臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十八年度上更㈠字第二○號
上 訴 人 甲○○法定代理人 林博之右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十六年四月一日臺灣臺中地方法院第一審判決（八十五年度訴字第二七四四號），提起上訴，經最高法院發回更審，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用除確定部分外及發回前第三審訴訟費用均由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同部分予以引用外，補稱：
㈠、上訴人於民國（下同）七十六年十一月十四日訂購系爭房地總價新台幣（下同）一百五十九萬元，訂金三萬元，收款人陳柏汎稱係登科營造股份有限公司董事長陳条固所建，委禎祥企劃工作室負責人溫怡亮廣告及銷售，約定七十六年十一月廿三日正式簽約，上訴人因故不能前往，乃委訴外人尹幹卿代為訂立契約，房屋部分簽約金三萬五千元、交屋款五萬元、貸款七十三萬五千元，土地部分訂金三萬元、簽約金三萬五千元、貸款七十萬五千元，此有房屋及土地買賣契約書足憑。雖買受人用尹幹卿名義，惟依委任關係，受任人為委任人即上訴人取得之權利應返還於上訴人，是上訴人為買受人，了無疑義。至於出賣人雖以陳柏汎名義，係代理賣方為之，此觀房屋買賣契約書第一行賣主陳柏汎「代」，表示代理賣方出售，依委任關係對真正出賣人亦生效力。七十六年十二月十日上訴人委任尹幹卿交付交屋款五萬元，賣方即舖設地磚及油漆房屋後，交付該屋由上訴人遷入使用迄今。
㈡、上訴人係退役榮民，識字不多，未向賣方委任銷售之職員陳柏汎或黃崇銘索取系爭房地之登記資料，以明瞭房地所有權人登記為何人，惟依房屋買賣契約書第八條、土地買賣契約書第五條規定，及上開契約末特別加註尾款以抵押貸款方式給付，七十七年秋天，賣方職員（不知姓名）通知上訴人謂為辦理抵押貸款及產權過戶手續，賣方指定陳彩玉土地代書辦理，上訴人另需找連帶保證人，並需上訴人、保證人之印鑑章、印鑑證明、國民身分證影本，會同陳彩玉代書至彰化銀行霧峰分行辦理貸款手續，上訴人及保證人廖錦雲與陳彩玉至上開銀行辦理手續，陳彩玉以伊尚有要事待辦，恐需要使用印章，囑上訴人及廖錦雲留下印章先行離去，嗣廖錦雲收受台中市稅捐稽徵處系爭房屋七十七年度房屋稅繳款書，甚覺詑異，曾向陳彩玉查詢原因，陳彩玉稱登科及登基營造股份有限公司有關產權登記及抵押貸款均委任其辦理，房屋納稅義務人暫用廖錦雲名義，等產權登記及貸款出來後，再變更上訴人名義等語，惟陳彩玉就辦理買賣土地所有權移轉登記乙節，僅稱辦理中，實際辦理情形，並未告知上訴人。
㈢、原判決理由以七十七年間將納稅義務人改列上訴人所提買賣契約擔保人廖錦雲，然旋因申請撤銷買賣而將該記載註銷等語，倘七十七年間有辦理系爭房屋及其基地之抵押借款手續，則當時房屋所有權人為被上訴人，依規定被上訴人必須提出房屋及土地所有權狀、印鑑證明，再者辦理房屋所有權移轉登記，出賣人必須提出土地及房屋權狀、印鑑證明，並申報土地增值稅，而土地增值稅必須於三十日內繳納，否則必須由出賣人與買受人出具解除或撤銷買賣契約書，是以被上訴人顯然同意出賣系爭房屋，被上訴人既同意買賣，則系爭房屋之買賣即依法有效。上訴人依買賣契約關係，使用系爭房屋並非無權占用。原審以上訴人無權占有系爭房屋，並判令上訴人給付不當得利，顯然違背法令。上訴人否認有與出賣人共同出具撤銷買賣契約書。
㈣、被上訴人雖於七十四年十月十八日登記取得系爭房屋所有權，惟七十六年十二月一日上訴人繳納交屋款後，賣方派員將該屋鑰匙交付上訴人，點交房屋予上訴人使用，且自七十四年十月十八日起至七十六年十二月間，因當時房屋未出售，仍樹立銷售房屋看板，及銷售房屋之廣告及辦公室，為眾所周知之事實。
七十六年十一月廿四日上訴人委任尹幹卿出面，以其名義訂立房屋及土地買賣契約書時，陳条固亦在場，並未表示該屋已出售大成公司，更未阻止陳柏汎代為出賣系爭房屋，長達二年之久，被上訴人豈可委為不知？是被上訴人知他人表示為其代理人而不為反對之意思表示，依民法第一百六十九條規定，對於第三人陳柏汎或同意陳柏汎出售之陳条固，應負授權人之責任，即第三人所為代理出賣系爭房地之法律行為，對本人即被上訴人發生效力。且被上訴人公司知有系爭房屋，派員去察看房屋，明知上訴人搬入居住，可能有出售系爭房地情形，事先既不阻止第三人出售，或因過失而不知，均無從解免應負授權人之責任。參酌最高法院四十四年台上字第一四二四號判例「民法第一百六十九條係為保護善意第三人而設，故本人有使第三人信以為以代理權授與他人之行為而與之交易，即應使本人負其責任。又此本人責任係指履行責任而言。故本人有無過失在所不問」等語，足證雙方買賣契約成立。被上訴人自承七十五年起由其繳納房屋稅，系爭房屋被上訴人並未使用，而由上訴人使用，竟沈默不提出異議，事經約十年之久，始主張上訴人無權占用，訴請遷讓房屋及給付不當得利，亦屬權利濫用，有違誠信原則，依法不應保護。
㈤、被上訴人前身大成公司確有將系爭房屋及土地權狀原本，公司及法定代理人印鑑證明，委任土地代書陳彩玉辦理系爭房屋貸款，以作上訴人給付尾款之用，雖因故未辦貸款，但曾辦理房屋及土地所有權登記，亦曾提出上開文件，據被上訴人在原審自承已撤銷買賣契約，依法亦承認第三人出賣系爭房屋及土地，雙方買賣契約亦有效成立。上訴人即無無權占有系爭房屋之可言。至於被上訴人未履行契約，負責辦理貸款，由其自己負責，與上訴人無涉。
㈥、受任人尹幹卿以自己名義為委任人即上訴人取得之權利，依民法第五百四十一條第二項規定移轉於委任人即上訴人，委任人即上訴人亦有請求權（參見最高法院五十二年台上字第二九○八號判例）。被上訴人承認出賣人陳柏汎與上訴人委任之買受人尹幹卿於七十六年十一月廿三日所訂立之土地及房屋買賣契約，且尹幹卿已將買賣契約之權利移轉與上訴人，上訴人亦有此項請求權，是上開土地及房屋之買賣契約，業經有權利人即被上訴人之承認而發生效力，是兩造間就系爭房屋之買賣關係存在。至於上訴人未給付尾款，係被上訴人怠於履行其所負向銀行辦理抵押貸款，以作為給付尾款之義務所致。且上訴人係於七十六年十一月下旬，由陳柏汎持被上訴人公司保管之鑰匙，將該屋點交上訴人遷入居住使用迄今已十年之久，上訴人非無權占有系爭房屋甚明。原判決命上訴人遷讓房屋及給付不當得利，顯屬違法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠、駁回上訴。
㈡、第二審及發回前第三審訴訟費用均由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同部分予以引用外，補稱：
㈠、被上訴人未曾與上訴人，或與尹幹卿簽訂系爭房地之買賣契約，亦未曾授權或委託第三人（包括溫怡亮或陳柏汎或陳条固等）代為出售系爭房地。按民法第一百五十三條第一項規定：「當事人互相表示意意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」；又最高法院十七年上字第九○六號判例揭示：「債權債務之主体，以締結契約之當事人為準，故出言借款之債務人，不問其果為實際受益與否，就其債務應負償還之責，債權人不得對於債務人以外之人而請求履行。」；同法第一百零三規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。」，且最高法院廿二年上字第三二一二號判例亦明示：「受任人本於委任人所授與之代理權，以委任人名義與他人為法律行為時，固直接對委任人發生效力，若受任人以自己或第三人之名義與他人為法律行為，則對於委任人不生效力，其委任人與法律行為之他造當事人間，自不發生何等法律關係，此在民法施行以前，亦屬當然之法理。」。再者，民法第五百三十一條規定：「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。」。換言之，當事人一方如欲委任他方，代為買賣房屋，因不動產物權之移轉設定，依民法第七百六十條明定應以文字為之，則授與處理權之契約，亦須書面訂立，如其以口頭訂立委任契約，即不認為已有處理權授與之效果，亦不能認為已具合法之委任關係。
㈡、七十六年十一月十四日上訴人付訂金三萬元給陳柏汎，而陳柏汎在訂單上未顯名其代理何人出售，上訴人又提不出任何足以在法律上令人相信係由被上訴人授權或委託陳柏汎，代為出售系爭房地之證據。故依此訂單內容，可認為乃上訴人與陳柏汎簽訂房地買賣預約。七十六年十一月廿三日尹幹卿與陳柏汎（及陳柏汎代）正式簽訂系爭房地之正式買賣契約。據此契約文義所顯示之真意，乃尹幹卿本人向陳柏汎訂購系爭房地。買主為尹幹卿，賣方為陳柏汎。按民法上代理制度，除法定代理有明文規定外，意定代理乃限定代理人為代理行為時，須出諸本人之名義，學理上稱曰顯示（或顯名）主義。倘代理人並未表明其為何人之代理人，而逕以代理人自己之名義代為法律行為。此項法律行為，非出於本人之名義，與民法所定代理要件不合，亦不能對本人發生效力。換言之，「陳柏汎代」究竟代理何人，無從得知，既無從得知代理何人，怎麼會遭上訴人認定係代理被上訴人呢？又於七十六年十二月一日黃崇銘簽收據交給尹幹卿表明收到交屋款。由此收據，更足認為系爭房地法律上根本就是尹幹卿本人所買，有關系爭房地之一切權利義務，應以尹幹卿名義為之，上訴人根本不是系爭房地之買受人甚明。至於尹幹卿與上訴人間，就如上述法律觀點言，尚未具有合法之委任關係。退萬步言，縱令其二人間存在有委任關係，依民法第五百四十條第二項規定：「受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人。」僅如此而已。
㈢、對台中市稅捐稽徵處八十六年十一月三日中市稅財字第九六四八三號函說明二既謂申請撤銷之申請書已逾公文保管期限，業經銷毀，故當時申請撤銷買賣之當事人及撤銷原因究為何，無資料可提供。被上訴人對公文業經銷毀乙事，沒有竟見。但對台中市稅捐稽徵處憑房屋稅籍紀錄表記載謂大成工業股份有限公司法代陳条固於七十七年三月移轉於廖錦雲乙節，被上訴人不表贊同，根本毫無此事；對彰化商業銀行北台中分行八十六年十一月七日以彰北中字第二五六六號函覆本院謂系爭房地未曾至該分行辦理房地扺押借款乙節無意見。
㈣、上訴人所聲請訊問證人廖錦雲、周東雲、陳彩玉之證言，均不能證明兩造間就系爭房屋存有任何買賣關係存在。
㈤、依七十六年八月四日大成工業股份有限公司董事會議事錄「討論事項」載明董事長陳条固將股份半數以上轉讓與他人喪失董事資格，改選沓野達為董事長，於七十六年八月十八日向經濟部投資審議委員會申請變更登記，經該會七十六年九月九日經投審（七六）工商字第五四四七號函照准。故所謂七十六年十一月十四日付定金三萬元及所謂七十六年十一月二十三日正式簽約時，陳条固均無被上訴人法定代理人身份至明。則七十六年七月十五日陳条固報告及聲明書之內容真正，應毋庸置疑。
理 由
一、本件被上訴人公司名稱原為「大成工業股份有限公司」，於八十五年十一月二十日更名為「臺灣富士通將軍股份有限公司」，有兩造所不爭之被上訴人公司登記事項卡附卷足稽（附原審卷九八頁），於當事人之資格，自未受影響。又被上訴人公司於提起本件訴訟時其董事長為佐藤和鄉，有前揭被上訴人公司登記事項卡之記載可證，則被上訴人列佐藤和鄉為其法定代理人，本於所有權請求上訴人交還系爭房屋，及依不當得利法則，請求上訴人返還不當得利，自不發生當事人不適格之問題；又被上訴人法定代理人原係「佐藤和鄉」，嗣於上訴人提起上訴後之八十六年十月廿二日改為「林博之」擔任，有被上訴人提出經濟部公司執照、公司變更登記事項卡及董事、監察人名單在卷可按（附前審卷第一二七至一二九頁）。是被上訴人具狀聲明由現任法定代理人林博之承受訴訟，於法即無不合，應予准許，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：系爭坐落台中市○區○○路○○○號七樓之十六（即建號台中市○區○○○段○○○○號）房屋，為伊所有，上訴人自七十四年十二月五日起即無任何權源占用該房屋，獲得相當於租金之利益，而使伊受有損害，伊本於所有權自得請求其交還該房屋，及依不當得利法則，請求其返還不當得利等情，求為命上訴人遷讓系爭房屋，及自七十四年十二月五日起至遷讓房屋之日止，按月給付一萬元計算之損害金之判決（原審判命上訴人遷讓系爭房屋，及自七十六年十二月一日起至七十九年十二月三十一日止按月給付七千六百九十九元，八十年一月一日起至八十二年十二月三十一日止按月給付七千五百八十五元，八十三年一月一日起至遷讓房屋之日止按月給付七千七百四十九元，並定交還房屋之履行期間為四個月，而駁回被上訴人其餘之請求，上訴人就其敗訴部分，聲明不服，而被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服。又本院前審駁回被上訴人自七十六年十二月一日起至八十年十一月十日分別按每月七千六百九十九元、七千五百八十五元給付損害金之請求，亦未據被上訴人聲明不服）。
三、上訴人則以系爭房屋係被上訴人公司委由禎祥企劃工作室代為銷售，伊於七十六年十一月二十三日向禎祥企劃工作室購買，由當時該公司董事長陳条固授權陳柏汎代理出賣，伊委由訴外人尹幹卿出名買受，雙方簽訂買賣契約書，伊並交付定金、簽約金、交屋款等計十五萬元，被上訴人知陳柏汎表示為其代理人，不為反對之意思表示，依民法第一百六十九條規定亦應負授權人之責任。且伊委任尹幹卿買受系爭房屋，依民法第五百四十一條第二項規定，尹幹卿已將請求權移轉與伊，該大廈管理委員會亦登記該屋為伊所有，各項費用均由伊負責繳納，伊因買賣關係而占有該屋，即非無權占有，且伊自遷入居住迄今，已逾十年，被上訴人沈默從未提出異議，至今始提出本件訴訟，屬權利濫用，有違誠信原則等語，資為抗辯。
四、查系爭房屋係由登基建設股份有限公司第一次所有權登記，於七十四年十二月四日移轉登記予被上訴人，屬被上訴人所有，自七十六年十二月間起該屋即由上訴人占有居住至今等情，為兩造所不爭執之事實，且有系爭房屋建物登記簿謄本及原審法院向台中市中山地政事務所調得之被上訴人申請移轉登記資料在卷可稽（附原審卷第六．一○七至一五六頁），此部分之事實自堪信為真正。上訴人辯稱系爭房屋係被上訴人委由禎祥企劃工作室代為銷售，伊於七十六年十一月二十三日向禎祥企劃工作室購買，當時被上訴人公司董事長陳条固授權陳柏汎代理出賣，伊委由尹幹卿買受，雙方簽訂買賣契約，並交付定金、簽約金、交屋款等計十五萬元云云，業據提出系爭房屋買賣契約書、土地買賣契約書、交付屋款收據及購屋訂單為證（附原審卷第二七至四三頁）。被上訴人則否認有委託禎祥企劃工作室將系爭房屋及基地出售予上訴人，並稱陳条固已因轉讓股份半數以上與他人，喪失被上訴人公司董事資格，經被上訴人公司董事會於七十六年八月四日改選沓野達為董事長，於七十六年八月十八日向經濟部投資審議委員會申請變更登記獲准，陳条固於陳柏汎與尹幹卿簽訂系爭房地買賣契約時，已非該公司董事長，陳柏汎與尹幹卿所簽訂系爭房地買賣契約對被上訴人自不發生效力等語。經查：
㈠、依上訴人所提出之系爭房屋買賣契約書、土地買賣契約書、交付屋款收據及購屋訂單所示，上訴人係於七十六年十一月二十三日以總價一百五十九萬元向陳柏汎訂購系爭房地，並支付訂金三萬元，雙方約定於七十六年十一月二十三日前正式簽約，屆時由尹幹卿於七十六年十一月二十三日與陳柏汎簽訂系爭房地之買賣契約書，其中房屋價款為八十二萬元，土地價款為七十七萬元，尹幹卿當場支付房屋及土地簽約金七萬元，再於七十六年十二月一日支付交屋款五萬元，其餘房屋尾款七十三萬五千元及土地尾款七十萬五千元共一百四十四萬元，以銀行貨款支付。系爭房地之買賣契約書雖係以尹幹卿名義簽訂，但依尹幹卿於原審八十六年三月二十五日審理時所證：「我住在水源街與被告住在同一巷子，有一天甲○○來我家喝酒拿五萬元（含支票在內）叫我幫他買房子訂約，他已買好付了頭期款，叫我去補訂約，陳柏汎與禎祥企劃公司有何關係我不清楚，陳柏汎說房子是姓陳的老先生的，陳老先生當時也在場，他二人均在場，我沒有問陳柏汎有無授權書，我當時沒有想到出賣人在場應由出賣人簽名，不應由別人簽名，也沒有質問為何是陳柏汎簽名」等語（見原審卷第二○二頁），尹幹卿顯係代理上訴人訂約買賣系爭房。而由土地買賣契約將上訴人之前所支付訂購系爭地之訂金三萬元列為買受系爭土地之訂金，及尹幹卿支付交屋款五萬元後，據系爭房屋所屬之銀座雙星大樓管理委員會總幹事周東雲於原審八十六年三月二十五日審理時證稱：
「在七十六年間有一位陳小姐拿買賣契約來說房子是甲○○買的，甲○○就搬進去住」（見原審卷第二○三頁正面），並於本院八十六年十一月二十四日準備程序時證稱：「甲○○在七十六年有搬去住及拿契約書登記」（見前審卷第一二一頁背面），足以證明陳柏汎亦知尹幹卿係代理上訴人簽訂系爭房地之買賣契約書（陳柏汎據上訴人所述業已死亡，惟由買賣契約書所載陳柏汎身分證號碼：Z000000000，可證陳柏汎應係周東雲所稱之陳小姐）。顯見系爭房地之買賣契約書雖係由尹幹卿出面簽訂，但尹幹卿實係代理上訴人而為，該買賣契約書對上訴人即有發生效力，系爭房地之買受人應係上訴人，被上訴人否認上訴人為系爭房地之買主，尚無可採。
㈡、陳柏汎係以代理人之名義與尹幹卿就系爭房屋簽定買賣契約書，此由房屋買賣契約書賣主載為「陳柏汎代」可證（見原審卷第二十頁），再由陳柏汎於買賣契約書載明賣方之住址為台中市○○街○○○號八樓（見原審卷第二十
一、二十三頁），此住址適與陳条固於七十六年七月十五日出具報告及聲明書（附原審卷第二○八至二一○頁），載明有關票據之簽發請派人到台中市○○街○○○號萬吉利名廈八樓由其蓋章相符，再參以尹幹卿前揭「陳柏汎說房子是姓陳的老先生的，陳老先生當時也在場」之證言，顯然陳柏汎係代理陳条固出售系爭房地。陳柏汎與尹幹卿簽訂系爭房屋之買賣契約時，陳条固在場，陳柏汎既在系爭房屋買賣契約書上賣主欄內記載「代」字，如陳条固未授予陳柏汎代理權，即係知陳柏汎表示為其代理人而不為反對之表示，而有民法第一百六十九條前段規定之適用，陳条固應負授權人之責任，被上訴人所稱買賣契約僅對陳柏汎發生效力，亦無可採。
㈢、系爭房地係由陳柏汎代理陳条固出售，依上訴人於八十六年一月二十日出具之答辯狀及八十五年十二月五日對陳条固提起刑事詐欺自訴之自訴狀均載明「陳条固為登科建設公司董事長，七十六年十月間將其所有之系爭房屋委託禎祥企劃工作室銷售」（見原審卷第三十二頁背面、八十六頁背面），另於八十六年十月二十二日出具上訴理由狀指稱「上訴人於七十六年十一月十四日訂購系爭房屋，據收款人陳柏汎稱係登科營造股份有限公司董事長陳条固所建委任禎祥企劃工作室廣告及銷售」（見前審卷第七十七頁背面），陳柏汎於與尹幹卿簽訂系爭房屋之買賣契約書時亦對尹幹卿言明系爭房屋為陳条固所有，顯然陳柏汎係代理陳条固個人或陳条固所代表之登科營造股份有限公司出售系爭房屋。且陳条固已於七十六年七月十五日前轉讓被上訴人公司之股份一、五八四、五○○股與他人，超過其原持有股份之半數，依法喪失公司董事之資格（參照公司法第一百九十七條第一項規定），陳条固乃出具報告及聲明書予被上訴人，要求被上訴人公司從速召開股東會，改選繼任董事長，此有該報告及聲明書在卷可稽（附原審卷第二○八至二一○頁），且被上訴人公司之董事會於七十六年八月四日召開，以陳条固將股份半數以上轉讓他人，依法喪失董事資格，決議改選沓野達為董事長接替陳条固之職務，並於七十六年八月十八日向經濟部投資審議委員會申請改選沓野達為董事長之變更登記，經該委員會七十六年九月九日經投審（七六）工商字第五四四七號函核准變更登記，復有被上訴人公司股東臨時會、董事會會議事錄、經濟部投資審議委員會經投審（七六）工商字第五四四七號函、被上訴人公司變更登記事項卡在卷足憑（附本審卷第三十頁至三十四頁）。足以證明上訴人於七十六年十一月十四日支付定金三萬元時及委由尹幹卿於七十六年十一月二十三日簽訂買賣契約時，陳条固均已非被上訴人公司之法定代理人，自無從代表被上訴人授權陳柏汎出售系爭房屋予上訴人。
㈣、陳条固無權代表被上訴人公司將系爭房屋出售予上訴人，則代理陳条固出售系爭房屋之陳柏汎，即非代理被上訴人出售系爭房屋予上訴人，且陳柏汎出售系爭房屋予上訴人，僅稱系爭房屋係登科建設公司所興建或屬陳条固所有，委託禎祥企劃工作室銷售，則陳柏汎亦非以被上訴人公司名義出售系爭房屋，陳柏汎即非代理被上訴人為買賣行為，上訴人並無法證明被上訴人有授權陳柏汎或陳条固出售系爭房屋。至銀座雙星大廈於七十四年十月十八日起至七十六年十二月期間，有樹立銷售房屋看板，及銷售房屋之廣告及辦公室，並不能證明被上訴人已知禎祥企劃工作室以其名義銷售系爭房屋，而在上訴人搬入系爭房屋居住，經被上訴人公司派員察看得知上情，亦無法推斷被上訴人已事先得知陳柏汎將系爭房屋出售予上訴人，是上訴人亦無法證明被上訴人有以自己之行為表示以代理權授與陳柏汎或陳条固，或知陳柏汎或陳条固表示為其代理人而不為反對之表示等情事，則被上訴人對陳柏汎或陳条固即不負授權人之責任，本件陳柏汎代理陳条固與上訴人所簽訂之房屋買賣契約，對被上訴人自不生效力。
㈤、尹幹卿與陳柏汎間就系爭房屋所簽訂買賣契約，其效力並不及於被上訴人，而上訴人委任尹幹卿與陳柏汎簽訂買賣契約，受任人即尹幹卿所為之意思表示直接對於委任人即上訴人發生效力，依民法第五百四十一條第二項規定，就尹幹卿所取得之權利，應移轉於上訴人，但上訴人僅能對登科建設公司或陳条固請求，並不能主張對被上訴人有請求權。是上訴人所為依民法第五百四十一條第二項規定，尹幹卿請求權移轉與伊，兩造間就系爭房屋買賣關係之存在之抗辯亦不足採。
㈥、再者，上訴人所舉證人廖錦雲結證上訴人向何人買受系爭房屋，伊並不知情（見前審卷九二頁背面）；證人即代書陳彩玉亦結證七十七、八年間是否承辦系爭房地之買賣事宜，時間久遠，沒印象等語（見前審卷一二○頁背面），均不能證明上訴人確有向被上訴人買受系爭房屋。上訴人另舉證人即系爭房屋大廈管理委員會總幹事會周東雲雖證稱上訴人在七十六年住進系爭房屋時，有持契約書登記，並不知該契約書上是否有記載上訴人名字，一直到現在，上訴人均有繳管理費等語（見前審卷一二一頁），但上訴人持契約書供該大廈管理委員會登記，及住進系爭房屋，並按規約繳付管理費，亦難認定上訴人確有向被上訴人買受系爭房屋，被上訴人同意上訴人占用該房屋。
五、上訴人另辯稱系爭房屋買賣契約書第八條、土地買賣契約書第五條規定及上開契約末特別加註附款方式，尾款以抵押貸款方式給付，七十七年秋天賣方職員（不知姓名）通知伊謂為辦理抵押貸款及產權過戶手續，賣方指定陳彩玉土地代書辦理，伊另需連帶保證人，並需伊及保證人之印鑑章、印鑑證明、國民身分證影本，會同陳彩玉代書至彰化銀行霧峰分行辦理貸款手續，伊及保證人廖錦雲與陳彩玉至上開銀行辦理手續，足見兩造間就系爭房屋有買賣關係云云。然為被上訴人所否認，且據上訴人所舉證人即代書陳彩玉結證伊是否承辦系爭房地買賣，時間久遠，已沒印象等語（見前審卷一二○頁背面）；而依卷附系爭房屋建物登記簿謄本及該屋基地之土地登記簿謄本（附前審卷第九九至一○九頁）所載，該不動產並未設定任何抵押貸款，苟被上訴人有委託陳彩玉代書辦理系爭房地之抵押貨款及產權過戶手續，何以無法辦妥抵押貸款手續？況依上訴人所述，其於廖錦雲收受台中市稅損稽征處系爭房屋七十七年度房屋稅繳款書後，曾向陳彩玉查詢原因，陳彩玉稱登科及登基營造股份有限公司有關產權登記及抵押貸款均委任其辦理，顯然委託陳彩玉代書辦理系爭房地抵押貸款及產權過戶手續亦非被上訴人，系爭房地既屬被上訴人所有，登科建設股份有限公司或登基營造股份有限公司自無法辦理系爭房地之抵押貸款及產權過戶手續，且經本院向彰化銀行霧峰分行函查登基或登科建設股份有限公司或被上訴人公司於七十七、七十八年間，有無以系爭房地辦理抵押借款？借款人及保證人為何人？申請抵押借款若千元？嗣未准予抵押借款原因為何？經該分行以九十年三月二十七日彰霧字第四二○號函復本院謂「經查登基或登科建設股份有限公司及被上訴人公司，於七十七、七十八年並無在本單位辦理抵押借款」（附本審卷第六十八頁），是並無任何證據足以證明被上訴人業已同意將系爭房屋出售上訴人，乃委託陳彩玉代書辦理系爭房屋之抵押貸款及產權過戶手續予上訴人，上訴人此部分所辯，自無可採。
六、系爭房屋之納稅義務人於七十七年間變更為廖錦雲，因此系爭房屋七十七年度之房屋稅即以廖錦雲之名義繳納，此有上訴人所提出之台中市稅捐稽征處七十七年度房屋稅繳款書在卷可按（附原審卷第二十五頁）。上訴人據此主張廖錦雲為其辦理銀行貨款之保證人，被上訴人誤以為廖錦雲係買受人，乃誤將系爭房屋之納稅義務人變更為廖錦雲，被上訴人顯然已承認上訴人與陳柏汎所簽訂之買賣契約云云。查依卷附台中市稅捐稽征處八十六年十二月十七日以中市稅財字第一○七○七五號函檢送系爭房屋之稅籍紀錄表雖載系爭房屋於七十七年三月二十六日經申請納稅義務人名義由被上訴人之法定代理人「陳条固」變更為「廖錦雲」，但於同年七月九日以「撤銷買賣」原因，申請變更為被上訴人公司之法定代理人「陳条固」（見前審卷第一四五、一四六頁）；又據該稅捐稽征處於八十六年十一月三日以中市稅財字第九六四八三號函謂系爭房屋於七十七年申請撤銷，恢復大成工業股份有限公司（即被上訴人）法定代理人陳条固，惟申請撤銷之申請書己逾公文保管期限，業經銷毀，故當時申請撤銷買賣之當事人及撤銷原因究為何，因無資料可提供（見前審卷第一一三頁）。是系爭房屋之納稅義務人名義雖於七十七年三月間申請變更，惟於同年七月間申請撤銷，回復被上訴人名義，再依上訴人自承其於廖錦雲收受房屋稅繳款書後，甚覺詫異，曾向陳彩玉查詢原因等情，可見上訴人亦不知系爭房屋納稅義務人變更之原因，實無從推斷被上訴人係因同意出售系爭房屋予上訴人，乃申請變更納稅義務人之名義，且被上訴人若有意將系爭房屋出售予上訴人，理應向上訴人催討買賣價金，房屋稅七十七年度已由上訴人負擔，即無再回復納稅義務人名義之必要，負擔七十八年以後之系爭房屋房屋稅之理，惟被上訴人卻任由上訴人居住系爭房屋十數年，從未向上訴人催討買賣價金，且僅讓上訴人負擔七十七年度之房屋稅。況被上訴人之變更系爭房屋納稅義務人名義，並非與上訴人有所協議，純係被上訴人公司內部之事，其申請變更亦係對台中市稅捐稽征處而為，並非向上訴人為意思表示，則被上訴人申請變更納稅義務人名義，亦無從解為對上訴人承認其與陳柏汎所簽訂之買賣契約或同意出售系爭房屋予上訴人。
七、上訴人另辯稱系爭房屋上訴人使用約十年之久，被上訴人沈默不提出異議，今始主張上訴人無權占用，屬權利濫用，有違誠信原則云云。但被上訴人既未出售系爭房屋予上訴人，該屋係被上訴人業經登記所有之不動產，依司法院大法官釋字第一０七號解釋，並無民法第一百二十五條規定之適用。被上訴人就系爭房屋雖未行使所有權達十年之久，致上訴人繼續使用該屋，尚難認為被上訴人有承認上訴人有權占用系爭房屋。被上訴人本於所有權排除侵害請求上訴人遷讓系爭房屋，乃屬權利之行使，並不能認為以損害他人為主要目的，自難認為權利之濫用，有違誠信原則。
八、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人無權占用系爭房屋為可採；上訴人所辯有權使用系爭房屋尚無可採。系爭房屋既為被上訴人所有，上訴人無正當權源占用，是被上訴人依所有權排除侵害請求上訴人遷讓系爭房屋，即屬有據，應予准許。
九、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當為租金之利益為社會通常之觀念，無權占有他人土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可資參照。上訴人既自七十六年十二月間起即無權占用系爭房屋，無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致被上訴人受損害，被上訴人自得依不當得利之診斷，請求上訴人返還相當於租金之數額，則被上訴人請求尚未罹於時效之自八十年十一月十一日起算之損害金（相當於租金之損害金，依最高法院四十九年台上字第一七三○號判例、六十五年度第五次民刑庭總會議決定，應適用五年短期時效，本件被上訴人係於八十五年十一月十一日具狀向原審法院起訴請求上訴人給付損害金），自無不合，應予准許。
十、按都市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。又所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。系爭房屋基地坐落於台中市○區○○○段一二六之一九地號面積七十二平方公尺、同段一二六之二○地號面積三十二平方公尺、同段一二六之二一地號面積六十四平方公尺、同段一二六之二二號面積七十四平方公尺、同段一二六之二三地號面積三十五平方公尺等五筆土地上，被上訴人就前開土地之應有部分依序為二千八百八十分之七十、二千八百八十分之三百六十、二千八百八十分之三百六十、二千八百八十分之三百六十、七十分之一，有土地登記簿謄本足憑（附原審卷一八九至一九八頁）。八十年十一月十一日起至八十二年十二月三十一日止申報地價，上開一二六之十九、一二六之二○、一二六之二二地號土地每平方公尺均為一萬六千元、一二六之二一地號土地每平方公尺為一萬九千二百元、一二六之二三地號土地每平方公尺為七千二百元；八十三年一月一日起之申報地價，上開一二六之十九、一二六之二○、一二六之二二地號土地每平方公尺均為一萬六千八百元、一二六之二一地號土地每平方公尺為二萬零一百六十元、一二六之二三地號土地每平方公尺為七千三百二十元，有台中市中山地政事務所八十六年六月三十日以八六中山地所三字第○六四七九號函送申報地價表乙張足憑（附前審卷二一至二二頁）。而系爭房屋經本院函請台中市政府依土地法施行法第二十五條規定估定於八十年至八十三年時之價額，台中市政府依該法估定結果：依序為二百零二萬零一百七十七元、一百九十九萬八千二百一十八元、一百九十七萬六千二百六十元、一百九十五萬四千三百零一元，有台中市政府八十六年十二月五日八六府地價字第一六六三七六號函檢送之鑑定報告書乙份在卷足稽（附本院卷一三四頁、鑑定價格報告書外放）依上開說明，按土地申報地價及建築物價額即該管縣市地政機關台中市政府估定之價額總額年息百分之十計算，則系爭房屋八十年十一月十一日至八十二年十二月三十一日止，相當於租金之損害每月為二萬一千三百五十九元、一萬九千九百五十六元、一萬九千七百七十三元；八十三年一月一日起至房屋遷讓之日止，相當於租金之損害每月為一萬九千七百六十元（計算方法詳如附件所示）。
、從而，原審判命上訴人遷讓系爭房屋，及命上訴人自八十年十一月十一日至八十二年十二月三十一日止每月給付七千五百八十五元，自八十三年一月一日起至遷讓房屋之日止每月給付七千七百四十九元，並就遷讓房屋，斟酌上訴人居住系爭房屋多年，一時覓屋搬遷不易，核其性質非長期間不能履行，酌定履行期間四個月，並為准、免假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 十六 日~B1民事第四庭審判長法 官 黃斐君~B2 法 官 張鑫城~B3 法 官 陳蘇宗右為正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 吳麗慧中 華 民 國 九十 年 十 月 十九 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
~h;附件：
相當於租金之損害計算說明土地價額以各年度申報地價為準；建築物價額以系爭房屋管轄地政機關即台中市政府地政機關估定之價額為準。（見前審卷二一至二二頁所附台中市中山地政事務所八十六年六月三十日以八六中山地所三字第○六四七九號函送申報地價表、及前審卷一三四頁台中市政府八十六年十二月五日八六府地價字第一六六三七六號函檢送之鑑定報告書乙份、鑑定價格報告書外放）系爭房屋台中市政府估定價額：
八十年 估定之價額為新台幣（下同）2，202，177元八十一年 同 上 1，998，218元八十二年 同 上 1，976，260元八十三年 同 上 1，954，301元八十年十一月十一日起至八十二年十二月三十一日止系爭房屋基地土地申報地價計算如下；126之19 16，000元×72平方公尺× 70÷2，880＝ 28，000元126之20 16，000元×32平方公尺×360÷2，880＝ 64，000元126之22 16，000元×74平方公尺×360÷2，880＝148，000元126之21 19，200元×64平方公尺×360÷2，880＝153，600元126之23 7，200元×35平方公尺× 1÷70 ＝ 3，600元28，000＋64，000＋148，000＋153，600＋3，600＝396，600元八十三年一月一日起至遷讓房屋之日止系爭房屋基地土地申報地價計算如下；126之19 16，800元×72平方公尺× 70÷2，880＝ 29，400元126之20 16，800元×32平方公尺×360÷2，880＝ 67，200元126之22 16，800元×74平方公尺×360÷2，880＝155，400元126之21 20，160元×64平方公尺×360÷2，880＝161，280元126之23 7，320元×35平方公尺× 1÷70 ＝ 3，660元29，400＋67，200＋155，400＋161，280＋3，660＝416，940元相當於租金之損害計算如下：（新台幣元為單位，以下不計）八十年十一月十一日起至八十年十二月三十一日止每月平均為二萬一千三百五十九元（2,202,177＋396,600元)÷10÷365×30＝21,359八十一年一月一日起至八十一年十二月三十一日止每月平均為一萬九千九百五十六元（1,998,218元＋396,600元)÷10÷12＝19,956八十二年一月一日起至八十二年十二月三十一日止每月平均為一萬九千七百七十三元（1,976,260元＋396,600元)÷10÷12＝19,773八十三年一月一日起至房屋遷讓之日止每月為一萬九千七百六十元（1,954,301元＋416,940元)÷10÷12＝19,760 Ｂ