臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十八年度上字第五五四號
上 訴 人 丙○○被 上訴 人 甲○○訴訟代理人 乙○○右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十八年七月二十日臺灣彰化地方法院第一審判決（八十六年度訴字第一○五八號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面:
一、聲明：求為判決㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）一百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢上訴人願供擔保，請准予宣告假執行。
㈣訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述及證據：除與第一審判決記載者相同，予以引用外，補稱：㈠查台灣省建築管理規則第三條雖未明定申請指定建築線應由何人申請，但在實務
上當然是應由所有權人或由土地所有權人出具土地使用權同意書予使用權人，該使用權人始能申請，絕非任何人可申請指定建築線，此觀乎建築法第二十條規定起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書即明，請參閱行政法院五十五年判字第三三號判例要旨「按聲請建築執照，其聲請書應載明起造人之土地權利，並附具證明文件，為建築法第十一條第三款（現行法第三十條）所明定，所謂起造人之土地權利，當指起造人對於聲請建築房屋基地之所有權或租賃權或借用權等而言，如為所有權，須附有所有權狀或土地登記簿謄本，租賃權須附租約書，借用權須附借約證書等，或土地所有權人出具之土地使用權同意書，皆屬上述條款所謂起造人應具備之證明文件。」查原審雖向彰化縣政府函詢建築線是否限於所有權人始可申請，彰化縣政府雖函復不一定限於所有權人，但並未向彰化縣政府查明如非所有權人申請，是否需所有權出具土地所有權同意書供人申請或需添具何種文件及由所有權人蓋章，此點請 鈞院再函查。契約書特約事項第一條為「本案土地需為面臨建築線之可供建築之用地，否則此案買賣不成立，但需予完稅之前確認之，否則買方自行負責。」，查該條並未明定必需由上訴人負責申請指定建築線。該條之重點是在約定系爭土地如為未面臨建築線之建築用地，買賣即不成立，該條之但書是指在完稅前買方必需自行確認系爭地是否有無面臨建築線，如完稅後，始獲悉未面臨建築線，此種瑕疵即應由買方之上訴人負責，上訴人是因為在鑑界時已知系爭地未面臨建築線，故才不肯付款，亦不肯替其完稅，而被上訴人亦不敢去完稅（土地增值稅是由被上訴人應負擔，契約書第七條）。
㈡系爭地之前面土地為第六六一號土地，地目雖編為道，但只是計劃道路預定地而
已，尚未舖柏油，實際上並未闢為道路，故尚不能視為既成道路，既成道路是位在第六六一號前面之道路，該道路現有十一公尺寬，政府目前只計劃十一公尺寬，第六六一號土地將來可能會被廢止，而出賣予被上訴人，此所以田尾鄉公所指定建築線在第六六一號土地也，而不敢指定系爭地與第六六一號土地之地籍線為建築線。
㈢上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第三百五十四
條第一項之規定，自負有擔保其物依第三百七十三條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前，既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低其經濟上之價值。從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約，而請求返還定金及附加之利息，自為民法第三百五十九條，第二百五十九條第一款第二款之所許。」、最高法院七十年台上字第四二二號判決要旨「出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生、有故意或過失為必要。果本件系爭房地所在，於兩造訂立買賣契約時，已列入提防預定地，則依民法第三百四十九條，第三百六十八條第一項規定，上訴人尚非不得拒絕給付尾款。」，系爭土地既未面臨建築線，而無法建築，則顯然有減少通常之效用及契約預定效用之瑕疵，上訴人在點交之前即危險移轉，既已發覺其物有瑕疵，則上訴人自可解除契約及拒付價金等語。
㈣聲請勘驗現場。
乙、被上訴人方面
一、聲明：求為判決㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述及證據：除與第一審判決記載者相同，予以引用外，補稱：㈠依區域計劃法施行細則第十八條及非都市土地使用管制規則第三條、第五條，系
爭土地（六六○地號）有無面臨建築線係視其所面臨之土地（六六一地號）是為何種編定使用種類，又在其謄本中非常清楚記載經縣府編定為交通用地，又經合法公告後登記於謄本，因此可見指定建築線之單位應依法規而行，不可依個人喜好率為論斷，否則，視法規為無物之裁定豈非有濫權之嫌。
㈡本系爭土地既已面臨政府編定公告之交通道路預定地，豈有無故廢棄計劃道路不
用，反依其他既成巷道來指定建築線（如鄉公所主辦人員以既成巷道路中心６米來指定），若真如此，豈非本末倒置。
㈢又於上訴人之答辯狀中亦承認六六一地號是計劃道路預定地，但尚未鋪柏油，依
土地使用規則第五條及區域計劃法施行細則第十八條，有無鋪柏油並不影響其應有之使用。
㈣本人之所有權狀目前尚被扣留在上訴人委任之代書（鴻櫃代書）手中，從始至今
上訴人要如何使用，要以所有權狀去申請建築線或其他用途，本人從無置喙之餘地；上訴人將不申請建築線之責任推諉被上訴人、實屬不是等語。
理 由
一、本件上訴人主張：伊於八十六年九月二十五日與被上訴人訂立不動產買賣契約，購買座落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、地目建、面積零點一五七三公頃土地一筆，總價新台幣（下同）一千六百萬元，兩造於契約中其他特約事項欄約定「本案土地需為面臨建築線之可供建築之用地，否則此案買賣不成立。但須於完稅之前確認之，否則買方自行負責」，伊於訂約同日即交付訂金一百萬元予被上訴人，惟兩造於八十六年十月初申請鑑界即確定系爭土地未臨建築線，兩造之買賣契約依特別約定即不成立，被上訴人受領之訂金一百萬元即無法律上之原因，致伊受有損害，爰依不當得利之法律關係，求為命被上訴人應給付伊一百萬元，並加付法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則以：兩造所訂契約固有前開特約，惟未證明系爭土地未面臨建築線前，契約仍為有效，仍應依約履行，本件係上訴人未依約給付頭期款，伊依契約第十條第一款，予以解除契約並沒收訂金，並非不當得利。且法律亦有規定，契約因可歸責於付訂金當事人之事由，致不能履行時，訂金不得請求返還，上訴人之請求並無理由，且兩造確有會同鑑界，惟鑑界與確認建築線並無關聯，確認建築線應向主管機關申請，基本上二者之主管機關不同，故鑑界並非確認建築線，況當日鄉公所人員在現場之界址噴上「道」字，表示該土地緊臨建築線，系爭土地所鄰接之同段六六○地號土地，登記簿謄本明定為道，編定使用種類為交通用地，所有人為田尾鄉公所，業經公告在案，依法應照編定之用途使用，不能用作他途，若上訴人認未面臨建築線，應由其舉證等語，資為抗辯。
三、查兩造於八十六年九月二十五日，就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號，地目建面積○‧一五七三公頃土地一筆，訂立不動產買賣契約，總價一千六百萬元，兩造於契約中，其他特約事項欄訂定：「本案土地需為面臨建築線之可供建築之用地，否則此案買賣不成立，但須於完稅之前確認之，否則買方自行負責」。上訴人並於訂約同日即交付定金一百萬元予被上訴人等情，為兩造不爭之事實，並有不動產買賣預約契約書一份在卷可稽。
四、茲上訴人主張，兩造已於八十六年十月初申請鑑界，即確定系爭土地未臨建築線，兩造之買賣契約，依特別約定即不成立，被上訴人受領之訂金一百萬元即無法律之之原因，致伊受有損害，被上訴人有不當得利云云。惟按建築基地與建築線應相連接，又直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，應指定己經公告道路之境界線為建築線，建築法第四十二條及第四十八條定有明文，另依台灣省建築管理規則第二條規定，建築基地面臨計劃道路、廣場、市區道路○○路或合於本規則規定之現有巷道者，得申請指定建築線，縣市主管建築機關指定建築線應自收件次日起八日內辦理完峻；本件兩造於契約中其他特約事項欄約定「本案土地需為面臨建築線之可供建築之用地，否則此案買賣不成立。但須於完稅之前確認之，否則買方自行負責」，上訴人主張八十六年十月初申請鑑界即確定系爭土地未臨建築線云云，被上訴人則辯以兩造確有會同鑑界，惟鑑界與確認建築線並無關聯，確認建築線應向主管機關申請，基本上二者之主管機關不同，故鑑界並非確認建築線，該土地確有臨建築線等語，揆諸上開法律規定，指定建築線應向縣市主管建築機關申請，上訴人主張鑑界時已可知曉，尚嫌無據，而依兩造提出之地籍圖及土地登記簿謄本所載，系爭土地相鄰之同段六六一地號土地，地目為道，編定使用種類為交通用地，據首揭法條所稱：直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應指定己經公告道路之境界線為建築線，並無裁量餘地，故被上訴人所辯該地確有與建築線相連等語，自非虛言。田尾鄉公所覆原審法院函雖謂同段六六一地號外界址方為建築線，然其非主管機關，本無權認定，且與法律規定不符，不足憑採。且系爭而臨之六六一地號土地係計劃道路預定地為上訴人所不爭，雖尚未鋪柏油，依土地使用規則第五條及區域計劃法施行細則第十八條之規定，有無鋪設柏油並不影響其應有之使用，而系爭土地既已面臨政府編定公告之交通道路預定地，亦無無故廢棄計劃道路不用，反依其他既成巷道來指定建築線之理。
五、退而言之，縱認系爭土地是否面臨建築線不明，惟兩造契約中其他特約事項欄約定「本案土地需為面臨建築線之可供建築之用地，否則此案買賣不成立。但須於完稅之前確認之，否則買方自行負責」，由此可推知應由上訴人申請指定建築線，蓋依契約約定，土地增值稅由被上訴人負擔，在被上訴人完稅前，上訴人須即時確認建築線，否則由上訴人自行負責，其意甚明，是被上訴人所稱：該特約本係上訴人為確認可供建築所約定等語，自非無據，故上訴人應負責確認建築線，惟兩造於本院審理中均自認未有申請之動作，雖有鑑界然仍與指定建築線有別，已如前述，上訴人既未申請指定建築線，則該系爭土地是否面臨建築線仍未確定，則特約之條件是否成就亦不可知，從而上訴人主張契約因特約失效或可解除契約云云，自非可採。
六、又台灣省建築管理規則第三條雖未明定申請指定建築線應由何人申請，但在實務上當然是應由所有權人或由土地所有權人出具土地使用權同意書予使用權人，該使用權人始能申請，絕非任何人可申請指定建築線，此觀乎建築法第三十條規定起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書即明，故申請指定建築線須由所有權人方可為之，或應由被上訴人出具使用同意書，始得申請云云。惟查上開台灣省建築管理規則第三條並無該項資格之限制，即經原審函主管機關彰化縣政府查詢，亦經覆以：指定建築線是否需土地所有權人方可申請乙案檢送台灣省建築管理規則第三條文影本乙份，查該條文並未明訂申請人資格及限制，有該府八八彰府工都字第一○四八三號函可稽（見原審卷第一三五頁）事極明確。上訴人聲請再函彰化縣政府查詢建築線是否授權鄉鎮公所核定，已無必要，是上訴人稱申請指定建築線須所有人方可為之，已無可採。至於上訴人又稱伊非所有人，但依上開規定，亦須被上訴人出具土地使用同意書始得申請指定建築線云云，但本件為土地買賣契約，依約在上訴人未付請土地價款之前，尚不能課被上訴人出具土地同意書之義務。是上訴人以系爭土地是否面臨建築線不明而拒付土地價款，自屬違約。從而其主張兩造契約不成立，或以被上訴人違約，要求解除契約，自非有理。從而其主張被上訴人所領受之一百萬元為不當得利，請求返還自有未合。原審法院為其敗訴之判決，核無違誤。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由。
七、據上論斷，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 七 日~B1民事第三庭審判長法 官 陳照德~B2 法 官 蔡王金全~B3 法 官 陳成泉右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 林育德中 華 民 國 八十九 年 三 月 八 日
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