臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十八年度上易字第八十六號
上 訴 人即被上訴人 乙○○訴訟代理人 甲○○被上訴人即上訴人 李榮甲即祭祀公業李茂福嘗管理人訴訟代理人 丙○○右當事人間土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十八年五月四日臺灣苗栗地方法院八十八年訴字第五三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人即被上訴人乙○○方面：
一、聲明：求為判決：壹、上訴聲明：㈠原審判決不利上訴人部分廢棄。㈡被上訴人應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○號如原判決附圖所示紅色Ｂ部分之七十五平方公尺土地所有權移轉登記予上訴人乙○○。㈢訴訟費用由被上訴人負擔。貳、答辯聲明：上訴駁回。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：㈠按土地法第一百零四條明文：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣
條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。換言之，優先承買權人向基地所有權人主張優先購買權時，其購買之條件，係以「基地出賣當時」之同樣條件，亦即若有第三人向基地所有權人購買土地，基地所有權人亦允諾出售時，此時優先承買權人即得以該第三人與出賣人間買賣契同所定相同買賣價格條件，向基地所有權人承買。依卷附土地登記簿謄本所載，被上訴人於七十五年十二月三十一日與訴外人丙○○簽訂系爭土地之買賣契約書，此點兩造並不爭執，亦為前案（原審八十三年簡上字第一○六號訂立買賣契約事件）認定明確之事實。是故，上訴人對於系爭土地既主張優先承買權，關於其應付之買賣價金，依前引條文，即應以上開被上訴人與訴外人丙○○之買賣契約所約定之買賣價金為準，自不待言，惟被上訴人堅不提出上開買賣契約，致上訴人無法得知七十五年基地出賣當時之「同樣條件」，上訴人遂以系爭土地七十五年買賣當時之公告現值為計算標準，算得買賣價金為九千七百五十元，此乃迫於無奈，而必須為之客觀計算標準，倘若被上訴人認為上開價格低於當時出賣之價格，則應由被上訴人提出証據，如當時之買賣契約以實其說，否則，其主張即不足採，自應以上訴人之主張為據。
㈡原審於被上訴人堅不提出上開買賣契約之情況下，認無法求得土地法第一百零四
條第一項所稱之「同樣條件」價格，而引民事訴訟法第三百九十七條情事變更原則，參照苗栗縣政府八十七年十二月二十一日八七府地價字第八七○○○九八二○七號函所示，以系爭土地之市價每坪二萬元計算買賣價格，為四十五萬三千七百五十元，惟本件並不適用情事變更原則，按民事訴訟法第三百九十七條：法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量，為增減給付或變更其他原有效果之判決。換言之，若欲用上開情事變更原則，必須不可歸責於當事人之事由、情事變更非當時所得預料，依其原效果顯失公平者等條件下，法院始得依職權為增減給付之判決，且依七十一年度台上字第三八六號判例要旨：民事訴訟法第三百九十七條所謂依職權裁量，應在當事人訴之聲明增減之範圍內為之，是情事變更原則之適用，仍以當事人主張為必要，不得依職權為之，所謂應依職權公平裁量，應解為仍應受當事人聲明之拘束，僅在當事人訴之聲明範圍內，依職權公平裁量，本件訴訟起因，係被上訴人於七十五年十二月間決定將系爭土地出售予訴外人丙○○，惟出賣當時並未依土地法第一百零四條第二項規定，將上開出賣事項通知具有優先承買權之上訴人，進而於七十五年十二月三十一日與丙○○簽訂買賣契約，上訴人遲至八十一年始發現，乃先訴請被上訴人訂立書面買賣契約，此經原審法院苗栗簡易庭八十三年度苗簡字第七號判決、及台灣新竹地方法院八十三年度簡上字第一○六號確定判決認定在案，是故本件係因被上訴人事前未將出賣事項通知上訴人，此為可歸責於被上訴人之事由，致上訴人無法於出賣時即七十五年十二月三十一日以同樣條件向被上訴人承買系爭土地，咎在被上訴人故意不履行通知義務，係可歸責於被上訴人，此與情事變更原則不符，無情事變更原則之適用，且被上訴人自始不曾爰引情事變更原則，請求法院增加系爭土地買賣價金，原審判決顯已違反民事訴訟法第三百九十七條之規定，逕依同法第三百九十七條規定裁量系爭土地之價格，致有訴外裁判之違法。
㈢如買賣當時，被上訴人依法通知上訴人行使優先承買權，而上訴人照價承買，則
今土地漲價之利益，本歸上訴人所得享有，卻因為可歸責於被上訴人之侵權行為，以致上訴人無法取得系爭土地，並進而喪失上地漲價之預期利益，若依原審法院見解，認為應由上訴人負擔四十四萬餘元的價差，勢將形成一個極不公平之現象，如何能令人心服？因此，原審見解顯然有誤，從而，被上訴人請求重新鑑價，實無必要，蓋鑑定結果，地價愈高，等於証明被上訴人行為所造成之上訴人預期利益損失更大而已，上訴人於原審提出上開八十三年度簡上字第一○六號勝訴確定判決，依土地登記簿謄本記載，系爭土地於七十五年十二月三十一日訂立買賣契約移轉予訴外人丙○○之公告現值，核算價金為九千七百五十元，於八十六年十二月三十日予上訴人之存證信函，及同額匯票，提存該價金之提存書，足證上訴人業已履行給付系爭土地買賣價金之義務，則被上訴人僅空言抗辯系爭土地每坪五千元出賣予訴外人丙○○，自無足採，參照上開條文及判例意旨，原審判決即應不利於被上訴人之裁判，孰料原審竟向苗栗縣苗栗地政事務所，函查系爭土地八十七年之市價為買賣價格，且援引情事變更原則為裁判基礎，該判決實有違誤。
㈣原審判決以上訴人並非共有人不得請求分割系爭土地之認定，有違最高法院七十
五年台上字第四○四號判例意旨：按單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地。查上開八十三年度簡上字第一○六號判決，確認上訴人如原判決附圖所示紅色Ｂ部分之七十五平方公尺土地優先購買權存在，則上訴人就系爭土地得行使優先購買權之部分專指如附圖所示紅色Ｂ部分之特定部分，當有別於購買分別共有土地上之應有部分，必須受限於非成為共有人後不得請求分割共有土地，依前條判例意旨之反面解釋，系爭土地既為建地且無任何不能分割之情事，被上訴人即負有就系爭土地分割後移轉與上訴人之義務，原審判決顯未細究其間差異，逕以上訴人並非民法第八百二十三條第一項之共有人，駁回上訴人之請求，有判決適用法令不當之違失。
三、證據：引用原審立證方法。
乙、被上訴人即上訴人李榮甲即祭祀公業李茂福嘗管理人方面：
一、聲明：壹、上訴聲明: ㈠原審判決不利上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。貳、答辯聲明：上訴駁回。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：㈠被上訴人乙○○依土地法第一百零四條第一項規定承購上訴人所有之坐落苗栗縣
○○鄉○○段○○○○號如原審判決附圖所示紅色Ｂ部分土地，面積七十五平方公尺，原審判准之價金肆拾伍萬參仟柒佰伍拾元，尚嫌過低，不足以保障上訴人，原審係以函請苗栗縣政府查估系爭土地之市價如何，經該府以八十七年十二月二十一日第0000000000號函復，系爭土地市價為每坪二萬元，乃以此條件定土地價格，總價四十五萬三千七佰五十元，固非無據。然查，系爭土地為建地，以被上訴人乙○○起訴時當地市場交易價格，應以每坪五萬元計算，始能保障上訴人之利益。被上訴人乙○○之優先承買權，成就於上訴人七十五年底與訴外人丙○○之買賣契約，經台灣新竹地方法院八十三年度簡上字第一○六號判決，確認被上訴人乙○○就系爭土地有優先承買權存在，惟因被上訴人乙○○於該案起訴時，並未將買賣價金作為訴之要素，是故，該確定判決既判力並不及於買賣之價額，被上訴人遲至八十六年十二月三十日始以存證信函按七十五年度系爭土地公告現值九千七百五十元計算價金，欲履行其優先買之給付義務，請求上訴人移轉土地，該過低之價額，有悖於誠信原則，被上訴人之主張，毫不足採。㈡系爭土地之市價，攸關兩造買賣契約價格之決定，應請客觀公正之鑑定機關估價
之必要，於徵詢被上訴人之意見後，決定鑑定機關以查系爭土地之客觀市價，俾免上訴人濫用優先承買權，致使土地所有權人遭不相當代價喪失土地。被上訴人怠於行使優先承買權在先，遲延近十年後，方主張以七十五年之土地公告現值購買系爭土地，實不足取，依情事變更之法則，衡量兩造之利益，土地法既已保障被上訴人可優先成立買賣契約，就買賣價格言之，即無過度保障被上訴人之必要，應以今當地之市價為客觀標準。
三、證據：除引用原審立證方法外，並聲請本院函囑中華徵信所企業股份有限公司鑑定系爭土地目前交易價格。
丙、本院依職權函調台灣新竹地方法院八十三年度苗簡字第七號（內含八十二年度訴字第四五五號、八十三年度簡上字第一○六號卷）確認土地優先承買權事件全卷。
理 由
一、本件上訴人即被上訴人乙○○起訴主張其與被上訴人即上訴人祭祀公業李茂福嘗間確認系爭土地優先購買權存在，及祭祀公業李茂福嘗應就系爭土地與乙○○訂立書面買賣契約事件，業經台灣新竹地方法院八十三年度簡上字第一○六號判決乙○○勝訴確定，乙○○於八十六年十二月三十日以郵局存證信函，檢附系爭土地於七十五年十二月三十一日與訴外人丙○○訂立買賣契約時之公告現值核算之價金計九千七百五十元匯票一紙，表明優先承買，但為祭祀公業李茂福嘗管理人李榮甲拒收，乙○○不得已乃將該價金提存，應認依法已履行給付價金之義務，祭祀公業李茂福嘗負應有訂立書面買賣契約，並移轉系爭土地所有權予乙○○之之義務，乙○○對系爭土地之優先承買權係存在於原判決附圖所示紅色Ｂ部分之特定部份，系爭土地為建地，依法並無不能分割之情事，且乙○○已將買賣價金提存，祭祀公業李茂福嘗應將系爭土地分割後移轉登記予乙○○等語；被上訴人即上訴人祭祀公業李茂福嘗則以：台灣新竹地方法院八十三年度簡上字第一○六號判決僅確認乙○○就系爭土地有優先承買權存在，並不及於乙○○得以九千七百五十元之價格優先承買、及分割系爭土地，依土地法第一百零四條規定同樣條件優先承買要件，應指土地出賣時當事人雙方所訂立買賣契約之條件完全相同而言，乙○○所提存之金額，僅係公契所載之土地公告現值，並非買賣雙方私契之買賣價格，應以目前當地之市價始為客觀公平，乙○○並未依債務本旨為清償提存，即未依土地法所規定同樣條件提存買賣價金，買賣契約並未成立，祭祀公業李茂福嘗自無移轉系爭土地所有權之義務，乙○○亦無權請求系爭土地之分割等語，資為抗辯。
二、上訴人乙○○主張其與上訴人祭祀公業李茂福嘗間就系爭土地有租賃法律關係存在，惟祭祀公業李茂福嘗於七十六年二月二十四日竟以買賣為原因，將系爭土地移轉登記予訴外人丙○○，並未通知其是否優先承買，經其提起確認土地優先承買權存在事件，業經台灣新竹地方法院以八十三年度簡上字第一○六號判決勝訴確定，其對系爭土地有優先承買權存在，祭祀公業李茂福嘗應就系爭土地與其訂立書面買賣契約，其已於八十七年五月一日依系爭土地七十五年之公告現值計算買賣價金為九千七百五十元，並向原審法院提存所提存該價金一節，為上訴人祭祀公業李茂福嘗管理人李榮甲所不爭執，並經本院向台灣新竹地方法院調閱八十三年度簡上字第一○六號全卷查明屬實，復有上開判決書、及提存書附卷可稽，堪認上訴人乙○○此部分之主張為真實。惟乙○○、祭祀公業李茂福嘗均各以上詞置辯，經查：
㈠兩造間就系爭土地依上開台灣新竹地方法院苗栗簡易庭八十三年度苗簡字第七號
、八十三年度簡上字第一○六號民事確定判決：乙○○對系爭土地有優先承買權存在，祭祀公業李茂福嘗應就系爭土地與乙○○訂立書面買賣契約，堪認兩造間就系爭土地已成立買賣契約，則祭祀公業李茂福嘗因買賣契約之成立負有依民法第三百四十八條第一項規定使乙○○取得系爭土地所有權之義務，乙○○依第三百六十七條規定則負有交付買賣價金之義務，此乃為雙務契約兩造應同時履行之對待義務。系爭土地於七十五年十二月三十一日以買賣原因，於七十六年二月二十五日登記予訴外人丙○○，依登記申請書所載該一二八地號土地全部之買賣總金額為二萬二千一百元，有該土地登記簿謄本、及苗栗縣苗栗地政事務所於八十七年九月三十九日以八十七苗地所一字第○七一六七號函附之土地登記聲請書各一件附於原審卷可稽。按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。土地法第一百零四條第一項前段定有明文。所謂「同樣條件」者，應係指祭祀公業李茂福嘗於七十五年十二月三十一日就系爭土地出賣予訴外人丙○○時雙方約定之買賣價格而言，惟祭祀公業李茂福嘗始終未能提出與訴外人丙○○間簽訂之系爭土地書面買賣契約，以供本院審酌，此亦為祭祀公業李茂福嘗所不爭執之事實，而經本院核閱函調之上開卷宗內所附之買賣契約書（同上院八十二年度訴字第四五五號卷第三十九頁），內約定系爭土地每坪售價五千元，乙○○以該買賣契約書並非原本，否認為真實等情在卷（見本院卷第六十九頁），而上開土地登記申請書上雖記載一二八地號土地全部價金為二萬二千一百元，惟該買賣價格係依當時土地申報現值每平方公尺一百三十元計算所得，並依此計算土地增值稅一節，亦有上開苗栗地政事務所函附之登記聲請書、及苗栗縣稅捐稽徵處八十七年十月七日八七苗稅財字第八七二三二七八號函附於原審卷可憑，按目前不動產實際交易習慣、及吾人生活經驗，該價格係上開土地移轉登記申報土地增值稅時，依土地公告現值所填載之價格，並非實際買賣之價格，乙○○主張以系爭土地當時申報地價之金額計算系爭土地之買賣價金，並以該價金為承買之意思表示，即與土地法第一百零四條第一項前段所規定「同樣條件」法旨不符，且祭祀公業李茂福嘗自原審起即否認以該公告現值計算系爭土地之價金，因之；乙○○主張其已提存上開價金，認已履行給付系爭土地之買賣價金云云，核與事實不符，自不足取。
㈡按法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，
而依其原有效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量，為增減給付或變更其他原有效果之判決。民事訴訟法第三百九十七條第一項定有明文。所謂因不可歸責於當事人之事由致情事變更者，係指其情事變更非因可歸責於當事人之事由所致而言，與原有債務之遲延履行是否可歸責於債務人無涉，買賣成立後事隔多年，土地地價劇漲，及物價波動，逐年上昇，均為公知之事實，倘依原約定價格給付所餘價款，似有顯失公平之情形，則一造行使同時履行抗辯權並請求增加給付，自非無據（最高法院四十一年度台上字第一四○六號判例、六十九年度台上字第三八六○號判決參照）。兩造既對系爭土地買賣價格各執一詞，而乙○○迄今亦僅於八十七年五月一日依公告現值向原審提存所提存上開價金，該價金非實際交易價金，已為祭祀公業李茂福嘗爭執在卷，亦非依土地法第一百零四條第一項前段規定之法旨所為之提存，已如上述，應認其實際買賣價格為七十六年間交易價格，迄本件請求移轉時，物價波動，倘依原價格給付顯失公平，則乙○○請求系爭土地移轉登記之同時，其所應給付買賣價金之數額，本院自應斟酌系爭土地多年來漲價幅度、及物價波動指數，依目前客觀價格，而為公平給付之判決。查系爭土地經原審函請苗栗縣政府前往實地查估結果，目前價格每坪約二萬元一節，有該府八十七年十二月二十一日八七府地價字第八七○○○九八二○七號函一紙在卷可憑，祭祀公業李茂福嘗以系爭土地為建地，上開價格過低，再聲請本院將系爭土地送請中華徵信所企業股份有限公司鑑定目前交易價格，經鑑定結果系爭土地目前價格為每坪五萬元，總價為一百十三萬四千三百七十五元一節，有該公司八十八年九月四日８８中徵企字第○三一○號函附之鑑估報告在卷可資參佐，惟上開二價格均為乙○○所否認，本院斟酌苗栗縣政府為公法人機關，且鑑定時亦派員前往實地查估等情，已載明於上開函文內，該府所為之鑑定價格，應較中華徵信所企業股份有限公司為客觀公正。因之；為衡平兩造間之利益，及符合土地法第一百零四條第一項前段之立法意旨，並依民事訴訟法第三百九十七條第一項情事變更原則，以苗栗縣政府之鑑定價格為兩造間就系爭土地之買賣價格為系爭土地增加給付判決，經計算結果．系爭土地每坪為二萬元、面積共計七十五平方公尺，價格應為四十五萬三千七百五十元，祭祀公業李茂福嘗辯以該價額猶屬過低云云，即不足為取；而乙○○則以祭祀公業李茂福嘗未履行優先承買通知義務，係可歸責於祭祀公業李茂福嘗之事由，無情事變更原則之適用，且祭祀公業李茂福嘗亦未主張援引該原則，原審判決有訴外裁判之違法云云，惟參酌上揭判例、判決意旨，於買賣契約成立後，物價波動致土地價格之上漲，乃社會進步之必然現象，要非可歸責於當事人任何一方之事由，法院於審酌依原來之給付，對債權人有顯失公平之情形，自得為增減給付之判決，且祭祀公業李茂福嘗於本院審理中一再以該公告現值過低，有悖誠信原則，而辯以應依目前交易價格為據，本院自得依職權援引上開情事變更原則，公平裁量為增加給付之判決，乙○○上開主張，亦不足採信。
㈢按非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅；又債務人
無為一部清償之權利。提存法第十八條、民法第三百十八條第一項分別定有明文。系爭土地經核算結果既應以苗栗縣政府鑑定之價格，始符合公平原則，則乙○○應給付予祭祀公業李茂福嘗之買賣價金為四十五萬三千七百五十元，乙○○僅提存九千七百五十元，自非依債務本旨所為之清償提存，且其又無為一部清償之權利，並不生買賣價金給付完畢之效力，從而；乙○○自應於給付買賣價金四十五萬三千七百五十元之同時，祭祀公業李茂福嘗應將系爭土地所有權移轉登記予乙○○。
三、綜上所述，乙○○本於承租人之優先承買權法律關係，請求祭祀公業李茂福嘗移轉系爭土地所有權登記，基於雙務契約同時履行抗辯原則，乙○○自應於給付買賣價金四十五萬三千七百五十元予祭祀公業李茂福嘗之同時，祭祀公業李茂福嘗應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○號如原判決附圖所示紅色Ｂ部分之七十五平方公尺土地所有權移轉登記予乙○○，原審為上開判決，並敘明本件係命所有權移轉登記之意思表示，於判決確定後，如對造仍不為辦理，依強制執行法第一百三十條第一項規定視為已有為辦理登記之意思表示，無待於執行，而駁回乙○○該部分假執行之聲請，均核與法相符。至乙○○於原審法院訴請祭祀公業李茂福嘗應就系爭土地辦理分割後再行移轉登記部分，乙○○於上訴本院後並未就此部分為任何聲明，僅於事實中陳述及之，惟核原審已就特定之系爭土地判決乙○○應於給付買賣價金四十五萬三千七百五十元之同時，祭祀公業李茂福嘗應將系爭土地移轉登記予乙○○，乙○○本得持本件判決書逕向地政機關申請系爭土地之移轉登記，無贅為請求分割後再為移轉登記之必要，上訴人猶各自執上詞指摘原判決不當，求予發棄改判，均為無理由，均應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決基礎之事實及結果無影響，爰不一一論列，附此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十五 日~B1民事第四庭審判長法 官 黃斐君~B2 法 官 陳蘇宗~B3 法 官 張浴美右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 郭振祥中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十六 日
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