臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十九年度重上字第八三號
上 訴 人 乙○○
戊○○
辛 ○訴訟代理人 黃廣林上 訴 人 丙○○訴訟代理人 庚○○上 訴 人 丁○○
甲○○訴訟代理人 癸○○法定代理人 鄭欽天複 代理人 己○○
子○○右當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國八十九年四月八日臺灣台中地方法院八十九年度重訴字第一二六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及訴訟費用之裁判（除未上訴部分外）均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人應給付上訴人乙○○新台幣（下同）五萬二千八百元、戊○○四萬八千元、辛○四萬四千元、丙○○四萬五千六百元、丁○○四萬三千二百元、甲○○四萬四千八百元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用（除未上訴部分外）及第二審訴訟費用，由上訴人乙○○負擔五十分之八，丙○○負擔五十分之七，戊○○、辛○、丁○○、甲○○各負擔五十分之六，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判（除未上訴部分外）均廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人乙○○新台幣（下同）壹佰參拾貳萬元，戊○○壹佰壹拾萬貳仟元，辛○壹佰壹拾萬元，丙○○壹佰壹拾肆萬元，丁○○壹佰零捌萬元，甲○○壹佰壹拾貳萬元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（三）上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決所載相同部分予以引用外，補述略稱：
（一）被上訴人將社區之污水處理槽設於上訴人所購買之房屋右前方巷道下，在建屋前就污水處理槽之設置地點未妥為規劃，未選擇與房屋基地有一定之距離，造成上訴人所購買之房屋每日均聞惡臭，減損房屋之價值，且污水處理槽建築完成後，土方回填不實，致上訴人所購買位於污水處理槽旁邊之系爭房屋，因地基不紮實，八十八年九月二十一日地震時，上訴人所購買之系爭房屋均因而傾斜，經台中縣大里鄉公所判定為半倒，雖經被上訴人公司實施灌漿，將系爭房屋扶正，但房屋仍然受損，結構受破壞，亦減損房屋之價值，是被上訴人所交付與上訴人之系爭房屋顯有瑕疵，上訴人自得依據民法第三百六十五條之規定請求減少價金。又依兩造所訂買賣契約書第十四條約定，被上訴人公司若違反契約，上訴人得請求賠償買賣價金百分之二十之賠償金，爰依民法第三百六十五條及買賣契約第十四條之約定，請求被上訴人公司應各賠償上訴人如上訴聲明所載之金額及法定遲延利息。
（二）被上訴人在出售系爭房屋時，將該公共設施用地依房屋空地比例出售予上訴人等，致上訴人等在購屋時契約所訂土地面積均約有二十五坪土地，但實際使用基地土地面積卻不到十五坪，超過十坪以上的土地均作為污水處理槽及道路等公共設施用地，且在出售房屋時違反公平交易法誠信之原則，對屋前有污水槽及土地使用情形未善盡告知之義務，誤導上訴人等認為該房屋有依契約所訂金額之價值而承買。
（三）上訴人等與被上訴人所訂「房屋土地預定買賣契約書」中第十四條有關「違約處罰」，約定兩造任何一方如構成違約時，均應依房屋土地買賣總價金之百分之二十作為違約罰款之金額。原審既判決被上訴人應將系爭房屋修繕回復原狀，顯見被上訴人確有過失，且將房屋建在污水處理槽旁，在售屋時，又故意不善盡告知之義務，足證被上訴人公司違約，上訴人等依約自得請求被上訴人公司給付相當於買賣價金百分之二十之賠償金。
（四）依內政部最新頒訂之「建築技術法規」第七十四條之規定：「基礎版底如為填土時，應先將土壤予以分析，必要時配以適當之土壤混合，並經壓實達到需要之密度」，以期建物之支撐力能符合應有之載重要求，方能建築房屋。臺灣台中地方法院檢察署於民國（下同）八十九年三月二十三日委託國立暨南國際大學土木工程系鑑定結果，鑑定報告書總結欄內認定：「本鑑定之鑑定結果為在地質鑽探及設計方面應為合理，但因為興建污水池後之土壤回填不夠確實，導致興建於其上之本鑑定物地震後發生傾斜」，由此當可証明造成上訴人等房屋傾斜損壞，地震只是誘因，施工不當才是造成損害之主因，被上訴人在施工不當疏失部分，報告書同條第三項有關施工不當情形記之甚詳，顯見該一重要之瑕疵在上訴人等購屋前，即已實質存在，被上訴人在售屋時，故意隱瞞，不善盡告之義務，造成上訴人等鉅額之損失，且本件系爭房屋傾倒有關刑事責任歸屬，業經臺灣台中地方法院檢察署檢察官偵查終結，而以八十九年度偵字第一五三九五號將被告留福利等五人以刑法第一百九十三條規定「違背建築成規罪」提起公訴，故上訴人等依契約所訂罰則，請求被上訴人公司按買賣契約總價給付百分之二十之補償金，自屬合理。
（五）至於請求減少價金之多寡，因系爭房屋已構成重大之瑕疵，被判定為「半倒」，上訴人等均蒙受重大之損失，雖經修復但仍潛伏重大不安全性之瑕疵，未來系爭房屋之房價勢必遭受影響，雖雙方所訂「房屋土地預定買賣契約書」中並未明訂因瑕疵而得請求減少價金金額之規定，唯買賣契約第六條第二款：「施工標準悉依台中縣政府工務局核准之建造執照工程圖說」。當然其施工標準亦需依相關建築技術法規，因被上訴人未依施工標準之規定，違反「建築技術成規」，亦屬買賣契約中所訂第六條第二款之違約責任，此項之違約雖契約中未明訂罰則，然依第二十一條所訂疑義處理規定「本契約如有疑義時應依消費者保護法第十一條第二項規定為有利甲方（指上訴人）之解釋」。被上訴人自應負賠償責任。又系爭房屋既被判定為半倒，本應依房屋價格之一半為請求減少價金之補償，唯其一半之價格恰如總價百分之二十之金額，為恐爭議，則依罰則所訂契約總價百分之二十之金額為因瑕疵而請求減少價金，當更符契約之平等原則。
（六）系爭房屋之瑕疵，其發生之原因，由各項證據顯示，確係可歸責於被上訴人，被上訴人自應負減少價金賠償之責任。雖被上訴人辯稱：交屋之日起算，已超過六個月，上訴人之減少價金請求權已因六個月不行使而消滅云云。惟依民法第三百六十五條第二項規定，出賣人故意不告知瑕疵者不適用之。本件被上訴人在售屋時對是項瑕疵並未告知上訴人，依上述規定，上訴人之減少價金請求權不因六個月不行使而消滅。被上訴人辯稱上訴人之減少價金請求權已因六個月不行使而消滅云云，並非可採。
三、證據：除引用原審所提證物外，補提台中地方法院檢察署八十九年偵字第一五三九五號起訴書影本一件、照片六張為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）上訴駁回。
（二）如受不利益判決，願供擔保請准免予假執行。
二、陳述：除與原判決所載相同部分予以引用外，補述略稱：
（一）上訴人主張房屋傾斜，係因被上訴人開挖污水處理槽，土壤回填不實所致，無非以臺灣台中地方法院檢察署八十九年度偵字第一五三九五號起訴書尤其其中援用國立暨南大學人員至現場勘驗鑑定所得結果之鑑定報告書為憑。查，該鑑定報告認為「本鑑定物基礎版底所處之填土應有施工規範不夠周密、現場監工不夠盡責，而且施工不確實之情勢」，其依據乃相鄰建物並無傾斜，且回填不實會導致承載力降低以及沈陷量之增加，依據內政部頒訂之建築技術規則第七十四條規定，設計圖上應將土壤配合及壓實要求詳細註明，經檢閱建築設計圖、結構計算書及施工日誌等相關資料後，未發現設計監造單位依據建築技術規則將土壤配合及壓實要求詳細註明，施工單位亦未標示出現場施工時曾對土壤配合及壓實要求進行評估，因此依據鑑定物於地震後發生沈陷之事實來推估，本鑑定物基礎版底所處之填土應有施工規範不夠周密、現場監工不夠盡責而且施工不確實之情事。惟查，設計監工單位是否有將土壤配合及壓實詳細註明？施工單位是否有標示出現場施工時曾對土壤配合及壓實要求進行評估？與施工時是否有為土壤配合及再壓，係屬二事，並非資料上未記載，即表示確實未有此行為。況且依八十八年九月二十一日「九二一地震」發生時，建築技術規則所規範之建物耐震強度只有芮氏地震儀五級，九二一地震強度高達七‧三級，大里地區亦有六級以上，建物發生毀損、倒塌實係不可避免之事。縱認系爭房屋前之土地，因係回填土地較為鬆軟，然其回填後，是否未達抗五級地震之程度，因此導致建物傾斜？抑或已達抗五級地震之程度，惟因地震強度已遠高於五級，以致建物傾斜？凡此，該鑑定報告均未仔細研析，徒以建物傾斜，即認為回填有施工不確實之情事，何以服人？
（二）台中縣政府核准之建照執照工程圖說，係就具體之個案所為核准，此與建築技術法規等相關規定係就一般施工所為規定，無論內容或性質，均有所不同，上訴人認為被上訴人所販售之房屋有瑕疵，即是違反雙方契約第六條第二款所訂「施工標準悉依台中縣政府工務局核准之建造執照工程圖說」云云。申言之，即使認為被上訴人施工有任何違反建築技術法規（被上訴人否認之），亦難因此遽認被上訴人施工亦違反台中縣政府工務局核准之建造執照工程圖說。
（三）雙方契約第二十一條所謂契約有疑義時，應為有利上訴人之解釋，係於契約文義不明而發生疑義時始有適用，並非雙方所未約定之事項，並無契約文義不明情形發生時，亦得比附援引其他不同性質之約定加以適用。雙方契約第十四條所約定之事項，均與本件上訴人主張之事項無涉，即其性質亦非相同，上訴人既係依民法第三百六十五條之規定主張物有瑕疵請求減少價金，自應就因物之瑕疵減損物之價值若干負舉證責任，非得恣意要求比照雙方契約第十四條約定減少二成價金。況，縱認房屋有瑕疵（被上訴人否認），既得修復，又何能請求減少價金？
（四）上訴人等之房屋因九二一地震而傾斜，經台中地方法院檢察署對被上訴人公司留鐘豐等人提起公訴，經台中地方法院八十九年易字第三八五一號審理，並委託臺灣省土木技師公會鑑定。鑑定結果認為：「㈤綜上觀之，九二一地震發生時，地表上鑑定標的物與地表下污水池結構物同時作用，地表上結構物因地震產生之橫向水平力造成建物基礎承載力增加，其因地震所增加之超載重業已超過基礎土壤所能允許的承載力，以及超過建築師之10.3ｔ／㎡設計值。同時間內，地震力也造成地表下污水池結構物之角變量產生橫向位移；當此二種力量同時發生，同時影響下，因而造成鑑定標的物瞬間傾斜。因鑑定標的物長向與前方之污水池軸向平行，偏心一旦發生，依力矩原理建物必然朝向污水池方向傾斜。相反的，污水池另外一端的三棟建物因其與污水池軸向垂直，力矩力臂甚長，故污水池東向雖有同樣情況發生建物並未遭受絲毫影響。」亦即，房屋所以傾斜，乃因地震力過大，而非由於被上訴人公司施工有何不當所致，且該判決亦因此認定：「次查國立暨南大學鑑定報告固認鑑定標的物係因興建污水池後之土壤回填不夠確實，導致興建其上之鑑定標的物於地震後發生傾斜，但係基於地質鑽探及設計方面應為合理為前提所作推論，且計算九二一地震時之瞬間載重，僅考量垂直加速度之影響，並未考量水平加速度影響，亦無足夠證據可證該宏巨國際村污水處理池土壤回填時，有配以適當土壤混合之必要及未經壓實達到需要之密度情事。又本件經送台灣省土木技師公會鑑定結果‧‧‧即宏巨國際村該九戶連棟建物傾斜既因九二一地震所致，與該地污水處理池土壤回填不實效果，並無相當之因果關係，縱有回填不實情事，亦不能令被告等負違背建築術成規罪責。」而判決被告留鐘豐等人無罪，是上訴人所謂建物本身有瑕疵云云，已無可採。
（五）次查，系爭房屋業經完工，並依建築法第七十條所規定：「建築工程完竣後應由起造人會同承造人員監造人申請使用執照。直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照。」之程序取得使用執照，復已交付與各上訴人，此為上訴人所不爭之事實。則系爭房屋業已完工，不言可喻。至於上訴人所援引之買賣契約書第七條第二款，則係約定有關房屋期限內「未完工」之處罰。系爭房屋既無未如期完工之情事，自與該條款之情形有間，不能混為一談。退萬步言，縱認為系爭房屋本身存在瑕疵，則亦僅生上訴人得依相關規定或約定請求被上訴人減少價金或解除契約或損害賠償而已，尚難因此認為已取得使用執照之系爭房屋係「未完工」。則上訴人主張系爭房屋尚未完工，被上訴人違反買賣契約第七條第二款逾期完工之規定，應依買賣契約第十四條第一款之規定減少二成價金云云，顯無理由。
（六）經臺灣省建築師公會台中市辦事處鑑定，該會亦認為地震後之土層狀況與基礎情形已遭灌工法破壞，且九二一地震時，本鑑定戶最近之觀測站大里市健民國小，所測得垂直加速高度達230.58gal，加速高度達488.86gal，故本鑑定戶污水處理槽之回填土質當時已經過上述巨大垂直上下及水平加速度之搖晃、擾動，因此本鑑定戶前方、右方污水處理槽四周回填土質，是否有回填不實，實務上迄今無法確實研判。亦即該鑑定報告認為並無法認定確有如上訴人所稱：係因為被上訴人開挖污水處理槽，土壤回填不實，以致九二一地震時發生房屋傾斜之情形存在，則上訴人空口如此主張，自無可採。
（七）至於上訴人主張因為其房屋前面有污水處理槽存在，致其房屋價值減損二成。然上訴人既係依民法之規定請求減少價金，自應證明其房屋價值確有減損價值，並其減損之價值為若干，始為適法。上訴人對此始終均未能證明，其請求自無理由。至於其所引契約書第十四條第一款、第七條第二款係針對被上訴人逾期未開工或未完工所為約定，與有上訴人所主張房屋有瑕疵，請求減少價金，二者間毫不相關，自難謂二造契約書中上開約定係民法有關瑕疵擔保責任規定之特別約定，而應優先適用。是上訴人仍應就其所主張房屋有減少價值，及減少之價值為若干等情負舉證責任，而不得逕以契約書第十四條第一款、第七條第二款之約定，作為應減少價金之數額，事理至明。
（八）臺灣省建築師公會台中市辦事處鑑定雖認為：「本案房屋價格折減係數議訂為原房屋值的２﹪為基準，即本案鑑定標的物各該戶折減房屋價金＝原房屋價格×折減係數（２﹪）」然其認定之依據在於認為污水處理槽係屬負值的公共設施之一種，故以比例加價法概略估算之。惟，污水處理槽係上訴人等買受系爭房屋時，即已規劃之設施，當時或正在施工中，或已施工完畢，均是上訴人等買受系爭房屋時可得而知之事實，亦即當時若上訴人等稍微注意，均不難知悉其買受房屋時，其四周有何有利、不利之公共設施，渠等不詳加暸解，又豈可在嗣後又以其房屋前面有污水處理槽為由，主張伊可請求減少價金？如此交易秩序豈非大亂？況且污水處理槽並無臭味，此業經建築師劉畀澧，及與上訴人同排房屋之住戶許淑娥於原審證述甚詳。上訴人主張將來會有臭味云云，純係臆測之詞，並無實據。
（九）退萬步言，即使認為污水處理槽之存在，係屬負值之公共設施，然其並非存在於上訴人之房屋本身，參照最高法院七十三年台上字第一一七三號判例所示「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言」之意旨，亦難謂此係屬上訴人之房屋之瑕疵，而得請求減少價金。且縱認上訴人等得依民法第三百五十九條之規定，請求減少價金，然依民法第三百六十五條之規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。」本件上訴人交屋時間，依上訴人起訴狀所載，分別自八十七年三月三十日起，至八十八年六月六日止。而其起訴時間則係八十九年一月三十一日，距渠等交屋時間均已超過六個月，則其請求亦已超過除斥期間。上訴人雖謂被上訴人係故意不告知其等有污水處理槽之事，因認本案並無民法第三百六十五條之適用。然被上訴人雖未告知，但並非因為被上訴人主觀上有何故意隱瞞之意思，而係因為交易上並無特別告知之習慣，上訴人等又未問及，故未曾想到要告知此事而已，亦即被上訴人只是單純之未告知，而非故意不告知，二者不能混為一談。而且污水處理槽之開挖設置，係眾人均可親見公開之事，被上訴人不可能隱密為之，故亦無故意不告知任何人之必要。是上訴人謂被上訴人係故意不告知污水處理槽之設置云云，顯無足採。
三、證據：除引用原審立證方法外，補提：台中地方法院檢察署八十九年偵字第一五三九五號不起訴處分書、原審八十九年易字第三八五一號劉畀禮等公共危險案件刑事判決（均為影本）各一件為證。
理 由
一、上訴人戊○○、甲○○受合法之通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款之情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人起訴主張：伊等各自於民國（以下同）八十七、八十八年間，與被上訴人公司訂立「房屋土地預定買賣契約書」（以下稱系爭買賣契約），各自向被上訴人公司購買如附表所示之房屋（以下稱系爭房屋），上訴人均依約繳清房地買賣價金，被上訴人並已於附表所載之日期，將上訴人所購買之房屋分別交付與上訴人使用。詎交屋僅半年，適逢八十八年九月二十一日大地震，上訴人所購買之系爭（連棟）房屋全部傾斜約十五度，內部樑柱、樓梯、牆壁亦均有斷裂毀損現象，經台中縣大里市公所判定為半倒，上訴人始知悉系爭連棟房屋之前方及右側巷道地下設有污水處理槽，全社區（宏巨國際村社區）各戶之污水均匯集於此，造成惡臭，使上訴人所購買之系爭房屋價值均因而減少，買賣標的物即房屋顯有瑕疵，且被上訴人公司開挖上述污水處理槽後，回填土方不夠紮實，致系爭房屋地基不牢固，遇八十八年九月二十一日大地震，系爭房屋因而傾斜受損，是系爭房屋之施工亦有不當，造成房屋瑕疵，減損房屋之價值，上訴人自得依據民法第三百五十九條及三百六十五條關於買賣標的物之瑕疵買受人減少價金請求權之規定，以及系爭買賣契約第十四條第一項之約定請求減少價金（各戶減少價金之數額如附表所載），求為判命被上訴人給付上訴人乙○○、戊○○、辛○、丙○○、丁○○、甲○○（依序）各一百三十二萬元、一百一十萬二千元、一百一十萬元、一百一十四萬元、一百零八萬元、一百一十二萬元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並宣告附條件假執行之判決〔上訴人於原審另請求被上訴人應將系爭房屋因地震及被上訴人於地震後實施高壓灌漿造成之損毀予以修復（即回復原狀），原審就此部分為上訴人勝訴之判決，未據被上訴人聲明不服〕。
三、被上訴人則以：大型社區之開發，依法須有下水道之施設，上訴人早已知悉其所購買系爭房屋右前方道路地下建有污水處理槽，被上訴人即無義務將此事實告知上訴人，該污水處理槽對於污水處理悉依相關規定辦理，不會產生惡臭，不影響住居品質，不會貶損系爭房屋之價值，且被上訴人開挖污水處理槽，並無回填不實情事，被上訴人出售與上訴人之系爭房屋，並無瑕疵，上訴人主張系爭房屋有瑕疵，依據民法第三百五十九條及三百六十五條關於買賣標的物物有瑕疵買受人得減少價金之規定，請求減少價金，即非有據。又系爭房地買賣契約書第七條第二款係約定被上訴人若未依約開工或逾期完工所應給付之違約金，第十條係約定被上訴人之逾期交屋應付違約金，第十三條第一款係有關買賣之房地產權不清處理方式之約定，第二款係有關被上訴人與工程承攬人發生財務糾紛之處理方法，而系爭買賣之房地，被上訴人均已依約完工，並已依約交屋，無產權不清情事，上訴人援引系爭買賣契約第十四條，主張被上訴人違反買賣契約第七條第二款、第十條及第十三條第一、二款，請求被上訴人給付上訴人各如附表所載之金額，亦非有據。退步言之，若本院調查結果，仍認被上訴人應依物之瑕疵擔保有關規定，對上訴人負賠償買賣房地瑕疵所減損價值責任，惟系爭房屋，被上訴人已依約於八十八年三月至六月間將房地分別交付上訴人，上訴人受領房屋後，遲至八十九年一月三十一日始提起本訴，請求減少價金，顯已逾法定六個月期限，其請求權已超過除斥期間，其訴為無理由等語，資為抗辯。
四、上訴人主張：彼等各自於八十七、八十八年間，與被上訴人公司訂立「房屋土地預定買賣契約書」，各自向被上訴人公司購買如附表所示之房屋，上訴人均依約繳清房地買賣價金，被上訴人並已於附表所載之日期，將上訴人所購買之房屋分別交付與上訴人使用，八十八年九月二十一日大地震，上訴人所購買之系爭（連棟）房屋因而傾斜，內部樑柱、樓梯、牆壁亦均有斷裂毀損現象，系爭連棟房屋之前方及右側巷道地下設有污水處理槽等情，為兩造所不爭，並有上訴人所提之「房屋土地預定買賣契約書」、照片附卷可稽（原審卷第十三至一五五頁、第一八六至一八九頁）。污水處理槽係施設於上訴人所購買房屋前方及右側巷道之地下，亦有本院囑託台灣省建築師公會台中市辦事處鑑定測繪屬實，有該會九十一年五月二日台建師中市鑑字第二二八號函送之鑑定書可據（見外放之鑑定書第二十頁），自堪信為真實。
五、上訴人主張：彼等向被上訴人所購買系爭連棟房屋之前方及右側巷道地下設有污水處理槽，全社區（宏巨國際村社區）各戶之污水均匯集於此，造成惡臭，使上訴人所購買之系爭房屋價值均因而減少，買賣標的物即房屋顯有瑕疵，且被上訴人公司開挖上述污水處理槽後，回填土方不夠紮實，致系爭房屋地基不牢固，系爭房屋之施工亦有不當，造成房屋瑕疵，減損房屋之價值，上訴人自得依據民法第三百五十九條及三百六十五條關於買賣標的物之瑕疵買受人減少價金請求權之規定，請求減少價金（各戶減少價金之數額如附表所載），求為判命被上訴人給付上訴人乙○○、戊○○、辛○、丙○○、丁○○、甲○○（依序）各一百三十二萬元、一百一十萬二千元、一百一十萬元、一百一十四萬元、一百零八萬元、一百一十二萬元及法定遲延利息等語。經查：
（一）民法第三百五十九條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得．．．請求減少價金」。
（二）上訴人向被上訴人購買之系爭連棟房屋，其屋前及右側巷道地下設有污水處理槽等情，為兩造所不爭，並有上訴人所提之「房屋土地預定買賣契約書」、照片附卷可稽（見原審卷第十三至一五五頁、第一八六至一八九頁）。並經本院囑託台灣省建築師公會台中市辦事處派員到現場鑑定測繪屬實，有該會九十一年五月二日台建師中市鑑字第二二八號函送之鑑定書可據（見外放之鑑定報告書第二十頁），自堪信為真實。
（三）本院囑託台灣省建築師公會鑑定結果，認為：「本案鑑定戶（指上訴人）前方均設置有社區之「污水槽」公共設施，基本上，它是屬於負值的嫌惡性公共設施之一種，故本案建議採用前述「比例加減法」做為本案房價因周遭存有不良因素時，該房屋價值折減的概略的估算的依據，以示公允。本案折減係數，建議訂為原房價值的2%為基準，即本案鑑定標的物，各該戶折減房屋價金＝原房屋價格×折減係數2%。各鑑定標的物折減價值如下：乙○○（之房屋，以下同）．．折減價金五萬二千八百元．．．戊○○折減價金四萬八千元，辛○折減價金四萬四千元，丙○○折減價金四萬五千六百元，丁○○折減價金四萬三千二百元，甲○○折減價金四萬四千八百元」，有該會九十一年五月二日台建師中市鑑字第二二八號函送之鑑定書可據（見外放之鑑定書第九頁），自堪信為真實。
（四）上述污水處理槽雖非設於系爭房屋所坐落基地正下方地下，惟依上述鑑定報告書所載，係緊鄰系爭房屋之前方及右側道路地下，又經台灣省建築師公會鑑定認為污水處理槽屬「負值的嫌惡性公共設施」，當然影響系爭房屋之品質，減損系爭房屋之價值，而污水處理槽又係被上訴人建屋時所決定施設，非上訴人（房屋買受人）所能置喙，售屋時自應告知買受人（即上訴人）並酌予減價，方屬公允，玆被上訴人售屋時迄未將污水處理槽施設於系爭房屋前方及右側道路地下之事實（其詳情如下述）告知上訴人，自屬可歸責於被上訴人，依民法第三百五十九條規定，被上訴人自應就此物之瑕疵，負擔保責任，是上訴人請求減少價金，其請求，各在前述數額範圍內，洵屬有據。
（五）被上訴人雖辯稱：退步言之，縱認上訴人等得依民法第三百五十九條之規定，請求減少價金，然依民法第三百六十五條之規定：「買受人因物有瑕疵，而得請求減少價金者，其解除權請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。」本件上訴人交屋時間，依上訴人起訴狀所載，分別自八十七年三月三十日起，至八十八年六月六日止。而其起訴時間則係八十九年一月三十一日，距渠等交屋時間均已超過六個月，被上訴人雖未將污水處理槽之設置地點告知上訴人，但污水處理槽之開挖設置，係眾人均可親見公開之事，無告知上訴人之必要，足見上訴人減少價金之請求亦已超過除斥期間，自屬無據等語。惟為上訴人所否認。並陳稱：彼等均不知悉系爭房屋前方及右側道路之地下設有污水處理槽，迄八十八年九月二十一日地震，系爭房屋傾斜，被上訴人派員至現場實施高壓灌漿，始知悉污水處理槽設於系爭房屋前方及右側道路地下之事，被上訴人顯係故意不告知瑕疵，依民法第三百六十五條第二項規定，買受人即上訴人之減少價金請求權，不受同條第一項所定自房屋交付後六個月內行使之限制等語。於本件被上訴人在售屋時對是項瑕疵並未告知上訴人，依上述規定，上訴人之減少價金請求權不因六個月不行使而消滅等語。查上述污水處理槽之設置，為房屋出賣人即被上訴人所決定，非購買戶即上訴人所能置喙，業如上述，被上訴人復自承伊未曾將污水處理槽設置地點告知上訴人，系爭房屋買賣契約書中亦均未曾記載房屋前方及右側道路之地下設置污水處理槽之事，顯見被上訴人有故意不告知污水處理槽施設之事，依民法第三百六十五條第二項規定，上訴人因房屋有瑕疵而減少價金請求權，不受同條第一項所定自房屋交付後六個月內行使之限制，被上訴人所辯：上訴人之減少價金請求權，自房屋交付後超過六個月不行使而消滅云云，自非有據。
（六）上訴人另主張：被上訴人公司開挖上述污水處理槽後，回填土方不夠紮實，致系爭房屋地基不牢固，遇八十八年九月二十一日大地震，系爭房屋因而傾斜受損，是系爭房屋之施工亦有不當，造成房屋瑕疵，減損房屋之價值，上訴人自得依據民法第三百五十九條及三百六十五條關於買賣標的物之瑕疵買受人減少價金請求權之規定，請求被上訴人減少價金，即請求被上訴人給付如上訴聲明之金額等語。為被上訴人所否認，經本院囑託臺灣省建築師公會台中市辦事處鑑定結果，該會認為：地震後之土層狀況與基礎情形已遭灌工法破壞，且九二一地震時，與系爭房屋距離最近之觀測站「大里市健民國小」，所測得垂直加速高度達230.58gal，加速高度達488.86gal，故系爭房屋前方及右側道路下所施設之污水處理槽之回填土質，當時已經過上述巨大垂直上下及水平加速度之搖晃、擾動，因此本鑑定戶前方、右方污水處理槽四周回填土質，是否有回填不實，實務上迄今無法確實研判，此有該會九十一年五月二日台建師中市鑑字第二二八號函送之鑑定書可據（見外放之鑑定報告書第八頁），系爭房屋前方、右方污水處理槽四周回填土質，是否有回填不實情事，經專業人員鑑定結果，既仍難認有土質回填不實情形，則上訴人所主張上述污水處理槽施設時有回填不實，並進而請求減少買賣價金，自非有據。上訴人雖另援引國立暨南國際大學土木工程系就系爭房屋倒塌工地之鑑定結果，主張被上訴人興建上述污水處理槽回填土方時有回填不實情形，惟為被上訴人所否認。查臺灣台中地方法院檢察署偵辦壬○○等人違反建築術成規案件，曾囑託國立暨南國際大學土木工程系鑑定，鑑定報告書總結欄內認定：「本鑑定之鑑定結果為：因為興建污水池後之土壤回填不夠確實，導致興建於其上之本鑑定物地震後發生傾斜」等語（見本院卷一第七十九頁）。該署雖依據上述鑑定報告，以八十九年度偵字第一五三九五號，將留福利等五人以刑法第一百九十三條「違背建築成規罪」提起公訴（本院卷一第一三五至一三七頁）。惟該案起訴後，經台中地方法院八十九年易字第三八五一號審理，並委託臺灣省土木技師公會鑑定。鑑定結果認為：「㈤綜上觀之，九二一地震發生時，地表上鑑定標的物與地表下污水池結構物同時作用，地表上結構物因地震產生之橫向水平力造成建物基礎承載力增加，其因地震所增加之超載重業已超過基礎土壤所能允許的承載力，以及超過建築師之10.3ｔ／㎡設計值。同時間內，地震力也造成地表下污水池結構物之角變量產生橫向位移；當此二種力量同時發生，同時影響下，因而造成鑑定標的物瞬間傾斜。因鑑定標的物長向與前方之污水池軸向平行，偏心一旦發生，依力矩原理建物必然朝向污水池方向傾斜。相反的，污水池另外一端的三棟建物因其與污水池軸向垂直，力矩力臂甚長，故污水池東向雖有同樣情況發生建物並未遭受絲毫影響」等語（見本院卷一第二二六頁）。由上述「臺灣省土木技師公會」之鑑定結果，係認定：系爭房屋所以傾斜，乃因地震力過大，而非由於被上訴人公司施工有何不當所致，且原審該刑案判決亦因此認定：「國立暨南大學鑑定報告固認鑑定標的物係因興建污水池後之土壤回填不夠確實，導致興建其上之鑑定標的物於地震後發生傾斜，但係基於地質鑽探及設計方面應為合理為前提所作推論，且計算九二一地震時之瞬間載重，僅考量垂直加速度之影響，並未考量水平加速度影響，亦無足夠證據可證該宏巨國際村污水處理池土壤回填時，有配以適當土壤混合之必要及未經壓實達到需要之密度情事。又本件經送台灣省土木技師公會鑑定結果‧‧‧即宏巨國際村該九戶連棟建物傾斜既因九二一地震所致，與該地污水處理池土壤回填不實效果，並無相當之因果關係，縱有回填不實情事，亦不能令被告等負違背建築術成規罪責」等語（見本院卷二第十五至十九頁，原審八十九年易字第三八五一號刑事判決理由三所載），原法院並因而判決該案刑事被告留鐘豐等人無罪。查本件關於被上訴人興建污水處理槽時是否有回填不實情事，經本院囑託台灣省建築師公會鑑定結果，認為「實務上迄今無法確實研判」，已詳如前述〔見本判決理由五之（六）所載〕，原審法院刑事庭審理八十九年易字第三八五一號違反建築術成規案件委託臺灣省土木技師公會鑑定結果，亦認為：八十八年九月二十一日地震所增加之超載重業已超過基礎土壤所能允許的承載力，因而造成系爭房屋傾斜，未認定上述污水處理槽興建時土方回填有不實情形，而國立暨南大學鑑定報告並非可採，又如上述，是上訴人主張被上訴人興建污水處理槽回填土方不實云云，即非有據，惟上訴人此部分主張雖不足採，但不影響判決結果。
（七）上訴人又主張：兩造所訂系爭房地買賣契約第十四條「違約處罰」約定：「一、乙方（指被上訴人，以下同）違反第七條第二款、第十條及第十三條第一、二款約定，甲方（指上訴人，以下同）得解除本契約，解約時乙方除應將甲方已繳之房地價款全部退還甲方外，同時並應賠償房地總價百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」。本件被上訴人所交付與上訴人之房屋，有如上之瑕疵，已違反系爭買賣契約第十四條之約定，上訴人自得依據該條請求被上訴人賠償如上訴聲明之金額等語。查系爭買賣契約書第十四條固有上開約定（見原審卷第四十三頁戊○○與被上訴人所訂之買賣契約反面。其餘各上訴人與被上訴人所訂契約第十四條亦均同此內容）。惟系爭買賣契約第七條第二款：「乙方如逾前款期間未開工或未完工（以主管機關核發使用執照日為完工日）者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算違約金予甲方。若逾期陸個月仍未開工或未完工時，推定乙方違約，雙方同意依第十四條違約處罰之約定處理」。第十條：「交付不動產及相關文件之期限乙方應於使用執照核發後六個月內，通知甲方進行交屋，並於甲方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、使用執照影本及乙方代繳稅規費之收據交付甲方，並發給遷入證明書，俾憑換取鑰匙，本契約則無需返還。乙方若逾使用執照核發六個月內無法交屋時，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五計算違約金與甲方，若逾使用執照核發一年以上（含）甲方得解除本契約，雙方同意依第十四條違約約定處理，惟非可歸責乙方事由致交屋遲延，不在此限」。第十三條「解約情事」：「一、乙方保證本約標的產權清楚，絕無一物數賣或無權佔用他人土地，訂約後如有可歸責乙方事由之糾葛情事者，概由乙方自行理清，否則因而不能按原計畫興建完成時，甲方得定相當期限催告乙方解決，逾期甲方得解除本契約，雙方同意依第十四條違約之約定處理。二、乙方與工程承攬人發生財務糾紛，乙方應於產權移轉登記前解決；如因乙方曾設定他項權利予第三人時，乙方應於取得甲方之金融機關貸款時，即負責清理塗銷之。倘逾甲方所定相當期限仍不解決，甲方得解除本契約，雙方並同意依第十四條違約之處罰約定處理」（見原審卷第三十七頁至四十三頁）。依上內容，足見系爭買賣契約第七條第二項係兩造有關被上訴人未依約開工或逾期完工所應給付違約金之約定；第十條係有關被上訴人逾期交屋應付違約金之約定；第十三條第一款係有關買賣之房地產權不清處理方式之約定，第二款係有關被上訴人與工程承攬人發生財務糾紛之處理方法。本件系爭買賣之房地，被上訴人均已依約完工，且已依約交屋，並無上述契約各條所載之「未依約開工或逾期完工」、「逾期交屋」、「房地產權不清」、「工程承攬人與被上訴人發生財務糾紛」等情事，此為兩造所不爭，顯見被上訴人並無違反上述約定，上訴人援引買賣契約書上開各條之約定，請求被上訴人賠償上訴人各如附表所載之金額，自非有據。惟上訴人主張被上訴人交付之房屋有瑕疵，被上訴人應給付上訴人各如主文第二項所示之金額，業如上述〔見本判決理由五之（三）、（四）所載〕，是上訴人援引買賣契約書第十四條請求被上訴人賠償如上訴聲明之金額，雖屬無據，但對於判決結果並無影響，併予鈙明。
六、綜上所述，上訴人乙○○、戊○○、辛○、丙○○、丁○○、甲○○因本件買賣標的物有上開瑕疵，依據民法第三百五十九條之規定，請求減少價金減價金，其請求各在五萬二千八百元、四萬八千元、四萬四千元、四萬五千六百元、四萬三千二百元、四萬四千八百元範圍為有理由，因該各價金前已給付，是上訴人請求退還，於該各金額及均自起訴狀繕本送達翌日即八十九年二月十一日（見原審卷第一六二頁）起至清償日止按年息百分之五計算之利息範圍內，洵屬有據，原審就此部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨，就此部分，指摘原判決失當，求予廢棄，為有理由，應由本院將原判決關於此部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。又上述廢棄改判部分，所命被上訴人給付之數額未逾新台幣一百五十萬元，經本院判決後，兩造就此部分均不得上訴第三審法院而告確定，自無宣告假執行必要，原審就此部分，駁回假執行之聲請，理由雖有不同，結論則無二致，仍應予維持。上訴人之請求，超過右揭範圍部分，其訴即非有據，原審予以駁回，並駁回其假執行之聲請，核無不合，上訴論旨，就此部分，指摘原判決失當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 十一 日~B1民事第五庭審判長法 官 陳滿賢~B2 法 官 朱 樑~B3 法 官 邱森樟右為正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 粘銘環中 華 民 國 九十一 年 六 月 十三 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
Ｂ附表：上訴人購屋資料明細表：
┌───┬────────┬─────┬─────┬─────┬───┬───┬───────┐│姓 名│房 屋│契 約│土 地│房 屋│簽 約│交 屋│減 少││ │座 落│總 價│價 格│價 格│日 期│日 期│價 金│├───┼────────┼─────┼─────┼─────┼───┼───┼───────┤│乙○○│大里市○○路宏巨│六六○萬元│三九六萬元│二六四萬元│⒎│⒌│一三二萬元 ││ │一巷號 │ │ │ │ │ │ │├───┼────────┼─────┼─────┼─────┼───┼───┼───────┤│戊○○│同右巷號 │五五一萬元│三三○萬元│二二○萬元│⒐│⒊│一一○萬二千元│├───┼────────┼─────┼─────┼─────┼───┼───┼───────┤│辛 ○│同右巷號 │五五○萬元│三三○萬元│二二○萬元│⒑│⒊│一一○萬元 │├───┼────────┼─────┼─────┼─────┼───┼───┼───────┤│丙○○│同右巷號 │五七○萬元│三四二萬元│二二八萬元│⒒２│⒋│一一四萬元 │├───┼────────┼─────┼─────┼─────┼───┼───┼───────┤│丁○○│同右巷號 │五四○萬元│三二四萬元│二一六萬元│⒊│⒍６│一○八萬元 │├───┼────────┼─────┼─────┼─────┼───┼───┼───────┤│甲○○│同右巷號 │五六○萬元│三三六萬元│二二四萬元│⒏│⒊│一一二萬元 │└───┴────────┴─────┴─────┴─────┴───┴───┴───────┘