臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十八年度上字第二四三號
上 訴 人 乙○○
徐 郎共 同訴訟代理人 蔡坤旺 律師複代 理人 簡維弘 律師被上 訴人 甲○○ 住南投訴訟代理人 白司偉 律師複代 理人 吳國聖 律師右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十八年二月二十三日臺灣南投地方法院所為第一審判決（八十七年度訴字第二三一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決㈠原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。
㈡被上訴人應再給付上訴人新台幣壹佰壹拾伍萬元及自八十七年六月二十日起至清償日止按年息百分之五計算利息。
㈢右第一審判決廢棄部分及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈣請准供擔保宣告假執行。
二、陳述及證據：除與原第一審判決記載者相同予以引用外，補稱：㈠被上訴人未於租賃關係存績中保持其合於約定使用、收益之狀態，依民法第四百
二十三條之規定，出租人就租賃物負有保持義務，本件上訴人既與被上訴人締結房屋租賃契約，其最基本者，被上訴人當提供房屋供上訴人使用，惟系爭房屋經土地所有人拆除而無從使用，被上訴人未能履行四百二十三之保持義務。
㈡上訴人因經營礦泉水工廠所需，而向南投縣政府申請變更使用用途，其申請文件
中，起造人施謝春花名義之使用執照，乃被上訴人所交付，由此即足堪明瞭，被上訴人對上訴人經營礦泉水工廠之目的，知之甚詳。被上訴人雖辯稱：其非該使用執照之起造人，故其對使用執照一點也不知情云云。惟查，被上訴人與施謝春花係因債務關係，繼而由被上訴人承受施謝春花起造之房屋，此有卷內南投地院八十一年度埔簡字第七十四號判決足稽，是被上訴人與施謝春花有所債務往來關係，該使用執照為被上訴人提供無疑，否則上訴人焉能由無從相識之施謝春花處取得該執照？由此被上訴人提供使用執照，以協助上訴人變更為礦泉水工廠使用之事，即知上訴對租賃之目的甚為明瞭。又印証於兩造租賃契約第七條第五款規定約定，被上訴人應協助變更使用，與被上訴人提供使用執照一事，更屬全然相符，是被上訴人明知租賃用途，誠屬無疑。
㈢被上訴人言「租賃物被廖碧雲拆除，非被上訴人所能預料」，但當初由被上訴人
於承受案外人施謝春花之地上建物時，查封筆錄即已証明「土地為第三人所有」，而被上訴人於出租時並未向上訴人說明。被上訴人辯稱：依一般經驗法則，出租人通常會主動告知承租人房屋係向法院得標而來，一定會將整個拍賣結果告知承租人，亦即會將土地為第三人所有告知承租人云云。惟試問倘於締約之時，出租人告知承租人該土地係屬第三人所有，出租人僅標得地上物，未及於土地，依「一般經驗法則」承租人豈有承租之理？故本件衡諸常情，被上訴人並未就該土地為第三人所有告知上訴人。又被上訴人雖一再辯稱：其自信有權使用土地，地主訴請拆除，非被上訴人所能預料；其聘請律師極力主張，已盡善良管理人責任云云。惟此至多僅可証明被上訴人於契約締訂「時」非有故意而已，至於其有可歸責之處，實難辭其咎，且上開事實，亦不容否認被上訴人於租賃存續「中」，未善盡保持義務之事歸責事由。
㈣上訴人因被上訴人之債務不履行而受有損害，上訴人所受之損害計有：１．為籌
建礦泉水工廠，因而購買過濾等機器設備，共計支付壹佰伍拾萬元予豐岡公司，並由尤優佳先生收款，此由附卷之收據可茲為証。２．另上訴人尚支出水權登記、天花板裝璜預拌混凝土Ａ棟鋁門、翻修Ａ棟Ｂ棟地磚、鑿井、Ａ、Ｂ棟牆壁烤漆浪板等共計肆佰零陸萬捌仟捌佰元，由附卷之明細及支出証明可証。
㈤上訴人之機器縱可另覓他處生產，惟此應在損益相抵處作扣減，而非根本否認其
因果關係，況本件之情形，因上述水質因素之考量，上訴人之礦泉水工廠非到處皆可再行生產，且另覓他處之設置安裝、機器搬遷，所費不貲，此種費用是否得併行求償？且上訴人鑿井、廠房設備之投資，已無法另行於他處使用，其損害與原因間具備因果關係。今上訴人所請求者，乃為損害賠償，並非有益費用之償還，被上訴人主張有益費用之時效消滅恐有誤會，又被上訴人另行主張抵銷之抗辯，惟系爭地上物已遭土地所有權人執行拆除，被上訴人並無損害存在等語。
㈥提出收據、經濟部公司執照各影本一份、明細表及證明書影本十一張、相片六張。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述及證據：除與原第一審判決記載者相同予以引用外，補稱：㈠系爭租賃物係由被上訴人依法向法院承受，而我國民法採一物一權制度，土地及
建物為兩個不同之所有權，被上訴人合法擁有建物之所有權，自得將建物出租之利用行為。且被上訴人並於七十八年六月二日向系爭租賃物所在土地之所有權人（訴外人）廖碧雲提存租金，並於該筆款項經廖碧雲之代理人（訴外人）廖慶隆收取後，方將系爭租賃物出租與上訴人，足見於締約之初被上訴人實已盡其依租賃契約所應負之義務，並無可歸責之原因。雖嗣後廖碧雲於被上訴人出租後又將租金退回，且訴請拆除系爭租賃物，然該拆屋還地訴訟提起之時間，係在廖碧雲收受提存金之後。且被上訴人自七十五年承買系爭房屋後，一直使用該屋長達六年之久，被上訴人已信賴訴外人廖碧雲會將土地出租給被上訴人，職是，租賃物被廖碧雲訴請拆屋，自非被上訴人所能預料。即便如此，為確保上訴人承租之權益，被上訴人仍不惜時間、金錢之花費，聘請律師竭力辯駁，並於敗訴確定後，提起再審之訴，運用一切可能之合法手段，以求能依約履行其義務，則被上訴人如此盡力維護上訴人之租賃權，實已為一般善良管理人所難能，焉能謂其於善良管理人之注意有違，是被上訴人對於租賃物之毀損，滅失所造成之給付不能自無過失可言。
㈡上訴人雖提出其購買製造山泉水之器械，及付款給豐岡國際有限公司之單據，惟
此只能證明上訴人確實有購買該等器械，並無法證明其有何損失。況且購買該等器械設備，其所放置之處所在何處亦未有證明，其若有何損害亦無法證明其與本事件有何因果關係。再者，假設其確係放置於系爭處所，縱因被上訴人所出租之建物，經訴外人廖碧雲起訴主張拆屋還地，並於八十二年二月十八日受拆除，惟該另案裁判之確定時間，至受拆除時有相當期間，是則，上訴人所購置之器械，尚非不可另覓他處俾供生產，此亦為原審所認定。且器械亦非似一般易腐物，會因閒置而遭受損害。又於訴外人廖碧雲以假執行判決為執行名義拆除該系爭建物時，該建物並無存放上訴人所稱之機器，僅有一張佛桌及一些廢棄之電動玩具，可見上訴人早已將其所購置機器等設備另覓他處存放，依一般經驗法則可推知，倘若該等機器有何損壞，則一般人會置之不理，焉會在未經執行前，早就將該等龐大笨重，遷移不易之機器遷移他處。由此可知，其所謂有關機器設備鉅蒙損失一詞，顯然與事實不符。添㈢被上訴人僅提供房屋出租於上訴人營業用，至於承租人即上訴人做何營業並未約
定，被上訴人更未對上訴人有何保證事項，此觀諸前揭契約即可證明，次依前開契約上訴人要改裝房屋，必須先經被上訴人之同意，且於交還房屋時並應負責回復原狀，惟上訴人竟未徵求被上訴人之同意就違約改裝原出租房屋，且於其翻修房屋前地主廖碧雲已有請訴外人林明珠告知地主未同意出租，惟其仍執意翻修系爭房屋，是故，上訴人於翻修系爭房屋時已知悉會遭拆除。因此，系爭房屋事後遭地主廖碧雲拆除，上訴人應自行承擔其後果，被上訴人並無任何過失可言，上訴人前揭主張顯係將自已之過失強加於被上訴人身上。綜上所述，上訴人其損失係其自已造成，被上訴人並無任何過失，其有損失與本件租賃物滅失無因果關係。退步言，倘有因果關係，則如前所述上訴人明知地主不願繼續出租土地於被上訴人，仍執意翻修，則其本身對此損失亦與有過失，甚至其已達故意程度，此部份損害自不能由被上訴人負擔。縱鈞院認須由被上訴人負擔，亦應審酌上訴人為與有過失，及本件翻修租賃物係為其自已利益所修建，且其亦已使用近三年期間，此等均應減輕被上訴人之賠償責任，甚至免除，始符公平。
㈣上訴人之水泉登記及鑿井部分並無損失。上訴人另主張其受有水泉登記及鑿井之
損失等云云，惟被上訴人僅出租房屋供上訴人使用，至於上訴人要如何使用均與被上訴人無關，更未對上訴人做任何保證，已如前述，次上訴人僅提出第三人所開出之單據，並未提出水權登記執照等，更未提出工程明細表，施工地點，因此這些單據頂多表示上訴人有委託他人施工，並不能證明其與本件租賃有何關係，更無法證明上訴人有何損失。再者，其所謂之鑿井及水泉登記，其尚可另尋他處繼續使用，並不會因本件租賃物滅失而不能使用等語。
丙、本院依職權履勘系爭房地現場，調閱臺灣臺中地方法院八十一年度民執字第八九六七號假執行案全卷。
理 由
一、本件上訴人主張：伊於民國七十九年五月三十日向上訴人承租坐落於南投縣○里鎮○○段土地九二三之三二四號、九二三之三四九號土地之全部地上建物，即門牌號碼南投縣○里鎮○○路三九之一號之房屋全部，租金每年新臺幣（下同）九萬六千元，租期自七十九年六月一日至八十八年五月三十一日止，訂有房屋租賃契約。惟被上訴人自七十五年拍得租賃標的物後，已明知其係未經南投縣○里鎮○○段土地九二三之三二四號、九二三之三四九號土地之所有權人即訴外人廖碧雲之同意而占有該地上物即系爭租賃標的，竟仍租予伊，致該系爭租賃標的由訴外人廖碧雲向臺灣臺中地方法院提起拆屋還地之，經該院以八十二年度簡上字第十四號判決廖碧雲勝訴，該租賃標的終於八十二年二月十八日由廖碧雲以假執行判決為執行名義予以拆除。被上訴人依法自應負債務不履行之責，經伊終止租約後，爰訴請被上訴人返還不當得利押租金十萬元、預付租金二萬七千零九十元，及因被上訴人之債務不履行而受之機械設備等損害一百一十五萬元等語。（原審判命被上訴人給付上訴人押租金、預付租金計十二萬七千零九十元部分，被上訴人未提上訴，已告確定。）
二、被上訴人則以：伊係於七十五年間臺灣臺中地方法院合法標得系爭房屋，土地所有權人廖碧雲就其使用土地亦無異議，嗣伊知系爭房屋基地租期早已到期，仍將租金予以提存，故伊自信仍有權繼續使用該地，是伊於七十九年五月間出租系爭房屋予上訴人使用，並無不合，嗣廖碧雲於同年八月間始反悔表示雙方土地租約不存在，訴請伊拆屋還地，伊於出租予原告該房屋時，不能預見該房屋將被拆除，是本件租賃物滅失不可歸責於伊；且上訴人應舉證證明其有何損害及與租賃物滅失有因果關係云云，資為抗辯。
三、查兩造於民國七十九年五月三十日就坐落於南投縣○里鎮○○段土地九二三之三二四號、九二三之三四九號土地之全部地上建物，即門牌號碼南投縣○里鎮○○路三九之一號之房屋全部訂立租賃契約，以被上訴人為出租人，上訴人為承租人，租金每年九萬六千元，租期自七十九年六月一日至八十八年五月三十一日止，惟該租賃標的即房屋經土地之所有權人即訴外人廖碧雲向臺灣臺中地方法院提起拆屋還地之民事訴訟，經該院以八十二年度簡上字第十四號判決廖碧雲勝訴，該租賃標的於八十二年二月十八日由廖碧雲以假執行判決為執行名義予以拆除等情，為兩造不爭之事實，復有兩造提出之房屋租賃契約、臺灣臺中地方法院八十二年度簡上字第十四號判決附卷可稽。
四、次查被上訴人於向臺灣臺中地方法院承受本件租賃物標的時（七十四年度執九字第五八九○號執行案件），於查封筆錄內記明「土地為第三人所有」，業據上訴人於原審提出系爭租賃標的之查封筆錄在卷可稽，而系爭租賃物所使用之土地所有權人廖碧雲早於七十八年五月二十五日及同年月三十一日以存證信函通知被上訴人表示不出租，請其遷移，並將被上訴人寄送之租金寄還，而未與被上訴人有何租賃契約之意思合致等情，亦經原審調閱臺灣臺中地方法院八十二年度簡上字第十四號卷內卷證無誤，而該案判決亦為如是認定，被上訴人既知無合法權源使用該房屋，其於七十九年五月間仍將之出租予上訴人，終因廖碧雲於八十一年間訴請拆除而滅失，自可歸責於被上訴人。是被上訴人辯稱廖碧雲於同年八月間始反悔表示雙方土地租約不存在，故於出租予上訴人該房屋時，不能預見該房屋將被拆除，是本件租賃物滅失不可歸責於被上訴人云云，自無可採。
五、雖被上訴人另辯稱：上訴人於就租賃房屋增建各項設備前，地主已先打電話請地主之姐轉囑未同意出租之事，地主並於上訴人翻修時託訴外人林蔡義拍照存證，是可推知上訴人得以預期本件房屋遭拆除云云，並提出前開臺灣臺中地方法院之判決為證，惟該案件卷證中證人林蔡義、林明珠之證言︵參該案一審卷內八十一年十月二十三日筆錄︶，僅能證明被上訴人確知廖碧雲不同意出租，及林蔡義曾至翻修中之租賃物現場拍照之事實，尚不能明確證明上訴人即有因此經他人告知廖碧雲不同意出租之事，是本件租賃物之滅失，尚無積極證據證明有可歸責於上訴人之事由。
六、按租賃物全部滅失，若出於天災或其他事變，固足使租賃關係消滅，惟租賃物之滅失倘因可歸責於出租人之事由，則於承租人未依法行使終止權前，租賃契約尚不當然終止，而發生出租人債務不履行之損害賠償。又民法第四百三十五條第一項、第二項，雖僅就因不可歸責於承租人之事由致租賃物一部滅失之法律關係為規定，然該規定既係為保護租賃關係中之承租人因使用收益範圍縮小或全然無法使用而設，則於租賃客體既然全部滅失，且不可歸責於承租人之情形，依該條文之規範目的，承租人自得類推適用民法第四百三十五條第一項、第二項一部滅失之規定，而終止租賃契約。上訴人以起訴狀繕本送達，為終止租賃契約之意思表示，自屬有據。
七、次按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，此規定於當事人依法律之規定終止契約時準用之，民法第二百六十條、第二百六十三條定有明文。依此，被上訴人即出租人之債務不履行責任，並不因上訴人終止租賃契約之意思表示而受妨礙。惟按，債務不履行之損害賠償，除以所失利益及所受損害為範圍外，尚須損害與債務不履行間有因果關係。查上訴人主張購買營利所用之器械，因租賃物滅失而受損害，惟上訴人徐 郎部分既於八十一年間經廖碧雲起訴主張拆屋還地時，於一審判決時未上訴而於八十一年間已確定，至於八十二年二月十八日受拆除時時間並非急迫，是上訴人就所購製造山泉水之器械，尚非不可另覓他處俾再予利用生產。且機器之閒置，亦不當然造成損壞不能使用，是上訴人所稱購買之器械損壞，與租賃物滅失，尚難認有因果關係。至於上訴人提出之購買單，僅能證明其於七十九年間有訂購機器，尚不能據以證明八十二年間因租賃物滅失所生損害程度，且經本院履勘系爭房地現場時，依拆除房屋前後相片，並未見有上訴人所稱之機械設備，即依臺灣臺中地方法院八十一年度民執字第八九六七號假執行案卷宗所載，執行當時房屋內動產已搬離，上訴人徐 郎並且在場（該卷五七、五八頁）。是於系爭房屋拆除滅失當時，上訴人所稱購買之器械，已不在現場，足堪認定，故上訴人就損害賠償部分，請求被上訴人應給付一百十五萬元，即屬無據。
八、又上訴人另主張其損害包含伊支出水權登記、天花板裝璜預拌混凝土Ａ棟鋁門、翻修Ａ棟Ｂ棟地磚、鑿井、Ａ、Ｂ棟牆壁烤漆浪板等共計肆佰零陸萬捌仟捌佰元云云，並提出明細及證明書為證。惟查，上訴人僅提出第三人所開出之單據，並未提出水權登記執照等以證明，亦未提出工程明細表，施工地點之證據，此書證僅足證明上訴人有委託他人施工，並不能證明其與本件租賃有何關係，亦無法證明上訴人有何損失；且本件系爭房屋係供營業之用，非經甲方（及被上訴人）同意不得擅自變更使用，房屋有改裝設施之必要，乙方（即上訴人）取得甲方之同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時，並應負責回復原狀，雙方契約第四條第一款、第五款分別定有明文（參原審起訴狀附件一），而上訴人亦未舉證證明有經被上訴人同意，故上訴人就此部分依債務不履行請求損害賠償，亦屬無據。
九、綜上所述，上訴人主張被上訴人應再給付伊壹佰壹拾伍萬元及法定遲延利息云云，自屬無據。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
十、據上論結，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 一 月 二十九 日~B1民事第三庭審判長法 官 陳照德~B2 法 官 曾謀貴~B3 法 官 陳成泉右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 劉恒宏中 華 民 國 九十 年 二 月 一 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
Ｈ