臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十八年度上字第四一四號
上 訴 人 祭祀公業江浮雅管理人江永峖
送達代收人 林被 上訴人 己○○
戊○○甲○○丁○○乙○○丙○○右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十八年四月二日臺灣臺中地方法院八十六年度訴字第二六五一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於確認被上訴人與上訴人祭祀公業江浮雅間就坐落臺中市○○區○○段○○○○號及五七八地號土地有耕地三七五租賃關係存在部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審訴訟費用除確定部分外及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面
一、聲明：㈠、原判決不利上訴人部分廢棄。㈡、右廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以援用外，補稱：
㈠、查承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。承租人因服兵役致耕作勞力減少而將承租耕地全部或一部託人代耕者，不視為轉租。耕地三七五減租條例第十六條第一項第二項定有明文。所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地供與他人使用，交換耕作即未自任耕作其承租之土地，亦與轉租無異。最高法院五十六年度臺上字第一五二○號及六十三年度臺上字第五九九號分別著有判例。
㈡、本件被上訴人之被繼承人江柳金於七十一年五月二十六日，因江永棟無權占有部分系爭耕地對之起訴，請求交還部分系爭耕地面積零點五三八二五公頃，原審臺中地方法院於七十一年八月三十一日以七十一年度訴字第三七二一號民事判決，駁回原告之訴，判決理由認：江柳金將系爭耕地「因故放棄耕作，並由被告江永棟承耕並繳納租金，此不僅有證人江道海為證，且為原告江柳金所不否認，被告既實際承耕系爭耕地且繳納租金，其有租賃關係甚明，從而被告即非無權占有，原告訴求其交還土地自無理由，應予駁回」等語。該案之原告江柳金上訴後，江柳金於七十二年三月二十七日去世，由繼承人己○○等六人承受訴訟，經鈞院於七十二年五月二十三日以七十一年度上字第一六○號判決江永棟敗訴。江永棟上訴後，最高法院於七十二年十月二十六日以七十二年度臺上字第四二七○號判決發回更審。鈞院於七十三年三月十六日以中分彭民洪決字第五四四三號函謂：「本院受理七十三年度上更（一）字第七號己○○等與江永棟間交還土地事件，依法視為撤回上訴」等語。臺中地方法院七十一年度訴字第三七二一號駁回該案原告之訴之判決於焉確定，有該一審判決書及鈞院中分彭民洪決字第五四四三號函附卷可證。本件被上訴人己○○等六人受該確定判決之既判力之拘束。證人江玉雪不曾擔任管理人，其證言前後不符，且年月太久，與確定判決不符之處，並不可信。
㈢、江永棟去世後，系爭耕地由江東權耕作，其後江東權於八十二年五月交還予上訴人。經證人江東權、江金柱、江樹森及江水棠等證實。上訴人將耕地圍上籬笆，被上訴人己○○等竟於八十六年三月雇工破坯籬笆進入耕地，涉嫌毀損竊佔，經臺中地方法院檢察署於八十七年四月二十八日以八十六年度偵字第二四九八六號起訴書提起公訴。臺中地方法院於八十八年六月四日以八十七年度易字第二五七七號刑事判決被上訴人己○○等六人共同毀損他人之鐵絲網及鐵柱，各處罰金刑，上訴後經鈞院於八十八年十月一日以八十八年度上易字第二一一九號判決確定。本件被上訴人之被繼承人江柳金將系爭耕地於六十五年因故放棄耕作，並由江永棟承耕並繳納租金，未自任耕作迄今已二十餘年，原訂租約早已無效，原判決與七十一年度訴字第三七二一號確定民事判決作不同之認定，而謂江柳金係請江永棟「代為耕種」，而難認係借予江永棟使用，原訂租約尚屬有效云云，並無理由。
㈣、又查承租人地租積欠達兩年之總額時，或非因不可抗力繼續一年不為耕作時，或經依法編定或變更為非耕地使用時，耕地租約在租佃期限未屆滿前得予終止，耕地三七五減租條例第十七條第一項第三、四、五款定有明文。本件被上訴人己○○等對系爭土地，縱如原判決所認原訂租約尚屬有效，則被上訴人二十餘年未交地租，積欠早達兩年之總額，且非因不可抗力繼續二十餘年不為耕作，並經臺中市政府於七十五年將系爭五三七號土地變更為住宅區道路用地，五七八號土地變更為住宅區，有臺中市政府工務局於八十七年七月二十一日八十七年中都速字第八七○二九二八三號簡便行文表可證。系爭土地變更為非耕地使用，依上開法律明文，得予終止耕地租約，上訴人已於八十八年八月六日上訴理由狀中，為終止租約之意思表示。租約既經終止，被上訴人之請求並無理由。
三、證據：除援用原判決所提出之證據外，補提臺中市政府工務局於八十七年七月二十一日八十七年中都速字第八七○二九二八三號簡便行文表影本一件。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠、上訴駁回。㈡、訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以援用外，補稱：
㈠、關於系爭臺中市○○區○○段○○○○號土地（重測前為上七張犁段一六六地號）之部分：
⑴被上訴人之被繼承人江柳金於65.8.2因票據法案件逃亡並被通緝之時，江柳金固
然有請鄰人來幫忙耕作，然而當時之三七五租約承租人係被上訴人先祖父江木火，是故江柳金之行為對於系爭租約之效力應不生任何影響，詳如下：①「承租人應自任耕作者，應包括其家屬在內：：：」，最高法院七十一年臺上字第二八四一號判例要旨參照。②按江木火因其身体不適之故，無法一個人承作全部之承租耕地，乃由其子江柳金協同幫助耕作。此時之行為與耕地三七五減租條例第十六條第一項「承租人應自任耕作」之規定並無違背，參諸上引判例要旨所述內容，並無任何疑義。至於嗣後江柳金因通緝逃亡在外，而由江柳金委請鄰人前來幫其父親江木火耕作者，由於江木火仍然有在自任耕作，是故仍應與上引法條規定內容無違。
⑵其次，江柳金於臺中地院七十一年度訴字第三七一二號返還土地事件中所供稱者
，其內容亦僅為：「：：：因原告（指江柳金）違反票據法被通緝，所以才私下請被告（指江永棟）『代為耕作：：：』而已，然而江柳金自始至終均未曾提及其與江永棟之間有就系爭土地為「轉租、借與他人使用、交換耕作」等行為。因此之故，原判決認定本事件並無證據足資認定江柳金與江永棟之間有成立「轉租、借與他人使用、交換耕作」之關係者，其判決並無違誤。
⑶此外，前揭臺中地院七十一年度訴字第三七二一號返還土地事件，於當事人上訴
至最高法院時，最高法院之發回理由係謂：「：：：江柳金既自認洽請上訴人（即江永棟）代為耕種系爭土地，則上訴人之占有系爭土地自難謂無權源：：：」云云。此際，最高法院並未以江柳金與江永棟之間係「違法轉租、借與他人使用、交換耕作」而認為原訂之系爭租約與轉租契約（或借與他人使用契約、或交換耕作契約）均為無效，最高法院反而認為江永棟係有權占有系爭土地。準此而言，最高法院顯然是認為江柳金與江永棟之間並無「違法轉租、借與他人使用、交換耕作」之行為存在。由是之故，江柳金（或江木火）與祭祀公業江浮雅之間，即不會因為有任何違反三七五減租條例第十六條第一、二項規定之情事存在而導致系爭契約罹於無效。
⑷再者，上訴人以本事件有耕地三七五減租條例第十七條第一項第三、四、五款事
由而主張終止系爭租約云云。惟按：關於有無「地租積欠達兩年之總額」之爭議，惟按：①關於有無「地租積欠達兩年之總額」之爭議，按被上訴人等人對於自從江永棟過世後之八十三年起直至八十六年一期為止之租金，已將之提存予臺中地院提存所，此部份事實請參照原審87.6.12準備書（二）狀原證五。②至於八十六年度全年之租金，被上訴人已以郵政匯票寄送予上訴人（參照前揭原審準備書（二）狀原證六），嗣因上訴人拒不兌領，所以被上訴人乃將之提存於臺中地院提存所（被上證二）。③至於八十七年度全年之租金，則由被上訴人以存證信函寄送郵政匯票予上訴人（被上證三）。是故被上訴人並未積欠任何租金。除此之外，最高法院四十五年臺上字第二０五號判例要旨曾謂：「民法第四百四十條第一項載，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第十七條第三款終止契約時，亦適用之。」云云，然而上訴人從來不曾針對有無積欠租金之事向被上訴人「定相當期限催告」請求給付租金；上訴人既然從來不曾定期催告過，則上訴人據此所為終止租約之意思表示自是無效。
⑸關於有無「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之爭議，按：「出租人應以合於約
定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態」，民法第四百二十三條定有明文。然而上訴人對於系爭耕地被江永棟於租賃關係存續中強行霸佔耕種之事完全置之不理，而上訴人既然無法依約「應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態」，則被上訴人不但得據以主張同時履行抗辯權而拒付租金，而且於該段時期內亦不應認為有該當「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之情形存在。
⑹此外，系爭土地嗣後又面臨臺中市○○○○○道路興建工程進行以致於其灌溉用
之給水系統全被毀損之問題，當時系爭土地等附近之農田幾近完全無水可灌溉。此際，即應視為係因不可抗力而無法耕作。是故上訴人據此主張終止租約亦無理由。
⑺關於系爭五三七地號土地業經編定為住宅區道路用地者，被上訴人則不為爭執。
㈡、關於系爭臺中市○○區○○段○○○○號土地（重測前為上七張犁段一六二地號）之部分：
⑴系爭五七八地號土地一直是由被上訴人祖父江木火、被上訴人父親江柳金、及被
上訴人等在管理耕作，此有下列事證為憑：①證人江水棠證稱：「：：：另有一塊五七八地號土地則是由乙○○在耕作的」云云（見 鈞院卷第一三二頁）。②證人江玉雪證稱：「：：：九、原一六二地號土地係由江柳金自行耕作，自始未交予江永棟耕作」云云（見 鈞院卷第一三八頁）。③證人江金柱證稱：「：：
：另外還有一塊五七八地號土地原來也是由我父親江木火在耕作，我父親死後就把五七八全部交給江柳金耕作」云云（見 鈞院卷第一一一頁第七行以下）。⑵至於證人江東權供稱：「：：：至於五七八地號是江川荒蕪地、長滿芒草、沒有
人在耕作」云云（見 鈞院卷第一０一頁），並不實在。蓋一方面江東權與本事件有利害關係，其證詞本即偏袒上訴人；另方面系爭五七八地號土地於七十一年間是種薑、後因收成不好改種竹子、到八十六年後改種樹籽等情，亦經被上訴人丙○○供述甚明，且不為上訴人所否認（見 鈞院卷第一一五頁後頁）。
⑶此外，證人江金柱供稱：「：：：後來江柳金有一段時間沒有耕作，就將五七八
地號土地全部『轉包』給別人種竹子：：：」云云（見 鈞院卷第一一一頁倒數第三行以下），並不實在。蓋證人江金柱於年輕時代十五歲左右即已離開家鄉出外打拼而不管家中事情（請參照 鈞院卷第一一一頁後頁第一行，江金柱證稱：
「我十五歲就離開那裏了」等詞），是故江金柱對於當時之情形其實是並不清楚的，由是其所為證詞即有誤解事實之處。
⑷由於江木火、江柳金及被上訴人等，除了接續不斷地管理耕作系爭五七八地號土
地之外，亦均未將系爭五七八地號土地轉租、或借與他人使用、或與他人交換耕作，是故上訴人自是不得依照耕地三七五減租條例第十六條第一、二項主張系爭租約無效。
⑸又由於上訴人從未依法指定相當期限對被上訴人為繳租金之通知、以及被上訴人
亦無非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，是故上訴人亦不得依據耕地三七五減租條例第十七條第一項第三、四款為終止租約。
⑹至於系爭五七八地號土地業經臺中市政府公告變編定為住宅區用地者，被上訴人則不為爭執。
三、證據：援用原審所提之證據。
丙、本院依職權調閱臺灣臺中地法院七十一年度訴字第三七二一號民事案件卷宗。理 由
一、被上訴人起訴主張：其祖父江木火在世時即已向祭祀公業江浮雅承租系爭耕地耕作，嗣江木火過世，由被上訴人父親江柳金繼承該耕作權利，並一直訂定有三七五租賃契約之書面租約，直至八十五年十二月三十一日為止。嗣因租期屆至，主管機關通知被上訴人前去辦理承租人名義變更登記及辦理續訂租約登記，惟上訴人卻拒不配合辦理。查系爭租約自其訂立以來，均未曾為祭祀公業江浮雅先前之管理人或被上訴人合法終止過，且上訴人之被繼承人亦無轉租或放棄耕作之情事，因此，耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅，是系爭租約至今仍應有效存在。爰依耕地三七五減租條例第二十條之規定，請求確認被上訴人與祭祀公業江浮雅間就坐落臺中市○○區○○段○○○○號及五七八地號土地有耕地三七五租賃契約法律關係存在、上訴人應協同被上訴人向臺中市政府就前項兩筆土地之耕地三七五租賃契約辦理承租人繼承異動登記及辦理續訂租約登記（原審除確認租賃關係部分為被上訴人勝訴之判決外，駁回其餘之訴，被上訴人未上訴，駁回部分應已確定。）
二、上訴人則以：本件被上訴人之被繼承人江柳金將系爭耕地交由訴外人江永棟承耕並繳納租金，經臺中地方法院以七十一年度訴字第三七二一號民事判決確定，江永棟去世後，系爭耕地由江東權耕作，其後江東權將系爭土地交還上訴人。被上訴人等之被繼承人江柳金既未自任耕作，原訂租約自已無效，被上訴人之請求應無理由；又被上訴人欠租達二年總額。且非因不可抗力繼續一年不為耕作。另土地已變更為非耕地使用，爰以上訴理由狀為終止租約之意思表示，被上訴人請求確認租賃關係存在為無理由等語抗辯。
三、被上訴人主張其祖父江木火前向祭祀公業江浮雅承租系爭耕地耕作，嗣被上訴人父親江柳金繼承該耕作權利，並一直訂定有三七五租賃契約之書面租約，期限八十五年十二月三十一日止，因租期屆至，主管機關通知被上訴人辦理承租人名義變更登記及辦理續訂租約登記，為上訴人所拒等情，業據提出臺灣省臺中市私有耕地租約（北屯榮字第八一號）影本、臺中市北屯區公所八十七年三月六日八七公所民字第四四七四號函文及其附件私有耕地租約期滿續訂租約申請書節本影本各一份為證。
三、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租與他人，承租人違反此規定時，原定租約無效，得由出租人收回自行耕作，或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項前段規定甚明。所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異（最高法院六十三年台上字第五九九號判例參照）。
四、經查：上訴人主張被上訴人之被繼承人江柳金前曾因案通緝期間，系爭五三七號土地由江永棟耕種，此為被上訴人所不爭，並據江柳金於其與江永棟間因臺灣臺中地方法院七十一年訴字第三七二一號請求交還與本件相同之五三七地號土地事件中自認：「系爭土地（即五三七地號土地）被告（即江永棟）是自六十八年地才由被告耕作，由被告耕作後，我就沒有再繳租金。」，江永棟稱：「租金自光復後即由我耕作繳納。」（見調閱之該卷宗第八十一頁）；於七十一年八月二十日江柳金之準備書狀亦稱：「四年前因原告（即江柳金）票據法被通緝，暫時未能耕作，由彼叫被告（即江永棟）去耕作云云。」（見同卷第七十四頁），而該案臺灣臺中地方法院院以：江柳金將系爭耕地「因故放棄耕作，並由江永棟承耕並繳納租金，此不僅有證人江道海為證，且為江柳金所不否認，江永棟既實際承耕系爭耕地且繳納租金，其有租賃關係甚明，從而江永棟即非無權占有，江柳金訴求交還土地自無理由，而駁回江柳金之訴。該案雖經江柳金上訴，因視為撤回而確定。此有調閱之該案卷宗可稽。又據江柳金之弟江金柱於本院證述有關系爭五三七地號土地部分以：江柳金因案在逃時，本來找一位鄰居代耕被拒，乃由江永棟耕作，租金由江永棟繳納，由三大房輪流向江永棟收取等情，關於五七八地號部分證稱：「我父親死後就把五七八地號全部交給江柳金耕作，後來江柳金有一段時間沒有耕作，就將五七八號土地轉包給別人種竹子，他們都是口頭講好，並沒有訂立契約。」（見本院卷第一一一、一一三頁），至江金柱雖自稱十五歲離家，惟與江柳金係兄弟關係，對於江柳金之事仍應十分瞭解。又據該祭祀公業管理委員會之委員江水棠稱：「管理委員會是在七十四年核准成立，成立後的租金由我收取，成立前租金則是由各大房輪流去收，管理委員會成立前土地（指五三七地號土地）是由江永棟耕作，成立後也是由江永棟耕作，江永棟死後才由其侄子江東權耕作。：：：，另五七八號土地則是由乙○○在耕作。」（見本院卷第一三二頁）；又據被上訴人丙○○就五七八號土地使用情形陳稱：「我父親（即江柳金）逃亡期間是給人家種竹子，我父親是六十五年離開到七十一年回來才種薑，當時是給何人種竹子我不清楚，我當時還很小，有沒有收租金，租金交給誰我也不清楚。」（見本院卷第一一五頁）。綜上所述，系爭五三七號土地於被上訴人之被繼承人江柳金通緝之期間（據江柳金稱係六十八年至七十一年、其女丙○○稱係六十五年至七十一年）係由江永棟耕作，五七八號土地亦轉包他人種竹子，又五三七號土地江永棟死後由江東權續行耕種之事實，應可認定。又五三七號土地租金既由江永棟繳納，五三八號土地轉包他人種竹子，自非代耕，應認為不自任耕作，原定租約自屬無效。租約既屬無效，被上訴人亦無從繼承而主張與上訴人間就系爭五三七、五七八號土地有耕地三七五租賃關係存在。被上訴人起訴請求確認租賃關係存在為無理由，應予駁回。原審為上訴人此部勝訴之判決，尚有未洽。上訴論旨指摘原判決不當，求為廢棄，為有理由，爰將原判決關於此部分廢棄，改判如主文第二項所示。
五、本案事證已明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 八 日~B1民事第四庭審判長法 官 黃斐君~B2 法 官 陳蘇宗~B3 法 官 張鑫城右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 劉智文中 華 民 國 九十一 年 一 月 十四 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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