臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十九年度上易字第二二九號
上 訴 人 庚○○被 上訴人 乙○○複 代理人 己○○上 訴 人 辛○○上 訴 人 甲○○上 訴 人 丙○○
丁○○戊○○右當事人間所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十九年五月二十四日臺灣臺中地方法院八十八年度訴字第二一三八號第一審判決各自提起上訴，上訴人庚○○並為訴之追加，本院判決如左：
主 文原判決關於上訴人庚○○敗訴部分暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人辛○○應於上訴人庚○○給付新臺幣捌拾肆萬叁仟玖佰元之同時，將坐落臺中市○○街○○巷○○號二樓（建號○○○區○○段○○○○號）鋼筋混凝土造，面積一○九‧七九平方公尺壹戶，及附屬建物陽台面積一一‧九三平方公尺、雨棚面積四‧九六平方公尺及公共設施○○○區○○段八八六九建號，面積五二一‧五二平方公尺，應有部分一萬分之八六六，以及將坐落之基地台中市○○區○○段○○○號土地面積三三六平方公尺應有部分十二分之一移轉登記與第三人林添水。
辛○○、甲○○、丙○○、丁○○、戊○○之上訴均駁回（原判決主文第一項關於辛○○、丙○○、丁○○、戊○○應給付乙○○之本金均減縮為新臺幣貳拾叁萬玖仟肆佰貳拾肆元）。
第一、二審訴訟費用，由辛○○負擔百分之六十二，甲○○負擔百分之九，丙○○、丁○○、戊○○各負擔百分之六，乙○○負擔百分之十一。
事 實
甲、上訴人庚○○方面（即房地所有權移轉登記部分）：
一、聲明：求為判決：
㈠、原判決不利上訴人部分廢棄。
㈡、右廢棄部分，被上訴人辛○○應將坐落台中市○○街○○巷○○號二樓（建號○○區○○段○○○○號）鋼筋混凝土造、面積一○九‧七九平方公尺乙戶，及附屬建物陽台面積一一‧九三平方公尺，雨棚面積四‧九六平方公尺及公共設施○○○區○○段八八六九建號，面積五二一‧五二平方公尺，應有部分一萬分之八六六，以及將座落之基地台中市○○區○○段○○○號土地面積三三六平方公尺應有部分十二分之一移轉登記與第三人林添水。
㈢、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
㈠、原審判決駁回上訴人請求被上訴人辛○○移轉系爭房屋所有權登記予林添水部分，顯有未洽。查原審判決以民法第二百六十四條雙務契約之雙方當事人因互負債務，一方當事人於他方未為對待給付前，得拒絕自己給付之規定，認為上訴人庚○○既自承僅付給被上訴人辛○○二分之一款項即八十四萬三千九百元，而尚有二分之一款項未付，被上訴人辛○○自得拒絕履行移轉系爭房地所有權義務，據而駁回上訴人之請求，惟查，上訴人除已給付半數款項予被上訴人辛○○外，就剩餘半數款項及利息亦早於八十八年三月十五日以台灣土地銀行台中分行保付支票二張，交由承辦代書廖秀霞代收轉交，詎遭辛○○拒絕受領，並藉此拖延辦理移轉登記；雖債權人受領遲延者，其原有同時履行抗辯權並未因之歸於消滅，但並非認其同時履行抗辯為有理由即可據而駁回上訴人移轉登記之請求。又雖第二百六十四條第一項有「契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付」之規定，但同條第二項同時有：「他方當事人已為部分給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用之方法者，不得拒絕自己之給付」之規定，本件雙方「約定書」訂立後，上訴人依約於三月二日，將一半價金八十四萬三千九百元以支票，交由承辦代書廖秀霞轉交辛○○收受兌現（證一），其第二次之款項新台幣八十四萬三千九百元及利息，雖辛○○拒收，仍不能不認為已有民法第二百六十四條第二項所載之「已部分給付」，而辛○○拒收第二次之價款，難謂其未違背誠實信用之原則。依該條文之規定，被上訴人即不得拒絕將系爭房屋移轉登記與上訴人所指定之林添水，退言之法院於斟酌後如認為上訴人仍得主張同時履行抗辯權，僅得於命被上訴人履行移轉登記之同時，上訴人應為對待給付之判決（參七十五年台上字第五三四號）。本件原判決將上訴人請求移轉登記之訴駁回，實有誤會。
㈡、關於上訴人庚○○與被上訴人於八十八年二月二日所訂立「約定書」之雙方代表性問題：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九
十八條定有明文，故解釋當事人之契約，應於文義上及理論上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（十九年上字第五十八號判例），且解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意 (三十九年台上字第一○五號判例)。查，八十五年十月七日辛○○、甲○○、丁○○、丙○○、戊○○、與陳雲儀、黃桂森、韋劉秋玉、李華祝、黃錦繡十人連保向台中市第三信用合作社借貸三千萬元 (證一)，惟嗣後辛○○、甲○○、丁○○、丙○○、戊○○不繳貸款利息，勢必影響陳雲儀、黃桂森、韋劉秋玉、李華祝、黃錦繡五人權益，雙方發生糾紛，陳雲儀五人推由黃桂森出面對辛○○等五人向台灣台中地方法院提起民事訴訟，而上訴人庚○○就系爭門牌台中市○○區○○街○○○巷○○○號二樓房屋、基地及其他事項亦與辛○○發生糾紛，為解決上開糾紛，八十八年二月二日立約定書時，庚○○除代表韋劉秋玉、陳雲儀、黃桂森、李華祝、黃錦繡等人外，其本身亦是當事人之一，且當事人之真意乃在庚○○給付一百六十八萬七千八百元同時，辛○○應無條件將前開房屋過戶還給庚○○之指定人，惟因當時幫其等書寫約定書之許金龍及參與立約之人均無法律常識，將本應為當事人之庚○○漏載「兼代表韋劉秋玉等人」之文字及在約定書第一項僅記載房屋，而漏載「基地」二字。
⒉由下列事證足以證明庚○○不僅為陳雲儀、黃桂森、韋劉秋玉、李華祝、黃錦繡等人之代表，其本身亦是當事人之一：
⑴被上訴人辛○○就庚○○請求移轉系爭房地部分答辯稱：「‧‧兩造所簽
定之約定書記載，原告（庚○○）尚欠被告一六八萬七千八百元整，須將上述款項付給被告後，被告始負過戶房屋給原告義務」；「據悉原告財務已告吃緊，無錢再事整修，則倘被告辛○○將房屋過戶給原告，原告能否依約付出尾款尚有疑問，是依民法第二百六十五條規定，被告自有「不安抗辯權」存在（見被上訴人第一審八十八年七月二十二日答辯狀）。
⑵於另案台灣台中地方法院八十九年自字第一七七號誹謗案件中，甲○○、
辛○○辯稱：「有關兩造之系爭房屋，至今其所有人仍為辛○○，自訴人（即庚○○）當初並未經被告辛○○同意即出售於第三人林添水，雙方因此有民事糾葛，因此才會有約定書之協議」。
⑶證人劉秋玉在本院證稱：「我們五人委託庚○○處理大樓其他產權糾紛相關的事，辛○○的房子（即系爭房屋）是庚○○的權利，我們沒有權利。
」⑷庚○○曾於八十八年一月十五日以台中郵局存局第四○六號存證信函通知
王壯台代書，因與辛○○等五人有金錢糾葛未解，且正進行訴訟中，要求其暫勿交予該等人該建物及土地所有權狀及不得將房屋及土地辦理移轉登記（證三）。故八十八年二月二日約定書第五項約定辛○○編號二樓Ｂ房屋要貸款二百五十萬元還三信原有借款，利息由庚○○支付。
⑸系爭八十八年二月二日約定書除第二項所約定撤回告訴乙節係辛○○、甲
○○、丁○○、丙○○、戊○○與韋劉秋玉、陳雲儀、黃桂森、李華祝、黃錦繡等人之糾紛，與庚○○無涉外，其餘第一項、第三項、第五項均是庚○○與辛○○等人之糾紛，應履行義務者為庚○○。
⑹綜上，二造關於系爭房屋之移轉約定，在八十八年二月二日所簽訂「約定
書」上起首未能清楚表達雙方當事人之代表性乙節，實因擬定約定書文字表述之人非法律專業所致，惟就被上訴人僅以庚○○為催繳債權一百六十餘萬之唯一對象，且經證人韋劉秋玉證實庚○○才是系爭房地之權利人即可清楚瞭解，當事人真意實係以庚○○與辛○○為交付金錢與返還房地之實質當事人。
⒊由下列事證，足以證明八十八年二月二日約定書所記載應移轉所有權之標的物不僅包括房屋尚包括基地在內：
⑴系爭門牌台中市○○區○○街○○○巷○○○號二樓（即Ｂ２）及基地原
係分配予乙○○方面，而辛○○是向乙○○購買該戶房屋，惟其僅繳交三十四萬三千元買賣價金即未再續繳，嗣後由庚○○頂下該戶，並經庚○○與甲○○、辛○○會算，庚○○須退還辛○○已繳之三十四萬三千元及支付購買Ｂ２戶之土地款六十萬五千元，庚○○既須退還辛○○已繳之三十四萬三千元及須支付土地款六十萬五千元，則辛○○所須移轉之標的物，除建物外，當然亦包括基地在內。
⑵被上訴人辛○○嗣後有至王壯台代書事務所，在八十八年三月三日系爭土
地及建物所有權移轉契約書上簽名，足證約定書第一項辛○○所須移轉之標的物，包括房屋及基地在內，約定書僅記載房屋未另記載基地，應是明顯之漏載。
⑶被上訴人以「約定書」中第一款所列系爭房屋，並未列明土地亦包含在內
乙節，應屬文字列述誤用所致。按依一般民間習慣得知，購買「房屋」即應包含「土地」，故在非專業人士簽訂該約時，應以一般民間習慣認知為判斷，而不應嚴格解釋拘泥於文字之使用。再則約定書簽定後，被上訴人辛○○隨即依約前往代書廖秀霞處領取庚○○委託轉交之第一期款八十四萬三千九百元之支票並已兌領，而其在領票同時並依約定書第一款所約定，交付印鑑證明並簽署各項系爭房地持欠水稅所須資料文件，其中辛○○已親筆簽署「土地買賣所有權移轉契約書」、「建築改良物買賣所有權移轉契約書」，並經由台灣台中地方法院八十八年度以公字第五九九三號公證在案（參證物一）並房屋繳款義務人亦為林添水（參證物二），可見被上訴人空言並無授權甲○○代表簽署約定書，且該約定內容不包括土地之移轉並非實在。
⒋被上訴人辛○○代理人甲○○之代理權問題：
⑴被上訴人辛○○主張上訴人據請求之「約定書，非辛○○本人所親簽，亦
不承認甲○○之代理權，但並不認當天自始至終在場，僅中間有離開片刻，按由自已之行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代理人而不為反對之表示，對於第三人應負授權人之責任。此為民法第一百六十九條所明定，被上訴人辛○○於八十八年二月二日與上訴人相約和談之時，辛○○及甲○○均在場，和解後，甲○○在約定書上簽名後其二人共同離開，豈能諉為不知。知而不為反對之表示，自應對甲○○負授權人之責任。又民法第一百七十條第一項規定之反面解釋：無權代理人以代理人之名義所為之法律行為，經本人承認者，其代理之法律行為效力及於本人，本件辛○○，不但親自簽收經代書廖秀霞轉交由上訴人所交付「約定書」內容應支付半數價款之支票，又在土地登記申請書上由辛○○，加蓋其印鑑章及親自簽名（林添水同時蓋章），自已表示承認，是其所抗辯甲○○無代理權一節，自無可採。
⑵甲○○為森利建設開發股份有限公司董事長，辛○○（七十六歲）為該公
司總經理。丙○○、丁○○，戊○○均為甲○○之子。辛○○（Ａ４戶原登記辛○○名下，已移轉登記予丁○○）、丙○○、丁○○，戊○○應屬甲○○之人頭，真正有權決定及主導繫爭土地合作自建案者，乃係甲○○。
⑶系爭門牌台中市○○區○○街○○巷○○號二樓 (即Ｂ２）登記予辛○○
之原由：由上開合作自地自建契約之約定可知，興建之十二戶，甲○○方面原僅分得前棟即Ａ棟六戶，其分別以甲○○、辛○○、丙○○、丁○○、戊○○為起造人，而乙○○則分得後棟即Ｂ棟六戶，惟辛○○又向乙○○購買原因分配予乙○○之Ｂ２乙戶（被上訴人辛○○在原審八十九年五月三日答辯續狀亦自承向乙○○購買Ｂ２乙戶，故以辛○○為該戶之起造人及第一次所有權登記人。
⑷辛○○購買Ｂ２乙戶，依自地自建分期付款進度表，其本有依約按期繳款
之義務，惟辛○○僅繳了三十四萬三千元即未再續繳，嗣後由上訴人庚○○頂下Ｂ２戶，故八十六年四月二十四日在森利開發建設公司，由庚○○與甲○○、辛○○會算，庚○○須退還辛○○已繳的三十四萬三千元及支付購買Ｂ２戶土地款六十萬五千元，因乙○○方面之參加人黃桂森（Ｂ４戶）欠土地五十萬五千元 (土地款原為六十萬五千元，黃桂森只繳十萬元），該筆債務由庚○○承擔，合計為一百四十五萬三千元（34.3萬＋50.5萬＋60.5萬＝ 145.3萬）。另甲○○謂辛○○所繳之三十四萬三千元已繳了一個多月，庚○○須另補貼二千元利息，故經會算結果，庚○○須給付一百四十五萬五千元（按：甲○○方面積欠Ａ棟六戶工程款一百五十六萬七千元，於八十七年四月十五日甲○○自己予以相抵，故庚○○之上開一百四十五萬五千元欠款已付清，此由森利建設開發股份有限公司帳冊所載有入帳一百四十五萬五千元可得明證，證一）。
⑸八十八年二月二日約定書所載一百六十八萬七千八百元之原由：甲○○方
面拒付銀行貸款利息、代書費、外水電工程費、瓦斯工程費、契稅等等，致與庚○○、黃桂森發生糾紛，甲○○拜託許金龍出面協調，許金龍於八十八年二月二日協調及會算結果：依森利建設開發股份有限東司之帳冊記載（證二），庚○○欠甲○○共二百五十八萬元，即庚○○於八十七年四月十五日借七十八萬元、三十萬元，八十七年五月四日借一百萬元，八十七年五月二十八日借二十一萬元，及因上開一百四十五萬五千元之利息計二十九萬元，合計二五八萬元，惟於八十八年二月二日會算時，因上述所借之七十八萬元，庚○○已清償，不應重覆列計，故予刪除。甲○○要求一百四十五萬五千元之利息以月息二分計算，故上開二十九萬元利息，亦應刪除（改以月息二分計算，算至八十七年四月三十日另後述），故庚○○欠一百五十一萬元。再者，甲○○另謂庚○○尚須補貼其三筆款項，即二萬五千五百元、八萬元及一萬四千七百元（究以何名目要求補貼不記得），而上開一百四十五萬元之利息改以月息二分計算，算至八十七年四月三十日止，共三十三萬五千九百七十元，合計為一百九十六萬六千一百七十元(1,510,000＋25,500＋80,000＋14,700＋335,970＝1,966,170) 。一百九十六萬六千一百七十元，自八十七年五月一日起算至十一月三十日止，月息二分計算，為二十七萬九千八百二十三元，又甲○○謂庚○○幫其向銀行貸款一千五百萬元，銀行要求回存五百萬元，故其實際僅拿到一千萬元，該五百萬元，須補利息差額（自八十六年三月四日算至八十七年十二月三十日止），為十六萬九千四百元，則合計為二百四十一萬五千三百九十三元 (即1,996,170＋279,823＋169,400＝2,415,393) 。另十二戶之代書費、外水電工程費、瓦斯工程費，均是庚○○代繳，故甲○○方面之六戶應分擔一半，即代書費六萬八千二百零四元，外水電工程費六萬九千三百三十五元、瓦斯工程費二十二萬元，又庚○○並曾代繳貸款利息四次共七十四萬二千二百零三元，甲○○方面（六戶）應分擔一半三十七萬一千一百零一元。另甲○○要求瓦斯費回補一千元，故庚○○尚欠甲○○一百六十八萬七千七百五十三元（即：2,415,393－68,204－69,335－220,000－371,101＋1,000=1,687,753) 。最後雙方同意以一百六十八萬七千八百元結算。
⑹因Ｂ２房屋及基地（門牌台中市○○區○○街○○巷○○號二樓）登記為
辛○○名義，故由甲○○代理辛○○與庚○○約定，由庚○○給付辛○○一百六十八萬七千八百元同時（按辛○○已受領第一期款八十四萬三千九百元），辛○○應將Ｂ２房地移轉登記給庚○○之指定人。如被上訴人辛○○否認曾同意將Ｂ２房地移轉登記予庚○○之指定人，其願續買受該棟房地，因該戶總價四百八十三萬七千元，其僅繳三十四萬三千元，則應將其所欠價款及利息繳清，並將上述已受領之八十四萬三千九百元及利息返還庚○○。
乙、上訴人辛○○、甲○○、丙○○、丁○○、戊○○方面（即管理費部分，下稱甲○○等五人）：
上訴人丙○○、丁○○、戊○○三人未於最後言詞辯論期日到場，茲據其於準備程序到場，及所提出之書狀，與上訴人辛○○、甲○○共同聲明及陳述如后：
一、上訴聲明：求為判決：
㈠、原審判決不利於上訴人辛○○、甲○○、丙○○、丁○○、戊○○部份均廢棄。
㈡、右廢棄部份被上訴人乙○○在第一審之訴及假執行均駁回。
㈢、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：被上訴人乙○○指稱：「依第二契約書第參條規定「參加人」即被告同意支付總工程費及土地款之百分之五與原告乙○○為管理費」云云，惟查：
㈠、上訴人從無同意支付被上訴人任何管理費，上訴人鄭重否認，此應由被上訴人負舉証責任。
㈡、再者，上訴人主張管理費為總工程費及土地款之百分之五來計算云云，惟上訴人卻以房地計劃總價之百分之五來請求，一下稱總工程費及土地款來計算，一下卻以房地計劃總價來請求，兩者前後矛盾，原審判決未為詳查，斷然允許被上訴人請求，顯有重大違誤，應予廢棄。
㈢、乙○○於本院準備書（三）狀所附自地自建委託契約書，其中貳、一、２房地計劃總價均為空白，何謂房地計劃總價，是否即為管理費之依據？乙○○未加說明，原審逕認為辛○○每戶為五百七十二萬七千元，毫無依據。又依乙○○起訴狀稱「辛○○取得Ａ棟四樓及Ｂ棟二樓」，但並無證據可證明二戶之計劃總價相同，原審計算管理費缺乏依據。
㈣、乙○○提出準備書（三）狀中，其中所附證物，經影印結果，其計劃總價均為空白，如何證明甲○○、丙○○、丁○○、戊○○四人管理費之依據為正確？
㈤、依被上訴人提出一審卷十四頁、伍記載：「管理費分攤於付款進度表內」，被上訴人既對原審一百一十二、一百一十三頁付款進度表不爭執，可證明確已同意不再收取，被上訴人不應再起訴請求。
㈥、查兩造間並無任何管理費之約定，如前所述，且依被上訴人起訴証二「自地自建委託契約書」中第伍條各項費之約定之第二點載明：「．．．管理費於土地過戶完竣時給付四分之一，其餘管理費分攤於付款進度表內．．．」云云。惟查依被上訴人乙○○所出具自地自建分期付款進度表（１Ａ〡６Ａ）（見上訴人於原審八十九年五月三日答辯續狀証二），並無「管理費」一項，足証雙方並無任何管理費約定，否則被上訴人乙○○早就列入付款進度表要求上訴人給付，益証雙方確實沒有管理費約定。
㈦、復按系爭房屋Ｂ棟二樓原係被上訴人所可分得部份，因被上訴人乙○○缺錢需資金週轉，請求辛○○承接Ｂ棟二樓權利，故由上訴人辛○○與被上訴人乙○○訂立Ｂ棟二樓之「自地自建委託契約書」，因該Ｂ棟二樓屬被上訴人乙○○出售，故該契約所附分期付款進度表（見同前答辯續狀証三），才有給付四分之一管理費之約定，由此可知兩造間並無管理費之約定，已是明確。
㈧、再按受委任應受報酬者，除契約另有訂定外，非於委任關係終止及為明確報告顛末後不得請求給付，民法第五百四十八條第一款定有明文。查被上訴人乙○○於原審聲稱以委任契約法律關係請求上訴人給付管理費云云，核與事實不符，況且被上訴人從無對上訴人明確報告委任事項顛末，依前揭法律關係自不得請求上訴人給付委任報酬。
㈨、被上訴人乙○○又稱：「在原審所主張給付總價（工程費加土地款）之百分之五管理費，是依契約關係請求，上訴人謂被上訴人是以委任關係請求收管理費，有所誤會」云云，惟查：
⑴上訴人辛○○等人從無同意支付被上訴人任何管理費用，被上訴人乙○○所言顯非事實。
⑵況且上訴人乙○○在原審於八十九年一月二十六日準備書狀第二點（第二頁
倒數第三行）載稱：「．．．依此，原告乙○○與被告間係委任之法律關係．．．即原告有權依前開契約約定向被告等請求以工程費加土地款乘百分之五計算之報酬」云云，現又辯稱並非以委任關係請求，兩者前後矛盾，足見被上訴人乙○○所主張，顯非可採。
㈩、綜上所陳，本件兩造確實沒有任何管理費約定，原審判決未為詳查，斷然准許被上訴人乙○○請求，認事用法均有重大違誤。
丙、被上訴人辛○○方面（即房地所有權移轉登記部分）：
一、聲明：求為判決：
㈠、上訴駁回。
㈡、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除引用原判決書之記裁外，補稱：
㈠、移轉所有權登記部分：⒈上訴人庚○○起訴狀主張「被告甲○○代表戴國茵等於八十八年二月二日與
原告庚○○約定，於庚○○給付．．．同時，辛○○無條件將所分配Ｂ棟二樓房屋過戶與原告指定之人林添水」云云，唯查不知庚○○之代表權依據何在？證明何在，請庚○○說明。
⒉又上訴人庚○○提出之約定書，記載乙方（即庚○○）代表韋劉秋玉、陳雲
儀、黃桂森、黃錦繡、李華祝等五人云云，依此記載縱或屬實，但不知韋劉秋玉等五人之請求權何在？韋劉秋玉等五人既無任何權源，則庚○○僅係代表而已，但更無直接請求權。
⒊又約定書記載甲○○代表辛○○、丙○○、丁○○、戊○○四人云云，應由
庚○○舉證證明其代表權依據何在？又何以辛○○、丙○○、丁○○、戊○○等四人之起造債權糾紛與產權糾紛必須由辛○○一人獨自負責，理由及證據何在？⒋一審卷八十二頁，上訴人（即原告）庚○○主張「不料辛○○．．．不再繳
納‧‧原告庚○○只有承接系爭房屋之產權，並代繳後續期款」云云。何與庚○○在二審卷五十五頁稱「壹佰四十五萬五千元的借貸是只有甲○○云云，前後矛盾。
⒌庚○○在二審卷六十四頁主張辛○○部分是我承接，不是劉秋玉等五人承接
，究依何法律關係承接及證據何在？如果是被上訴人承接，何必畫蛇添足只寫代表韋劉秋玉等五人，顯然被上訴人主張矛盾不實。
⒍證人劉秋玉贊二審卷九十一頁證稱：「我們五人委託庚○○處理大樓其他產
權糾紛相關事，辛○○的房屋是庚○○的權利，我們沒有權利」，此證言與約定書記載不符，如非代表，何須贊約定書上記載「代表」？證人證詞不實。
⒎上訴人庚○○在二審卷八十一頁狀稱「早經劉秋玉、陳雲儀、黃錦繡、李華
祝等人對爭議房屋在建造中，．．．概括之代理權授予」云云，既係概括授權，則權利應歸屬本人，非屬代理人，顯然上訴人庚○○無任何請求權。
㈡、按當事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴訟法上之形式的証據力，此形式的証據力具備後，法院就其中之記載調查。其是否與系爭事項有關，始有實質的証據力可言，最高法院四十一年台上字第九七一號判例著有明文。查系爭約定書並未經由被上訴人辛○○同意簽名，被上訴人辛○○亦未授權任何人簽署，該約定書對被上訴人辛○○自不生效力，若上訴人庚○○主張對辛○○生效云云，自應由上訴人庚○○負舉証責任。
㈢、再按被上訴人辛○○之原審訴訟代理人王能幸律師於八十八年七月二十二日答辯狀第三點雖記載：「次查原告兩造所簽定之約定書上明載，原告尚欠被告壹佰陸拾捌萬柒仟捌佰元正，須將上述款項給付被告之後，被告辛○○始負過戶房屋給原告之義務。」云云。
⒈惟查甲○○於本院開庭時明確供稱本件約定書係其與上訴人庚○○所簽立，
被上訴人辛○○並不知情，亦無授權等語（見 鈞院卷第三十八頁），足見前開狀載「原被兩造」等語 係指被上訴人甲○○與上訴人庚○○二人，核與被上訴人辛○○無關，因原審王能幸律師係辛○○與甲○○之共同訴訟代理人，前開答辯狀只簡略記載「原被兩造」云云，才造成不必要之誤會。
⒉再者上訴人庚○○確實有積欠被上訴人甲○○壹佰陸拾捌萬多元，益証上開狀「原被兩造」係指甲○○與庚○○二人，已是無庸置疑。
⒊另按上訴人庚○○所提出民國八十八年二月二日與甲○○所簽立約定書，上
訴人庚○○係代表劉秋玉、陳雲儀、黃桂森、黃錦鏽、李華祝等五人，其係以代表人身份簽立約定書，上訴人庚○○顯非約定書之當事人，自無任何契約上之權利，原審判決駁回上訴人請求，認定用法均極正確，請駁回庚○○上訴。
⒋按被上訴人庚○○另稱：「本件辛○○，不但親自簽收經代書廖秀霞轉交由
原告交付「約定書」內容應支付半數價款之支票，又在「土地登記申請書」上由辛○○加蓋其印鑑章及親自簽名，自已表示承認其所抗辯甲○○無代理權一節，自無可採」云云，惟查：上訴人庚○○所主張「土地買賣契約書、建築改良物所有權移轉契約書」，經 本院囑託財團法人台灣公証鑑定中心鑑定，鑑定結果「土地買賣契約書、建築改良物所有權移轉契約書」中買賣價款總金額，係先蓋印後再打字，有鑑定報告附卷可佐，足見係上訴人庚○○與代書廖秀霞共謀，以幫忙辛○○查稅為由，詐騙辛○○在空白契約簽署，並謊稱要清償甲○○欠款，請辛○○將支票轉交給甲○○，可見整個事件完全是上訴人庚○○有計劃性詐騙辛○○，企圖以此欺瞞法院，上訴人庚○○所為非常不該。
⒌另按上訴人又稱：「簽定契約書後，經代書通知至代書事務所辦理系爭房地
之過戶手續，被上訴人辛○○有交付印鑑証明書、國民身分証影本並在買賣契約書、建築改良物所有物所有權移轉契約書上簽名、蓋章，且授權向慧萍向台中地方法院辦理建物之公証，並依約領取庚○○應交付之第一期款八十四萬三千九百元」云云，惟查：
⑴經本院向台中地方法院公証處函調八十八年公字第五九九三號訴外人林添水
與辛○○間公証事件一案，該卷所附被上訴人辛○○印鑑証明日期為八十七年十二月三十日，遠早於上訴人庚○○所主張「約定書」日期（八十八年二月二日），若如上訴人所稱（純僅假設）辛○○有同意授權簽署約定書，並領取印鑑証明至代書處辦理過戶手續，依常理該印鑑証明之日期應在約定書之後，不可能早於約定書之日期，惟本件印鑑証明日期卻早於約定書之日期，足見該印鑑証明書係先前辛○○委請代書辦理房屋過戶給丁○○所剩下來，自不得以此來認定被上訴人有同意授權簽定系爭約定書。
⑵另按証人向慧萍在本院証稱：「這件我是跑法院送件，只是掛我的名義而己
，當時辛○○意識狀態如何及繳幾份印鑑証明我不清楚」云云（見本院卷第一０八頁），可見辛○○根本未授權給証人向慧萍，上訴人庚○○指稱辛○○授權証人向慧萍辦理建物之公証云云，顯屬無稽。
㈣、上訴人又舉証人廖秀霞、許金龍欲証明辛○○有授權簽署系爭「約定書」云云，惟查：
⒈廖秀霞部份：
查在本院開庭時，被上訴人辛○○向本院陳述上訴人庚○○九十年二月二日書狀所附土地登記申請書、契約書蓋章時契約是空白等語，惟証人廖秀霞卻加以否認，聲稱上開資料是電腦先印出來，辛○○才蓋章，所以辛○○都有看到這些資料，不是空白的云云。惟經本院將前揭買賣契約書等文件，囑託財團法人台灣公証鑑定中心鑑定，鑑定結果「土地買賣契約書、建築改良所有權移轉契約書」中買賣價款總金額，係先蓋印再打字，足見辛○○蓋章時，契約確實是空白，証人廖秀霞卻稱「資料經電腦列印出來，不是空白契約書」云云，顯然虛偽不實，故廖秀霞所為証詞，自不足採。
⒉許金龍部份：
在本院調查時，法官問証人：「甲○○有否權利代替辛○○簽訂約定書？」，証人答：「當天七、八點開始談，談到凌晨，辛○○起初有在場，後來辛○○與甲○○一起走的，中間有一段時間離開去上廁所，我不記得辛○○為什麼沒有簽名．．．」云云，由上可知，約定書係甲○○與上訴人庚○○所約定，核與被上訴人辛○○無關，辛○○亦不知情，否則上訴人庚○○定會要求辛○○簽名，故証人許金龍之供詞亦不足為上訴人有利之認定。至証人許金龍於九十一年二月七日開庭時改稱：「辛○○有說由甲○○代表就可以」云云，此與前開供詞相互矛盾，顯然虛偽不實，自不足採。
㈤、再者，上訴人庚○○所提約定書內所載金額「一百六十八萬七千十百六十七元」，係要返還積欠甲○○欠款，核與被上訴人辛○○之Ｂ二房屋毫無關聯，焉有可能上訴人庚○○償還甲○○積欠款項，辛○○需移轉Ｂ二土地及房屋所有權？此顯不合理，故上訴人庚○○所言顯與常情有違，核與事實不符，自不足採。
㈥、綜上所陳，本件被上訴人辛○○當時根本不知本件「約定書」，亦不知甲○○與上訴人庚○○簽署任何文件，亦未授權給甲○○，故該系爭約定書核與被上訴人無關，原審判決駁回上訴人庚○○請求，認事用法均極正確。
㈦、上訴人又稱：「按一般民間習慣認知，購買房屋及應包括土地」云云，核查：
⒈房屋及土地方屬不同標的，焉有可能購買房屋即包含土地，上訴人稱依一般民間習慣顯不足採。
⒉再者，上訴人庚○○雖有提出「土地登記申請書」、「土地建築改良物買賣
所有權移轉契約書」，查上揭契約被上訴人辛○○並未簽署，恐係代書以幫忙查稅為由，詐欺辛○○簽署，辛○○已以存證信函表示撤銷，故該契約資料經辛○○撤銷已歸無效，不足為上訴人庚○○有利之認定。
⒊又，前開土地及房屋買賣契約書日期記載為八十八年三月三日，若該文件屬實，何不逕辦理過戶登記，足見上訴人所提契約虛偽不實。
⒋退步言之，如本院仍認庚○○所提出契約文件可採，然上揭契約名義係辛○
○與林添水二人，與庚○○沒有任何關聯，庚○○以此指辛○○有授權云云，顯屬自欺欺人，自不足採。
㈧、上訴人庚○○九十年六月四日準備書狀指稱：「辛○○應屬甲○○之人頭，真正有權決定及主導系爭土地合作自建案者乃甲○○」云云。實屬無稽，被上訴人辛○○購買土地，參加合建，絕無可能是甲○○的人頭，上訴人所載內容實不足採。
㈨、同前準備書狀第四點又稱：「八十六年四月二十四日在森利開發建設公司，由庚○○與甲○○、辛○○會算，庚○○須退還辛○○已繳三十四萬三千元及支付購買Ｂ二戶土地六十五萬五千元，因乙○○方面之參加人黃桂森欠土地五十萬五千元，該已債務由庚○○承擔，合計一百四十五萬三千元」云云，惟查：
⒈上訴人庚○○稱有向辛○○購買Ｂ２土地云云，無買賣契約，其片面之詞不足採憑。
⒉再按於八十六年四月二十四日止，上訴人庚○○先是陸續向甲○○借款九十
萬元，另黃桂森欠土地款五十萬五千元，上訴人需資金週轉，要求先暫予借用，故兩筆借款共計一百四十五萬五千元，嗣因庚○○無力清償，才請求抵充被上訴人應交工程款，惟此與本件Ｂ２房屋毫無關聯，上訴人以此指鹿為馬，實不足採。
⒊按上訴人同前狀第五點所載八十八年二月二日會算情形，核與事實不符，茲詳述如下：
⑴庚○○於八十七年四月十五日向甲○○借三十萬元、七十八萬元，五月四日
借一百萬元，八十七年五月二十八日借二十一萬元，全部借款以一分息計算為二十九萬元，合計二百五十萬元，因上述所欠七十萬元，上訴人庚○○稱已償還，至利息部分上訴人稱未欠如此多，故該次會算才會以一百五十一萬為會算基準。
⑵會單細目(會算單紅色部分即上訴人庚○○應給付金額)：
①二萬二千五百元係庚○○八十七年七月二十九日借款一百萬元，算至十月二十三日止利息。
②八萬元係庚○○八十七年五月四日借款一百萬元算至八十七年十二月三十一日止之利息。
③一萬四千元係庚○○八十六年五月二十八日借款二十一萬元算至八十七年十二月三十一日利息。
④再按被上訴人甲○○向台中三信借款三千萬元，利息每人分擔一半，惟庚
○○因當時無力繳交，故由甲○○先代墊給三信銀行，共有兩筆，其中一筆算至八十七年四月三十日止計三十三萬五千九百元。
⑤另一筆從八十七年五月起算至十一月三十止，共計二十七萬九千八百二十三元。
⑥因本件房屋有向三信銀行借款三千萬元，三信銀行要求回存五百萬元存款
，上訴人庚○○即請被上訴人先暫支出五百萬元，利息再補貼甲○○，故由甲○○支出五百萬元存款於台中三信，上訴人庚○○應補貼之利息則以二百五十萬元計算，從八十六年三月四日算至八十七年十二月三十日止，為十六萬九千四百元。
⑦前七項共計隨二百二十四萬五千九百九十三元。
⑧嗣上訴人庚○○則巧立名目要求甲○○需支付代書費六萬八千二百零四元
、外水電工程費六萬九千三百三十五元、瓦斯工程費二十二萬元，代交利息三十七萬一千一百零一元。惟查，代書費部份被上訴人已支付，外水電費用在自建契約第三十一期上訴人已收取，瓦斯工程費部分，上訴人並無任何憑據，故上揭金額在會算時雖先暫予扣除，惟被上訴人即要求上訴人庚○○需提出收據，否則庚○○仍應返還上揭金額。故扣除上揭金額，被上訴人再補貼甲○○瓦斯費一千零一十四元，最後會算金額為一百六十八萬七千七百六十七元。
⑶由前述會算過程可知，會算所談論事項是被上訴人甲○○之Ａ棟房屋及上訴
人庚○○積欠甲○○借款等事宜與被上訴人辛○○之Ｂ２房屋，毫無關聯，焉有可能上訴人庚○○償還甲○○積欠款項，辛○○須移轉Ｂ２土地及房屋？上訴人所言與常情有悖，核與事實不符，不足為憑。
丁、被上訴人乙○○方面（即管理費部分）：
一、聲明：求為判決：
㈠、上訴駁回。
㈡、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
㈠、源於兩造間民國八十五年十一月八日所簽訂之「合作自地自建契約書」，約定由甲方（即辛○○、甲○○、丙○○）出售全部基地（即坐落台中市○○區○○段第三七八、三八八地號之土地兩筆合併成一筆土地）之一半給乙方（乙○○）之參加人，然後共同興建鋼筋混凝土地下一層地上陸層之房屋一棟共計十二戶（合作自地自建契約書前言及第一條），並約定「房屋分配．．．本案依成本分析大致作成半價值分配，甲方『參加人』分配前棟（即Ａ棟共六戶），乙方『參加人』分配後棟（即Ｂ棟共六戶），而成本分析所列工程造價每建坪新台幣五萬五千元整，總工程費約新台幣三千零一十萬元整，也由雙方對半支付（第七條）。同日另由⑴甲方之參加人甲○○與乙○○簽訂二件自地自建委託契約書，約定本計劃建築設計由乙○○建築師事務所負責」（第貳條第四項第二款）及「參加人同意支付總（工程費土地款）之五％為管理費予受託人（即乙○○）（第參條第二項），起造之房屋分別為「Ａ棟壹樓」及「Ａ棟貳樓」。⑵甲方之參加人辛○○與乙○○簽訂自地自建委託契約書，約定「本計劃建築設計由乙○○建築師事務所負責」「參加人同意支付（總工程款＋土地款）之五％為管理費予乙○○，起造之房屋為「Ａ棟四樓」。⑶甲方參加人丙○○與乙○○簽訂自地自建委託契約書，約定「本計劃建築設計由乙○○見建築師事務所負責」「參加人同意支付（工程費＋土地款）之五％為管理費予乙○○」，起造之房屋為「Ａ棟三樓」。⑷丁○○與乙○○簽訂自地自建委託契約書，約定「本計劃建築設計由乙○○建築師事務所負責」「參加人同意支付（總工程款＋土地款）之五％為管理費予乙○○，起造之房屋為「Ａ棟五樓」⑸戊○○與乙○○簽訂自地自建委託契約書，約定「本計劃建築設計由乙○○建築師事務所負責」「參加人同意支付（總工程款＋土地款）之五％為管理費予乙○○，起造之房屋為「Ａ棟六樓」。是上訴人乙○○請求管理費，係依契約關係請求，被上訴人謂上訴人係以委任關係請求管理費，有所誤會。再者，系爭房屋（Ａ棟六戶）早已完工，並辦畢產權登記，被上訴人未經同意已搬進居住使用已久，何須上訴人再向其等明確報告委任事件之顛末？又依自地自建委託契約書第參項第二款約定「參加人同意支付總 (工程費＋土地款) 之五％為管理費給受託人，其他費用則依付款進度表交委託人『彙整』『支付』給各專業承攬人或廠商」。足見管理費用之支付與「付款進度表」之費用是二筆不同之費用，不應混為一談，管理費本不應列在付款進度表內，被上訴人以付款進度表中並未分列管理費，即謂被上訴人免除管理費云云，疏屬無據。
㈡、又管理費約定之給付方式，因本件被上訴人甲○○等分得之Ａ棟六戶係用以自住，與被上訴人乙○○分得Ｂ棟六戶係欲買賣予他人者不同，故關於甲○○等部分之管理費之給付，未如「Ｂ棟分期付款進度表」予以明列。甲○○等與乙○○間基於合作關係，講明「管理費於工程完成後一次給付」，因甲○○等遲未支付，因此起訴請求，非如甲○○等所謂分期付款進度表未明列，而有免除意思。且按民事訴訟法第二百七十七條「當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證責任」之規定，若甲○○等主張乙○○有免除債務之意思，應由甲○○負舉證責任。
㈢、管理費計算方式：依兩造所訂「自地自建委託契約書」第叁條服務控制之約定，應給付管理費係為土地款加上工程費之總額百分之五，而土地每戶為一百九十三萬七千五百元，而工程款依「自地自建委託契約書」第貳條第四項約定為：「．．．工程造價依原計劃之成本分析以每建坪新台幣五萬五千元計算」，合作自地自建契約書第柒條亦約定「工程價每建坪為五萬五千元），而契約書上預定之建築坪數只是概數，自以權狀登記之面積為正確。而Ａ１（甲○○所有）之登記面積為二十九年，工程款為一、五九五、○○○元（計算式：55,000元×29=1,595,000）；Ａ２（甲○○所有）、Ａ３（丙○○所有）、Ａ４（辛○○所有）、Ａ５（丁○○所有）、Ａ６（戊○○所有）之登記面積均為
五一、八三六坪，其工程款均為二、八五○、九八○元（計算式： 55,000元×51,836＝2,850,980元），依此計算，各戶之管理費用如下：
Ａ１、戶之管理費為十七萬六千六百三十五元，即：（1,937,500＋1,595,000）×50％＝176,625元。
Ａ２、Ａ３、Ａ４、Ａ５、Ａ６戶之管理費各為二十三萬九千四百二十四元，即：（1,937,500＋2,850,980）×5％＝239,424元。
Ｂ２之管理費為二十三萬九千八百二十八元，即：（1,937,500＋2,859,065）×5％＝239,828元。
㈣、減縮聲明及說明：被上訴人起訴請求上訴人給付管理費部分，應依房屋完工後建築改良物之登記謄本所載之面積計算，上訴人應給付之管理費如下：
⑴甲○○部分Ａ１戶，應給付十七萬六千六百二十五元，Ａ２戶應給付二十三
萬九千四百二十四元，合計應給付四十一萬六千零四十九元，惟在原審被上訴人請求給付管理費四十萬五千六百九十元，該部分，被上訴人願維持一審之請求金額，仍請求四十萬五千六百九十元。
⑵辛○○部分Ａ４戶應給付二十三萬九千四百二十四元，Ｂ２戶應給付二十三
萬九千八百二十八元，合計應給付四十七萬九千二百五十二元。Ｂ２戶不請求管理費，本件僅請求Ａ４戶管理費二十三萬九千四百二十四元。
⑶丙○○（Ａ３）、丁○○（Ａ５）、戊○○（Ａ６）部分：Ａ３、Ａ５、Ａ
６各戶之管理費各為二十三萬九千四百二十四元，原審起訴請求金額各為二十五萬六千三百五十元，該部分被上訴人願將金額減縮請求為各應給付被上訴人二十三萬九千四百二十四元。
⑷即管理費請求之金額經減縮後各人應給付如左：
①姜傳塋應給付被上訴人四十萬五千六百九十元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按周年百分之五計算之利息。
②辛○○應給付被上訴人二十三萬九千四百二十四元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按周年百分之五計算之利息。
③丙○○、丁○○、戊○○應各給付被上訴人二十三萬九千四百二十四元及
均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按周年百分之五計算之利息。理 由
壹、程序方面：
一、上訴人丙○○、丁○○、戊○○三人未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，依被上訴人乙○○之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人乙○○於原審起訴請求上訴人應給付之管理費，為甲○○部分四○五、六九○元，辛○○部分為五一二、七○○元丙○○、戊○○、丁○○部分均為二
五六、三五○元及其法定遲延利息，經原審法院為其全部勝訴之判決後，於本院就丙○○、戊○○、丁○○、辛○○四人給付管理費之請求均減縮為二三九、四二四元及其法定遲延利息，為不變更其訴訟標的，僅為減縮應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第四百四十六條第一項但書、第二百五十五條第一項第三款之規定相合。又關於其請求給付管理費之法律關係，於原審主張係依委任關係為之，於本院則更正陳稱係依兩造所訂之「自地自建委託契約書」之契約關係請求，其請求之基礎事實同一，而為更正補充法律上之陳述，均無庸上訴人等之同意，皆應予同意。
三、被上訴人乙○○在原審起訴，原僅請求上訴人甲○○、丙○○、戊○○、丁○○、辛○○應各給付管理費四○五、六九○、二五六、三五○元，及五一二、七○○元嗣為訴之追加，請求上訴人以每戶房屋計算，增加給付所增加之坪數每戶十一萬元，及每戶加計違約金一百萬元，即甲○○應再給付二百二十二萬元，其餘上訴人共四人每人應再給付一百十一萬元（見審卷第二十七頁）嗣其於原審陳明每戶增加坪數之代價十一萬元其不為請求（見原審卷第九頁），原判決就其上開追加上訴，均予駁回，被上訴人乙○○提起上訴後，在本院復撤回其上開追加之訴之上訴（見本院卷第二宗第二○九頁）。是關於被上訴人乙○○與上訴人甲○○等五人間之上訴範圍，僅止於管理費之請求一項而已，均併此敍明。
四、上訴人庚○○起訴請求房屋所有權移轉登記部分，原只求命被上訴人辛○○應將坐落台中市○○街○○巷○○號二樓（建號○○區○○段○○○○號）、鋼筋混凝土造、面積一○九點七九平尺乙戶，及附屬建物、陽台面積一一點九三平方公尺、雨棚面積四點九六平方公尺移轉登記予第三人林添水，嗣於本院擴張請求該房屋之公共設施○○○區○○段八八六九建號，面積五二一、五二平方公尺，應有部分一萬分之八六六亦應一併移轉登記予林添水，係屬未變更其訴訟標的，而就同一給付擴張應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第四百四十六條第一項但書、第二百五十五條第一項第三款之規定相合，無庸被上訴人辛○○之同意，即應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人乙○○、上訴人庚○○（二人均原審原告）主張：㈠、上訴人即被上訴人辛○○（即原審被告）及上訴人甲○○、丙○○、丁○○、戊○○（四人均原審被告）與被上訴人乙○○約定，在上訴人甲○○、丙○○所有坐落台中市○○區○○段第三八七、三八八號地號土地上，興建地上六層、地下一層之編號Ａ、Ｂ兩棟建物，計十二戶，並於八十五年十一月八日簽訂合作自地自建契約書（下稱第一契約）及自地自建委託契約書（下稱第二契約）。第二契約書約定，辛○○等五人同意支付總工程費及土地款之百分之五為管理費與乙○○。上開應支付管理費之房屋共六戶，均已建築完成（其編號、門牌號碼及面積詳如附表一所示）。而該六戶房屋之基地之土地款均為一百九十三萬七千五百元，每戶之工程造價即工程款為每坪五萬五千元，據此，甲○○分得Ａ棟一樓及二樓應付管理費四十萬五千六百九十元，丙○○分得Ａ棟三樓，辛○○分得Ａ棟四樓。丁○○分得Ａ棟五樓，戊○○分得Ａ棟六樓，均各應支付管理費二十三萬九千四百二十四元，兩造約定俟房屋建築完成後交付，但房屋建築完成後，其等均拒不給付。㈡、甲○○經辛○○之授權，代理辛○○於八十八年二月二日與上訴人庚○○簽訂「約定書」，約定於庚○○給付一百六十八萬七千八百元之同時，辛○○應將所分配之Ｂ棟二樓之房屋（即門牌號碼為台中市○○區○○里○鄰○○街○○巷○○號二樓）及其基地（詳如附表二所示）過戶與庚○○指之人林添水，嗣辛○○亦已在廖秀霞代書事務所與林添水簽立系爭房地之買賣所有權移轉契約書，經台灣台中地方法院公證，且辛○○亦已收受庚○○所交付之價款八十四萬三千九百元後，竟然反悔，拒絕繼續辦理所有權移轉手續等情，爰基於上開第一、二契約及約定書之法律關係，求為命：㈠、甲○○、辛○○、丙○○、戊○○、丁○○應如數給付上開管理費予乙○○暨各自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息；
㈡、辛○○應將坐落台中市○○街○○巷○○號二樓（建號○○區○○段○○○○號）、鋼筋混凝土造、面積一○九點七九平方公尺乙戶，及附屬建物、陽台面積一一點九三平方公尺、雨棚面積四點九六平方公尺，及公共設施○○○區○○段八八六九建號面積五二一、五二平方公尺，應有部分一萬分之八六六，以及所座落之基地台中市○○區○○段○○○號、土地面積三三六平方公尺、權利範圍十二分之一部份（登記次序十五）移轉登記與第三人林添水之判決（被上訴人乙○○原請求甲○○、辛○○二人應各就甲○○等五人所應給付之管理費負連帶給付責任，原判決僅判命甲○○等五人各自給付，而駁回乙○○其餘之訴，未據乙○○聲明不服）。
二、上訴人甲○○、辛○○、丙○○、丁○○、戊○○固坦承與被上訴人乙○○簽訂上述第一及第二契約，惟均否認給付管理費之義務，均以：㈠、兩造維訂有「自地自建委託契約書」之書面，惟該委託契約乃被上訴人乙○○自定之定型化契約，其係為就後棟所分得之六戶（即Ｂ戶）出售時簽約之用，伊等乃自地自建之原始地主，且該興建計劃所需興建資金均係以上訴人甲○○為借款人向銀行辦理土地及建築融資貸款，故伊等於與被上訴人乙○○簽訂「自地自建委託契約書」時，即約定伊等無須依第叁條第二項給付乙○○管理費，故第二契約第伍條第二項雖約定「管理費於土地過戶完峻時給付四分之一，其餘管理費分攤於付款進度表內」等字，但後附之「自地自建分期付款進度表」中，就伊等分得之Ａ１至Ａ６等六戶部分則無任何關於給付管理費之記載。㈡、伊等分得之房屋，施工品質不良，有偷工減料、樓梯間嚴重漏水、積水，門前堆放磚塊、沙石等雜物尚未清除，屋內瓦斯管線竟用明管配置，牆壁挖洞竟未補平及其他一堆施工瑕疵等情形，被上訴人更巧立名目，要向伊等收取合計百分之五的『管理費』，惟早經伊等反對之，而被上訴人亦已同意不再向伊等收取該費用，此由『自地自建委託契約書』之『分期付款進度表』上並未列有『管理費』一項足資證明。嗣後在被上訴人向伊等欲收款之請款單明細上，亦並未列有管理費一項，此足證被上訴人早已同意不向伊等收取管理費等情，資為抗辯。另關於移轉房地所有權部分，被上訴人辛○○則以：㈠、雖上訴人庚○○主張依八十八年二月二日與甲○○所簽之約定書請求伊移轉系爭房地之所有權，惟依該約定書觀之，上訴人庚○○乃代表劉秋玉、陳雲儀、黃桂森、黃錦繡、李華祝等五人簽立該約定書，其本人則非該約定書之當事人，是其以約定書為起訴請求之依據。顯屬當事人不適格。㈡、系爭房地為伊所有，而非屬甲○○所有，而債權債務上之爭執,亦存在於上訴人庚○○與甲○○之間，與伊無關，硃無由甲○○以伊所有之系爭房地無條件過戶予庚○○指定之人之理，且伊亦未授權甲○○代理伊簽訂該約定書，是上訴人庚○○逕據以向伊請求，亦無理由。㈢伊係在廖秀霞代書事務所，受代書廖秀霞之騙，以幫伊查稅為名，在空白之文件上蓋章，經偽造成「土地買賣契約書），「建築改良物所有權移轉契約書」等文件。且伊誤以所交付之八十四萬三千九百元支票為欲交予甲○○之工程款故予以收下，再轉交甲○○，尚難據此認伊已同意移轉系爭房地之所有權等語置辯。
三、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認被上訴人乙○○關於管理費之請求為有理由，而為其全部勝訴之判決，命上訴人辛○○應給付被上訴人乙○○伍拾壹萬貳仟柒佰元，上訴人甲○○應給付被上訴人乙○○肆拾萬零伍仟陸佰歅拾元，上訴人丙○○應給付被上訴人乙○○貳拾伍萬陸仟叁佰伍拾元，上訴人丁○○應給付被上訴人乙○○貳拾伍萬陸仟叁佰伍拾元，上訴人張偉應給付被上訴人乙○○新台幣貳拾伍萬陸仟叁佰伍拾元，及各自八十八年九月十五日起至清償日止，按年息百分五計算之利息。關於上訴人庚○○請求被上訴人辛○○移轉系爭房地所有權部分，則認被上訴人辛○○無先為給付之義務，因而以上訴人庚○○逕為請求為無理由，而為上訴人庚○○敗訴之判決。兩造就其上開敗訴部分各自提起上訴，聲明及答辯求為判決如右開事實欄聲明之所示。
四、查被上訴人乙○○及上訴人庚○○主張上訴人甲○○等五人與乙○○約定，共同在上訴人甲○○、丙○○所有坐落台中市○○區○○段第三八七、三八八號地號之土地上，興建地上六層、地下一層之Ａ、Ｂ兩棟房屋，每棟六戶，共十二戶，並於八十五年十一月八日簽訂合作自地自建契約書（下稱第一契約）及自地自建委託契約書（下稱第二契約）。依據第二契約約定，上訴人甲○○取得Ａ棟第一、二樓兩戶，上訴人丙○○取得Ａ棟三樓，上訴人辛○○取得Ａ棟四樓及Ｂ棟二樓，上訴人丁○○取得Ａ棟五樓，上訴人戊○○取得Ａ棟六樓，該房屋均已建造完成，並均已以上訴人甲○○等五人之名義為保存登記（上開七戶房屋之建號，門牌號碼及面積詳如附表一、二之所載）等事項，業據乙○○、庚○○提出兩造所訂之「合作自地自建契約書」、「自地自建委託契約書」暨上述土地及建物登記謄本在卷為證，復為上訴人甲○○、辛○○、丙○○、丁○○、戊○○等五人所不爭執，堪信為真實。
五、關於管理費部分：
㈠、被上訴人乙○○主張依據第二契約約定，其得向參加委託自地自建之上訴人甲○○等五人請求工程費及土地款總額百分之五之管理費，上訴人甲○○等五人則抗辯稱其反對被上訴人乙○○收取管理費，且被上訴人乙○○亦已同意不向其收管理費云云，是本院首應審究者，為被上訴人乙○○有無得依據第二契約定向上訴人甲○○等五人請求管理費之權利。經查：第二契約第叁條第一項約定，參加人（即上訴人甲○○等五人）同意由受託人（即乙○○），負責本案自地自建計劃全程控管及顧問業務，其專屬範疇項目由受託人代為委託專業人士或公司承攬。第二項復約定：參加人同意支付總（工程費＋土地款）之百分之五為管理費給受託人，其他費用則依付款進度表交受託人「彙整」、「支付」給各專業承攬人或廠商。而上訴人甲○○等五人均簽署上開應支付管理費之第二契約在案，此有被上訴人乙○○所提出之「自地自建委託契約書」六件在卷可稽（見本院卷第一宗第一三四－一五八頁），上訴人甲○○等五人對於其確有簽署上開第二契約之事實亦不爭執，僅以上述各語置辯，並以第二契約第伍條第二項乃約定「管理費於土地過戶完峻時給付四分之一，其餘管理費分攤於付款進度表內」，但該第二契約後附之「自地自建分期付款進度表」中，則無關於分期支付管理費之記載乙節為被上訴人乙○○已同意不向其收取管理費之證明。惟此為被上訴人乙○○所否認，辯稱：因甲○○等五人因要求將土地融資借款之十四個月利息計入分期付款進度表內，故要求管理費在完工後一次付清，故未列入進度表內等語（見本院卷第二宗第二六二頁）。查上訴人甲○○等五人於原審最初乃自承係因被上訴人乙○○受託覓工建築之系爭房屋有品質不良、偷工減料、漏水、積水、屋內瓦斯管線用明管配置等工程瑕疵，均未蒙補修，故始同意不向其收取管理費云云（見原審卷第三八－三九頁答辯狀所載），但其後又改稱：該收取管理費之約定，係被上訴人乙○○自定定型化契約之一部分，專供其分得之Ｂ戶房屋於出售時之用，伊等為自地自建，本無庸管理費，故於簽訂第二契約時，即約定無依該契約第叁條第二項給付管理費云云（見原審卷第一○三－一○四頁），但均為被上訴人乙○○所否認。按，苟上訴人甲○○等五人確於訂約之時，即已特別約定無庸依該契約第叁條第二項支付管理費，則其殊無不將該部分契約文字刪除之理。且既原無給付管理費之義務，則其亦初無為因工程有偷工減料等瑕疵又未獲修補，故被上訴人乙○○乃同意不向其收取管理費云云辯稱之理。又無論自地自建自住（即Ａ１至Ａ６部分）抑供出售之用（即Ｂ戶部分），乃均委被上訴人乙○○（按，係建築師）全程控管，其專業範疇之項目，包括建築設計、營建工程、水電工程、代書作業等，均由被上訴人乙○○代為委託專業人士或公司承攬為之，則依該契約第叁條第一、二項之本旨，委託人乃均有給付管理費之必要。上訴人甲○○等五人以其係自地自建，即無庸給付管理費為辯，已屬無據。且前後所辯歧異，並彼此矛盾，益徵所辯之虛。此外，上訴人甲○○等五人又不能舉證證明被上訴人乙○○有免除該管理費債務之情事，則被上訴人乙○○所辯未於分期付款進度表內列入管理費，乃應上訴人甲○○等五人之要求，俟系爭房屋完工後再一次付清乙節，至屬可信。而系爭房屋均已建築完成，並已以上訴人甲○○等五人之名義完成保存登記等情，為上訴人甲○○等五人所是認，並有附表一所示系爭房屋之建物登記謄本在卷可稽，是被上訴人依第二契約第叁條第二項之約定請求上訴人甲○○等五人給付管理費洵屬有據。
㈡、依兩造所訂之第二契約第叁條第二項約定，應給付之管理費係為土地款加上工程費總額之百分之五，而土地款每戶為一百九十三萬七千五百元，工程造價則為每坪五萬五千元等情，有被上訴人乙○○所提出之「自地自建委託契約書」及土地買賣書等在卷可按，復為上訴人甲○○等五人所不爭執，而兩造所訂契約書上預定之建築坪數只是概數，依此計出之房地總價亦只係概數，自以所有權狀登記之建築面積為正確。而Ａ１、Ａ２屬上訴人甲○○所有部，分其面積為二十九坪，Ａ１、Ａ２、Ａ３、Ａ４、Ａ５、Ａ６依序屬甲○○，丙○○、辛○○、丁○○、戊○○所有，其面積均為五一、八三六坪，此有被上訴人乙○○所提出之建物登記謄本及附表一之計算式在卷可憑，是依此計算，Ａ１之工程款為一、五九五、○○○元（即55,000元×29＝1,595,000元），Ａ２、Ａ６之工程款均為二、八五○、九八○元（即55,000元×51,836－2,850,980元），其管理費Ａ１為十七萬六千六百三十五元（即：（1,937,500＋1,595,000）×５％＝176,625元），Ａ２～Ａ６戶之管理費均為二十三萬九千四百二十四元（即：（1,937,500＋2,850,980）×５％＝239,424元 ）。職是，上訴人甲○○部分Ａ１戶，應給付十七萬六千六百二十五元，Ａ２戶應給付二十三萬九千四百二十四元，合計應給付四十一萬六千零四十九元，惟被上訴人僅請求給付管理費四十萬五千六百九十元（按，係依契約預定坪數概算所得），自為所許。另Ａ２至Ａ６部分，依契約所預定之坪數及房地總價計算之結果，其管理費均為二十五萬六千三百五十元，並不正確，被上訴人均減縮請求二十三萬九千四百二十四元，且就上訴人辛○○已讓與第三人林添水之Ｂ２部分不為請求，一併予以減縮，只對辛○○請求二十三萬九千四百二十三元及其法定遲延利息，自應准許。
㈢、從而，被上訴人乙○○依兩造所訂第二契約第叁條第二項之約定，請求上訴人甲○○給付四十萬五千六百九十元，及辛○○、丙○○、丁○○、戊○○各給付二十三萬九千四百二十四元，暨各自起訴狀繕本送達翌日即八十九年九月十五日起，至清償日止，按週年利率百分之五計付遲延利息，依法有據，應予准許。原審就此部分，為被上訴人乙○○勝訴之判決，命上訴人甲○○等五人如數給付，依法並無不合，上訴人甲○○等五人就此部分上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，聲明求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、關於請求被上訴人辛○○移轉系爭房地所有權部分：
㈠、上訴人庚○○主張被上訴人辛○○於八十八年二月二日經由甲○○與其約定，於庚○○給付一百六十八萬七千八百元之同時，辛○○將所分配之Ｂ棟二樓之房屋（即門牌號碼為台中市○○區○○里○鄰○○街○○巷○○號二樓）及其基地過戶與庚○○指定之人林添水，而庚○○依約給付二分之一款項即八十四萬三千九百元與辛○○後，辛○○竟不辦理系爭房地之所有權過戶登記手續等事實，已據上訴人庚○○提出約定書乙件為證，並經證人即代筆該約定書之包工許金龍及土地代書廖秀霞在本院準備程序中到庭結證甚詳，且被上訴人辛○○於簽立約定書後已於八十八年三月三日至廖秀霞代書事務所簽立「土地登記申請書」、「建築改良物買賣所有權移轉契約書」，並收受八十四萬三千九百元之支票，且經其兌領無訛等情，並據證人廖秀霞在本院準備程序中到庭供證明確，且提出上開登記申請書，移轉契約書、支票等影本在卷可稽（見本院卷第一宗第一○二－一○六頁，第二宗第七六－七九頁），同案被告即上訴人甲○○對於其有簽立上開約定書，暨被上訴人辛○○對於其有於上開登記申請書及移轉契約書上簽名蓋章、及收受並兌領支票之事實，均不爭執。而上開移轉契約書」並經台灣台中地方法院以九十年度公字第五九九三號公證在案，亦經本院調閱上開金證案卷屬實。
㈡、被上訴人辛○○雖辯稱：上訴人庚○○並非該約定書之當事人，無從依該約定書向其請求，其當事人為不適格云云，惟為上訴人庚○○所否認，辯稱：伊除代表韋劉秋玉等五人外，亦為當事人，蓋辛○○買受該Ｂ２戶後，只交付三十四多萬元後，即不繳款，故Ｂ２戶由伊頂下，而併於八十八年二日參與協議而簽立該約定書，僅因代筆之許金龍只小學畢業，不諳法律，故於協議之首只記載伊代表韋劉秋玉等五人，但自本文觀之即可知悉伊係當事人等語。經查：該約定書之首雖籠統記載甲○○為甲方代表辛○○等四人，庚○○為乙方，代表韋劉秋玉等五人，但於本文即協議事項第一項已載明「乙方欠甲方一百六十八萬七千八百元，付給甲方時，同時甲方無條件將辛○○編號二樓Ｂ房屋過戶還給乙方指定人，不得異議」等字（見原審卷第一○頁），而證人韋劉秋玉於本院準備程序中到庭亦證稱：「我們五人委託庚○○處理大樓其他產權糾紛相關的事，辛○○的房子是庚○○的權利，我們沒有權利」等語甚詳（見本院卷第一宗第九十二頁），是上訴人庚○○確係該約定書之當事人無訛，目得依該約定書之內容而為請求，殆無疑義。
㈢、被上訴人辛○○雖另辯稱：伊未授權甲○○簽立該約定書，且該戶房地價值
四、五百萬元，伊不可能以區區一百六十八萬多元即予賣斷，且房屋尾款伊已貸款交予乙○○云云，證人即同案被告甲○○亦證稱：伊未經辛○○授權，為急於取得使用執照，故逕自簽立該約定書云云。惟證人即代筆之包商許金龍於本院準備程序到庭供證：「房屋辛○○同意要過戶庚○○，．．．，辛○○有說由甲○○代表即可」等語（見本院卷第二宗第四十二頁），而兩造協議時，被上訴人辛○○亦到場乙節，為其所承認，且其後其亦到廖秀霞代書事務所與林添水簽立系爭房屋及土地之移轉登記書面，且經法院公證在案，證人廖秀霞並證稱：「（提示庚○○二月二日書狀所附證物土地登記申請書、契約書，是你們所製作的？）是的，是辛○○本人來辦理的，土地建物的相關資料都是他親自來辦理，他有蓋章，他知道這些的意義及內容」等語（見本院卷第一宗第一二五頁），即被上訴人辛○○亦不諱言：「我是大學畢業，今年是七十八歲，精神狀態是正常」等語（見同卷第一二六頁）。參以被上訴人辛○○已依約收受兌領其中之八十四萬三千九百元，並於原審辯稱：「被告亦依約與原告簽定公契並能配合辦理完稅，惟在被告辛○○完稅後，突聞原告與被告甲○○等發生交屋糾紛，．．．又據悉原告財務已告吃緊，．．．則倘若被告辛○○將房屋過戶予原告，原告是否能依約付出尾款，尚有疑問，是依民法第二百六十五條之規定，被告自有不安抗辯權存在）等語（見原審卷第四十一頁）。綜上可知，被上訴人辛○○確授權甲○○代簽該約定書，且其事後亦予承認，而同意簽署過戶之書面無訛，於本院辯稱其未授權，且係誤在移轉書面之空白文件上簽章云云，顯係避就之詞，不足採信。又該約定書乃已書明係將系爭不動產「過戶還給乙方」等字，益證上訴人庚○○所指該戶係其於建築中頂下，而繳款所興建，但僅因被上訴人辛○○為建築執照之起造人，故仍以其名義保存登記之事實無疑。又該房地價值多少，與過戶之代價是否相當，及甲○○之工程款糾紛關係如何，姜戴二人究應如何分攤計算，係其內部問題；又以被上訴人辛○○之名義所辦之房屋貸款，乃甲○○為融資建築之用，先以土地向銀行聯貸，再於房屋為保存登記時，分戶於辛○○名下，即辛○○為原始建照之起造人，於上訴人庚○○頂下後，實質上要只出名之借名性質而已，是其貸款似應一併由其繼受者承受，是被上訴人辛○○辯稱其不可能以區區一百六十八萬餘元即賣斷系爭房地云云，均無必然之關係，及過戶書面究先打字或先蓋章之鑑定結果，即無一一詳加推究計算之必要。又系爭房屋為公寓式建築，通常買賣殊無房地分開之理，且上訴人潘威乃全戶頂下，益無分開買賣之可能，參以被上訴人於廖秀霞代書事務所亦開簽署系爭土地過戶登記申請書，益見其約定書之範圍乃及於系爭房屋之基地部分，徒因代筆之許金龍不諳法律文字，而概以房屋稱之而已，是上訴人庚○○指該約定書內容為包括房屋之基地在內乙節，至屬可信。
㈣、從而，上訴人庚○○依兩造所立約定書之法律關係，請求被上訴人辛○○將系爭房屋及基地所有權依約移轉登記予其指定之第三人林添水，洵屬有據，應予准許。又上訴人庚○○已於八十八年三月二日將另一半之價金八十四萬三千九百元委代書廖秀霞轉交，因被上訴人辛○○拒收而受領遲延，惟其既主張不安抗辯權，是本院斟酌後，認其仍得主張同時履行抗辯權，爰於命其履行移轉登記之同時，併為上訴人庚○○應為對待給付之判決。原判決就此部分失察，認被上訴人辛○○得拒絕給付，而為上訴人庚○○敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨執以指摘原判決此部分不當、聲明求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決此部分廢棄、改判如主文第二項之所示。
叁、據上論結，上訴人甲○○等五人之上訴為無理由；上訴人庚○○之上訴及追加之
訴為有理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書、第八十五條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 二十四 日~B1民事第五庭審判長法 官 陳滿賢~B2 法 官 邱森樟~B3 法 官 朱 樑右為正本係照原本作成。
合併一百五十萬元以上得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 陳秀真中 華 民 國 九十一 年 九 月 二十七 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
Ｂ附表（二）：
一、房屋部分：台中市○○街○○巷○○號二樓（建號○○區○○段○○○○號）鋼筋混凝土造、面積一○九．七九平方公尺乙戶，及附屬建物陽台面積一一．九三平方公尺，雨棚面積四．九六平方公尺及公共設施○○○區○○段八八六九建號，面積五二
一．五二平方公尺，應有部分一萬分之八六六。
二、土地部分：台中市○○區○○段○○○號土地面積三三六平方公尺應有部分十二分之一。