臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十九年度上易字第一七九號
上 訴 人 甲○○被 上訴 人 乙○○訴訟代理人 劉進堂律師右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月二十九日臺灣彰化地方法院第一審判決（八十八年度訴字第三一四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除確定部分外廢棄，發回台灣彰化地方法院。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決第二項命上訴人給付被上訴人新台幣（下同）十一萬二千元，及自民國
（下同）八十八年五月一日起至遷讓房屋之日止，按月賠償二萬八千元、第四項訴訟費用由上訴人負擔及第五項假執行之宣告部份之裁判決廢棄。
㈡右廢棄部份，被上訴人第一審之訴假執行之聲請均駁回。
㈢第一審廢棄部分及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同部分予以引用外，補稱：㈠上訴人於向被上訴人承租系爭房屋時，即已明確告知被上訴人之代理人顏魏玉
珠及仲介人吳俊賢租屋之目的為供營業（開設舞蹈教室），且其確實明知上訴人係要開設舞蹈教學之用，渠二人均故意不告知無法申請營業執照，被上訴人之代理人更告知可以營業，顯見上訴人係受被上訴人之代理人詐欺而與被上訴人訂系爭租賃契約書，上訴人乃依法撤銷系爭房屋租賃契約之意思表示，並向台灣彰化地方法院起訴請求返還不當得利，業經台灣彰化地方法院彰化簡易庭以八十八年度彰簡字第三二八號判決上訴人勝訴，該判決即是認定上訴人撤銷系爭房屋租賃契約為有理由。上訴人代理人聯絡遷讓房屋事宜，依原審判決及台灣彰化地方法院彰化簡易庭八十八年度彰簡字第三二八號判決之內容，上訴人僅需將系爭房屋騰空，並無庸將所裝璜之木質地板拆除（該裝琪之木質地板已附著於系爭房屋），上訴人與被上訴人之代理人顏魏玉珠於八十九年四月十日前往系爭房屋現場辦理點交房屋，被上訴人之代理人對於系爭房屋已騰空並無爭執，其竟要求上訴人需再將木質地板拆除，其才願意接受點交，也因此未完成點交手續。上訴人既已依原審判決及台灣彰化地方法院彰化簡易庭八十八年度彰簡字第三二八號判決之內容提出給付，被上訴人遲延受領乃可歸責於其代理人，上訴人亦已以存證信函再通知被上訴人，上訴人顯已履行原審判決主文第一項之債務。
㈡原審判決主文第二項違反土地法第九十七條第一項之強制規定。
⒈按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之
十為限。約定房屋租金超過前項規定者，該管市縣政府得依前項所定標準強制減定之。」為土地法第九十七條所明文規定。又土地法第九十七條第一項所定係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權，為最高法院四十三年臺上字第三九二號判例所揭示。
⒉上訴人於原審即已主張被上訴人所請求相當於租金之損害賠償金額過高，已
違反土地法第九十七條之規定，且上訴人於台灣彰化地方法院彰化簡易庭八十八年度彰簡字第三二八號事件即曾表示願給付相當於租金之金額予被上訴人，以填補其損失，該判決並依土地法九十七條之規定計算上訴人所應給付之金額，及被上訴人所應返還上訴人之不當得利金額，顯見原審判決確有違誤之處。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。
㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同部分予以引用外，補稱：㈠查上訴人雖已將系爭房屋內之物品遷走，惟所留下之活動木質皮地板仍存在，
上訴人既不願拆除遷移，又要被上訴人立切結書不得拆除其地板，被上訴人無理由書立該切結書，蓋上訴人本須負回復原狀之義務，今既不願自動拆除木質地板，又不准被上訴人拆除或處置，則影響系爭房屋正常使用甚明，從而上訴人雖已將房屋內其他物品遷移，卻因木質地皮尚有堅持，被上訴人至今無法正常使用系爭房屋實與未遷讓無異，上訴人既不願放棄該木質地板之所有權即應將該活動式之木質地板拆除遷移，始符遷讓之本旨，今上訴人未放棄木質地板之處分權，自當仍負遷讓之義務，被上訴人並無受領遲延之情事。
㈡另上訴人一再陳稱其承租系爭房屋係為開設舞蹈教室之用，係營業用，惟為被
上訴人及代書吳俊賢一再否認，茲引述與本件相關之返還不當得利事件（台灣彰化地方法院八十九年度簡上字第八十六號審理中）中被上訴人所提出之「上訴理由狀」內容以茲辯駁，不再贅述。
㈢土地法第九十七條之規定對營業用之房屋並不適用。上訴人一再堅稱承租系爭
房屋係為營業用，則系爭房屋租金即不適用土地法第九十七條之規定，而應本諸私法自治原則，當事人意思合致即有效，是以上訴人之理由顯有矛盾。
㈣再不當得利中所稱受利益，係指因某項事由而受之個別具體利益而言。在租賃
契約，承租人所受利益為出租人之給付（物之交付，以供使用收益），承租人所受之利益，依其性質不能原物返還，故應償其價額，客觀計算之相當租金。易言之，無權使用他人不動產者，其所受利益為使用本身，而「相當租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額據此，所謂「相當租金」並非絕對之數額標準，而係參考之依據，承租人客觀上使用租賃物之利益應依市場機能及經濟價值而斷，而非局限於某特定數額。本件系房屋於市場上之使用價值每月確值二萬八千元，此亦為上訴人所受之使用利益，從而上訴人主張應依土地第九十七條限縮租金額，實無理由。
理 由
一、按第一審之訴訟程序有重大之瑕疵者，第二審法院因維持審級制度認為必要時，得廢棄原判決，而將該事件發回原法院，並得不經言詞辯論為之，民事訴訟法第四百五十一條第一項、第四百五十三條分別定有明文。又民事訴訟法第一百九十九條第二項規定，審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據，或為其他必要之聲明及陳述，其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之，此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，故審判長對於訴訟關係未盡此項必要之處置，違背闡明之義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵，而基此所為之判決，亦屬違背法令（參照最高法院四十三年台上字第一二號判例）。
二、本件被上訴人依契約請求上訴人給付十六萬八千元及自八十八年四月一日起至遷讓房屋之日止，按月賠償二萬八千元。於契奬載明原告（即被上訴人）於八十七年七月一日曾將彰化市○○路○段○○○號四樓房屋出租與被告（即上訴人），約定租金每月二萬八千元，租賃期間為自八十七年七月一日至八十八年六月三十日止，租賃期滿應即將房屋遷讓交還，被告自承租日迄今分文未繳，原告為此曾以存證信函向被告催收，按目前該房屋仍由被告使用中，自應該按月賠償原告未收房屋租金二萬八千元之損害，迄交屋之日止。按被告既自八十七年七月一日起使用至八十八年四月一日止迄今已有九個月，即應賠償十六萬八千元（被上訴人另請求電梯保養費、水電費共一萬二千五百元，故載為十八萬零五百元）。承租人租金有遲延支付者，依民法第四百四十條之規定，得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」並提出八十八年一月四日通知上訴人「自本催告書送達一個月終止租約，並限於八十八年二月十三日以前遷讓房屋」之存證信函為證。被上訴人自於八十八年五月二十五日提出陳報狀陳明「房屋租金每月共計二萬八千元，房屋出租日於八十七年七月一日起至原告提出告訴日止共計十個月，所以被告應給付十個月租金，另扣除保證金五萬六千元及二個月份租金五萬六千元，所以被告應賠償尚未給付之租金十六萬八千元」。則就被上訴人請求上訴人給付之金額，究係依租賃關係請求給付本件之租金？抑或依損害賠償之法律關係請求賠償其未收租金之損害？抑或主張於租賃契約終止後上訴人仍占有租賃物請求賠償相當於租金之損害？及兩造之租契約，被上訴人究依主張何時終止？被上訴人於原審之聲明及陳述即均有不明確之處，原審未向被上訴人發問或曉諭，令其敘明或補充，即遽認上訴人自八十七年七月一日起無權占有租賃物，被上訴人受有相當於房屋租金之損害，判決上訴人，應按月賠償二萬八千元，顯然違背前揭法條及判例所主之闡明義務，訴法程序即有重大五瑕疵，原審所為之判決自屬違背法令。
三、又民事訴訟法採不干涉主義，凡當事人所表聲明之利益，不得歸之於當事人，所本揭出之事盡及於據，亦不得斟酌之，此觀民事訴訟法第三百八十八條之規定自明。本件被上訴人於原係主張兩造系爭房屋有租賃關係，在租賃契約終止之前，上訴人應係有權占有系爭房屋，因此在租賃契約終止之前係請求上訴人給付租金或賠償其未收金之損害，並本主張上訴人自八十七年七月一日起即無權占有系爭房屋之事實，亦未請求自八十七年七月一日起至其所主張租賃契約終止日間之相當於租金之損害，原審竟以上訴人自八十七年七月一日即無權占有系爭土地，認定上訴人應自八十七年七月一日起按月賠傊被上訴人相當於租金之損害二萬八千元，顯係斟酌被上訴人所未提出之事實，將被上訴人所未聲明之利益歸之被上訴人，原判決就此部分即有就當事人未請求之事項原裁判及就當事人請求之事項漏未裁判之違法。
四、原審所踐行之訴訟程序有重大之瑕疵，未經合法之判決，且就被上訴人所請求之給付租金或賠償未收租金之損害，亦須原審處理有維持審級制度之必要，兩造亦未合意由本院裁判，爰不經言詞辯論，將原判決命上訴人給付相當於租金之損害部分（其餘命上訴人遷讓房屋及駁回被上訴人電梯保養費、水電費共一萬二千五百元請求部分，兩未聲明不服，業己確定）廢棄，發回原審法院確定適法之審理。
五、按上論結，依民事訴法法第四百五十一條第一項、第四百五十三條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 一 月 三 日~B1民事第一庭審判長法 官 楚汝聰~B2 法 官 邱森樟~B3 法 官 陳蘇宗右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 鄧智惠中 華 民 國 九十 年 一 月 八 日
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