臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十八年度上字第六五六號
上 訴 人 戊○○訴訟代理人 陳肇熙律師被上訴人 上能建設開發股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 甲○○
乙○○被上訴人 丙○○訴訟代理人 乙○○右當事人間給付價金等事件，上訴人對於中華民國八十八年六月三十日臺灣臺中地方法院八十五年訴字第二○四三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決主文第一項關於命上訴人應於被上訴人上能建設開發股份有限公司交付臺中市○○路○○○號九樓之一房屋之同時為給付之金額及主文第五項命被上訴人上能建設開發股份有限公司應於上訴人為給付同時，將上開房屋交付予上訴人，上訴人應給付之金額超過伍拾柒萬貳仟貳佰伍拾陸元及該部分之利息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人上能建設開發股份有限公司在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔五分之三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、被上訴人主張：上訴人於民國八十年六月十日分別與被上訴人上能建設開發股份有限公司（下稱上能公司）及被上訴人丙○○，簽訂房屋及土地預定買賣契約書，購買被上訴人上能公司就坐落臺中市○區○○段三四四之○○○區○○段八四之一七地號土地上所興建案名「心的國度」大樓編號「九甲」門牌號碼臺中市○○路○○○號九樓之一房屋乙戶（下稱系爭房屋）及其基地之應有部分（下稱系爭土地），價金分別約定為房屋部分新台幣（下同）一百五十四萬元及土地部分二百八十六萬元，合計四百四十萬元。系爭房屋業經被上訴人上能公司興建完畢，被上訴人並已將系爭房屋及土地所有權移轉登記與上訴人，惟上訴人僅依約繳付房屋二十五萬元、土地五十五萬元之自備款，尚有房屋價款一百二十九萬元、土地價款二百三十一萬元，迄未給付，爰依買賣關係請求上訴人給付價款及其法定遲延利息。（被上訴人上能公司請求上訴人給付金額，經原審就超過八十二萬五千八百二十六元部分予以駁回，被上訴人上能公司就敗訴部分，未據聲明不服，業已確定）。
二、上訴人則以系爭房地有諸多瑕疵，乃於辦理貸款時，兩造有另約定由上能公司另換一幢房屋予伊，惟被上訴人上能公司並未履行換屋之義務，伊自亦得拒絕履行給付價金之義務，且系爭房地既有諸多瑕疵，伊亦得請求減少價金，並就各個瑕疵分別抗辯如下：
㈠、土地部分：依伊與丙○○所訂土地預定買賣契約書第一條之約定，土地面積以地政機關測量分割結果之登記為準，同約第二條約定，雙方同意本戶房屋所有權狀記載之面積，加上陽台及公共面積等分攤之坪數，即為本約所載之面積，若增減差額超過百分之二，其差額即依預售之平均單價比例計算無息補償。而伊購買之系爭房屋權利範圍僅四六／一００００，土地依同一比例換算，伊土地之持分面積應為七．一九九平方公尺，然丙○○將土地應有部分九四／一００００登記予伊，致伊之應有部分換算，共有土地十四．九平方公尺，多出七．０一平方公尺，伊多出之土地，於伊並無任何實益（因僅能使用房屋實際之坪數），且需多負擔地價稅，此部分多出之土地，應依買賣契約書第二條之約定補償伊，其補償金額為一百四十七萬八千一百七十八元，其計算式為：二八六萬元（土地總價）÷十四．九（平方公尺）×七．０一（平方公尺）＝0000000元，伊主張抵銷。故伊應付予被上訴人丙○○之土地價款為八十三萬一千八百二十二元（0000000元－0000000元）。
㈡、建物部分：⑴上訴人並未購買地下停車位，被上訴人竟將他人之地下停車位之面積登記一．九
四坪給上訴人，使上訴人多負擔稅損，而無使用，此部分應扣除二十七萬九千三百六十元。計算式為一四四○○○元（每坪購買單價）×一．九四＝二七九三六十元。原審未予減少價金扣除，應再予扣除。
⑵系爭房地其中一臥房，依上能公司所提供契約所附平面圖，並無現有之管道間存
在設計，致使被告誤以該房間得供小孩使用，然實際上該屋有一管道間置於臥房中間，致無法擺置一張床，僅能供儲藏室使用，該臥房之坪數為三‧八坪，應減少價金二七三六○○元（以每坪一四四０００元購買單價×三．八÷二）。原審認應減少價金七萬五千元，應再減少價金十九萬八千六百元。
⑶依系爭土地建築基地面積應有之空地比計算，該棟建物之中庭花園為二０八．０
九坪，然上能公司之銷售海報宣稱中庭花園為二五０坪，短少四十一‧一九坪，應酌量減少價金五七五二四元。又上能公司宣稱該棟建物有俱樂一五０坪，然實際僅五七．四八坪，短少九十二‧五二坪，另該棟建無防火避難設施之直通樓梯，應酌量減少價金一二七０二０元。消防設備自取得使用執照至今仍無法使用，亦未通過消防檢查，應依此項修正費用，減少價金三○○○○○元。合計伊可請求減少價金四八四五四四元，然原審僅扣除二十五萬元，應再扣除二十三萬四千五百四十四元。
⑷系爭房地未依一般出售房屋者設排煙管，應減少價金二五○○元，又天花板水漬
變形，應減少價七五○○元、花台、陽台頂板應貼二丁掛，但僅以油漆粉刷，應減少價金四五○○○元、樓上之外露有白華之情況，應減少價金八○○○元、天花板無任何粉刷，應減少價金五二四七○元、窗框發霉及屋漬應減少價金五○○○元、外牆二丁掛不平整及陽台裂縫應減少價金二五○○○元，合計應減少價金為一四五四七○元。原審僅扣除九萬零五百元，應再扣除五萬四千九百七十元。
㈢依上所述，土地部份，伊於抵銷後，僅應付予被上訴人丙○○之土地價款為八十
三萬一千八百二十二元。建物部份，伊請求減少價金後，伊僅需給付上能公司二十二萬八百九十八元，且上能公司尚未將系爭房地交付予伊，並為同時履行之抗辯，爰求為判決駁回被上訴人在第一審之訴（以上參上訴人九十年三月二十日辯論意旨狀）。
三、查兩造就系爭房屋及土地，分別訂立買賣契約（房屋部分價金約定為一百五十四萬元、土地部分則為二百八十六萬元），上訴人訂約後，業依約繳付自備款房屋部分二十五萬元、土地部分五十五萬元，嗣即未再給付價金與被上訴人等情，業據被上訴人提出房屋及土地預定買賣契約書（含繳款明細表）各一份為證，且為上訴人所不爭執，可以相信為真實。
四、上訴人雖辯稱系爭房地因有諸多瑕疵，乃於辦理貸款時，兩造有另約定由上能公司另換一幢房屋予伊，惟被上訴人上能公司並未履行換屋之義務，伊自亦得拒絕履行給付價金之義務云云。惟被上訴人否認兩造間有任何換屋之約定，上訴人此一主張，自負有舉證之責任，然上訴人對此僅稱係口頭約定，又未有任何舉證，所為主張，尚不可採。
五、上訴人另為系爭買賣房地有其所述諸多瑕疵存在，爰依物之瑕疵擔保規定，於被上訴人完成系爭買賣房地瑕疵修補前及為減少價金給付之同時履行抗辯。爰就上訴人所抗辯系爭房地之瑕疵審酌如后：
㈠、土地部分：上訴人抗辯伊購買之系爭房屋權利範圍僅四六／００００，土地依同一比例換算，伊土地之持分面積應為七．一九九坪，然丙○○將土地應有部分九四／一００００登記予伊，致伊取得之土地應有部分換算，共有土地十四．九坪，多出七．七０一坪，伊多出之土地，於伊並無任何實益（因僅能使用房屋實際之坪數），且需多負擔地價稅，此部分多出之土地，應依買賣契約書第二條之約定補償伊，其補償金額為一百四十七萬八千一百七十八元（以土地部分總買價二百八十六萬元除以十四．九乘以七．七０一），伊主張抵銷。但經查系爭土地預定買賣契約並未載明上訴人購買幾坪，僅係買系爭房屋之土地持分，該契約書第二條係在約定房屋之面積（含房屋所有權狀之面積、陽台及公共設施面積分攤之坪數）有增減時，土地以預售平均單價比例計算補償，此觀該契約第一條、第二條甚為明確，茲上訴人之房屋面積並無減少，自不能以上開理由，請求補償，上訴人依據土地買賣契約書第二條，請求補償一百四十七萬八千一百七十八元，即非有根據，應予駁回。
㈡、房屋部分：⑴上訴人雖主張伊並未購買地下停車位，被上訴人竟將他人之地下停車位之面積登
記一．九四坪給上訴人，使上訴人多負擔稅損，而無使用，此部分應扣除二十七萬九千三百六十元。計算方式為一四四○○○元（每坪購買單價）×一．九四＝二七九三六十元，原審未予減少價金扣除，應再予扣除云云。惟上訴人主張縱然屬實，其多被移轉登記之面積，並非買賣坪數之減少，難認為買賣物有瑕疵，其請求按多登記面積，以每坪購買單價減少價金，自屬無據，不應准許，至於其如認多登記部分對伊無益，不應登記予伊，要屬上能公司應否將多登記之部分回復或移轉登記為上能公司之問題，非本案所得審酌。
⑵系爭房地其中一臥房，依上能公司所提供契約所附平面圖，並無現有之管道間存
在設計，致使被告誤以該房間得供小孩使用，然實際上該屋有一管道間置於臥房中間，致無法擺置一張床，僅能供儲藏室使用，此為上能公司所不爭執，並經鑑定屬實，有鑑定書附卷可稽。按臥房乃供擺床就寢之用，竟未能擺床，已失其大部分通常效用，上訴人請求依以每坪購買單價一四六○○○乘以三‧八（坪）即該臥房購買金額之半數即二七三千六百元應減少價金，尚稱合理，應予准許。
⑶依系爭土地建築基地面積應有之空地比計算，該棟建物之中庭花園為二０八．０
九坪，然上能公司之銷售海報宣稱中庭花園為二五０坪，短少四十一‧一九坪，又上能公司宣稱該棟建物有俱樂一五０坪，然實際僅五七．四八坪，短少九十二‧五二坪，另該棟建無防火避難設施之直通樓梯，亦未通過消防檢查等事實，亦經鑑定屬實，有鑑定書附卷可稽，此等瑕疵確對上訴人所購買系爭房屋，形成「使用上」及「交換上」價值之影響，原審審酌上開三項瑕疵之瑕疵程度、整體利用價值之減少、上訴人購買之使用價值及可能額外支出之負擔（如因欠缺健身房設備而須另行赴其他健身處所為運動所為之支出）等情，因認為上訴人就此部分所為減少價金抗辯應以減少二十五萬元為適當，逾此範圍之抗辯，尚非有理，上訴人於本院調查時亦自認減價二十五萬尚稱合理（見本院卷第一九七頁），足證二造就此一部分應減少之價金，已有合致，原審將此一部份瑕疵應減少價金二十五萬元，即無不當，上訴人於言詞辯論時又主張減少價金四十八萬四千五百四十四元，其抗辯就超過二十五萬元部分，應認為無理由。
⑷另上訴人主張系爭房地未依一般出售房屋者設排煙管，應減少價金二五○○元，
又天花板水漬變形，應減少價七五○○元、花台、陽台頂板應貼二丁掛，但僅以油漆粉刷，應減少價金四五○○○元、樓上之外露有白華之情況，應減少價金八○○○元、天花板無任何粉刷，應減少價金五二四七○元、窗框發霉及屋漬應減少價金五○○○元、外牆二丁掛不平整及陽台裂縫應減少價金二五○○○元，合計應減少價金為一四五四七○元。被上訴人於原審僅就①排煙管及⑤天花板粉刷部分為：「每戶均有施作排煙罩，此可由大樓現有之使用狀況即知，上訴人因一直未遷入居住，或因日久失修而遺落，因之下雨時雨水沿外牆流入，致使室內滲水，其餘亦因該房屋一直未有人居住，而有污漬產生，此應不可歸責於被上訴人。」、另「天花板部分，因已施作輕鋼架天花板工程，室內天花板已臻整齊美觀，無需再作粉刷之工程」之主張，而認為不應減少價金。嗣於本院對於排煙管應減價二五００元已不爭執（見本院卷第一九三頁），對於天花板未粉部份如另為粉刷，需花費五二四七０元亦不爭執，僅辯稱天花板下既有輕鋼隔架，伊無粉刷之義務。經查：
１、上開七項瑕疵業經台灣省建築師公會派員鑑定屬實，有鑑定報告可稽，核與原審履勘現場所得相符，經審核，可以採信。
２、雖被上訴人抗辯天花板下既有輕鋼架，伊無粉刷之義務，但依鑑定報告，此部分一般交易情，仍應粉刷，被上訴人抗辯無粉刷之義務，為不可採。從而上訴人上開主張減少價金之抗辯，核有理由，自應予准許。
３、關於上述瑕疵應如需修復，應支出之金額，被上訴人已不爭執（見本院卷第一九三頁），故上訴人請求如數減價，均有理由，應予准許。故此部分應予減少價金一四五四七○元。
⑸依上所述，上訴人主張上開⑵部分之建物瑕疵，伊得請求減少價金二七三六００
元，尚稱合理，應予准許。又上訴人主張上開⑷部分之建物瑕疵，伊得請求減少價金一四五四七０元，亦屬有據，應予准許。其餘部分，上訴人之主張即非有據，應予駁回。原審就上訴人主張上開⑵部分之建物瑕疵僅核減七五０００元，應再予核減一九八六００元；又原審就上訴人主張上開⑷部分之建物瑕疵，僅核減九０五００元，應再予核減五四九七０元，依上所述計算，於上訴人得再請求減少價金合計為二五三五七０元，上訴人此部分之上訴為有理由，逾此部分所為上訴，為無理由。
六、綜上所述，被上訴人起訴主張上訴人依買賣契約，應給付系爭買賣餘款房屋一百二十九萬元、土地二百三十一萬元價款部分，本院認就房屋價款部分，上訴人上訴請求再為減少價金及同時履行之抗辯，於二五三五七０元範圍內，為屬可採，故被上訴人上能公司所為房屋價金之請求，應自原審所命上訴人應給付上能公司八二五八二六元，再予扣除二五三五七０元，從而上訴人仍應給付上能公司五七二二五六元及自民國八十五年八月三十一日起（即起訴狀繕本送達翌日）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，逾此部分所為請求，尚非有據，應予駁回。至上訴人抗辯系爭土地買賣亦應減少價金部分，則非的論，被上訴人丙○○訴請上訴人給付二百三十一萬及及自民國八十五年八月三十一日起（即起訴狀繕本送達翌日）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。又被上訴人所為價金給付之請求，均係尾款及貸款部分，且與上訴人所為系爭房屋交付間，具有對待給付之性質，系爭房屋及土地之買賣契約，復有契約聯立關係，此為兩造所不爭執，上訴人復為同時履行之抗辯，自應為對待給付之判決。又上開應准許部分，兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，至被上訴人上能公司敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。原審就超過上開應准許部分及該部分之利息，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
貳、反訴部分：
一、上訴人即原審反訴原告主張：本件房屋之約定價金為一百五十四萬，依前述瑕疵扣款，本應減少一百六十五萬一千五百二十八元，另扣除伊原給付之自備款二十一萬元後，被上訴人上能公司本無價金可資請求。土地部分原約定價金為二百八十六萬元，依前述瑕疵扣款，亦應減少一百四十五萬二千九百三十七元，扣除伊已給付之自備款五十九萬元，被上訴人丙○○本僅得請求給付八十一萬七千零六十三元之土地價款；而被上訴人上能公司又曾口頭約定，換屋予伊，故迄今未履行，且未將系爭房屋交付予伊，爰本於買賣之法律關係，請求伊於給付被上訴人上能公司新台幣二十二萬八百九十四元（原審主張伊應給付之金額為五十七萬元，嗣於本院言詞辯論時更改其應給付之金額）、給付被上訴人丙○○新台幣一百二十三萬元之同時，被上訴人應將門牌號碼臺中市○○路○○○號九樓之一房屋交付伊管領使用。
二、被上訴人則以：上能公司並無同意換屋予上訴人，且早已將系爭房屋交付上訴人管領使用，上訴人請求伊將系爭房屋交付上訴人管領使用，應無理由，且上訴人請求扣款之金額過高等語，作為抗辯。
三、查兩造間有系爭房屋之買賣關係，為兩造所不爭執，此於本訴亦已論述，自屬真實。被上訴人雖抗辯早已將系爭房屋交付上訴人管領使用，惟查證人即系爭房屋同棟住戶陳洽之於本院具結證稱：「我是心的國度的住戶，我已住六、七年了。上訴人的房子被上訴人至今尚未交付給他，因為在八十三年五月時全體住戶推上訴人當主委，選我作副主委，後來被上訴人發一存證信函給上訴人，表示上訴人的部分尚未交屋不能當主委，後來才由我接任主委，目前他的房子尚空的，一直到目前也沒住人。」（見本院卷二第十九頁），另證人亦為同棟之住戶劉泰熊亦於本院具結證稱：「．．．只知道上涂一直未繳管理費，我們催繳，涂告訴我說他與上能公司在訴訟中，所以不繳，八十四年我們財委也告訴我，上能公司尚未交屋予戊○○」等語（見本院卷一第一五八頁）。足證被上訴人尚未屋予上訴人。雖被上訴人上能公司抗辯伊已交屋，否則何以上訴人能舉出諸多房屋之瑕疵，然上訴人稱因房屋未鎖，伊前往查看房屋因而發現房屋瑕疵，經核並不違背常情，被上訴人上開抗辯即非可採。是上訴人本於買賣之法律關係請求被上訴人交屋即屬有據，應予准許。惟上訴人既有買賣價款尚未結清，自應於給付價金同時，始得請求交屋，乃屬當然。查反訴上訴人未給付之房屋價款，因房屋有瑕疵，而得請求減少價金，自應予扣除，經扣除後，反訴上訴人仍應給付被上訴人上能公司房屋價金為五十七萬二千二百五十六元，應給付被上訴人丙○○二百三十一萬元，此已於本訴中詳為論述，不再重複論述，從而上訴人請求於上能建設開發股份有限公司將系爭房交付伊之同時伊應履行給付之義務於此範圍內應予准許。逾此範圍則無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
參、本件事證均已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決基礎無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 三 日~B1民事第三庭審判長法 官 陳照德~B2 法 官 曾謀貴~B3 法 官 蔡王金全右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 林彩雲中 華 民 國 九十 年 四 月 四 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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