臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十九年度上易字第二○五號
上 訴 人 戊○○訴訟代理人 丁○○被上訴人 乙○○訴訟代理人 甲○○
丙○○右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國八十九年四月十三日臺灣臺中地方法院八十八年訴字第三八八四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）柒拾萬元及自民國八十八年八月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：㈠按最高法院四十三年台上字第六○七號判例，雖係因收定金一方不為給付，他方
請求加倍返還定金事件所作成，惟其主要意旨在於闡釋契約因一方當事人不為給付，經他方當事人解除者，不得謂契約所定給付為不能履行，而應適用民法第二百五十九條關於回復原狀之規定解決。此項法則於付定金一方當事人給付遲延或不為給付之情形，自亦有其適用。本件上訴人主張解除契約，若係合法，則被上訴人應返還全部系爭價金，固無疑義，縱認上訴人解除契約之主張不足取，而以被上訴人關於上訴人遲延付價解除契約之抗辯為可採，則被上訴人亦僅得於上訴人所付定金之範圍內，扣減相當數額之違約金而已，不得就全部已付價金主張依民法第二百四十九條第二款規定拒絕返還。
㈡次按違約定金在供契約不履行損害賠償之擔保，其性質應認為最低損害賠償額之
預定，故一方所交之定金過高，而與他方所受損害顯然不相當時，即應認當事人所交付者，已非定金而為價金之一部先付，交付之當事人自得請求返還超過損害部分之金額，以示公平，已經最高法院八十二年台上字第六七四號判決先例闡釋綦明。查本件系爭定金依買賣契約第十條關於「甲如不履行本契約交付殘餘價金時，．．．聽由乙方解除契約，所交定金及價金悉由乙沒收作為違約金」之約定，應屬違約定金性質，倘該金額有過高之情形，上訴人自得依前引法則請求返還。上訴人以被上訴人確定的拒絕瑕疵擔保所為解除契約之主張，縱非可取，而認被上訴人解除權之行使為合法，衡諸上訴人係因地震後系爭房屋公共設施部分瑕疵未經修復，安全顧慮未能消除，始拒絕支付價金，及被上訴人之損害，不逾二十萬元等情形，亦請依前開法則命被上訴人返還五十萬元。至於被上訴人雖以系爭買賣契約經解除後，其無法取得七百萬元之償金，受有利息損失，及系爭房屋因大地震致高樓房價下跌，另行出售將受有跌價損失等理由，抗辯其因所謂上訴人違約之損害不止二十萬元者，則非可採。蓋約定之違約金，是否過高之判斷，依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，如轉售房屋可能遭受之損害等情形，並非因債務不履行所生損害，本不在得為斟酌之列，此已經最高法院七十年度台上字第四二五八號、及八十六年度台上字第一○八四號民事判決先例閘釋綦明。從而，被上訴人關於渠損失不止二十萬元之抗辯，並無足取。何況，買賣標的物於交付買受人前所生之利益及危險，應由出賣人負擔，為民法第三百七十三條之當然演繹，系爭買賣契約係八十八年八月三十一日訂立，於未交付於上訴人以前之同年九月二十一日發生大地震，不僅系爭房屋受有部分損毀，而且高樓房價普遍下跌，均影響系爭房屋之價值，此項事實既係發生於買賣標的物交付之前，本非應由買受人即上訴人負擔之範圍，自不能以之列為衡量違約金數額之基礎。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受不利之判決，被上訴人願供擔保請准宣告免予假執行。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：㈠按最高法院四十二年台上字第六○七號判例之事實經過，乃臺灣銀行已付定金給
國際印刷廠承印季刊，嗣後國際印刷廠將原稿返還臺灣銀行而不為給付，法院認為臺灣銀行既已接受原稿退回，雙方已合意解除契約，臺灣銀行請求加倍返還定金固有不當，但國際印刷廠應負返還原付定金回復原狀之義務。而本件係因可歸責於上訴人之事由而解除契約，並非雙方合意解除契約，案例事實與上揭判例之案例事實並不相同，上訴人仍誤引上揭判例，主張被上訴人無權依民法第二四九條第二款之規定沒收定金，其主張顯無理由。
㈡系爭不動產買賣之總價金為七百萬元，根據不動產買賣之同業利潤標準，淨利率
應為百分之十七，則上訴人不履行買賣合約造成被上訴人損害，應為一一九萬元，而定金金額僅七十萬元，顯然上訴人所交付定金並未過高，並無價金一部先付之問題，更無引用最高法院八十二年台上字第六七四號判決之餘地，上訴人誤引上揭最高法院判決，請求所謂「價金一部先付」之返還，其主張自無理由。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提：不動產買賣之同業利潤標準一份為証。理 由
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人於八十八年八月三十一日將坐落台中市○區○○路○○號十一樓之二房屋全部及地下二、三層應有部分四七分之一，連同所占基地應有部分一萬分之一九六出售予上訴人，上訴人於訂約時交付定金七十萬元，嗣因九二一地震致系爭房屋地下室橫樑、車道地板及牆壁龜裂，經上訴人通知被上訴人修補，詎被上訴人卻以上訴人支付價金遲延為由，解除買賣契約，並沒收七十萬元定金，系爭房屋因上述瑕疵，足以減少正當效用及原有價值，被上訴人為出賣人本應負修補義務，被上訴人未於催告修補期間內為之，其自得解除系爭買賣契約，並以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，系爭契約既經解除，依民法第二百五十九條第二款規定被上訴人應將上開定金加計利息返還予上訴人，又若該解除契約不生效力，被上訴人解除契約所沒收之定金，係屬違約金性質，亦有違約金過高情事，應予酌減等語；被上訴人則以：系爭房屋之私有部分並未因九二一地震有任何損傷、或危及安全情形，雖一樓公共部分有小部份牆面大理石貼磚掉落，惟經台中市政府派員勘驗結果，並無安全顧慮，且該公共設施之小瑕疵，應經大樓管委會之決議始得發包修補，亦非被上訴人有權獨自進行修繕，大樓管理委員會亦於八十八年十月二日開會決議進行發包修補，被上訴人已通知上訴人，上訴人自不得以此事由作為拒絕第二次付款之理由，上訴人違約拒繳買賣價金，被上訴人自得依約解除契約並沒收定金，又上訴人拒絕依約付款，致被上訴人無法獲得買賣價金七百萬元之利息損失已不止七十萬元，該違約金並無過高之情事等語，資為抗辯。
二、上訴人主張兩造於八十八年八月三十一日訂立系爭不動產買賣契約，於契約成立時上訴人已交付定金七十萬元充作買賣價金之一部，因九二一地震之故，系爭房屋即十一樓之二之磁磚掉落，地下室公共設施之橫樑、車道地板及牆壁有所龜裂等情，業據上訴人提出系爭不動產買賣契約書一件、相片六幀、九二一震災住屋勘查報表一件為証，並為被上訴人所不爭執，堪信上訴人此部分之主張為真實，惟上訴人主張系爭房屋因地震已有損壞，雖嗣後已修復，但安全仍堪虞，其自得解除本件買賣契約一節，則為被上訴人所否認，並辯稱：系爭房屋十一樓之二僅磁磚輕微掉落，公共設施部分因須經大樓管理委員會決議始得進行整修，管理委員會亦於八十八年十月二日開會決議進行發包修補，目前均已修補完畢，地震後該大樓住戶沒人搬走，安全上並無問題等語，經查：
㈠上訴人所買受系爭十一樓之二房屋，因九二一地震之故，造成磁磚剝落之損害，
，而該大樓地下室公共設施部分，經里幹事會於八十八年十月十三日勘查結果，亦受有①樑有細小裂紋、②地下三Ｂ樑有垂直細小裂紋、及③二至三Ｂ之車道板開裂之損害，惟修復即可，尚不符合全倒、半倒之標準，又經台中市政府工務局會同臺灣省建築師公會等專業技術機構目視初堪，現況評估結果，並無立即之危險等情，有上開九二一震災住屋勘查報表、及台中市政府工務局通告各一件在卷可稽，足見；系爭房屋雖因九二一地震發生上開毀損情況，惟該等毀損應可以修繕方法即可恢復建物之原狀，要堪認定。被上訴人以十一樓之二房屋本身已修補完畢，而地下室公共設施毀損部分，經該大樓管理委員會八十八年十月二日召開緊急臨時區分所有權人、住戶會議決議，亦推選訴外人許平發、廖蒼洲負責請專業技術人員勘驗估價後進行修繕，須時較久，被上訴人亦以郵局存証信函將公用部分決議修補一事通知上訴人等情，亦有被上訴人提出之該大樓緊急臨時區分所有權人住戶會議記錄、及郵局存證信函各一件為證，上訴人亦不爭執上開毀損部分均已修補完畢，惟公用設施部分約一個月左右才修畢等情，惟衡以大廈公用設施之修繕，涉及各住戶費用分擔問題，須經管理委員會召開住戶會議，決議後始得發包修繕，並非被上訴人個人所得單獨為之，被上訴人雖未於上訴人上開催告函到五日內修繕完成，惟於一個月期間內修補完成，仍係合理期間，上訴人自不得以被上訴人逾其請求之期間始修補完成，而主張解除系爭買賣契約。
㈡按物之出賣人，對於買受人應擔保其物，依民法第三百七十三條之規定於危險移
轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少其價金。民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條前段定有明文。查系爭房屋及地下室公用設施部分既已修復，安全上亦無堪虞之情，已如上述，堪認系爭房屋並無滅失、或有減少價值之瑕疵及通常效用之情形存在，則上訴人以系爭房屋因地震之損壞，雖已修復但安全仍堪虞云云，應與實情不符，自不足採，其進而主張解除系爭買賣契約，亦與上揭法條規定意旨不合，因之；上訴人縱以起訴狀繕本之送達向被上訴人為解除契約之意思表示，亦不生解除契約之效力，從而；其請求被上訴人返還七十萬元定金加計利息，亦屬無據。至被上訴人以上訴人因未依約給付第二期價金，經發函催告結果，上訴人仍未履行，被上訴人已解除系爭買賣契約，並沒收七十萬元定金一節，惟本件係上訴人依解除契約法律關係請求被上訴人應返還定金七十萬元，本院僅須審酌上訴人解除系爭買賣契約，是否有理由，並不及於被上訴人上開解除契約及沒收定金是否有理由等情，附此敘明。
三、綜上所述；上訴人依解除契約回復原狀法律關係，請求被上訴人應返還定金七十萬元，及自八十八年八月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，其假執行之聲請亦失所依附，原審為上訴人敗訴之判決，及駁回假執行之聲請，並無不合，上訴意旨猶執詞指摘原判決不當，求予發棄改判，為無理由，應予駁回。
四、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，不足以影響本判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十一 日~B1民事第四庭審判長法 官 黃斐君~B2 法 官 張鑫城~B3 法 官 張浴美右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 郭振祥中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十四 日
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