臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十九年度重上字第八號
上 訴 人 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 陳銘釗律師被 上訴 人 彰化縣政府法定代理人 阮剛猛訴訟代理人 陳世煌律師複 代理 人 姚雅玲
劉嘉堯律師右當事人間請求返還押標金事件，上訴人對於臺灣彰化地方法院中華民國八十八年十月二十八日八十八年度重訴字第一一七號判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人甲○○新臺幣壹佰壹拾肆萬貳仟元，及自民國八十七年六月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人應給付上訴人乙○○新臺幣伍佰捌拾貳萬叁仟元，及自民國八十七年六月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決第二項於上訴人甲○○以新臺幣叁拾捌萬元為被上訴人供擔保後，得假執行；但被上訴人於假執行程序實施前以新臺幣壹佰壹拾肆萬貳仟元為上訴人甲○○供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於上訴人乙○○以新臺幣壹佰玖拾肆萬元為被上訴人供擔保後，得假執行；但被上訴人於假執行程序實施前以新臺幣伍佰捌拾貳萬叁仟元為上訴人乙○○供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人甲○○新台幣（下同）壹佰壹拾肆萬貳仟元，及自民國八十七年六月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢被上訴人應給付上訴人乙○○伍佰捌拾貳萬參仟元，及自民國八十七年六月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈣一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈤上訴人等願供擔保，請准予宣告假執行。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：㈠本件兩造間之法律關係乃為系爭土地之買賣，按出賣人本即有依債之本旨為給付
之義務。被上訴人於其標售公告上已明確載明系爭土地為都市計劃內之商業區土地，則被上訴人於買賣契約成立之後（即上訴人得標之後），自應交付商業區之土地予上訴人。而土地之使用編定為何種分區，乃端視鄉鎮公所之使用分區證明，上訴人於得標之後經向梧棲鎮公所查明，系爭土地竟為無法判定使用分區之土地，亦即被上訴人顯已無法依其契約而履行。而系爭三筆土地於民國八十五年十二月十二日業經台中縣政府擬定為台中港特定區細部計劃案之內，自該時起系爭土地已非「商業區」土地，而係「無法判定使用分區」之土地，亦即於定約時（八十七年六月十二日）並無坐○○○鎮○○段二六○、二六一、二六八、二六九、二七○地號之「商業區」土地存在。而兩造間仍就該使用分區之土地為買賣，乃被上訴人即有自始客觀給付不能之情事存在，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，該等買賣契約自屬無效。上訴人因買賣所繳付之價金自可請求返還。㈡退萬步言，縱認兩造之契約仍成立，惟兩造於定約當時被上訴人已無法提供系爭
「商業區」土地予上訴人乃為不爭之事實，經上訴人數月之催促，被上訴人仍無法依約履行。按本件系爭土地是否為「商業區」，為上訴人購買與否之關鍵，亦為土地價金訂定之關鍵，今被上訴人既約明所出賣之土地為商業區，嗣後又無法提供商業區土地，是以被上訴人所欲提供之土地自亦存在重大之瑕疵，上訴人乃依民法第三百五十四、三百五十九條之規定解除契約，並依法請求其返還已為給付之價金，乃屬依法有據。此有最高法院四十九年度台上字第三七六號判例就相類似之事件亦為同樣之見解。
㈢又上訴人係依被上訴人之公告而認系爭土地為商業區之土地，被上訴人乃政府機
關，其出售系爭土地又係出以公告標售之方式，對於公告之事項上訴人實無再加以置疑之必要，乃被上訴人竟將已非商業區之土地為不實之公告，致上訴人誤信其言而為標購，上訴人自得以受詐欺為由，撤銷承購之意思表示。退萬步言，縱使被上訴人並無詐欺之意，然其所提供之土地既有交易上通認之重大錯誤，則上訴人自亦得以意思表示錯誤為由，依民法第八十八條主張撤銷意思表示。上訴人之意思表示既經合法撤銷，兩造間之買賣契約自不存在，上訴人自得依不當得利之規定請求被上訴人返還所給付之價金。
㈣原審以系爭土地自始至終均為商業區，上訴人無法取得分區使用證明乃核發機關
作業問題，逕認被上訴人所有之土地並無瑕疵。惟查，土地之分區使用編定，其認定本即在鎮公所所核發之「分區使用證明」，此不僅為一般之常識，且亦為本事件上訴人向銀行辦理貸款時，銀行一再堅持必須附具分區使用證明，方能依標售價金核貸之理。而本事件兩造均不否認於契約訂立時，系爭土地無法取得商業區之分區使用證明，嗣後於契約成立後數月被上訴人仍無法取得該證明，本事件系爭土地在該期間因無法取得分區使用證明，其自非商業區。又分區使用證明或許如原審認係因核發機關之作業問題致無法核發，此固非被上訴人之責，但亦非上訴人之責。而出賣人應負之瑕疵擔保責任本即不以可歸責性為要件，其須擔保者乃物之效用符合契約之約定，被上訴人無法依約給付商業區之土地，上訴人依法解約並無違誤。至系爭土地雖嗣後（八十八年三月）取得商業區之分區使用證明，但已在上訴人合法解約（八十七年十月卅日）之後，自與本契約之履行無關。
㈤又被上訴人主張渠得以沒收上訴人之保證金者，無非係根據標售公告之規定，惟
查本事件乃被上訴人機關出售土地，上訴人則依其公告而予承買，兩造間為土地買賣契約殆無疑義。惟因上訴人係出以公告之方式，有關購買土地之一切條件均由其預先限定，就本事件之買賣土地上訴人毫無與議之餘地，是以本事件應為定型化契約。有關定型化契約之特別規定，為民法債編修正條文第二四七條之一規定，另消費者保護法第十一條以下有關定型化契約之規定依最高法院八十七年度台上字第一四一九號判決及學者之見解，亦可適用於本件。本事件若依被上訴人之標售公告而論雙方之責任，則被上訴人幾無責任可言，因其既不須負依公告之內容給付之義務（公告第四、七條），又無履約之期限可言。而承買人則處處受限，不僅須按時繳交價金（公告第六條），且須自負所有履約風險，此種不平等之約定，於兩造之間乃顯失公平。依前開法條之規定自應為無效。
㈥退萬步言，縱使該公告之約定仍為有效，惟上訴人於八十七年六月十二日標得系
爭土地之後，被上訴人尚於其八十七年七月甘二日所發文中，自稱願協助上訴人向銀行辦理買賣價金百分之七十之貸款，所助何事？為取得系爭地之分區使用證明而已。惟此乃被上訴人之義務，並非「協助」一詞即可應付。是以上訴人縱有價金不給付之情事亦係因被上訴人之無法提供契約約明之商業區，其咎不在上訴人。被上訴人自不得擅為沒收保證金。再者，被上訴人首則於標售公告上稱應於接到繳款通知四十日內繳清土地價款（公告第六條），繼則於其所發八十七年六月十九日文稱於八十七年八月二日前繳清價款，復又於同年七月廿二日之文內稱納百分之三十之債款，而上訴人於同年九月十五日納齊百分之卅之價款其亦不拒，被上訴人於八十七年十月十九日之函文更無限期延展付款期限，至八十八年四月十二日更以函文請上訴人繳付餘款。是以本件被上訴人之繳款期限已無法確定，其最初於標售公告第六條限期催繳，沒收保證金之規定亦應無適用餘地。
㈦又本事件保證金之性質原審認係無名契約之一種而無法酌減。惟查，本事件之保
證金除作為競標資格之外，於末按期繳納價金之情形下亦將遭沒收，是以按其性質應為違約金，縱不認為係違約金，該保證金亦作為總價金之一部份，其性質亦應為定金，違約金之酌減民法第二百五十一條已定有明文，關於定金之酌減最高法院亦屢有判決認可類推適用違約金酌減之規定。本事件上訴人自始至終並無違約之意，實乃被上訴人之標售公告有重大之瑕疵致上訴人無法依標售之價金額度取得貸款，而被上訴人因自己之瑕疵卻平白得以沒收將近七百萬元之保證金，此豈有事理之衡。
三、證據：除引用原審之立證方法外，補提判例要旨影本、著作節本影本、判決要旨影本各乙份。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。
㈡上訴費用由上訴人負擔。
㈢如受不利判決，被上訴人願供擔保請准免於假執行之宣告。
二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：㈠本件系爭第二六一、二六九、二七○地號三筆土地被上訴人係依台中縣清水地政
事務所八十八年三月二十二日清地二字第三八七○號函示：依台中縣政府八十七年九月廿一日府工都字第二四七五七五號函點交中心樁，檢測結果上開土地於重測時辦竣逕為分割如被上訴人提出之地籍圖。再依原審卷附之系爭三筆土地之土地登記簿謄本所載，其地籍圖重測登記之時間係七十三年八月廿七日；又台中縣梧棲鎮公所先後於八十五年一月十八日以八四梧鎮服字第一六二○二號簡便行文表及八十八年四月六日八八梧鎮服字第二○三三一號土地使用分區（或公共設施用地）證明書皆核定系爭三筆土地使用分區為商業區，有上開函文附卷可稽，是故系爭土地在兩造訂約時即屬商業區並非無法判定使用分區之土地。被上訴人並未使用詐欺之手段，使上訴人陷於錯誤甚明，至於上訴人於書狀因稱被上訴人無法提供商業區土地而欲依民法第三五四、三五九條規定解除契約亦無理由，蓋系爭土地自始至終均為商業區已如前述，被上訴人更無義務提供使用分區證明書予上訴人，因此上訴人愛引上開規定欲解除契約或以詐欺撤銷意思表示均不合法。㈡上訴人於八十七年六月十二日標得土地後，依規定應於八十七年八月二日繳清價
款，惟上訴人以現正出國求學，不便行使權利義務，要求改以上訴人之祖父陳金火名義承受，並欲先繳價款百分之三十，餘款百分之七十協助貸款及展延繳納期限至八十七年八月卅一日，被上訴人不同意變更買受人名義，惟同意上訴人延展繳納期限至八十七年九月十五日，上訴人繳清價款百分之卅後，竟於八十七年十月卅一日以存證信函要求解除契約，經被上訴人拒絕，上訴人復於八十八年五月十日以存證信函再行要求解約及退還已繳價金，被上訴人即於八十八年五月十四日以八八彰府財產字第○八八六八七號函再限上訴人於八十八年五月卅一日前將協助貸款及產權移轉資料送府憑辦（以辦理貸款繳清積欠被上訴人餘款），逾期依規定解除契約，沒收保證金，退還扣減保證金之已繳餘款，惟上訴人仍置之不理，逾期未繳，被上訴人始於八十八年六月十一日以八八彰財產字第一一二六一號函解除契約，沒收保證金，退還扣減保證金後之已繳餘款，上訴人業已簽收上開公文及退款金額，是上訴人狀稱本件上訴人繳款期限已無法確定乙節，顯與事實不符。此外，上訴人主張本事件為「定型化契約」，有消費者保護法第十一條以下規定適用，而讓沒收保證金條款依同法第十二條規定顯失公平應屬無效等語。經查兩造所訂之無名契約並非定型化契約更無不公平之處，蓋依「彰化縣政府執行標售台灣省有房地郵遞投標須知」（下稱投標須知）第十七點㈡約定：得標後不按得標通知規定方式及期限表示承購及繳納價款者，其所繳納之保證金沒入公庫，於標售前早已公告周知，且上訴人屢經被上訴人催繳剩餘價款，尤仍置若罔聞，是被上訴人依兩造約定沒入保證金，難謂失其公允，更何況各政府機關、甚至法院在執行拍賣、標售時，皆有約定保證金之繳交，及逾期未繳價款予以沒收保證金之條款，足見上訴人此主張亦無理由。尤有進者，上訴人先是於原審主張該保證金其性質係「違約金」，後又於鈞院主張係「定金」，前後主張顯已不一，且系爭保證金並非違約金已經原審判決理由詳述，更不可能是買賣契約訂定所支付之「定金」，蓋被上訴人於辦理標售時，欲參加標售者即必先繳納保證金方得參與標售，如因此謂被上訴人已收取各標售人之「定金」（買賣契約視為成立），則被上訴人豈不「一地多買」，而對各標售人構成違約？足證保證金並非定金，既非定金，上訴人自難爰引最高法院判決主張由法院酌減之。
三、證據：除引用原審之立證方法外，補提臺中縣清水地政事務所清地二字第三八七○號函影本一份、台中縣梧棲鎮公所簡便行文表影本三紙、台中縣梧棲鎮都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書影本二紙、彰化縣政府八八彰府財產字第一一二一六一號函影本一份及支票影本一份，並請求向台中縣梧棲鎮公所函查其於八十七年十月三日所發八七梧鎮建字第一三三六一號函原意為何。
理 由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於八十七年五月二十八日以八七彰府財產字第○九五一七七號公告標售縣有非公用不動產，共計五十三標，其中編號第二十號不動產標示為：坐落台申縣○○鎮○○段養地目二六八、二六九、二七○地號，面積依次為三一八、三○、一七平方公尺，權利範圍全部，都市計畫使用分區為商業區，標售底價為壹仟壹佰肆拾貳萬柒仟捌佰伍拾捌元，保證金為壹佰壹拾肆萬貳仟元；其中編號第四十八號不動產標示為：坐落台中縣○○鎮○○段養地目二六○、二六一地號，面積依次為一七一○、一五○平方公尺，都市計畫使用分區為商業區，標售底價為伍仟捌佰貳拾參萬伍仟壹佰壹拾貳元，保證金為伍佰捌拾貳萬參仟元，上訴人於八十七年六月十二日上午十時，在被上訴人簡報室參加投標，並依投標須知之規定，繳交保證金壹佰壹拾肆萬貳仟元、伍佰捌拾貳萬參仟元，經決標結果，由上訴人甲○○以壹仟壹佰肆拾參萬壹仟伍佰零捌元及上訴人乙○○以伍仟捌佰肆拾貳萬貳仟玖佰柒拾捌元，分別標得前開第二十標及第四十八標之土地。上訴人當初投標前開土地，係認為被上訴人於公告上已標明上開五筆土地均為商業區，於得標後，可再轉售他人獲利，遂深信不疑，乃依被上訴人於八十七年七月二十二日所發八七彰府財產字第一三二一七三、一三二一七七號函，於八十七年九月十五日繳交總價百分之二十之價款貳佰參拾萬壹仟貳佰肆拾元、壹仟壹佰柒拾柒萬肆仟肆佰參拾捌元。嗣經上訴人委請土地代書向台中縣梧棲鎮公所查詢上開土地是否均為都市計畫內之商業區，經該所以八十七年十月二日八七梧鎮建字第一三三六一號函稱：「該三筆土地因清水地政事務所地籍圖（原圖）目前並未逕為分割，故無法判定核發分區使用證明」，至此上訴人始知受騙。上訴人遂於八十七年十月三十一日以和美郵局第三○四號存證信函，以前開土地有減少價值及欠缺契約預定效用之瑕疵及因被詐欺而為意思表示為由，向被上訴人聲明解除買賣契約及撤銷投標之意思表示，並請被上訴人於文到柒日內，將所收之保證金加計利息退還上訴人，被上訴人於同年十一月二日收到該存證信函。按物之出賣人對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依該規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約，此為民法第三百五十四條、第三百五十九條第一項前段所明定。又契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，同法第二百五十九條第一、二款規定甚明。被上訴人受領上訴人之前開保證金，既因前開三筆土地欠缺投標公告所保證之價值及效用，上訴人已合法解除買賣契約及撤銷投標之意思表示，被上訴人即負回復原狀，返還該保證金並附加利息退還上訴人之義務。次按被上訴人於出售系爭土地之公告第六條所載：「得標人或優先承購人應於接到本府繳款通知之次日起四十日內一次繳清土地價款，逾期視為放棄承購權，所繳保證金沒入公庫」及投標須知第十七條所載：「有左列情形之一者，其所繳之保證金沒入公庫，不予發還：⑴放棄得標權利⑵得標後不按得標通知規定方式及期限表示承購及繳納價款者」之規定，核其沒入保證金之性質，係屬違約金之約定，第查民法第二百五十條明定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金」，係以債務人不履行債務為前提要件。姑不論上訴人並無不履行債務之情事，被上訴人根本上即不得沒入上訴人所繳納之系爭保證金，理應全部返還與上訴人。況查上訴人之所以無法辦理其餘百分之七十貸款，付清價款，實應歸賣於被上訴人未能使上訴人取得前開三筆土地使用分區證明書所致，且上訴人業已繳交總價款百分之三十之價金在案，為被上訴人所不爭執，縱令被上訴人依法得沒入保證金，惟按「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金」，又「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額」，民法第二百五十一條及第二百五十二條定有明文。查被上訴人所標售之系爭土地，尚屬存在，絲毫無損，如驟然沒入上訴人等二人所繳納之系爭保證金壹佰壹拾肆萬貳仟元及伍佰捌拾貳萬參仟元，勢必使上訴人損失過鉅，顯然有失公平，依上開規定，應予核減違約金等語。被上訴人則以台中縣梧棲鎮公所八十五年一月十八日以八四梧鎮服字第一六二○二號簡便行文表及八十八年四月六日八八梧鎮服字第二○三三一號土地使用分區（或公共設施用地）證明書皆核定本案土地使用分區為商業區。上訴人逕以尚未領得土地使用分區，即指被上訴人出售土地有瑕疵應無理由。次查上訴人於八十七年六月十二日標得土地後，依規定應於八十七年八月二日繳清價款，惟上訴人以現正出國求學，不便行使權利義務，要求改以上訴人之祖父陳金火名義承受，並欲先繳百分之三十，餘款百分之七十協助貸款及展延繳納期限至八十七年八月三十一日，被上訴人不同意變更買受人名義，惟同意上訴人協助貸款及延展繳納期限至八十七年九月十五日，上訴人繳清價款百分之三十後，於八十七年十月七日向被上訴人陳情表示梧棲鎮公所無法核發本案土地中
二六一、二六九、二七○地號土地之使用分區，並稱若上開三筆土地將來分割後，面積短少，請被上訴人補足差額面積，為此，被上訴人乃函請台中縣政府、清水地政事務所及梧棲鎮公所查明並速核發土地使用分區證明，被上訴人並函覆上訴人系爭土地有公共設施部分，則被上訴人願收回該公共設施部分，並依比例計算差額面積價款退還，惟上訴人於八十七年十月三十一日覆被上訴人以存證信函要求解除契約，然被上訴人拒絕。台中縣清水地政事務所八十八年三月二十二日清地二字第三八七○號函副如被上訴人上開土地於重測時辦竣逕為分割，被上訴人即申請並取得本案土地使用分區為商業區後，並於八十八年四月十二日以八十八年四月十二日以八八彰府財產字第○六六五五三號函請上訴人於八十八年四月二十日前將協助貸款及產權移轉資料送府憑辦，上訴人於八十八年五月十日以存證信函要求解除契約退還已繳價款，被上訴人於八十八年五月十四日以八八彰府財產字第○八八六八七號函再限上訴人於八十八年五月三十一日前將協助貸款及產權移轉資料送府憑辦，逾期依規定解除契約，沒收保證金，退還扣減保證金後之已繳餘款，惟上訴人仍置之不理，逾期未繳，被上訴人始於八十八年六月十一日以八八彰府財產字第一一二六一號函解除契約，沒收保證金，退還扣減保證金後之已繳餘款，上訴人業已簽收上開公文及退款金額。查台申縣清水地政事務所八十八年三月二十二日以清地二字第三八七○號函示；依台中縣政府八十七年九月二十一日府工都字第二四七五七五號函點交中心樁，檢測結果上開土地於重測時辦竣逕為分割如所附地籍圖（著色部分），再根據土地登記簿謄本所載，知其重測係於七十二年、七十三年間，及梧棲鎮公所先後核定本案土地使用分區為商業區，證實本案土地自始至終確實是商業區，上訴人之無法取得土地使用分區證明，應係核發機關作業問題，本案並無民法第三百五十四條、第三百五十九條及第三百七十三條標的物瑕疵得以解除契約情事，更無同法第二百五十九條第一、二款適用問題。另被上訴人依據出售公告第六條、投標須知第十七條規定得標人應於期限內繳納價款，被上訴人屢次催促上訴人依約繳款，上訴人多次以變更名義及財力困難，要求協助解決，其後便以土地有瑕疵為由欲解除契約，而為被上訴人所拒絕；因上訴人不依約履行，被上訴人於八十八年五月十四日以八八彰府財產字第○八八六八七號函及八十八年六月十一日以八八彰府財產字第一一二六一號函解除本案土地買賣契約，沒入保證金乃正當行為等語，資為抗辯。
二、查本件兩造之最主要爭點及關鍵點乃在於系爭土地於標賣時，其使用分區之狀況是否如同公告所載之「商業區」，茲分析如次：
㈠被上訴人主張依台中縣梧棲鎮公所八十五年一月十八日以八四梧鎮服字第一六二
○二號簡便行文表及八十八年四月六日八八梧鎮服字第二○二三一號土地使用分區（或公共設施用地）證明書皆核定本案土地使用分區為「商業區」，並提出前開二函示在卷可按（見原審卷第三十七頁至第四十一頁）。
㈡惟查依前開台中縣梧棲鎮公所八十五年一月十八日以八四梧鎮服字第一六二○二
號簡便行文表說明第三點表示：「本證明書有效期間八個月，證明書核發後有關土地位置、地號或都市計劃內容如經依法公告、變更，應以公告變更者為準，不再另行通知。」。準此以言，此證明書之有效期限，應僅至八十五年九月十八日，而被上訴人公告標售系爭土地係在於八十七年五月廿八日，是僅以此函似尚不足證明系爭土地於標售時其使用分區仍屬「商業區」；而八十八年四月六日八八梧鎮服字第二○三三一號土地使用分區證明更在土地標售後方做成，更不足以證明系爭土地於八十七年五月廿八日時之使用分區情形。
㈢另據上訴人所提出之梧棲鎮公所於八十七年九月八日及八十七年十月三日所發之
八七梧鎮建字第一二四三二號、一三三六一號函（見原審卷第八十一、一三二頁）中說明第二點分別表明：頂寮段二六一、二六九、二七○地號土地因清水地政事務所地籍圖（原圖）目前並未逕為分割，故無法判定核發土地分區使用證明等語。且依原審法院向台中縣梧棲鎮公所函詢坐落台中縣○○鎮○○段第二六○、
二六一、二六八、二六九、二七○地號等五筆土地其都市計劃使用分區究係自何時劃分為商業區？及何以先判定為第三種商業區後，再函復無法判定土地分區使用證明？經台中縣梧棲鎮公所於八十八年八月十九日以八八梧鎮建字第一○三四六號函覆表示：上開五筆地號土地︵一︶係屬台中港特定區（主要商業區）（民國六十年十二月卅一日發布實施）。︵二︶於八十二年十二月一日起主辦機關（台灣省政府）為辦理擬定台中港特定區計劃（主要商業中心區細部計畫）案公告延長禁建在案。︵三︶前述細部計畫案經台中縣政府八十五年十二月十二日公告實施為擬定台中港特定區（市鎮中心）細部計畫案。且於八十七年十月三日前旨開五筆地號土地臨近上開公告實施細部計畫之人行廣場（公共設施）用地（道路路權線）未完成地籍逕為分割，故無法判定其土地使用分區類別（見原審卷第一三七頁）。是系爭土地已於民國八十五年十二月十二日由台中縣政府公告實施為擬定台中港特定區之細部計畫案，且因未完成地籍逕為分割，故於被上訴人公告標售時尚無法判定系爭土地之使用分區類別自明。亦即系爭土地於斯時其使用分區是否屬「商業區」，尚無法判定。且系爭土地乃因台中縣政府於八十五年十二月十二日公告實施「擬定台中港特定區（市鎮中心）細部計劃案」，方發生無法判別使用分區之問題，與梧棲鎮公所於八十五年一月十八日所核發之使用分區證明尚無牴觸之情形，且與該函示說明第三點相符。另依被上訴人曾於八十七年十月十九日以八七彰府財產字第一八七八七五號函覆上訴人之陳情，依該函說明第三項第一款表示：「．．．，在使用分區未確定前，未繳餘款免加計利息，倘日後使用分區如確定部分為公共設施部分，將分割收回，依比例計算差額面積，無息退還已繳之價款。」等情（見原審卷第四九頁反面）。可見被上訴人辯稱系爭土地自始至終皆屬「商業區」云云，即有可疑。況證人台中縣梧棲鎮公所承辦都市計劃職員蔡樹源證稱：「一定要逕為分割後才能確定為屬於商業區。因為有可能在逕為分割後，本來為商業區之土地，會劃成道路用地，所以我們才不敢發出使用分區證明。」，更足以證明系爭土地自標售至今，是否屬「商業區」，尚無從證明。至於梧棲鎮公所何以於八十八年四月六日發給八八梧鎮服字第二○三三一號土地使用分區證明書一節？據證人梧棲鎮公所工務課承辦發給土地使用分區證明書之職員林斌證稱係其疏忽而發給在卷（見本院卷一○二、一○三頁），並經梧棲鎮公所於九十年六月八日以九○梧鎮工字第七四八三號函覆本院稱：清水地政事務所八十八年三月二十二日清地字第三八七○號函○○○鎮○○段二六一、二六九、二七○等地號土地於重測時辦竣逕為分割（係指緊鄰特六號道路逕為分割線），並非指細部計劃範圍內之各種分區之逕為分割（如細部計劃內之人行廣場、道路、兒童公園、停車場等不同使用分區之分區界線）。據上分析，系爭土地於公開標售時之使用分區尚屬未能判定，而非如公告所載之「商業區」，應堪認定。
三、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依規定應負擔保之責者，買受人得解除契約。又契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢時，應附加自受領時起之利息償還之，民法第三百五十四條、第三百五十九條第一項前段、第二百五十九條第一、二款定有明文。本件被上訴人標售系爭土地，公告該土地為「商業區」，上訴人以該土地係「商業區」，始予購買。然查系爭土地於標售時係非商業區土地，已見上述，是買賣之物存在重大之瑕疵，上訴人遂於八十七年十月三十一日以和美郵局第三○四號存證信函，向被上訴人聲請解除買賣契約，並請求被上訴人將所收受之保證金加計利息退還上訴人，於法並無不合，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核有違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄改判如主文第二、三項所示，兩造分別陳明願供擔保請求宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。
四、上訴人主張依物之瑕疵擔保之規定，解除買賣契約，再依民法第二百五十九條第
一、二款規定請求回復原狀，既已獲得勝訴判決，則其併依㈠被詐欺或錯誤而為投標之意思表示，主張撤銷買受之意思表示，再依不當得利之規定請求返還所受利益。㈡主張系爭契約係以自始客觀給付不能之物為標的，依民法第二百四十六條第一項之規定契約無效；以及主張系爭契約係定型化契約，依消費者保護法之規定，系爭契約對上訴人極不公平，亦應屬無效，請求返還押標金云云，本院即毋庸再予斟酌，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 二十六 日~B1民事第三庭審判長法 官 陳照德~B2 法 官 陳成泉~B3 法 官 曾謀貴右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 林振甫中 華 民 國 九十 年 六 月 二十七 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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