臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十九年度上字第二四八號
上 訴 人 丙○○被上訴人 乙○○○被上訴人 甲○○
鐘仲智右當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年三月七日臺灣臺中地方法院八十八年訴字第三三八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人自八十七年十二月二十九日起至將如原審判決附圖台中市中正地政事務所複丈成果圖所示坐落台中市○區○○段二○三之十、二○三之十一、二○三之十三地號土地上之建物即門牌號碼台中市○區○○路三段一三○號之三層樓房面積共二八三．六二平方公尺騰空遷讓返還予被上訴人甲○○完畢日止，按月給付被上訴人乙○○○新台幣參萬元部分及該部分假執行暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人乙○○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外），由被上訴人乙○○○負擔十分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人聲明：求為判決：㈠原判決關於不利於上訴人之部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈣如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
被上訴人聲明：求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、本件被上訴人起訴主張：上訴人丙○○於七十八年五月十六日向被上訴人甲○○承租被上訴人乙○○○所有系爭坐落台中市○區○○段二○三之十、二○三之十
一、二○三之十地號土地代為興建系爭如原審判決附圖所示房屋，即門牌號碼台中市○區○○路三段一三○號之三層樓房面積共七八三．六二平方公尺（以下稱系爭房屋），上訴人並先行墊付有關建屋之費用，代墊金額由租期三年按月扣除，期限自七十八年五月十六日起至八十一年五月十五日止，每月租金新台幣（以下同）三萬元，租期屆滿如双方未再為續約則可本於所有權人地位收回或拆除該房屋。嗣被上訴人於租約到期後收受上訴人郵寄之租金，惟上訴人又拒不簽訂契約，成為不定期租約。詎上訴人違反兩造租約不得轉租之約定，於八十六年二月間將系爭房屋轉租給小熊屋國際有限公司（以下稱小熊屋公司），違反兩造租約不得轉租之約定，另上開土地係坐落於中友百貨對面，乃屬台中市至為繁榮之商圈地段，惟系爭土地上現所興建者乃一鋼架造建物，故其價值顯與系爭土地之利用價值不相當，被上訴人爰依土地法第一百條第一、五款規定並已於八十七年十二月二十八日終止系爭租約，系爭租賃關係即因終止而消滅，原審被告小熊屋公司於系爭租賃關係終止後，仍占有系爭房屋，對於該房屋所有權人即原告乙○○○乃屬無權占有，是被上訴人甲○○本於租賃關係消滅後之租賃物返還請求權，被上訴人乙○○○本於所有權，先位求為命上訴人丙○○將系爭房屋騰空遷讓返還，及原審被告小熊屋公司自系爭房屋遷出；如本件係基地租賃契約，則備位聲明依土地法第一百零三條各款，求為命原審被告小熊屋公司應自系爭房屋遷出，上訴人丙○○應將該房屋拆除，並將該土地返還被上訴人甲○○之判決（原審判決被上訴人先位聲明勝訴，上訴人就其敗訴部分提起上訴）。
三、上訴人丙○○則以本件係租地建屋，其為系爭房屋原始取得所有權人，其將一部分房屋租給原審被告小熊屋公司，此乃伊行使所有權之範圍，並非轉租房屋，被上訴人之請求洵屬無據等語資為抗辯。
四、被上訴人主張上訴人丙○○於七十八年三月間向被上訴人甲○○承租被上訴人乙○○○所有系爭坐落台中市○區○○段二○三之十、二○三之十一、二○三之十三地號土地興建系爭房屋之事實，業據其提出租賃契約書一份（見原審卷十至十三頁）及土地謄本二份（見原審卷七八至八一頁）為證，並為上訴人所不爭執其真正；此部分之主張堪信為真實。
五、上訴人抗辯系爭三筆土地於租賃當時為空地，系爭房屋係上訴人興建之事實，為上訴人所不否認，惟主張係由上訴人先行墊付建屋費用，代墊金額由租期三年按月扣除，租期屆滿上訴人得要求上訴人予以拆除等情，是本件所應審究者，厥為系爭租約究為房屋租賃或租地建屋租賃之法律關係？經查：
㈠依上訴人與被上訴人甲○○於七十八年五月十六日所定「房屋租賃契約書」第一
條約定，房屋所在地及使用範圍為台中市○區○○路三段一三○號全棟，且本件租賃契約書前言即載明「因房屋租賃事件，訂立本契約」，第四條第二點載稱：「未經甲方（指被上訴人甲○○）同意，乙方（指上訴人）不得將房屋全部或一部份轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」第六條第一點載稱：「乙方違反約定方法使用房屋‧‧‧甲方得終止租約。」，有上開房屋租賃契約書一份附卷可稽，上開契約文字雖為印就之條款，但經雙方簽名蓋章，顯然均同意以其所載內容為兩造租賃契約之全部條款，兩造之權利義務自均胥以此為準，契約既約明係房屋租賃，自為台中市○區○○路三段一三○號房屋之租賃，上訴人固抗辯房屋租賃，實為通謀虛偽意思表示，應適用隱藏「基地租賃」之法律關係云云，惟被上訴人否認係通謀虛偽意思表示，上訴人又未能舉證證明，自不足取。
㈡系爭地段經被上訴人聲請華聲企業鎃鑑定顧問有限公司派員於八十九年十二月間
調查結果，認鄰近二民旁店舖之月租為每坪十二萬元至十五萬元不等，實際租金額視大小與坐落地點而定，系爭三筆土地於七十八年度（自五月十六日至當年底）之租金為四二九五○三元，七十九年度為七一四二八八元，八十年度為八三四一五六元，八十一年度為八七四二○○元，有報告書及鑑定結果可按（見另附報告書及本院卷一四五至一五○頁），該鑑定參考台中市人口、台灣省房屋租金價格指數、經濟成長率指標、台灣塘消費者分類指數、公告現值指數，並探討近鄰環境、交通狀況、續租率、土地、房屋及商業活動等因素而推算，其鑑定客觀超然、適當，自然可採，上訴人空言抗辯其鑑定租金數額過高，要無足採；依上述鑑定結果，系爭三筆土地自七十八年自八十一年間之月租依序為五七二六七元（元以下四捨五入，以下同）、五九五二四元、六九五一三元、七二八五○元，遠超過系爭租約之月租金三萬元，其租金總額即達0000000元（000000元加七一四二八八元加八三四一五六元加八十一年度之一個半月租金四○○六七五元），超過系爭租約三年租金總額一○八萬元甚距，更遑論建物於八十四年度之課稅現值僅區區之十六萬九千五百元（見原審卷四二頁）；則本件若係租地契約，光其租金即可收取約0000000元，被上訴人竟僅以月租三萬元出租，其間之差額當屬於系爭房屋之建造費用，是被上訴人主張係由上訴人先行墊付建屋費用，代墊金額由租期三年按月扣除，租期屆滿上訴人得要求上訴人予以拆除，遂在租約第七條其他特約事項第六款訂定「租期到期時，乙方（指上訴人）應把地上物拆除回復原狀」為可採，本件應屬屋房屋租賃契約，上訴人僅以上述租期到期時，上訴人有處分權才能要求把地上物拆除回復原狀，辯稱係屬租地建屋之契約，顯非上訴人與被上訴人甲○○締約之真義，其所辯即不可採。
㈢按承租人代出租人出資建築房屋，既約明其房屋所有權仍屬於出租人，即與單純
承租基地建築房屋其房屋所有權屬於承租人之情形不同，自無土地法第一百零四條第一項之適用（最高法院三十九年度台上字第一三一三號判例參照），又未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，與起造人及納稅人名義誰屬無涉（最高法院八十五年度台上字第二四七號判決參照），系爭房屋為未經保存登記，為兩造所不爭執，該屋由上訴人先行墊付建屋費用，代墊金額由租期三年按月扣除，已如前述，不啻為被上訴人甲○○所出資，上訴人與被上訴人甲○○又明定係房屋租賃契約，則其所有權當然屬於被上訴人甲○○，與單純承租基地建築房屋其房屋所有權屬於承租人之情形不同，自非租地建屋租賃，上訴人之抗辯，尚不足採。
六、前揭租賃契約第四條第二點記載：「未經甲方（指被上訴人甲○○）同意，乙方（指上訴人）不得將房屋全部或一部份轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」第六條第一點載稱：「乙方違反約定方法使用房屋‧‧‧甲方得終止租約。」，有房屋租賃契約書可憑，又「承租人違反前規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」、「出租人非因左列情形之一，不能收回房屋：
出租人收回自住或重新建築時。
承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定，轉租於他時。
承租人違反租賃契約時民法第四百四十三條第二項，民法第四百四十三條及土地法第一百條第一款、第二款、第五款分別定有明文；查本件系爭房屋之租賃關係，固因被上訴人甲○○於原定租賃期限屆滿後，仍繼續向上訴人收取租金，依民法第四百五十一條規定，視為不定期限繼續之契約，惟被上訴人主張上訴人違約於八十六年二月間轉租給原審被告小熊屋公司，為上訴人所自認，被上訴人甲○○自可依上揭土地法第一百條之規定終止租約。查被上訴人已於八十七年十二月二十二日以台中法院郵局第七一六四號存證信函於八十七年十二月廿八日送達於上訴人而為合法終止，業據被上訴人提出存證信函及回執影本為證（見原審卷十六頁至十九頁），並為上訴人所不爭執，是系爭租賃契約已經合法終止甚明。從而，被上訴人甲○○本於租賃物返還請求權，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還，依法有據，應予准許。
七、上訴人自八十七年五月十六日起之租金迄未給付，則系爭租賃關係存續中，即自八十七年五月十六日起至八十七年十二月二十八日，上訴人未為給付之租金共計二十三萬七千八百七十一元，被上訴人甲○○本於租賃契約關係請求給付，依法有據，應予准許，原審所為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。至於被上訴人乙○○○本於侵權行為及不當得利之法律關係，請求上訴人自八十七年十二月二十九日起至遷讓房屋止，給付相當於租金每月三萬元之損害云云，惟房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院四十年台上字第一二六號判例、七十年度台上字第三七六○號判例參照），本件被上訴人乙○○○固為系爭房屋稅納稅義務人，然系爭房屋之所有權人為被上訴人甲○○，已如前述，被上訴人乙○○○並非房屋所有人，就本件自無權利可言，是其本於侵權行為及不當得利之法律關係，請求上訴人自八十七年十二月二十九日起至遷讓房屋止，給付相當於租金每月三萬元之損害，為無理由，不能准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法尚有未洽，自屬不能維持。上訴論旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，非無理由，爰判決如主文所示。
八、本件論證已臻明確，兩造其餘主張答辯及其攻擊防禦方法，於判決結果無影響，爰不逐一斟酌論述。又被上訴人甲○○先位之聲明既為有理由，即不再對備位之聲明判決，而被上訴人乙○○○並無備位聲明，附此敍明。
據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條第一項、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第四百六十三條判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 三十一 日~B1民事第一庭審判長法 官 邱森樟~B2 法 官 陳蘇宗~B3 法 官 鄭金龍右為正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
被上訴人不得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 林明冬中 華 民 國 九十 年 八 月 二 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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