第一項規定：「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增值額為限」觀之，必須「出租人明知其情事而不為反對之表示」者，始有民法第四百三十一條第一項之適用，然被上訴人否認系爭房屋有任何損害及上訴人有為任何整修、裝潢，亦否認當時知悉整修、裝潢之情事，實與上開民法規定要件不符，自無上訴人主張之得請求償還有益費用並主張抵銷等情事之可言。再者，倘若兩造業已約定得自租金扣抵裝潢費用云云，則以上訴人主張之裝潢費用三百四十一萬七千元與第一年每月租金十二萬元折算之，上訴人根本無須支付第一年及第二年之租金，則上訴人豈有可能如伊所辯稱於八十六年十二月即委請訴外人蔡明欽交付用以支付八十七年一月至三月份租金之三張支票，上訴人上開主張顯有矛盾，並與常理有違，其所述均非真實，至為顯然。又證人蔡明欽證稱伊曾於八十六年十二月間代上訴人交付三紙支票予被上訴人，然遭拒收云云，並非實在，被上訴人否認之。
㈤關於上訴人指稱伊已支付三百四十一萬七千元裝潢費用，主張自租金中扣抵云云，絕非事實，上訴人上開主張實不足採。茲說明如下：
⒈私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第三百五十七條定有明文。又當事
人提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力，最高法院二十二年上字第二五三六號判例足資參照。查上訴人提出估價單二紙聲稱伊支付三百四十一萬七千元之裝潢費用云云，絕非事實，該估價單係屬私文書，被上訴人否認其真正，並否認上訴人對系爭房屋已有裝潢及支出任何費用，依據上開民事訴訟法之規定，自應由上訴人舉證，以實其說。
⒉再按當時兩造洽談租賃事宜時，僅為單純之房屋租賃，被上訴人僅以房屋現
狀交付租賃物予上訴人，且因上訴人一再強調伊為公益團體，因尚未招生而經費不足，請求提前於八十六年七月一日搬入使用，並以前三個月租金抵充伊整理房屋之費用，而免收七、八、九月之租金，是當時僅為單純之房屋租賃，絕無同意得另自租金中扣抵所謂固定設備費用，甚至三百多萬元裝潢費用之理，證人蔡明欽證稱被上訴人同意自租金中扣抵固定設備費用，以及上訴人指稱被上訴人同意得自租金中扣抵三百多萬元之裝潢費用云云，均非實在，委無足採。
⒊復查系爭房屋業經強制執行程序而全部騰空，被上訴人否認有任何殘值，上
訴人主張依民法四百三十一條第一項規定就其支出之整修裝潢費請求被上訴人償還有益費用云云，自應先就伊對系爭房屋業已支出有益費用，並因而增加該物之價值一節予以證明，否則上訴人上開主張即非可採；又民法第四百三十一條第一項係明定：「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。」，是除上訴人須證明伊對系爭房屋業有支出有益費用並因而增加該物之價值外，尚須出租人當時知其情事而不為反對之表示者始有上開民法規定之適用，然被上訴人否認系爭房屋有任何損害及上訴人有為任何整修、裝潢，亦否認當時知悉整修、裝潢之情事，核與上開民法規定要件不符，自無上訴人主張之得請求償還有益費用並主張抵銷等情事之可言。
㈥另因被上訴人為股票上市公司，故當初洽談系爭房屋之租賃事宜時，被上訴人
即堅決要求雙方必須辦理法院公證手續，兩造並約定以此為契約成立要件，業如前述，關於仲介費之支付亦以兩造辦理法院公證手續為給付條件，此由上訴人之上訴理由狀附證物四之證明書中明確記載：須經兩造辦妥法院公證手續後始應支付仲介佣金四萬五千元等語即足徵之；上訴人既拒不辦理法院公證手續，且一再堅稱兩造間租金未達成合意，租賃契約並不成立，伊不須給付租金云云，被上訴人自無須支付仲介費予蔡明欽；是被上訴人否認上訴人有代付上開仲介費予蔡明欽，又上訴人縱有代付，亦係上訴人擅自代付予蔡明欽，被上訴人並無支付仲介費予蔡明欽之義務；上訴人指稱伊已代付而要求被上訴人償還伊云云，上訴人此部分之請求即無理由，至為灼然。
㈦再者因故意侵權行為而負擔之債，其債務人不得主張抵銷，民法第三百三十九
條明白規定。經查本件上訴人因遲遲拒不繳交租金，為此被上訴人即於八十七年八月二十日合法終止兩造間之租賃契約，上訴人依法應即將租賃物返還予被上訴人，然上訴人竟遲遲拒不返還，自故意侵害被上訴人權益，並使被上訴人受有相當於租金之損害，為此被上訴人乃主張依民法不得當利及侵權行為規定，請求上訴人自八十七年八月二十一日至返還系爭房屋之日止︵即八十八年三月二十五日台灣台中地方法院民事執行處執行遷讓系爭房屋之日︶，按月給付十二萬元之損害金，自有理由，而被上訴人所請求上訴人給付之損害金，既係因上訴人故意侵權行為而負擔之債，依前揭民法第三百三十九條規定，上訴人自不得對此主張抵銷，是上訴人主張以裝潢費用扣抵上開損害賠償金云云，亦顯然於法無據，自不足採。
㈧退萬步言，縱鈞院仍認上訴人為系爭房屋之裝修仍有謄餘價值，且上訴人得主
張抵銷者，上開裝潢費用，亦早經被上訴人以免收一個月租金而扣抵，上訴人對此自不得再向被上訴人主張任何權利，蓋本件上訴人係於八十六年六月間與被上訴人訂立房屋租賃契約，同意將系爭房屋出租予上訴人，約定租賃期間自八十六年十月一日起至九十年六月三十日止，第一年租金為每月十二萬元，另為配合上訴人自行整修租賃標的物及辦理招生等相關事宜，被上訴人同意提前於八十六年七月一日即將租賃物交予上訴人使用，嗣因上訴人表示租賃標的物地下室積水及浴廁設備等之整修費用，花費約三十萬元，希望被上訴人念在伊係公益團體，能夠幫忙分擔該筆費用，而此雖與兩造間租賃契約之約定不符，然被上訴人仍考量上訴人係公益團體，為贊助該會從事公益活動，遂同意上訴人免繳首月即八十八年十月份之租金即十二萬元，以分擔其所支出之整修費用，是就系爭房屋之裝修費用，被上訴人事實上業已以免收一個月租金方式，分擔該筆費用，上訴人自不得再向被上訴人要求分擔任何費用，以脫免其應負之債務，應至為灼然。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提律師函及回執聯影本各兩份、估價單、統一發票影本各乙份，並聲請傳訊證人黃炳煌。
理 由
一、本件被上訴人主張其為坐落台中市○區○○段六之八四、五九號土地及地上建物即建號二三九、門牌號碼為台中市○區○○路二三之一號房屋一棟之所有權人，與上訴人就上開房屋訂有租賃契約，期間自八十六年十月一日起，第一年每月租金十二萬元，第二年每月租金十五萬元、第三年每月租金十六萬元、第四年每月租金十七萬元，並同意上訴人免付八十六年十月份之租金，且提前於八十六年七月一日將上開房地交予上訴人使用，惟上訴人嗣後均未支付租金，故被上訴人乃於八十六年八月六日以存證信函催告上訴人繳付租金，於同年八月十九日再委請律師發函表示終止租約，並請求上訴人返還房屋，業已於同年八月廿日送達上訴人，然上訴人仍拒不返還，爰依民法第七百六十七條物上請求權、侵權行為請求權及不當得利請求權等法律關係提起本件訴訟等語。上訴人則以本件因雙方間訂有租賃契約，其係基於該租賃契約而占有系爭房地，並非無權占有；且其無遲付租金等情事，被上訴人依法即不得終止該契約。另被上訴人依不當得利、請求相當於租金之損害，應自租賃契約終止後（即八十七年八月廿日）起算，另依土地法第九十七條之規定，應以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十計算，故不得按每月壹拾貳萬元計算。末按被上訴人曾表示若上訴人遷離該址，則願不再追究租金，是應有債務免除之意思。退步言之，上訴人主張以被上訴人應償還之有益費用壹佰玖拾參萬陸仟參佰伍拾元、押金貳拾肆萬元，固定設備整修費貳拾貳萬捌仟伍佰元、仲介費肆萬伍仟元，合計共貳佰肆拾肆萬玖仟捌佰伍拾元，與上訴人應給付被上訴人之損害金額相抵銷，抵銷後上訴人已不欠被上訴人任何債務等語以為抗辯。
二、本件上訴人曾於原審言詞辯論時否認雙方存有租賃關係，故被上訴人抗辯上訴人就雙方間無租賃關係之事實，係屬於民事訴訟法第二百七十九條第一項之「訴訟上自認」，而法院即依受其拘束。按所謂「訴訟上之自認」係指當事人對於他造主張不利於己之事實，於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官受託法官前，為相一致之陳述。另若自認人先陳述不利於己之事實，經對方援用，亦生自認之效力，稱之為「先行自認」。查上訴人曾於原審法院言詞辯論時表示：「兩造間並沒有租賃關係」、「我們這份傳真資料，原告方面一直都不同意，所以並沒有成立租賃關係」、「當時只是要我們先進去看看，尚未談妥租金問題，租賃契約沒有成立」云云，此有原審法院八十七年十月九日言詞辯論筆錄附卷足稽；是上訴人雖辯以其於原審就被上訴人主張系爭房屋係因租賃關係才交付，而提出無租賃關係之抗辯，此應係否認。然上訴人此先陳述不利於己之事實，既已於原審經被上訴人所援用，依前開之說明，則亦已發生自認之效力。惟自認所發生之法律效果，僅他造就該事實無庸舉證，於訴訟之結果不生影響，此與認諾後必受敗訴之判決有所不同。且查本件被上訴人起訴上訴人因無權占有系爭房屋，而依民法第七百六十七條之物上請求權請求遷讓上訴人房屋，則上訴人即應就其有對抗所有權人（即被上訴人）之事由（即非無權占有）負舉證之責任，是若上訴人主張雙方間因存有租賃關係而可對抗被上訴人，本即由其負舉證責任，則本院自得就該事項為調查判斷，核先敘明。
三、按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。」「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」民法第四百廿一條第一項及第四百廿二條分別定有明文。是租賃契約之成立僅須雙方意思表示相互一致，並無需任何之要式，且就不動產租賃逾一年以上之定期契約，雖須以字據定之，但若未以字據定之，則視為不定期限之租賃，而非租賃不成立或無效。本件上訴人主張其於八十六年六月間看過系爭房屋後，乃提議租賃期間自民國八十六年十月一日起至九十年六月卅日止，第一年租金每月拾貳萬元、第二年拾伍萬元、第三年十六萬元、第四年十七萬元，且經被上訴人承諾，是租賃契約因雙方意思表示合致即已成立。被上訴人雖以因被上訴人為股票上市公司，故雙方於簽訂租賃契約時，被上訴人即堅決要求雙方必須辦理法院公證手續，兩造並約定以此為契約成立要件，關於仲介費之支付亦以兩造辦理法院公證手續為給付條件，此由上訴人之上訴理由狀附證物四之證明書中明確記載：須經兩造辦妥法院公證手續後始應支付仲介佣金四萬五千元等語即足徵之；而依民法第一百六十六條之規定，應認兩造間之租賃契約尚未成立而否認雙方間有租賃關係存在。惟查依被上訴人於八十七年八月六日委請眾城國際法律事務所所發之律師函中對上訴人所主張之前開情事亦有相同之記載，該函中並稱「：：：本公司乃同意該會免繳十月份之租金，是該會應自八十六年十一月份起按月支付本公司租金，然該會自當月份起迄今已積欠數月租金，：：：。」等語。再參以被上訴人亦自承有收受被上訴人所支付之押金，並有暫收條在卷可稽（見原審卷第十頁）。被上訴人同時將系爭房屋交於上訴人使用；另證人蔡明欽於本院調查時亦證稱：「：：：，當時許老師裝潢要花費很多錢，於是中國電器在雙方交談中，願將第一年的租金降為一個月十二萬元，所以他們就彼此談定，在許老師付了二個月押金後，中國電器就將鑰匙交給他，：：：。」而被上訴人亦於八十九年五月廿四日所提呈之答辯狀記載：「：：：。蓋本件上訴人係於八十六年六月間與被上訴人訂立房屋租賃契約，同意將系爭房屋出租予上訴人，約定租賃期間自八十六年十月一日起至十九年六月卅日止，第一年租金為每月十二萬元，：：：。」等情觀之。雙方間有關租賃之意思表示已經一致，上訴人復未就雙方間就租賃契約有約定須用一定之方式，則依首開之說明，契約即為成立。至於雙方雖未訂立字據或辦理公證，僅係該租賃契約應視為不定期租賃，而非契約之成立或生效方式，於本件租賃契約之成立生效不生影響。
四、次按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定期相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」民法第四百四十條第一、二項分別定有明文。上訴人就未支付租金等情雖未否認，然以被上訴人於成立租賃契約之時，同意由上訴人自行整修，所支出之費用自租金中扣抵，而被上訴人所斥資之整修費用達參佰餘萬，用來支付租金仍尚有餘，並無任何遲交租金之等語以為抗辯。而被上訴人就上開情事加以否認，僅表示就衛浴設備之部分以少收一個月之租金為抵扣。證人蔡明欽曾於本院證稱：「結果許老師看了後，發現地方太老舊，當時中國電器要出租的租金是壹拾捌萬元，但許老師裝潢要花費很多錢，於是中國電器在雙方交談中，願將第一年的租金降為一個月壹拾貳萬元，所以他們就彼此談定，在許老師付了二個月押金後，中國電器就將鑰匙給他，許老師就開始裝潢，但房子的固定設備都壞了，於是願將在往後由租金扣除修理固定設備的費用補貼許老師，．．．。」等語（見本院卷第五十四頁反面）。查證人雖為上開之證詞，然證人與上訴人之法定代理人本即熟識，且又有私人之借貸關係，況上訴人曾先代付仲介費用予蔡明欽，就此事件亦存在利害關係，其證辭正確性不無疑問，是不應僅以該證人之證詞而為被上訴人不利之認定。而若雙方當初即有此一約定，則依上訴人所支出之費用，其於第一年及第二年根本無須再支付租金，其焉有於八十六年十二月即開票欲支付八十七年一月至三月之租金予被上訴人之理，是難認上訴人此部分之主張為真實，而被上訴人之主張為可採。本件租賃契約已成立生效，已如前述，惟因雙方並未定立字據，則僅能視為不定期契約。另上訴人既未按時給付租金，業經被上訴人發函催告，而上訴人仍不依約履行支付租金，被上訴人自得依上開民法第四百四十條之規定終止雙方之租賃契約。查被上訴人業已於八十七年八月十九日委請律師發函表示終止租約，並於八月廿日送達上訴人，自發生合法終止系爭租賃契約之效力。
五、綜上開之說明，雖雙方當事人間雖原有租賃契約存在，然被上訴人已於八十七年八月廿日合法終止該租賃契約，則上訴人占有系爭房屋即屬無法律上之權利，而為無權占有，故被上訴人本於不當得利、物上請求權之法律關係據以提出本訴，請求上訴人返還系爭房屋，經核並無不合。原判決此部分之判決，其理由雖屬不當，然依其他理由而結論相同，依民事訴訟法第四百四十九條第二項之規定，仍應以上訴為無理由駁回，故上訴人就此部分之上訴為無理由，應予駁回。
六、另本件被上訴人於起訴請求被上訴人於契約終止前之期間（即前開八十六年十一月起至八十七年八月廿日止）應依契約約定給付租金，而終止後之無權占有至返還系爭房屋之日止則依不當得利及侵權行為之規定請求被上訴人返還相當於租金之不當得利。然因上訴人抗辯系爭租賃契約不成立，被上訴人即變更訴訟標的，全部改依不當得利及侵權行為之規定加以請求，並撤回依契約部分之訴訟標的，於本院上訴時仍維持此一主張。然兩造間之租賃契約既已成立生效，則被上訴人於八十六年十一月至八十七年八月廿日止占有系爭房屋，係基於雙方間之契約關係，而非無權占有。故被上訴人應依雙方之契約關係請求上訴人給付自八十六年十一月起至八十七年八月廿日止之租金。然被上訴人依不當得利及侵權行為之規定請求被上訴人於八十六年十一月一日起至八十七年八月廿日止因無權占有系爭房屋，應返還相當於租金之不當得利，於法不合，應予駁回。而上訴人已於八十七年八月廿日合法終止雙方間之租賃契約，是上訴人自八十七年八月廿一日起至返還系爭房屋止之占有，即無法律上之原因，而屬無權占有，依最高法院六十一年台上字第一六九五號判例謂：「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」。可知被上訴人就上訴人無權占有之期間內，依不當得利請求相當於租金之利益即有理由。
七、被上訴人依不當得利之約定請求被上訴人返還上開無權占有期間相當於租金之不當得利，而以兩造間租賃契約約定之金額每月十二萬元為計算之基準。然按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，約定房屋租金，超過前項規定者，該管市縣政府得依前項所定標準強制減定之，土地法第九十七條定有明文。另按最高法院四十三年度台上字第三九二號判例謂：土地法第九十七條第一項所定，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權；而四十六年度第四次民、刑庭總會決議亦採相同之見解。再參以前開六十一年台上字第一六九五號判例要旨，則被上訴人所得請求之租金及相當於租金之不當得利數額自以不逾土地法第九十七條第一項規定之數額為限。查本件系爭房屋八十七年度課稅之現值為貳佰零肆萬柒仟陸佰元，其基地共四二三平方公尺（分別為台中市○區○○段第六之八四地號三五四平方公尺及同段第五九地號六九平方公尺），八十七年間每平方公尺公告現值為貳萬柒仟元，有八十七年度執字第二四○一六號民事執行卷卷附之房屋稅單及土地登記簿謄本為憑，核計共價值壹仟參佰肆拾陸萬捌仟陸佰元。是系爭土地一年之租金不得超過壹佰參拾肆萬陸仟捌佰陸拾元，亦即每月租金不得超過壹拾壹萬貳仟貳佰參拾捌元，如以每月三十天計算，則平均每日約為參千柒佰肆拾壹元（小數點以上四捨五入）。而被上訴人自八十七年八月廿一日起至遷離之日（八十八年三月廿五日）止，無權占有計八個月又五天，則被上訴人得請求之金額為九十一萬六千六百零九元（112,238×8﹢3,741×5），超過部分之請求即無理由。原審以壹拾貳萬元作為上訴人受有相當租金損害之計算依據，於法未合，故上訴人此部分之抗辯尚屬有據。是被上訴人得依不當得利之規定請求上訴人自八十七年八月廿一日起至八十八年三月廿五日止之相當於租金之不當得利共計九十一萬六千六百零九元。
八、至上訴人主張被上訴人就上開損害金之債務有為免除之意思表示，而被上訴人否認其有表示若上訴人搬遷，則不予追究租金及損害賠償。且查執行筆錄僅記載被上訴人撤回損害賠償之假執行部分，尚難因此即認為有免除債務之意思表示。另證人李明憲曾予本院證稱：「我在場，當時雙方並無談到積欠租金如何解決，但中國電器公司的一位經理有表示基督傳教會搬走就算了，因為房子租傳教會，傳教會裝潢了三百多萬也不甘心，中國電器的人請我出面協調，就是希望傳教會快搬走就好了，不再追究租金，所以我覺得中國電器沒追究租金的意思。」（見本院八十九年三月十五日準備程序筆錄）。依前開證人之證詞，既雙方當時並無談到積欠之租金如何解決，而該證人所稱之經理究竟是誰，有無代表被上訴人為意思表示之權利，是自難以依該證人個人之推測之詞即認被上訴人有免除租金及損害賠償之債務的意思表示，是上訴人此部分之主張並無足取，而被上訴人並無免除債務之意思表示。
九、末查，上訴人並以其對於被上訴人亦有若干債權存在，而表示應與前開之不當得利之金額相互抵銷。按最高法院四十六年台上字第一七八○號判例謂：「上訴人於租期屆滿後，仍未依約履行還屋之義務，致被上訴人因而受相當於租金額之損害，固屬違背民法第四百五十五條之規定，難免於賠償之債。顧此種因遲延返還租賃物所生之損害賠償之債，揆與因故意侵權行為而負擔之債，並非相同，故上訴人以所支出之修理費互相抵銷，即不在同法第三百三十九條規定不得抵銷之列。」由上該判例意旨可知，因未依約履行還屋之義務所致之損害，因與故意侵權行為而負擔之債不同，是即無民法第三百三十九條規定之適用，是若被上訴人對上訴人有適於抵銷之債權，自得依法主張抵銷。
十、上訴人主張其對於被上訴人有有益費用、押金、固定設備之整修費、仲介費等債權可供抵銷。查按「承租人就租賃物，支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為限。」民法第四百三十一條第一項定有明文。承租人欲依前開民法第四百三十一條第一項之規定請求償還支出之有益費用，其前提須其支出有益之費用時出租人知其情事而不為反對之表示。且「民法第四百三十一條第一項之規定並非強制之規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理。」最高法院廿九年上字第一五四二號判例著有明文。被上訴人雖否認其知情上訴人有裝潢、整修等情事，更否認有答應上訴人修繕費用可自往後之租金中抵扣。惟查被上訴人之訴訟代理人於本院八十九年二月十六日調查時稱：「我們只知他們為了招生要裝潢，並不知道他們還要隔間：：：」等語，足見被上訴人辯稱其不知上訴人要裝潢等語應非事實。而查雙方間亦無有相反之特約，則上訴人依民法第四百三十一條第一項之主張即非無理由。又雖上訴人可主張依民法第四百三十一條主張償還有益之費用，然僅能就現存之增價額之額度內為之。經本院囑託財團法人中華民國企業技術鑑定委員會鑑定經整修後現存增加之價值，依該會之鑑定後指出室內裝潢部分增加九十九萬四千三百元，建物基本護備部分增加九十四萬二千零五十元，總計增加一百九十三萬六千三百五十元，有該會之鑑定報告在卷可憑。是被上訴人得依上開民法第四百卅一條第一項之規定向上訴人請求系爭租賃物所增加之現存價值一百九十三萬六千三百五十元。上開債務與不當得利所應返還之利益間，其給付種類相同，並均已屆清償期，被上訴人自得依民法第三百三十四條之規定在九十一萬六千六百零九元之範圍內主張與上訴人所得請求之不當得利金額相互抵銷。抵銷後，上訴人對於被上訴人因不當得利之債之關係即為消滅，上訴人即不得再請求，是上訴人此部分之請求為無理由，應予駁回。而上訴人此部分之主張，指摘原判決不當，即有理由，應由本院予以廢棄改判。至於上訴人其餘主張得抵銷之部分，因前開有益費用之部分已足夠抵銷被上訴人之債權，而其餘之部分非本件之訴訟範圍內，爰不一一論述，併予敘明。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，對判決結果不生影響，爰不一一審酌，併此敘明。
十二、綜上所述，被上訴人本於終止租約後，上訴人為無權占有，依物上請求權，請求上訴人遷讓系爭房地，為有理由，應予准許。被上訴人另依不當得利請求返還相當於租金之不當得利，因上訴人主張抵銷而已不得再請求，故為無理由，應予駁回。上訴意旨就請求返還相當於租金之不當得利部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。應由本院將原判決此部分廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應遷讓房地部分，原審判命上訴人遷讓，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
十三、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第二項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 十二 日~B1民事第三庭審判長法 官 陳照德~B2 法 官 陳成泉~B3 法 官 曾謀貴右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 林振甫中 華 民 國 八十九 年 十二 月 十四 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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