臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十七年度重上字第八十六號
上 訴 人 友聯紗廠股份有限公司法定代理人 甲○○被上訴人 新美豐股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 武燕琳律師 住台中市○區○○街○巷○號複訴訟代理人 王正喜律師 住台中市○區○○街○巷○號
郭明仁律師 住台中市○區○○街○巷○號右當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十七年六月九日臺灣臺中地方法院八十七年重訴字第二五四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項、第三項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應將坐落台中縣豐原市○○段○○○○號土地上如附圖所示Ｂ部分︵面積○‧○一○七一一公頃︶，同段三五八地號土地上如附圖所示Ｅ部分︵面積○‧○一四九六五公頃︶之建物拆除，並將土地交還與上訴人。
被上訴人應自民國八十二年三月十日起至土地交還日止，每年支付上訴人新台幣壹拾萬元之損害賠償金。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之八，餘由上訴人負擔。
本判決命被上訴人給付部分上訴人以新台幣元貳佰伍拾萬元供擔保後，得假執行。但被上訴人如於假執行程序實施前，以新台幣柒佰伍拾萬元預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應將坐落台中縣豐原市○○段○○○○號土地上如附圖所示Ｂ部分︵面積○‧○一○七一一公頃︶，同段三五八地號土地上如附圖所示Ｅ部分︵面積○‧○一四九六五公頃︶，同段三四一地號土地上如附圖所示Ｉ部分︵面積○‧○○○一五○公頃︶之建物拆除，並將土地交還與上訴人。⑶被上訴人應自民國八十年三月十日起至土地交還日止，每年支付上訴人新台幣二十萬元之損害賠償金。⑷第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。⑸前開第二項第三項判決上訴人願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
一、法定地上權雖可承受亦可拋棄，且一經拋棄，即無再予主張之理，本件被上訴人與上訴人就上開土地既訂有租賃契約，於租賃屆滿之後一再向上訴人要求續租及主張為不定期租賃之時，從未主張其有法定地上權存在，是其法定地上權於訂定租約之時即已拋棄，並無與租賃權併存之事實，殊為明確。況被上訴人所主張其擁有法定地上權未曾依法登記，尤足認定其已拋棄無訛。另自邱南枝具狀表示其並無法定地上權而言，被上訴人豈有承受其此一權利可能，是被上訴人對上開土地並無法定地上權之存在毫無疑義。
二、被上訴人係基於租賃關係使用上開土地已如前述，其租賃關係既告終止，即屬無權占用，則基於誠信原則，即應拆屋還地，其主張依占有連鎖關係為有權占用，顯與本件之情節不同，無可採取。
三、被上訴人所為時效之抗辯，乃置上訴人之催促於不顧，核無可採。關於被上訴人曾以存證信函通知願以每年新台幣二十萬元承租部分，既承認其為實在，依法自得作為相當損害金之標準，且此項請求係基於不當得利之法律關係，要不受土地法第一百零五條準用同法第九十七條之拘束，被上訴人關於該部分之抗辯，於法亦非有據。
四、行使權利履行義務，應依誠實及信用方法，本件被上訴人承租上訴人上開土地既屬訂有期限之租賃契約，於租期屆滿之前，未依租約之約定表示續租之意，迨上訴人終止租約以後，理應依首揭法條規定拆屋還地，方符誠實信用原則，其指上訴人就買受人將不動產再出賣他人之事實應有預見，上訴人對次買受人主張拆屋還地有違誠信原則等情，殊悖常情，自為法所不許。又被上訴人謂其就上開土地仍有不定期租賃關係存在，則顯屬自相矛盾，因其已稱其承租之要約經上訴人拒絕而不存在。
三、證據：引用原審立證方法。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
一、上訴人之上訴駁回。
二、如為不利於被上訴人之判決，被上訴人願供擔保，請為免予假執行之宣告。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
一、系爭建物為被上訴人於六十五年三月十日向前手邱南枝買受，而邱南枝係於六十四年五月十四日經台灣台中地方法院六十四年執字第五八五號案拍定取得系爭建物所有權；即依民法第八百六十七條，邱南枝亦取得不待登記即生效力之法定地上權。而地上權人將其在他人土地上之其所有建築物出賣者，應推定其將地上權亦一併出讓，基地所有權人有協同申請為地上權移轉登記之義務，如土地所有權人拒絕履行該義務時，權利人得訴請法院裁判。準此，訴外人邱南枝將係爭建築物出售予被上訴人，既為法律所許，揆諸前開函示，可推定其亦將地上權轉讓予被上訴人（民法第八三八條）；被上訴人復未拋棄有關地上權之權利，則就係爭建築物座落之基地，自非無權占有；況被上訴人更可援前開規定直接訴請上訴人協同辦理地上權之移轉登記，益見上訴人訴請被上訴人拆屋還地為無理由。再按法定地上權，依民法第七五九條之規定，非經登記不得處分。是訴外人邱南枝之法定地上請求權僅不得處分而已，不礙其法定地上權之存在。次按，地上權之權能包括土地之使用及收益權，得為移轉之標的。本件訴外人邱南枝已取得之法定地上權雖未辦理登記即行移轉，究其實，僅被上訴人未曾取得該地上權，無從依土地法及土地登記規則要求登記為地上權人，無法以地上權人身分為主張而已，非謂被上訴人未曾合法取得地上權內涵之土地使用收益權！準此，被上訴人繼受邱南枝之法定地上權權能，雖不得主張自己為地上權人，仍非無權占有。
二、上訴人與被上訴人間不定期租賃關係尚存：民法第四百五十一條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」之規定，係學說上所稱之默示更新或法定更新，於定期租賃自均有其適用。故出租人於訂約之際，茍未訂明「期滿後絕不續租或續租應另訂契約」者，或其他相類之情形者，於「不即表示反對之意思」條件成就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人之重為要約或承諾。準此，系爭租賃契約雖訂有「．．．到期後乙方有優先續約之權，但應於到期二個月以前通知甲方，租金另行協商」之字樣，揆諸前開裁判要旨，難謂此即反對之意思表示，得以發生阻止續約之效力。上訴人與被上訴人間就系爭基地之租賃關係，雖至八十年三月九日止，惟於八十年五月八日上訴人之董事長洪亮宇僅留函表示地價稅高漲云云，未為續約之反對意思表示，嗣於八十年九月二日雖來函表示租約當然終止，惟係經過六個月方為反對續租之表示，自不能認為係「即時」表示反對。從而，兩造間仍存有不定期租賃關係，八十一年三月九日被上訴人去函重申繼續承租之意，並支付年租金新台幣二十萬元，上訴人收受之後又予退回（原訴狀表示未予退回，其後更正為退回）。被上訴人自屬有權占用。上訴人終止租約，並非適法。
三、本件上訴人既出售係爭建物所有權予訴外人邱南枝，邱南枝再轉售予被上訴人，則被上訴人對邱南枝有占用基地之權源，邱南枝對上訴人又有占用權源，則依此占有之連鎖關係，被上訴人對上訴人當屬有權占用，上訴人竟訴請被上訴人拆屋還地，類推適用前開法理，即屬有背誠信原則，不應准許。
四、係爭基地既供建築使用，應優先適用土地法第一○三條，無民法第四五○條第一項「不定期租賃契約得隨時終止」之適用，故上訴人主張得隨時終止租約，並非有理。本件係不定期租賃，且被上訴人未以基地供違反法令之使用、亦未轉租基地於他人，已不符土地法一○三條一、二、三款。茍欲以被上訴人遲納租金為由主張終止租約，亦須依民法四四○條一項規定經定期催告始可，是上訴人終止租約不合法。上訴人主張被上訴人未於到期二個月以前通知（係爭租約第二條），故有違反租約云云。惟依該條規定，被上訴人未於到期前二個月通知，僅喪失「優先續約之權」，非謂雙方無法以不定期租約繼續租賃；是上訴人縱以違反契約為由終止租約，亦屬無據。
五、就系爭建物座落之臺中縣豐原市○○段○○○○號基地，上訴人不得向被上訴人主張無權占有：系爭建物於六十三年七月三十日即存，為上訴人自建，被上訴人從未改建。次依上訴人與國有財產局之基地租賃契約第五條「租賃基地，限於原有已建房屋之用」約定以觀，系爭建物座落三四一號基地上，早為上訴人所明知。上訴人提出之租賃契約始期為八十六年一月一日，且有前開約定，足徵上訴人承租基地時即知基地上有他人所有之建物，竟訴請被上訴人拆屋還地，實無理由。
六、被上訴人既為有權占用，關於不當得利、損害賠償金之請求自失所附麗。然被上訴人使用建物基地，不必給付租金：再依民法八七六條一項後段，法定地上權之「地租應由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之」。準此，被上訴人既未與訴外人邱南枝約定地租，又未聲請法院裁定，足見上訴人願供邱南枝無償使用系爭基地。訴外人邱南枝取得法定地上權後，隨即出售系爭房屋予被上訴人，茍無使用系爭基地之默示約定，被上訴人如何使用房屋？進言之，縱謂租賃關係已終止，被上訴人本於訴外人邱南枝之默示，亦得無償使用系爭基地。
七、上訴人主張不當得利請求權，應無理由：承前所述，本件既得法定地上權人同意再使用土地及存有不定期租賃之關係，上訴人不當得利之訴求即失附麗，其請求不當得利，不應准許。請求相當於租金之不當得利期間以五年為限。本案於八十七年三月二十一日繫屬於法院，期間上訴人未曾主張相當於租金之不當得利，為此被上訴人特援民法第一二六條為時效之抗辯。被上訴人雖曾以存證信函通知願以每年新台幣二十萬元承租，惟此要約業經上訴人拒絕而不復存。今上訴人之主張既已逾越土地法第一○五條準用同法第九七條之限度（即申報地價年息百分之十），逾越部分依法無請求權；尤有進者，位於都市地段菁華地區之土地，臺中地方法院判決均以年息百分之四為計算，且被上訴人為有權占用已如前述，自無不當得利可言。
三、證據：引用原審立證方法。
理 由
一、上訴人主張：座落台中縣豐原市○○段第一五一－六（重後更改地號為三五八號）、一五一－七（重後更改地號為三五九號）、一五一－十五（重後更改地號為三五六號）號土地為上訴人所有土地，其上原經上訴人蓋有鐵筋加強磚造水泥磚四層倉庫及員工宿舍，嗣因上開建物經法院查封拍賣（僅拍賣建物，不含土地），由案外人邱南枝買受取得，邱南枝再將上開建物轉讓與被上訴人，其後被上訴人於民國六十五年三月十日與上訴人訂約，約定由被上訴人向上訴人租賃系爭地段第一五一－六、一五一－七、一五一－十五號土地，以利該建物之使用，租期為二十年，即至八十年三月九日止，並約定到期後被上訴人有優先續約之權，但應於到期日前二個月以前通知上訴人。租期屆滿前，上訴人即向被上訴人表明將收回土地，被上訴人亦未依租約約定為續租之意思表示，依法租期屆滿後，被上訴人即不得繼續使用，即應將其上房屋拆除，將系爭土地騰清交還上訴人，上訴人於租期屆滿後，多次請求，被上訴人均置之不理，爰本於所有物返還請求權請求被上訴人拆屋還地，又被上訴人逾期不遷，無權佔用土地，應賠償上訴人相當於每月租金額計算之損害金，爰依法提起本件訴訟。
二、被上訴人則以：⑴上訴人原董事長洪亮宇於八十年五月、七月間二度持地價稅證明書請求調整租金，被上訴人於同年七月廿九日發函表明續租，並附年租金十萬元，上訴人遲至同年九月二日始表明，租約已終止、被告未依約二個月前通知出租人協商租金，並退還十萬元租金，被上訴人乃於八十一年三月九日重申續租，並寄二十萬元年租金，顯見上訴人於租約屆滿（八十年三月九日）後遲至同年九月二日始反對續租，未即為表示反對續租，兩造間存有不定期租賃關係，伊非無權占有。⑵上訴人請求拆除之系爭房屋（門牌號碼：台中縣豐原市○○街三八之一號，建號：台中縣豐原市○○段壹伍陸），係台灣台中地方法院六十四年間拍賣抵押物時，由訴外人邱南枝拍定取得，依民法第八百六十七條規定，邱南枝所有系爭房屋對系爭土地享有法定地上權，邱南枝並於六十五年三月十日將系爭房屋出售被上訴人，被上訴人亦受讓系爭房屋之法定地上權，系爭房屋享有之法定地上權為物權，系爭租賃為債權，兩者可併存，被上訴人並無拋棄法定地上權之意思，伊既有法定地上權，亦非無權占有。⑶上訴人既出售係爭建物所有權予訴外人邱南枝，邱南枝再轉售予被上訴人；則被上訴人對邱南枝有占用基地之權源，邱南枝對上訴人又有占用權源，則依此占有之連鎖關係，被上訴人對上訴人當屬有權占用，上訴人竟訴請被上訴人拆屋還地，類推適用前開法理，即屬有背誠信原則，不應准許。⑷系爭建物座落之臺中縣豐原市○○段○○○○號基地，並非上訴人所有之土地，而係上訴人於八十六年始向國有財產局承租，且系爭建物於六十三年七月三十日即存，為上訴人自建，被上訴人從未改建。依上訴人與國有財產局之基地租賃契約第五條「租賃基地，限於原有已建房屋之用」約定以觀，系爭建物座落三四一號基地上，早為上訴人所明知。上訴人承租基地時即知基地上有他人所有之建物，竟訴請被上訴人拆屋還地，實無理由。⑸上訴人請求相當於租金之損害縱然成立，惟部分已罹於時效消滅，且請求之損害金額過高等語資為抗辯。
三、上訴人主張座落台中縣豐原市○○段第一五一－六（重後更改地號為三五八號）、一五一－七（重後更改地號為三五九號）、一五一－十五（重後更改地號為三五六號）號土地為上訴人所有土地，其上原經上訴人蓋有鐵筋加強磚造水泥磚四層倉庫及員工宿舍，嗣因上開建物經法院查封拍賣（僅拍賣建物，不含土地），由案外人邱南枝買受取得，邱南枝再將上開建物轉讓與被上訴人，其後被上訴人於民國六十五年三月十日與上訴人訂約，約定由被上訴人向上訴人租賃系爭地段第一五一－六、一五一－七、一五一－十五號土地，以利該建物之使用，租期為二十年，即至八十年三月九日止，並約定到期後被上訴人有優先續約之權，但應於到期日前二個月以前通知上訴人等事實，業據其提出租賃契約書證、土地登記簿謄本等件為證，並為被上訴人所不爭執，就此部分之事實，堪認為真實。
四、查本件被上訴人之前手邱南枝固係於法院拍賣抵押物時，拍賣取得系爭房屋，因而取得法定地上權，被上訴人嗣因向邱南枝購買系房屋，惟邱南枝之法定地上權並未依法為地上權之登記，依民法第七百五十九條之規定，對於於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權，是邱南枝尚不得處分其地上權，於邱南枝辦理地上權登記，再移登記與被上訴人之前，被上訴人尚非地上權人，被上訴人主張就系爭土地有法定地上權或因有請求登記為地上權人之權，因認伊占有系爭土地有正當權源云云，並無可取，核不足採。
五、次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法四五一條固定有明文，惟仍以出租人不即表示反對之意思為成立要件。經查上訴人與被上訴人就本件土地租賃，訂有期限之契約事實，為被上訴人之所不爭，並有土地租賃契約書足憑，而依二造所定土地租賃契約書第二條之規定：「．．．到期後乙方（即被上訴人）有優先續約之權，但應於到期二個月以前通知甲方（即上訴人）」，二造之租約於八十年三月九日到期，被上訴人未曾於到期之二個月以前通知上訴人其有續組之意，上訴人已於八十年五月八日、七月四日即向被上訴人需調整租金，被上訴人於八十年七月二十九日於未經商議逕寄八十年三月十日起一年之租金共十萬元予上訴人，嗣經上訴人退回，此為二造所不爭執，並被上訴人之存證信函附卷可稽（見原審卷第二十八頁）。顯見二造於定期租賃契約期滿後，二造對續租之租金額始終未達成一致，上訴人亦未收受被上訴人之租金（收到後立即退回），且上訴人有無即時為反對之意思表示，應以個案情客觀情形定之，參諸上訴人為公司形態，依常情，公司為重大決定時，應由股東或董事開會以為決定，故為表示時，衡需召集董事或股東開會，故需一段時日，始能決定公司之意思表示，上訴人於八十年五月時向被上訴人表示如續租需調整租金，難認上訴人未即時反對之意思，使二造之租賃契約由定期租賃契約變為不定期租賃契約，雖被上訴人又於八十一年三月九日，寄二十萬元予上訴人，惟亦經上訴人退回，此為二造所不爭執，顯然二造於定期租賃屆滿後，未對續租之租金達成協議，是被上訴人主張伊與上訴人間已成立不定期租賃契約云云，亦不足採。
六、被上訴人雖又辯稱上訴人既出售係爭建物所有權予訴外人邱南枝，邱南枝再轉售予被上訴人；則被上訴人對邱南枝有占用基地之權源，邱南枝對上訴人又有占用權源，則依此占有之連鎖關係，被上訴人對上訴人當屬有權占用，上訴人訴請被上訴人拆屋還地，類推適用前開法理，即屬有背誠信原則云云。惟被上訴人受讓邱南枝之房屋，斯時固有所謂占有之連鎖關係之占有權源，惟嗣二造另定立租賃契約，嗣後雙方之權利義務之行使即應依新訂之租賃契約為準，不得再以此占有關係主張伊為有權占有，上訴人本於契約之法律關係行使權利，亦無違背誠信原則之可言，被上訴人上述抗辯亦不足採。
七、被上訴人抗辯伊有占有之正當權源既均不足採，已如前述，則上訴人本於所有權之作用，請求被上訴人將坐落台中縣豐原市○○段○○○○號土地上如附圖所示Ｂ部分（面積○‧○一○七一一公頃），同段三五八地號土地上如附圖所示Ｅ部分（面積○‧○一四九六五公頃）之建物拆除，並將土地交還與上訴人即屬有據，應予准許。惟同段三四一地號土地上如附圖所示Ｉ部分（面積○‧○○○一五○公頃），並非上訴人所有之土地，僅係上訴人於八十六年間向國有財產局承租之土地，為上訴人所自認，上訴人本於所有物返還請求權請求被上訴人拆屋還地，即非有據，應予駁回。
八、末按租金之請求權因五年間不行使而消滅，為民法第一百二十六條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同。上訴人請求被上訴人給付自民國八十年三月十日起至土地交還日止，每年支付上訴人新台幣二十萬元之損害賠償金。惟查上訴人係於八十七年三月二十三日起訴，則其中八十年三月十日至八十二年三月九日止之相當租金之損害賠償請求權已逾五年，上訴人雖辯稱伊曾有催告行為，惟該催告僅係要求調整租金之催告，並非對相當地租之損害金之請求，無中斷時效之效力，被上訴人為時效之抗辯，拒絕給付，核屬有據，上訴人此一部分之請求即不應准許，應予駁回。其餘部份上訴人主張被上訴人曾以存證信函表示願以每年二十萬元向上訴人承租系爭土地，故請求被上訴人給付相當租金之損害賠償每年二十萬元，被上訴人抗辯上訴人此部分請求應以申報地價百分之四為當。經查二造於七十五年一月所定租賃契約約定之租金為每年十萬元，嗣租約屆滿，上訴人表示應調整租金，被上訴人以原定租金逕寄上訴人，經上訴人退回，被上訴人以存證信函表示願以每年二十萬之金額向上訴人承租，又系爭三筆土地於八十二年八月以前之申報地價共為七二七六○○元，均為二造所不爭執，則其百分之十約為七萬元，依同一計算方式八十六年申報地價之百分之十為十四萬二千八百元，按租用基地建築房屋，其地租依土地法第一百零五條規定準用同法第九十七條所定城市地方房屋之租金標準，即以不超過土地申報價額年息百分之十為限。本院認二造原定每年十萬元之租金與上開期間之平均申報地價之百分之十尚屬相當，以此為基礎計算，於二造均屬公平，亦屬合理，致於被上訴人雖曾以願以每年二十萬元向上訴人承租，然係因上訴人表示欲收回土地，被上訴人恐造成更大損失，才自願提高租金，且依上開計算，每年二十萬元之租金即相當於該期間平均每年申報地價之百分之二十，顯然過高，從而上訴人請求自八十二年三月十日起相當租金之損害於每年十萬元以內為屬有據，超過部分之請求因係過高，自屬無據，應予駁回。
九、綜上所述，上訴人本於所有物返還請求權訴請被上訴人拆除坐落台中縣豐原市○○段○○○○號土地上如附圖所示Ｂ部分（面積○‧○一○七一一公頃），同段三五八地號土地上如附圖所示Ｅ部分（面積○‧○一四九六五公頃）之建物，並將土地交還與上訴人。及依不當得利之法律關係請求被上訴人自八十二年三月十日起至土地交還日止，按年支付上訴人十萬元部分，核屬有據，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。又上訴人勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項、第三項所示，並依聲請為附條件之准、免假執行之宣告。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
十、二造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 七 日~B1民事第三庭審判長法 官 陳 照 德~B2 法 官 陳 成 泉~B3 法 官 蔡王金全右為正本係照原本作成。
被上訴人得上訴。
上訴人不得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 林彩雲中 華 民 國 八十九 年 五 月 十 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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