臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十九年度上字第二六五號
上 訴 人 丑○○
未○○被 上訴人 戌○○
乙○○酉○○申○○寅○○卯○○○丙○○己○○癸○○午○○辰○○戊○○子○○辛○○壬○○庚○○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年四月十五日臺灣臺中地方法院八十六年度訴字第一三四九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人甲○○應將同右段第一○五號如附圖所示編號Ｈ部分，面積○．○○五○公頃之地上物拆除，並將土地返還上訴人，且應給付上訴人新台幣肆萬伍仟柒佰陸拾參點陸元及自民國六十八年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年七月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人新台幣貳萬壹仟貳佰肆拾柒點伍元。
其餘上訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被上訴人甲○○負擔四十分之一，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡右廢棄部分：⑴被上訴人戌○○應將坐落台中縣太平市○○路段第一○五｜七如複丈成果圖（下稱附圖）所示Ａ部分及第一○五︱二○號，面積分別為○．○一二七公頃、○．○二二二公頃土地上之地上物拆除，並將土地返還上訴人，且應給付上訴人新台幣（下同）三十三萬六千五百四十元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自民國（下同）八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人三萬九千零八十八元。⑵被上訴人乙○○應將同右段第一○五︱二二號、︱二三號如附圖所示Ａ部分，面積分別為○．○一八一公頃、○．○○三○公頃之地上物拆除，並將土地返還上訴人，且應給付上訴人二十萬三千四百六十七元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人二萬三千六百三十二元。⑶被上訴人酉○○應將同右段第一○五︱二一號，面積○．○一九六公頃之地上物拆除，並將土地返還上訴人，且應給付上訴人十八萬九千零二元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人二萬一千九百五十二元。⑷被上訴人申○○應將同右段第一○五如附圖所示編號Ａ、第一○五︱二六號如附圖所示Ａ部分，面積分別為○．○五九九公頃、○．○○五七公頃之地上物拆除，並將土地返還上訴人，且應給付上訴人一百二十萬四千二百六十六元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人十萬三千九百六十一元。⑸被上訴人寅○○應將同右段第一○五號如附圖所示Ｂ部分、第一○五︱二六號Ｂ部分，面積分別為○．○一一六公頃、○．○○五七公頃之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應給付上訴人二十七萬七千五百三十四元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人一萬九千三百七十六元。⑹被上訴人卯○○○、癸○○、午○○、辰○○、丁○○、戊○○、林佑亦、巳○○○、辛○○、壬○○、庚○○應將同右段第一○五號如附圖所示Ｃ部分及第一○五︱三號Ａ部分，面積分別為○．○三一二公頃、○．○○二四公頃之地上物拆除，並將土地返還上訴人，且應連帶給付上訴人六十二萬一千七百七十七元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人五萬三千五百十二元。⑺被上訴人丙○○應將同右段第一○五號如附圖所示編號Ｄ部分，面積○．○一六○公頃之地上物拆除，並將土地返還上訴人，且應給付上訴人三十萬六千九百九十二元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人二萬六千零六十四元。⑻被上訴人己○○應將同右段第一○五號如附圖所示編號Ｅ部分，面積○．○○四五公頃之地上物拆除，並將土地返還上訴人，且應給付上訴人八萬六千三百四十一元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人七千三百三十元。⑼被上訴人甲○○應將同右段第一○五號如附圖所示編號Ｈ部分，面積○．○○五○公頃之地上物拆除，並將土地返還上訴人，且應給付上訴人九萬五千九百三十五元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人八千一百四十五元。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣上訴人願以現金或等值可轉讓銀行定期存單供擔保，請准予假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠台中縣太平市○○路段第一○五、｜三、｜七、｜二○、｜二一、｜二二、｜
二三、｜二六等八筆土地係上訴人兩人共有，應有部分各二分之一，被上訴人分別占有如聲明所載之土地並於其上建有房屋，此不但有上訴人在原審所提土地登記簿謄本可稽，並為被上訴人所不爭，而又各該土地除一○五號外，於七十六年、八十年、八十三年之核定申報地價每平方公尺分別為八百八十元、一○三八元、一一二○元，一○五號則分別為二千元、二千三百四十元、一千六百二十九元，亦有地價證明在卷可考，是上訴人主張之各該事實均屬實在。被上訴人戌○○、乙○○、酉○○、申○○、寅○○、卯○○○、己○○、癸○○、午○○、辰○○、辛○○、丙○○等雖均以其對系爭土地有合法之承租權，上訴人前以買賣為原因辦理登記時未以實際買賣價格通知被上訴人，其得據以對抗上訴人等語置辯，但為上訴人所否認，則被上訴人就系爭土地是否享有合法之承租權，為兩造爭執要點。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百
七十七條前段定有明文。按當事人之一造，在別一事件所為不利於己之陳述，縱使與他造主張之事實相符，亦僅可為法院依自由心證認定事實之資料，究未可與民事訴訟法第二百七十九條所稱之自認同視。又自認之撤銷，如自認人能證明不符且係出於錯誤者，即得為之，此經最高法院分別著有二十八年上字第二一七一號判例及七十五年台上字第二八二號判例可參。
㈢被上訴人戌○○、酉○○、申○○、乙○○在原審雖提出「租金繳納記帳」以
證明其就系爭土地有合法之租賃關係，但上訴人已一再否認該「租金繳納記帳」之真正，各該被上訴人迄今未舉證證明「租金繳納記帳」由系爭土地原所有權人林鑽燧所親自或授權他人訂立，已不得據以認定戌○○等四人有承租權。
㈣查林鑽燧已於四十七年八月十六日死亡，此為被上訴人所不爭，前開酉○○所
提「租金繳納記帳」記載租期自五十一年一月一日起，出租人為林鑽燧，顯係林鑽燧死亡後由他人擅自代簽，而被上訴人申○○、戌○○、乙○○所提「租金繳納記帳」所載租約始期雖在林鑽燧死亡之前，但竟與其死亡後由他人擅自代簽之筆跡相符，故顯均非林鑽燧所為。況戌○○所提「租金繳納記帳」記載「地番：一○五號內，面積為○．○四六○甲」，亦即為四四六．一六平方公尺，與其所占用之三四九平方公尺不符。是各該「租金繳納記帳」不得據以為各該被上訴人就系爭土地有租賃權之認定，已至為明確。其他被上訴人則未提出任何足以證明有租賃關係之文件，其所為有租賃權之抗辯，更屬無據。
㈤上訴人否認林鑽燧授權葉作樂以代理人身分與被上訴人或其被繼承人訂立租賃
契約及收取租金，且葉作樂為律師，對於法律之規定當知之甚詳，其若受林鑽燧或繼承人之委託而為出租，逕以代理人之名義並表示代理之本旨即可，豈會於林鑽燧死亡並同時喪失權利能力後，仍以林鑽燧名義而為法律行為，更於五十四年三月十五日仍以受林鑽燧委託為由而至台中地院辦理公證並催繳租金者，故葉作樂所為，顯與法律規定及身為律師正常之作為相違背，自不得僅憑由葉作樂以林鑽燧名義所製作之「租金繳納記帳」及其於五十四年三月十五日至台中地院以獲林鑽燧授權之認證而認葉作樂確獲得林鑽燧於生前之授權，更不得據以認被上訴人就系爭土地享有合法有效之承租權。至於戌○○等七人於八十九年七月十二日所提答辯狀所述：葉作樂於一年或數年後，將舊的「租金繳納記帳」換發新的「租金繳納記帳」云云，顯與事實及常理有違，自非可採。
㈥葉作樂與上訴人未○○間之法律行為嗣經林守直等人承認而溯及發生效力，而
被上訴人與葉作樂間之所為，直至上訴人取得所有權之前，均未獲得林守直等人之承認，故二者情形不同，自不得僅因林守直等人承認葉作樂出面所訂買賣契約，即認其同時承認葉作樂前所為出租行為。
㈦上訴人在辦理系爭土地移轉登記事宜時，固曾由未○○代原所有權人發存證信
函與部分被上訴人或其被繼承人，惟於此之前，上訴人二人未曾看過部分被上訴人所據以主張享有租賃權之「租金繳納記帳」，無法確知對方是否享有租賃權，惟為迅速辦理登記事宜，始以占有人為對象而發送，自不得據該存證信函而認收受信函者即有合法之承租權。蓋土地法第一百零四條第二項之催告，屬觀念通知（或稱事實通知），而非意思表示，亦即行使催告者僅將一定之事實（就本件而言為買賣）告知對方，並基於法律之規定，使其發生一定之法律效力。未○○代為發送該催告時之認知，既與事實不符，且因其非意思表示，自無法因該催告而使收受該催告者得以承認並取得承租權。
㈧次按，民事訴訟法第四百條第一項規定確定判決既判力，惟於判決主文所判斷
之訴訟標的，始可發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與訴訟標的法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第二項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力。此有最高法院七十三年台上字第三二九二號判例可參。依被上訴人在原審所提台中地院六十八年訴字第二○四○號判決所示，該案之訴訟標的為確認買賣關係不存在，故未○○與林守藩、林守成、林守直、林玉枝間之買賣契約及移轉所有權之行為是否有效、存在，為該案審理之重點，亦僅於此部分始有既判力之問題，自不得據此判決為有利於被上訴人之認定。
㈨又按經兩造同意者，證人亦得於法院外以書狀為陳述。證人以書狀為陳述者，
仍應具結並將結文附於書狀，經公證人認證後提出。民事訴訟法第三百零五條第三項及第六項分別定有明文。又法院採用證言，應命證人到場以言詞陳述所知事實，並須於訊問前命其具結，始能就所為證言斟酌其能否採用，若僅提出書面並未經法院訊問者，自不得採為合法之憑證。此有最高法院二十年上字第二四九○號判例可參。查被上訴人於原審所提出林守直等三人於八十七年五月十三日所為之確認書，係本案繫屬中，被上訴人未經原審法院允許，亦未經上訴人同意，私自託人前往日本，要求林守直等三人於法院外以書狀所為之陳述，不僅未經林守直等三人具結，更未經法院訊問，且亦為上訴人否認其為真正，該林守直等三人所立之確認書，自不得採為合法之憑證。況林守直等三人於八十七年五月十三日已非所有權人，其若能收回土地，屬有利於己之事實，其為圖私利而作不實之確認書，又無庸負刑事責任，何樂不為？此即其立該確認書之原因，自不得據以為有利於被上訴人之認定。
㈩退步言之，縱認部分被上訴人具有合法之承租權，上訴人仍合法取得所有權，
蓋按土地法第一百零四條第二項係於六十四年七月二十四日所增訂，於此之前，承租人之優先購買權僅具債權效力。本件究有無該項之適用，應依買賣契約訂立時究在六十四年七月二十六日以後抑七月二十五日以前（六十五年台上字第二七○一號判例參照）。又無權代理或無權處分經本人或有處分權人之承認，即溯及於法律行為時發生效力。查系爭土地於六十三年十二月二十四日雖曾由葉作樂以林鑽燧名義與上訴人未○○訂立買賣契約，並據以移轉，嗣因林鑽燧已於四十七年八月十六日死亡，始由張英隆等人提起確認買賣關係不存在之訴，於張英隆等人獲得勝訴判決後，未○○所有權登記遭塗銷，惟林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩四人於七十二年八月二十日書立和解書而承認葉作樂前所為買賣契約，此為被上訴人所是認，則葉作樂於六十三年十二月二十四日所為無權代理及無權處分行為自已合法有效，此又在土地法第一百零四條第二項增訂以前，自應依修正前之土地法，亦即承租人之優先權僅具債權效力，故被上訴人縱確有承租權，亦僅屬其得否向原出租人行使損害賠償請求權之問題，不得據以對抗上訴人。況被上訴人於七十六年以前即知悉上訴人買受系爭土地之事實，在逾十四年之期間內均未以承租人之身分行使優先承買權，此更足使上訴人相信被上訴人無行使此權利之意思，於此期間，物價變動甚大，此為眾所皆知之事實，被上訴人現若再以過去之價格而行使此一權利，亦與誠實信用原則有違，其不得再行使此一權利，亦屬至明。故無論上訴人未○○於六十三年十二月二十四日所訂買賣契約為何及未○○對占有人所為通知之買賣價金是否真正，均不影響上訴人二人就系爭土地所有權之取得。
末按，土地租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的，非有相當期
限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃期限，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃至房屋不堪使用時為止。租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任，故租賃權通常為不得讓與之債權，此經最高法院著有三十年渝上字第三一一號、三十七年上字第六八八六號判例可參。依台中縣稅捐稽徵處大屯分處稅屯二字第八八○二○二四○、第八九○一八○三二號函所示，門牌號碼太平市○○路○○號房屋、三十七號房屋、四十五號房屋，被上訴人林義雄、乙○○、卯○○○、戊○○、子○○、丁○○、辛○○、壬○○、庚○○等人均非納稅義務人及所有人；又被上訴人李純良（被上訴人乙○○之父）所有門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋，癸○○、午○○、辰○○所有門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋，戌○○所有之門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋，酉○○所有之門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋，申○○所有之門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋，寅○○所有之門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋，丙○○所有之門牌號碼太平市○○路○○號之房屋，房屋稅起課年月日均為五十七年一月。若上開房屋係於民國五十七年一月一日前已存在，自無於五十七年始核徵房屋稅者。由此可見被上訴人上開房屋均係受讓他人之占有，此並經被上訴人戌○○等之訴訟代理人於九十年六月六日當庭自認（見該日審判筆錄），自屬真正，且乙○○所占用之太平市○○路○○○號房屋，為改建過之二層樓建物，此經 鈞院九十年四月二十七日勘驗屬實，更經乙○○於該日自認無誤。依前開判例所示租賃權為不得讓與之債權及不定期基地租賃關係至房屋不堪使用時終止之意旨，被上訴人等就測量圖所示占用之部分並無租賃權，已至為明確。退步言之，縱被上訴人就系爭土地享有租賃權，上訴人已依準備（二）狀為繳納租金之催告，被上訴人應於繕本送達翌日起十日內給付前積欠之租金，若逾期，原租約即終止並返還土地，而該狀已合法送達被上訴人全體，迄今更已逾十日，被上訴人仍未依該狀第九段所述而為給付，縱其原得享有承租權，該租約亦已合法終止，為免爭議，上訴人再以本狀繕本之送達而為終止租約之意思表示，被上訴人自不得再以其享有租賃權而對抗上訴人。
綜上所述，上訴人確為系爭土地之所有人，被上訴人並占用該土地，其上並有
其所建房屋，此為其所不爭，自屬真實，而部分被上訴人所提之租賃文件之真正，已為上訴人所否認，被上訴人不但無法證明其真正，更經上訴人提出屬偽造之證據，而寅○○、卯○○○、己○○、甲○○、癸○○、午○○、辰○○、丁○○、戊○○、子○○、辛○○、壬○○、庚○○等人更未提出任何文件以資證明，則被上訴人就系爭土地並無租賃關係，更屬明確，上訴人前於另案陷於錯誤所為不實之自認及通知，於本件不生自認效力，自不得作為被上訴人取得系爭土地租賃關係之依據，要屬無疑。此外，被上訴人又無法舉證證明其就系爭土地有合法之占有權源，上訴人依法自得訴請拆屋還地，及請求相當於地租之不當得利。再者林守直等三人所立之確認書，既未經具結，上訴人亦否認其真正，更未經法院訊問，無證據能力，不得遽以認定原地主所為之優先承買之通知為不實。況部分被上訴人縱原有租賃，亦已消滅或終止，仍屬無權占有人，原審竟疏未審酌上開有利上訴人之證據，亦未說明何以不足採信之理由，其判決即有判決不適用證據法則，及適用法則不當、不備理由之違誤情事，且被上訴人既無法舉證證明就系爭土地有租賃關係即為無權占有，其答辯自屬無理由。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提出土地登記簿謄本影本一件、地價證明書存根影本二件、臺灣高等法院臺中分院七十三年度再字第七號判決影本一份、本院八十七年度自字第七七○號自訴狀影本一份為證，並請求現場履勘及測量，及請求本院向臺中縣太平市地政事務所函查系爭土地何時改成建地，更改前，其地目為何？暨向臺中縣稅捐稽徵處大屯分處函查坐落系爭土地上門牌號碼為臺中縣○○鄉○○路三五、三七、三三、三九、四三、四五、十七、十五等地上物之房屋稅係何時開始繳納？並聲請訊問證人及聲請調卷。
乙、被上訴人方面：
壹、被上訴人戌○○、乙○○、酉○○、申○○、寅○○、卯○○○、己○○部分：
一、聲明：求為判決：㈠駁回上訴。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受不利判決，被上訴人願供擔保，請求宣告免予假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠被上訴人等均為系爭土地之合法承租人，並非無權占有：
⑴按被上訴人等或被上訴人之被繼承人與訴外人林鑽燧間自日據時期起就系爭土
地即已有基地租賃之關係，並按各住戶佔用之面積以稻穀或折算現金繳租，當時林鑽燧係委託台灣信託株式會社收租，並發給承租人「小作料領收通帳」作為繳租憑證，惟林鑽燧於光復後不久即遷居日本，管理土地不便，且名下耕地均被政府依耕者有其田條例徵收放領給佃農，故僅剩建地部分（本件系爭土地為其一）部分未被徵收，乃委託其親戚即訴外人葉作樂管理及收租，葉作樂向被上訴人等系爭土地之承租人收租。嗣林鑽燧於四十七年八月十六日死亡，上開經出租之基地，仍由林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人繼續委託律師葉作樂管理。凡此，有林守藩等四人與上訴人未○○於昭和五十八年八月二十日（民國七十二年）所訂之和解契約書之前文記載：「乙方為林鑽燧由於四十七年八月十六日死亡，其繼承人因林鑽燧死亡後，將其另計目錄各筆土地，委託律師葉作樂管理，但葉作樂與買主甲方之間，於六十三年十二月二十四日締結本件土地買賣契約（以下簡稱本件土地契約），當時本件土地以林鑽燧名義做買賣，由於未對乙方的繼承登記作登記手續，依林鑽燧仍是生存者，即以林鑽燧為賣主，針對甲方作所有權登記之手續。因右記之事情發生種種紛爭，如今甲方、乙方之間成立和解如下：‧‧‧」等語可證。
⑵而葉作樂收租之方式，係通知承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米
工廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納，並發給承租人「租金繳納記帳」為憑，並於一年或數年不等之後，將舊「租金繳納記帳」收回，改發新「租金繳納記帳」，並以林鑽燧之名義收取租金，後來林鑽燧於死亡之後，葉作樂律師仍繼續以上開方式繼續收取租金，然部分承租人以林鑽燧早已亡故，葉作樂律師仍以林鑽燧名義收租如故，而拒絕續繳租金，而部分承租人仍續繳。
葉作樂因此曾於五十四年三月十五日至原審法院公證，以林鑽燧代行通告人身分，請求法院公（認）證後以認證書第一三四號通告承租人（佃農）催收繳租，要求承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納，否則將向法院訴請「拆屋還地」等語。然葉作樂律師因六十四年一月十日（私契日期六十三年十二月二十四日）以林鑽燧名義出賣上開土地予未○○，並違法辦理所有權移轉登記予未○○之後，經被上訴人及其他承租人發現後提出訴訟，葉作樂即忙於官司，無暇收租事宜，至六十七年間死亡，嗣林鑽燧之繼承人即未再親自或委託他人收租。職是之故，葉作樂律師晚期收租之作業，甚為凌亂，且「租金繳納記帳」，仍以林鑽燧名義為出租人。凡此，有租金繳納記帳四紙可證。其中承租人李純良係被告乙○○之父（繼承人共有李張甘、李銘深、乙○○、李玲玉、李麗雪、李銘淵、李銘鏡、李麗華、李銘宗、李淑芬等十人），其關於系爭土地承租之權利義務由被上訴人乙○○等人繼承，承租人韓慶係被上訴人戌○○之養父（繼承人共有韓軟、戌○○二人），其關於系爭土地承租之權利義務由被上訴人戌○○等人繼承、承租人張田岸係被上訴人申○○之父，其關於系爭土地承租之權利義務由被上訴人申○○繼承，此亦有戶籍謄本三份可證。至於部分承租人目前無法提出該繳租之證明，係因年代久遠逸失，或因祖先去世，一併連同其遺物燒毀，或因舊繳租證明經葉作樂收回，或因另案訴訟提出給律師轉呈於法院，故不能以部分被上訴人目前無法提出繳租之證明，即遽認其無租賃權，仍應調查其他事證，以資審認。
⑶依原審法院六十八年度訴字第二０四０號民事判決，其理由第三點亦認定系爭
土地原屬林鑽燧所有，租與上訴人等（即本件被上訴人等）建屋，本件之系爭土地即係該案系爭土地之一部分，或從其分割出來，又該案所謂之上訴人，包含林松木（即本件被上訴人卯○○○之配偶）、申○○、戌○○、李登甲、甲○○、李純良（被上訴人乙○○之父）、丙○○等人，凡此，亦有民事判決書一份可證，足見被上訴人等確係系爭土地之基地承租人。又上開民事判決，經未○○等人上訴第二審即本院六十八年度上字第一一五四號及第三審最高法院七十年台上字第一四六八號民事判決審理結果，認定除1張英隆、2王玉美、3林東山、4林朝權、5甲○○、6余雪花、7林郭員、8林瑞朝、9黃昹昇、10林清謙、11賴明鎮、12陳朝男於該案無法提出證據以證明渠等與林守直等有租賃關係外，其餘上訴人1林松木、2王昭明、3林阿江、4申○○、5林梓如、6張朝宗、7鄭萬成、8鄭萬水、9林來金、10戌○○、11酉○○、12楊蕃薯、13李登
甲、14賴春、15李純良、16郭文永、17林丙丁、18林柳金、19林朝乾、20林朝欽、21林永通、22丙○○、23林清融、24陳金、25陳尚文、26何來春、27何清旺、28陳明通、29韓再森、30謝天送、31林枝掌、32李祈茂等三十二人，原為系爭土地之承租人，亦為上訴人未○○、林守成、林守藩、林守直、林玉枝所承認（見上開本院六十八年度上字第一一五四號民事判決書第三頁第十二行及第五頁第二行以下，暨最高法院七十年度台上字第一四六八號民事判決書第三頁正面倒數第三行以下），並均經該第二、三審民事判決認定與林守直等人間就系爭土地有租賃關係存在，且林守直等人雖有已由未○○予以終止之主張，然均經除張英隆等十二人外之其他三十二名被上訴人否認，而截至原審言詞辯論終結時止，又別無確定裁判支持林守直、未○○等上訴人之主張，則被上訴人（除張英隆等十二人）等三十二人提起此部份之訴（即確認林守直等人與未○○就系爭土地買賣關係不存在及應予塗銷所有權移轉登記之訴），自非無保護必要等語，而駁回未○○及林守直等人之上訴，而告確定。有該二民事判決書影本可證。基此，被上訴人等人就系爭土地，確為合法之承租人，殆無疑義。
⑷又依上訴人未○○與林守直、林守藩、林守成、林玉枝於七十二年八月二十日
訂立和解契約書，該和解契約書第八條及第九條之約定，亦可看出本件系爭土地業已出租給被上訴人等，亦有和解契約書及中文譯本一份可證。
⑸又上訴人未○○以林守直等人之受任人身份，亦曾發存證信函催告被上訴人戌
○○、申○○、寅○○、丙○○（含己○○）、許山本、林松木（被上訴人卯○○○、癸○○、林雪釵、午○○、子○○、丁○○之被繼承人）、乙○○等人及以原審法院七十六年聲字第五０號民事裁定對被上訴人甲○○（含李登甲）、酉○○為催告之公示送達，催告被上訴人等人就系爭土地之租用繳納欠租。凡此，亦有存證信函七份及原審法院公示催告之民事裁定書影本一份可證，足見上訴人二人並不否認被上訴人等就系爭土地之承租人地位，否則，何來催繳租金之舉﹖⑹又依林守直、林守成、林玉枝三人於八十四年四月五日所出具之授權書，就系
爭土地授權謝扶憲，其授權範圍記載：本人等前委託未○○氏代辦前開土地繼承及出售事宜，然依其所辦出售方法有侵害諸承租人優先承買權情事，經承租人抗議有涉訟之虞，為圓滿解決起見，付與全權代理本人等與有關當事人協調，收回該土地所有權事宜，以便日後另行與承租人等洽商解決承買事宜等語。
凡此，亦有經台北駐日經濟文化代表處認證之授權書一份可證。可見，被上訴人等就系爭土地確有承租權。
⑺又依被上訴人乙○○等人委託王金順於八十四年三月二日以中區管理局第三十
四支局第七十五號存證信函檢附支付租金之銀行本票，寄給未○○及丑○○二人，經上訴人丑○○收受，上訴人未○○拒收退還，然上訴人二人均委託張文俊律師於八十四年四月十九日中律俊字第０四一九之二號函，表示上開租金本票予以收受，但移作損害賠償金云云，足見上訴人二人有承認該存證信函所列之人為承租人，只是認為已無權占有，移作損害賠償金而已，然上訴人二人此舉，並非合法，並不影響被上訴人等作為承租人之權利。凡此，亦有存證信函及附件暨律師函各一份可證。上開寄匯票租金之當事人包括本件之被上訴人李銘融、丙○○、甲○○等人，足見渠等就系爭土地亦有租賃權存在。
⑻按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人
，仍繼續存在。民法第四百二十五條定有明文。本件，被上訴人等為系爭土地之承租人，既如上述，則姑不論上訴人未○○及丑○○二人係以不實之買賣及違法之登記取得本件系爭土地，退步言，縱認其係合法取得系爭土地，被上訴人等不僅得行使基地承租人之優先購買權，亦得依上開規定，主張買賣不破租賃，其租賃契約對上訴人二人仍繼續存在。
⑼綜上，被上訴人等既係有權占用系爭土地，並非無權占有，故上訴人二人訴請被上訴人等拆屋還地，為無理由。
㈡被上訴人等為基地承租人，就系爭土地之真正買賣有以同一條件之優先購買權，上訴人二人係以違法方式取得系爭土地，不得對抗被上訴人：
⑴按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。前項
優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第一百零四條第一項前段及第二項定有明文。又「土地法第一百零四條第二項已於六十四年七月二十四日修訂為出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。上訴人間之買賣，既在土地法條訂以後，則有上開優先購買權之被上訴人請求確認其就系爭土地有優先購買權，命上訴人甲塗銷已為之所有權移轉登記，由上訴人乙與被上訴人補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登記，委無不合。」、「．．．現行法該條文第二項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第二人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為六十四年七月二十四日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力。．．．」最高法院六十五年台上字第二七０一號、六十七年台上字第四七九號判例闡釋甚明。又按耕地出租人如因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應再為通知。耕地三七五減租條例第十五條第二項定有明文，參酌前揭基地承租人與耕地承租人之優先購買權之目的，均在避免土地之所有與利用分離，藉以發揮土地之利用價值及保護承租人之目的，而規定承租人有優先承購權，自應解為相同之性質，而得類推適用耕地三七五減租條例第十五條第二項之規定，是以基地所有人欲賣出土地時，自應就其與承買人談妥之價金為真實之告知，如該價金之告知高於實際成交之價金，該通知應不生效力而而需再行告知，否則不得對抗承租人。又依土地登記規則第七十七條規定：「申請土地移轉登記時，依土地法第三十四條之一第四項規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於申請書適當欄記明，優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。但依同法第一百零四條或第一百零七條規定，優先購買權人放棄其優先購買權者，應檢附證明文件。依前項規定申請登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議者，除其優先購買權已依法視為放棄者外，登記機關應駁回登記之申請。」⑵本件，上訴人未○○以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位於七十五年九月
九日依序以台中郵局第1206、1209、1211、1213、1215、2018、2019等號存證信函分別通知被上訴人戌○○、申○○、寅○○、丙○○（含林水成）、許山本、林松木（被上訴人卯○○○、癸○○、林雪釵、午○○、子○○、丁○○之被繼承人）、乙○○等人及以台灣台中地方法院七十六年聲字第五０號民事裁定對被上訴人甲○○（含李登甲）、酉○○為與上開存證信函意思相同意旨之意思表示通知之公示送達（附件台中郵局存證信函第一二五五號），其存證信函意思表示之通知意旨，僅表明其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段三十六筆土地（按含本件係爭土地），茲以每平方公尺新台幣六０五０出售，請於文到二十日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等等語。然該存證信函並未表明出賣人林守直等人已於七十二年八月二十日將上開三十六筆土地以新台幣一百零四萬元及日圓一千萬元出賣於未○○之事實（退步言，縱依李燕參以林守直之代理人名義與未○○、李文騫於七十三年五月十五日所訂立之不動產買賣契約書記載，買賣價金亦僅新台幣二百二十一萬七千二百九十四元八角及日圓一千萬元），且未明確催告被上訴人等或其他承租佃農是否欲行使優先購買權，更將出賣之價金刻意虛偽提高至每平方公尺價格六０五０元，而與原來買賣契約之約定不符，又未明示被上訴人等占有之面積多少及應繳之租金數額，並非通知限期行使優先購買權及催繳欠租之合法催告。甚至上訴人未○○以林守直等人之授權人地位與上訴人丑○○、未○○二人於七十六年六月二十七日所訂立之土地買賣所有權移轉契約書更虛偽記載系爭三十六筆土地之買賣價金為新台幣一億一千三百四十一萬九千三百五十元整（折合每平方公尺六０五０元），且虛偽記載價款交付方法「登記完畢日一次付清」，然實際上並無該項一億多元之買賣，亦無交付一億多元價金之事實，更何況土地登記簿登記﹁原因發生日期﹂為七十六年六月二十七日，原因為買賣，然其向被上訴人所發存證信函之日期為七十五年九月九日，送達日期或為七十五年九月十日，或為同年九月十一日或為於七十六年二月六日公示送達，由此觀之，上訴人於發存證信函之當時，尚無上開一億多元之買賣存在，又如何行使優先購買權﹖且被上訴人等系爭土地之基地承租人，所得以「同一條件」行使優先購買權，其所謂同一條件，應係指林守直等三人與未○○、丑○○間就上開三十六筆土地成立買賣之真正買賣價格而言，而非以經上訴人未○○灌水提高後之不實價格。基此，上訴人未○○、丑○○於申請辦理上開三十六筆土地之所有權移轉登記時，係以不實之買賣，且以上開不合法催告之存證信函及公示送達作為被上訴人等優先購買權人放棄其優先購買權者之應檢附證明文件，其登記顯屬違法，甚為明確。
⑶依未○○與林守直等人於七十二年八月廿日所簽訂之和解契約書，其第一條約
定：「葉作樂與甲方所締結本件土地契約、以當時流通的，中華民國是新台幣壹佰零肆萬元為限度，以葉作樂為乙方之有效代理權為基準，於右記買賣金額限度下，以限權收到第三條和解金額後，確認該買賣契約有效。」第三條約定：「甲方應付給乙方日幣壹仟萬元，作為本件土地契約之和解金。」然依同和解契約書第十條第一項約定：「本件土地由乙方移轉給甲方之登記申請一切書類，甲方、乙方雙方應以和解內容記載，甲方不得以事實違反之記載。」基此，林守直等人嗣後出具授權書給未○○，同意未○○取得本件系爭三十六筆土地，並授權其得出賣上開土地，其授權意旨，應係該申請過戶之「土地買賣所有權移轉契約書」，其關於價金等細目之記載，不得與和解契約書第十條第一項之約定相違，如有違背，即屬違背委任之本旨，且屬越權之行為。而未○○既違背委任人林守直等人之委任本旨，擅自將土地買賣所有權移轉契約書上之價金，從「新台幣一百零四萬元及日幣一千萬元」提高為「新台幣一億一千三百四十一萬九千三百五十元」，此部分係屬「越權行為」，既屬越權行為，應認未○○就其逾越權限部分，仍屬無制作權，而構成偽造私文書罪。
⑷又林守直等人雖授權未○○得全權處理系爭三十六筆土地，並得讓售該三十六
筆土地，然丑○○並未向林守直等人購買系爭三十六筆士地之人，其亦非未○○所指定之登記名義人（按依林守直等人與未○○所訂之上開和解契約書並無關於買受人得自由指定登記名義人之約定），且依丑○○於刑事偵查中自承其就系爭卅六筆土地之應有部分二分之一，係林守成等人將系爭卅六筆士地出賣於李燕參，李燕參之子李文騫再於七十四年六月廿五日將其從李燕參處受讓卅六筆土地應有部分二分之一債權為由與丑○○簽訂不動產買賣契約書（見台灣台中地方法院檢察署八十八年度偵續一字第七號不起訴處分書第七頁第十三行以下，如原審被證十六），可見，丑○○取得系爭卅六筆土地應有部分二分之一之權利，並非從未○○處而來，而係從李文騫、李燕參處而來。然未○○既於七十二年八月二十日依和解契約書向林守直等人購買系爭三十六筆土地之全部，林守直等人又如何於嗣後將系爭三十六筆土地出賣於李文騫及未○○（應有部分各二分之一）（按李燕參以林守直等人之授權人地位，於七十三年五月十五日與李文騫、未○○訂立不動產買賣契約書，見原審被證六），為何會如此處理？是否李燕參、李文騫父子圖利自肥？又上開不動產買賣契約書之價金，與和解契約書之記載不同，究竟以何者為準？原因為何？丑○○又以多少之價金向李文騫購買系爭三十六筆土地之權利（按丑○○於刑事案件第一次偵查庭庭訊時，自承以新台幣七百五十萬元購買）？關於此部份，真假尚有爭議，設若均為真實，則林守直等人出賣予李文騫部分，及李文騫出賣予丑○○部分，均未以書面通知被上訴人等基地承租人以同一條件行使優先購買權，其取得系爭土地，滋生更大之爭議？⑸又按林守成等三人於八十七年五月十三日曾出具確認書，並經台北駐日經濟文
化代表處認證，表明渠等並不知有上開買賣情事。又林守成等四人既依和解書將系爭三十六筆土地全部出賣給未○○，又何來李燕參以代理人之地位再次將系爭三十六筆土地出賣予未○○、李文騫﹖況嗣後辦理登記時，完全與該李燕參所為之不動產買賣契約書無關，顯見李燕參上開所為之不動產買賣契約書，係違反林守成等人授權之委任本旨。又丑○○於第一次偵查庭，即坦承其係以新台幣七百五十萬元購買系爭三十六筆土地應有部分二分之一，顯見系爭土地全部價格亦僅一千五百萬元，上物人二人於辦理土地過戶時，竟以每平方公尺六０五０元之價格通知被上訴人等人（全部三十六筆土地之總面積乘以每平方公尺六０五０元之積，即等於新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元），並以總價金新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元另行訂立土地買賣所有權移轉契約書，足見上訴人二人涉有如上之偽造文書之犯行甚明。又就未○○是否有支付價金以及究竟支付多少價金乙節，依林守成等三人於八十七年五月十三日曾出具確認書，並經台北駐日經濟文化代表處認證，已表明渠等僅有為和解書及出具授權書之行為，且除取得未○○所交付之和解金日幣一千萬元外，並未取得未○○之其他任何款項（按依該和解書所另外約定之新台幣一百零四萬元，在訂立和解書之前，已經葉作樂律師取得），基此，可認定原地主林守成等四人所取得之買賣價金，僅係依和解書之約定內容所示之新台幣一百零四萬元及日圓一千萬元而已，並無「新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元」，此觀上開確認書已載明林守成等三人特別聲明：「．．．又吾等三人出具上開授權書之意旨，係同意及授權未○○依上開和解契約書之意旨辦理吾等所有坐落台灣省台中縣太平市○○路段第六一號等三十八筆土地之所有權移轉登記及其必要之手續，並適當處理上開土地上基地承租人有關優先購買權等之相關問題，吾等三人並不知未○○竟違反上開授權書之委任本旨，於民國七十六年六月二十七日（西元一九八七年六月二十七日）擅自將上開三十六筆土地由未○○以吾等三人之被授權人名義與未○○、丑○○訂立「土地買賣所有權移轉契約書」，買賣價款總金額為新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元正（折合每平方公尺土地價值新台幣六千零五十元）。吾等三人在此特別聲明：吾等三人並不知有上開「土地買賣所有權移轉契約書」之事，亦從未收到未○○、丑○○所交付之新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元正，換言之，該項書面係在違反吾等三人出具授權書之意旨下作成，且事實上並無其事，應認為係虛偽不實。吾等三人將採取必要之措施，以塗銷該不實之所有權移轉登記，並撤銷及終止對李燕參、未○○、李文騫之有關授權。」等語自明。
⑹又依林守直、林守成、林玉枝三人於八十四年四月五日所出具之授權書，就系
爭土地授權謝扶憲，其授權範圍記載：本人等前委託未○○氐代辦前開土地繼承及出售事宜，然依其所辦出售方法有侵害諸承租人優先承買權情事，經承租人抗議有涉訟之虞，為圓滿解決起見，付與全權代理本人等與有關當事人協調，收回該土地所有權事宜，以便日後另行與承租人等洽商解決承買事宜等語。
凡此，亦有經台北駐日經濟文化代表處認證之授權書一份可證。可見，上訴人未○○所為之上開不實買賣及過戶，並未經原地主同意，並授權謝扶憲處理，以便向未○○及丑○○收回土地，另行出賣給被上訴人等承租人。
㈢對上訴人陳述之答辯﹔⑴上訴人主張於六十三年間葉作樂冒名將各該土地售與未○○、李文騫（即李燕
參之子），而以未○○為登記名義人，而於六十四年一月十五日完成登記事宜，惟事實上葉作樂並未受託管理系爭土地，並無管理處分權‧‧‧等語。惟查：葉作樂律師上開盜賣林鑽燧所有土地之行為，僅能證明其盜賣當時林鑽燧已死亡，其無法再以林鑽燧之名義出賣土地及移轉所有權而已，且其土地過戶過程，並未先辦理繼承登記，即逕為所有權移轉登記，於法有違，然不能以其對林鑽燧之土地無處分之權限而已，即因此認定其對林鑽燧之土地無管理之權限。蓋從被上訴人等所提出之租金繳納記帳等證物，確由葉作樂律師代理林鑽燧對被上訴人等承租人收取租金，且其收租行為係一人對全村租用上開土地之村民收租（參上訴人同時向原審對其他村民所提起之五件拆屋還地訴訟），並非僅對本件被上訴人等人收租，且其收租金之期間係從林鑽燧至日本以後即開始，至林鑽燧死亡之後，仍在繼續收租，其收租係一年一次或數年一次不等，於每次收租時，均將原租約繳納記帳單收回，改成新租約記帳記帳單給基地承租人。又於林鑽燧死亡之後，其繼承人林守直等人仍有繼續委託葉作樂律師管理上開土地，此從林守藩等四人與上訴人未○○於昭和五十八年八月二十日（中華民國七十二年）所訂之和解契約書之前文記載：「乙方為林鑽燧由於民國四十七年八月十六日死亡，其繼承人因林鑽燧死亡後，將其另計目錄各筆土地，委託律師葉作樂管理，‧‧‧」等語，可證明葉作樂律師於林鑽燧去世之後，就系爭土地仍有管理權。
⑵上訴人又主張丑○○就系爭土地應有部分二分之一，係於七十四年六月間與李
文騫訂立不動產買賣契約書，向李文簽承購繼受權利而來云云，惟查，如上所述，上訴人此項主張，並無法舉證以實其說，且設若均為真實，則林守直等人出賣予李文騫部分，及李文騫出賣予丑○○部分，均未以書面通知被上訴人等基地承租人以同一條件行使優先購買權，其取得系爭土地，並非合法。又依原審向台中縣霧峰地政事務所函調之本件系爭土地辦理所有權移轉登記卷宗顯示，上訴人辦理所有權移轉登記之理由及所附之證物，均與上開七十四年六月間與李文騫訂立不動產買賣契約書無關。
⑶又上訴人主張被上訴人所提出之租金繳納記帳單為偽造云云。惟查：被上訴人
等或被上訴人等之祖先均係自日據時期開始即已向林鑽燧承租系爭土地，並由林鑽燧收取租金。嗣林鑽燧遷至日本，無法管理系爭土地，而委由其親戚葉作樂律師管理系爭土地，自此而後改由葉作樂以林鑽燧之名義向被上訴人等收租，且其收租行為係一人對全村租用上開土地之村民收租，並非僅對本件被上訴人等人收租，且其收租金之期間係從林鑽燧至日本以後即開始，至林鑽燧死亡之後，仍在繼續收租，其收租係一年一次或數年一次不等，於每次收租時，均將原租約繳納記帳單收回，改成新租約記帳記帳單給基地承租人。又於林鑽燧死亡之後，其繼承人林守直等人仍有繼續委託葉作樂律師管理上開土地。然葉作樂律師於林鑽燧死亡之後，並未告知被上訴人等基地承租人關於林鑽燧已死亡之事實，仍繼續以林鑽燧之名義向被上訴人等及其他承租人收租，並以林鑽燧之名義於租金繳納記帳單上簽署林鑽燧之姓名及用印，甚至於六十三年間仍以林鑽燧之名義將系爭土地出賣於未○○，故該租金繳納記帳單之林鑽燧名義，縱於林鑽燧死亡之後，繼續製作沿用，要屬葉作樂律師之個人行為，與被上訴人告等無關，其有無涉及偽造，係屬葉作樂律師與林鑽燧或其繼承人間之內部關係，被上訴人等人既有實際上繳納租金之行為，其租賃關係仍屬繼續存在。
⑷上訴人雖辯稱未○○等買受系爭土地之後，須繳納遺產稅及土地增值稅及積欠
之地價稅及相關之一切費用，並參酌物價指數，每平方公尺之單價約為六０五０元云云，惟查：上訴人此項主張為含糊其詞之陳述，並未明示其計算方式及各項稅捐、費用之細目金額，且與上開和解契約書所約定之意旨不符，不足採信。
⑸又上訴人主張林守直等人既有移轉土地所有權於上訴人之真意，縱於實際登記
時所載價金不符，除有無效或得撤銷之原因而經撤銷外，尚不生所有權移轉登記應否撤銷之問題云云。惟查：依林守直等人先後出具授權書給李燕參一人或李文騫、未○○二人或未○○一人，其授權意旨均只同意未○○一人取得系爭三十六筆土地，丑○○並不包括在內，故上訴人二人之所有權移轉登記程序，已涉及越權之問題。又本件尚有牽涉被上訴人等基地承租人之優先購買權問題，上訴人二人不僅以非法手段辦理過戶之手續，復以不合法及不實之存證信函通知被上訴人等人，並以該存證信函作為笨見系爭土地辦理過戶之附件，即以之作為被上訴人等優先購買權人已放棄優先購買權之證明文件，故其物權移轉行為不僅有無效之原因，為自始當然無效外，且不能對抗被上訴人等基地承租人。
⑹又上訴人抗辯稱被上訴人等人未於相當期限內表示以同一條件優先承購之意，
已喪失其權利云云。惟查：如上所述，若上訴人原來之通知，並非真實買賣價金之通知，必須另行再為真實之通知，始為合法。然迄目前為止，被上訴人等人均尚未收到林守直等人或其代理人以書面表示真實買賣之條件，要被上訴人等人行使優先購買權之意旨，故被上訴人尚不知其真正之買賣條件為何，無從行使該項權利，何來喪失權利？⑺被上訴人等人除以本狀向上訴人表示願以未○○與林守直等人間之真實買賣契
約書（含和解契約書）之同一條件優先購買系爭土地外，另以口頭及書面向林守直等人表示上開優先購買之意旨。
㈣上訴人準備書狀（二）第二、三、四、五點略以：被上訴人未舉證「租金繳納
記帳」為真正，且其上出租人林鑽燧簽字為偽簽，又葉作樂為律師，若有代理權自無不以代理人身份簽章者，故葉作樂並無代理權云云。惟查：被上訴人等或被上訴人之被繼承人與訴外人林鑽燧間自日據時期起，就系爭土地即已有基地租賃之關係，林鑽燧於光復後不久即遷居日本，管理土地不便，乃委託其親戚即訴外人葉作樂管理及收租。葉作樂收租之方式，係用林鑽燧之名義，通知承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納，並發給承租人「租金繳納記帳」為憑，並於一年或數年不等之後，將舊「租金繳納記帳」收回，改發新「租金繳納記帳」，後來林鑽燧於死亡之後，葉作樂律師仍沿用上開方式繼續收取租金，關於葉作樂律師此項收租記載方式，固有瑕疵之處，但被上訴人確有繳納租金，履行承租人之義務，為不容否認之事實，故被上訴人與林鑽遂及其繼承人間就系爭土地原已存在之基地租賃關係，並不因該「租金繳納記帳」之記載方式有瑕疵，而受影響。
況該「租金繳納記帳」只是繳租之證明，並非系爭基地租賃關係成立生效之證明文件，葉作樂雖為律師且有代理權而不以代理人身份簽章，亦不影響系爭基地租賃契約之效力。再者，林鑽燧於四十七年八月十六日死亡之後，系爭出租之基地，仍由林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人繼續委託律師葉作樂管理，此有林鑽遂之繼承人林守藩等四人與未○○於昭和五十八年八月二十日（民國七十二年）所訂之和解契約書前文及內容之記載可證。其餘被上訴人合法租賃權存在之證明請參酌第二審答辯狀所載。從而，被上訴人之租賃權仍合法存在，上訴人關於此點之主張，並不足採信。
㈤上訴人準備書狀（二）第三點又略以：否認被上訴人所提出之「租金繳納記帳
」為真正及戌○○所佔用之土地面積與「租金繳納記帳」所載之面積不符，所提出之「租金繳納記帳」不得為租賃權仍合法存在之證明云云。惟查：被上訴人之租賃權仍合法存在，並非僅以「租金繳納記帳」為憑，前已述及，並詳如被上訴人於八十九年七月四日所提出之民事第二審答辯狀理由第壹點以下所載，茲不再贅述，且依民法第九百四十三條規定：「占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利」及參酌最高法院二十九年上字三七八號判例：「‧‧‧惟上訴人如為占有該土地而為行使所有權之人，應依民法第九百四十三條推定其適法有所有權者，‧‧‧上訴人即無庸舉證。」之意旨，被上訴人與訴外人林鑽燧間自日據時期起，就系爭土地即已有基地租賃之關係，且按期繳納租金並占有該土地至今，依法推定其適法有租賃權無庸舉證。再查，戌○○所佔用之土地面積與「租金繳納記帳」所載之面積縱有不符可能係因誤寫、土地測量誤差或土地分割原因所致，然與訴外人林鑽燧間自日據時期起，就系爭土地即已有基地租賃之關係之事實不容否認，當不因面積記載不符即認為無租賃權。
㈥上訴人準備書狀（二）第七點略以：被上訴人原審所提原審法院六十八年訴字
二○四○判決理由中之判斷，並非主文之判斷無既判力，不得作有利於被上訴人之認定云云。然查：按「文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正」民事訴訟法第三百五十五條第一項定有明文。民事判決書係法官依公務所作成之文書為公文書，依上開規定推定為真正，縱記載於判決理由中亦同。上訴人既主張判決理由中之判斷，不得作有利於被上訴人之認定，自應舉證說明之。
㈦上訴人準備書狀（二）第一、八點略以：其於別一訴訟中所為之被上訴人之租
賃權存在自認，與事實不符，不生自認之效力，且證人林守直等三人僅出具之確認書未經法院訊問並不合法云云。惟查：被上訴人之租賃權存在事實，除「租金繳納記帳」單據及被上訴人未○○代理原地主所發通知被上訴人等基地承租人行使優先購買權之存證信函外，尚有上訴人未○○與林守直、林守藩、林守成、林玉枝於七十二年八月二十日訂立和解契約書及中文譯本一份可證及經台北駐日經濟文化代表處認證之授權書一份可證，不容上訴人否認。至於在前案台灣高等法院台中分院六十八年度上字第一一五四號民事判決及最高法院七十年台上字第一四六八號民事判決所記載，戌○○、李純良（即乙○○）、酉○○、申○○、林松木 （即卯○○○）、林朝欽（(即林水成）等三十二人，原為系爭土地之承租人，亦為該事件上訴人未○○、林守成、林守藩、林守直、林玉枝所承認。基此，原出租人即地主林守成等四人既已承認被上訴人等人有租賃關係存在，被上訴人即有基地租賃之優先購買權足以對抗上訴人，且基於民法第四百二十五條所定買賣不破租賃原則，該租賃契約自及於系爭土地之受讓人即上訴人未○○及丑○○。至於上訴人未○○雖否認自認之效力，並不影響本件之判斷。從而，上訴人之此項主張，亦無理由。
㈧上訴人準備書（二）狀第九點略以：被上訴人所有係爭土地上之建物均於五十
七年一月開始設籍納稅，而認渠等建物有改建事實云云。然查：上訴人認被上訴人建物有改建事實，被上訴人否認之，上訴人應舉證說明之。再按，房屋稅條例於五十六年四月十一日修正公布，五十七年一月一日施行，則房屋稅之稽徵應始於民國五十七年，且並非新建之房屋，始須繳納房屋稅，房屋稅條例施行之前已經存在之建築物，亦須繳納房屋稅，故系爭土地上之建物，均於五十七年一月開始設籍納稅，自為當然之理，並不能以此即謂當時有改建之事實。
再者，基地不定期租賃關係，依最高法院判例之意旨，其契約存續期限至建物不堪使用為止而消滅，縱上訴人以部分被上訴人在五十七年間有改建之事實，其基地租賃關係消滅云云屬實，然被上訴人在五十七年以後仍有繼續繳租之事實，原不定期之基地租賃契約如自五十七年時已屆期消滅，亦因被上訴人有繼續繳租，而地主亦繼續收租，而更新或成立新的基地不定期租賃契約，故被上訴人就系爭土地仍有合法之使用權源。
㈨上訴人準備書（二）狀第九點又略以：被上訴人縱享有租賃權，仍應於狀繕本送達翌日起十日內給付前積欠之租金，若逾期原租約即終止並返還土地云云。
惟查：⑴上訴人係以違法方式取得系爭土地，並不能對抗被上訴人等合法之基地承租人，且該因該基地承租權所生之優先購買權，具有物權效力，被上訴人前已表示欲以同一條件優先購買之意旨，為免生爭議，茲再以本狀向上訴人未○○（即林守成等前地主之代理人）為行使優先購買權之意思表示。基此，上訴人取得系爭土地，既屬非法，且不得對抗被上訴人，則其並非合法之所有權人，卻以所有權人自居，而向被上訴人催告限期繳租，其催告自屬不合法，自不生效力，從而其主張終止租約云云，亦不合法。⑵退步言，縱認上訴人仍屬合法之所有權人，得向被上訴人收租，然上訴人上開催告意旨，僅表明被上訴人有欠租，限期十日內繳納，逾期終止租約云云，並未表明各個被上訴人所占有之面積為何？租金如何計算？積欠年度為何？積欠之租金各有多少？以稻榖或現金繳納？到何處繳納等情，被上訴人縱不抗辯其他權利，而要繳租，亦無從繳起，故上訴人上開催告意旨，顯屬不合法之催告，不生催告之效力，其遽行終止租約，顯非合法。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提出台灣高等法院台中分院六十八年度上字第一一五四號民事判決書影本、最高法院七十年度台上字第一四六八號民事判決書影本、存證信函及附件暨律師函影本、臺灣臺中地方法院檢察處六十四年偵瀆字第七一、九○號起訴書影本一份（引用雜誌內容）、臺灣臺中地方法院六十八年度訴字第二○四○號民事判決書影本一份、授權書影本共四份、和解書及中譯本影本各一份、不動產買賣契約書影本一份、臺灣臺中地方法院七十四年度繼字第十七號民事判決書影本一份、存證信函影本六份及臺灣臺中地方法院七十六年度聲字第五○號民事裁定書影本一份、土地買賣所有權移轉契約書影本一份、登記申請書影本一份、告訴狀影本一份、租金繳納記帳影本四紙、戶籍謄本三份、確認書影本一份、八十四年三月二日中區管理局第三十四支局第七十五號存證信函影本一份及張文俊律師函影本一份為證。並聲請向臺中縣霧峰地政事務所函調本件系爭坐落臺中縣太平市○○路段第102、102-16、102-25、102-2 6、102-
27、102-28、102-29、 102-46、102-47 、102-48、102-49、102-5 0、102-51、102-52 等十四筆土地，關於左列事項：⑴該所七十三年四月十二日收件，字號霧字第五八○一號林守藩、林守成、林玉枝、林守直之繼承登記之全案申請登記資料。⑵該所七十五年五月七日收件，字號霧字第五八二七號林守成、林玉枝、林守直之繼承登記之全案申請登記資料。⑶該所七十六年十月三日收件，字號霧字第二四一五四號丑○○、未○○辦理買賣所有權移轉登記之全案申請登記資料為證，並請求調閱本院六十九年度訴字第二○四○號、七十四年度繼字第十七號及臺灣高等法院臺中分院七十一年度上更（五）字第三六七號歷審全案卷宗。
貳、被上訴人癸○○、午○○、辰○○部分：
一、聲明：駁回上訴人之訴。
二、陳述：㈠被上訴人癸○○、午○○、辰○○係繼承林松木對門牌號碼臺中縣太平市○○路
○○號房屋之權利，林松木有繳納上開房屋租賃至訴外人葉作樂死亡為止，目前是由被上訴人卯○○○即被上訴人癸○○、午○○、辰○○母親居住。房屋在四十多年前因為牆壁傾倒，所以有重新修補，之後沒有改建過。
㈡上訴人取得房屋的來源有問題。
㈢被上訴人戊○○、子○○、丁○○、卯○○○並未繼承。
參、被上訴人辛○○部分：㈠臺中縣太平市○○路段○○號等三十六筆土地於七十六年十月四日由上訴人未○
○與訴外人李文騫取得所有權後，於八十六年十月二日晚上十二點法律追訴權即將喪失時，才向各土地承租戶寄出存證信函並提出訴訟，請上訴人提出當時既給林國榮之存證信函影本何在？為何不再上訴人取得土地所有權時即通知所有承租戶解約或續約問題？㈡上訴人未○○因所有承租戶懷疑此為非法取得土地所有權（假買賣），故提出偽
造文書等刑事訴訟，於八十九年二月二十四日開偵查庭時，檢察官追問上訴人及訴外人李文騫在此臺中縣太平市○○路段○○號等三十六筆土地買賣金額共一億一千一百四十一萬九千三百五十元之土地款往來情形，均推諉不記得，而訴外人李文騫又拒不出庭接受調查，請鈞長協助查明此是否涉及假買賣非法取得所有權。
㈢上訴人未○○因係以訴外人林守直等三人授權人身份訴訟取得土地所有權，為何
如今當初原授權人林守直會在八十七年五月十三日再立確認書言及未收到土地買賣款並委任訴外人林清標為在臺訴訟代理人，欲終止前與上訴人未○○之委任關係，且八十七年五月十三日訴外人林守直之確認書係經臺北駐日文化交流協會所認證，請鈞長向外交部查詢上訴人未○○所持有之委任書是否同樣為政府駐外機構認證？並將此兩份委任書、確認書，當事人林守直簽名筆跡鑑定是否相同？㈣門牌號碼臺中縣太平市○○路○○號房屋係被上訴人辛○○為出生時即已建造之
房屋，土地係向訴外人林鑽燧承租，且因房屋牆壁為土磚（土角厝）建造，雖經修建，然主體仍為土造，所以無庸繳納房屋稅㈤被上訴人庚○○、壬○○已拋棄繼承，又房屋日據時代蓋至現今，均未變更。
三、證據：提出戶籍謄本影本一份、存證信函影本共二份、律師函影本一份、同意書影本一份為證。
肆、被上訴人丙○○部分：
一、聲明：駁回上訴人之訴。
二、陳述：系爭房屋是祖父蓋的，從祖父到現在已有一百多年，並非無權占有。
三、證據：提出戶籍謄本影本一份、本院六十八年度訴字第二○四○號判決影本一份
伍、被上訴人乙○○部分：房子於地震後有整修，位置不變。
陸、被上訴人戊○○、子○○、丁○○、壬○○、庚○○、甲○○部分：被上訴人戊○○、子○○、丁○○、壬○○、庚○○、甲○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
理 由
甲、程序方面：
一、本件被上訴人丙○○、甲○○、癸○○、辰○○、丁○○、戊○○、子○○、壬○○、庚○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條第一項所列各款情形之一，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、查上訴人原係對林松木、林朝欽起訴，因林松木、林朝欽於起訴前業已死亡，經上訴人聲明追加卯○○○、林國榮、己○○為被上訴人，嗣因查訪林松木之繼承人尚有癸○○、午○○、辰○○、戊○○、子○○、丁○○，且林國榮亦已死亡，其繼承人有辛○○、壬○○、庚○○，故聲明由癸○○、午○○、辰○○、戊○○、子○○、丁○○、辛○○、壬○○、庚○○承受訴訟，並追加渠等為被上訴人，應予准許。
乙、得心證之理由：
一、本件上訴人主張系爭土地係上訴人共有，應有部分各二分之一，被上訴人分別占有如聲明所載之土地，並於其上建有房屋，兩造間未訂立任何契約，被上訴人屬無權占有，上訴人自得依民法第七百六十七條規定，訴請被上訴人拆除地上物，將被上訴人所占有之土地返還，退步言之，土地租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃期限，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃至房屋不堪使用時為止。租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任，故租賃權通常為不得讓與之債權，依台中縣稅捐稽徵處大屯分處稅屯二字第八八○二○二四○、第八九○一八○三二號函所示，門牌號碼太平市○○路○○號房屋、三十七號房屋、四十五號房屋，被上訴人林義雄、乙○○、卯○○○、戊○○、子○○、丁○○、辛○○、壬○○、庚○○等人均非納稅義務人及所有人；又被上訴人李純良（被上訴人乙○○之父）所有門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋，癸○○、午○○、辰○○所有門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋，戌○○所有之門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋，酉○○所有之門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋，申○○所有之門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋，寅○○所有之門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋，丙○○所有之門牌號碼太平市○○路○○號之房屋，房屋稅起課年月日均為五十七年一月。若上開房屋係於五十七年一月一日前已存在，自無於五十七年始核徵房屋稅者。由此可見被上訴人上開房屋均係受讓他人之占有，且乙○○所占用之太平市○○路○○○號房屋，為改建過之二層樓建物，該房屋已不堪使用，應屬終止，縱被上訴人就系爭土地享有租賃權，上訴人已依準備㈡狀為繳納租金之催告，被上訴人應於繕本送達翌日起十日內給付前積欠之租金，若逾期，原租約即終止並返還土地，而該狀已合法送達被上訴人全體，迄今更已逾十日，被上訴人仍未依該狀第九段所述而為給付，縱其原得享有承租權，該租約亦已合法終止。又上訴人係於七十六年十月十四日取得前開土地之所有權，被上訴人等無權占有各該土地而獲得相當於租金之利益且致上訴人受有損害，依民法第一百七十九條規定，應將其所受之利益返還與上訴人。又依平均地權條例第十六條規定，各該土地於七十六年、八十年、八十三年之其法定地價每平方公尺分別為八百八十元、一○三八元、一一二○元，依土地法第一百零五條準用第九十七條，以法定地價百分之十計算相當租金之數額，則被上訴人於占有期間自分別獲得如聲明所載之利益，被上訴人自應給付與上訴人，已到期之款項，並自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起，按年息百分之五計算之法定遲延利息等語。
二、被上訴人戌○○、乙○○、酉○○、申○○、寅○○、卯○○○、己○○則以渠等或渠等之被繼承人與系爭土地之訴外人林鑽燧就系爭土地有基地租賃之關係，並按各該住戶佔用之面積以稻穀或折算現金繳租，惟訴外人林鑽燧旅居日本，管理土地不便，且名下耕地均被政府依耕者有其田條例徵收放領給佃農，故僅剩上開建地未被徵收，乃委由其訴外人葉作樂管理及收租，嗣前揭管理人與上訴人勾串偽造買賣契約而使系爭土地之所有權發生爭議，嗣於七十二年八月十七日，訴外人林鑽燧之繼承人林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人出具授權書，授權訴外人李燕參代理所有權移轉、土地管理、土地分割、鑑界等一切手續。嗣又於七十二年八月二十日，上訴人未○○赴日本與訴外人林守成、林守藩、林玉枝、林守直四人簽訂和解書，其和解內容主要為：訴外人葉作樂與訴外人未○○於六十三年十二月二十四日所訂立之買賣契約書，原買賣價金為一百零四萬元。於上訴人未○○交付訴外人林守成等人和解金一千萬日圓後，原買賣契約書仍確認有效，並約定若有租地權、租屋權、佃農權及優先購買權等糾紛，由上訴人未○○自行處理。再於七十二年十一月二十四日，訴外人林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人出具授權書，授權訴外人李文騫及上訴人未○○就前開臺中縣○○鄉○○路段第六一地號等三十六筆土地之繼承登記申請，將該三十六筆土地登記為訴外人林守成、林守藩、林玉枝、林守直四人分別共有，應有部分各四分之一。嗣訴外人林守藩於七十三年五月十八日死亡，然訴外人李燕參竟於七十三年五月十五日以訴外人林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人之代理人名義將上開三十六筆土地出賣給上訴人未○○及訴外人李文騫，買賣價款為：於六十四年五月十五日間，已由承買人未○○，交與訴外人葉作樂新臺幣二百二十一萬七千二百九十四元八角，另於七十二年八月間，在日本東京都和解時，再由上訴人未○○交與出賣人日幣一千萬元以上列兩項金額為本件全部買賣價款，然上訴人未○○為恐上開土地經被上訴人等基地承租人以上開於七十二年八月二十日所訂之和解契約書價格（即新臺幣一百零四萬元加計日圓一千萬元）或於七十三年五月十五日所訂之不動產買賣契約書價格（即新臺幣二百二十一萬七千二百九十四元八角加計日圓一千萬元）行使優先購買權，致其奪產之計劃前功盡棄，竟明知如下不實之事項，由上訴人未○○以林守成、林玉枝、林守直三人之被授權人地位，於七十五年九月間寄發存證信函給被上訴人或被上訴人之被繼承人及其他承租佃農，表明擬以每平方公尺新臺幣六０五０元（即折算每坪約二萬元），按被上訴人及其他佃農所用面積計算價款出售，請於接函十五日內向臺中市○○路○段○○○號六樓辦理買賣契約，並交付全部價款，並催繳自五十四年起之未繳租金云云，並非通知限期行使優先購買權及催繳欠租之合法催告，依土地法第一百零四條第一項前段及第二項定之規定，前開買賣契約不得對抗優先購買權人，是以被上訴人既係有權占用系爭土地，並非無權占有，故上訴人訴請被上訴人拆屋還地，為無理由等語，資為抗辯。被上訴人癸○○、午○○、辰○○部分則辯稱渠等之被繼承人林松木有繳納門牌號碼臺中縣太平市○○路○○號房屋之租金至訴外人葉作樂死亡為止，系爭房屋在四十多年前因為牆壁傾倒，所以有重新修補，之後沒有改建過，且上訴人取得房屋的來源有問題等語。被上訴人辛○○則以：伊係被繼承人林國榮之子，在八十九年二月二十四日檢方開庭調查上訴人二人涉嫌偽造文書罪嫌時，檢察官追問上訴人及訴外人李文騫在此臺中縣太平市○○路段○○號等三十六筆土地買賣金額共一億一千一百四十一萬九千三百五十元之土地款往來情形，然均推諉不記得；且訴外人林守直等三人在八十七年五月十三日再立確認書言及未收到土地買賣款並委任訴外人林清標為在臺訴訟代理人，欲終止前與上訴人未○○之委任關係，該確認書並經臺北駐日文化交流協會所認證，顯見上訴人所為之買賣係虛偽；又門牌號碼臺中縣太平市○○路○○號房屋係被上訴人辛○○為出生時即已建造之房屋，土地係向訴外人林鑽燧承租，且因房屋牆壁為土磚（土角厝）建造，雖經修建，然主體仍為土造，所以無庸繳納房屋稅等語，資為抗辯。被上訴人丙○○則以門牌號碼臺中縣太平市○○路○○號房屋是祖父蓋的，從祖父到現在已有一百多年，並非無權占有等語置辯。被上訴人林月美、戊○○、子○○、壬○○、庚○○、甲○○則未到庭表示意見或以書狀提出任何聲明答辯。
三、本件上訴人主張伊就系爭土地有所有權，被上訴人於其上占用等情，為被上訴人所不爭，並經上訴人提出土地登記簿謄本一件為證，復經原審法院囑託號臺中縣霧峰地政事務所測量，製有測量成果圖一件為證，堪信上訴人之前揭主張為真實。
四、關於被上訴人戌○○、乙○○、酉○○、申○○、寅○○、卯○○○、丙○○、己○○、癸○○、午○○、辰○○、丁○○、戊○○、子○○、辛○○、壬○○、庚○○部分：
㈠上訴人未○○以訴外人林守成、林玉枝、林守直之受任人地位於七十五年九月九
日依序以臺中郵局第1206、2019、1209、1211、1213、2018號存證信函分別通知被上訴人戌○○、乙○○、申○○、寅○○、丙○○、被上訴人卯○○○、癸○○、午○○、辰○○、戊○○、子○○、丁○○之被繼承人林松木（含被上訴人辛○○、壬○○、庚○○之被繼承人林國榮）等人，有存證信函可查（見原審卷㈠第一六○至一七二頁），及以原審法院七十六年聲字第五○號民事裁定對被上訴人酉○○為與上開存證信函意思相同意旨之意思表示通知之公示送達，有原審法院裁定書付卷可查（見原審卷㈠第一七三頁），其存證信函意思表示之通知意旨，僅表明其受訴外人林守成等三人委任全權處分臺中縣○○鄉○○路段三十六筆土地（含系爭土地），茲以每平方公尺六千零五十元出售，請於文到二十日內，依臺端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約, 並交付價款，另臺端自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語，此有存證信函影本六份及原審法院七十六年度聲字第五○號民事裁定書影本一份在卷可稽，顯見上訴人未○○係認為被上訴人戌○○、乙○○、申○○、寅○○、丙○○、酉○○及被繼承人林松木為系爭土地之承租人，方會對其發存證信函催告繳納欠租。
㈡查依上訴人未○○與訴外人林守直、林守藩、林守成、林玉枝於七十二年八月二
十日訂立和解契約書第八條及第九條之約定，亦可看出本件系爭土地業已出租給被上訴人，參以訴外人林守直、林守成、林玉枝三人於八十四年四月五日所出具之授權書，亦可佐證被上訴人就系爭土地確有承租權，此均有和解契約書及授權書各一份在卷可憑（見原審卷㈠第一五○、一九六頁）。次查被上訴人或被上訴人之被繼承人自日據時期起即已向訴外人林鑽燧承租系爭土地建屋而居，且未定期限，其租金係以繳納稻谷作為租金，嗣訴外人林鑽燧於光復後不久即遷居日本，有關系爭土地之管理均委由訴外人葉作樂代理為之，並由訴外人葉作樂向被上訴人收租，其中被上訴人酉○○及被上訴人乙○○之父李純良、被上訴人戌○○之養父韓慶、被上訴人申○○之父張田岸，均有與訴外人林鑽燧訂立「租金繳納記帳」，此亦有租金繳納記帳影本四紙、戶籍謄本三份存卷可佐（見原審卷㈠第一九七至二一一頁），足證被上訴人酉○○等與訴外人林鑽燧間就系爭土地確存有租賃關係。雖上訴人主張：⑴林鑽燧已於四十七年八月十六日死亡，前開酉○○所提「租金繳納記帳」記載租期自五十一年一月一日起，出租人為林鑽燧，顯係林鑽燧死亡後由他人擅自代簽，而被上訴人申○○、戌○○、乙○○所提「租金繳納記帳」所載租約始期雖在林鑽燧死亡之前，但竟與其死亡後由他人擅自代簽之筆跡相符，故顯均非林鑽燧所為。況戌○○所提「租金繳納記帳」記載「地番：一○五號內，面積為○．○四六○甲」，亦即為四四六．一六平方公尺，與其所占用之三四九平方公尺不符。是各該「租金繳納記帳」不得據以為各該被上訴人就系爭土地有租賃權之認定。⑵上訴人否認林鑽燧授權葉作樂以代理人身分與被上訴人或其被繼承人訂立租賃契約及收取租金，且葉作樂為律師，對於法律之規定當知之甚詳，其若受林鑽燧或繼承人之委託而為出租，逕以代理人之名義並表示代理之本旨即可，豈會於林鑽燧死亡並同時喪失權利能力後，仍以林鑽燧名義而為法律行為，更於五十四年三月十五日仍以受林鑽燧委託為由而至原審法院辦理公證並催繳租金者，故葉作樂所為，顯與法律規定及身為律師正常之作為相違背，自不得僅憑由葉作樂以林鑽燧名義所製作之「租金繳納記帳」及其於五十四年三月十五日至原審法院以獲林鑽燧授權之認證而認葉作樂確獲得林鑽燧於生前之授權，更不得據以認被上訴人就系爭土地享有合法有效之承租權。⑶葉作樂與上訴人未○○間之法律行為嗣經林守直等人承認而溯及發生效力，而被上訴人與葉作樂間之所為，直至上訴人取得所有權之前，均未獲得林守直等人之承認，故二者情形不同，自不得僅因林守直等人承認葉作樂出面所訂買賣契約，即認其同時承認葉作樂前所為出租行為云云，惟查：
⑴本件原系爭土地所有權人林鑽燧於四十七年八月十六日死亡，上開經出租之基地
，由林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人繼續委託律師葉作樂管理，此有林守藩等四人與上訴人未○○於昭和五十八年八月二十日（民國七十二年）所訂之和解契約書之前文記載：「乙方為林鑽燧由於四十七年八月十六日死亡，其繼承人因林鑽燧死亡後，將其另計目錄各筆土地，委託律師葉作樂管理，但葉作樂與買主甲方之間，於六十三年十二月二十四日締結本件土地買賣契約（以下簡稱本件土地契約），當時本件土地以林鑽燧名義做買賣，由於未對乙方的繼承登記作登記手續，依林鑽燧仍是生存者，即以林鑽燧為賣主，針對甲方作所有權登記之手續。因右記之事情發生種種紛爭，如今甲方、乙方之間成立和解如下：‧‧‧」等語，有該和解契約書可證（見原審卷㈠第一五○），其中記載乙方為林鑽燧由於四十七年八月十六日死亡，其繼承人因林鑽燧死亡後，將其另計目錄各筆土地，委託律師葉作樂管理等語，即屬葉作樂有管理出租之權利。
⑵而葉作樂收租之方式，係通知承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工
廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納，並發給承租人「租金繳納記帳」為憑，並以林鑽燧之名義收取租金，後來林鑽燧於死亡之後，葉作樂律師仍繼續以上開方式繼續收取租金，然部分承租人以林鑽燧早已亡故，葉作樂律師仍以林鑽燧名義收租如故，有租金繳納記帳四紙可證（見原審卷㈠第一九七至二○○頁）。參酌上開和解契約書之記載，林鑽燧死亡後，仍由林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人繼續委託律師葉作樂管理，故被上訴人與林鑽燧及其繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人間就系爭土地原有已存在之租賃關係，並不因該「租金繳納記帳」之記載方式有瑕疵而受影響，況該「租金繳納記帳」只是繳租之證明，並非系爭基地租賃關係成立生效之證明文件，葉作樂雖為律師且有代理權而不以代理人身份簽章，亦不影響系爭基地租賃契約之效力。從而上訴人所稱葉作樂若受林鑽燧或繼承人之委託而為出租，逕以代理人之名義並表示代理之本旨即可，豈會於林鑽燧死亡並同時喪失權利能力後，仍以林鑽燧名義而為法律行為，更於五十四年三月十五日仍以受林鑽燧委託為由而至原審法院辦理公證並催繳租金云云，並不能以此認定林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人無出租系爭土地於被上訴人。
⑶林鑽燧之繼承人林守直、林守成、林玉枝等人於八十四年四月五日所出具之授權
書，內載：「本人等前委託.... 辦理繼承及出售事宜，然因所辦出售方法有侵害諸承租人優先承買情事，.... 以便日後另行與承租人等洽商解決。」（（見原審卷㈠第一九六頁），足證林鑽燧之繼承人林守直、林守成、林玉枝等人亦承認上開之租賃關係。
⑷又上訴人未○○以林守直等人之受任人身份，亦曾發存證信函催告被上訴人戌○
○、申○○、寅○○、丙○○、許山本、林松木（被上訴人卯○○○、癸○○、林雪釵、午○○、子○○、丁○○之被繼承人）、乙○○等人及以原審法院七十六年聲字第五０號民事裁定對被上訴人酉○○為催告之公示送達，催告被上訴人等人就系爭土地之租用繳納欠租，有存證信函七份及原審法院公示催告之民事裁定書影本一份可證（見原審卷㈠一六○至一七三頁），足見上訴人二人並不否認被上訴人等就系爭土地之承租人地位，否則，何來催繳租金之舉﹖⑸再查，被上訴人戌○○所佔用之土地面積與「租金繳納記帳」所載之面積縱有不
符可能係因誤寫、土地測量誤差或土地分割原因所致，然與訴外人林鑽燧間自日據時期起，就系爭土地即已有基地租賃之關係之事實已如前述，當不因面積記載不符即認為無租賃權。
⑹被上訴人午○○雖辯稱：林松木死亡後，被上訴人卯○○○、丁○○、戊○○、
林祐均未繼承云云，惟查被上訴人午○○迄未提出依民法第一千一百七十四條規定應向法院以書面向法院為拋棄繼承之資料為證，其所為之主張，尚不足採。至於被上訴人辛○○辯稱被上訴人庚○○、壬○○已拋棄繼承一節，業據提出戶籍謄本及原審法院家事法庭函附卷可證（見本院卷㈡第九○至九二頁），上訴人仍以其等為被告，請求拆屋交地等，應認為無理由。
㈢查依原審法院六十八年度訴字第二０四０號、本院六十八年度上字第一一五四號
及最高法院七十年台上字第一四六八號民事判決審理結果，認定有租賃權者有申○○、戌○○、丙○○、酉○○、李純良（即乙○○之父，有戶籍謄本可查--見原審卷㈠二○二頁）、林松木（即卯○○○、癸○○、午○○、辰○○、丁○○、戊○○、子○○之被繼承人，有戶籍謄本可查--見原審卷㈠第二○一、二○二頁卷㈢第四一至五一頁）、林朝欽（即己○○之父，有戶籍謄本可查），並詳述其等有租賃權之證據及理由，有上開判決書影本附卷可查（本院卷㈠七六至九五頁），次查測量圖一○五之三A、一○五C部分之地上建物，為瓦頂平房，為林松木、林國榮共同佔有，有勘驗筆錄附圖可查（見本院卷㈠第二四九頁），而林國榮為辛○○之父，有戶籍謄本可查（見原審卷㈠二○二頁），是上開被上訴人既經判決認定對系爭土地有租賃權確定在案，亦可作為被上訴人申○○、戌○○、丙○○、己○○、酉○○、乙○○、卯○○○、癸○○、午○○、辰○○、丁○○、戊○○、子○○、辛○○等確係系爭土地之基地承租人或原承租人之繼承人之佐證。
㈣被上訴人戌○○之養父為韓慶，有戶籍謄本可查（見原審卷㈠二○九頁），韓慶
與上訴人間就系爭土地有租賃關係，且在該土地上建屋，自五十七年元月起課征房屋稅，有「租金繳納計帳」及台中縣稅捐稽徵處大屯分處函影本附卷可查（見原審卷㈠一九九頁、卷㈡第一九三頁）；被上訴人乙○○之父為李純良，李純良與上訴人間就系爭土地有租賃關係，且在該土地上建屋，自五十七年元月起課征房屋稅，有「租金繳納計帳」及台中縣稅捐稽徵處大屯分處函影本附卷可查（見原審卷㈠一九八頁、卷㈡第一九○頁）；被上訴人己○○與上訴人間就系爭土地有租賃關係，已如前述，且在該土地上建屋，自五十七年元月起課征房屋稅，有台中縣稅捐稽徵處大屯分處函影本附卷可查（見原審卷㈡第一九三頁）；被上訴人酉○○與上訴人間就系爭土地有租賃關係，且在該土地上建屋，自五十七年元月起課征房屋稅，有「租金繳納計帳」及台中縣稅捐稽徵處大屯分處函影本附卷可查（見原審卷㈠二○○頁、卷㈡第一九三頁）；被上訴人申○○之父為張田岸，張田岸與上訴人間就系爭土地有租賃關係，且在該土地上建屋，自五十七年元月起課征房屋稅，有戶籍謄本、「租金繳納計帳」及台中縣稅捐稽徵處大屯分處函影本附卷可查（見原審卷㈠一○○、一九七頁、卷㈡第一九三頁）；被上訴人寅○○部分，訴外人林守成、林玉枝、林守直曾以存證信函催繳欠租，有該存證信函附卷可查（見原審卷㈠一六二頁），足證被上訴人寅○○與上訴人之前手間就系爭土地有租賃關係；被上訴人卯○○○、癸○○、午○○、辰○○、丁○○、戊○○、子○○之被繼承人林松木與上訴人之前手間就系爭土地有租賃關係，且在該土地上建屋，自五十七年元月起課征房屋稅，有租約及台中縣稅捐稽徵處大屯分處函影本附卷可查（見原審卷㈡第一九○頁、原審六十八年度訴字第二○四○號卷第二七頁）；被上訴人辛○○之被繼承人林國榮與上訴人之前手間就系爭土地有租賃關係，有租約附卷可查（見原審六十八年度訴字第二○四○號卷第二六頁）；被上訴人丙○○自五十七年元月起課征房屋稅，有台中縣稅捐稽徵處大屯分處函影本附卷可查（見原審卷㈡第一九三頁），亦均足證明上開被上訴人確係系爭土地之基地承租人或原承租人之繼承人，從而上訴人請求鑑定租賃契約書，核無必要。
㈤次查上訴人稱：依台中縣稅捐稽徵處大屯分處稅屯二字第八八○二○二四○、第
八九○一八○三二號函所示，門牌號碼太平市○○路○○號房屋、三十七號房屋、四十五號房屋，被上訴人林義雄、乙○○、卯○○○、戊○○、子○○、丁○○、辛○○等人均非納稅義務人及所有人；又被上訴人李純良（被上訴人乙○○之父）所有門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋，癸○○、午○○、辰○○所有門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋，戌○○所有之門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋，酉○○所有之門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋，申○○所有之門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋，寅○○所有之門牌號碼太平市○○路○○○號之房屋，丙○○所有之門牌號碼太平市○○路○○號之房屋，房屋稅起課年月日均為五十七年一月。若上開房屋係於五十七年一月一日前已存在，自無於五十七年始核徵房屋稅者。由此可見被上訴人上開房屋均係受讓他人之占有，且乙○○所占用之太平市○○路○○○號房屋，為改建過之二層樓建物，此經法院九十年四月二十七日勘驗屬實，因租賃權為不得讓與之債權及不定期基地租賃關係至房屋不堪使用時終止，被上訴人等就測量圖所示占用之部分並無租賃權云云，惟查：上訴人認被上訴人之建物有改建事實，業經被上訴人乙○○否認，上訴人復未舉證證明，按房屋稅條例於五十六年四月十一日修正公布，五十七年一月一日施行，則房屋稅之稽徵應始於五十七年，且並非新建之房屋，始須繳納房屋稅，房屋稅條例施行之前已經存在之建築物，亦須繳納房屋稅，故系爭土地上之建物，均於五十七年一月開始設籍納稅，不能以此即謂當時有改建之事實。另基地不定期租賃關係，其契約存續期限固至建物不堪使用為止而消滅，惟系爭土地上除被上訴人己○○部分外，其餘建物均無建物不堪使用之情形，被上訴人乙○○部分雖自承有修建之行為，有勘驗筆錄附卷可查（見本院卷㈠頁），並無證據證明有改建及建物有不堪使用之情形之事實，是上訴人上開主張應不足採。
㈥上訴人另辯稱：按民事訴訟法第四百條第一項規定確定判決既判力，惟於判決主
文所判斷之訴訟標的，始可發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與訴訟標的法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第二項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力，依被上訴人所提原審地院六十八年訴字第二○四○號判決所示，該案之訴訟標的為確認買賣關係不存在，故未○○與林守藩、林守成、林守直、林玉枝間之買賣契約及移轉所有權之行為是否有效存在，為該案審理之重點，亦僅於此部分始有既判力之問題，自不得據此判決為有利於被上訴人之認定等語，惟查上開判決係先予認定有租賃權者有申○○、戌○○、丙○○、酉○○、李純良、林朝欽、林松木等人，因系爭土地之出售未依法通知承租人優先承買，而判決確認買賣關係不存在，雖該確定判決就租賃權部分無既判力，參酌判決所敘述之理由及證據（其理由及證據除載明被上訴人等就原系爭土地有租賃關係外，其餘所述理由，與本判決所認定者相同），暨上開說明，仍足認定上開上訴人就系爭土地確有租賃權。
㈦關於優先承買權部分，上訴人主張：縱認部分被上訴人具有合法之承租權，上訴
人仍合法取得所有權，蓋按土地法第一百零四條第二項係於六十四年七月二十四日所增訂，於此之前，承租人之優先購買權僅具債權效力。本件究有無該項之適用，應依買賣契約訂立時究在六十四年七月二十六日以後抑七月二十五日以前，又無權代理或無權處分經本人或有處分權人之承認，即溯及於法律行為時發生效力。查系爭土地於六十三年十二月二十四日雖曾由葉作樂以林鑽燧名義與上訴人未○○訂立買賣契約，並據以移轉，嗣因林鑽燧已於四十七年八月十六日死亡，始由張英隆等人提起確認買賣關係不存在之訴，於張英隆等人獲得勝訴判決後，未○○所有權登記遭塗銷，惟林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩四人於七十二年八月二十日書立和解書而承認葉作樂前所為買賣契約，則葉作樂於六十三年十二月二十四日所為無權代理及無權處分行為自已合法有效，此又在土地法第一百零四條第二項增訂以前，自應依修正前之土地法，亦即承租人之優先權僅具債權效力，故被上訴人縱確有承租權，亦僅屬其得否向原出租人行使損害賠償請求權之問題，不得據以對抗上訴人。況被上訴人於七十六年以前即知悉上訴人買受系爭土地之事實，在逾十四年之期間內均未以承租人之身分行使優先承買權，此更足使上訴人相信被上訴人無行使此權利之意思，於此期間，物價變動甚大，此為眾所皆知之事實，被上訴人現若再以過去之價格而行使此一權利，亦與誠實信用原則有違，其不得再行使此一權利，亦屬至明。故無論上訴人未○○於六十三年十二月二十四日所訂買賣契約為何及未○○對占有人所為通知之買賣價金是否真正，均不影響上訴人二人就系爭土地所有權之取得等語，惟查：
⑴按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優
先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第一百零四條第一項前段及第二項定有明文。又「土地法第一百零四條第二項已於六十四年七月二十四日修訂為出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。上訴人間之買賣，既在土地法條訂以後，則有上開優先購買權之被上訴人請求確認其就系爭土地有優先購買權，命上訴人甲塗銷已為之所有權移轉登記，由上訴人乙與被上訴人補訂書面契約，並協同辦理所有權移轉登記，委無不合。」、「．．．現行法該條文第二項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第二人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為六十四年七月二十四日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力。．．．」（最高法院六十五年台上字第二七０一號、六十七年台上字第四七九號判例參照）。又按耕地出租人如因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應再為通知。耕地三七五減租條例第十五條第二項定有明文，參酌前揭基地承租人與耕地承租人之優先購買權之目的，均在避免土地之所有與利用分離，藉以發揮土地之利用價值及保護承租人之目的，而規定承租人有優先承購權，自應解為相同之性質，而得類推適用耕地三七五減租條例第十五條第二項之規定，是以基地所有人欲賣出土地時，自應就其與承買人談妥之價金為真實之告知，如該價金之告知高於實際成交之價金，該通知應不生效力而需再行告知，否則不得對抗承租人。又依土地登記規則第七十七條規定：「申請土地移轉登記時，依土地法第三十四條之一第四項規定之優先購買權人已放棄優先購買權者，應附具出賣人之切結書，或於申請書適當欄記明，優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任字樣。但依同法第一百零四條或第一百零七條規定，優先購買權人放棄其優先購買權者，應檢附證明文件。依前項規定申請登記，於登記完畢前，優先購買權人以書面提出異議者，除其優先購買權已依法視為放棄者外，登記機關應駁回登記之申請。」⑵本件上訴人未○○以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位於七十五年九月九日
依序以台中郵局第1206、1209、1211、1213、1215、2018、2019等號存證信函分別通知被上訴人戌○○、申○○、寅○○、丙○○、林松木（被上訴人卯○○○、癸○○、林雪釵、午○○、子○○、丁○○之被繼承人）、乙○○等人及以原審法院七十六年聲字第五０號民事裁定對被上訴人酉○○為與上開存證信函意思相同意旨之意思表示通知之公示送達（附件台中郵局存證信函第一二五五號），其存證信函意思表示之通知意旨，僅表明其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段三十六筆土地（按含本件係爭土地），茲以每平方公尺六０五０元出售，請於文到二十日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等等語。然該存證信函並未表明出賣人林守直等人已於七十二年八月二十日將上開三十六筆土地以一百零四萬元及日圓一千萬元出賣於未○○之事實，又縱依李燕參以林守直之代理人名義與未○○、李文騫於七十三年五月十五日所訂立之不動產買賣契約書記載，買賣價金亦僅二百二十一萬七千二百九十四元八角及日圓一千萬元），且未明確催告被上訴人等或其他承租佃農是否欲行使優先購買權，更將出賣之價金刻意虛偽提高至每平方公尺價格六０五０元，而與原來買賣契約之約定不符，上訴人雖辯稱未○○等買受系爭土地之後，須繳納遺產稅及土地增值稅及積欠之地價稅及相關之一切費用，並參酌物價指數，每平方公尺之單價約為六０五０元云云，惟查：上訴人此項主張為含糊其詞之陳述，並未明示其計算方式及各項稅捐、費用之細目金額，又未明示被上訴人等占有之面積多少及應繳之租金數額，且與上開和解契約書所約定之意旨不符，不足採信。另上訴人未○○以林守直等人之授權人地位與上訴人丑○○、未○○二人於七十六年六月二十七日所訂立之土地買賣所有權移轉契約書更虛偽記載系爭三十六筆土地之買賣價金為一億一千三百四十一萬九千三百五十元整（折合每平方公尺六０五０元），且虛偽記載價款交付方法「登記完畢日一次付清」，然實際上並無該項一億多元之買賣，亦無交付一億多元價金之事實，況土地登記簿登記「原因發生日期」為七十六年六月二十七日，原因為買賣，然其向被上訴人所發存證信函之日期為七十五年九月九日，送達日期或為七十五年九月十日，或為同年九月十一日或為於七十六年二月六日公示送達，由此觀之，上訴人於發存證信函之當時，尚無上開一億多元之買賣存在，又如何行使優先購買權﹖且被上訴人等為系爭土地之基地承租人，得以「同一條件」行使優先購買權，其所謂同一條件，應係指林守直等三人與未○○、丑○○間就上開三十六筆土地成立買賣之真正買賣價格而言，而非指經上訴人未○○提高後之不實價格，上訴人因而涉及使公務員登載不實之罪嫌，經檢察官起訴在案，惟原審刑事庭經審理結果，認定該案之告訴人實係告發性質，該案既經台灣台中地方法院檢察署為不起訴處分，依法不得提起再議，故嗣後該案經發回續查起訴，不影響已確定不起訴處分之效力，而為不受理之判決，嗣經告訴人提起上訴，經本院刑事庭審理結果，認本案應屬告訴性質而得再議，係全案發回原審法院，更為審理而未確定等情，業經本院調閱刑事卷查明屬實，惟基上說明，上訴人未○○、丑○○於申請辦理上開三十六筆土地之所有權移轉登記時，係以上開不合法催告之存證信函及公示送達作為被上訴人等優先購買權人放棄其優先購買權者之應檢附證明文件等事實，堪以認定。
⑶林守直等人雖授權未○○得全權處理系爭三十六筆土地，並得讓售該三十六筆土
地，然丑○○並未向林守直等人購買系爭三十六筆士地，且依丑○○於刑事偵查中自承其就系爭卅六筆土地之應有部分二分之一，係林守成等人將系爭卅六筆士地出賣於李燕參，李燕參之子李文騫再於七十四年六月廿五日將其從李燕參處受讓卅六筆土地應有部分二分之一債權為由與丑○○簽訂不動產買賣契約書（見台灣台中地方法院檢察署八十八年度偵續一字第七號不起訴處分書第七頁第十三行以下，如原審被證十六），可見丑○○取得系爭卅六筆土地應有部分二分之一之權利，並非從未○○處而來，而係從李文騫、李燕參處而來。然未○○既於七十二年八月二十日依和解契約書向林守直等人購買系爭三十六筆土地之全部，林守直等人又如何於嗣後將系爭三十六筆土地出賣於李文騫及未○○（應有部分各二分之一）（按李燕參以林守直等人之授權人地位，於七十三年五月十五日與李文騫、未○○訂立不動產買賣契約書，見原審被證六），其間顯有矛盾，又上開不動產買賣契約書之價金，與和解契約書之記載不同，究竟以何者為準？原因為何？丑○○又以多少之價金向李文騫購買系爭三十六筆土地之權利（按丑○○於刑事案件第一次偵查庭庭訊時，自承以新台幣七百五十萬元購買）？關於此部份，真假尚有爭議，設若均為真實，則林守直等人出賣予李文騫部分，及李文騫出賣予丑○○部分，均未以書面通知被上訴人等基地承租人以同一條件行使優先購買權，其取得系爭土地，滋生更大之爭議？另上訴人又主張丑○○就系爭土地應有部分二分之一，係於七十四年六月間與李文騫訂立不動產買賣契約書，向李文簽承購繼受權利而來云云，惟查，如上所述，上訴人此項主張，並無法舉證以實其說，且設若均為真實，則林守直等人出賣予李文騫部分，及李文騫出賣予丑○○部分，均未以書面通知被上訴人等基地承租人以同一條件行使優先購買權，其取得系爭土地，並非合法。又依原審向台中縣霧峰地政事務所函調之本件系爭土地辦理所有權移轉登記卷宗顯示，上訴人辦理所有權移轉登記之理由及所附之證物，均與上開七十四年六月間與李文騫訂立不動產買賣契約書無關。
⑷丑○○於所涉刑事案件第一次偵查庭即坦承其係以七百五十萬元購買系爭三十六
筆土地應有部分二分之一，顯見系爭土地全部價格亦僅一千五百萬元，上訴人二人於辦理土地過戶時，竟以每平方公尺六０五０元之價格通知被上訴人等人（全部三十六筆土地之總面積乘以每平方公尺六０五０元之積，即等於一億一千一百四十一萬九千三百五十元），並以總價金一億一千一百四十一萬九千三百五十元另行訂立土地買賣所有權移轉契約書，足見上訴人二人通知被上訴人優先承買之內容，即有不實。又就未○○是否有支付價金以及究竟支付多少價金乙節，依林守成等三人於八十七年五月十三日曾出具確認書，並經台北駐日經濟文化代表處認證，已表明渠等僅有為和解書及出具授權書之行為，且除取得未○○所交付之和解金日幣一千萬元外，並未取得未○○之其他任何款項（按依該和解書所另外約定之新台幣一百零四萬元，在訂立和解書之前，已經葉作樂律師取得），基此，可認定原地主林守成等四人所取得之買賣價金，僅係依和解書之約定內容所示之新台幣一百零四萬元及日圓一千萬元而已，並無「新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元」，此觀上開確認書（見原審卷㈡第一三三頁）已載明林守成等三人特別聲明：「．．．又吾等三人出具上開授權書之意旨，係同意及授權未○○依上開和解契約書之意旨辦理吾等所有坐落台灣省台中縣太平市○○路段第六一號等三十八筆土地之所有權移轉登記及其必要之手續，並適當處理上開土地上基地承租人有關優先購買權等之相關問題，吾等三人並不知未○○竟違反上開授權書之委任本旨，於民國七十六年六月二十七日（西元一九八七年六月二十七日）擅自將上開三十六筆土地由未○○以吾等三人之被授權人名義與未○○、丑○○訂立「土地買賣所有權移轉契約書」，買賣價款總金額為新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元正（折合每平方公尺土地價值新台幣六千零五十元）。吾等三人在此特別聲明：吾等三人並不知有上開「土地買賣所有權移轉契約書」之事，亦從未收到未○○、丑○○所交付之新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元正，換言之，該項書面係在違反吾等三人出具授權書之意旨下作成，且事實上並無其事，應認為係虛偽不實。吾等三人將採取必要之措施，以塗銷該不實之所有權移轉登記，並撤銷及終止對李燕參、未○○、李文騫之有關授權。」等語自明，而該認證書係經台北駐日經濟文化代表處載明係經林守成等三人簽名經認證，足以認定係林守成等三人所為，參酌上開說明其等所述，亦足採信。⑸依林守直、林守成、林玉枝三人於八十四年四月五日所出具之授權書，就系爭土
地授權謝扶憲，其授權範圍記載：本人等前委託未○○氏代辦前開土地繼承及出售事宜，然依其所辦出售方法有侵害諸承租人優先承買權情事，經承租人抗議有涉訟之虞，為圓滿解決起見，付與全權代理本人等與有關當事人協調，收回該土地所有權事宜，以便日後另行與承租人等洽商解決承買事宜等語。此亦有經台北駐日經濟文化代表處認證之授權書一份可證（見原審卷㈠第一九六頁）。可證上訴人未○○所為之上開買賣及過戶，確有侵害諸承租人優先承買權，並授權謝扶憲處理，以便向未○○及丑○○收回土地，另行出賣給被上訴人等承租人。
⑹本件上訴人以不實之存證信函通知被上訴人等人，並以該存證信函作為本件系爭
土地辦理過戶之附件，即以之作為被上訴人等優先購買權人已放棄優先購買權之證明文件，故其物權移轉行為，不能對抗被上訴人等基地承租人。至於上訴人抗辯稱被上訴人等人未於相當期限內表示以同一條件優先承購之意，已喪失其權利云云。惟如上所述，上訴人原來之通知，並非真實買賣價金之通知，必須另行再為真實之通知，始為合法。惟迄今上訴人並未再通知，被上訴人等均未收到林守直等人或其代理人以書面表示真實買賣之條件，要被上訴人等人行使優先購買權之意旨，故被上訴人辯稱其等尚不知其真正之買賣條件為何，無從行使該項權利，何來喪失權利？況被上訴人等人已具狀向上訴人表示願以未○○與林守直等人間之真實買賣契約書（含和解契約書）之同一條件優先購買系爭土地外，另以口頭及書面向林守直等人表示上開優先購買之意旨等語，尚難認為被上訴人已喪失其優先承買之權利。
⑺按「耕地出租人出賣耕地時，如不依耕地三七五減租條例第十五條第一、二項所
定出賣條件，以書面通知承租人優先承買，而與第三人訂立契約者，依同條第三項之規定，其契約不得對抗承租人。所謂不得以其契約對抗承租人，係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力而言。」（最高法院四十九年台上字第二三八五號判例參照），本件上訴人向訴外人林守直、林守成、林玉枝等人買受系爭土地時，以不合法及不實之存證信函通知被上訴人等人，並以該存證信函作為本件系爭土地辦理過戶之附件，即以之作為被上訴人等優先購買權人已放棄優先購買權之證明文件，故其物權移轉行為，依前開說明，對於承租人不生效力，從而上訴人自不得主張其為系爭土地之現出租人，其以所有權人即出租人之地位向被上訴人催告限期繳租，其催告自不生效力，從而其主張終止租約，不能認為有理由。
㈧按查土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期
限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制而已（最高法院三十年渝上字第三一一號判例參照）。是訂有書面之租地建屋契約而未明定租賃期限者，其租賃期間應至房屋不堪使用時為止。但應受民法第四百四十九條第一項租賃期限不得逾二十年之限制。二十年期滿，若有民法第四百五十一條規定情形，應視為不定期限繼續契約，至房屋不堪使用時始消滅，自不待言（最高法院八十四年度台上字第一八七○號、八十五年度台上字第七九○號、八十五年度台上字第二一○八號判決參照），本件被上訴人己○○雖就其佔有之系爭土地，有租賃權，已如前述，而其所有之房屋已因地震有部分倒塌，現無人居住等情，業經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄復卷可查（見本院卷㈠第二四七頁），是被上訴人己○○房屋不堪使用，堪以認定，惟本件上訴人向訴外人林守直、林守成、林玉枝等人買受系爭土地時，以不合法及不實之存證信函通知被上訴人等人，並以該存證信函作為本件系爭土地辦理過戶之附件，即以之作為被上訴人等優先購買權人已放棄優先購買權之證明文件，故其物權移轉行為，依前開說明，對於承租人不生效力，從而上訴人自不得主張其為系爭土地之現出租人，其以所有權人即出租人之地位向被上訴人己○○以上開理由終止租約，及請求不當得利，即無理由。
㈨綜上所述，上訴人以兩造間未訂立任何契約，被上訴人屬無權占有，依民法第七
百六十七條規定，訴請被上訴人拆除地上物，將被上訴人所占有之土地返還，並主張土地租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃期限，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃至房屋不堪使用時為止。租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任，故租賃權通常為不得讓與之債權，被上訴人上開房屋均係受讓他人之占有，且乙○○所占用之太平市○○路○○○號房屋，為改建過之二層樓建物，該房屋已不堪使用，應屬終止，縱被上訴人就系爭土地享有租賃權，上訴人已為繳納租金之催告，被上訴人應於繕本送達翌日起十日內給付前積欠之租金，若逾期，原租約即終止並返還土地，而該狀已合法送達被上訴人全體，迄今更已逾十日，被上訴人仍未依該狀第九段所述而為給付，縱其原得享有承租權，該租約亦已合法終止。又上訴人係於七十六年十月十四日取得前開土地之所有權，被上訴人等無權占有各該土地而獲得相當於租金之利益且致上訴人受有損害，依民法第一百七十九條規定，應將其所受之利益返還與上訴人。又依平均地權條例第十六條規定，各該土地，於七十六年、八十年、八十三年之其法定地價每平方公尺分別為八百八十元、一○三八元、一一二○元，依土地法第一百零五條準用第九十七條，以法定地價百分之十計算相當租金之數額，則被上訴人於占有期間自分別獲得如聲明所載之利益，被上訴人自應給付與上訴人，已到期之款項，並自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起，按年息百分之五計算之法定遲延利息云云，以本件上訴人向訴外人林守直、林守成、林玉枝等人買受系爭土地時，以不合法及不實之存證信函通知被上訴人等人，並以該存證信函作為本件系爭土地辦理過戶之附件，即以之作為被上訴人等優先購買權人已放棄優先購買權之證明文件，故其物權移轉行為，依前開說明，對於承租人不生效力，從而上訴人自不得主張其為系爭土地之現出租人，其以所有權人即出租人之地位以改建及房屋已不堪使用為由終止租約與請求不當得利，即無理由，原審據以駁回其請求，於法有據，上訴人此部分之上訴為無理由，應予駁回。
五、關於被上訴人甲○○部分：被上訴人甲○○經合法通知未到庭及具狀作何聲明及陳述，亦無證據證明其有合法之承租權，而最高法院七十年度台上字第一四六八號，被上訴人甲○○等人以上訴人為被告，請求確認買賣關係不存在，最高法院亦認定甲○○就系爭土地並不能證明有租賃關係，有該判決書附卷可查（見本院卷㈠第八五、八六頁），是上訴人本於民法第七百六十七條規定，訴請被上訴人甲○○拆除地上物，將被上訴人所占有之土地返還，於法有據，至於上訴人請求返還相當於租金之損害部分，依土地法第九十七條規定，城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。至於基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院六十八年台上字第三○七一號判例參照）；又基地租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限。而該條所謂土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價而言。所謂法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第四十六條所規定之土地公告現值；而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條亦有明文規定（最高法院八十八年度台上字第一○八號、八十六年度台上字第二二五號判決參照），是相當於租金之損害金之計算，應以基地申報地價為基礎，上訴人請求依公告現值或公告地價計算尚有未當，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，則上訴人請求被上訴人甲○○給付相當於租金之損害金，本院審酌該基地基地位於都市計劃住宅區內，鄰近商業區，及承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，認相當於租金之損害金以申報總地價年息百分之五計算為適當（詳如附表所示）暨自起訴狀繕本送達被告翌日起，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，原審未查，駁回上訴人之請求，尚有可議，上訴人此部分之上訴為有理由，應廢棄改判如主文第二項所示，而上訴人請求超過部分，依前開說明，應予駁回。又上訴人聲請願提供擔保宣告假執行，以民事訴訟法第四百六十六條第一項規定，對於財產權訴訟之第二審判決，如因上訴所得受之利益，不逾新台幣一百萬元者，不得上訴，本件上訴人勝訴部分，其因上訴所得受之利益，不逾新台幣一百萬元，依法不得上訴，上訴人聲請宣告假執行為無實益，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核於本結果不生影響，自毋庸再逐一論述，並此敘明。
據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 九 日~B1民事第二庭審判長法 官 童有德~B2 法 官 翁芳靜~B3 法 官 黃永泉右為正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
被上訴人甲○○不得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 林玉惠中 華 民 國 九十一 年 四 月 十 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
Ｈ附表：
臺中縣○○鄉○○路段第一○五地號
公告地價： 76年：每平方公尺2500元
83年：每平方公尺2037元公告現值 86年：每平方公尺8499元（依法係於該年七月一日公告）未為申報地價者，其申報地價以公告地價（公告現值）之百分之八十計算
76年：每平方公尺2000元83年：每平方公尺1629.6元86年：每平方公尺6799.2元本件以年息百分之五計算不當得利，每平方公尺為：
76年：每平方公尺100元83年：每平方公尺81.48元86年：每平方公尺424.95元被上訴人甲○○佔用面積50平方公尺計算不當得利
76年：每年5000元83年：每年4074元86年：每年21247.5元上訴人得請求被上訴人甲○○給付不當得利之金額為：
76.10.15至83.6.30為33541.6元
83.7.1至85.6.30為8148元
85.7.1 至86.6.30為4074元
合計：45763.6元