臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十八年度重上字第七十三號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 徐文宗律師被上訴人 台灣省農會 設台中縣大里市○○里○○路○段○○○號法定代理人 洪允闊訴訟代理人 李兆祥律師右當事人間確認租金債權不存在事件，上訴人對於中華民國八十八年五月七日臺灣臺中地方法院八十八年訴字第二一四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
確認被上訴人對於上訴人所承租如附表所示編號三、四、七之土地全部、及編號十、十一之土地如附圖四八七－二七Ａ面積０、０一四０公頃、四八七－二八Ａ面積０、０七八公頃部分之土地自民國八十六年十二月七日起至八十七年二月二十三日止合計新台幣柒萬參仟壹佰柒拾捌元捌角之租金債權不存在。
附表所示之土地每月應減少租金新台幣貳萬捌仟捌佰捌拾陸元肆角。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔三分之一，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡確認被上訴人對於上訴人就承租如附表所示之土地從民國八十六年十二月七日起至八十七年二月二十三日止合計新台幣（下同）三百二十萬五千九百二十八元之租金債權不存在。㈢被上訴人就上訴人所承租如附表所示之土地，每月應減少租金四萬三千六百七十三元。㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：㈠查本件租地上訴人得標後，即要求定約，但被上訴人將履約保證金收走，卻遲
不予簽約，而當時該地雜草叢生，整片土地界址到何處，被上訴人並不知悉，上訴人為鑑界測量方便，乃僱工斬除雜草，此亦可從嗣後鑑界時發覺在被上訴人圍繞之土地中，尚有水利地，可證明該土地必須鑑界始可使用，被上訴人所稱按照現狀使用，則他人之土地，被上訴人如何交付予上訴人使用，是在未鑑界前，被上訴人根本無法交付上訴人使用，已甚明顯。惟被上訴人於租賃契約成立之時，並未能即時鑑測出界址，交付上訴人使用，而遲至八十七年二月二十三日始申請霧峰地政事務所將土地鑑界完畢，此有被上訴人八十七年二月十五日台農務財字第○三六六號函通知上訴人，而被上訴人內部之簽辦單亦簽該租賃起算日，應自地政單位通知鑑界結果之日起算，是就三百二十萬五千九百二十八元之租金，依同時履行抗辯法則，上訴人亦得拒絕支付，惟被上訴人竟又以台農務財字第二八六四號函，通知上訴人須自八十六年十二月七日開始交付租金，是上訴人即有確認租金債權不存在之法律上之實益。
㈡原判決不外以當事人互相表示意思一致者，契約即為成立，二造租賃契約之租
賃期間自八十六年十二月七日至九十四年十二月六日止，按月繳付租金一百二十六萬五千百元，是自不論交付租賃物時間為何，即須依約繳納租金，不能請求減少租金，其餘三筆土地雖為道路預定用地，但未實施前，即無妨礙承租人之使用，以上訴人主張物之瑕疵亦無理由，又罹於除斥期間為由駁回上訴人之訴，惟查上訴人向被上訴人承租系爭土地，雖係契約租金起算期間為八十六年十二月七日，但被上訴人因①原有員工宿舍未適時辦妥註銷、②土地未經鑑界、③部分員工居住戶籍未遷出等問題，使得土地無法交付上訴人使用。按稱租賃者，謂當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，另出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第四百二十一條第一項、第四百二十三條定有明文，兩造雖因合意自八十六年十二月七日計算租金，但依上開法條之規定，出租人即被上訴人亦須自八十六年十二月七日將租賃標的物交付予上訴人使用，始符合契約之本旨，乃被上訴人延至八十七年二月二十三日始將租賃標的物之障礙排除，而點交予上訴人使用，明顯已構成債務不履行，是在租賃物交付前，依法即不得請求租金，而原判決僅注意契約因當事人互相意思表示一致而成立，但忘卻有關債務不履行之相關規定，原判決即有判決違背法令之情事。
㈢按有關物瑕疵擔保六個月之期間之計算係自物交付時起算，且出賣人故意不告
知瑕疵者，更不適用六個月之期間，民法第三百六十五條之規定甚明。查本件依大里市公所八八里市工區字第四一六號簡便行文表已標明，四九一─五四、─五五、─五六、四八七─二七、─二八均係道路用地，此部分之土地被上訴人已無法交付，何來計算瑕疵之期間，另被上訴人在土地租賃契約書中表明四九一─五四、─五五、─五六，係建築用地，四八七─二七、─二八係田地，並於特約條款中標明，本租賃土地為機關用地、住宅區用地，乙方應依法令規定使用，如有違規定導致損害時，甲方不負責任，顯然被上訴人係故意隱瞞事實不予告知，甚為明顯，從而；並無六個月之消滅時效適用，其理甚明，尤有甚者，租金係每期發生，其請求權之計算必須從發生之日起算，原判決並未注意及此，何況上開土地係既成道路，被上訴人迄今亦無法交付予上訴人使用，且依民法第四百二十三條規定，於租賃關係存續中，被上訴人就有關道路用地部分，無法保持合於約定之使用狀態，是每期租金計算時，上訴人自得本此而為抗辯，亦無除斥期間之適用，原判決以已逾六個月時效駁回上訴人之請求，亦屬違背上開法條之旨趣。
㈣系爭土地經鈞院赴現場履勘結果，四八七－二七Ａ部分、四八七－二八Ａ部分
係現在道路，四九一－五四、－五五、－五六為既成巷道，此部分被上訴人根本不能收取租金，依招租須知第十一點記載：必要時由出租人辦理複丈鑑界，此即表示被上訴人有點交土地之義務，上開地號土地係既成道路，被上訴人根本無法交付上訴人使用，按定型化契約條款如果條款發生疑義時應為不利於擬約人之解釋原則（見劉宗榮教授著定型化契約論文專輯第一二五頁），本件契約所有條款係由被上訴人提出，屬定型化契約之條款，而在契約書中第十條之特約條件中特別標明租賃土地係機關用地及住宅區用地，且係特約條件，換言之；該條款具有特殊之效力，即已將招標須知予以排除適用。
三、證據：引用原審立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡上訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：㈠查上訴人在得標後未訂立書面契約前即占有土地進行施工，此由被上訴人提出
之存証信函載明：至於施工應自即日起全面停止進行，即可証明，因此；系爭土地並不必經鑑界後，始予點交，鑑界乃由於上訴人為土地之利用，要求被上訴人出面申請，並非被上訴人應履行之義務，此亦可由台灣省農會土地招租須知第十一點所載：租賃人照現狀租賃後，必要時由出租人辦理複丈鑑界，租賃條件如土地租賃契約書予以說明，上訴人謂土地無法交付上訴人使用乙節，顯與事實不符。添㈡上訴人又主張被上訴人內部作業有租賃起算日，應自地政單位通知鑑界結果之
日起算云云。惟查此簽辦單與兩造所訂立之租約不符，被上訴人決策單位並未同意此簽辦意見，亦未將此意見通知上訴人，上訴人自不得以此簽辦單作為其拒付租金之依據。系爭土地招租時，即標明出租土地不作現場說明，見招標須知第五點，且係由租賃人照現狀租賃，見招標須知第十一點，上訴人熟知系爭土地之現狀，並明白招租須知所限定之條件，而參與投標並訂立租約，自應受招租須知與租約契約之約束，亦即出租之土地，縱有道路預定地、或部分被通行、或出租之地夾有未在出租範圍內之水利地，上訴人均係出於自願承租，當不得主張土地有如何之情形而拒付租金。添㈢查出租之土地既係按現狀出租，自應依現狀之情形使用，並不致於發生有無瑕
疵之問題，且查縱令出租之土地有被編列為道路用地，在政府未徵收之前，土地所有人或其承租人均得予以使用，亦不發生瑕疵之問題。上訴人承租後，如何使用土地乃其個人之自由，與出租人並不相干，因其使用上之方便，被上訴人予以配合，並非被上訴人之契約義務，查照現狀承租，即係依現狀使用，雖然有所謂部分員工住戶籍未遷出，此乃行政手續未完成而已，不得藉此指責被上訴人有債務不履行之情形。添㈣查上訴人於八十七年六月三日所具陳情書即已載明：「本人二月二十五日收到
貴會之函催繳租金始發現其中四八七之二七、四八七之二八地號全部為道路用地，四九一之五六地號有部分即成道路．．．」，由此陳情書所記載之內容，足以証明縱然出租土地有如上訴人主張之瑕疵存在，上訴人所知時間係在八十七年二月二十五日，且八十七年六月三日土地早已鑑界完畢，上訴人在八十七年四月九日即領到建照執照，依民法第三百六十五條第一項之規定：買受人請求減少價金應於物之交付後六個月間行使。本件上訴人提出請求係在八十八年一月七日，顯然已逾上述規定得行使減少租金請求權之時間，上訴人據此規定，請求減少租金自無理由。按契約有效成立後，契約當事人即應按契約之條件履行，上訴人與被上訴人所訂租約既然有效成立，則就租金之約定即已成立，上訴人主張確認租金債權不存在自乏法律依據，至於減少租金之請求，上訴人之請求權已罹於時效而消滅，且被上訴人並未有違反契約之條件，上訴人之請求非有理由。
三、證據：引用原審立證方法。
丙、本院依職權履勘現場，並囑託台中縣大里地政事務所勘測系爭土地之使用現狀，並製作土地鑑測成果圖。
理 由
一、本件上訴人起訴主張：其於八十七年一月十九日向被上訴人承租如附表所示之土地共十一筆，租賃契約之期間雖自八十六年十二月七日起至九十四年十二月六日止，每月租金為一百二十六萬五千五百元，然被上訴人遲至八十七年二月二十三日始將系爭土地鑑界完畢而交付予其使用，依民法第四百二十三條規定出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付予承租人，爰請求確認被上訴人對上訴人就系爭土地自八十六年十二月七日起至八十七年二月二十三日止之租金債權不存在；又系爭土地其中之四八七－二七、二八地號、四九一－四四、四五、四六地號等五筆土地或全部或部分為既成道路，上訴人不能完全使用、收益，及上開土地內有大里市○○段○○○○號是國有水利地，使上訴人承租之土地受阻隔，而無法整體利用，不得不變更建照，再四九○、及四九一地號土地上雖無建物，然未辦理滅失登記，亦妨害原告申請建照之時間，已影響原告使用土地之時間，被上訴人於出租時未事先告知，亦有違出租人之義務，是系爭土地顯有不能使用、收益之瑕疵，依民法第三百四十七條準用於租賃有償契約之規定，請求就承租附表所示屬既成道路之土地，每月應減少租金四萬三千六百七十三元等語；被上訴人則以：系爭土地之出租係事先發給土地招租須知，在該須知中即已載明土地之地號，並載明由投標人逕至現場察看，不作現場說明，且亦載明照現狀租賃，該須知為契約基本條款之一，其效力視同契約，此為上訴人所明知，上訴人自不得拒絕給付租金，且本件租賃契約期間係自八十六年十二月七日起，是上訴人自該時起即有給付金之義務，且既以現狀出租，則縱有面積減少之情事，上訴人亦不得主張請求減少租金，又縱上訴人可主張物之瑕疵權利，然上訴人既於八十七年二月二十五日知悉系爭土地之部分為既成道路，惟卻遲至八十八年二月二十六日始主張，依民法第三百六十五條規定，已罹於六個月期間等語，資以抗辯。
二、上訴人主張其於八十七年一月十九向被上訴人承租如附表所示之系爭土地共十一筆，並訂有土地租賃契約書，該契約書內所訂之租賃期間係自八十六年十二月七日起至九十四年十二月六日止，每月租金為一百二十六萬五千五百元等情，為被上訴人所不爭執，並有該土地租賃契約書一紙在卷可資佐証，堪信上訴人此部分之主張為真實。惟上訴人以該租賃契約之期間雖自八十六年十二月七日起，但被上訴人至八十七年二月二十三日始將系爭土地鑑界完畢而交付予其使用，被上訴人就八十六年十二月七日起至八十七年二月二十三日止之租金債權應不存在；及系爭土地其中之四八七－二七、二八地號、四九一－四四、四五、四六地號等五筆土地有部分、及全部為既成道路，上訴人並不能完全使用、收益，自應減少該部分土地之每月租金四萬三千六百七十三元等語，經查：
㈠系爭土地係被上訴人於八十六年十一月二十七日以公開招標方式出租，由上訴人
以每月租金一百二十六萬五千五百元得標，有台灣省農會土地招租須知、及系爭土地租賃契約書各一件在卷可稽，被上訴人以上訴人於得標後即占有系爭之承租土地整地一節，為上訴人於原審及本院審理中所不爭執（見原卷八十八年二月二十六日言詞辯論筆錄、本院卷第二十八頁），又有上訴人於八十六年十二月一日所書致被上訴人因該地雜草叢生要求先整地之陳情書一紙在卷可稽（同卷第三十三頁），及被上訴人於八十七年一月十九日以郵政存証信函通知上訴人（內容為上訴人應速來辦理合約，於完成簽約前，施工應全面停止等語）之該存証信函一紙附卷足憑，再由兩造上開於八十七年一月十九日所簽訂之土地租賃契約書第二條所訂之租賃期間，係自八十六年十二月七日起至九十四年十二月六日止，共計八年等情，足見；被上訴人所辯：系爭土地於得標後即交付予上訴人先行整地一節，應非虛妄。按系爭租賃契約既明白約定如上之租賃起訖期間，且系爭土地於該鑑界前已交付予上訴人整地（附表所示編號三、四、七之土地全部、及編號十、十一之土地如附圖四八七－二七Ａ面積０、０一四０公頃、四八七－二八Ａ面積０、０七八公頃部分未交付之道路土地除外，詳後述），以供上訴人準備建造市場使用，堪認上訴人對交付之土地已供其承租目的而為使用，兩造之租賃關係自應於八十六年十二月七日即成立生效，至上訴人以被上訴人原有員工宿舍未適時辦妥註銷、部分員工居住戶籍未遷出致妨害其使用云云，惟核上開情形均屬被上訴人未辦妥之行政事項，要無妨害上訴人事實上之整地工程，因之；上訴人上揭所辯：系爭土地至八十七年二月二十三日始鑑界完畢，兩造間之租賃關係應自該時始得起算，而主張確認兩造就系爭土地自八十六年十二月七日至八十七年二月二十三日止之租金債權不存在，就已交付予上訴人之土地部分，即附表所示編號一、二、五、六、八、九之土地全部、及編號十、十一之土地如附圖四八七－二七Ｂ面積０、００四九公頃、四八七－二八Ｂ面積０、０一四公頃部分之土地（後二筆土地已交付使用之理由，詳後述），即與事實不符，自無足採信。
㈡查系爭土地中之四八七－二七、四八七－二八、四九一－五四、－五五、－五六
地號土地，土地○○○區○○○道路用地一節，有台中縣大里市公所八十八年三月三日８８里市工區字第四一六號簡便行文表一紙在卷可稽，又經本院履勘現場結果：系爭土地中之四九０、四九一地號土地已建有鋼構建築之黃昏市場，目前已在營業，六０七地號之國有水利地在上開二土地之西側，與系爭之四八七－一
六、四八七－二二、及四八七－二七、四八七－二八地號之部分土地，作為停車場之用，四八七－二七、四八七－二八地號另部分之土地已為既成道路，供往來人車通行，系爭四九一－五五、四九一－五六地號土地則為既成巷道，另四九一－五四地號土地須由測量人員鑑測後始能知悉使用現狀等情，有本院八十八年七月三十日勘驗筆錄在卷可稽，又經台中縣大里地政事務所現場勘測結果：系爭四九一－五四、四九一－五五、及四九一－五六地號土地，均為現有巷道，四八七－二七、四八七－二八地號土地，如附圖四八七－二七Ａ部分面積０、０一四０公頃、四八七－二八Ａ部分面積０、０七八公頃部分，均為現有道路用地，至四八七－二七Ｂ部分、及四八七－二八Ｂ部分之面積分別為０、００四九公頃、０、００一四公頃，目前為停車場用地一節，有該地政事務所八十八年八月六日土地鑑測成果圖在卷可稽。按四八七－二七Ｂ部分面積０、００四九公頃、及四八七－二八Ｂ部分面積０、００一四平方公尺之土地，雖非直接供作該市場營業用地，而係作為該市場停車之用，惟上訴人既為該黃昏市場之經營者，自有義務提供場地以供消費者停車之用，此部分土地仍為上訴人承租用途之一，應認為系爭承租土地之範圍，則上訴人請求確認四八七─二七Ｂ、四八七─二八Ｂ部分之土地自八十六年十二月七日起至八十七年二月二十三日止之租金債權不存在，應為無理由。至四九一－五四、四九一－五五、及四九一－五六地號土地（面積分別為０．０００三、０．０００一、及０、００三０公頃）、及四八七－二七、四八七－二八地號土地，如附圖四八七－二七Ａ部分面積０、０一四０公頃、四八七－二八Ａ部分面積０、０七八公頃部分，既分別為現有巷道、及道路用地，核計該等面積共０、０二五二公頃，上訴人客觀上並不能為使用、收益行為，則其主張關於上開部分之土地，自八十六年十二月七日起至八十七年二月二十三日止之租金債權不存在（租金額詳後述），洵屬有據，為有理由。
㈢按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存
續中保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第四百二十三條定有明文。苟租賃物在客觀上不能合於約定使用、收益之狀態，依民法第四百四十一條之反面解，承租人自得免除給付租金之義務（最高法院七十四年度台上字第四六０號判決參照）。上訴人對上開四九一－五四、四九一－五五、四九一－五六、及四八七－
二七、四八七－二八地號土地如附圖四八七－二七Ａ、四八七－二八Ａ部分，面積共０、０二五二公頃不能使用、收益，已如上述，則上訴人主張被上訴人對此部分土地不得請求租金，即為有理由，又上開土地於兩造簽訂系爭土地租賃契約書時，即為既成巷道、及道路用地，上訴人主張迄今無法交付之事實，應可採信。按民法第三百六十五條所定物之瑕疵擔保六個月除斥期間之計算，應自物之交付後起算，上開土地既迄今未為交付，則該除斥期間尚未起算，自無罹於期間之問題，上訴人自得請求減少該部分土地之租金。依系爭出租土地總面積一一０四四０平方公尺，每月總租金為一百二十六萬五千五百元，按比例扣除上開０、０二五二公頃之道路、及巷道面積，經核算結果，每月應減少之租金為二萬八千八百八十六元四角（計算方式為：1,265,500元×252÷110,440＝28,886.4元），而上訴人請求確認自八十六年十二月七日起至八十七年二月二十三日止共二個月又十六日之租金債權不存在，該租金額則為七萬三千一百七十八元捌角（計算方式為：28,886.4×2＋ (30÷16)＝73,178.8元），上訴人主張確認之租金債權不存在，及每月應減少之租金，在上開範圍內者為理由，應予准許，至逾上開部分之請求，均為無理由，應予駁回。
三、綜上所述，上訴人本於兩造之租賃契約請求確認被上訴人上開未交付合於使用、收益之土地租金債權七萬三千一百七十八元八角不存在，及每月應減少租金二萬八千八百八十六元四角部分，尚無不合，應予准許，至逾此所為之請求，自有未合，原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第二、三項所示。至上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
四、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，不足以影響本判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 二十九 日~B1民事第四庭審判長法 官 黃斐君~B2 法 官 陳蘇宗~B3 法 官 張浴美右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份叁拾肆元）。
~B 書記官 郭振祥中 華 民 國 八十九 年 三 月 一 日附表：
編號 土地坐落 地號 地目 面積（單位：公頃）
一 台中縣大里市○○段 四九○ 建 ○．五三八四
二 同右 四九一 建 ○．四八八一
三 同右 四九一－五四 建 ○．○○○三
四 同右 四九一－五五 建 ○．○○○一
五 同右 四九一－一三 建 ○．○○七六
六 同右 四九一－一四 建 ○．○一○○
七 同右 四九一－五六 建 ○．○○三○
八 同右 四八七－一六 田 ○．○一九一
九 同右 四八七－二二 田 ○．○○九三
十 同右 四八七－二七 田 ○．○一八九
十一 同右 四八七－二八 田 ○．○○九二
Ｏ