臺灣高等法院臺中分院民事判決 九十年度上字第一○二號
上訴人即附帶上訴人、被上訴
丙○○庚○○乙○○寅○○丑○○丁○○被 上訴人 辰○○
子○○己○○壬○○卯○○戊○○辛○○被 上訴人 太平市公所法定代理人 江連福
甲○○癸○○右當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月十六日臺灣臺中地方法院第一審判決（八十六年度訴字第一三四八號），提起上訴，被上訴人丙○○、庚○○並提起附帶上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人寅○○、丑○○、丁○○自地上物遷出返還土地及給付損害金部分，並該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人丙○○、庚○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人丙○○、庚○○之上訴及附帶上訴均駁回。
上訴人乙○○之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，由上訴人乙○○負擔十二分之一，餘由上訴人丙○○、庚○○負擔。
事 實
甲、上訴人即附帶上訴人、被上訴人丙○○、庚○○方面：
一、聲明：
㈠、上訴聲明：求為判決：⒈原判決不利上訴人部分廢棄。
⒉右廢棄部分：
①、被上訴人辰○○應將坐落台中縣太平市○○路段一○二、之五六、之五一、之五
四號，面積分別為二一七、二、三、三平方公尺土地上如附圖（即原判決附圖、下同）所示編號Ｍ之地上物拆除，並將編號Ｍ、Ｍ之１，面積計二五三平方公尺之土地返還上訴人，且應給付上訴人新台幣（下同）二十四萬三千九百六十七元，另自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人二萬八千三百三十六元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
②、被上訴人子○○應將同段一○二之三一、之五四號面積分別為一一五、一平方公
尺土地上如附圖所示編號Ｉ之地上物拆除，並將編號Ｉ及Ｉ之１號土地面積計一二九平方公尺返還上訴人，且應給付上訴人十二萬四千三百九十四元，另自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人一萬四千四百四十八元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
③、被上訴人己○○應將同段一○二之四二、之三三號，面積分別為五三、六平方公
尺土地上如附圖所示編號Ｅ之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應給付上訴人四萬三千三百九十三元，另自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人五千零四十元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
④、被上訴人壬○○應將同段一○二之三三、之四二號面積分別為六八、六平方公尺
土地上如附圖所示編號Ｄ之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應給付上訴人七萬三千二百八十六元，另自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人八千五百一十二元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑤、被上訴人卯○○應將同段一○二之三九、之三二、之三三、之四二號面積分別為
二七、一、一、二平方公尺土地上如附圖所示編號Ｆ之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應給付上訴人二萬九千八百九十三元，另自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人三千四百七十二元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑥、被上訴人戊○○應將同段一○二、之八、之五四、之五七、之五六號，面積分別
為二四八、十、二一、一、一平方公尺土地上如附圖所示編號Ｌ之地上物拆除，並將土地返還上訴人，且應給付上訴人二十七萬零九百六十八元，另自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人三萬一千四百七十二元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑦、被上訴人辛○○應將同段一○二之二四、之二三、之一七號，面積分別為三九、
八、四平方公尺土地上如附圖所示編號Ｐ之地上物拆除，並將該土地返還上訴人，且應給付上訴人四萬九千一百七十九元，另自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人五千七百一十二元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑧、被上訴人太平市○○○○○段一○二之二三、之五六、之一七號面積分別為三○
、一六二、二平方公尺如附圖所示編號Ｎ、Ｏ之地上物拆除，並將編號Ｎ、Ｏ、Ｏ之１、Ｏ之２號面積計二九五平方公尺之土地返還上訴人，且應給付上訴人二十八萬四千四百六十八元，另自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付上訴人三萬三千零四十元，及就所應給付且已到期之款項，自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒊第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
⒋上訴人願以現金或等值可轉讓銀行定期存單供擔保，請准假執行。
㈡、附帶上訴聲明：求為判決：⒈原判決不利於附帶上訴人之部分廢棄。
⒉右廢棄部分：
①、附帶被上訴人乙○○應將台中縣太平市○○路段一○二之三一、之五四號面積分別為七、一○五平方公尺土地上如附圖所示編號Ｊ之地上物拆除。
②、附帶被上訴人丁○○應將同段一○二、之八、之三○、之三七號，面積分別為六
十九、六十、三、二平方公尺如附圖所示編號Ｋ之地上物拆除。
③、附帶被上訴人寅○○、丑○○應將同段一○二、之三一、之三二、之三三、之四
六號面積分別為一四三、二、七二、五、十平方公尺土地上如附圖所示編號Ａ之地上物拆除。
㈢、上訴答辯聲明：求為判決：⒈上訴人乙○○、寅○○、丑○○、丁○○上訴駁回。
⒉第二審訴訟費用由上訴人乙○○、寅○○、丑○○、丁○○負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
㈠、台中縣○○鄉○○路段一○二、一０二之八、之一七、之二三、之二四、之三○、之三一、之三二、之三三、之三五、之三七、之三九、之四二、之四四、之四
六、之五一、之五四、之五五、之五六、之五七等二十筆土地（下簡稱系爭土地）係上訴人丙○○、庚○○二人共有，應有部分各二分之一，被上訴人及上訴人乙○○、寅○○、丑○○、丁○○分別占有如聲明所載之土地，並於其上建有房屋，此經其等被上訴人及上訴人乙○○等四人自認無誤，而兩造間未訂立任何契約，被上訴人及乙○○等人均屬無權占有，上訴人自得依民法第七百六十七條規定，訴請被上訴人及上訴人乙○○等人拆除地上物，並將被上訴人及上訴人乙○○、寅○○、丑○○、丁○○等人所占有之土地返還及返還無權占有土地所受之利益。
㈡、被上訴人戊○○、子○○、己○○、壬○○及上訴人丁○○雖分別提出林朝火之「小作料領收通帳」、劉田、邱阿寶、壬○○自己的「租金繳納記帳」以證明其就占用之系爭土地有合法之租賃關係，但上訴人已一再否認該「小作料領收通帳」、「租金繳納記帳」影本之真正，各該被上訴人及上訴人丁○○迄今均未舉證證明「小作料領收通帳」、「租金繳納記帳」是由系爭土地所有權人林鑽燧親自或授權他人訂立，自不得據以認定渠等有租賃權。又上訴人庚○○於七十五年九月九日存證信函之通知，及六十八年四月十九日臺灣臺中地方法院（下簡稱臺中地院）六十八年度訴字第二０四０號確認買賣關係存在之訴中準備書狀之自認，不僅與事實不符，且係出於錯誤，則上訴人庚○○陷於錯誤所為另案不實之自認及通知，自不得作為有利被上訴人等人認定之依據，因林鑽燧已於四十七年八月十六日死亡，對系爭土地已非權利義務之主體，自無法親自或授權葉作樂將系爭土地出租他人，本件被上訴人壬○○、己○○所提之租賃文件載明之出租人均為林鑽燧，租賃期間分別為自民國六十二年一月一日起、自五十二年一月一日起，顯係在林鑽死亡後始訂立，自屬不實文件，縱使其為真，亦因契約之一造死亡，而自始不存在。而其他部分文件其製作日期，雖在林鑽燧死亡之前，但與林鑽燧死亡後由他人擅自代簽之筆跡相符，故均非林鑽燧所為。而被上訴人子○○所提「租金繳納記帳」所載租期雖在林鑽燧死亡之前，但於出租人林鑽燧下方蓋用葉作樂印章並註明「代」字，故顯均非林鑽燧親自所為。其他被上訴人或乙○○等人則未提出任何足以證明有租賃關係之文件，其為有承租權之抗辯，更屬無據。
㈢、按經兩造同意者，證人亦得於法院外以書狀為陳述。證人以書狀為陳述者，仍應具結並將結文附於書狀，經公證人認證後提出。民事訴訟法第三百零五條第三項及第六項分別定有明文。又法院採用證言，應命證人到場以言詞陳述所知事實，並須於訊問前命其具結，始能就所為證言斟酌其能否採用，若僅提出書面並未經法院訊問者，自不得採為合法之憑證。此有最高法院二十年上字第二四九○號判例可參。查對造（太平市公所除外）於原審所提林守直等三人於八十七年五月十三日所為之確認書，係在本案繫屬中，被上訴人未經原審法院允許，亦未經上訴人同意，私自託人前往日本，要求林守直等三人於法院外以書狀所為之陳述，不僅未經林守直等三人具結，更未經法院訊問，且亦為上訴人否認其為真正，該林守直等三人所立之確認書，自不得採為合法之憑證。況林守直等三人於八十七年五月十三日已非所有權人，其若能收回土地，屬有利於己之事實，其為圖私利而作不實之確認書，又無庸負刑事責任，何樂不為？此即其立該確認書之原因，自不得據以為有利於對造之認定。另證人謝扶憲雖到庭證稱：「我們去日本時林鑽燧已經死掉，他的大兒子林守藩也因為本件土地的事死掉，林守成、林玉枝、林守直等三人希望土地能夠圓滿的給佃農，所以才具授權書．．林守成等三人有說蓋房屋給佃農住，佃農都有繳租金，是否有租賃關係，我不知道．．。」（見九十一年六月七日審判筆錄），惟查其證詞與證人林清標所證：「他們三人（即林守成、林守直、林玉枝）說以前的事都不知道。」等語不符，自不可採。況林守成等三人授權謝扶憲之授權書係記載：「本人等前委託庚○○氏代辦前開土地繼承及出售事宜，然依其出售方法有侵害諸承租人優先承買權情事，經承租人抗議有涉訟之虞，為圓滿解決起見，賦予全權代理本人等與有關當事人協調，收回該土地所有權事宜，以便日後另行與承租人洽談解決承買事宜。」等語，配合林清標前開證詞，可知關於系爭土地上有無佃農、有無優先承買權等情事，應是前往洽談之謝扶憲等人（含一位台南的律師），告知林守成等人，非其等原先即知，此即其立該授權書之原因，自亦不得據以為有利於對造之認定。
㈣、上訴人否認林鑽燧授權葉作樂以代理人身分與對造或其被繼承人訂立租賃契約及收取租金，且葉作樂為律師，對於法律之規定當知之甚詳，其若受林鑽燧或繼承人之委託而為出租，逕以代理人之名義並表示代理之意旨即可，豈會於林鑽燧死亡並同時喪失權利能力後，仍以林鑽燧名義而為法律行為，更於五十四年三月十五日仍以受林鑽燧委託為由而至臺中地院辦理公證並催繳租金者，故葉作樂所為，顯與法律規定及身為律師正常之作為相違背，自不得僅憑由葉作樂以林鑽燧名義所製作之「租金繳納記帳」及其於五十四年三月十五日至臺中地院以獲林鑽燧授權之認證而認葉作樂確獲得林鑽燧於生前之授權，更不得據以認被上訴人就系爭土地享有合法有效之承租權。再者，葉作樂與上訴人庚○○間之法律行為嗣經林守直等人承認而溯及發生效力，而對造與葉作樂間之所為，直至上訴人丙○○等二人取得所有權之前，均未獲得林守直等人之承認，故二者情形不同，自不得僅因林守直等人承認葉作樂出面所訂買賣契約，即認其同時承認葉作樂前所為出租行為。另關於林守成等三人授權謝扶憲之授權書，查林守成等三人於八十四年四月五日已非所有權人，其若能收回土地，屬有利於己之事實，其為圖私利而出具授權書，又無庸負刑事責任，其證據力可疑。又證人謝扶憲之證詞與證人林清標之證詞不符之部分，亦不可採。
㈤、上訴人在辦理系爭土地移轉登記事宜時，固曾由庚○○代原所有權人發存證信函與部分對造或其被繼承人，惟於此之前，上訴人丙○○未曾看過部分被上訴人等人所據以主張享有租賃權之「租金繳納記帳」，無法確知對方是否享有租賃權，惟為迅速辦理登記事宜，始以占有人為對象而發送，自不得據該存證信函而認收受信函者即有合法之承租權。蓋土地法第一百零四條第二項之催告，屬觀念通知（或稱事實通知），而非意思表示，亦即行使催告者僅將一定之事實（就本件而言為買賣）告知對方，並基於法律之規定，使其發生一定之法律效力。庚○○代為發送該催告時之認知，既與事實不符，且因其非意思表示，自無法因該催告而使收受該催告者得以承認並取得承租權。
㈥、被上訴人（太平市公所除外）雖辯稱上訴人庚○○於七十五年九月間所寄發催告行使優先承買權之存證信函未告知真正之價金，上訴人係違法取得系爭土地云云。惟上訴人已一再否認被上訴人對系爭土地有基地租賃權，被上訴人更未證明租賃權存在，是被上訴人自無基地優先承買權可言，更不因上訴人所為錯誤之通知而取得基地租賃權。況土地法第一百零四條第二項係於六十四年七月二十四日所增訂，於此之前，承租人之優先購買權僅具債權效力。本件究有無該項之適用，應依買賣契約訂立時究在六十四年七月二十六日以後抑七月二十五日以前（六十五年台上字第二七○一號判例參照）。又無權代理或無權處分經本人或有處分權人之承認，即溯及於法律行為時發生效力。查系爭土地於六十三年十二月二十四日雖曾由葉作樂以林鑽燧名義與上訴人庚○○訂立買賣契約，並以於六十四年一月十五日完成移轉登記，嗣因林鑽燧已於四十七年八月十六日死亡，始由張英隆等人提起確認買賣關係不存在之訴，於張英隆等人獲得勝訴判決後，庚○○所有權登記遭塗銷，惟林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩四人於七十二年八月二十日書立和解書而承認葉作樂前所為買賣契約，此為被上訴人所是認，則葉作樂於六十三年十二月二十四日所為無權代理及無權處分行為自已合法有效，此又在土地法第一百零四條第二項增訂以前，自應依修正前之土地法，亦即承租人之優先權僅具債權效力，故被上訴人縱確有承租權，亦僅屬其得否向原出租人行使損害賠償請求權之問題，不得據以對抗上訴人。況被上訴人於七十六年以前即知悉上訴人買受系爭土地之事實，在逾十五年之期間內均未以承租人之身分行使優先承買權，此更足使上訴人相信被上訴人無行使此權利之意思，於此期間，物價變動甚大，此為眾所皆知之事實，被上訴人現若再以過去之價格而行使此一權利，亦與誠實信用原則有違，其不得再行使此一權利，亦屬至明。故無論上訴人庚○○於六十三年十二月二十四日所訂買賣契約為何及庚○○對占有人所為通知之買賣價金是否真正，均不影響上訴人二人就系爭土地所有權之取得。
㈦、次按民事訴訟法第四百條第一項規定確定判決既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與訴訟標的法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第二項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力。此有最高法院七十三年台上字第三二九二號判例可參。依被上訴人在原審所提臺中地院六十八年訴字第二○四○號判決所示，該案之訴訟標的為確認買賣關係不存在，故庚○○與林守藩、林守成、林守直、林玉枝間之買賣契約及移轉所有權之行為是否有效存在，為該案審理之重點，亦僅於此部分始有既判力之問題，自不得據此判決為有利於對造之認定。
㈧、按土地租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃期限，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃至房屋不堪使用時為止，此經最高法院著有三十年渝上字第三一一號判例可參。由此可知，租地建屋未定期限者，出租人如未同意承租人改建，租約至原房屋不堪使用時終止。而承租人如未經土地出租人同意即改建者，承租人此舉不僅已違反租賃契約，同時租約亦因原房屋遭拆除達於不堪使用狀態，甚至因之拆除而終止，此有最高法院八十五年度台上字第七九○號判決可參。查被上訴人及上訴人乙○○等人現今所居住者，除上訴人丁○○為一層樓鐵皮屋外，均為鋼筋水泥加強磚造之房舍，屋齡不超過三十年，顯非日據時期所建之房舍，倘若真有訂立租約，則房舍必已經改建，非當時訂約時所建之房舍，其間之租賃契約，應已消滅，被上訴人及上訴人乙○○等人自不得以已消滅之租賃權對抗上訴人。退步言之，縱被上訴人等人就系爭土地享有租賃權，應於本狀繕本送達翌日起十日內給付前積欠之租金，若逾期，原租約即終止並返還土地。再依稅捐稽徵處大屯分處九十一年六月十四日函所載，子○○房屋（新光路新生巷三號）之納稅義務人為蔡亮，而非子○○或其父劉田；乙○○房屋（同巷五號）之納稅義務人為楊保、李燕參；戊○○非房屋（同巷七號）之納稅義務人；辛○○之房屋（同巷十一號）之納稅義務人原為林金墻，於六十四年五月十日、六十五年十一月、七十一年七月二十二日分別售與邱德中、陳朝南、辛○○；辰○○之房屋（同巷十七號）原納稅義務人為韓金卿、韓發，於六十三年十月二十五日始移轉與賴銘欽、賴福來，現則由辰○○一人占有使用；己○○所使用之新光路二十二號房屋係其母邱莊阿寶於六十七年八月十一日自林蔡綉芍買受，則子○○、乙○○、戊○○、辛○○、辰○○、己○○等均非原來建物之所有人或繼承人，而係基於買賣契約而向前手買受並交付占有及取得事實上處分權，已屬至明，渠等自不可能未卜先知，在買受建物及林鑽燧死亡以前，即預先訂立租賃契約；且子○○等人未舉證證明其所使用建物之前手即蔡亮、楊保、林金墻、林蔡綉芍等人享有基地承租權，是其辯稱於繼受各該建物時一併承受前手之租賃權云云，自亦屬無據。另對造於本件拆屋還地訴訟係辯稱其就系爭土地有基地租賃權存在，對其所使用之建物有事實上處分權均不爭執，是上訴人主張對造就其各別占用使用之地上物有事實上處分權一事，自屬真實而無庸舉證。況依台中縣稅捐稽徵處大屯分處九十一年六月十四日函所載，附帶被上訴人丁○○所使用之新生巷七號房屋自民國八十年七月始設籍納稅，丁○○並為納稅義務人，且該房屋為一層樓鐵皮屋，可知該房屋為丁○○所建；丑○○、寅○○所使用新光路三十二號房屋之納稅義務人為其被繼承人蔡萬掌，民國七十二年六月增建二樓鋼架２５．９㎡；而被上訴人辰○○所使用之新生巷十七號房屋，係於民國六十三年十月二十五日向韓金卿、韓發買受且為房屋稅之納稅義務人；被上訴人己○○所使用之新光路二十二號房屋係其母邱莊阿寶於六十七年八月十一日自林蔡綉芍買受，並為房屋稅之納稅義務人；被上訴人壬○○為新光路二十四號房屋之納稅義務人，並於民國七十二年六月增建二樓鋼架４４．９㎡；被上訴人辛○○所使用之新生巷十一號房屋，係其於民國七十一年七月二十二日向陳朝南買受且為房屋稅之納稅義務人。由上開事證可知上訴人丁○○、丑○○、寅○○及被上訴人辰○○、己○○、壬○○、辛○○對其使用之房屋有事實上處分權。且對造（太平市公所除外）於一審答辯狀中辯稱：系爭土地由原地主林鑽燧出租給被告或被告之被繼承人建屋居住，即對造已自承其所使用之房屋係被上訴人或其被繼承人所建。況寅○○、丑○○如未完全繼受蔡萬掌之事實上處分權，又如何於蔡萬掌死後能增建二樓鋼架屋？是對造自係原始取得或繼受取得其所使用之建物事實上處分權，至為明確。原審判決認上訴人未證明附帶被上訴人對其使用之建物有處分權而為上訴人請求拆除地上物無理由之一部敗訴判決，依法亦有未合。
㈨、末按當事人得提出新攻擊或防禦方法。但因當事人之故意或重大過失未於第一審程序提出者，第二審法院得駁回之。此為民事訴訟法第四百四十七條及其但書第四款所明定。查被上訴人太平市公所於原審並未曾抗辯就其所占用土地有租賃權存在，而係先後主張因贈與或強制徵收取得該土地所有權（此均為上訴人所否認，亦與事實不符），其於本院審理時更表明未提到租賃關係（見九十年五月二十五日審判筆錄第三頁），因此太平市公所於本件二審訴訟中不得另行提出租賃關係之抗辯，其竟於九十一年八月十六日庭呈之答辯狀另辯稱兩造有租賃關係存在，其非無權占有系爭土地云云，實為失權效力所及，於法不合，爰請本院駁回此一逾時之防禦方法。縱太平市公所所得另提出租賃關係之抗辯，亦因此抗辯與其前所辯受贈或公用徵收取得土地所有權等語不符，明顯違背民事訴訟禁反言原則而不足採信。況依其所稱：「本件系爭土地，原係日據時代庄役埸（太平市公所前身）向原地主林鑽燧所租用。嗣因推行政務需要，而以公用徵收之方式取得。惟台灣光復，辦理交接業務人員未注意於此，仍以為係以租賃關係占有系爭土地，遂仍按期繳納租金，並經原地主林鑽燧所委託代收租金之人收取租金，而成立租賃關係至今。」等語，既然系爭土地因政務因推行政務需要，而以公用徵收之方式取得，太平市公所對系爭土地即無租賃權存在可言。又太平市公所未提出與林鑽燧之租賃契約，亦未提出其係向何人按期繳納租金之證明，更見太平市公所所言不實；且太平市公所為一行政機關，其支出均有預算可循，繳租之資料豈有因年代久遠而滅失之理者。至於上訴人在辦理系爭土地移轉登記事宜時，固曾由庚○○代原所有權人發存證信函與太平市公所，惟此不足為其有租賃權之認定。
㈩、被上訴人（太平市公所除外）另辯稱：上訴人庚○○與林守藩等四人於七十二年八月二十日訂立之和解書及中文譯本第八條及第九條之約定，可看出本件系爭土地已出租給被上訴人等云云，惟查該和解書第八條、第九條係記載：「乙（即林守藩等四人）對甲（即上訴人庚○○）以本件現有的狀況交付即可，有關本件土地的借地權、借家權、永久耕作權等權利的有無，賣主無責任上的問題。」、「有關本件土地附有的借地者、借家者、永久耕作者等優先購入權的主張，勿論有效、無效，所有紛爭由甲承擔，其費用及責任，甲亦不得為難乙等。」等語，亦即僅表明林守藩等四人對系爭土地之占有人無論有無租賃權等權利，均以現況點交，並未承認系爭土地確有合法有效之租賃權存在，是被上訴人依此一和解契約書稱系爭土地已出租給被上訴人云云，顯屬無據。
三、證據：除援用於原審所提之證據外，另提出建物照片、對照表一份、稅籍資料影本一份為證，並請求勘驗現場及向台中縣稅捐稽徵處大屯分處調取系爭房屋之課稅資料。
乙、上訴人即附帶被上訴人乙○○、寅○○、丑○○、丁○○部分：
一、聲明：求為判決：
㈠、原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡、右廢棄部分，被上訴人丙○○、庚○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢、第一、二審訴訟費用，由被上訴人丙○○、庚○○負擔。
㈣、如受不利判決，上訴人願供擔保，請求准予宣告免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同，予以引用外，補稱：
㈠、上訴人丁○○部分：按上訴人丁○○之祖父為林朝火，父為林春木，兄弟有四人，依排行老大戊○○、老二林泰洲、老三林泰豐、老四丁○○。依同案被上訴人戊○○即上訴人丁○○之大哥提出祖父林朝火之「小作料領收通帳」，足以證明其確有向日本前地主承租基地之事實，被上訴人丁○○占有系爭土地，係基於祖父林朝火、父親林春木之基地承租權而來，並非無權占有。
㈡、上訴人寅○○、丑○○部分：按寅○○、丑○○之父為蔡萬掌，蔡萬掌曾向日本地主承租系爭土地，故其等基於繼承之法律關係，對於系爭土地，自有使用之權源，並非無權占有。況日本地主林守成等人亦曾委託庚○○於七十五年九月九日以台中郵局存證信函第一二七五號催告蔡萬掌，而其存證信函意思表示之通知意旨，亦表明「其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段三十六筆土地（按含本件系爭土地），茲以每平方公尺新台幣六千零五十元出售，請於文到二十日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻殼照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約」等語，其通知行使優先承買權中亦承認其有租賃存在。
㈢、上訴人乙○○部分：上訴人已在系爭土地上居住多年，其雖未收庚○○之通知承買，但有鄰居林清融可證明，故應有租賃權。
三、證據：除援用第一審所提證據外，另提出戶籍謄本（戊○○、丁○○）四份、存證信函影本一份、戶籍謄本（寅○○、丑○○）一份為證，及上訴人乙○○並請求訊問證人林清融。
丙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
㈠、上訴人丙○○、庚○○之上訴駁回。
㈡、第二審訴訟費用，由上訴人丙○○、庚○○負擔。
㈢、如受不利判決，上訴人願供擔保，請求准予宣告免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同，予以引用外，補稱：
㈠、被上訴人辰○○、子○○、己○○、壬○○、卯○○、戊○○、辛○○部分：
１、按被上訴人等或其被繼承人與訴外人林鑽燧間自日據時期起就系爭土地即已有基地租賃之關係，並按各住戶佔用之面積以稻穀或折算現金繳租，當時林鑽燧係委託台灣信託株式會社收租，並發給承租人「小作料領收通帳」作為繳租憑證，惟林鑽燧於光復後不久即遷居日本，管理土地不便，且名下耕地均被政府依耕者有其田條例徵收放領給佃農，故僅剩建地部分（本件系爭土地為其一）部分未被徵收，乃委託其親戚即訴外人葉作樂管理及收租。而葉作樂收租之方式，係通知承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納，並發給承租人「租金繳納記帳」為憑，並於年或數年不等之後，將舊「租金繳納記帳」收回，改發新「租金繳納記帳」，並以林鑽燧之名義收取租金，後來林鑽燧死亡之後，葉作樂律師仍繼續以上開方式收取租金，然部分承租人以林鑽燧早已亡故，葉作樂律師仍以林鑽燧名義收租如故，而拒絕續繳租金，而部分承租人仍續繳。葉作樂因此曾於民國五十四年三月十五日至臺中地院公證，以林鑽燧代行通告人身分，請求法院公（認）證後以認證書第一三四號通告承租人（佃農）催收繳租，要求承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納，否則將向法院訴請「拆屋還地」等語。然葉作樂律師因六十四年一月十日（私契日期六十三年十二月二十四日）以林鑽燧名義出賣上開土地予庚○○，並違法辦理所有權移轉登記予庚○○之後，經被上訴人及其他承租人發現後提出訴訟，葉作樂即忙於官司，無暇收租事宜，至六十七年間死亡，嗣林鑽燧之繼承人即未再親自或委託他人收租。職是之故，葉作樂律師晚期收租之作業，甚為凌亂，且「租金繳納記帳」，仍以林鑽燧名義為出租人。就本件部分，其中被上訴人等或其被繼承人自日據時期起即已向系爭土地之原地主林鑽燧承租系爭土地建屋而居，且未定期限，其租金係以繳納稻殼作為租金，並立具「小作料領收通帳」、「租金繳納記帳」為憑。至於部分承租人目前無法提出該繳租之證明，係因年代久遠逸失，或因祖先去世，一併連同其遺物燒毀，或因舊繳租證明經葉作樂收回，或因另案訴訟提出給律師轉呈於法院，故不能以部分被上訴人目前無法提出繳租之證明，即遽認其無租賃權，仍應調查其他事證，以資審認。
２、又被上訴人壬○○等人於六十八年四月十九日對上訴人庚○○等人所提出之確認買賣關係不存在之訴（案號：臺中地方法院六十八年度訴字第二０四０號）審理時，上訴人庚○○於該案第二審上訴狀第二次準備書狀內就前開被上訴人或其被繼承人與前地主間有租賃關係乙節，已為自認（見該卷第二審第一百八十頁、第一百八十二頁），且原審法院六十八年度訴字第二○四○號民事判決，其理由第二點亦認定系爭土地原屬訴外人林鑽燧所有，租與本件被上訴人壬○○等人，堪認被上訴人卯○○、戊○○、壬○○、子○○、及訴外人賴阿泉（已死亡）與原地主間有租賃關係存在。又上開民事判決，經庚○○等人上訴第二審即本院六十八年度上字第一一五四號及第三審最高法院七十年台上字第一四六八號民事判決審理結果，認定除壬○○等三十二人，原為系爭土地之承租人，亦為上訴人庚○○、林守成、林守藩、林守直、林玉枝所承認（見上開本院六十八年度上字第一一五四號民事判決書第三頁第十二行及第五頁第二行以下，暨最高法院七十年度台上字第一四六八號民事判決書第三頁正面倒數第三行以下），並均經該第二、三審民事判決認定與林守直等人間就系爭土地有租賃關係存在，且林守直等人雖有已由庚○○予以終止之主張，然均經除張英隆等十二人外之其他三十二名被上訴人否認，而截至原審言詞辯論終結時止，又別無確定裁判支持上訴人庚○○等人之主張，則被上訴人（除張英隆等十二人）等三十二人提起此部份之訴（即確認林守直等人與庚○○就系爭土地買賣關係不存在及應予塗銷所有權移轉登記之訴），自非無保護必要等語，而駁回庚○○及林守直等人之上訴，而告確定。基此，被上訴人等人就系爭土地，確為合法之承租人，殆無疑義。
３、又依上訴人庚○○與林守直、林守藩、林守成、林玉枝於七十二年八月二十日訂立和解契約書，該和解契約書第八條及第九條之約定，亦可看出本件系爭土地業已出租給被上訴人等人，上訴人庚○○以林守直等人之受任人身份，亦曾於七十五年九月九日依序以台中郵局第一二四五、一二四六、二八九八等號存證信函分別通知被上訴人卯○○、林春木（戊○○之父）、林蔡綉芍（邱阿寶購買房屋之前手、邱阿寶係被告己○○之母）等人，催告被上訴人等人就系爭土地之租用繳納欠租。又依林守直、林守成、林玉枝三人於八十四年四月五日所出具之授權書，就系爭土地授權謝扶憲，其授權範圍記載：本人等前委託庚○○氏代辦前開土地繼承及出售事宜，然依其所辦出售方法有侵害諸承租人優先承買權情事，經承租人抗議有涉訟之虞，為圓滿解決起見，付與全權代理本人等與有關當事人協調，收回該土地所有權事宜，以便日後另行與承租人等洽商解決承買事宜等語，可見，被上訴人等就系爭土地確有承租權。按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人，仍繼續存在。民法第四百二十五條定有明文。本件，被上訴人等為系爭土地之承租人，既如上述，則姑不論上訴人丙○○、庚○○係以不實之買賣及違法之登記取得本件系爭土地，退步言，縱認其係合法取得系爭土地，被上訴人等不僅得行使基地承租人之優先購買權，亦得依上開規定，主張買賣不破租賃，其租賃契約對上訴人丙○○、庚○○仍繼續存在。
４、上訴人庚○○以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位於七十五年九月九日依序以台中郵局第一二四五、一二四六、二八九八等號存證信函分別通知被上訴人卯○○、林春木（戊○○之父）、林蔡綉芍（邱阿寶購買房屋之前手、邱阿寶係被告己○○之母）等人，其存證信函意思表示之通知意旨，僅表明其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段三十六筆土地（按含本件系爭土地），茲以每平方公尺新台幣六０五０元出售，請於文到二十日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻殼照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等等語。然該存證信函並未表明出賣人林守直等人已於七十二年八月二十日將上開三十六筆土地以新台幣一百零四萬元及日圓一千萬元出賣於庚○○之事實（退步言，縱依李燕參以林守直之代理人名義與庚○○、李文騫於七十三年五月十五日所訂立之不動產買賣契約書記載，買賣價金亦僅新台幣二百二十一萬七千二百九十四元八角及日圓一千萬元），且未明確催告被上訴人等或其他承租佃農是否欲行使優先購買權，更將出賣之價金刻意虛偽提高至每平方公尺價格六０五０元，而與原來買賣契約之約定不符，又未明示被上訴人等占有之面積多少及應繳之租金數額，並非通知限期行使優先購買權及催繳欠租之合法催告。甚至上訴人庚○○以林守直等人之授權人地位與上訴人丙○○、庚○○二人於七十六年六月二十七日所訂立之土地買賣所有權移轉契約書更虛偽記載系爭三十六筆土地之買賣價金為新台幣一億一千三百四十一萬九千三百五十元整（折合每平方公尺六０五０元），且虛偽記載價款交付方法「登記完畢日一次付清」，然實際上並無該項一億多元之買賣，亦無交付一億多元價金之事實，更何況土地登記簿登記「原因發生日期」為七十六年六月二十七日，原因為買賣，然其向被上訴人所發存證信函之日期為七十五年九月九日，送達日期或為七十五年九月十日，或為同年九月十一日，或為於七十六年二月六日公示送達，由此觀之，上訴人庚○○於發存證信函之當時，尚無上開一億多元之買賣存在，又如何行使優先購買權，且被上訴人等系爭土地之基地承租人，所得以「同一條件」行使優先購買權，其所謂同一條件，應係指林守直等三人與庚○○、丙○○間就上開三十六筆土地成立買賣之真正買賣價格而言，而非以經上訴人庚○○灌水提高後之不實價格。基此，上訴人庚○○、丙○○於申請辦理上開三十六筆土地之所有權移轉登記時，係以不實之買賣，且以上開不合法催告之存證信函及公示送達作為被上訴人等優先購買權人放棄其優先購買權者之應檢附證明文件，其登記顯屬違法，甚為明確。
５、依上訴人庚○○與林守直等人於七十二年八月二十日所簽訂之和解契約書，其第一條約定：「葉作樂與甲方所締結本件土地契約、以當時流通的，中華民國是新台幣壹佰零肆萬元為限度，以葉作樂為乙方之有效代理權為基準，於右記買賣金額限度下，以限收到第三條和解金額後，確認該買賣契約有效。」第三條約定：「甲方應付給乙方日幣壹仟萬元，作為本件土地契約之和解金。」然依同和解契約書第十條第一項約定：「本件土地由乙方移轉給甲方之登記申請一切書類，甲方、乙方雙方應以和解內容記載，甲方不得以事實違反之記載。」基此，林守直等人嗣後出具授權書給庚○○，同意庚○○取得本件系爭三十六筆土地，並授權其得出賣上開土地，其授權意旨，應係該申請過戶之「土地買賣所有權移轉契約書」，其關於價金等細目之記載，不得與和解契約書第十條第一項之約定相違，如有違背，即屬違背委任之本旨，且屬越權之行為。而庚○○既違背委任人林守直等人之委任本旨，擅自將土地買賣所有權移轉契約書上之價金，從「新台幣一百零四萬元及日幣一千萬元」提高為「新台幣一億一千三百四十一萬九千三百五十元」，此部分係屬「越權行為」，既屬越權行為，為無制作權。
６、又林守直等人雖授權上訴人庚○○得全權處理系爭三十六筆土地，並得讓售該三十六筆土地，然丙○○並未非林守直等人購買系爭三十六筆士地之人，其亦非庚○○所指定之登記名義人（按依林守直等人與庚○○所訂之上開和解契約書並無關於買受人得自由指定登記名義人之約定），且依丙○○於刑事偵查中自承其就系爭三十六筆土地之應有部分二分之一，係林守成等人將系爭三十六筆士地出賣於李燕參，李燕參之子李文騫再於七十四年六月二十五日，將其從李燕參處受讓三十六筆土地應有部分二分之一債權為由，與丙○○簽訂不動產買賣契約書，可見，丙○○取得系爭三十六筆土地應有部分二分之一之權利，並非從庚○○處而來，而係從李文騫、李燕參處而來。然庚○○既於七十二年八月二十日依和解契約書向林守直等人購買系爭三十六筆土地之全部，林守直等人又如何於嗣後將系爭三十六筆土地出賣於李文騫及庚○○（應有部分各二分之一），為何會如此處理？是否李燕參、李文騫父子圖利自肥？又上開不動產買賣契約書之價金，與和解契約書之記載不同，究竟以何者為準？原因為何？丙○○又以多少之價金向李文騫購買系爭三十六筆土地之權利？關於此部份，真假尚有爭議，設若均為真實，則林守直等人出賣予李文騫部分，及李文騫出賣予丙○○部分，均未以書面通知被告等基地承租人以同一條件行使優先購買權，其取得系爭土地，滋生更大之爭議。
７、上訴人丙○○於第一次偵查庭，即坦承其係以新台幣七百五十萬元購買系爭三十六筆土地應有部分二分之一，顯見系爭土地全部價格亦僅一千五百萬元，上訴人丙○○於辦理土地過戶時，竟以每平方公尺六０五０元之價格通知被上訴人等人（全部三十六筆土地之總面積乘以每平方公尺六０五０元之積，即等於新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元），並以總價金新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元另行訂立土地買賣所有權移轉契約書，足見上訴人丙○○等涉有如上之偽造文書之犯行甚明。又就庚○○是否有支付價金以及究竟支付多少價金乙節，依林守成等三人於八十七年五月十三日曾出具確認書，並經台北駐日經濟文化代表處認證，已表明渠等僅有為和解書及出具授權書之行為，且除取得庚○○所交付之和解金日幣一千萬元外，並未取得庚○○之其他任何款項，基此，可認定原地主林守成等四人所取得之買賣價金，僅係依和解書之約定內容所示之新台幣一百零四萬元及日圓一千萬元而已，並無「新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元」，此觀上開確認書已載明林守成等三人特別聲明：「．．又吾等三人出具上開授權書之意旨，係同意及授權庚○○依上開和解契約書之意旨辦理吾等所有坐落台灣省台中縣太平市○○路段第六一號等三十八筆土地之所有權移轉登記及其必要之手續，並適當處理上開土地上基地承租人有關優先購買權等之相關問題，吾等三人並不知庚○○竟違反上開授權書之委任本旨，於民國七十六年六月二十七日（西元一九八七年六月二十七日）擅自將上開三十六筆土地由庚○○以吾等三人之被授權人名義與庚○○、丙○○訂立「土地買賣所有權移轉契約書」，買賣價款總金額為新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元正（折合每平方公尺土地價值新台幣六千零五十元）。吾等三人在此特別聲明：吾等三人並不知有上開「土地買賣所有權移轉契約書」之事，亦從未收到庚○○、丙○○所交付之新台幣一億一千一百四十一萬九千三百五十元正，換言之，該項書面係在違反吾等三人出具授權書之意旨下作成，且事實上並無其事，應認為係虛偽不實。吾等三人將採取必要之措施，以塗銷該不實之所有權移轉登記，並撤銷及終止對李燕參、庚○○、李文騫之有關授權」等語自明。
８、又依林守直、林守成、林玉枝三人於八十四年四月五日所出具之授權書，就系爭土地授權謝扶憲，其授權範圍記載：本人等前委託庚○○氏代辦前開土地繼承及出售事宜，然依其所辦出售方法有侵害諸承租人優先承買權情事，經承租人抗議有涉訟之虞，為圓滿解決起見，賦予全權代理本人等與有關當事人協調，收回該土地所有權事宜，以便日後另行與承租人等洽商解決承買事宜等語，可見，上訴人庚○○所為之上開不實買賣及過戶，並未經原地主同意，並授權謝扶憲處理，以便向庚○○及丙○○收回土地，另行出賣給被上訴人等承租人。
９、對上訴人丙○○、庚○○陳述之答辯﹔
①、上訴人丙○○、庚○○主張於民國六十三年間葉作樂冒名將各該土地售與庚○○
、李文騫（即李燕參之子），而以庚○○為登記名義人，而於六十四年一月十五日完成登記事宜，惟事實上葉作樂並未受託管理系爭土地，並無管理處分權等語。惟查：葉作樂律師上開盜賣林鑽燧所有土地之行為，僅能證明其盜賣當時林鑽燧已死亡，其無法再以林鑽燧之名義出賣土地及移轉所有權而已，且其土地過戶過程，並未先辦理繼承登記，即逕為所有權移轉登記，於法有違，然不能以其對林鑽燧之土地無處分之權限，即因此認定其對林鑽燧之土地無管理之權限。蓋從被上訴人等所提出之租金繳納記帳等證物，確由葉作樂律師代理林鑽燧對被上訴人等承租人收取租金，且其收租行為係一人對全村租用上開土地之村民收租，並非僅對本件被上訴人等人收租，其收租金之期間係從林鑽燧至日本以後即開始，至林鑽燧死亡之後，仍在繼續收租，其收租係一年一次或數年一次不等，於每次收租時，均將原租約繳納記帳單收回，改成新租約繳納記帳單給基地承租人。又於林鑽燧死亡之後，其繼承人林守直等人仍有繼續委託葉作樂律師管理上開土地，此從林守藩等四人與上訴人庚○○於昭和五十八年八月二十日（中華民國七十二年）所訂之和解契約書之前文記載：「乙方為林鑽燧，由於民國四十七年八月十六日死亡，其繼承人因林鑽燧死亡後，將其另計目錄各筆土地，委託律師葉作樂管理．．」等語，可證明葉作樂律師於林鑽燧去世之後就系爭土地仍有管理權。
②、上訴人丙○○、庚○○主張丙○○就系爭土地應有部分二分之一，係於七十四年
六月間與李文騫訂立不動產買賣契約書，向李文騫承購繼受權利而來云云，惟查，如上所述，上訴人此項主張，並無法舉證以實其說，且設若均為真實，則林守直等人出賣予李文騫部分，及李文騫出賣予丙○○部分，均未以書面通知被上訴人等基地承租人以同一條件行使優先購買權，其取得系爭土地，並非合法。又依原審向台中縣霧峰地政事務所函調之本件系爭土地辦理所有權移轉登記卷宗顯示，上訴人辦理所有權移轉登記之理由及所附之證物，均與上開七十四年六月間與李文騫訂立不動產買賣契約書無關。至上訴人丙○○等二人主張「租金繳納記帳單為偽造」云云。惟查：被上訴人等或被上訴人等之祖先均係自日據時期開始即已向林鑽燧承租系爭土地，並由林鑽燧收取租金。嗣林鑽燧遷至日本，無法管理系爭土地，而委由其親戚葉作樂律師管理系爭土地，自此而後改由葉作樂以林鑽燧之名義向被上訴人等收租，已如前述，又葉作樂律師於林鑽燧死亡之後，並未告知被上訴人等基地承租人關於林鑽燧已死亡之事實，仍繼續以林鑽燧之名義向被上訴人等及其他承租人收租，並以林鑽燧之名義於租金繳納記帳單上簽署林鑽燧之姓名及用印，甚至於六十三年間仍以林鑽燧之名義將系爭土地出賣於庚○○，故該租金繳納記帳單之林鑽燧名義，縱於林鑽燧死亡之後，繼續製作沿用，要屬葉作樂律師之個人行為，與被上訴人告等無關，其有無涉及偽造，係屬葉作樂律師與林鑽燧或其繼承人間之內部關係，被上訴人等人既有實際上繳納租金之行為，其租賃關係仍屬繼續存在。
③、上訴人丙○○、庚○○雖辯稱其等買受系爭土地之後，須繳納遺產稅及土地增值
稅及積欠之地價稅及相關之一切費用，並參酌物價指數，每平方公尺之單價約為六０五０元云云，惟查：其等此項主張為含糊其詞之陳述，並未明示其計算方式及各項稅捐、費用之細目金額，且與上開和解契約書所約定之意旨不符。
④、又依林守直等人先後出具授權書給李燕參一人或李文騫、庚○○二人或庚○○一
人，其授權意旨均只同意庚○○一人取得系爭三十六筆土地，丙○○並不包括在內，故上訴人丙○○、庚○○之所有權移轉登記程序，已涉及越權之問題。又本件尚有牽涉被上訴人等基地承租人之優先購買權問題，上訴人丙○○、庚○○不僅以非法手段辦理過戶之手續，復以不合法及不實之存證信函通知被上訴人等人，並以該存證信函作為本件系爭土地辦理過戶之附件，即以之作為被上訴人等優先購買權人已放棄優先購買權之證明文件，故其物權移轉行為不僅有無效之原因，為自始當然無效外，且不能對抗被上訴人等基地承租人。且如上所述，若上訴人庚○○原來之通知，並非真實買賣價金之通知，必須另行再為真實之通知，始為合法。然迄目前為止，被上訴人等人均尚未收到林守直等人或其代理人以書面表示真實買賣之條件，要被上訴人等人行使優先購買權之意旨，故被上訴人尚不知其真正之買賣條件為何，無從行使該項權利，何來喪失權利？
⑤、就上訴人丙○○、庚○○主張被上訴人之優先購買權僅具債權效力，查上訴人庚
○○於民國六十三年六月二十四日與無權代理枝葉作樂所定之買賣契約及辦理所有權移轉登記，業經法院判決確認其買賣關係不存在，並應塗銷其所有權移轉登記確定，嗣後上訴人庚○○始於民國七十二年八月二十日與林鑽燧之繼承人林守藩等四人另立和解契約書，以原六十三年間成立買賣契約所約定之價格加計日幣一千萬元作為買賣條件，且其以存證信函通知被上訴人之時間在民國七十四年六月二十五日（地主林守成等人則否認有此項不動產買賣契約書），故本件被上訴人之優先購買權應適用六十四年七月二十四日所增訂土地法第一百零四條第二項新法之規定，即被上訴人之優先購買權具物權效力。
⑥、就上訴人丙○○、庚○○主張被上訴人所有之系爭土地上建物均於民國五十七年
一月開始設籍納稅，而認渠等房屋有改建事實，惟查房屋稅條例於民國五十六年四月十一日公佈，民國五十七年一月一日施行，則房屋稅之稽徵應始於民國五十七年且並非新建之房屋，始需繳納房屋稅，房屋稅實施條例之前已經存在之建築物，亦需繳納房屋稅，故系爭土地上之建物，均於五十七年一月起開始設籍繳稅，自為當然之理，並不能以此即謂當時有改建之事實。再者，被上訴人等人在五十七年以後仍有繼續繳租之事實，縱認原不定期限之基地租賃契約自五十七年已屆期消滅，亦因被上訴人有繼續繳租，而地主亦繼續收租，而更新或成立新的不定期限基地租賃契約，被上訴人就系爭土地仍有合法之使用權源。
⑦、就上訴人丙○○、庚○○主張其就被上訴人租賃權存在之自認係出於錯誤，與事
實不符，不生自認之效力，惟查被上訴人租賃權存在事實，除「租金繳納記帳」單據及上訴人庚○○代理原地主所發通知被上訴人等基地承租行使優先購買權之存證信函外，尚有上訴人庚○○與林守直、林守藩、林守成、林玉枝於七十二年八月二十日訂立和解契約書及中文譯本一份及經台北駐日經濟文化代表處認證之授權書一份可證上訴人庚○○承認被上訴人租賃權之存在。
⑧、就上訴人丙○○主張其非本院六十八年度上字第一一五四號民事判決及最高法院
七十年度台上字第一四六八號民事判決之當事人，不受庚○○自認之拘束，然查上述民事判決所記載，被上訴人等原為系爭土地之承租人，亦為該事件上訴人庚○○、林守成、林守藩、林守直、林玉枝所承認，基此，原出租人即地主林守成等四人既已承認被上訴人等人有租賃關係，被上訴人即有基地租賃之優先購買權足以對抗上訴人，且基於民法第四百二十五條所定買賣不破租賃原則，該租賃契約自及於系爭土地之受讓人即上訴人庚○○及丙○○，上訴人丙○○雖否認自認之效力，並不影響本件之判斷。
⑨、就上訴人丙○○、庚○○主張被上訴人未於起訴狀繕本送達翌日起十日內給付前
積欠之租金，原租約即終止並應返還土地，然查上訴人係以違法方式取得系爭土地，其以所有人自居而向被上訴人催告限期繳租，其催告並不合法，自不生效力。退步言，縱認上訴人丙○○、庚○○屬合法之所有權人而得向被上訴人收租，然其催告意旨，僅表明限期繳納，逾期終止租約等等，並未明確表明各被上訴人所占有之面積為何？租金如何計算？積欠租金各為多少？到何處繳納等情，被上訴人縱要繳租亦無從繳起，故上訴人丙○○、庚○○上開催告意旨，顯屬不合法之催告，不生催告之效力，其遽行終止租約，顯非合法。
㈡、被上訴人太平市公所部分：系爭土地為向原地主林鑽燧所租用，嗣因推行政務所需要，而以公用徵收之方式取得，但因辦理交接業務人員之未注意，仍以為係以租賃關係占有土地而按期繳納租金，並經原地主林鑽燧所委託代收租金人收取租金而成立租賃關係迄今，雖因年代久遠證明文件滅失，然兩造之租賃關係確係存在，此由上訴人庚○○於七十五年九月九日依序以台中郵局第一二六０、一二四五、一二四六、一二六一等號存證信函催繳租金可證被上訴人租賃權之存在。又被上訴人壬○○等人於六十八年四月十九日對上訴人庚○○等人所提之確認買賣關係不存在之訴（臺中地院六十八年訴字第二○四○號）審理時，上訴人丙○○等二人於該案第二審上訴狀第二次準備書內就前開被告或其繼承人與前地主間有租賃關係已為自認（見該卷第二審第一百八十頁），且臺中地院六十八年度訴字第二○四○號民事判決，其理由第二點亦肯認林鑽燧與被上訴人壬○○等人間租賃關係之存在，益證太平市公所與原地主間有租賃關係存在，並非無權占有系爭土地。
三、證據：除援用第一審所提證據外，另提出戶籍謄本（戊○○、丁○○）四份、台灣高等法院台中分院八十九年度上字第二七九、二六五號民事判決影本一份、本院六十八年度上字第一一四五號民事判決影本一份、存證信函影本各五份、存證信函影本一份、戶籍謄本（寅○○、丑○○）一份、建築改良物所有權移轉契約書影本一份（出賣人林蔡綉芍，承買人邱阿寶，己○○提出）、契約書影本一份（出賣人林蔡秀芍，承買人邱阿寶，己○○提出）為證，及請求向台中縣稅捐稽徵處大屯分處函查房屋稅課徵之相關事宜，傳訊證人林清標、謝扶憲。
丙、本院依職權向臺中縣太平市地政事務所調取系爭土地七十六年十月三日霧字第二四一五四號之土地所有權移轉登記之全案申請資料。
理 由
一、上訴人丙○○、庚○○（下簡稱上訴人丙○○等二人）起訴主張：系爭土地係伊二人共有，應有部分各二分之一，被上訴人及上訴人乙○○等人分別占有如附圖所示之土地，並於其上建有房屋，兩造間未訂立任何契約，屬無權占有，伊等自得依民法第七百六十七條規定，訴請被上訴人及上訴人丁○○、寅○○、丑○○、乙○○等人（下簡稱上訴人丁○○等四人）拆除地上物，將其等所占有之土地還返。又伊等係於七十六年十月十四日取得前開土地之所有權，被上訴人及上訴人丁○○等四人無權占有各該土地而獲得相當於租金之利益，且致伊等受有損害，依民法第一百七十九條規定，應將其所受之利益返還與伊等，依平均地權條例第十六條規定，各該土地於七十六年、八十年、八十三年之法定地價每平方公尺分別為八百八十元、一千零三十八元、一千一百二十元，依土地法第一百零五條準用第九十七條，以法定地價百分之十計算相當租金之數額，則被上訴人及丁○○等四人於占有期間分別獲得利益，自應返還與伊等，已到期之款項，並自起訴狀繕本送達被上訴人及上訴人丁○○等四人翌日起，按年息百分之五計算之法定遲延利息，爰基於民法第七百六十七條及第一百七十九條之規定請求等情，求為命被上訴人辰○○等八人及上訴人丁○○等四人分別將如附表及附圖所示地上物拆除返還土地，暨給付損害金均如原判決伊訴之聲明所載之判決（原審判命乙○○、寅○○、丑○○、丁○○遷出地上物返還土地及給付損害金如原判決主文第一項至第三項等部分，駁回丙○○等二人其餘請求；乙○○、寅○○、丑○○、丁○○計四人及丙○○等二人對原審判決不利部分除確定部分外，各自提起上訴，上訴及附帶上訴）。
二、被上訴人辰○○、子○○、己○○、壬○○、卯○○、戊○○、辛○○及上訴人丁○○等四人則以：伊等或伊等之被繼承人與原地主林鑽燧就其占用部分有基地租賃之關係，並按各該占用之面積以稻穀或折算現金繳租，惟林鑽燧之繼承人與上訴人丙○○等二人就林鑽燧所有同段六一號等三十六筆土地（含系爭二十筆土地）之全部買賣價款僅為新臺幣二百二十一萬七千二百九十四元八角，加上日幣一千萬元，然上訴人庚○○為恐上開土地承租人以前開價格行使優先購買權，竟以明知不實之事項，由上訴人庚○○以林守成、林玉枝、林守直三人之被授權人地位，於七十五年九月間寄存證信函給伊等或伊等之被繼承人及其他承租佃農，表明擬以每平方公尺新臺幣六千零五十元（即折算每坪約二萬元），按伊等及其他佃農所用面積計算價款出售，請於接函十五日內辦理買賣契約，並交付全部價款，同時催繳自五十四年起之未繳租金云云，並非通知限期行使優先購買權及催繳欠租之合法催告，依土地法第一百零四條第一項前段及第二項之規定，前開買賣契約不得對抗優先購買權人，是以伊等既係有權占用系爭土地，並非無權占有。至上訴人乙○○另以伊已在系爭土地上居住多年，伊雖未收到上訴人丙○○優先承買之通知，但有鄰居可證明伊有租賃等語，資為抗辯。
三、被上訴人太平市公所則以：系爭土地為伊向原地主林鑽燧所租用，嗣因推行政務所需要，而以公用徵收之方式取得，但因辦理交接業務人員之未注意，仍以為係以租賃關係占有土地而按期繳納租金，並經原地主林鑽燧所委託代收租金人收取租金而成立租賃關係迄今，雖因年代久遠證明文件滅失，然兩造之租賃關係確係存在，此由上訴人庚○○於七十五年九月九日以台中郵局第一二六一號存證信函向伊催繳租金可證明伊之租賃權存在，故伊並非無權占有系爭土地等語，資為抗辯。
四、本件上訴人丙○○等二人主張伊等就系爭土地因登記而取得所有權，為被上訴人及上訴人丁○○等四人分別於其上占用之事實，為兩造所不爭執，並有上訴人丙○○等二人提出土地登記簿謄本一份為證，復經原審法院囑託台中縣霧峰地政事務所測量，製有測量成果圖（即如附圖所示）一份附卷可憑，是上訴人丙○○等二人此部分之主張，堪信為真實。
五、關於被上訴人辰○○、子○○、己○○、壬○○、卯○○、戊○○、辛○○、太平市公所及上訴人寅○○、丑○○、丁○○部分：
１、被上訴人辰○○、子○○、己○○、壬○○、卯○○、戊○○、辛○○及上訴人寅○○、丑○○、丁○○（不含乙○○部分）辯稱：伊等或伊等之被繼承人與訴外人林鑽燧間自日據時期起就系爭土地即已有基地租賃之關係，並按各住戶占用之面積以稻穀或折算現金繳租，當時林鑽燧係委託台灣信託株式會社收租，並發給承租人「小作料領收通帳」作為繳租憑證，後被政府徵收，僅剩部分建地（含系爭土地）未被徵收，乃委託訴外人葉作樂管理及收租，嗣林鑽燧死亡，仍由其繼承人林守成、林守藩、林守直、林玉枝等人繼續委託葉作樂管理等情，並提出小作料領收通帳一份及租金繳納記帳三份等影本為證，且依林守成等四人與上訴人庚○○於昭和五十八年（即中華民國七十二年）八月二十日所訂之和解契約書之前文記載：「乙方為林鑽燧，由於民國四十七年八月十六日死亡，其繼承人因林鑽燧死亡後，將其另計目錄各筆土地，委託律師葉作樂管理，但葉作樂與買主甲方之間，於民國六十三年十二月二十四日締結本件土地買賣契約，當時本件土地以林鑽燧名義做買賣，由於未對乙方的繼承登記作登記手續，依林鑽燧仍是生存者，即以林鑽燧為賣主，針對甲方作所有權登記之手續。因右記之事情發生種種紛爭，如今甲方、乙方之間成立和解如下：．．」等語，且該和解契約書第八條及第九條亦明定乙方僅將土地現況移轉給甲方，關於系爭土地之「租地權」及「由租地人．．等提起之優先購買權等主張」，乙方概不負責，應由甲方自己處理，但乙方應提供情報，並應盡力協助等情，益資證明上訴人丙○○等二人之前所有權人林守成等四人有委託其親戚葉作樂管理系爭土地及將系爭土地出租予當時之承租人。則被上訴人辯稱於林鑽燧死亡前後，系爭土地係交由葉作樂律師管理出租及收取租金，且一向均以林鑽燧之名義立據收租等事實，亦堪以採信。
２、其次本件應審究者，其等被上訴人及上訴人寅○○、丑○○、丁○○等人或其繼承人之租賃關係是否存在？㈠、被上訴人辰○○辯稱：上訴人庚○○曾對訴外人賴福來為行使優先承買權之通知表示有租賃關係存在（該存證信函並表明為賴阿泉之繼承人），而賴福來與辰○○同為賴阿泉之繼承人等語，並提出存證信函一二六０號影本一份及戶籍謄本各一份為證。㈡、被上訴人子○○辯稱：伊父劉田為承租人，亦依約定繳納租金（租賃期自三十八年一月一日起）等語，並提出繳納記帳本影本一份為證。㈢、被上訴人己○○辯稱：伊母邱阿寶為承租人，亦依約定繳納租金，及上訴人庚○○並為上開通知系爭房屋之前手林蔡綉勺等語，且提出繳納記帳本、存證信函二八九八號影本各一份為證。㈣、被上訴人壬○○辯稱：伊為承租人，亦依約繳租等語，並提出繳納記帳本影本一份為證，上訴人庚○○於本院六十八年度訴字第二０四０號確認買賣關係不存在之訴中亦自認其有租賃關係存在，並提出該判決書影本一份為證。㈤、被上訴人戊○○及上訴人丁○○辯稱：伊祖父林朝火為承租人，並依約繳租金等語，並提出小作料領收通帳本影本一份為證，且上訴人庚○○並對伊二人之父林春木為上開通知，表示有租賃關係存在等語，復提出存證信函一二四六號影本一份附卷可稽。㈥、被上訴人卯○○辯稱：上訴人庚○○為上開通知伊，表示有租賃關係存在等語，並提出存證信函一二四五號影本一份為證。㈦、被上訴人辛○○辯稱：伊占有之系爭房屋係向訴外人陳朝南購買，而上訴人庚○○並向陳朝南通知表示有租賃關係存在等語，並提出存證信函一二七四號影本一份為證。㈧、被上訴人太平市公所辯稱：系爭土地為向原地主林鑽燧所租用，嗣因推行政務所需要，而以公用徵收之方式取得，但因辦理交接業務人員之未注意，仍以為係以租賃關係占有土地而按期繳納租金，並經原地主林鑽燧所委託代收租金人收取租金而成立租賃關係迄今，雖因年代久遠證明文件滅失，然兩造之租賃關係確係存在等語，並提出存證信函一二六一號影本一份為證。㈨、上訴人寅○○、丑○○辯稱：上訴人庚○○為上開通知伊之父親蔡萬掌表示有租賃關係存在，伊二人為其繼承人，自有租賃權等語，並提出戶籍謄本、存證信函一二七五號影本各一件為證。其中被上訴人壬○○、卯○○及太平市公所為承租人，被上訴人辰○○、子○○、己○○、戊○○、辛○○及上訴人丁○○、寅○○、丑○○等人分別為原承租人之繼承人（或繼受人），亦為正當權源而占有，堪認其等被上訴人及上訴人丁○○、寅○○、丑○○並非無權占有系爭土地。上訴人丙○○等二人雖主張上訴人庚○○於七十五年九月九日存證信函之通知，及六十八年四月十九日臺中地院六十八年度訴字第二０四０號確認買賣關係不存在之訴中準備書狀之自認，不僅與事實不符，且係出於錯誤，因林鑽燧已於四十七年八月十六日死亡，對系爭土地已非權利義務之主體，自無法親自或授權葉作樂將系爭土地出租他人，本件被上訴人壬○○、己○○所提之租賃文件載明之出租人均為林鑽燧，租賃期間分別為自民國六十二年一月一日起、自五十二年一月一日起，顯係在林鑽燧死亡後始訂立，自屬不實文件，縱使其為真，亦因契約之一造死亡，而自始不存在，而其他部分文件其製作日期，雖在林鑽燧死亡之前，但與林鑽燧死亡後由他人擅自代簽之筆跡相符，故均非林鑽燧所為等語。然按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符，且係出於錯誤而為自認者，始得為之，民事訴訟法第二百七十九條第三項定有明文，最高法院八十八年度台上字第八八六號、八十八年度台上字第七九二號亦著有判決可參照。但查，上訴人丙○○等二人主張上開租金繳納記帳單係偽造，惟未舉證以實其說，為不可採，另被上訴人辰○○、己○○、戊○○、卯○○、太平市公所及上訴人丁○○、寅○○、丑○○等人所提出之存證信函，經本院依職權向臺中縣太平市地政事務所調取系爭土地七十六年十月三日霧字第二四一五四號之土地所有權移轉登記之全案申請資料查證屬實，並有影本附卷可稽，足見系爭土地確實出租予其等被上訴人及上訴人丁○○、寅○○、丑○○之事實，益徵被上訴人壬○○於六十八年四月十九日對上訴人庚○○等人所提起臺中地院六十八年度訴字第二０四０號確認買賣關係不存在之訴審理時，上訴人庚○○在該案第二審上訴狀第二次準備書狀內就前開被上訴人或其被繼承人與前地主間有租賃關係乙節之陳述，難認有何錯誤或與事實不符之情形。且上開民事判決，經庚○○等人上訴第二審即本院六十八年度上字第一一五四號及第三審最高法院七十年台上字第一四六八號民事判決審理結果，亦認定壬○○等三十二人，原為系爭土地之承租人，亦為上訴人庚○○及訴外人林守成、林守藩、林守直、林玉枝所承認（見上開本院六十八年度上字第一一五四號民事判決書第三頁第十二行及第五頁第二行以下，暨最高法院七十年度台上字第一四六八號民事判決書第三頁正面倒數第三行以下），即均經該第二、三審民事判決認定與林守直等人間就系爭土地有租賃關係存在。復參以林守直、林守成、林玉枝三人於八十四年四月五日所出具之授權書，就系爭土地授權謝扶憲，其授權範圍記載：「本人等前委託庚○○氏代辦前開土地繼承及出售事宜，然依其所辦出售方法有侵害諸承租人優先承買權情事，經承租人抗議有涉訟之虞，為圓滿解決起見，賦予全權代理本人等與有關當事人協調，收回該土地所有權事宜，以便日後另行與承租人等洽商解決承買事宜」等語，證人林清標亦證稱「當時我受太平鄉李福財、韓秋南、鄭萬水、林永和四人代表全莊的人委託去日本拿回認證授權書、確證書，我有拿民事起訴狀資料給林守直、林玉枝、林守成看，他們三人都有同意才去駐日東京辦事處處理，我也有請他們三人吃過二次飯，六十幾年我去日本時把林鑽燧死亡證明書拿回來，他們三人說以前的事都不知道，林守藩有和庚○○接洽過，庚○○也有和他們和解，他們以前有授權謝扶憲處理，謝扶憲都沒有回消息，他們很失望，我又去找他們，他們就委託我，林守藩還沒有死之前我和他電話聯絡五、六次．．」等語（見本院卷第二宗第一二０頁），並提出授權書影本一份為證，證人謝扶憲亦證稱「我們去日本時林鑽燧己經死掉，他大兒子林守藩也因為本件土地的事死掉，林守成、林玉枝、林守直等三人希望土地能圓滿的給佃農，所以才出具授權書．．」等語（見本院卷第二宗第一三四頁），而上訴人丙○○等二人對上揭書證是否為偽造或變造又未舉證以實其說，應認為真正，益徵上訴人丙○○等二人之主張為不可採。上訴人丙○○等二人另以被上訴人太平市公所於原審係主張贈與或公用徵收取得，並未曾抗辯其占有系爭土地有租賃關係存在，因此，於本審即不得再另行提出租賃關係之抗辯等語，按民事訴訟法第四百四十七條第四款規定，因當事人故意或重大過失未於第一審程序提出者，固得聲請第二審法院駁回之，惟上訴人丙○○等二人並未就被上訴人太平市公所以租賃權存在之防禦方法係故意或重大過失舉證以實其說，故其上開主張亦不可取。
３、上訴人丙○○等二人另謂：縱伊與被上訴人間有租賃關係，不定期限租約亦已因被上訴人之改建而終止，且被上訴人及上訴人寅○○、丑○○、丁○○等人現今所居住者，均為鋼筋水泥加強磚造之房舍，屋齡不超過三十年，顯非日據時期所建之房舍，倘若真有訂立租約，則房舍必已經改建，非當時訂約時所建之房舍，依最高法院三十年度渝上字第三一一號、三十七年度上字第六八八六號判例要旨，其租賃權即已消滅等語。惟查：其等被上訴人及上訴人丁○○、寅○○、丑○○等人在系爭土地上之房屋，除了上訴人丁○○占用部分為一層樓鐵皮屋，餘均為水泥磚造，固經本院到場勘驗屬實，並經上訴人丙○○等二人提出現場建物照片在卷可稽（本院卷第一宗第二００頁至二一０頁），但上開房屋均屬老舊之建築物，再依本院向臺中縣稅捐稽徵處大屯分處函調系爭房屋稅稽徵資料，該處於九十一年六月十四日函覆所載，子○○房屋（新光路新生巷三號）之納稅義務人為蔡亮；戊○○房屋（同巷七號）之納稅義務人為林鎮卿、林炳榮、林式標；辛○○之房屋（同巷十一號）之納稅義務人原為林金墻，於六十四年五月十日、六十五年十一月、七十一年七月二十二日分別售與邱德中、陳朝南、辛○○；辰○○之房屋（同巷十七號）原納稅義務人為韓金卿、韓發，於六十三年十月二十五日始移轉與賴銘欽、賴福來，另子○○、戊○○、辛○○、辰○○均非原來建物之所有人或繼承人（見本院卷第二宗第一三九頁至一四一頁），上訴人丁○○所占用如附圖所示Ｋ部分上之一層樓鐵皮屋（如現埸照片），其房屋稅起課日期為八十年一月；壬○○、辰○○、丑○○、寅○○所分別占用之新光路二十四號、三十二號、新生巷十七號建物，亦均經增建等情，而己○○部分無相關資料，有該處九十一年六月十四日以中縣稅屯分房字第０九一０一九九八八００號函附卷可稽（見本院卷第二宗第一三九頁至一四一頁），按房屋稅條例係於五十六年四月十一日修正公布，五十七年一月一日施行，而上開房屋並未載明其建造完成日期，僅餘存五十七年開始之房屋稅計課紀錄表，故上開房屋究係於何時興建完成，及五十七年一月之前有否課徵房捐及房屋稅難以確定，且該五十七年房屋稅計課紀錄表移載起課日期為五十七年一月，並有該處九十一年十月七日以中縣稅屯分房字第０九一０三四九三０五００號函在卷可依（見本院卷第三宗第三十七頁），則房屋稅之稽徵應始於五十七年，並非新建之房屋，始須繳納房屋稅，房屋稅條例施行之前已經存在之建築物，亦須繳納房屋稅，故系爭土地上之建物，均於五十七年一月開始設籍納稅，基此，尚不能遽謂當時有改建之事實，故上訴人丙○○等二人上開主張，要無足取。
４、上訴人丙○○等二人再稱：按民事訴訟法第四百條第一項規定確定判決既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與訴訟標的法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第二項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力，依被上訴人所提臺中地院六十八年度訴字第二○四○號判決所示，該案之訴訟標的為確認買賣關係不存在，故庚○○與林守藩、林守成、林守直、林玉枝間之買賣契約及移轉所有權之行為是否有效存在，為該案審理之重點，亦僅於此部分始有既判力之問題，自不得據此判決為有利於被上訴人之認定等語，惟查，上開判決係先予認定有租賃權者有被上訴人壬○○、辰○○等人，因系爭土地之出售未依法通知承租人優先承買，而判決確認買賣關係不存在，雖該確定判決就租賃權部分無既判力，惟對系爭土地之使用，兩造並未定有確切之書面契約，為兩造所不爭執，故本院尚非不得參酌該判決所敘述之理由及證據，以認定其等被上訴人及上訴人就系爭土地是否有租賃關係存在之證據。
５、關於優先承買權部分：上訴人丙○○等二人主張：縱認被上訴人及上訴人寅○○、丑○○、丁○○等人具有合法之承租權，伊仍合法取得所有權，至系爭土地於六十三年十二月二十四日雖曾由葉作樂以林鑽燧名義與上訴人庚○○訂立買賣契約，並據以移轉，嗣因林鑽燧已於四十七年八月十六日死亡，始由訴外人張英隆等人提起確認買賣關係不存在之訴，於張英隆等人獲得勝訴判決後，庚○○所有權登記遭塗銷，惟林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩四人於七十二年八月二十日書立和解書而承認葉作樂前所為買賣契約，則葉作樂於六十三年十二月二十四日所為無權代理及無權處分行為自已合法有效，此又在土地法第一百零四條第二項增訂以前，自應依修正前之土地法，亦即承租人之優先權僅具債權效力，故其等被上訴人及上訴人縱確有承租權，亦僅屬其得否向原出租人行使損害賠償請求權之問題，不得據以對抗伊，況其等被上訴人及上訴人於七十六年以前即知悉伊二人買受系爭土地之事實，在逾十四年之期間內均未以承租人之身分行使優先承買權，此更足使伊相信渠等無行使此權利之意思，於此期間，物價變動甚大，此為眾所皆知之事實，其等被上訴人及上訴人現若再以過去之價格而行使此一權利，亦與誠實信用原則有違，故無論上訴人庚○○於六十三年十二月二十四日所訂買賣契約為何及庚○○對占有人所為通知之買賣價金是否真正，均不影響伊二人就系爭土地所有權之取得等語，惟查：
①、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優
先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第一百零四條第一項前段及第二項定有明文。又「土地法第一百零四條第二項已於六十四年七月二十四日修訂為出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」、「．．．現行法該條文第二項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為六十四年七月二十四日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力。．．．」（最高法院六十五年台上字第二七０一號、六十七年台上字第四七九號判例參照）。又按耕地出租人如因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應再為通知。耕地三七五減租條例第十五條第二項定有明文，參酌前揭基地承租人與耕地承租人之優先購買權，均在避免土地之所有與利用分離，藉以發揮土地之利用價值及保護承租人之目的，而規定承租人有優先承購權，自應解為相同之性質，而得類推適用耕地三七五減租條例第十五條第二項之規定，是以基地所有人欲賣出土地時，自應就其與承買人談妥之價金為真實之告知，如該價金之告知高於實際成交之價金，該通知應不生效力而需再行告知，否則不得對抗承租人。
②、本件上訴人庚○○以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位於七十五年九月九日
依序以台中郵局第一二六０、二三七、一二四五、一二六一、一二七五、三六四
０、一二七四等號存證信函分別通知被上訴人辰○○之被繼承人賴福來、己○○之前手林蔡綉及其母邱莊阿寶、戊○○及丁○○之父林春木、太平市公所、寅○○及丑○○之父蔡萬掌、辛○○之前手陳朝南，其存證信函意思表示之通知意旨，僅表明其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段三十六筆土地（按含本件系爭土地），茲以每平方公尺六０五０元出售，請於文到二十日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自五十四年起積欠之租金，限於文到十日內依約定稻殼照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語。然該存證信函並未表明出賣人林守直等人已於七十二年八月二十日將上開三十六筆土地以一百零四萬元及日圓一千萬元出賣於庚○○之事實，又縱依李燕參以林守直之代理人名義與庚○○、李文騫於七十三年五月十五日所訂立之不動產買賣契約書記載，買賣價金亦僅二百二十一萬七千二百九十四元八角及日圓一千萬元，並未據實明確催告其等被上訴人及上訴人或其他承租佃農是否欲行使優先購買權，反而將出賣之價金刻意提高至每平方公尺價格六０五０元，顯與原來買賣契約之約定不符，上訴人丙○○等二人雖再主張庚○○等買受系爭土地之後，須繳納遺產稅及土地增值稅及積欠之地價稅及相關之一切費用，並參酌物價指數，每平方公尺之單價約為六０五０元云云，惟查：上訴人丙○○等二人該主張並未明示其計算方式及各項稅捐、費用之細目金額，又未明示其等被上訴人及上訴人占有之面積多少及應繳之租金數額，且與上開和解契約書所約定之意旨不符。另上訴人庚○○以林守直等人之授權人地位與上訴人丙○○、庚○○二人於七十六年六月二十七日所訂立之土地買賣所有權移轉契約書更虛偽記載系爭三十六筆土地之買賣價金為一億一千三百四十一萬九千三百五十元整（折合每平方公尺六０五０元），且虛偽記載價款交付方法「登記完畢日一次付清」等情，而上訴人丙○○等二人對該項一億多元之買賣之事實又未舉證以實其說，況土地登記簿登記「原因發生日期」為七十六年六月二十七日，原因為買賣，然上訴人庚○○向其等被上訴人及上訴人所發存證信函之日期為七十五年九月九日，送達日期或為七十五年九月十日，或為同年九月十一日，或為於七十六年二月六日公示送達，由此觀之，上訴人庚○○於發存證信函之當時，尚無上開一億多元之買賣存在，從而，基地承租人得以「同一條件」行使優先購買權，其所謂同一條件，應係指林守直等三人與庚○○、丙○○間就上開三十六筆土地成立買賣之真正買賣價格而言，而非指經上訴人庚○○刻意提高後之不實價格。按「耕地出租人出賣耕地時，如不依耕地三七五減租條例第十五條第一、二項所定出賣條件，以書面通知承租人優先承買，而與第三人訂立契約者，依同條第三項之規定，其契約不得對抗承租人。所謂不得以其契約對抗承租人，係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力而言。」（最高法院四十九年台上字第二三八五號判例參照），本件上訴人丙○○等二人向訴外人林守直、林守成、林玉枝等人買受系爭土地時，以不合法及不實之存證信函通知被上訴人等人，並以該存證信函作為本件系爭土地辦理過戶之附件，即以之作為被上訴人等優先購買權人已放棄優先購買權之證明文件，故其物權移轉行為，依前開說明，對於承租人不生效力，從而，上訴人丙○○等二人自不能持上開買賣契約對抗其等基地承租人即被上訴人及上訴人丁○○、寅○○、丑○○等人。上訴人丙○○等二人再以其等被上訴人及上訴人未繳納租金，並限期十天內繳納，逾期以訴狀為終止兩造之租賃關係等語，惟上開催告意旨，僅表明其等被上訴人及上訴人有欠租，限期十日內繳納，逾期終止租約云云，並未表明其等被上訴人及上訴人積欠租金年度為何？積欠之租金各有多少？以稻穀或現金繳納？是上訴人丙○○等二人上開催告意旨，顯屬不合法之催告，不生催告之效力，故上訴人丙○○等二人主張其等被上訴人及上訴人未依前狀催告限期繳納租金之意旨，繳納租金，並予以終止租約等語，亦要無可採。
③、上訴人丙○○等二人另主張丙○○就系爭土地應有部分二分之一，係於七十四年
六月間與李文騫訂立不動產買賣契約書，向李文騫承購繼受權利而來云云，惟查，如上所述，上訴人此項主張，並無法舉證以實其說，且設若均為真實，則林守直等人出賣予李文騫部分，及李文騫出賣予丙○○部分，均未以書面通知其等被上訴人及上訴人或其被繼承人等基地承租人以同一條件行使優先購買權，其取得系爭土地，是否合法，已有可疑。又依本院向台中縣太平地政事務所函調之本件系爭土地辦理所有權移轉登記卷宗顯示，上訴人丙○○等二人辦理所有權移轉登記之理由及所附之證物，均與上開七十四年六月間與李文騫訂立不動產買賣契約書無關。
④、上訴人丙○○等二人再謂被上訴人及上訴人寅○○等人所提出林守直等三人於八
十七年五月十三日之確認書，縱該確認書確由林守直等人所立，惟係於本案繫屬中，被上訴人等人未經法院允許或同意，私自託人前往日本，要求林守直等三人於法院外以書狀所為之陳述，不僅未經林守直等三人具結，更未經法院訊問，且亦為伊等否認為真正，無證據能力，依民事訴訟法第三百零五條第三項及第五項之規定及最高法院二十年上字第二四九○號之判例要旨，該林守直等三人所立之確認書，自不得採為合法之憑證等語。惟其等被上訴人及上訴人等人所提出之上開認證書是屬書證之一，並非證人之訊問，故依民事訴訟法第三百五十八條第一項規定「私文書經本人或其代理人簽名或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。」，本件其等被上訴人及上訴人所提出之林守直等三人於八十七年五月十三日之確認書（見原審卷第二宗第八十八頁），經林守成等三人簽名、蓋章，並經公證單位亞東關係協會認證，依上開規定，應推定為真正，且本件上開被上訴人之租賃權存在事實，除「租金繳納記帳」單據及被上訴人庚○○代理原地主所發通知被上訴人等基地承租人行使優先購買權之存證信函外，尚有上訴人庚○○與林守直、林守藩、林守成、林玉枝於七十二年八月二十日訂立和解契約書及中文譯本一份可證（見原審卷第二宗第四十二至五十一頁）及經台北駐日經濟文化代表處認證之授權書（見原審卷第二宗第八十七頁）影本各一份附卷可證，已如前述，依上訴人庚○○與林守成等人於七十二年八月二十日所簽訂之和解契約書，其第一條約定：「葉作樂與甲方所締結本件土地契約、以當時流通的，中華民國是新台幣壹佰零肆萬元為限度，以葉作樂為乙方之有效代理權為基準，於右記買賣金額限度下，以限收到第三條和解金額後，確認該買賣契約有效。」第三條約定：「甲方應付給乙方日幣壹仟萬元，作為本件土地契約之和解金。」然依同和解契約書第十條第一項約定：「本件土地由乙方移轉給甲方之登記申請一切書類，甲方、乙方雙方應以和解內容記載，甲方不得以事實違反之記載。」基此，林守直等人嗣後出具授權書給庚○○，同意庚○○取得本件系爭三十六筆土地，並授權其得出賣上開土地，其授權意旨，應係該申請過戶之「土地買賣所有權移轉契約書」，其關於價金等細目之記載，不得與和解契約書第十條第一項之約定相違，然上訴人庚○○等人既於七十二年八月二十日依和解契約書向林守直等人購買系爭三十六筆土地之全部，林守直等人又如何於嗣後將系爭三十六筆土地出賣於李文騫及庚○○應有部分各二分之一（李燕參以林守直等人之授權人地位，於七十三年五月十五日與李文騫、庚○○訂立不動產買賣契約書，見原審卷第二宗第五十三頁），則林守直等人出賣予李文騫部分，及李文騫出賣予丙○○部分，均未以書面通知被上訴人等基地承租人以同一條件行使優先購買權，則上訴人丙○○等二人是否取得系爭土地，顯有可爭議。因而，林守成等三人於八十七年五月十三日曾出具確認書，並經台北駐日經濟文化代表處認證，表明渠等並不知有上開買賣情事，故上訴人丙○○等二人主張被上訴人等人所提出林守直等三人於八十七年五月十三日所立之確認書，其內容與前開林守直等三人訴訟繫屬前所立三份授權書之內容部分相違，及與臺中地院七十四年度繼字第十七號確定判決、本院七十三年度再字第七號確定判決意旨所採認之事實不符，即不得為採證之憑證，為不可採。
⑤、至於上訴人丙○○等二人主張稱被上訴人等人未於相當期限內表示以同一條件優
先承購之意，已喪失其權利云云。惟如上所述，上訴人丙○○等二人原來之通知，並非真實買賣價金之通知，必須另行再為真實之通知，始為合法。惟迄今上訴人丙○○等二人並未舉證證明已再為通知，或被上訴人等均已收到林守直等人或其代理人以書面表示真實買賣之條件，要其等被上訴人及上訴人行使優先購買權之證明，是尚難認為其等被上訴人及上訴人已喪失其優先承買之權利。
６、承上所述，本件其等被上訴人及上訴人為系爭土地之承租人，則上訴人丙○○等二人係以買賣之原因登記取得本件系爭土地，依民法第四百二十五條第一項規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，依上開買賣不破租賃之規定，其等租賃契約對上訴人丙○○等二人仍繼續存在，其等被上訴人及上訴人既為有權占用系爭土地，自非無權占有，故上訴人丙○○等二人訴請其等被上訴人及上訴人拆屋還地，及自七十六年十月十四日取得前開土地之所有權，其等被上訴人及上訴人無權占有各該土地而獲得相當於租金之利益且致伊受有損害，依民法第一百七十九條規定，應將其等所受之利益返還與上訴人丙○○等二人，並依平均地權條例第十六條規定，以法定地價百分之十計算相當租金之數額，則其等被上訴人及上訴人於占有期間自分別獲得如其聲明所載利益之損害賠償，依法洵屬無據。
七、上訴人乙○○部分：
㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。
㈡、本件被上訴人丙○○等二人主張上訴人乙○○無權占用之事實，業經原審法院履勘現場並囑託霧峰地政事務所測量屬實，製有複丈成果圖在卷可稽。而被上訴人乙○○使用之地上物占用台中縣太平市○○路段一○二─五四、─三一地號如附圖所示Ｊ部分，面積為一０五平方公尺、七平方公尺土地，另使用同段一０二、─五四地號如附圖所示Ｊ─１部分，面積為六平方公尺、二平方公尺空地，並無法提出證據以證明其就該地之使用有合法占有權源，雖上訴人乙○○舉證人林清融到庭證稱「我三歲就住那裡，乙○○的房子是日本時代舊地主林鑽燧的，乙○○的先生的祖父住在那裡，乙○○嫁過來就住那裡，他們都是地主的佃農，我聽說是地主讓佃農蓋房子住．．」「（民國）五十三年時，有一次我去葉作樂那裡繳租時，乙○○的先生的哥哥也在那裡繳租，我租金是一百多斤的稻榖換成現金，有的是三七五的，有的是房地的，乙○○的是多少我不知道，我有收據。」等語（見本院卷第二宗第六十一、六十二頁），但為被上訴人丙○○等二人所否認，且證人林清融所證尚屬傳聞，並非上訴人乙○○本人有繳租之情形，且倘有繳租，何以未有繳租之收據或其他證明？又本院向臺中縣稅捐稽徵處大屯分處函調系爭房屋稅稽徵資料，該處於九十一年六月十四日函覆所載，乙○○房屋（新光路新生巷五號）之納稅義務人為楊保、李燕參，有上開該處中縣稅屯分房字第０九一０一九九八八００號函附卷可稽（見本院卷第二宗第一四０頁），亦非上訴人乙○○，故堪信被上訴人丙○○等二人主張上訴人乙○○無權占用前開土地乙節為真實，上訴人乙○○應自前開地上物及空地遷出，將土地返還被上訴人丙○○等二人；惟其等請求拆除地上物之部分，經本院調取台中縣稅捐稽徵處大屯分處之稅籍資料，查上訴人乙○○非該地上物之納稅義務人，就該地上物並無所有或處分之權源，被上訴人丙○○等二人就請求拆除地上物之部分並無理由，應予駁回。
㈢、至於上訴人丙○○等二人請求返還相當於租金之損害部分，按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文，又依土地法第九十七條規定，城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，至於基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院六十八年台上字第三○七一號判例參照）；又基地租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限。而該條所謂土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價而言。所謂法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第四十六條所規定之土地公告現值；而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條亦有明文規定（最高法院八十八年度台上字第一○八號、八十六年度台上字第二二五號判決參照），是相當於租金之損害金之計算，應以基地申報地價為基礎，而本件土地所有權人因未於公告期間申報地價，為兩造不爭執，故以公告地價百分之八十為其申報地價，則被上訴人丙○○等二人請求上訴人乙○○給付相當於租金之損害金，本院審酌該基地位於都市計劃住宅區內，鄰近商業區，及承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，而上訴人乙○○使用之地上物占用台中縣太平市○○路段第一○二─五四、─三一地號，如附圖所示Ｊ部分，面積為一０五平方公尺、七平方公尺土地，另使用同段一０二、─五四地號，如附圖所示Ｊ─１部分，面積為六平方公尺、二平方公尺空地，已如前述，查前開土地於七十六年、八十年七月、八十三年七月之公告地價分別為每平方公尺一千一百元、一千二百九十八元、一千四百元，有臺中縣霧峰地政事務所地價證明書存根附卷可稽，依平均地權條例第十六條之規定，其申報地價分別為八百八十元、一千零三十八元四角、一千一百二十元，（即上開法定地價的百分之八十），認被上訴人丙○○等二人以申報地價百分之十計算其所受相當於租金之利益，應為合理，至上訴人乙○○雖提出本院八十九年度上字第二六五號民事判決影本一份，以證明該判決中被上訴人李義雄部分之損害金之計算以申報總地價年百分之五計算，惟查本件上訴人乙○○與該案李義雄占有位置不同，衡酌價值自有差異，故難為本件之憑採。本件被上訴人丙○○等二人係自七十六年十月十四日起取得上開土地所有權，從而，被上訴人丙○○等二人請求上訴人乙○○給付自七十六年十月十五日起至八十三年五月三十一日止，相當於租金之利益新台幣（下同）十一萬五千七百十六元（計算式詳如附表所示），及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年四月十日（被上訴人丙○○等二人更正聲明狀送達之翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自八十六年六月一日起至交還土地日止，按年給付被上訴人丙○○等二人一萬三千四百四十元，為有理由，應予准許。
八、綜上所述，上訴人寅○○、丑○○、丁○○等三人之上訴部分，原審就該部分，分別為其等上訴人敗訴之判決，即有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為有理由，被上訴人丙○○等二人敗訴部分，其假執行之聲請因敗訴已失所附麗，應併予駁回，爰由本院將此部分改判如主文第一、二項之所示。至上訴人丙○○等二人對於被上訴人提起上訴及對於附帶被上訴人乙○○、丁○○、寅○○、丑○○提起附帶上訴部分，及上訴人乙○○上訴部分，原審法院分別為上訴人丙○○等二人及上訴人乙○○敗訴之判決，依法並無不合，其等上訴及附帶上訴意旨，仍執陳詞指稱原判決此部分不當，求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決之結果，並無影響，無庸一一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴人寅○○、丑○○、丁○○之上訴為有理由，上訴人丙○○、庚○○之上訴、附帶上訴及上訴人乙○○之上訴，均無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十八條、第七十九條但書、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十九 日~B1民事第七庭審判長法 官 簡清忠~B2 法 官 陳賢慧~B3 法 官 盧江陽右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份叁拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B 書記官 康孝慈中 華 民 國 九十二 年 四 月 三十 日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
Ｂ附表：（計算式）乙○○（一０二、─三一、─五四地號，占用面積合計一二０平方公尺）：
⑴⒑⒖至⒓止（以二．五個月計算）每平方公尺相當於租金之數額為：
880 ×10%×2.5/12≒18.3元。⑵⒈⒈至⒍止（合計三年六個月）每平方公尺相當於租金之數額為：
880×10%×3.5＝308元。
⑶⒎⒈至⒍止（合計三年）每平方公尺相當於租金之數額為：
1038.4×10%×3≒311.4元。
⑷⒎⒈至⒌止（合計三年）每平方公尺相當於租金之數額為：
1120×10%×（2＋11/12）≒326.6元。
⑸自⒑⒖至⒌止應給付相當於租金之數額為：
（18.3＋308＋311.4＋326.6）×120 ＝115716（元以下四捨五入）。
⑹自⒍⒈起至交還土地之日止，每年應給付之金額為：
112×120＝13440元。